2021年3月廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)POLYINVESTMENTCONSULTANCY保利投顧研究院2021年4月3月持續(xù)供不應(yīng)求、分化：取證結(jié)構(gòu)性放緩，中心區(qū)及黃埔“缺貨”，熱度向外傳導(dǎo)，帶動(dòng)白云熱度提升，且部分需求持續(xù)外溢拉動(dòng)番禺、增城等區(qū)，整體成交達(dá)年前水平，1季度持續(xù)供不應(yīng)求，庫(kù)存跌破千萬(wàn)㎡。二手補(bǔ)位新房缺貨區(qū)域，成交為近三年高位。信貸再度收緊，調(diào)控加碼，且后市有進(jìn)一步加碼可能，對(duì)后市成交形成一定約束72.7萬(wàn)㎡供應(yīng)環(huán)比+185%同比-10%成交125.3萬(wàn)㎡環(huán)比+82%較2019年同期+98%

宗數(shù)建面

15013宗回歸年前水平140萬(wàn)㎡環(huán)比+48%同比+168%目錄Contents客戶地圖成交熱度地圖、購(gòu)房成本指南、房企投資熱度地圖、典型項(xiàng)目客戶地圖宏觀和政策環(huán)境政府工作報(bào)告、基建、產(chǎn)業(yè)、房貸政策土地市場(chǎng)特征及趨勢(shì)研判商品房市場(chǎng)特征及趨勢(shì)研判全市、分區(qū)新房/二手市場(chǎng)表現(xiàn)PARTONE客戶地圖客戶成交熱力圖廣州一手市場(chǎng)成交延續(xù)較高熱度，但結(jié)構(gòu)有所變化：中心區(qū)、黃埔取證放緩，多熱盤(pán)缺貨，部分項(xiàng)目漲價(jià)加推；市場(chǎng)熱度外傳，疊加外圍取證量大，外圍市場(chǎng)成交量增長(zhǎng)明顯，價(jià)格以穩(wěn)為主。中心區(qū)、黃埔等區(qū)一手供不應(yīng)求，二手積極補(bǔ)位，二手熱度上漲，成交有所放量。圖：分區(qū)新建商品住宅成交同比從化5.1萬(wàn)㎡↑39%市場(chǎng)平穩(wěn)，持續(xù)續(xù)銷。13.4萬(wàn)㎡↑162%供應(yīng)充足，成交有保證從化增城白云29萬(wàn)㎡↑42%供應(yīng)量足，天河、黃埔客8.5萬(wàn)㎡↑54%戶外溢帶動(dòng)，部分項(xiàng)目小受到中心四區(qū)帶動(dòng)，花幅漲價(jià)，地鐵沿線樓盤(pán)為去化有加快都增主力成交。黃埔白城天河22.5萬(wàn)㎡↑108%云供應(yīng)量較少，成交受一定2萬(wàn)㎡↓-16%黃埔約束供應(yīng)量少，成交量不天河足荔海珠荔灣灣番番禺12.9萬(wàn)㎡↑37%6.1萬(wàn)㎡↓-21%禺性價(jià)比優(yōu)勢(shì)凸顯，吸引廣鋼、芳村板塊活躍度高市區(qū)改善外溢。南南沙海珠沙3.3萬(wàn)㎡↑14%21.9萬(wàn)㎡↑15%市場(chǎng)平穩(wěn)，以續(xù)銷為主熱度延續(xù)，但信貸、人才≥150%50%-100%成交環(huán)比0~-20%購(gòu)房政策有收緊，目前市場(chǎng)平穩(wěn)。100%-150%0%-50%成交環(huán)比-20%~-30%資料來(lái)源：保利投顧研究院整理；備注：同比數(shù)據(jù)為對(duì)比2019年3月

圖：分區(qū)二手房同比從化從化6.1萬(wàn)㎡↓-4%花都9454元/㎡15萬(wàn)㎡↑79%白云15373元/㎡增城花21萬(wàn)㎡↑270%12萬(wàn)↑192%30278元/㎡都增16419元/㎡天河白城17萬(wàn)㎡↑289%云54681元/㎡黃埔黃埔越越秀7.3萬(wàn)㎡↑273%秀天河荔33118元/㎡9.7萬(wàn)㎡↑273%海珠48797元/㎡灣番番禺荔灣21萬(wàn)㎡↑139%禺26829元/㎡7萬(wàn)㎡↑240%南37347元/㎡南沙海珠沙7.8萬(wàn)㎡↑274%16.5萬(wàn)㎡↑238%21140元/㎡41285元/㎡≥300%100%-200%成交環(huán)比0~-20%200%-300%0%-100%客戶成交熱力圖廣州一手市場(chǎng)成交延續(xù)較高熱度，但結(jié)構(gòu)有所變化：中心區(qū)、黃埔取證放緩，多熱盤(pán)缺貨，部分項(xiàng)目漲價(jià)加推；市場(chǎng)熱度外傳，疊加外圍取證量大，外圍市場(chǎng)成交量增長(zhǎng)明顯，價(jià)格以穩(wěn)為主。中心區(qū)、黃埔等區(qū)一手供不應(yīng)求，二手積極補(bǔ)位，二手熱度上漲，成交有所放量。圖：分區(qū)新建商品住宅成交環(huán)比花都13.4萬(wàn)㎡↑104%供應(yīng)充足，成交有保證從化白云8.5萬(wàn)㎡↑107%受到中心四區(qū)帶動(dòng)，花去化有加快都增天河白城云2萬(wàn)㎡↑36%黃埔供應(yīng)量少，成交量不天河足荔海珠荔灣灣番6.1萬(wàn)㎡↑55%禺廣鋼、芳村板塊活躍度高南海珠沙3.3萬(wàn)㎡↑71%市場(chǎng)平穩(wěn)，以續(xù)銷為主≥150%50%-100%100%-150%0%-50%資料來(lái)源：保利投顧研究院整理；備注：環(huán)比數(shù)據(jù)為對(duì)比2021年2月

從化5.1萬(wàn)㎡↑55%市場(chǎng)平穩(wěn)，持續(xù)續(xù)銷。增城29萬(wàn)㎡↑103%供應(yīng)量足，天河、黃埔客戶外溢帶動(dòng)，部分項(xiàng)目小幅漲價(jià)，地鐵沿線樓盤(pán)為主力成交。黃埔22.5萬(wàn)㎡↑80%供應(yīng)量較少，成交受一定約束番禺12.9萬(wàn)㎡↑62%性價(jià)比優(yōu)勢(shì)凸顯，吸引市區(qū)改善外溢。南沙21.9萬(wàn)㎡↑80%熱度延續(xù)，但信貸、人才購(gòu)房政策有收緊，目前市場(chǎng)平穩(wěn)。

圖：分區(qū)二手房成交環(huán)比從化從化6.1萬(wàn)㎡↑67%花都9454元/㎡15萬(wàn)㎡↑50%白云15373元/㎡增城花21萬(wàn)㎡↑69%12萬(wàn)↑46%30278元/㎡都增16419元/㎡天河白城17萬(wàn)㎡↑36%云54681元/㎡黃埔黃埔越秀天河7.3萬(wàn)㎡↑34%秀荔33118元/㎡9.7萬(wàn)㎡↑40%海珠48797元/㎡灣番番禺荔灣21萬(wàn)㎡↑43%禺26829元/㎡7萬(wàn)㎡↑31%南37347元/㎡南沙海珠沙7.8萬(wàn)㎡↑32%16.5萬(wàn)㎡↑28%21140元/㎡41285元/㎡≥300%100%-200%＜0%200%-300%0%-100%購(gòu)房成本指南房貸利率再次上調(diào)，貸款額度持續(xù)偏緊廣州1月下旬啟動(dòng)上調(diào)房貸利率潮，近期再次開(kāi)啟新一輪的上調(diào)房貸利率，目前大型銀行基本首套+0.6以上（5.25%）、二套+0.75以上（5.4%），較去年底上調(diào)：首套約30bp、二套約25bp。房貸額度亦維持偏緊態(tài)勢(shì)。對(duì)改善需求和賣一買一的客群貸款壓制更大。圖：廣州首套房房貸利率走勢(shì)（%）6.005.805.605.405.205.004.804.60LPR利率：連續(xù)114.40個(gè)月持平4.204.00首套房房貸利率（%）5年期LPR資料來(lái)源：保利投顧研究院整理

表：各銀行房貸利率加點(diǎn)情況2020年12月底2021年1月底2021年2月底-3月2021年4月銀行底首套二套首套二套首套二套首套二套工商銀行+0.35+0.6+0.55+0.7+0.55+0.75+0.7+0.85建設(shè)銀行+0.3+0.6+0.55+0.67+0.55+0.75+0.75+0.85中國(guó)銀行+0.4+0.55+0.55+0.75+0.55+0.75+0.65+0.75農(nóng)業(yè)銀行+0.4+0.6+0.55+0.75+0.55+0.75+0.75+0.95招商銀行+0.4+0.6+0.55+0.75+0.60+0.8+0.60+0.8?假如首套買500萬(wàn)的房，首付三成，月供30年，現(xiàn)在月供要多還多少？答：以商業(yè)貸款利率為例，首付150萬(wàn)，2021年4月：月供還款1.95萬(wàn)；購(gòu)房 2020年12月：月供還款1.88萬(wàn)；總價(jià)相差約27w。利率案例 ?假如二套買500萬(wàn)的房，首付七成，月供30年，現(xiàn)在月供要多還多少？答：以商業(yè)貸款利率為例，首付350萬(wàn)，2021年4月：月供還款8516元；2020年12月月供還款8283元；總價(jià)相差約8w。宏觀政策全國(guó)范圍內(nèi)定期嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸；廣州多家銀行嚴(yán)查首付款來(lái)源，南沙收緊外地客房貸銀保監(jiān)發(fā)文，全國(guó)范圍內(nèi)將定期核查3年期以上經(jīng)營(yíng)貸，確保用于企業(yè)用途。廣東省小貸公司協(xié)會(huì)要求不得提供“首付貸”、“過(guò)橋貸”等購(gòu)房融資產(chǎn)品。廣州全市進(jìn)一步嚴(yán)查首付款來(lái)源，購(gòu)房“首付”須為家庭自有資金，南沙四大銀行不接受非本地?zé)o五年社保人員或無(wú)法提供在南沙半年以上真實(shí)流水的房貸申請(qǐng)。圖：全國(guó)范圍定期核查3年期以上經(jīng)營(yíng)貸及廣東省小貸監(jiān)管圖：廣州多家銀行嚴(yán)查首付款基本操作3年期以上經(jīng)營(yíng)貸將定期核查嚴(yán)查首付款?提審前，借款人家庭需提供首付款來(lái)源近半年流水；?加強(qiáng)貸款期限管理，對(duì)期限超過(guò)3年的經(jīng)營(yíng)用途貸款，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，建立健全內(nèi)部管理制度，建立專門(mén)統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬，逐筆登記并定期進(jìn)行核查；?對(duì)于半年前已持有80%首付資金的可直接認(rèn)定具備資質(zhì)；對(duì)于部分首付款為近半年內(nèi)轉(zhuǎn)入的，需核實(shí)為合理收入所得。嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域?直系親屬轉(zhuǎn)入需提供其近半年流水；若半年前已持有可直接認(rèn)定；若斷續(xù)存?督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步強(qiáng)化審慎合規(guī)經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)入的，需核實(shí)為合理收入所得。流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。?放款合規(guī)環(huán)節(jié)再查征信，如新增消費(fèi)類貸款或信用卡分期業(yè)務(wù)，需結(jié)清后發(fā)加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)管理放。?進(jìn)一步加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)管理，建立違規(guī)行為“黑名單”，加大處罰問(wèn)責(zé)力度并定期披露。南沙收緊外地購(gòu)房房貸?南沙四大行不受理非本地?zé)o五年社?；驘o(wú)法提供南沙半年以上真實(shí)流水貸款廣東省小貸也正在加強(qiáng)審核?廣東省小貸協(xié)會(huì)要求小貸公司不得為購(gòu)房人或賣房人提供“首付申請(qǐng)；貸”“過(guò)橋貸”“尾款貸”等購(gòu)房融資產(chǎn)品，進(jìn)一步加強(qiáng)貸款用途監(jiān)測(cè)。?如果外地客想在南沙購(gòu)新，還有小部分銀行可以放貸，但是首付至少5成以上；點(diǎn)評(píng)：全國(guó)范圍內(nèi)，強(qiáng)化貨幣端調(diào)控樓市，打擊投資投機(jī)行為，對(duì)購(gòu)房需求釋放形成一定約束；南沙收緊外地客房貸，打擊外地投資客，部分項(xiàng)目的莞深投資客比例由原本的六七成下降至四成。數(shù)據(jù)來(lái)源：保利投顧研究院整理熱點(diǎn)區(qū)域客戶特征地圖本期關(guān)注白云區(qū)北部四鎮(zhèn)板塊客戶地圖受中心區(qū)熱度帶動(dòng)，白云客戶入市積極，天河外溢客戶有增，項(xiàng)目積極推配套營(yíng)銷政策促去化圖：白云北部四鎮(zhèn)板塊在售典型項(xiàng)目客戶地圖置業(yè)目的和關(guān)注點(diǎn)1產(chǎn)品偏好2三房產(chǎn)品熱銷，四房去化稍慢自住為主，少量投資客主要關(guān)注價(jià)格、交通、戶型、規(guī)劃、商業(yè)、醫(yī)療、教育等面積段 戶型 總價(jià)段70-90㎡2-3房180-260萬(wàn)2成8成熱銷自住兼投資自住為主90-140㎡3-4房260-480萬(wàn)*純投資非常少3地域來(lái)源①白云地緣客戶為主②白云中心等區(qū)域補(bǔ)充③天河、越秀等外溢客戶， 白云區(qū)近期比例有提升*人才政策續(xù)期一年白云北部白云其他區(qū)域天河越秀其他

項(xiàng)目去化近期客戶積極入市，項(xiàng)目來(lái)訪和成交有明顯提升2020年 2021年說(shuō)明：綜合在售典型項(xiàng)目的客戶情況得到客戶特征資料來(lái)源：保利投顧研究院整理房企投資熱力圖本月僅2宗外圍地出讓，均底價(jià)成交本月僅2宗地出讓，白云區(qū)鐘落潭地塊回爐重拍，由綠地以底價(jià)36.1億元競(jìng)得；增城區(qū)永寧街地塊由青島福瀛底價(jià)11.8億元競(jìng)得，首進(jìn)廣州。圖：房企投資熱度地圖白云區(qū)鐘落潭鎮(zhèn)五龍崗村白云生物醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)基地二期融資配建地塊一基本信息：大健康醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地片區(qū)范圍，臨近保利瓏玥公館，建面16.4萬(wàn)㎡，容積率2.8；成交樓面價(jià)：15111元/周邊在售一手均價(jià)2.9萬(wàn)元/㎡（精裝）競(jìng)得方：綠地資料來(lái)源：保利投顧研究院整理

從化花都白增城云越秀天河黃埔荔海珠灣番禺熱度高南沙熱度較高熱度一般較冷

增城永寧街新新大道東側(cè)A20037號(hào)地塊基本信息：位于增城永寧板塊，建面12.2萬(wàn)㎡，容積率3.2。成交價(jià)格：11.8億元，折合樓面價(jià)9731元/㎡。周邊在售一手均價(jià)1.8-2萬(wàn)元/㎡競(jìng)得方：青島福瀛（首進(jìn)廣州）PARTTWO宏觀和政策環(huán)境宏觀政策廣州發(fā)布新一輪調(diào)控政策，涵蓋土地、金融、價(jià)格、市場(chǎng)監(jiān)管等多個(gè)維度；需警惕政策加碼廣州市場(chǎng)熱度高，70大中城市價(jià)格指數(shù)有多個(gè)月位居榜首，發(fā)布新一輪調(diào)控政策，政策涵蓋土地、金融、價(jià)格、市場(chǎng)監(jiān)管等多個(gè)維度，內(nèi)容較為體系，目的主要是引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期趨于理性：①加大土地端供應(yīng)，部分區(qū)域限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)；②將出臺(tái)一手房指導(dǎo)價(jià)；③享受人才政策的購(gòu)房者限售由2年延長(zhǎng)至3年；④嚴(yán)審經(jīng)營(yíng)貸。4月8日，住建部約談廣州等5市政府負(fù)責(zé)人，要求切實(shí)提高政治站位，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。需警惕政策進(jìn)一步加碼。措施 具體內(nèi)容完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，在部分區(qū)域采用加大土地供應(yīng)，“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”出讓，同時(shí)，通過(guò)統(tǒng)籌部分區(qū)域限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià) 增加地塊內(nèi)配建的租賃住房面積，加大租賃住房的供應(yīng)力度一手房指導(dǎo)價(jià) 全市范圍加強(qiáng)對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格指導(dǎo)通過(guò)享受人才政策購(gòu)買的住房（含新建商品限售調(diào)整住房和二手住房），限售年限從取得不動(dòng)產(chǎn)證之日起滿2年延長(zhǎng)到滿3年加強(qiáng)金融監(jiān)管等 嚴(yán)格審查經(jīng)營(yíng)貸款；禁止中介炒房；禁止網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)散布上漲言論資料來(lái)源：保利投顧研究院整理

圖：廣州調(diào)控政策及影響背 ?近期中心城區(qū)及黃埔、南沙等地樓市熱度高，價(jià)格上漲。3月來(lái)廣州調(diào)控趨緊、預(yù)售趨景 嚴(yán)，部分熱點(diǎn)區(qū)域取證少，供應(yīng)放緩、貸款收緊影響下，新房成交對(duì)比今年1月和去年12月有明顯下跌，黃埔科學(xué)城板塊有項(xiàng)目出現(xiàn)投資客退房。政策涵蓋土地、金融、價(jià)格、市場(chǎng)監(jiān)管等多個(gè)維度，內(nèi)容較為體系，目的主要是引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期趨于理性：1.廣州人才新政購(gòu)房限售3年（以取證為時(shí)點(diǎn)，一般網(wǎng)簽后約需2年才取證），上海限售5年以網(wǎng)簽備案作為時(shí)點(diǎn)，因此廣州人才新政限售要求類同上海，結(jié)合信貸收緊，有望進(jìn)一影步抑制鉆人才新政空子投資投機(jī)空間，保障剛需購(gòu)房需求。響2.在大規(guī)模土拍前再提部分區(qū)域“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，將完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)的出讓模式，并提出對(duì)一手房實(shí)行指導(dǎo)價(jià)（3月初已窗口指導(dǎo)天河、黃埔銷售價(jià)格，珠江花城雙合同被爆料后封盤(pán)，目前兩區(qū)項(xiàng)目取證放緩，熱盤(pán)多缺貨），利于控制即將到來(lái)的土拍熱度。3.進(jìn)一步精準(zhǔn)監(jiān)管經(jīng)營(yíng)貸，對(duì)抵押人持有被抵押房產(chǎn)時(shí)間低于1年的，審慎確定貸款抵押成數(shù)，將進(jìn)一步震懾資金違規(guī)流入樓市，引導(dǎo)預(yù)期回歸理性?？蛻粲^望情緒有加重。13月度快訊類型資訊內(nèi)容點(diǎn)評(píng)深圳加碼監(jiān)管，要求商業(yè)銀行排查全部涉房貸款；東莞收緊貸款政策，明確居民家庭在全國(guó)擁有≥2套住房的，暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款；佛山收緊公積金貸款，非住宅不予發(fā)放，停止向已有兩套住房的家庭放貸，個(gè) 全國(guó)多個(gè)城市加碼調(diào)控政策，以引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期回人公積金最高放貸30萬(wàn)；西安首次明確提出限房?jī)r(jià)，加碼限購(gòu)、限售，土地按季度集中供應(yīng)；合肥發(fā)布樓市新 歸理性，促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。政，熱點(diǎn)學(xué)區(qū)同一套住宅限學(xué)位，熱點(diǎn)區(qū)域二手房限購(gòu)、熱點(diǎn)樓盤(pán)“搖號(hào)＋限售”。政策南沙提出偽造人才資格，移交司法機(jī)關(guān)，此外南沙人才綠卡政策4月底到期，目前未見(jiàn)人才政策評(píng)估與修正動(dòng)作。南沙加強(qiáng)購(gòu)房資格監(jiān)管，維護(hù)市場(chǎng)正常秩序。??南沙出臺(tái)舊改產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入指引：劃分為2個(gè)產(chǎn)業(yè)圈層，規(guī)定位于第一圈層的舊村莊改造項(xiàng)目融資地塊（含村留用地）上產(chǎn)業(yè)建設(shè)量原則上占融資地塊總建設(shè)量的40%以上；位于第二圈層的舊村莊改造項(xiàng)目融資地塊（含村留用地）進(jìn)一步推動(dòng)南沙舊改建設(shè)上產(chǎn)業(yè)建設(shè)量原則上占融資地塊總建設(shè)量的30%以上。廣州舉行推進(jìn)全球重要交通樞紐建設(shè)發(fā)布會(huì)：透露規(guī)劃地鐵22號(hào)線由白鵝潭經(jīng)萬(wàn)頃沙延伸到深圳；地鐵25號(hào)線大灣區(qū)交通建設(shè)，廣佛城際聯(lián)系更緊密，推進(jìn)廣東接黃埔，西聯(lián)佛山中心城區(qū)；地鐵28號(hào)線由佛山經(jīng)芳村魚(yú)珠至東莞，線路沿廣深鐵路線、廣園快速路布設(shè)。 深聯(lián)通。?規(guī)劃廣佛灣，高站位打造廣佛新城標(biāo)桿：《廣佛灣概念規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)國(guó)際咨詢》公開(kāi)招標(biāo)，廣佛融合從“市高站位打造廣佛新城的標(biāo)桿，推動(dòng)廣佛城際聯(lián)系，基建級(jí)共建”走向“區(qū)級(jí)共融”，總面積約23km2，涉及荔灣海龍、南海鹽步等地區(qū)。重點(diǎn)利好廣佛邊界荔灣、南海兩區(qū)。①基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)關(guān)注大灣區(qū)城際聯(lián)通；②城市? 廣州市發(fā)改委公布2021年重點(diǎn)項(xiàng)目計(jì)劃：重點(diǎn)建設(shè)正式項(xiàng)目共666個(gè)，年度計(jì)劃投資3417億元。城市更新方面，更新力度延續(xù)，海珠、番禺、黃埔力度較大，白舊村改造項(xiàng)目有31個(gè)，包括瀝滘、紅衛(wèi)村、文沖等；基礎(chǔ)建設(shè)方面，包括交通軌道22條新線列入計(jì)劃；交通樞云有所推進(jìn)；③白云與南沙重點(diǎn)建設(shè)多所三甲紐項(xiàng)目23個(gè)等；民生方面，在南沙與白云區(qū)重點(diǎn)建設(shè)多所三甲醫(yī)院與省一級(jí)學(xué)校。醫(yī)院與省一級(jí)學(xué)校，推動(dòng)配套利好落地。資料來(lái)源：保利投顧研究院整理PARTTHREE土地市場(chǎng)特征及趨勢(shì)研判出讓明細(xì)土地集中供應(yīng)前夕，3月僅2宗外圍地塊以底價(jià)成交；一季度中心區(qū)地塊多觸頂、外圍底價(jià)成交3月出讓2宗宅地，成交總建面28.6萬(wàn)㎡，成交總價(jià)36.1億元。白云鐘落潭地塊回爐重拍，由綠地以底價(jià)36.1億元競(jìng)得，樓面價(jià)15111元/㎡；增城永寧街地塊由青島福瀛底價(jià)11.8億元競(jìng)得，首進(jìn)廣州。受土地集中供應(yīng)影響，3月無(wú)掛地，2021年第一季度土地供應(yīng)157萬(wàn)㎡，同比2019年下降17%，但成交113萬(wàn)㎡，同比2019年上升32%；土拍分區(qū)分化明顯，老黃埔兩宗地塊觸頂搖號(hào)成交，海珠廣紙地塊達(dá)最高限價(jià)成交，從化、增城等外圍區(qū)地塊基本底價(jià)成交。表：本月涉宅地土拍情況編號(hào)T2021-006T2021-034白云區(qū)鐘落潭鎮(zhèn)五龍?jiān)龀怯缹幗中滦麓髰彺灏自粕镝t(yī)藥健地塊名稱/位置道東側(cè)A20037號(hào)地康產(chǎn)業(yè)基地二期融資塊配建地塊一土地面積（萬(wàn)㎡）8.83.8建筑面積（萬(wàn)㎡）16.412.2容積率2.83.2起拍樓面價(jià)（元/㎡）151119731成交樓面價(jià)（元/㎡）151119731溢價(jià)率0%0%成交總價(jià)（億元）24.311.8拿地房企綠地青島福瀛周邊新房?jī)r(jià)格(萬(wàn)元/㎡)2.91.8-2備注（配建、自持等）————資料來(lái)源：保利投顧研究院整理

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圖：廣州宅地供求情況2021年第一季度，供應(yīng)同比2019年下降17%，成交同比2019年上升32% 5040土拍熱度分區(qū)分化明顯3020100-10供應(yīng)建面（萬(wàn)㎡）成交建面（萬(wàn)㎡） 溢價(jià)率（%）02年度土地供應(yīng)廣州未來(lái)三年計(jì)劃供應(yīng)普通商品宅地1441萬(wàn)㎡，2021年供應(yīng)宅地634萬(wàn)㎡，高于前5年均值2021-2023年，全市計(jì)劃供應(yīng)宅地1910萬(wàn)㎡，普通商品住宅用地1441萬(wàn)㎡，占75%；單列非普通住宅地，或包含一定量租賃住房地塊。2021年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃發(fā)布，供應(yīng)住宅用地634公頃，高于前5年宅地年均供應(yīng)量521公頃；首批供應(yīng)393公頃，超全年供應(yīng)量六成，將于4月底競(jìng)拍；預(yù)計(jì)將于6-7月、9-10月批量供地。遠(yuǎn)郊增城18宗宅地供應(yīng)數(shù)量領(lǐng)跑全市，南沙、黃埔、白云為主要供應(yīng)區(qū)域，荔灣、天河與海珠推出稀缺優(yōu)質(zhì)宅地。圖：廣州未來(lái)三年供地計(jì)劃①確保住宅用地持續(xù)穩(wěn)定供應(yīng)，穩(wěn)控房地產(chǎn)市場(chǎng)；②多渠道籌措租賃住房用地，繼續(xù)通過(guò)限地價(jià)競(jìng)配建、競(jìng)自持、公開(kāi)出讓全自持用地等方式培育租賃住房供應(yīng)市場(chǎng)主體；③優(yōu)化住宅用地供應(yīng)空間布800局，加大軌道交通沿線的住宅用地供應(yīng)。60040020002016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年供應(yīng)用地面積（萬(wàn)㎡）成交用地面積(萬(wàn)㎡)年份總計(jì)（萬(wàn)㎡）普通商品住宅（萬(wàn)㎡）非商品住宅（萬(wàn)㎡）202163448514920226374811562023639475164合計(jì)19101441469資料來(lái)源：保利投顧研究院整理

花都區(qū)：2021年供應(yīng)商住地14宗，宅地8宗宅地：分別廣州北站核心區(qū)、花都大道北等板塊。商地：主要分布在花都中軸線、空港經(jīng)濟(jì)起步區(qū)、機(jī)場(chǎng)綜合保稅區(qū)等。白云區(qū)：2021年供應(yīng)商住地57宗，宅地10宗宅地：分別金沙洲、煤炭地質(zhì)局、同嘉路地塊等板塊。商地：主要分布在白云新城，鐘落潭有6宗商地出讓。天河區(qū)：2021年供應(yīng)商住地29宗，宅地5宗宅地：分別位于燕塘、梅花園、智慧城、珠江新城等板塊，其中珠江新城冼村地塊備受關(guān)注。商地：分別位于國(guó)際金融城、航天奇觀片區(qū)等板塊。荔灣區(qū)：2021年供應(yīng)商住地33宗，宅地14宗宅地：分別位于大坦沙、廣鋼新城、花地大道南板塊。商地：集中芳村大道，用地性質(zhì)包含有科技研發(fā)、文化、商務(wù)等領(lǐng)域。海珠區(qū)：2021年供應(yīng)商住地15宗，宅地2宗宅地：分別為創(chuàng)新灣石崗路和赤沙車輛段地塊。商地：主力琶洲，9宗于琶洲西區(qū)。

圖：2021年廣州集中供地分區(qū)情況從化區(qū)：2021年供應(yīng)商住地10宗，宅地6宗?宅地：分別位于街口、太平、城郊、從化鰲頭等板塊。?商地：溫泉鎮(zhèn)南平村、蓮塘村有少量商地出讓。增城區(qū)：2021年供應(yīng)商住地25宗，宅地18宗?宅地：位于荔城、新塘、朱村、永寧、花都石灘等板塊。?商地：商地?cái)?shù)量較少，主要位于永寧、中新、石灘、經(jīng)開(kāi)區(qū)等。白增黃埔區(qū)：2021年供應(yīng)商住地29云城宗，宅地12宗?宅地：分別位于科學(xué)城、香雪、知識(shí)黃埔城、開(kāi)發(fā)區(qū)等熱門(mén)板塊。越秀天河?商地：魚(yú)珠、老黃埔有少量商地出讓。荔灣海珠番禺區(qū)：2021年供應(yīng)商住地48宗，宅地9宗番禺?宅地：分別位于謝村、南浦村等熱門(mén)板塊。?商地：主力為廣州南站，漢溪大道南有商地出讓。南15塊以上南沙區(qū)：2021年供應(yīng)商住地28沙10-15宗（含15宗）宗，宅地16宗5-10宗（含10宗）?宅地：分別位于黃閣、橫瀝、欖核、5宗以下（含5宗）大崗、萬(wàn)頃沙、金洲、亭角等板塊。?商地：南沙灣、橫瀝島、靈山島等無(wú)供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域，供應(yīng)多宗優(yōu)質(zhì)商地。03首批集中土地供應(yīng)首批集中掛牌48宗涉宅地，占全年供應(yīng)量六成，建面936萬(wàn)㎡，總起價(jià)901億元，中心區(qū)地塊較少首批集中掛牌48宗涉宅地，占地面積393萬(wàn)㎡，建面935.6萬(wàn)㎡，總起價(jià)901.4億元，將在4月21日截止繳納保證金，4月26-27日競(jìng)價(jià)。中心四區(qū)僅有荔灣廣鋼邊緣興達(dá)地塊回爐上新；此外白云8宗宅地，金沙洲、鐘落潭、永泰、白云湖均有地塊。近郊供應(yīng)主力為番禺，集中南站板塊，南站核心區(qū)TOD地塊為本批出讓體量最大地塊；黃埔知識(shí)城南起步區(qū)推2宗低密地塊。圖：4月廣州首批集中供地分布情況 圖：2021年首批集中掛牌典型地塊具體情況從化（4宗）花都增城（4宗）（18宗）白云（8宗）越秀 天河 黃埔荔灣 （3宗）（1宗） 海珠番禺（5宗）10塊以上 南沙5-10宗（含5宗（）5宗）3-5宗（含3宗）3宗以下無(wú)供應(yīng)資料來(lái)源：保利投顧研究院整理

區(qū)行政地塊名稱/位置土地面積建筑面積容積率起拍樓面價(jià)起始總價(jià)周邊均價(jià)備注域區(qū)（萬(wàn)㎡）（萬(wàn)㎡）（元/㎡）（億元）(萬(wàn)元/㎡)荔灣區(qū)海龍路興達(dá)地塊3.412.13.51674620.23.5-4.52019.10曾掛牌，起拍樓面價(jià)2萬(wàn)元/㎡，目前指標(biāo)和要求有調(diào)整。永泰客運(yùn)站地塊6.912.31.82719133.4二手2.9承擔(dān)土壤治理工作，配建公交首中心城別墅9末站、公路客運(yùn)配客站。區(qū)白云區(qū)廣佛交界，一手較缺，越秀2020（共8宗）金沙洲AB3701008地4.17.41.81985314.73-3.4年12月地價(jià)2.1萬(wàn)（底價(jià)）塊石門(mén)街地塊4.513.532308031.14.1臨近8號(hào)線北延段滘心站。鐘落潭福龍地塊5.912.6/1379017.32.9——廣州南站地塊7.115.03218199.73-3.6配建南站綜合交通樞紐設(shè)施34萬(wàn)㎡，成本26.8億元。番禺區(qū)南站核心區(qū)TOD項(xiàng)目地含政務(wù)辦公功能，青創(chuàng)文創(chuàng)平臺(tái)，26.191.7/1149370.83-3.6智慧交通指揮中心城際軌道交通塊（共5宗）換乘中心于一體。近郊新造鎮(zhèn)廣州國(guó)際創(chuàng)新城7.120.5/1798836.94.5配建三地塊分別為36班九年制學(xué)地塊校，6班學(xué)校，110KV變電站。中心知識(shí)城起步區(qū)地塊6.47.71.21468911.32.4-2.8知識(shí)城斷供多年后再度供地，容黃埔中心知識(shí)城起步區(qū)地塊4.85.71.2143598.3積率低，可打造低密產(chǎn)品。（共3宗）廣汕路以北、黃埔軍校5.210.421944420.35-5.5科學(xué)城板塊，臨近黃陂地鐵站小學(xué)西側(cè)地塊03首批集中土地供應(yīng)外圍地塊占比多，增城數(shù)量居第一，南沙橫瀝島供3宗；區(qū)域結(jié)構(gòu)及加碼政策影響下，預(yù)期熱度一般遠(yuǎn)郊增城18宗宅地供應(yīng)數(shù)量領(lǐng)跑全市，地塊多位于荔湖、新塘、永寧街、朱村、中新板塊，蝴蝶嶺大道西側(cè)地塊位于珠光介入舊改的白江村附近，朱村街山田站北地塊位于大華介入的山田村舊改范圍內(nèi)；花都供應(yīng)4宗，集中北站板塊；從化供應(yīng)4宗，分布太平鎮(zhèn)、街口、江埔板塊。南沙區(qū)橫瀝島片區(qū)集中供應(yīng)3宗地塊備受關(guān)注，慶盛樞紐區(qū)塊供應(yīng)首宗招拍掛宅地。圖：4月廣州首批集中供地分布情況從化（4宗）花都增城（4宗）（18宗）10塊以上 南沙5-10宗（含5宗（）5宗）3-5宗（含3宗）3宗以下無(wú)供應(yīng)

圖：2021年首批集中掛牌典型地塊具體情況區(qū)行政地塊名稱/位置土地面積建筑面積容積起拍樓面價(jià)起始總價(jià)周邊均價(jià)備注域區(qū)（萬(wàn)㎡）（萬(wàn)㎡）率（元/㎡）（億元）(萬(wàn)元/㎡)橫瀝島DH0506013地塊3.214.34.560198.64橫瀝島中軸涌以南地塊3.513.2商業(yè)3.5,1320717.44橫瀝島規(guī)劃站位高，本次南沙區(qū)商住4.0集中出讓3宗地塊。（5宗）橫瀝島義沙涌以西地塊2.08.94.51562113.94慶盛樞紐區(qū)塊地塊6.022.8居住4.3,1333030.42位于慶盛樞紐，為片區(qū)首商業(yè)2.5宗招拍掛宅地新塘鎮(zhèn)蝴蝶嶺大道西側(cè)地塊1.64.83.0109235.22（二手）周邊華潤(rùn)、萬(wàn)科地塊樓面價(jià)在1.2萬(wàn)/㎡以上增城廣河高速中新出入口東側(cè)地塊2.47.13.0104957.51.7曾三次終止出讓，周邊恒大山水郡等項(xiàng)目（18宗）遠(yuǎn)郊朱村街朱村大道西15.366.75.0488332.6臨近鳳崗站，建筑限高為1.9-2200米，或?yàn)榭平坛前鍓K（住宅23.3）的地標(biāo)北站東廣場(chǎng)二期地塊4.715.2/1361020.72.2-2.3/廣州北站東廣場(chǎng)地塊一及廣花28.764.1/1240463.32.2-2.3/花都公路西二地塊（4宗）中央商務(wù)區(qū)組團(tuán)綜合開(kāi)發(fā)地塊18.545.1/1067531.9配建18班幼兒園、45班九2.7年一貫制學(xué)校、16.2億成本市婦幼花都院區(qū)太平鎮(zhèn)廣從南路地鐵14號(hào)線太3.87/65734.62/從化平站（4宗）旺城南片區(qū)地塊一4.95.3/71583.81.3/旺城南片區(qū)地塊二6.19.2/71406.61.3/資料來(lái)源：保利投顧研究院整理PARTFOUR商品房市場(chǎng)特征及趨勢(shì)研判全市新房供求價(jià)供求季節(jié)性回升，供應(yīng)仍顯不足且結(jié)構(gòu)差異大，一季度持續(xù)供不應(yīng)求，庫(kù)存跌破1000萬(wàn)㎡3月新建商品住宅供應(yīng)季節(jié)性回升，但仍處相對(duì)低位，供應(yīng)72.7萬(wàn)㎡，環(huán)比升185%，同比降10%，供應(yīng)集中在花都、增城、番禺等近遠(yuǎn)郊，前期房?jī)r(jià)漲幅明顯的中心及黃埔預(yù)售證發(fā)放速度放緩；成交125.3萬(wàn)㎡，環(huán)比升82%，同比升98%，整體熱度維持，成交達(dá)年前水平。1季度供應(yīng)172萬(wàn)㎡，持平19年同期，成交333萬(wàn)㎡，比19年同期增85%，持續(xù)供不應(yīng)求。但供應(yīng)不足、調(diào)控政策加碼或?qū)罄m(xù)成交量有所約束。庫(kù)存量延續(xù)下行態(tài)勢(shì)，3月全市庫(kù)存跌破1000萬(wàn)㎡大關(guān)至979萬(wàn)㎡，較2月減少29萬(wàn)㎡，去化周期8.5個(gè)月。250200150100500

圖：全市商品住宅供求價(jià)情況供應(yīng)72.7萬(wàn)㎡，環(huán)比+185%，同比-10%35000成交125.3萬(wàn)㎡，環(huán)比+82%，同比+98%30000連續(xù)3月25000供不應(yīng)求200001500010000500002019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月2019年12月2020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月2020年12月2021年1月2021年2月2021年3月

圖：全市庫(kù)存及去化周期120020110018161000979.071490012108008.58700646002供應(yīng)面積(萬(wàn)㎡)成交面積(萬(wàn)㎡)成交均價(jià)(元/㎡)庫(kù)存面積(萬(wàn)㎡)去化周期6'(月)數(shù)據(jù)來(lái)源：保利投顧研究院整理全市二手房市場(chǎng)3月二手成交15013宗，為近三年高位，一手市場(chǎng)供應(yīng)不足，二手補(bǔ)位3月二手成交套數(shù)15013套，成交面積140萬(wàn)㎡，環(huán)比增長(zhǎng)48.2%，同比上升168%，較2019年同期增長(zhǎng)56%，3月二手房市場(chǎng)交投氛圍活躍，成交量回歸年前水平，為近三年高位。本月新建商品房新批預(yù)售速度放緩，一手供應(yīng)較少，其中黃埔、天河等熱點(diǎn)片區(qū)處于斷供狀態(tài)，二手市場(chǎng)補(bǔ)位。160140120100806040200

圖：廣州市二手房月度成交面積及同比（萬(wàn)㎡；%） 受疫情影響，去年同期基數(shù)較低 1000%139.84800%600%89.8400%200%168%0%-200%數(shù)據(jù)來(lái)源：保利投顧研究院整理 成交面積（萬(wàn)㎡） 同比分區(qū)市場(chǎng)情況（1）中心五區(qū)：四區(qū)基本缺貨，僅白云供應(yīng)充足，庫(kù)存、去化周期持續(xù)下降；二手成交活躍中心五區(qū)市場(chǎng)整體處于缺貨狀態(tài)，3月僅白云有新增供應(yīng)；成交環(huán)比季節(jié)性回升，庫(kù)存、去化周期持續(xù)下降，白云本月多盤(pán)加推，客戶受到中心區(qū)熱度帶動(dòng)及分期等營(yíng)銷手段刺激積極入市，項(xiàng)目去化較此前有所改善。天河目前處于無(wú)貨可售狀態(tài)，部分項(xiàng)目因雙合同被約談；荔灣高價(jià)項(xiàng)目去化尚可；受新房缺貨影響，中心區(qū)域二手市場(chǎng)活躍，熱度較高。圖：中心區(qū)域商品住宅市場(chǎng)情況區(qū)域指標(biāo)新房市場(chǎng)新房市場(chǎng)二手市場(chǎng)庫(kù)存量去化周期供應(yīng)(萬(wàn)㎡)成交(萬(wàn)㎡)成交(萬(wàn)㎡)(萬(wàn)㎡)(月)總量/2.017.029.69.2天河同比/38%288%//環(huán)比/36%36%-1.3萬(wàn)㎡-0.4月總量/6.17.056.510.5荔灣同比/43%240%//環(huán)比/55%32%-4萬(wàn)㎡-0.4月總量/3.316.528.614.8海珠同比/343%238%//環(huán)比/71%28%-2.4萬(wàn)㎡-1.3月總量9.7越秀同比273%環(huán)比40%總量5.18.511.890.717.7白云同比-55%200%192%//環(huán)比360%107%46%-4.1萬(wàn)㎡-1.1月數(shù)據(jù)來(lái)源：保利投顧研究院整理分區(qū)市場(chǎng)情況（2）近郊：黃埔取證少，多項(xiàng)目缺貨，熱盤(pán)漲價(jià)；番禺受外溢拉動(dòng)，熱點(diǎn)板塊漲價(jià)但去化理想黃埔持續(xù)供不應(yīng)求，月初兩項(xiàng)目加推，價(jià)格均有所上漲，但去化仍然較好，下半月無(wú)項(xiàng)目取證或推新，市場(chǎng)進(jìn)入缺貨狀態(tài)，庫(kù)存持續(xù)走低，去化周期已不足5個(gè)月；番禺本月供應(yīng)充足，受市區(qū)改善外溢拉動(dòng)，成交回暖，多個(gè)大盤(pán)加推，萬(wàn)博板塊延續(xù)火熱，和樾府、鉑世灣雙盤(pán)加推，價(jià)格上升情況下去化仍然理想；亞運(yùn)城再推新組團(tuán)，去化較好。表：近郊區(qū)域商品住宅市場(chǎng)情況區(qū)域指標(biāo)新房市場(chǎng)新房市場(chǎng)二手市場(chǎng)庫(kù)存量去化周期供應(yīng)(萬(wàn)㎡)成交(萬(wàn)㎡)成交(萬(wàn)㎡)(萬(wàn)㎡)（月）總量3.522.57.382.24.7黃埔同比6