20２3年(（((真題之物業(yè)實(shí)務(wù)案例題部分(一)人員工工資獎(jiǎng)金及福利涉及1、分管此項(xiàng)目的副總經(jīng)理工資2、項(xiàng)目經(jīng)理工資3、項(xiàng)目員工年終績(jī)效獎(jiǎng)金(二）補(bǔ)充養(yǎng)老金（二）公共區(qū)域維修保養(yǎng)費(fèi)用(三）工程保修費(fèi)用(四)管理區(qū)域保潔材料費(fèi)用（五)管理區(qū)域裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)用（六)公共秩序維護(hù)費(fèi)用（七)項(xiàng)目履約金（八)公共部位公共設(shè)施公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用（九)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)(十)對(duì)社會(huì)的愛心捐贈(zèng)問題1、該項(xiàng)目可以由何種資質(zhì)的物業(yè)公司承接。（2分)2、根據(jù)該投標(biāo)物業(yè)公司管理物業(yè)面積可知該公司資質(zhì)等級(jí)。(3分)３、以上費(fèi)用哪些不能計(jì)入物業(yè)管理支出費(fèi)用(1０分）４、設(shè)營(yíng)業(yè)稅及附加５．5%,項(xiàng)目成本利潤(rùn)率8%，問：1.利潤(rùn)2.稅金，３.物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額，4．物業(yè)費(fèi)單價(jià),列出公式并計(jì)算。(１0分）模擬一１.一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理公司注冊(cè)資本應(yīng)為人民幣()萬(wàn)元以上。A.5０B.3０0(（(（C.５00D.1０002.新設(shè)立的物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起（）日內(nèi)，向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)。A．30B.４5C.６0D.９03．某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè),管理總面積達(dá)１2０萬(wàn)平方米，從管理類型和面積上看,該公司符合申報(bào)(）資質(zhì)條件。Ａ.一級(jí)B.二級(jí)Ｃ.三級(jí)（(((Ｄ.三級(jí)暫定4.前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)結(jié)束后，招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)告知書發(fā)出之日起(）日內(nèi)，按照招標(biāo)文獻(xiàn)和中標(biāo)人的投標(biāo)文獻(xiàn)訂立書面前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。Ａ.7Ｂ．1５C.３０D.455.在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果向招標(biāo)人推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人()。A.可任選其中一個(gè)作為中標(biāo)人Ｂ.應(yīng)以報(bào)價(jià)最低的為中標(biāo)人((（(C．應(yīng)報(bào)請(qǐng)房地產(chǎn)行政主管部門擬定中標(biāo)人D．應(yīng)按照中標(biāo)候選人的排序擬定中標(biāo)人答案:1.Ｃ2.A3.C4．C５.Ｄ全真模擬二1.物業(yè)管理投標(biāo)的過程涉及:①準(zhǔn)備投標(biāo)文獻(xiàn),②獲取招標(biāo)信息，③登記并取得招標(biāo)文獻(xiàn)，④參與開標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)議，⑤送交投標(biāo)文獻(xiàn)，⑥簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議(或前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議)。對(duì)的的投標(biāo)步驟是（)。A.③－②-①－④－⑤-⑥B．③－②－①－⑤－④-⑥C．②－③－①-④－⑤－⑥(((（D.②-③-①－⑤-④－⑥2．物業(yè)服務(wù)協(xié)議由()與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理公司簽訂。A.各業(yè)主分別B.業(yè)主大會(huì)Ｃ.業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主D.物業(yè)建設(shè)單位3.業(yè)主臨時(shí)公約由()制定。Ａ.建設(shè)單位B.購(gòu)房人(（((C．物業(yè)管理公司D.房地產(chǎn)行政主管部門4.物業(yè)管理的初期介入是建設(shè)單位引入的（)。A.設(shè)計(jì)工作B.工程監(jiān)理工作C.開發(fā)建設(shè)工作Ｄ.物業(yè)管理征詢活動(dòng)5．前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議簽訂之日起至()之日止的物業(yè)管理活動(dòng)。A.初次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開Ｂ.業(yè)主大會(huì)成立C.50％業(yè)主入?。?((D．物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效答案:１．Ｄ2.C３.A4.D5．D20２3年物業(yè)管理師《管理實(shí)務(wù)》全真模擬三1．業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理公司，原物業(yè)管理公司應(yīng)向（）交尚有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。A.建設(shè)單位B.業(yè)主委員會(huì)C．政府主管部門Ｄ.新物業(yè)管理公司2.因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)導(dǎo)致相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,（)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和補(bǔ)償。A．裝修人B.裝修公司C.裝修施工人員D.物業(yè)管理公司３.在購(gòu)房協(xié)議約定的期限內(nèi),業(yè)主未辦理入住及其相應(yīng)手續(xù)的，（)。A．建設(shè)單位和物業(yè)管理公司將視業(yè)主入住不成立B.建設(shè)單位和物業(yè)管理公司將視業(yè)主入住成立((((C.業(yè)主未與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明的,視同入住成立D.即使業(yè)主與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明，仍視為入住不成立4.檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采用(）查驗(yàn)方法。A.測(cè)量B.敲擊C．使用D.目測(cè)5.房屋主體按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料劃分類別，不涉及()。Ａ.磚結(jié)構(gòu)B.木結(jié)構(gòu)C.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)Ｄ.框架結(jié)構(gòu)答案:1.B2.Ａ３.C4.B５.D模擬四1．對(duì)于重點(diǎn)和重要設(shè)施設(shè)備的維修，應(yīng)當(dāng)更加強(qiáng)調(diào)()。A.事后維修B.緊急搶修((（(Ｃ．防止性維修Ｄ.大修２.物業(yè)供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案不涉及（）記錄。A.平常運(yùn)營(yíng)Ｂ．客戶投訴C．維修和技術(shù)改造D.各項(xiàng)電氣防止性實(shí)驗(yàn)和其它測(cè)試3.下列四種方法中,不屬于白蟻防治重要方法的是（）。Ａ.挖巢法B.藥殺法C.熏蒸法D.誘殺法４.下列四項(xiàng)工作中，不屬于社區(qū)綠化平常養(yǎng)護(hù)工作的是()。A.澆水Ｂ.病蟲害防治C.雜草防治Ｄ．綠化改造工程5.下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作責(zé)任的說法中，表述對(duì)的的是()。A.物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作B.物業(yè)管理公司對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作負(fù)有所有責(zé)任Ｃ.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時(shí)，物業(yè)管理公司不承擔(dān)任何責(zé)任D.物業(yè)管理公司可對(duì)嫌疑人進(jìn)行留置訊問(（（(答案：1.Ｃ2.B3．C4.D5.A模擬五1.下列關(guān)于消防通道管理的說法中，對(duì)的的是（）。A、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位B、物業(yè)管理公司任何時(shí)候都不能將消防通道劃為停車位C、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位，應(yīng)做好安全警示D、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無(wú)關(guān)，無(wú)須進(jìn)行管理２.電梯出現(xiàn)緊急情況時(shí),乘客應(yīng)采用的對(duì)的措施是（）。A．確認(rèn)電梯處在靜止?fàn)顟B(tài),撬開轎廂門逃生B.通過安全窗撤離轎廂Ｃ.通過電話或?qū)χv系統(tǒng)告知管理人員,靜候救援D.通過電話或?qū)χv系統(tǒng),在管理人員的指揮下采用措施自救3．實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每()不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。A.三個(gè)月Ｂ.半年C.一年(（((Ｄ.二年4.實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金涉及(）和物業(yè)管理公司的酬金。Ａ.物業(yè)服務(wù)成本B．物業(yè)服務(wù)支出C.物業(yè)服務(wù)支出、法定稅費(fèi)Ｄ.物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)５．住宅專項(xiàng)維修資金屬于()所有。A．物業(yè)管理公司B.全體業(yè)主（(（(C.物業(yè)管理公司和全體業(yè)主Ｄ.建設(shè)單位答案:1．B2.Ｃ3.C4．B5．B模擬六1．在業(yè)主大會(huì)成立前，住宅專項(xiàng)維修資金的使用由物業(yè)管理公司（）。A.提出計(jì)劃，房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃拔B.自行決定(（((C．與部分業(yè)主商議決定D．與建設(shè)單位商議決定2.物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定以外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采用的是（)。A．政府定價(jià)Ｂ.政府指導(dǎo)價(jià)Ｃ．業(yè)主定價(jià)D.物業(yè)管理公司與業(yè)主協(xié)商擬定３．新建物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)向（)索取物業(yè)檔案資料。A．業(yè)主B.建設(shè)單位C．施工單位((((D.監(jiān)理單位４.某項(xiàng)目管理處擬購(gòu)置固定資產(chǎn),須書面報(bào)請(qǐng)公司批準(zhǔn),采用的文書類型應(yīng)是（)。A.告知B．報(bào)告Ｃ.請(qǐng)示D.決定5.按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部令第110號(hào)），業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時(shí),物業(yè)管理公司（或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，收取()。A.管理服務(wù)費(fèi)Ｂ.審批費(fèi)C.施工現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)D.裝修保證金((((答案:1.A2.D3．Ｂ4.C5.A模擬七1.二級(jí)物業(yè)管理公司資質(zhì)證書由(）頒發(fā)和管理。A.國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門B．省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門C．省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門D.直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(（((E.設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門２.新設(shè)立的物業(yè)管理公司在申請(qǐng)資質(zhì)時(shí)，除應(yīng)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司章程、驗(yàn)資證明之外,還要持（)向本地房地產(chǎn)主管部門申報(bào)。Ａ.公司法定代表人的身份證明B.公司總經(jīng)理的身份證明Ｃ.物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)協(xié)議Ｄ.管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)協(xié)議E.物業(yè)服務(wù)協(xié)議３.物業(yè)管理招標(biāo)的主體涉及(）。A.物業(yè)管理公司B.物業(yè)建設(shè)單位Ｃ.業(yè)主大會(huì)(((（Ｄ.業(yè)主委員會(huì)Ｅ.物業(yè)所有權(quán)人4.前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議與物業(yè)服務(wù)協(xié)議兩者的區(qū)別有()。Ａ.簽訂協(xié)議的主體不同B.協(xié)議終止條件不同C．前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議須經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)協(xié)議則不需要D.前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議屬于固定期限協(xié)議，物業(yè)服務(wù)協(xié)議屬于無(wú)固定期限協(xié)議E.前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議屬于無(wú)固定期限協(xié)議,物業(yè)服務(wù)協(xié)議屬于固定期限協(xié)議5.下列關(guān)于業(yè)主公約的說法中，對(duì)的的有(）。Ａ.業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過后生效B.業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力Ｃ．業(yè)主公約對(duì)物業(yè)管理公司具有約束力(（(（D.業(yè)主公約對(duì)物業(yè)建設(shè)單位具有法律約束力E.業(yè)主公約僅有道義上的約束力答案:1．BD2.ACＤ3.BCE４.ＡＢE5．AB模擬八1．某物業(yè)竣工交付6個(gè)月時(shí),因電梯機(jī)房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中,對(duì)的的有(）。A.立即告知電梯公司解決故障停梯問題B．電梯公司應(yīng)履行保修責(zé)任，并承擔(dān)維修費(fèi)用Ｃ.建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)本次事故的所有費(fèi)用((((D.物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)滲漏機(jī)房的維修責(zé)任及費(fèi)用E.電梯機(jī)房屬物業(yè)共用部位,修繕費(fèi)用應(yīng)在專項(xiàng)維修資金中列支2.按使用功能劃分,物業(yè)可分為(）物業(yè)。A.居住B.公共C.商業(yè)Ｄ．工業(yè)E.其他3.物業(yè)管理區(qū)域停車場(chǎng)的物業(yè)管理人員一般應(yīng)涉及()。A.車輛維修員B.車輛清洗員C.交通疏導(dǎo)及管理員D.停車場(chǎng)保潔員（（((Ｅ．停車收費(fèi)員4.物業(yè)管理公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入涉及(）收入。A.物業(yè)管理B．物業(yè)經(jīng)營(yíng)C.政策性虧損補(bǔ)貼D．物業(yè)大修E.共用部位的租賃收入5．物業(yè)管理公司利潤(rùn)總額涉及（）。A.公司所屬項(xiàng)目上交的管理酬金B(yǎng).營(yíng)業(yè)利潤(rùn)(((（C.投資凈收益D.營(yíng)業(yè)外收支凈額Ｅ.補(bǔ)貼收入答案:1．AＣ2．ＡCDE３.CDE4.AＢＤ５．BCDE模擬九1.物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不涉及（）。A.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的平常運(yùn)營(yíng)、維護(hù)費(fèi)用B.物業(yè)管理公司財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用C.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)費(fèi)用D.管理服務(wù)人員的工資(（((Ｅ.項(xiàng)目管理處用房裝飾裝修費(fèi)用2.按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行(）。A.政府定價(jià)B.政府指導(dǎo)價(jià)C．市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)D.業(yè)主定價(jià)Ｅ.政府與業(yè)主共同定價(jià)３．住宅專項(xiàng)維修資金可用于(）。A.填補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的局限性B.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修C.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新Ｄ.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造((((E.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的平常維修4．下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的說法中，對(duì)的的有（)。A.由業(yè)主向物業(yè)管理公司支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用Ｂ.管理服務(wù)利潤(rùn)是固定的,不隨物業(yè)管理成本的變動(dòng)而變動(dòng)C.物業(yè)管理公司應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況進(jìn)行審計(jì)D.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支相抵,盈余或者虧損均由物業(yè)管理公司享有或者承擔(dān)Ｅ.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中不涉及法定稅費(fèi)5．物業(yè)管理信用檔案的建立范圍涉及()。A.物業(yè)管理公司B.物業(yè)管理專業(yè)人員C.業(yè)主委員會(huì)D.建設(shè)單位((((E．物業(yè)使用人答案：1.ＢＥ２.BＣ３．ＢＣD４.ＡD５.AB模擬十案例分析題（一）某物業(yè)管理公司管理一高層住宅社區(qū),近斯收到部分業(yè)主投訴及建議,具體意見匯總見下表。問題１:解決上述問題,需要資金投入的項(xiàng)目有哪些？費(fèi)用如何解決(不考慮人工、培訓(xùn)等管理成本的增長(zhǎng)）?（5分)編號(hào)意見與建議１部分樓梯間陳舊，規(guī)定進(jìn)行粉刷2保安人員更換頻繁，給社區(qū)安全管理帶來隱患３社區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，建議加強(qiáng)管理4社區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂,建議加強(qiáng)管理５常有人到社區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感,也存在不安全因素６樓道燈損壞頻率高,建議及時(shí)檢查更換7某部電梯安全隱患嚴(yán)重，需要大修8建議社區(qū)外墻所有翻新9社區(qū)老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子）,建議采用措施10社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，規(guī)定加強(qiáng)管理１１部分業(yè)重規(guī)定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)1２希望提供家政服務(wù)１3部分業(yè)主反映交通不便,規(guī)定向交通部門建議增設(shè)到達(dá)社區(qū)的公交線路１4建議清潔工作業(yè)時(shí)間與業(yè)主的上下班時(shí)間盡量錯(cuò)開，避免與業(yè)主爭(zhēng)用電梯問題２：上述不屬于物業(yè)管理公司管理職責(zé)范圍的項(xiàng)目有哪些?對(duì)此,物業(yè)管理公司應(yīng)如何解決？（４分)問題3:試分析第9項(xiàng)問題產(chǎn)生的也許因素和應(yīng)采用的措施?(4分）問題4:在上述所有問題中,您認(rèn)為不也許滿足業(yè)重規(guī)定，僅需要進(jìn)行必要的溝通和解釋的項(xiàng)目是哪一項(xiàng)？為什么？(4分）問題5:針對(duì)上述問題，請(qǐng)結(jié)合您的工作實(shí)踐，試舉出至少三項(xiàng)管理措施,以提高管理服務(wù)水平?（３分)答案：((((案例分析題(一)問題1答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn):（1)需要資金投入的項(xiàng)目有：第1、6、７、8、9項(xiàng)(2.5分，答對(duì)每項(xiàng)0.5分,錯(cuò)答１項(xiàng)得0分)。（2）其中第1、6、９項(xiàng)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)在中列支(1.５分，答對(duì)每項(xiàng)０．5分,錯(cuò)答1項(xiàng)得0分）；第7、8項(xiàng)從住宅專項(xiàng)維修資金中列支,或由全體業(yè)主分?jǐn)偅ǎ狈?每項(xiàng)0.５分,錯(cuò)答１項(xiàng)得0分；答對(duì)從住宅專項(xiàng)維修資金中列支，或由全體業(yè)主分?jǐn)偩傻梅?。問題2答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：(1）第4項(xiàng)和第1２、13項(xiàng)（2分，答對(duì)任意2項(xiàng)得2分,答對(duì)１項(xiàng)得1分，錯(cuò)答1項(xiàng)得0分）。（2）物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主作出解釋,第4項(xiàng)和第13項(xiàng)不屬于物業(yè)管理公司直接管理職責(zé)范圍，無(wú)權(quán)直接解決（1分）；物業(yè)管理公司應(yīng)向有關(guān)部門（城管、交通等)反映，積極協(xié)調(diào),爭(zhēng)取解決，可積極聯(lián)系家政,按業(yè)重規(guī)定提供相應(yīng)服務(wù)(0.5分）；并跟蹤事態(tài)，及時(shí)向業(yè)主通報(bào)（0.5分)。（凡未答第12項(xiàng)如何解決的不扣分）。問題3答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：（1）也許因素有：環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的重要因素；有食源是老鼠較多的因素（2分)。（2)應(yīng)采用措施：加強(qiáng)環(huán)境治理，涉及:及時(shí)清運(yùn)垃圾，積水解決,加強(qiáng)藥物滅殺蚊蠅，運(yùn)用鼠夾、毒餌等物理、化學(xué)、生物等方法滅鼠（１．5);同時(shí)加強(qiáng)宣傳教育,取得業(yè)主配合（0.5分）。問題4答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：第１1項(xiàng)(2分），由于物業(yè)管理服務(wù)是公共性服務(wù),所有業(yè)主均有按同等標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)(2分,答因受契約、協(xié)議等約定，不能隨意減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也可以得分)。問題５答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：1、加強(qiáng)基礎(chǔ)管理，涉及平常檢查和員工培訓(xùn);2、調(diào)整優(yōu)化管理服務(wù)工作流程；３、加強(qiáng)安全管理,公共秩序管理;4、加強(qiáng)社區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的更新改造工作;5、加強(qiáng)社區(qū)衛(wèi)生管理工作；（（(（6、加強(qiáng)溝通和宣傳工作(答對(duì)上述任意3項(xiàng)得3分,答出其它措施，只要合理也可以得分)。模擬十一案例分析題(二)某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅社區(qū),由甲物業(yè)管理公司承擔(dān)前期物業(yè)管理。業(yè)主于20２3年8月開始入住，２０2３年5月該社區(qū)召開初次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì),并按照業(yè)主大會(huì)決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會(huì)與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)協(xié)議,協(xié)議于20２3年8月１日零時(shí)生效。業(yè)主委員會(huì)以書面形式告知甲物業(yè)管理公司應(yīng)于２０２3年８月1日前辦理完畢物業(yè)交接驗(yàn)罷手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會(huì)書面告知后，安排了該社區(qū)管理服務(wù)人員退場(chǎng),但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理資料,拒不配合物業(yè)交接查驗(yàn)。(（(（2023年8月1５日，頂層的２0戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水,于是聯(lián)名規(guī)定乙物業(yè)管理公司無(wú)償修復(fù)。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)修繕。之后，乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。問題1：上述20戶業(yè)主提出的修復(fù)請(qǐng)求是否合理?是否應(yīng)由乙物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)無(wú)償修復(fù)?(４分)問題2：乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當(dāng)？假如您是該公司的負(fù)責(zé)人，如何解決業(yè)主的投訴？（４分）問題3：該社區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議何時(shí)終止？（3分)問題4：甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立?請(qǐng)說明理由（３分)問題5：在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗(yàn)的情況下，乙物業(yè)管理公司應(yīng)如何進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)?（6分）答案:案例分析題(二）問題1答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn):1)上述20戶業(yè)重規(guī)定修復(fù)的請(qǐng)求是合理的，因房屋未超過保修期限（２分)；(2）但上述住戶規(guī)定乙物業(yè)管理公司無(wú)償修復(fù)是不合理的,因房屋在保修期內(nèi)的維修責(zé)任應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)(2分，凡答規(guī)定乙物業(yè)管理公司無(wú)償修復(fù)合理的,本得分點(diǎn)與上一得分點(diǎn)均不得分)。問題2答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn):（((（（１）乙物業(yè)管理公司的做法不妥當(dāng)(１分);（2)該公司應(yīng)勘察現(xiàn)場(chǎng),記錄業(yè)主損失情況(1分），積極向業(yè)主做好解釋工作，告知業(yè)主在保修期內(nèi),房屋應(yīng)由建設(shè)單位無(wú)償保修(1分);(3）同時(shí)應(yīng)將有關(guān)情況及時(shí)告知建設(shè)單位（或建議業(yè)主及時(shí)告知建設(shè)單位），積極與建設(shè)單位聯(lián)系修繕,隨時(shí)向業(yè)主通報(bào)進(jìn)展情況（1分）。問題3答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：答“２０２3年7月31日(24時(shí)）”或“20２3年8月１日（零時(shí))”均可以得分(3分)。問題4答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：拒絕移交的理由不成立（１分)；理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,應(yīng)通過業(yè)主委員會(huì)督促，物業(yè)管理公司訴訟等其它途經(jīng)解決(２分,答因協(xié)議已終止,依法不能以任何理由拒絕移交相關(guān)物業(yè)管理資料,也可以得分）。問題5答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn):(１）乙物業(yè)管理公司應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)的配合下,對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備逐個(gè)進(jìn)行實(shí)物查驗(yàn),做好查驗(yàn)記錄(１分）;盡也許邀請(qǐng)具有公信力的第三方（如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)等)參與查驗(yàn)工作（1分）。（(（((2)自查驗(yàn)之日起，乙物業(yè)管理公司應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)營(yíng)維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)檔案（2分）。(3）乙物業(yè)管理公司可從建設(shè)單位或城建檔案館獲取該社區(qū)相關(guān)原始檔案資料（2分）。模擬十二1.以下（)不屬于住宅社區(qū)物業(yè)管理的目的。A．發(fā)明舒適、安全、安靜的居住環(huán)境B.提供便利、方便居民生活Ｃ．發(fā)揮物業(yè)的最大使用價(jià)值((((D．實(shí)現(xiàn)公司效益2．小型寫字樓的面積在（）。A．１萬(wàn)m2以上B．1萬(wàn)m2以下C．3萬(wàn)m２以上D.3萬(wàn)m2以下３．工業(yè)物業(yè)的分類不涉及(）。A.無(wú)污染工業(yè)物業(yè)B．輕污染工業(yè)物業(yè)Ｃ．一般工業(yè)物業(yè)（((（D.重工業(yè)物業(yè)４.綠化養(yǎng)護(hù)管理的特點(diǎn)是經(jīng)常性針對(duì)性和（)。A．公益性B．動(dòng)態(tài)性C.靜態(tài)性Ｄ.階段性５．我國(guó)《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，（）分貝是正常的環(huán)境聲音，是噪聲的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。Ａ.40Ｂ.50（（（(C.5