安徽美生合肥包河區(qū)項目3/20/2023項目研究的工作階段劃分第一階段市場調(diào)研2005/9/9工作區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景研究房地產(chǎn)市場調(diào)研專業(yè)人士訪談一線銷售人員訪談消費者訪談及座談會第二階段啟動區(qū)及物業(yè)發(fā)展建議第一階段發(fā)展戰(zhàn)略與項目定位2005/9/162005/10/102005/10/30項目界定及研判問題結(jié)構(gòu)化分析市場機會點的挖掘和分析案例借鑒和分析項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目定位深化物業(yè)發(fā)展構(gòu)思經(jīng)濟測算啟動區(qū)策略物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃設計任務書2項目目標及限制條件項目目標加快項目建設初期的現(xiàn)金回流速度項目前期聚集人氣，擴大市場影響力利潤最大化項目限制條件由于包河大道擴建占用本項目西側(cè)部分土地，開發(fā)商需要向政府提出具體的用地補償方案商業(yè)用地面積及容積率已經(jīng)確定，但分布情況待定，開發(fā)商要求世聯(lián)在9月26號前完成商業(yè)用地布局方案建議，向政府報規(guī)劃開發(fā)商已有規(guī)劃備選方案，要求世聯(lián)在本報告中做方案評價開發(fā)商背景開發(fā)商母公司為實業(yè)公司，在紹興有過小規(guī)模樓盤的開發(fā)經(jīng)歷本項目是開發(fā)商在合肥開發(fā)的第一個樓盤，要求務必成功開發(fā)商在當?shù)貨]有品牌知名度3房行東方房地產(chǎn)專業(yè)交流平臺/4報告結(jié)構(gòu)項目屬性界定市場環(huán)境分析競爭環(huán)境分析市場機會分析項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位附件我們的資源和問題我們的戰(zhàn)場我們和誰爭奪客戶我們?nèi)绾伟l(fā)掘機會贏得競爭我們的戰(zhàn)略我們應該怎么做規(guī)劃方案評價及經(jīng)濟測算5我們的資源和問題市場環(huán)境分析競爭環(huán)境分析市場機會分析項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位項目屬性界定地塊解析本項目主要問題項目屬性界定附件6項目交通通達度好，但位于二環(huán)路外，屬于合肥市近郊區(qū)域，客戶心理距離大本項目位于包河區(qū)包河大道與312國道交匯處東北處，距312國道約200米，屬于城市近郊區(qū)域；地塊與市區(qū)主要由包河大道、馬鞍山路等連接，距市府廣場約8公里；至巢湖約9公里；包河大道現(xiàn)狀為雙向4車道，規(guī)劃為未來連接市區(qū)與巢湖的主要景觀大道，規(guī)格為雙向8車道。南淝河馬鞍山南路包河大道一環(huán)路二環(huán)路312國道本案距市府廣場8公里距巢湖9公里市府廣場7地塊西側(cè)緊鄰包河大道，其余各邊界周邊為未來待出讓的土地，內(nèi)部被2條規(guī)劃市政道路分割為3塊項目西側(cè)緊鄰包河大道，其余各邊界周邊為未來待出讓的土地；地塊內(nèi)部被2條規(guī)劃市政道路分割為3塊。8地塊位于合肥市上風上水的南偏東區(qū)域；地塊內(nèi)部有濕地區(qū)域；地塊內(nèi)部有一定坡地，總體來說兩側(cè)地勢高于中部地勢。包河大道9項目周邊現(xiàn)在缺乏必要的生活配套設施，但位于合肥未來的主要發(fā)展方向上項目距葛大店中心區(qū)域約1.5公里葛大店為2環(huán)路外近郊的區(qū)域級商業(yè)中心，但檔次以低檔沿街商鋪、肉菜市場為主葛大店區(qū)域分布有10余所職業(yè)學校、技校項目周邊現(xiàn)在缺乏中小學校、商業(yè)設施、醫(yī)院等基本生活配套；位于合肥未來的主要發(fā)展方向上，配套設施將逐步得到改善。省公路技校文文包河大道皖深職業(yè)學校包河區(qū)政府約1.5公里葛大店片區(qū)約700米10地塊經(jīng)濟指標———商業(yè)面積較較大，地價相對對便宜總用地面積：182091平方米代征城市道路面面積約33273平方米代征綠地面積約約17077平方米商業(yè)用地面積約約12095平方米居住可用地面積積約119645平方米容積率：商業(yè)部部分<2.5，住宅部分<1.6（可上調(diào)至1.75）；建筑面積：商業(yè)業(yè)部分<30238平方米，住宅部部分<191432平方米（可上調(diào)調(diào)至209379平方米）；地價：約64萬/畝，按容積率為為1.6計，則樓面地價價約為600元/平方米；周邊地地塊預計出讓價價為80～100萬/畝，按容積率為為1.6計，則樓面地價價約為750～937元/平方米。商業(yè)地塊占地12095平方米容積率2.5包河大道景觀綠地11地塊解析結(jié)論項目交通通達度度好地塊位于合肥市市上風上水區(qū)域域64萬/畝的地價相對現(xiàn)現(xiàn)有市場較為便便宜地塊優(yōu)勢地塊劣勢地處二環(huán)路以外外，屬于合肥市市近郊區(qū)域目前周邊缺乏必必要生活配套設設施地塊被規(guī)劃市政政道路分割為3塊，不利于規(guī)劃劃布局的延續(xù)及及項目分期12我們的資源和問問題市場環(huán)境分析競爭環(huán)境分析市場機會分析項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位項目屬性界定地塊解析本項目主要問題題項目屬性界定附件13如何打造項目的的核心競爭力？？如何消除客戶對對陌生區(qū)域的抗抗性，吸引足夠夠的有效客戶？？如何控制開發(fā)節(jié)節(jié)奏？問題1問題2如何把握產(chǎn)品、、項目、公司品品牌的相互關系系？問題3問題414我們的資源和問問題市場環(huán)境分析競爭環(huán)境分析市場機會分析項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位項目屬性界定地塊解析本項目主要問題題項目屬性界定附件15項目屬性界定

屬性詮釋區(qū)位屬性近郊陌生區(qū)可達性好，但距離市區(qū)8公里，距離較遠周邊缺乏基本生活配套，較為陌生備受關注的城市發(fā)展方向處于合肥城市擴展、政府重點發(fā)展方向之上近期建設投資力度加大，不斷有開發(fā)商關注項目屬性中等規(guī)模資源條件一般地塊形態(tài)較差商業(yè)面積較大、容積率偏高占地270畝，屬于合肥市郊區(qū)樓盤中等規(guī)模無特殊資源被規(guī)劃的市政道路切割為3塊2.5容積率、3萬建面的商業(yè)在該區(qū)域，現(xiàn)階段較難消化，且難以布局以協(xié)調(diào)與住宅的關系16我們的戰(zhàn)場市場環(huán)境分析競爭環(huán)境分析市場機會分析項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位項目屬性界定城市總體規(guī)劃總體市場概況板塊分析附件17主要向西南方向向發(fā)展，適當向向東發(fā)展，有限限制向北發(fā)展，，本項目未在城城市主要發(fā)展方方向上老城區(qū)東區(qū)北區(qū)新城區(qū)西南區(qū)城市總體布局為為“多中心、組組團式”；規(guī)劃將城市分為為5個分區(qū)：老城區(qū)區(qū)、東區(qū)、北區(qū)區(qū)、西南區(qū)、新新城區(qū)；老城區(qū)——全市行政、商貿(mào)貿(mào)、金融、信息息、文化中心，，兼居住、游憩憩功能；新城區(qū)——經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)區(qū)，是現(xiàn)代工業(yè)業(yè)基地，兼居住住、游憩功能；；二環(huán)一環(huán)北區(qū)——建設廬陽區(qū)工業(yè)業(yè)園區(qū)和雙鳳工工業(yè)區(qū)，是居住住、工業(yè)、建材材、倉庫功能的的綜合區(qū)；東區(qū)——包括新站綜合試試驗區(qū)和龍崗工工業(yè)區(qū)，是居住住、工業(yè)、商貿(mào)貿(mào)、交通功能的的綜合區(qū)；西南區(qū)——包括高新技術開開發(fā)區(qū)、政務文文化新區(qū)以及董董鋪島科研基地地等，是居住、、工業(yè)、商貿(mào)、、科研、教育、、旅游功能的綜綜合區(qū)。2001-2005年合肥城市市規(guī)劃18根據(jù)合肥肥市高層層構(gòu)想，，合肥市市將由““環(huán)城時時代”邁邁入“環(huán)環(huán)巢湖時時代”，，本項目目所在區(qū)區(qū)域面臨臨新的發(fā)發(fā)展機遇遇自2005年年年初開始始，合肥將將正式開開始由““環(huán)城時時代”邁邁入“環(huán)環(huán)巢湖時時代”，，啟動巢巢湖風景景旅游規(guī)規(guī)劃；在各項重重大建設設舉措當當中，位位于本項項目西側(cè)側(cè)的包河河大道將將成為連連接市區(qū)區(qū)與巢湖湖的主要要景觀大大道，并并擴建為為8車道道，從本本項目至至巢湖車車行距離離約9公公里；包河工業(yè)業(yè)區(qū)：總總規(guī)劃面面積12平方公公里，將建成融工工業(yè)、商商業(yè)、房房地產(chǎn)、、科教、、旅游為為一體的的新城區(qū)區(qū)。巢湖環(huán)城時代代環(huán)巢湖時時代根據(jù)合肥肥市高層層構(gòu)想，，省級機機關將向向巢湖方方向搬遷遷、機場場將遷至至城北區(qū)區(qū)域………合肥市未未來將向向“濱湖湖城市””方向發(fā)發(fā)展，而而本項目目所在區(qū)區(qū)域?qū)l(fā)發(fā)展為以以居住、、辦公為為主的新新興區(qū)域域包河大道包河工業(yè)業(yè)區(qū)9公里合肥機場場19附件競爭環(huán)境境分析市場機會會分析項目發(fā)展展戰(zhàn)略項目定位位項目屬性性界定城市總體體規(guī)劃總體市場場概況板塊分析析我們的戰(zhàn)戰(zhàn)場20房價上升升迅速、、投資比比例增加加、出現(xiàn)現(xiàn)供過于于求等事事實表明明，合肥肥市房地地產(chǎn)出現(xiàn)現(xiàn)一定過過熱跡象象按照經(jīng)驗驗，銷售售面積和和竣工面面積比值值在0.8—1.1為為正常，，從這一一指標看看出合肥肥目前市市場出現(xiàn)現(xiàn)供過于于求；根據(jù)經(jīng)驗驗，內(nèi)向向型城市市的年人人均銷售售量在1~2平平方米/人/年年為正常常狀態(tài)，，根據(jù)城城市規(guī)模模大小而而取上下下值，而而屬中等等規(guī)模的的合肥市市2004年年年人均銷銷售量為為2.06平方方米/人人/年，，超過了了正常水水平；去年開始始，投資資在購房房中所占占比例明明顯上升升，接近近2成；；合肥房價價近年漲漲幅非常常迅速，，其中既既有長期期壓抑的的需求得得到釋放放、產(chǎn)品品素質(zhì)提提高、開開發(fā)成本本提高等等原因，，同時也也有投資資客增加加等人為為炒作因因素。合肥歷年年商品房房供求狀狀況21數(shù)據(jù)顯示示，合肥肥市房地地產(chǎn)市場場今年上上半年發(fā)發(fā)展仍然然迅速，，宏觀調(diào)調(diào)控的作作用主要要在下半半年得到到體現(xiàn)；；根據(jù)6~9月的的部分成成交數(shù)據(jù)據(jù)顯示，，合肥市市整體銷銷售面積積波動較較大，平平均銷售售量約為為5萬平平方米/周，小小于上半半年的5.6萬萬平方米米/周；；銷售量出出現(xiàn)下滑滑的同時時，售價價近幾個個月來也也出現(xiàn)徘徘徊不前前的局面面；根據(jù)一線線訪談情情況，此此次宏觀觀調(diào)控對對合肥市市房地產(chǎn)產(chǎn)影響較較大，主主要體現(xiàn)現(xiàn)在開發(fā)發(fā)商對銷銷售普遍遍存在擔擔心，以以及消費費者對市市場的觀觀望心理理；由于近期期房價沒沒有出現(xiàn)現(xiàn)大面積積滑坡，，市場開開始逐漸漸回暖。。萬平方米22合肥市總總體市場場情況小小結(jié)合肥市房房地產(chǎn)市市場經(jīng)過過近年快快速發(fā)展展后，已已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)一定的的過熱跡跡象；合肥市房房地產(chǎn)市市場在近近期表現(xiàn)現(xiàn)出的觀觀望和徘徘徊，說說明在一一個市場場過熱的的城市，，宏觀調(diào)調(diào)控給開開發(fā)商、、消費者者帶來了了較為顯顯著的影影響；宏觀調(diào)控控的影響響迫使開開發(fā)商重重新審視視市場未未來的發(fā)發(fā)展方向向，未來來的產(chǎn)品品設計將將隨著開開發(fā)商對對市場研研究力度度的加大大而更加加趨向于于合理；；宏觀調(diào)控控對市場場的影響響在近期期仍將持持續(xù)一段段時間，，但只要要房價保保持穩(wěn)定定，預計計未來市市場將逐逐漸回暖暖。23市場環(huán)境境分析競爭環(huán)境境分析市場機會會分析項目發(fā)展展戰(zhàn)略項目定位位項目屬性性界定城市總體體規(guī)劃總體市場場概況板塊分析析我們的戰(zhàn)戰(zhàn)場附件24房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的各各主要板板塊圍繞繞在市中中心和城城市規(guī)劃劃發(fā)展的的主要區(qū)區(qū)域1、廬陽陽片區(qū)2、新站站片區(qū)3、大蜀蜀山片區(qū)區(qū)4、學府府片區(qū)5、包河河片區(qū)6、政務務新區(qū)7、經(jīng)濟濟技術開開發(fā)區(qū)片片區(qū)154367225廬陽片區(qū)區(qū)主要是依依托于城城市資源源價值，，配套完完善、生生活便利利，但發(fā)發(fā)展空間間一般廬陽片區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)主主要集中中在廬陽陽區(qū)內(nèi)南南淝河與與二環(huán)路路之間的的區(qū)域；；該區(qū)域是是合肥市市房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展較較早的區(qū)區(qū)域，但但受北面面的鐵路路和老城城區(qū)限制制，未來來發(fā)展?jié)摑摿σ话惆?；客戶來源地地主要集中中在廬陽市市區(qū)及新站站附近區(qū)域域，客戶層層面主要包包括公務員員、生意人人及企業(yè)高高管；該區(qū)域發(fā)展展主要依托托于市中心心區(qū)及新站站區(qū)域的發(fā)發(fā)展，屬于于城市資源源型區(qū)域。。該區(qū)域典型型樓盤：荷塘月色上城國際元一濱水水城樓盤物業(yè)形形態(tài)比較豐豐富，主要要包括多層層、小高層層；戶型面積以以100～～130平平方米3房房、90～～110平平方米2房房為主；多層價格約約為3500～3800，小小高層價格格約為3000～3300。。26典型樓盤荷塘月色上城國際元一濱水城社區(qū)形象開盤時間2005年5月4日開始認籌，2005年9月24日開盤一期丁香苑一組團2005年1月8日開，二、三組團4月23日開盤，二期羅蘭苑計劃在9月底或10月初正式開盤一期2004年11月6日，二期2005年5月底規(guī)模占地7.88萬平方米，總建筑面積13.2萬平方米，容積率1.5占地約1000畝，總建筑面積約114萬平方米占地150畝，建筑總面積23萬平方米，二期毛地容積率2.4，900多套產(chǎn)品形式16棟6層多層、10棟11層的小高層多層、小高層、高層28棟18層小高層，二期以一梯三戶點樓為主價格未開盤，估計均價3000元左右多層3400－3500元/平方米、小高層3300元/平方米，商業(yè)未售二期價格3000－4000元/平方米戶型面積120～134平方米3房，大3房受歡迎2房占30－40%以3房2廳為主，110－130m2，2房2廳90～120m2，少量4房2廳144－234m23房2廳97－138m2，4房2廳152－156m2，4房3廳220m2，5房2廳198m2，5房3廳256m2銷售率已售200多張認籌卡一期推出的267套商品房在短短的五天時間內(nèi)，銷售完成217套一期已售罄，二期已售40%客戶特征客戶以公務員、企業(yè)高級管理人員為主以區(qū)域客戶為主以主城區(qū)的自住型客戶為主樓盤特色由澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設計擔綱規(guī)劃設計，獨創(chuàng)的由組團式布局而成，傳承院落居住文化上城國際是合肥首家引入“Block街區(qū)”規(guī)劃理念并融合進項目規(guī)劃開發(fā)的第一樓盤，通過住區(qū)規(guī)劃與商業(yè)配套的整合，創(chuàng)造一個集住宅、商業(yè)和生活配套于一體社區(qū)設計強調(diào)“濱水生活”的理念，以水為主題，有大面積的主題水景，打造“城區(qū)世界級高品質(zhì)濱水尊貴生活”27新站建設是是新站片區(qū)的發(fā)展基礎礎，但居民民收入水平平低、靠近近老工業(yè)區(qū)區(qū)制約了區(qū)區(qū)域發(fā)展新站片區(qū)屬屬于合肥市市房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展較早的的區(qū)域，其其發(fā)展主要要依托于原原有的眾多多工廠、企企業(yè)以及新新站綜合開開發(fā)試驗區(qū)區(qū)帶來的大大量人口；；房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)主要分布布在新站周周邊，以及及臨泉路、、勝利路沿沿線；目前新站周周邊開發(fā)力力度已經(jīng)減減弱，隨著著臨泉路的的貫通，開開發(fā)重點將將向新站二二環(huán)以外東東部區(qū)域延延展；客戶主要來來自于原有有的眾多工工廠、企業(yè)業(yè)以及新站站綜合開發(fā)發(fā)試驗區(qū)帶帶來的大量量人口。該區(qū)域典型型樓盤：海州.錦繡繡世家香格里拉花花園巴黎春天該區(qū)域由于于位于老工工業(yè)區(qū)及車車站附近，，居住環(huán)境境較差，居居民收入較較低，所以以價格水平平屬于全市市最低，小小高層均價價約在2700～3000元元/平方米米，多層均均價為3000～3300元元/平方方米之間；；產(chǎn)品類型以以多層、小小高層為主主，面積主主要包括85～90平方米2房、105～137平方米米3房等。。28典型樓盤巴黎春天香格里拉花園社區(qū)形象開盤時間一期2005年6月5日2003年9月一期開盤；二期“紫陽”2004年10月30日推出規(guī)模總占地面積257畝（171333平方米），建筑面積273610平方米，容積率為1.597，分三期開發(fā)，一期建筑面積95000平方米，600多套占地面積：15萬平方米，建筑面積：28萬平方米，其中水上會所：1372平方米產(chǎn)品形式多層、小高層多層、小高層：一期為大型合家福購物廣場、商業(yè)街及近400套多層住宅；二期為觀景電梯小高層價格均價2700－2800元/平方米均價3300元/m2戶型面積以3房2廳為主，106－212m2，2房2廳89－137m2，4房2廳129－194m2

3房2廳2衛(wèi)123－126m2，3房2廳1衛(wèi)106－109m2，4房2廳2衛(wèi)148m2銷售率一期已售40－50%一期售磬，二期紫陽開盤當日多層產(chǎn)品現(xiàn)場成交413套，銷售率達94%以上，小高層成交133套，未成交的大部分客戶轉(zhuǎn)至三期排號客戶特征以瑤海區(qū)客戶為主，因為周邊大型市場較多，所以客戶中私營業(yè)主比較多以區(qū)域客戶為主樓盤特色1.5萬平方米的法蘭西風情的中庭廣場，擁有近8萬平方米的小區(qū)綠地，中心軸主景觀（香榭麗舍大道和塞納河）將項目劃分成依云區(qū)、楓丹區(qū)、香榭區(qū)、奧塞區(qū)等8大組團項目臨近瑤海公園，生態(tài)公園、勝利廣場和新海廣場，首家采用玻璃陽臺，社區(qū)以園林為最大亮點，園內(nèi)遍布水池、靜水、涌泉等景觀29依托于“一一山一水””的獨有資資源，蜀山片區(qū)成為合肥市市高檔居住住區(qū)的代名名詞蜀山片區(qū)發(fā)發(fā)展主要依依托于“一一山一水””，即蜀山山風景區(qū)以以及董輔水水庫，屬于于典型的資資源主導型型區(qū)域，是是合肥市高高檔樓盤的的聚集地；；客戶來源覆覆蓋全市，，主要是當當?shù)厣馊巳恕⑵髽I(yè)高高管及周邊邊縣市的置置業(yè)者，并并且吸引了了部分江浙浙投資者；；不僅獨擁山山水資源，，還靠近政政務新區(qū)，，再加上自自身的高新新技術產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)，，大蜀山片片區(qū)未來發(fā)發(fā)展空間依依然很大；；該區(qū)域樓盤盤素質(zhì)高，，營銷水平平也居合肥肥市前列。。片區(qū)典型樓樓盤綠城.桂花花園新加坡花園園城城市庭院產(chǎn)品形態(tài)以以別墅、泛泛別墅、多多層為主，，以及部分分小高層；；該片區(qū)樓盤盤價格水平平屬全市最最高，多層層均價約為為3700～4100元/平平方米，小小高層均價價約為3500～3800元元/平方米米；戶型面積較較大，2房房戶型一般般在90～～115平平方米，3房戶型一一般都在120～150平方方米。30典型樓盤新加坡花園城綠城桂花園社區(qū)形象開盤時間2003年8月30日一期2003年12月29日；二期2004年4月10日，其中芳樹苑2004年10月30日；沐霞苑2005年8月27日規(guī)?？傉嫉?000多畝，其中400畝為建設生態(tài)園的配套綠化用地，600畝為商品房建設用地，容積率1.5總占地面積約480畝，總建筑面積近41萬平方米，容積率僅為1.22，分3期開發(fā)，共7個組團產(chǎn)品形式多層、小高層、別墅多層、小高層價格均價3650元/平方米多層4000元/平方米，小高層3700-3800元/平方米戶型面積3房2廳2衛(wèi)115－126.8m2，2房2廳1衛(wèi)82－84.62m2，3房2廳1衛(wèi)107m23房2廳2衛(wèi)為主，128－170m2，2房2廳1衛(wèi)99m2，2房2廳2衛(wèi)111m2，4房2廳2衛(wèi)174m2，5房3廳3衛(wèi)234m2銷售率一期售磬一期售磬客戶特征40－50％為安徽其他城市客戶私營企業(yè)主、科技園管理層及高級白領、高校教職工，以及浙江投資客樓盤特色坐落在美麗的蜀山腳下，董鋪水庫之濱，地處省城交通主干道，由入口生態(tài)景區(qū)、人工湖親水景區(qū)、天鵝湖景區(qū)、生態(tài)運動區(qū)、自然森林風光景區(qū)、自然山水景區(qū)６個主題景區(qū)組成４００畝生態(tài)園采用圍而不合的整體布局，外借湖光山色入園，內(nèi)依園區(qū)豐富景觀，以多層次、小組團、半開放式為規(guī)劃原則，形成靈活有序的空間形態(tài)31學府片區(qū)擁有獨特的的人文、景景觀資源，，同時產(chǎn)品品素質(zhì)較高高區(qū)位來看，，學府片區(qū)區(qū)東靠市中中心，西鄰鄰大蜀山，，南接政務務新區(qū)，給給學府片區(qū)區(qū)的樓盤提提供了眾多多的宣傳題題材；中科大、安安徽大學、、炮兵學院院等高校齊齊聚該區(qū)域域，使得濃濃厚的人文文資源成為為該區(qū)域區(qū)區(qū)別于其他他片區(qū)的最最主要特征征；客戶主要來來自于院校校內(nèi)的教職職員工、公公務員及企企業(yè)員工。。片區(qū)典型樓樓盤新華.學府府花園新華.學府府春天大溪地產(chǎn)品類型豐豐富，主要要以多層、、小高層為為主；多層均價為為3500～4000元/平平方米，小小高層均價價為3300～3700元/平方米；；2房面積主主要集中在在80～100平方方米，3房房面積主要要集中在125～150平方方米之間。。32典型樓盤百協(xié)大溪地新華學府春天社區(qū)形象開盤時間一期“天籟軒”2005年5月7日2005年3月26日規(guī)模一期占地6.65萬平方米，建筑面積9.37萬平方米，容積率1.32，分5期開發(fā)，商業(yè)17萬平方米占地31707.39平方米，建筑面積258508.98平方米，其中商鋪建筑面積20785.72平方米，容積率2，分2期開發(fā)產(chǎn)品形式花園洋房、多層、小高層、高層、SOHO公寓、IEO型總部辦公樓、酒店多層3棟、小高層4棟、高層1棟、聯(lián)排別墅價格多層3850元/平方米，小高層3750元/平方米，高層4500元/平方米，soho公寓4200元/平方米，別墅6400元/平方米多層3700元/平方米，小高層3400－4000元/平方米，電梯洋房4300元/平方米，別墅6500元/平方米戶型面積3房2廳89－189m2，4房2廳128－260m2

以3房2廳為主，118－164m2，2房2廳82－98m2，4房2廳129－348m2銷售率一期整體銷售情況非常好，多層已售90%，soho公寓已售70%一期10棟已售90%，其中疊加由于景觀未完成，只賣1/3，二期馬上要開客戶特征客戶來自高新區(qū)、廬陽區(qū)、蜀山區(qū)，二次置業(yè)者居多，soho公寓以高新技術開發(fā)區(qū)的高端人士為主，如工程師、白領客戶以公務員、白領、醫(yī)生、老師為主樓盤特色80萬平方米超大規(guī)模的，集居住、休閑、娛樂為一體的國際Block街區(qū)；項目充分利用坡地的地形優(yōu)勢，各組團空間錯落有致，層次豐富由澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設計擔綱規(guī)劃設計，美國貝爾高林香港有限公司擔當景觀設計；將多種物業(yè)形態(tài)融于一體，形成錯落有致的空間格局，園林布局上設開放中心水景，圍合組團33遠景規(guī)劃是是政務新區(qū)發(fā)展的基礎礎，大量土土地供應和和大開發(fā)商商進駐促進進了區(qū)域發(fā)發(fā)展政務新區(qū)地地處合肥市市二環(huán)路地地段，距市市中心較遠遠，靠近學學府區(qū)及經(jīng)經(jīng)濟技術開開發(fā)區(qū)；規(guī)劃為中央央辦公區(qū)，，未來將形形成路網(wǎng)發(fā)發(fā)達、配套套完備的新新興城區(qū)，，現(xiàn)在是合合肥市房地地產(chǎn)發(fā)展最最活躍的區(qū)區(qū)域之一；；該區(qū)域置業(yè)業(yè)者主要來來自市區(qū)的的公務員、、私企業(yè)主主、經(jīng)濟技技術開發(fā)區(qū)區(qū)的企業(yè)高高管等，以以及一些看看好區(qū)域未未來發(fā)展的的投資客。。片區(qū)典型樓樓盤綠地.國際際花都水墨蘭庭宋都.西湖湖花苑產(chǎn)品類型以以多層、小小高層為主主；主力戶型區(qū)區(qū)間是2房房85～90平方米米，3房110～140平方方米；多層均價約約為3500～3900元/平方米，，小高層均均價約為3500～～3800元/平方方米。34典型樓盤綠地?國際花都水墨蘭庭社區(qū)形象開盤時間一期2003.12.6，2期2004.9.8，3期2005.1.16一期2004年12月31日規(guī)模占地530畝，總建筑面積約70萬平方米，分5期開發(fā)，一、二期容積率1.5，三期住宅容積率1.77總占地177畝（118000平方米），總建筑面積約22萬平方米，容積率1.86產(chǎn)品形式多層、小高層、高層、酒店、寫字樓多層、小高層、高層，多層住宅以五層躍六層為主，高層和小高層住宅均為一梯兩戶價格小高層3800元/平方米，高層4000元/平方米，商鋪5000－9000元/平方米一期均價3400元/平方米戶型面積一期3房2廳85－123m2，2房2廳78－115m2，三期2房2廳94m2，2房1廳57－70m2，3房2廳121－126m2，4房2廳149－151m2

2房2廳84－129m2，3房2廳102－162m2，4房2廳116－200m2

銷售率二期700多套開盤半年售罄，三期銷售至尾盤一期墨蘭苑12棟多層已售罄，二期2005年年底開盤客戶特征客戶以公務員、私營業(yè)主為主，部分投資客客戶以公務員以及周邊工作的人為主，客戶注重區(qū)域環(huán)境以及未來發(fā)展?jié)摿潜P特色緊密圍繞主題公園，采用“綠軸+滲透+片區(qū)”的總體布局結(jié)構(gòu)，以荷蘭、英國、中國、日本、意大利五國特色經(jīng)典建筑精心規(guī)劃，展現(xiàn)領先超越的現(xiàn)代國際都會生活建筑立面采用深色石材和高品質(zhì)外墻面磚，增添居住的尊貴感人情味，景觀建筑中融合了“亭、臺、樓、閣”中國傳統(tǒng)建筑標志35距離太遠制制約了經(jīng)濟技術開開發(fā)區(qū)的發(fā)展，成成為了政務務新區(qū)向南南的延伸區(qū)區(qū)域經(jīng)濟技術開開發(fā)區(qū)是所所有成熟板板塊中距離離市區(qū)最遠遠的一個；；該片區(qū)的政政府規(guī)劃先先于政務新新區(qū)，但規(guī)規(guī)劃重點后后來轉(zhuǎn)向政政務新區(qū)，，使得片區(qū)區(qū)發(fā)展受到到影響，現(xiàn)現(xiàn)在成為了了政務新區(qū)區(qū)的延伸地地帶；該片區(qū)屬于于房地產(chǎn)熱熱點區(qū)域之之一，但產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)較較其他熱點點區(qū)域差；；客戶主要來來自區(qū)域內(nèi)內(nèi)部，以私私企業(yè)主、、企業(yè)員工工。片區(qū)典型樓樓盤文錦新城金典名筑徽園產(chǎn)品類型以以多層、小小高層為主主；主力戶型為為2房80～100平方米，，3房100～130平方米米，平均較較政務新區(qū)區(qū)小10平平方米左右右；多層均價約約為3300～3500元/平方米，，小高層均均價約為2900～～3300元/平方方米。36靠近市區(qū)、、良好的規(guī)規(guī)劃，促使使包河片區(qū)成為合肥市市房地產(chǎn)開開發(fā)最密集集的區(qū)域之之一包河片區(qū)靠靠近中科大大和中心城城區(qū)，位于于合肥市上上風上水的的東南方向向；“環(huán)巢湖規(guī)規(guī)劃”、機機場搬遷為為大包河區(qū)區(qū)向南拓提提供了機遇遇；包河片區(qū)主主要依托于于環(huán)巢湖規(guī)規(guī)劃、臨近近中心城區(qū)區(qū)的城市資資源；片區(qū)內(nèi)居民民收入水平平處于合肥肥市中上水水平，較高高的收入水水平支撐了了較高的房房價水平；；片區(qū)內(nèi)客戶戶主要來自自于區(qū)域內(nèi)內(nèi)部，并吸吸引了部分分市區(qū)工作作的公務員員和企業(yè)高高管。根據(jù)所依托托背景的不不同，本區(qū)區(qū)域可以細細分為：1、依托成熟配配套的老城城片區(qū)，主要代表表樓盤為田田逸苑、望望湖苑；2、依托片區(qū)未未來發(fā)展前前景的馬鞍鞍山路片區(qū)區(qū)，主要代表表樓盤為新新都會聯(lián)邦邦花園、國國貿(mào)公寓、、金地國際際城、陽光光世紀花園園。老城片區(qū)馬鞍山路片片區(qū)37包河區(qū)主要要的開發(fā)重重點集中在在馬鞍山路路片區(qū)，但但多數(shù)項目目小高層、、高層比例例較大老城片區(qū)典型樓盤6、田逸苑苑7、望望湖苑客戶主要為為當?shù)卦∽【用?；物業(yè)類型以以多層、小小高層為主主，產(chǎn)品、、檔次一般般，多層均均價為3500～4000元元/平方米米，小高層層均價為3300～～3700元/平方方米；該區(qū)域主要要依托完善善的城市配配套；受舊城限制制，該區(qū)域域樓盤規(guī)模模較小，社社區(qū)感一般般；主力戶型為為2房90～110平方米，，3房120～140平方米米，4房140以上上。文文包河區(qū)政府府一環(huán)路二環(huán)路馬鞍山路包河大道1235467老城片區(qū)312國道道馬鞍山路片片典型樓盤1、新都會會系列2、金地國國際城3、萬振逍逍遙苑4、、世紀陽光光花園5、、柏林春天天該區(qū)域樓盤盤規(guī)模較大大，品質(zhì)較較高，但容容積率較高高，小高層層、高層所所占比例較較大；客戶主要為為來自包河河區(qū)，以及及部分市區(qū)區(qū)客戶和投投資客，看看好區(qū)域未未來的發(fā)展展；多層均價約約3700～4000元/平平方米，小小高層、高高層均價約約3600～3800元/平平方米，價價格自北向向南呈下降降趨勢。馬鞍山路片片區(qū)38典型樓盤新都會國貿(mào)公寓新都會聯(lián)邦花園金地國際城社區(qū)形象開盤時間2005年8月18日認購，未開盤一期2004年3月，二期2004年7月一期2005.9.25規(guī)?？偨ㄖ娣e約8萬平方米，容積率3點多占地57752m2，容積率1.61，一期約3萬m2，二期約4萬m2，總戶數(shù)718戶，車位數(shù)206占地9萬平方米，16萬平方米寬景住宅、10萬平方米的商務公寓、1.7萬平方米的情景商業(yè)街產(chǎn)品形式9棟小高層與高層20棟多層與小高層一梯兩戶的多層、小高層以及一梯四戶的高層，4棟公寓辦公樓，其一、二層均為商業(yè)價格起步價3780元/平方米，均價4000元/平方米，公寓下層地鋪價格未定2004年年底均價達3000多元/平方米起價3300元/平方米，均價3650元/平方米，最高價4100元/平方米戶型面積主力戶型為2房與3房，2房2廳80－142m2，3房2廳113－142m2，4房2廳138－151m2

2房2廳80－142m2，3房2廳113－142m2，4房2廳138－151m2

住宅戶型面積由87－239m2不等，其中3房2廳105－205m2銷售率認購已達7、8成一期僅用一個月時間售磬，二期開盤當日銷售超過70％，目前銷售已接近尾聲，自開盤期到清盤期，不到半年時間一期首批122套開盤當天銷售90%客戶特征以內(nèi)部員工以及老顧客為主－泛公務員樓盤特色倡導“新都會主義”的居住模式倡導“新都會主義”的居住模式，簡約、大氣的建筑風格，獨特錯層陽臺設計，以生態(tài)為主題，融合現(xiàn)代審美風格與實用功能營造園林景觀，泛綜合體的生活模式39典型樓盤萬振逍遙苑世紀陽光花園社區(qū)形象開盤時間一期2001年12月28日，二期2004年5月12日，三期2004年6月6日，四期未開盤四期2005年元月開盤規(guī)?？傉嫉丶s190畝，總規(guī)劃面積約16萬平方米，前三期容積率2.8左右，總戶數(shù)1123戶占地約48.3公頃，總規(guī)劃建筑面積56.81萬平方米，分七期開發(fā)，其中一期8萬平方米、二期12萬平方米、三期5萬平方米、四期9萬平方米，總戶數(shù)5000戶產(chǎn)品形式多層、小高層、高層、聯(lián)體疊加別墅多層、小高層、公寓價格一期一千多元，二期二千多元，三期目前均價達3900元/平方米，馬鞍山路兩層聯(lián)體商鋪2003年8000多元/平方米，現(xiàn)在1萬多元/平方米多層2600－4100元/m2，其中一樓3700－3800，二樓3850，三、四樓4100－4200，六樓2600元；小高層3080－3900元/m2，均價3400戶型面積3房2廳為主，105－154m2，4房2廳144－246m2，2房套數(shù)只占15％3房2廳2衛(wèi)116－167m2，2房2廳1衛(wèi)88－114m2，3房2廳1衛(wèi)99－113m2，4房2廳2衛(wèi)130－209m2

銷售率三期100多套小高層半年左右售磬一、二、三期售罄，四期推出六、七百套，已售一百多套客戶特征老板、白領、公務員、偏高層次的工薪階層，以市中心客戶為主，住宅客戶以自住為主，商鋪客戶以投資為主客戶主要為工大老師、就近企事業(yè)單位員工、想改善居住環(huán)境的年輕人，部分來自周邊縣城的客戶樓盤特色“親水生態(tài)小區(qū)”，中心是一個面積1萬平方米的湖泊；賣點：小區(qū)環(huán)境成型，有中央空調(diào)、純凈水，樓間距大，配套好簡約的徽派建筑風格，設計構(gòu)思以陽光為主題，以水為紐帶，將岸畔10余個景點聯(lián)系在一起40新鴻意??新都會會?環(huán)環(huán)球廣場開盤時間2005年9月16日開業(yè)規(guī)?？偨ㄖ娣e約9萬平方米，商場總建筑面積近5萬平方米，四層商業(yè)裙房其中二、三、四層每層約一萬平方米，一層由一樓A區(qū)（底層）與一樓B區(qū)（夾層）組成，總面積約1.5萬平方米產(chǎn)品形式一棟28層全智能化公寓式辦公樓，四層商業(yè)群樓，地下二層約2萬平方米地下車庫價格一層2萬多元/平方米業(yè)態(tài)規(guī)劃一樓A區(qū)規(guī)劃生活名店街，將會匯集一兩百家精品化妝、珠寶、服飾等品牌店及休閑娛樂餐飲設施；一樓B區(qū)規(guī)劃時尚休閑品，體驗式休閑運動系列精品名品匯粹，以及運動器械專賣；二樓、三樓規(guī)劃為家樂福（2萬多平方米）；四樓規(guī)劃為城市先鋒，經(jīng)營工藝飾品，玩具精品等優(yōu)勢地處兩條城市主干道一環(huán)線與馬鞍山的交叉口，交通便利、緊靠人流密集的大型高檔住宅社區(qū)和高等院校特色合肥首家集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的大型一站式購物廣場41典型樓盤田逸苑望湖苑社區(qū)形象開盤時間一期2005年1月11日，二期2005年5月20日多層2005年元月開盤，小高層、高層將于10月開盤規(guī)模園區(qū)建筑面積約5萬平方米，總戶數(shù)302戶占地約5000平方米，總建筑面積11002.37平方米，容積率2點多，總戶數(shù)204戶產(chǎn)品形式多層、小高層、商鋪多層、小高層、高層價格起價3500元/平方米，均價3800元/平方米，小高層3680－3780元/平方米，商鋪12000元/平方米起價3300元/平方米，均價3500元/平方米，商鋪預計10000元/平方米左右戶型面積2房2廳90－107m2，3房2廳106－151m2，4房2廳123－154m2

2房2廳89－137m2，3房2廳121－181m2，4房2廳125－202m2；主力戶型：2房90－95m2，3房115－133m2

銷售率售價過高，多層銷售過80%，小高層銷售差多層已售95％客戶特征以區(qū)域客戶為主以周邊單位的客戶為主，包括內(nèi)部職工樓盤特色以“打造都市園林住宅”為目標，努力營造具有鄰里精神、親和氣息和社區(qū)內(nèi)容的溫馨園林住宅意境位于太湖路和望江路交匯的商業(yè)居住黃金地段，五分鐘的生活黃金圈已囊括了現(xiàn)代都市生活必須衣、食、住、行的所有配套設施42文錦新城開盤時間2005年6月6日規(guī)模占地100畝，總建筑面積15萬平方米，容積率1.8左右，總共567戶產(chǎn)品形式多層、小高層、高層價格小高層2950元/平方米戶型面積以3房2廳為主，116－193m2，2房2廳101－146m2，4房2廳134－197m2

配套社區(qū)內(nèi)設置游泳池、網(wǎng)球場、幼兒園、潤安公學，周邊教育、醫(yī)療、金融、購物等生活配套完善，包括合肥中銳國際學校、安醫(yī)二附院（在建）、工行、建行、芙蓉農(nóng)貿(mào)市場、索菲特明珠大酒店等銷售率接近4成客戶特征客戶以公務員、私營業(yè)主為主，很少有來自包河區(qū)的客戶樓盤特色將徽派文化底蘊、海派建筑風格以及最新的建筑科技融為一體43市場環(huán)境分分析結(jié)論合肥市規(guī)劃劃重點由““環(huán)城時代代”邁入““環(huán)巢湖時時代”，隨隨著大量基基礎配套設設施建設，，區(qū)域居住住環(huán)境將得得到改善，，所以本項項目所在區(qū)區(qū)域?qū)⒚媾R臨新的發(fā)展展機遇；合肥市房地地產(chǎn)市場受受宏觀調(diào)控控影響較大大，開發(fā)商商、消費者者都對后市市持觀望態(tài)態(tài)度，市場場的徘徊也也將迫使越越來越多開開發(fā)商重新新研究市場場，開發(fā)符符合市場需需求的產(chǎn)品品；合肥樓市板板塊分布特特征明顯，，依托政府府規(guī)劃的政政務新區(qū)、、依托“一一山一水””的大蜀山山片區(qū)、依依托“環(huán)巢巢湖規(guī)劃””的馬鞍山山路片區(qū)是是現(xiàn)階段開開發(fā)水平較較高的區(qū)域域，而受舊舊工業(yè)區(qū)、、居民收入入水平低等等因素影響響的新站和和城東片區(qū)區(qū)發(fā)展較差差，受空間間限制，廬廬陽片區(qū)發(fā)發(fā)展空間有有限；合肥客戶區(qū)區(qū)域性置業(yè)業(yè)比較明顯顯，除非工工作地變動動、家庭變變動，很少少搬出原居居住地；一般來說同同一樓盤多多層物業(yè)售售價高于小小高層物業(yè)業(yè)200～～300元元/平方米米，且銷售售速度比小小高層快；；大多數(shù)合肥肥居民喜歡歡多層物業(yè)業(yè)，其主要要原因是小小高層分攤攤面積大、、使用成本本高，另外外，也與居居住習慣有有關；消費者對教教育、醫(yī)療療、購物等等配套設施施有一定要要求，有子子女家庭對對教育配套套尤其注重重；馬鞍山路片片區(qū)價格受受距離市區(qū)區(qū)遠近影響響，自北向向南呈下降降趨勢。44廬陽片區(qū)新站片區(qū)學府片區(qū)蜀山片區(qū)包河片區(qū)政務新區(qū)經(jīng)濟技術開開發(fā)區(qū)戰(zhàn)場已經(jīng)呈呈現(xiàn)，面對對眾多強敵敵，誰才是是我們真正正的對手？？45我們和誰爭爭奪客戶市場環(huán)境分分析競爭環(huán)境分分析市場機會分分析項目發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略項目定位項目屬性界界定認識本區(qū)域域主要競爭分分析附件46本片區(qū)將成成為包河片片區(qū)中的新新興片區(qū)，，承接“環(huán)環(huán)巢湖規(guī)劃劃”由市區(qū)區(qū)向巢湖的的拓展地理因素：2環(huán)路、葛葛大店區(qū)域成成為市民心目目中本片區(qū)與與市區(qū)的心理理區(qū)隔事實一市場定位因素素：該區(qū)域一直直都沒有商品品房開發(fā)，在在市場上缺乏乏明確的區(qū)域域價值定義事實三規(guī)模因素：政府近期有有可能出讓本本片區(qū)大量土土地，使本片片區(qū)具備成為為新區(qū)所需要要的土地供應應量事實二開發(fā)商因素：受環(huán)巢湖規(guī)規(guī)劃、包河區(qū)區(qū)政府遷入、、機場搬遷等等刺激，開發(fā)發(fā)商高度關注注事實四根據(jù)各事實分分析，本片區(qū)區(qū)不僅僅是馬馬鞍山路向南南的延伸，更更是一個將以以新形象面世世的新片區(qū)，，是承接“環(huán)環(huán)巢湖規(guī)劃””由市區(qū)向巢巢湖方向發(fā)展展的中間地帶帶二環(huán)路312國道項目所在區(qū)域域未來是馬鞍鞍山路的延續(xù)續(xù)還是新興的的區(qū)域？47本項目所在新新區(qū)內(nèi)，未來來將形成高、、中、低檔項項目共同發(fā)展展的局面省公路技校文包河大道包河區(qū)政府皖深職業(yè)學校望湖城經(jīng)濟適用房回遷房綠城項目二環(huán)路312國道文包河工業(yè)區(qū)項目規(guī)模現(xiàn)狀綠城項目（高檔）凈地600多畝綠城集團與包河區(qū)政府正在就地塊轉(zhuǎn)讓進行洽談，地價約80~100萬元/畝望湖城（中高檔）占地275公頃，規(guī)劃總建筑面積250萬平方米，其中住宅150萬平方米，公共建筑面積100萬平方米，居住人口4.5萬人預計2006年完成對1850畝土地的招商工作，定位以居住為主導，輔以其他相關功能配套經(jīng)濟適用房（中低檔）占地18公頃，總建筑面積近17萬平方米，其中住宅面積13萬余平方米工程于2005年6月底開工建設，預計一年半時間建成交付，政府定價為1800元/平方米回遷房（低檔）總建筑面積80多萬平方米，400多棟多層建筑空置率約70％，可在市場流通，均價2000元/平方米左右包河工業(yè)區(qū)總規(guī)劃面積12平方公里，將建成融工業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)、科教、旅游為一體的新城區(qū)48我們和誰爭奪奪客戶市場環(huán)境分析析競爭環(huán)境分析析市場機會分析析項目發(fā)展戰(zhàn)略略項目定位項目屬性界定定認識本區(qū)域主要競爭分析析附件49本項目競爭環(huán)環(huán)境面臨的3大問題問題1本項目未來主主要競爭對手手來自哪里？？問題2本項目面對新新區(qū)外包河區(qū)區(qū)的其他項目目，其競爭關關系如何？問題3本項目在新區(qū)區(qū)內(nèi)的競爭關關系如何？50大量開發(fā)經(jīng)驗驗告訴我們，，類似新興區(qū)區(qū)域項目的客客戶層面是隨隨著區(qū)域發(fā)展展和項目品牌牌的建立而逐逐步擴大的消費者區(qū)域性性購買特征明明顯開發(fā)商在合肥肥當?shù)責o品牌牌支撐項目前期項目中后期很難吸引其他他區(qū)域的客戶戶，主要的競競爭范圍集中中在包河區(qū)內(nèi)部區(qū)域規(guī)劃逐漸漸實施、項目目陸續(xù)開工本項目前期知知名度提升項項目品牌逐漸吸引其他他區(qū)域客戶，，競爭范圍擴擴大到包河及及周邊區(qū)域項目前期項目中后期51競爭分級———競爭首先來來自區(qū)域內(nèi)部部，再擴大到到區(qū)域以外，，由區(qū)域內(nèi)部部的競爭逐步步擴大到區(qū)域域與區(qū)域之間間的競爭第一層級：新片區(qū)內(nèi)的項項目，對項目目產(chǎn)生最直接接的影響，如如望湖城、綠綠城項目等第二層級：包河區(qū)內(nèi)的項項目，是分流流來自包河區(qū)區(qū)客戶的主要要區(qū)域，如格格林春天、綠綠地項目等第三層級：鄰近包河區(qū)、、市中心區(qū)的的地帶，主要要是分流部分分包河區(qū)及市市區(qū)的客戶依據(jù)對本項目目競爭影響的的強弱，本項項目與其他項項目的競爭關關系可以分為為以下三個層層級：52第一層級的競競爭關系———既是戰(zhàn)友又又是競爭對手手省公路技校文包河大道包河區(qū)政府皖深職業(yè)學校校望湖城經(jīng)濟適用房回遷房綠城項目二環(huán)路312國道文包河工業(yè)區(qū)與本項目關系望湖城規(guī)模龐大，定位以居住為主導，輔以其他相關功能配套，預計會規(guī)劃片區(qū)及商業(yè)中心，容積率1.5，物業(yè)類型與本項目重疊，有可能與本項目形成直接競爭綠城項目綠城開發(fā)項目普遍以高端為主，在當?shù)仄放坪芎?，其項目有可能成為當?shù)氐膬r值標桿，這對本項目是有利的經(jīng)濟適用房不能自由轉(zhuǎn)讓、不能打廣告，由柏濤規(guī)劃，產(chǎn)品素質(zhì)較高，由于緊鄰本項目，很有可能將本項目售價拉低回遷房回遷房已基本建好，品質(zhì)低、價格低、人員素質(zhì)低，對本項目不利，但其居住的大量人口、較好的公交設施對本項目是有利的大量項目在陌陌生區(qū)域一起起開發(fā)，有利利于將區(qū)域做做活，但同時時也容易使本本項目陷入激激烈的競爭53第二、第三層層級的競爭關關系——是區(qū)區(qū)域與區(qū)域之之間的客戶爭爭奪戰(zhàn)，是開開發(fā)商品牌之之間的競爭本項目相對包包河區(qū)其他區(qū)區(qū)域項目的主主要優(yōu)劣勢老城區(qū)馬鞍山路片區(qū)優(yōu)勢樓盤規(guī)模大產(chǎn)品發(fā)揮空間大位于新片區(qū)利于規(guī)劃有大型開發(fā)商進入容積率較低位于新片區(qū)利于規(guī)劃劣勢區(qū)域配套尚不成熟距市區(qū)距離遠區(qū)域配套尚不成熟距市區(qū)距離遠本項目與第三三層級項目的的競爭是基于于以下兩點：：區(qū)域的逐漸成成熟開發(fā)商品牌的的建立54競爭對手分析析——大量的的土地儲備使使得來自于未未來的潛在競競爭對手非常常多政府和開發(fā)商商在該區(qū)域有有大量土地儲儲備產(chǎn)品：位于該該區(qū)域的高檔檔項目里，多多層比例越來來越小，小高高層、高層比比例越來越大大，沒有出現(xiàn)現(xiàn)疊加、花園園洋房等產(chǎn)品品整體形象：新新開工項目品品質(zhì)一般較高高，但多數(shù)都都是容積率大大于2.2，產(chǎn)品上以小小高層、高層層為主，以多多層為主的世世紀陽光花園園、聯(lián)邦花園園品質(zhì)一般二級競爭區(qū)域域分析政府有大量待待出讓土地平均地價80～100元/畝眾多開發(fā)商將建設區(qū)域級級商業(yè)、交通通、學校、醫(yī)醫(yī)療等配套設設施一級競爭區(qū)域域分析競爭主要體現(xiàn)現(xiàn)在項目所在在區(qū)域與其他他區(qū)域的競爭爭。三級競爭區(qū)域域分析55競爭環(huán)境分析析結(jié)論大量開發(fā)經(jīng)驗驗告訴我們，，類似新興區(qū)區(qū)域項目的客客戶層面是隨隨著區(qū)域發(fā)展展和項目品牌牌的建立而逐逐步擴大的；；本片區(qū)將成為為包河片區(qū)中中的新興片區(qū)區(qū)，承接“環(huán)環(huán)巢湖規(guī)劃””由市區(qū)向巢巢湖的拓展；；競爭首先來自自區(qū)域內(nèi)部，，再由區(qū)域內(nèi)內(nèi)部的競爭逐逐步擴大到區(qū)區(qū)域與區(qū)域之之間的競爭；；本項目所在新新區(qū)內(nèi)及馬鞍鞍山路沿線未未來將有大量量土地儲備，，使得競爭主主要來自于未未來潛在的競競爭對手；本項目所在區(qū)區(qū)域內(nèi)，未來來將形成高、、中、低檔項項目共同發(fā)展展的局面，而而本項目與這這些項目既是是戰(zhàn)友的關系系也是競爭對對手的關系；；本項目與其他他區(qū)域項目的的競爭，實質(zhì)質(zhì)是區(qū)域與區(qū)區(qū)域之間的客客戶爭奪戰(zhàn)，，和開發(fā)商品品牌之間的競競爭。56真正的對手基基本鎖定，我我們?nèi)绾尾拍苣苴A得競爭？？57我們?nèi)绾伟l(fā)掘掘機會贏得競競爭市場環(huán)境分析析競爭環(huán)境分析析市場機會分析析項目發(fā)展戰(zhàn)略略項目定位項目屬性界定定住宅部分商業(yè)部分合肥市近郊項項目研究項目機會挖掘掘附件58案例選擇的原原則必須結(jié)合合肥肥當?shù)厥袌霎數(shù)亟柬椖磕恳呀?jīng)開發(fā)并得得到市場檢驗驗我們研究了合合肥市幾個二二環(huán)之外項目目的不同發(fā)展展模式，并將將其歸類，試試圖找到類似似區(qū)位項目取取得開發(fā)成功功的根本要素素和支撐點，，以便對本項項目有所啟示示。綜合分析，我我們選取了金色池塘、海洲.景秀世世家、華都.城市花花園、經(jīng)濟技術開發(fā)發(fā)區(qū)、蜀山片區(qū)，分別分析如如下：59合肥市近郊項項目研究金色池塘在近近郊成功的主主要舉措：產(chǎn)品：建筑設計借鑒鑒萬科四季花花城，疊加別別墅、情景花花園洋房等多多種產(chǎn)品組合合，以優(yōu)質(zhì)的的產(chǎn)品設計打打動消費者；；展示：先期的主體景景觀、商業(yè)街街、樣板房展展示，給消費費者呈現(xiàn)一個個美好的未來來生活環(huán)境，，樹立信心；；中低價格：首期為聚人氣氣，將售價調(diào)調(diào)低，與大蜀蜀山其他項目目形成較大價價差，然后前前期成功開發(fā)發(fā)實現(xiàn)價格低低開高走。金色池塘采取取了首先做好好產(chǎn)品并做足足前期展示，，并結(jié)合前期期用低價入市市等策略獲得得成功，是產(chǎn)品主義的成功。金色池塘開盤時間一期2003年7、8月開盤，二期2004年分批推規(guī)模占地約30萬平方米，建筑面積36萬平方米左右，容積率1.3，一期商業(yè)街總建筑面積3750.45平方米產(chǎn)品形式多層、小高層、花園洋房價格一期多層、小高層2600元/m2，花園洋房3800－4000元/m2；二期多層、小高層3700－3800元/m2，花園洋房4200元/m2戶型面積3房2廳2衛(wèi)115－126.8m2，2房2廳1衛(wèi)82－84.62m2，3房2廳1衛(wèi)107m2

配套游泳館、網(wǎng)球場、乒乓球室、棋牌室等運動設施，商業(yè)街，社區(qū)醫(yī)療服務，地面車位與半地下車庫銷售率一期去年售磬，二期銷售至尾盤客戶特征一期主要依托周邊2家工廠，后期客戶層面擴大，年輕的事業(yè)成功人士、企業(yè)中高層管理人員、公務員、部分外地（淮南、淮北）客戶、內(nèi)部員工樓盤特色緊鄰合肥植物園、清溪公園以及董鋪水庫，是一大型高尚人文生態(tài)社區(qū)60合肥市近郊項項目研究華都.城市花園海洲.景秀世家開盤時間一期2004年6月9日，沿街商鋪5月15日，二期2005年7月16日2005年5月5日規(guī)模占地約8.7萬平方米，總建筑面積12萬平方米，分2期開發(fā)，一期將近500套，二期將近600套，商業(yè)40多套，共2000平方米占地32萬平方米，總建筑面積約50萬平方米，容積率1.53，共3832戶，分三期開發(fā)，一期容積率1.38產(chǎn)品形式多層、商鋪多層、小高層、高層價格一期均價1600多元/平方米、二期均價2050元/平方米、商業(yè)5000元/平方米均價2450元/平方米戶型面積以2房為主，占60－70％，85－108m2，3房2廳103－132m22房2廳92m2，3房2廳102－142m2，4房3廳181m2，6房2廳176m2

配套大型功能會所，全新商業(yè)街商業(yè)步行街、幼兒園、小學、都市生活會所以及大型商場銷售率住宅銷售情況良好，剛開盤時速度達每月50－60套，商業(yè)銷售一般已售90%客戶特征周邊客戶與其他區(qū)域客戶均有，以年輕人為主，很多肥東客戶，東部做小生意的客戶也較多，但有部分來自包河區(qū)與市中心瑤海區(qū)與其他區(qū)域客戶各占一半，客戶看重產(chǎn)品品質(zhì)，以二次置業(yè)者為主，投資型自住型客戶各占一半，青年客戶多華都.城市花花園海洲.景秀世世家海洲.景秀世世家華都.城市花花園61合肥市近郊項項目研究由于項目所在在區(qū)域消費水水平較低，好好產(chǎn)品的投入入難以為項目目帶來更多的的利潤，且項項目本身是大大盤，必須抓抓主流客戶，，所以該2個樓盤采用控制成本、低低價銷售策略在用低價吸引引客戶的基礎礎上，烘托大大社區(qū)優(yōu)勢，，依靠務實的的產(chǎn)品吸引主主流客戶群體體低價產(chǎn)品容易易吸引范圍較較大的客戶，，拓寬客戶來來源，并且對對年輕人吸引引力很大產(chǎn)品素質(zhì)一般般是這類項目目缺點，項目目美譽度難以以提高，價格格難以走高海洲.景秀世世家華都.城市花花園海洲.景秀世世家、華都.城市花園屬屬于典型的低價銷售策略62合肥市近郊項項目研究經(jīng)濟技術開發(fā)發(fā)區(qū)該區(qū)域位于312國道以以南，北面與與政務新區(qū)相相鄰，屬于政政務新區(qū)在南南面的延伸；；該區(qū)域新開項項目眾多，與與政務新區(qū)的的競爭較為激激烈，其主要要競爭方式仍仍以價格競爭為主，小高層層、多層分別別較政務新區(qū)區(qū)便宜400~500、、300~400；在壓低單價的的同時再設計計較小面積的的戶型，將總總價壓低。經(jīng)濟技術開發(fā)發(fā)區(qū)蜀山片區(qū)蜀山片區(qū)經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)蜀山片區(qū)蜀山片區(qū)雖然然也位于二環(huán)環(huán)路之外，但但2條城市主主干道長江路路、黃山路將將其與市區(qū)直直接連通，可可達性很好；；早期項目如夢夢園小區(qū)等在在當時售價相相對較高，不不以低價取勝勝；片區(qū)項目主要要依托獨特的資源優(yōu)優(yōu)勢擺脫距離劣勢勢；其次，該片區(qū)區(qū)開發(fā)水平、營營銷水平也提高了片區(qū)區(qū)項目的競爭爭力。63合肥近郊項目目研究總結(jié)———近郊項目目競爭策略總總結(jié)及對本項項目的啟示價格策略——最常用也是最最直接有效的的競爭手法產(chǎn)品主義——有成本壓力但但有利于價格格提升和建立立項目品牌資源優(yōu)勢——必須享有稀缺缺優(yōu)勢資源營銷策劃——挖掘價值并選選擇渠道傳遞遞價值本項目從中受受到什么啟示示，如何在策策略制定中具具體化？64我們?nèi)绾伟l(fā)掘掘機會贏得競競爭市場環(huán)境分析析競爭環(huán)境分析析市場機會分析析項目發(fā)展戰(zhàn)略略項目定位項目屬性界定定住宅部分商業(yè)部分合肥市近郊項項目研究項目機會挖掘掘附件65從市場找機會會——深入研究究競爭區(qū)域的的產(chǎn)品特征有有助于我們制制定有針對性性的措施多層小高層、高層單價主力戶型面積總價（萬）單價主力戶型面積總價世貿(mào)公寓2房---400080~12332~493房---4000115~13546~544房及以上---4000140以上56萬以上萬振.逍遙苑2房-----3房---3900110~13543~524房及以上---3900150以上58萬以上金地.國際城2房---3800105~11540~433房---3800120~14046~534房及以上---3800150以上57萬以上陽光.世紀花園2房380090~11034~40340090~11030~373房3800120~14046~533400120~14041~474房及以上3800140以上53萬以上3400140以上47萬以上柏林春天2房未定價，預計均價3500以上80~10028~35未定價，預計均價3400左右80~10027~343房120~14042~49120~14041~474房及以上------馬鞍山路片區(qū)區(qū)競爭項目數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計表6667產(chǎn)品方面，現(xiàn)在的市場供供應和消費者者需求一致嗎嗎？小高層、高層層已經(jīng)逐漸成成為市場的主主要產(chǎn)品形態(tài)態(tài)，多層產(chǎn)品品越來越稀缺缺，且素質(zhì)一一般主要競爭區(qū)域域內(nèi)多層、小小高層物業(yè)缺缺乏產(chǎn)品創(chuàng)新新，缺乏花園園洋房等物業(yè)業(yè)類型戶型面積主要要集中在90~110平平方米2房，，120~140平方米米3房，140平方米以以上4房通過市場分析析，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)在的市場場產(chǎn)品特點是是：但目前主流消費群群體的消費偏好卻卻是這樣的：大多數(shù)人最喜歡多多層不喜歡太大的戶型型，比較集中的戶戶型是80~100平方米2房，，和100~120平方米的3房房對實惠的、適用的的創(chuàng)新產(chǎn)品越來越越歡迎……我們認為，開發(fā)商商對容積率的過分分追求、市場發(fā)展展較好而使開發(fā)商商對消費者需求研研究不夠、大戶型型產(chǎn)品有利于提高高利潤也便于戶型型設計等等因素，，綜合導致了現(xiàn)在在的產(chǎn)品供應結(jié)構(gòu)與現(xiàn)現(xiàn)實需求的缺口——市場缺口我們?nèi)绾魏伟盐眨?8對于機會的把握是是基于對自身條件件、市場競爭、發(fā)發(fā)展規(guī)律的綜合考考慮整個市場的持續(xù)發(fā)發(fā)展將使未來需求求多元化，產(chǎn)品類類型逐漸豐富強烈的區(qū)域性購買買等消費觀念將隨隨著市場的發(fā)展而而逐漸改變，為項項目拉動區(qū)域外客客戶提供了可能由于價格上漲及市市場競爭激烈等因因素，使得戶型面面積將適當回歸，，中小戶型需求將將增加從發(fā)展規(guī)律來看從市場競爭來看其他區(qū)域的產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新越來越多的被被消費者認同，并并產(chǎn)生了較好的利利潤和品牌的收益益，以后必然越來來越多被模仿，而而產(chǎn)品創(chuàng)新容易被被復制，先采用的的往往能在市場上上贏得競爭先機本項目潛在競爭對對手眾多，并且會會有實力強勁、有有品牌優(yōu)勢的開發(fā)發(fā)商，他們很有可可能復制成熟開發(fā)發(fā)模式、并采用高高舉高打的營銷策策略，假若本項目目缺乏自身特色，，不能利用先發(fā)優(yōu)優(yōu)勢，很可能被淹淹沒在眾多樓盤之之中，失去競爭優(yōu)優(yōu)勢產(chǎn)品創(chuàng)新可以為消消費者帶來實惠的的附加價值和不一一樣的生活體驗產(chǎn)品創(chuàng)新也有利于于營銷宣傳地價水平較周邊待待出讓土地低，具具有成本優(yōu)勢同時，可能是所在在片區(qū)內(nèi)開發(fā)的第第一個商品房住宅宅項目，具有先發(fā)發(fā)優(yōu)勢從自身條件來看69產(chǎn)品形式以多層為為主，輔以少量退退臺式花園洋房及及小高層產(chǎn)品，以以多層與小高層為為利潤的實現(xiàn)點，，通過花園洋房提提升小區(qū)檔次，樹樹立價值標桿；戶型必須符合市場場需求，注意適當當控制戶型面積；；園林景觀應該突出出精細化，與現(xiàn)階階段主要競爭對手手相區(qū)別，并通過過公共空間的營造造倡導一種不一樣樣的生活品質(zhì)。從符合市場競爭、、符合市場需求出出發(fā)，我們認為，，本項目必須抓住住這些產(chǎn)品空缺和和創(chuàng)新空缺，開發(fā)發(fā)務實的、有競爭力力的、符合主流客客戶需求的產(chǎn)品產(chǎn)品空缺機會點創(chuàng)新空缺機會點贈送面積的產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新退臺式花園洋房在小高層中的挑高高陽臺頂層閣樓提高產(chǎn)品功能性和和舒適性的產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新步入式花臺步入式衣帽間入戶花園70通過打造一個市場場稀缺的園林景觀觀體系，提升項目目整體形象，賦予予社區(qū)獨特的品質(zhì)質(zhì)和內(nèi)涵競爭區(qū)域項目的園園林景觀設計處于于合肥市中等水平平，兵營式排布、、缺乏空間變化，，景觀處理較為粗粗獷，不夠細致景觀設計缺乏內(nèi)涵涵，只是停留在““綠色化”階段段手工打造一個精雕雕細琢的多重庭院院洋房社區(qū)本項目在景觀體系系營造上的原則：：系統(tǒng)化、精細化化、概念化每一處景觀都是設設計師、工藝師的的智慧結(jié)晶每一個庭院都有自自己的故事每一戶住戶都有不不一樣的風景71價格是合肥市主流流消費人群購房時時考慮的主要因素素；在近郊項目中，價價格策略是大多數(shù)數(shù)開發(fā)商一致采用用的有效競爭手段段；而本項目在區(qū)位上上處于劣勢，在資資源上沒有依托，，現(xiàn)實要求價格方方面要適當降低；；未來本項目周邊主主要競爭對手（如如望湖城等）產(chǎn)品品形式可能與我們們較為類似，價格格就成為了相對競競爭優(yōu)勢的基礎之之一。我們認為，本項目目的價值空缺主要要體現(xiàn)為，在彌補補市場產(chǎn)品空缺、、創(chuàng)新空缺的同時時，結(jié)合價格策略略，提供高性價比比的產(chǎn)品，從而提提高項目競爭力。。我們?yōu)槭裁幢仨氄艺业絻r值空缺？什什么是價值空缺缺？我們?yōu)槭裁幢仨氁业絻r值空缺？？什么是價值空缺？？72通過價格策略、控控制戶型面積降低低總價，提供高性價比的稀稀缺產(chǎn)品彌補價值值空缺市場總價水平項目前期可能的價價格水平2房3房4房10萬20萬30萬40萬50萬60萬70萬28~49萬41~54萬47萬以上價格直接影響項目目競爭力，但具體體定在多少合適是是假問題，重要的的是成本能否支撐撐低價策略以及低低價能否達到預期期效果本項目采用降低單單價競爭的主要依依據(jù)是：成本支持：土地成成本相對較為便宜宜競爭需要：克服郊郊區(qū)陌生區(qū)域的影影響因素市場驗證：這是最最為常用、最為有有效的競爭手段在彌補價格空缺缺的同時，要注注意避免被市場場定義為低檔樓樓盤73我們?nèi)绾伟l(fā)掘機機會贏得競爭市場環(huán)境分析競爭環(huán)境分析市場機會分析項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位項目屬性界定住宅部分商業(yè)部分附件74商業(yè)開發(fā)普遍存存在的誤區(qū)———移植住宅開發(fā)發(fā)的思維，過度度透支未來的利利好誤區(qū)一開發(fā)商缺乏對商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別的認識很多開發(fā)商沒有意識到商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)在服務對象和需求、開發(fā)階段和內(nèi)容、投資回報方式和時間以及對自身的要求等方面有著本質(zhì)的區(qū)別誤區(qū)二開發(fā)商缺乏對商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)的理解與認識對專業(yè)能力的要求貫穿于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運作及經(jīng)營管理的全過程，如果只為利驅(qū)使盲目投資，容易在產(chǎn)品策劃和定位、市場分析和判斷上產(chǎn)生偏差，造成投資失敗誤區(qū)三開發(fā)商過分注重短期利益商業(yè)地產(chǎn)投資回報周期較長的性質(zhì)造成了與開發(fā)商期望的矛盾，在開發(fā)商缺乏資金實力的情況下，往往導致資金鏈斷裂或財務成本大幅上漲的后果誤區(qū)四開發(fā)商過度透支未來利好商業(yè)地產(chǎn)的高利潤吸引了不少開發(fā)商，開發(fā)總量的快速上漲導致商業(yè)地產(chǎn)空置率不斷攀升；近兩年，合肥市商業(yè)地產(chǎn)供應量增長較快，但銷售情況并不很理想，2004年合肥市商業(yè)用房空置率占整個空置房的39.1%誤區(qū)五開發(fā)商重開發(fā)、輕經(jīng)營，缺乏經(jīng)營管理的思路與經(jīng)驗很多開發(fā)商抱著“賣了房子就走”的經(jīng)營思想，輕視對商業(yè)地產(chǎn)的完善規(guī)劃和長期運營，有的商業(yè)項目出現(xiàn)銷售火爆的場面，但是開發(fā)商走了以后，商業(yè)城和商業(yè)街則日漸蕭條商業(yè)地產(chǎn)屬于復復合型產(chǎn)業(yè)，要要求地產(chǎn)商、投投資商、經(jīng)營者者、物業(yè)管理者者要有機結(jié)合起起來;目前合肥房地產(chǎn)產(chǎn)市場許多開發(fā)發(fā)商缺少商業(yè)地地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗驗，有的甚至用用開發(fā)住宅的方方式開發(fā)商業(yè)地地產(chǎn)，其結(jié)果是是供給無效，商商鋪閑置，即使使售出也無法開開業(yè)、出租。75案例一——北京京金泉廣場：錯錯誤的定位和不不恰當?shù)牟僮鞣椒绞揭l(fā)資金鏈鏈斷裂，導致項項目停工區(qū)位：位于北京四、五五環(huán)之間，朝陽陽區(qū)大屯路旁，，處于北京亞奧奧商圈的核心位位置；規(guī)模：占地18.4公頃，總建筑面面積86萬m2，一期商業(yè)街建面面6萬多m2，二期住宅宅建面30多萬m2，三期商業(yè)業(yè)建面達達30多萬m2；定位：一期為南南、北兩兩條獨立立的商業(yè)業(yè)街，三三期為商商業(yè)主力力店、寫寫字樓、、服務式式公寓等等，打造造亞奧商商圈新的的中心和和地標；；結(jié)果：項目一期期于2004年4月開盤