11房地產(chǎn)估價與土地估價根本理論與方法介紹〔員工培訓資料〕永業(yè)行 技術部 編講OO七年三月二十三日房地產(chǎn)估價與土地估價的根本理論與方法房地產(chǎn)估價與土地估價的根本理論與方法一、房地產(chǎn)根本概念和內(nèi)涵1、房地產(chǎn) 是指土地、建筑物及其他地上定著物〔附著物，它是實物、權益、區(qū)位三者的綜合體。也以是土地，也可以是建筑物，還可以是綜合體。2、土地 是指地球陸地外表及其上下肯定范圍內(nèi)的空間。僅指土地局部，土地價值不含地上建筑物價值。3、建筑物 是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和建筑設備〔如給排水、〕等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類。4、房屋 是指有根底、墻、頂、門、窗，能夠遮風避雨，供人在內(nèi)居住、生活、學習、消遣、貯存物品或進展其他活動的空間場所。5構筑物 是指房屋以外的建筑物人們一般不直接在內(nèi)進展生產(chǎn)和生活活動如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。6、其他地上定著物 固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不行分別的物；雖然可以使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物?！场?〔特別是在建工程，未完工的根底等〕通常將房地產(chǎn)簡化為兩大局部，即土地和建筑物〔地上建筑物〕兩大局部。二、房地產(chǎn)的表現(xiàn)形態(tài)〔實物〕房地產(chǎn)房地產(chǎn)簡化為兩大局部，即土地和建筑物〔地上建筑物〕兩大局部。土地 建筑物 其他地上定著物2、估價報告涵蓋的對象的表現(xiàn)形式多種多為土地估價與房地產(chǎn)估價有不同的22標準要求，因此不同的估價對象需要出具不同的估價報告。房地產(chǎn)房地產(chǎn)估價報告與土地估價報告的估價對象及范圍單獨土地 單獨建筑物 土地與建筑物的工程 土地估價報告無建筑物的空地〔包括尚未建成建筑物征稅或補交出需要單獨評估土地〕

房地產(chǎn)估價報告無建筑物的空地〔包括尚未建成建筑物地價值地上有建筑物，只需評建筑物價值〔已建成的建筑物〕作為一個整體進展評估在建工程〔土地與未建成的建筑物的合成體〕〔現(xiàn)在為期房，打算建設中〕已經(jīng)消逝的房地產(chǎn)〔民事糾紛或理賠〕〔某棟某單元或其中的裝修裝飾局部等〕包含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)或者以房地產(chǎn)為主的一個〔收益法、本錢法，與資產(chǎn)評估相結合，如員工隊伍、商譽等等〕作為企業(yè)整體的一局部的房地產(chǎn)①房地產(chǎn)估價的范圍較廣，涵蓋了土地估價的范圍；②只需評土地價值的，依據(jù)托付方要求可以出具土地估價報告，也可以出具房地產(chǎn)估價總結報告；③但凡需要評建筑物價值的，就必需出具房地產(chǎn)估價報告。三、房地產(chǎn)權益房地產(chǎn)中無形的、不行觸摸的局部，包括權利、利益和收益三大局部。房地產(chǎn)權益是指以房地產(chǎn)權利為根底的，包括：房地產(chǎn)的各種權利〔全部權、使用權〕〔如設有抵押權的房屋全部權〕〔如城市規(guī)劃對房地產(chǎn)權利的限制〕〔如屋頂或外墻面可出售可出租給廣告公司做廣告〕2、房地產(chǎn)權利的類型：房地產(chǎn)全部權人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由支配〔占有、使用、收益、處以支付租金的方式從房屋全部權人或土地使用權人那里獲得的使用房地土地全部權為國家和集體全部。目前主要是指土地使用權，土地使用者債權人對債務人或第三人不轉移占有而供作債權擔保的房地產(chǎn)，在債務房地產(chǎn)全部權人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由支配〔占有、使用、收益、處以支付租金的方式從房屋全部權人或土地使用權人那里獲得的使用房地土地全部權為國家和集體全部。目前主要是指土地使用權，土地使用者債權人對債務人或第三人不轉移占有而供作債權擔保的房地產(chǎn)，在債務指支付典價占有他人房地產(chǎn)而為自己使用、收益的權利。又稱為農(nóng)村承包土地使用權〔集體土地〕房地產(chǎn)權利全部權使用權租賃權抵押權房地產(chǎn)權利全部權使用權租賃權抵押權典權地役權空間利用權土地使用權國有出讓國有劃撥臨時用地土地承包經(jīng)營權宅基地使用權土地全部權人或土地使用權人為使用自己土地的便利而使用他人土地的房地產(chǎn)權利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，利用地表上下肯定范圍內(nèi)的空間，房地產(chǎn)價值實物組成：房地產(chǎn)價值實物組成：土地、建筑物及其他地上定著物實物權益區(qū)位產(chǎn)權,合法、違章)311價值影響因素：—宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位與距離上的關系—宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位與距離上的關系五、房地產(chǎn)估價與土地估價中的專業(yè)術語與估價方法根本介紹1．房地產(chǎn)〔一〕房地產(chǎn)估價標準中專業(yè)術語1．房地產(chǎn)土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。2．房地產(chǎn)估價2．房地產(chǎn)估價3．估價對象和判定的活動。3．估價對象4．估價目的一個具體估價工程中需要估價的房地產(chǎn)。4．估價目的估價結果的期望用途。5．估價時點5．估價時點6．客觀合理價格或價值估價結果對應的日期。6．客觀合理價格或價值某種估價目的的特定條件下形成的正常價格。7．公開市場7．公開市場8．公開市場價值性。8．公開市場價值9．類似房地產(chǎn)價值應是公開市場價值。9．類似房地產(chǎn)10．同一供求圈或相近的房地產(chǎn)。10．同一供求圈11．最高最正確使用與估價對象具有替代關系、價格會相互影響的適當范圍。11．最高最正確使用值的使用。12．市場比較法13．收益法價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。12．市場比較法13．收益法算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。14．本錢法14．本錢法15．假設開發(fā)法理價格或價值的方法。15．假設開發(fā)法16．基準地價修正法價對象的客觀合理價格或價值的方法。16．基準地價修正法17．潛在毛收入地價格的方法。17．潛在毛收入18．有效毛收入假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。18．有效毛收入由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他緣由造成的收入損失后所得到的收入。19．運營費用19．運營費用20．凈收益維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必需支出的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。20．凈收益由有效毛收入扣除合理運營費用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。21．建筑物重置價格21．建筑物重置價格22．建筑物重建價格同等功能效用的全狀態(tài)的建筑物的正常價格。22．建筑物重建價格23．物質上的折舊一樣的全狀態(tài)的建筑物的正常價格。23．物質上的折舊24．功能上的折舊建筑物在物質實體方面的磨損所造成的建筑物價值的損失。24．功能上的折舊建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價值的損失。25．經(jīng)濟上的折舊25．經(jīng)濟上的折舊26．估價結果建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價值的損失。26．估價結果關于估價對象的客觀合理價格或價值的最終結論。27．估價報告27．估價報告估價對象的客觀合理價格或價值的爭論報告。〔二〕土地估價規(guī)程中的專業(yè)術語1.1.基準地價是指在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),對現(xiàn)狀利用條件下不同級別的土地或者土地條件相當?shù)牡赜?依據(jù)商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一時點上肯定年期物權性質的土地使用權2.標定地價2.標定地價出的肯定年期物經(jīng)性質的土地使用權價格。標定地價與基準地價一樣，由政府定期公布。它是一種特別的宗地評估價格。3.地租4.地價3.地租4.地價5.出讓金5.出讓金為取得肯定年期的物權性質的國有土地使用權而向國家〔全部者〕支付的代價。它既不是土地全部權收益，也不是土地使用權價格的一局部。6.基準地價更7.城市土地定級6.基準地價更7.城市土地定級8.標準宗地位和作用，綜合評定土地質量，劃分城市土地級別的過程。8.標準宗地9.標準深度標準宗地是在城市的肯定區(qū)域內(nèi)設定的，其深度、寬度、外形、用途等特征在該區(qū)域內(nèi)具9.標準深度10.里地線街地的標準深度。10.里地線11.估價基準日〔估價期日〕域稱為里地。11.估價基準日〔估價期日〕12.正常價格指估價結果對應的日期。12.正常價格私自利益關系狀況下達成的交易價格。13.未開發(fā)土地13.未開發(fā)土地14.到達開工建設條件的土地土地。14.到達開工建設條件的土地15.已開發(fā)土地〔通道路和臨時水、電〕條件，地上地下待撤除的建筑物和構筑物尚未搬遷的土地。15.已開發(fā)土地筑物搬遷，可用于規(guī)劃土地用途開發(fā)建設的土地。主要規(guī)劃指標：容積率=

在城市規(guī)劃上，容積率指標一般不含地下建筑面積。建筑基地總面積建筑密度=土地總面積地和交通，滿足建筑物的通風、采光、防火及居住者的隱私權等要求。假設各層建筑面積相等，則：容積率建筑層數(shù)=建筑密度例：宗地規(guī)劃凈用地面積為5000平方米，容積率不超過，建筑密度小于等于30%。最大建筑面積=5000×=10000建筑層數(shù)=30%=層 、磚混或鋼混)假設容積率為建筑層數(shù)=30%=10層 (小高層、鋼混、配電梯)假設容積率為，建筑密度為25%建筑層數(shù)=25%=層 、剪力墻或筒體構造、配電梯)4〕樓面地價= 土地總價值建筑總面積土地單價×土地面積=建筑總面積土地單價=容積率〔三〕房地產(chǎn)估價與土地估價根本術語名稱的區(qū)分項目定義定義估價結果對應日期有效期

土地估價土地價格是以土地使用權出讓、轉讓為前土地全部權在經(jīng)濟上的一種實現(xiàn)形式。估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論和方法，在充分把握土地市場交易資料的根底多塊土地在某一權利狀態(tài)下及某一時點的價格的過程。注冊土地估價師《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》〔估價期日〕自估價基準日起年

房地產(chǎn)估價所必需付出的代價。專業(yè)估價人員依據(jù)估價目的，遵循估價原則，依據(jù)估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析房地產(chǎn)價格影響因素的根底上，對房地產(chǎn)在估價時點的客的活動。注冊房地產(chǎn)估價師估價時點自估價報告完成之日起年替代原則預期收益原則估價原則 酬勞遞增遞減原則

合法原則替代原則公正原則剩余法估價方法 本錢靠近法路線價法標準宗地估價法〔四〕房地產(chǎn)估價與土地估價中的價格影響因素

收益法本錢法路線價法長期趨勢法分析說明

土地估價

房地產(chǎn)估價行政區(qū)域內(nèi)一般、普遍、共同的因素〔政策、稅收政策、交通管制、行政隸屬變更等〕〔一般因素 口構成〕〔房地產(chǎn)狀況、城市化進程等〕國際因素〔國際經(jīng)濟狀況和政治因素〕〔財政收支與金融狀況、居民收入與消費水平、物價變動和利率水平〕

〔在區(qū)域因素中“區(qū)域概況”標題下描述〕區(qū)域因素

同一均質區(qū)域內(nèi)的區(qū)域特性〔主要是指商業(yè)效勞業(yè)的規(guī)模等級及其對土地利用的影響程度〕交通條件根底和公用設施條件根底設施〔包括上下水道、電力、通訊、煤氣、暖氣等〕和公用設施〔幼兒園、醫(yī)院、學校、公園、等設施〕的等級、構造、保證率、齊備程度及距離等。環(huán)境質量城市規(guī)劃限制自然條件同一均質區(qū)域內(nèi)地塊的差異性面積寬度深度地勢〔坡度〕

區(qū)域概況〔含區(qū)域位置、人口、級別、經(jīng)濟進展、區(qū)域優(yōu)勢等；〔套程度等〕〔外交通條件、交通便捷度；〔水、供電、通訊、通暖、煤氣及學校、醫(yī)院等配套設施的完善程度；環(huán)境條件〔含區(qū)域人文環(huán)境和自然環(huán)境；產(chǎn)業(yè)集聚狀況規(guī)劃限制土地：臨街狀況、深度、外形、地質、地形、地勢、容積率宗地根底設施條件以及估價對象現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用等影響地價水平的因素說明個別因素 根底設施條件〔開發(fā)程度〕臨街狀況〔高度、建筑密度、宗地用途等〕土地使用年限1，價格影響因素根本全都；

土地使用權年限房屋：構造、層數(shù)、成、建成年月房屋朝向、通風、采光、平面布局、使用功能、工程質量護狀況2，房屋用途不同，估價中修正因素側重點和影響程度也不同，因此各用途房地產(chǎn)的修正因素和權重也不同；住宅，講求環(huán)境美麗、安靜、安全、舒適，交通便利、公用配套設施是否齊全等總結商業(yè)，看重繁華程度、商業(yè)聚攏度、交通條件工業(yè)，強調(diào)對外交通運輸、水、電配套農(nóng)業(yè)，重視土壤、排水、澆灌條件等3，某一特定區(qū)域內(nèi)或由于估價對象的特別性，個別因素的選擇也有差異?！参濉撤康禺a(chǎn)估價與土地估價方法的簡潔介紹工程 房地產(chǎn)估價市場比較法〔市場法、比較法〕直接比較法公式:交易狀況交易日期房地產(chǎn)直接比較法公式:交易狀況交易日期房地產(chǎn)修正調(diào)整狀況調(diào)整估價 可比100()100對象 = 實例×()×100×()價格 價格正常市估價時對象狀×場價格實際市×點價格成交日×況價格實例狀場價格期價格況價格估價方法 收益法----估量估價對象將來的正常收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。常用公式：P＝a/r×[1-1/〔1+r〕n]式中：P—房地產(chǎn)收益價格a—年純收益r—折現(xiàn)率n—收益期

土地估價市場比較法----在求取一宗待估土地的價格時，依據(jù)替代原則，將待估土地與較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似土地實例加以比較對照，并依據(jù)后者的價格，參照該土地的交易狀況、期日、區(qū)域以及個別因素等差異，修正得出估價對象在評估期日地價的一種方法。其計算公式為：待估宗地價格=比較實例宗地價格×/比較實例宗地狀況指數(shù)×待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較實例宗地交易日期地價指數(shù)×待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)×待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較實例宗地個別因素條件指數(shù)收益復原法----是對土地、房屋、不動產(chǎn)或其他具備收益性質資產(chǎn)進展估價的根本方法。此方法用于土地估價時，把購置土地作為一種投資，地價款作為購置將來假設干年土地收益而投入的資本。因此，收益復原法是將評估土地在將來每年預期的純收益，以肯定的復原利率統(tǒng)一復原為評估時點總收益的一種方法，它表現(xiàn)為土地的實質價值，也是適當?shù)目陀^交換價值。其計算公式為：P=a/r×[1-1/(1+r)n]假設開發(fā)法〔剩余法〕----估量估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除估量的正常開發(fā)本錢、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。適用于待開發(fā)項目。=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由熟地建成房屋的開發(fā)本錢-治理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購置熟地應負擔的稅費=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建本錢-治理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-續(xù)建投資利潤-買方購置在建工程應負擔的稅費

剩余法〔假設開發(fā)法、倒算法、剩余法〕----從進展的觀點看，土地之所以有價，完全在于其可以開發(fā)、利用、建房，并可從中獵取收益。為了獲得土地而支付的地價，明顯是在估量的不動產(chǎn)總價中扣除本錢費用和社會平均預期收益后的“剩余價去建筑物本身的價格。因此，剩余法是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的根底上，扣除建筑物建筑費用和與建筑物建筑、買賣有關的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。其計算公式為：V=A-B-CV—待估土地價格A—開發(fā)完成后房地產(chǎn)總價值 B—整個開發(fā)工程的開發(fā)本錢C—開發(fā)商合理利潤工程 房地產(chǎn)估價 土地估價本錢法----是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。估1：