淺議房地產(chǎn)項目工程造價的控制與管理***[提要]本文主要從工程經(jīng)濟的角度，闡述在房地產(chǎn)項目中，如何運用工程造價理論，做好項目的工程造價控制與管理。[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)特征工程造價控制管理CostControlandManageinRealandEstateProjectFuzhouRealandEstateManageCo.LinXiuZhuAbstract:Accordingtotherealandestateindustrycharacteristics,usefortheconstructeconomictheorytocontrolandmanageproducecostofrealandestateprojects.Keywords:RealandEstateCharacteristicProduceCostControlManage一個項目的工程造價，就是一個項目建設(shè)全過程所支付的費用的總和，因此，從廣義上說，工程造價管理也可理解為項目成本管理。工程造價管理是指在工程管理中對工程造價的計算與工程造價的控制，是項目建設(shè)中一項重要的技術(shù)與經(jīng)濟活動，也是工程管理工作中一個獨特的、相對獨立的領(lǐng)域。在20世紀80年代和90年代初，我國提出了全過程造價管理（wholeprocesscostmanagent--WPCM）的思想和觀念，它的主要思想就是要求工程造價的計算與控制必須從項目立項開始直到工程竣工交付使用，進行全過程管理。按照這一理論，就房地產(chǎn)項目而言，其工程造價管理工作就是從項目前期工作抓起，在可行性研究、投資決策的基礎(chǔ)上，對建設(shè)準備、勘察設(shè)計、施工、竣工驗收、交付使用等全過程的一等系列過程進行規(guī)劃、協(xié)調(diào)監(jiān)督、控制和總體評價，以保證項目質(zhì)量、進度、投資目標的順利實現(xiàn)。本文力圖從工程經(jīng)濟的角度出發(fā)，就房地產(chǎn)項目在工程造價管理與控制方面，闡述在項目運作過程中，針對房地產(chǎn)業(yè)的特點，如何運用工程造價管理的理論與辦法，做好項目的工程造價控制與管理，對造價形成過程的一切費用，進行科學(xué)的分析與管理手段，保證項目目標的順利實現(xiàn)。房地產(chǎn)項目工程造價控制與管理工作重點主要應(yīng)放在如下三個階段，即決策階段、規(guī)劃設(shè)計階段及施工階段。1決策階段工程造價控制工作要素據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，在項目建設(shè)各階段中，投資決策階段影響工程造價的程度最高，達到80%～90%。因此，決策階段是決定工程造價的基礎(chǔ)階段，直接影響決策階段之后的各個建設(shè)階段工程造價的計價控制是否科學(xué)合理。在房地產(chǎn)實踐中，在項目立項、可行性研究等決策已獲通過的前提下，工程造價的控制應(yīng)從以下幾個方面入手：1.1項目選址是房地產(chǎn)項目成功與否的基礎(chǔ)⑴選址應(yīng)符合城市規(guī)劃⑵項目要有準確的市場預(yù)測與市場定位；⑶要編制科學(xué)的環(huán)境評價報告；⑷應(yīng)做好地質(zhì)初勘工作，因此地質(zhì)情況對住宅項目造價影響甚大。1.2應(yīng)編制項目成本投資估（概）算控制表根據(jù)工程造價具有建設(shè)各階段計價的層次性特點，決策階段主要是可行性研究階段，應(yīng)編制投資估算。按照工程造價理論，投資估算的內(nèi)容應(yīng)包含：⑴建筑安裝工程費用；⑵設(shè)備及工器具購置費；⑶工程建設(shè)其他費用；⑷基本預(yù)備費；⑸漲價預(yù)備費；⑹建設(shè)期貨款利息；⑺固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（現(xiàn)已停征）。結(jié)合房地產(chǎn)項目的特點，在項目選址已定，市場分析已完成的基礎(chǔ)上，我們應(yīng)該在項目決策階段編制更為詳細、操作性更強、指導(dǎo)意義更大的估（概）算---項目成本投資估（概）算控制表。在實際工作中，可結(jié)合財務(wù)成本核算科目為基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)分部分項工作為內(nèi)容編制項目成本投資估（概）算控制表。詳見表1。表1房地產(chǎn)項目成本投資估（概）算控制表序號項目項目內(nèi)容一地價1、土地補償費2、拆遷安置費3、征地稅費二前期費用1、土地平整、施工工道路、水電電安裝2、勘察費3、設(shè)計費4、建（圖）審費三建安費用1、樁基、土建、水水電工程2、工程監(jiān)理、監(jiān)督督費用四小區(qū)公建配套建設(shè)費1、永久性水、電建建設(shè)費2、地下人防建設(shè)費費3、小區(qū)間道路建設(shè)設(shè)費4、地下各專業(yè)管網(wǎng)網(wǎng)（水電、通通訊、防水、雨雨水、煤氣）5、電子安防系統(tǒng)建建設(shè)費6、小區(qū)會所、幼兒兒園、居委會會、公廁等公公建配套建設(shè)設(shè)費7、小區(qū)園林綠化五間接費1、企業(yè)管理費用2、建設(shè)期貸款利息息3、銷售費用4、物業(yè)管理相關(guān)費費用5、不可預(yù)見費六稅費稅費根據(jù)上述控制表，應(yīng)將各項經(jīng)濟技術(shù)指標分解到各職能部門，應(yīng)用工程造價的層次性計價特點，結(jié)合成本分析，按照前者指導(dǎo)后者的原則，指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計階段、施工階段的計價控制工作，可有效避免不合理的“三超”現(xiàn)象，取得良好的控制效果。2規(guī)劃設(shè)計及單體施工圖設(shè)計階段該階段是體現(xiàn)投資估算的實施階段，是項目決策在技術(shù)上和經(jīng)濟上的全面詳盡的體現(xiàn)，是項目計劃的具體化，如果說決策階段投資估概算是對工程造價進行靜態(tài)控制的話，那么規(guī)劃設(shè)計階段可以說就是屬于對工程造價的形成過程進行動態(tài)控制。根據(jù)房地產(chǎn)項目特點，該階段主要可在總平面規(guī)劃設(shè)計、單體施工圖設(shè)計及環(huán)境設(shè)計三個環(huán)節(jié)對工程造價進行重點控制。2.1總平面規(guī)劃設(shè)計⑴合理確定容積率、建筑密度，在“以人為本”的設(shè)計理念上體現(xiàn)最合理的土地成本；⑵結(jié)合城市基礎(chǔ)設(shè)施資源情況，對水、電、氣、訊、路、下排進行合理的綜合管線設(shè)計，其中重點應(yīng)對水、電容量做科學(xué)的、一定前瞻性的預(yù)留，污水系統(tǒng)應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有城市資源進行近期、長期的設(shè)計。2.2單體施工圖設(shè)計階段該階段應(yīng)采用限額設(shè)計的辦法,將重點放在施工圖審查工作上，通過施工圖預(yù)算,將設(shè)計控制在原概算范圍內(nèi)。重點圍繞樁基、結(jié)構(gòu)設(shè)計二個方面：⑴樁基設(shè)計方面：在多層住宅中，據(jù)測算，樁基部份的工程造價比重占整個單體建安造價的8%～20%之間。其差別就在于樁型的選擇。以多層住宅項目常用的兩種樁型進行對比，其結(jié)果見表2。表2樁型分析對比表樁型樁身可比單方造價施工特點沉管灌注樁樁長15m樁徑Φ50064元/㎡1、 樁身易出現(xiàn)縮頸、離離析、斷樁等等現(xiàn)象2、 樁身斷面較大，擠擠土效應(yīng)明顯顯3、 振動法施工，對環(huán)環(huán)境影響較大大4、 施工速度快，但樁樁身需養(yǎng)護228天后方可可加載5、 樁身砼單價低預(yù)制PHC管樁樁長40m樁徑Φ400131元/㎡1、 樁身質(zhì)量有保證2、 樁身斷面較小，擠擠土效應(yīng)較小小3、 靜壓法施工，對環(huán)環(huán)境影響不大大4、 施工速度快，但樁樁身需預(yù)先預(yù)預(yù)制樁基進出場費用較較高樁基單價高⑵結(jié)構(gòu)設(shè)計:應(yīng)重點在施工圖審查工作中對鋼筋取值及用量、板厚、不合理的錯層設(shè)計等方面進行審核，以避免造成看不見的工程造價增加，處理好安全可靠與經(jīng)濟適用的關(guān)系。3施工階段按照工程造價理論，該階段是工程造價形成的主要階段。它主要通過工程招投標及工程施工中的動態(tài)控制，確定工程項目的合同價及工程竣工時的結(jié)算價，是工程造價控制工作中一個極為重要的階段。3.1工程招投標階段的工程造價控制⑴把好投標人資格預(yù)審關(guān)。應(yīng)從投標人技術(shù)能力、管理水平、資信等資質(zhì)方面進行評估，目的是篩選出優(yōu)秀的投標人，以降低工程承包風(fēng)險。⑵根據(jù)項目實際，確定合理的投標條件①根據(jù)房地產(chǎn)項目多為住宅工程的特點，其工期短，工程總投資相對規(guī)模不大，應(yīng)采取工程量清單、固定合同價格的方式，以降低房地產(chǎn)企業(yè)因建筑、建材市場變化等因素帶來的市場風(fēng)險。②對設(shè)計中含有新材料、新工藝、新技術(shù)的設(shè)計項目，無定額項目及單價、信息價可參照的，應(yīng)重點說明，讓投標人明確在投標時以綜合價報價，以避免結(jié)算糾紛。③確定合理、科學(xué)的評標原則：對有標低的，可在評標前確定合理的中標降低率，在綜合考慮投標人響應(yīng)質(zhì)量、工期等投標條件并編制切實可行的施工組織方案的前提下，采取合理低價中標的原則，從中選擇技術(shù)能力強、管理水平高、資信可靠且報價合理的承建單位。⑶嚴格依照工程招投標有關(guān)文件簽定工程承包合同，注意合同的結(jié)構(gòu)及合同價，對工程造價、質(zhì)量、工期、風(fēng)險因素承擔等重要條款，應(yīng)以專用條款或補充合同的方式加以約束。3.2加強工程施工事中控制⑴嚴格控制施工中設(shè)計變更。經(jīng)論證確需設(shè)計變更的，應(yīng)力求減少變更費用，可制定設(shè)計變更的程序加以規(guī)范設(shè)計變更行為。⑵加強現(xiàn)場鑒證工作。施工中往往有各種不可預(yù)見的現(xiàn)場因素，導(dǎo)致標外工程量項目增加現(xiàn)象，如基礎(chǔ)土方量、井點降水等，現(xiàn)場工程師應(yīng)在合理安排施工組織、加強技術(shù)措施的前提下，按實簽證、審核，以真實反映實際工程造價。⑶嚴格按照合同進行工程款支付。⑷及時掌握國家工程造價調(diào)價動態(tài)。⑸對可能存在的工程造價目標風(fēng)險進行分析，并制定防范性對策。4、工程造價控制管理措施與手段工程造價控制是房地產(chǎn)企業(yè)管理中一項極為重要的管理內(nèi)容。為了取得目標控制的理想成果，應(yīng)當從多方面采取各種措施與手段。⑴建立企業(yè)工程造價控制管理體系，從組織、技術(shù)、經(jīng)濟與合同四個方面入手，構(gòu)建工程造價控制機制。①組織手段就是應(yīng)明確企業(yè)各職能部門在工程造價控制工作中所擔負的職責，同時確定其工作考核標準；②技術(shù)手段主要是對項目技術(shù)方案進行審核比較，對其適用性進行論證，從而尋求安全可靠、經(jīng)濟適用的技術(shù)措施。③經(jīng)濟手段就是收集、加工、整理工程經(jīng)濟信息的數(shù)據(jù)，對造價控制目標進行資質(zhì)、經(jīng)濟、財務(wù)諸方面的可行性分析，如對工程預(yù)結(jié)算進行審核、成本變化動態(tài)分析、編制資金使用計劃、工程款支付審查等。④合同手段就是對參與項目建設(shè)的所有各設(shè)計單位、施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)商、監(jiān)理單位等的建設(shè)行為，都要以簽定合同的方式加以約束，保證按質(zhì)、按量完成其工作。⑵充分發(fā)揮社會化監(jiān)理服務(wù)功能，建立企業(yè)、社會化監(jiān)理單位、政府質(zhì)檢等各方面、各層次組成的項目管理監(jiān)控體系。⑶建立健全企業(yè)自身工程造價管理體系，充分利用ISO9001-2000質(zhì)量管理體系，提高工程造價控制水平。工程造價控制與管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理體系中一項重要的內(nèi)容。對已建立相對完善的房地產(chǎn)質(zhì)量管理制度的企業(yè)，尤其是已建立ISO9001—2000質(zhì)量管理體系的企業(yè)，應(yīng)將其納入ISO9001-2000中管理體系企業(yè)質(zhì)量目標的范疇加以管理。具體做法是：將控制表中各分部分項工程指標依照ISO質(zhì)量管理總手冊相應(yīng)條款層層分解落實到公司相關(guān)職能部門，以此指導(dǎo)各職能部門開展工作，對工程造價實行動態(tài)管理。在ISO9001--2000質(zhì)量管理體系中，涉及工程造價控制的條款及內(nèi)容，主要有以下幾方面，如表3。表3ISO9001-2000相關(guān)指標分解表總手冊條款標題對應(yīng)控制工作內(nèi)容容分解控制經(jīng)濟指標標職能部門7.3設(shè)計與開發(fā)限額設(shè)計前期部7.4采購工程招投標設(shè)備招投標工程施工合同承包包價A類：設(shè)計、勘察、施施工、監(jiān)理、物物業(yè)管理B類：工程材料、設(shè)設(shè)備C類：國