藥業(yè)股份公司部分股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估方法一、評(píng)估方法公司價(jià)值評(píng)估的基本方法重要有收益法、市場(chǎng)法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法。公司價(jià)值評(píng)估中的收益法，是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn),擬定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。收益法常用的具體方法涉及股利折現(xiàn)法和鈔票流量折現(xiàn)法。公司價(jià)值評(píng)估中的市場(chǎng)法,是指將評(píng)估對(duì)象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，擬定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。市場(chǎng)法常用的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較法。公司價(jià)值評(píng)估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評(píng)估公司評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ),合理評(píng)估公司表內(nèi)及表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值,擬定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法?！顿Y產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——公司價(jià)值》規(guī)定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行公司價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集情況等相關(guān)條件,分析收益法、市場(chǎng)法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的合用性，恰當(dāng)選擇一種或者多種資產(chǎn)評(píng)估基本方法。HYPERLINＫ""由于市場(chǎng)上難以收集到可比交易案例或可比上市公司,該項(xiàng)目不適于市場(chǎng)法，故本次評(píng)估選擇收益法、資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集情況等相關(guān)條件,以及三種評(píng)估基本方法的合用條件,本次評(píng)估選用的評(píng)估方法為資產(chǎn)基礎(chǔ)法與收益法。(一)收益法本次評(píng)估選用鈔票流量折現(xiàn)法中的公司自由鈔票流折現(xiàn)模型。鈔票流量折現(xiàn)法的描述具體如下:股東所有權(quán)益價(jià)值＝公司整體價(jià)值-付息債務(wù)價(jià)值1.公司整體價(jià)值公司整體價(jià)值是指股東所有權(quán)益價(jià)值和付息債務(wù)價(jià)值之和。根據(jù)被評(píng)估單位的資產(chǎn)配臵和使用情況，公司整體價(jià)值的計(jì)算公式如下:公司整體價(jià)值＝經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值＋溢余資產(chǎn)價(jià)值+非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)負(fù)債價(jià)值(1)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)是指與被評(píng)估單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的，評(píng)估基準(zhǔn)日后公司自由鈔票流量預(yù)測(cè)所涉及的資產(chǎn)與負(fù)債。經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值的計(jì)算公式如下：其中：P:評(píng)估基準(zhǔn)日的公司經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值；Fi:評(píng)估基準(zhǔn)日后第i年預(yù)期的公司自由鈔票流量；Fn：預(yù)測(cè)期末年預(yù)期的公司自由鈔票流量;r：折現(xiàn)率(此處為加權(quán)平均資本成本，WACＣ)；n:預(yù)測(cè)期；ｉ：預(yù)測(cè)期第i年;其中,公司自由鈔票流量計(jì)算公式如下:公司自由鈔票流量=息前稅后凈利潤(rùn)+折舊與攤銷(xiāo)-資本性支出－營(yíng)運(yùn)資金增長(zhǎng)額nnn１iiｉｒ)(1Fr）(１FP其中,折現(xiàn)率（加權(quán)平均資本成本,WACC)計(jì)算公式如下:其中:ke:權(quán)益資本成本；ｋd：付息債務(wù)資本成本;Ｅ:權(quán)益的市場(chǎng)價(jià)值;D：付息債務(wù)的市場(chǎng)價(jià)值；t：所得稅率。其中，權(quán)益資本成本采用資本資產(chǎn)定價(jià)模型(CAＰＭ)計(jì)算。計(jì)算公式如下:其中:ｒf：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率;MRＰ:市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià);βL:權(quán)益的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù);rｃ：公司特定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)。（2)溢余資產(chǎn)價(jià)值DEDｔ)(1ＫDEEKＷACＣdｅ.cLfｅrβMRＰrK．．..溢余資產(chǎn)是指評(píng)估基準(zhǔn)日超過(guò)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需，評(píng)估基準(zhǔn)日后公司自由鈔票流量預(yù)測(cè)不涉及的資產(chǎn)。(３)非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、負(fù)債是指與被評(píng)估單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的，評(píng)估基準(zhǔn)日后公司自由鈔票流量預(yù)測(cè)不涉及的資產(chǎn)與負(fù)債。對(duì)于非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、負(fù)債采用成本法單獨(dú)分析和評(píng)估。2.付息債務(wù)價(jià)值付息債務(wù)是指評(píng)估基準(zhǔn)日被評(píng)估單位需要支付利息的負(fù)債。被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日無(wú)付息債務(wù)。(二)資產(chǎn)基礎(chǔ)法1．流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估范圍內(nèi)的流動(dòng)資產(chǎn)重要涉及貨幣資金、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、預(yù)付款項(xiàng)、其他應(yīng)收款、存貨和其他流動(dòng)資產(chǎn)。（１)貨幣資金,涉及鈔票和銀行存款,通過(guò)鈔票盤(pán)點(diǎn)、核算銀行對(duì)賬單、銀行函證等,以核算后的價(jià)值擬定評(píng)估值。(2）對(duì)于應(yīng)收票據(jù)，評(píng)估人員抽查相關(guān)財(cái)務(wù)憑證和賬面記錄,以核算無(wú)誤的經(jīng)審計(jì)賬面值確認(rèn)評(píng)估值。（３）各種應(yīng)收款項(xiàng)在核算無(wú)誤的基礎(chǔ)上,根據(jù)每筆款項(xiàng)也許收回的數(shù)額擬定評(píng)估值。對(duì)于有充足理由相信全都能收回的，按所有應(yīng)收款額計(jì)算評(píng)估值;對(duì)于很也許收不回部分款項(xiàng)的，在難以擬定收不回賬款的數(shù)額時(shí),借助于歷史資料和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時(shí)間和因素、款項(xiàng)回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀等,按照賬齡分析法,估計(jì)出這部分也許收不回的款項(xiàng),作為風(fēng)險(xiǎn)損失扣除后計(jì)算評(píng)估值;對(duì)于有確鑿根據(jù)表白無(wú)法收回的，按零值計(jì)算;賬面上的“壞賬準(zhǔn)備”科目按零值計(jì)算。（4)預(yù)付款項(xiàng)，根據(jù)所能收回的相應(yīng)貨品形成資產(chǎn)或權(quán)利的價(jià)值擬定評(píng)估值。對(duì)于可以收回相應(yīng)貨品的或權(quán)利的，按核算后的賬面值作為評(píng)估值。對(duì)于那些有確鑿證據(jù)表白收不回相應(yīng)貨品,也不能形成相應(yīng)資產(chǎn)或權(quán)益的預(yù)付賬款，其評(píng)估值為零。（5)原材料，對(duì)公司近期購(gòu)買(mǎi)價(jià)格變動(dòng)不大的原材料以核算后的賬面值確認(rèn),對(duì)價(jià)值波動(dòng)較大的原材料以基準(zhǔn)日市場(chǎng)價(jià)格（含進(jìn)廠(chǎng)運(yùn)雜費(fèi)及其他合理費(fèi)用）乘以核算后的數(shù)量作為評(píng)估值。（６)產(chǎn)成品以及發(fā)出商品評(píng)估人員仔細(xì)了解了成本核算程序和結(jié)轉(zhuǎn)方法，分析其計(jì)算依據(jù)、計(jì)算過(guò)程的合理性和準(zhǔn)確性。按以下方法進(jìn)行評(píng)估：評(píng)估值計(jì)算公式如下:評(píng)估值=數(shù)量×該產(chǎn)品基準(zhǔn)日不含稅單價(jià)×(１-銷(xiāo)售費(fèi)用率-營(yíng)業(yè)稅金及附加費(fèi)率-所得稅費(fèi)率-利潤(rùn)扣減率×凈利潤(rùn)費(fèi)率)（7)在產(chǎn)品賬面值重要為生產(chǎn)藥品領(lǐng)用的原材料,尚未進(jìn)行加工，經(jīng)核算原材料市場(chǎng)價(jià)格變化不大，賬面價(jià)值基本反映了市場(chǎng)行情，以核算后的賬面值擬定評(píng)估值。(8)其他流動(dòng)資產(chǎn)為公司預(yù)交的耕地占用稅,評(píng)估人員查閱相關(guān)財(cái)務(wù)資料,以核算后賬面值擬定評(píng)估值。2.機(jī)器設(shè)備對(duì)于機(jī)器設(shè)備重要采用成本法進(jìn)行評(píng)估。成本法計(jì)算公式如下：評(píng)估值=重臵全價(jià)×綜合成新率(１)重臵全價(jià)的擬定對(duì)于進(jìn)口設(shè)備,如存在國(guó)內(nèi)同類(lèi)型可替代設(shè)備，按國(guó)內(nèi)同型設(shè)備重臵全價(jià)擬定方法計(jì)算重臵全價(jià)；如該類(lèi)設(shè)備國(guó)內(nèi)無(wú)可替代設(shè)備，則通過(guò)核算近期設(shè)備協(xié)議價(jià)、向進(jìn)口設(shè)備代理商詢(xún)價(jià)等方式綜合擬定重臵全價(jià)。進(jìn)口設(shè)備重臵全價(jià)=ＣＩＦ價(jià)(按基準(zhǔn)日匯率換算)＋關(guān)稅＋增值稅＋外貿(mào)代理費(fèi)＋銀行手續(xù)費(fèi)+商檢費(fèi)+國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)＋安裝調(diào)試費(fèi)+基礎(chǔ)費(fèi)用＋前期費(fèi)及其他必要費(fèi)用(如建設(shè)單位管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等)＋資金成本-增值稅當(dāng)國(guó)外設(shè)備制造廠(chǎng)家在中國(guó)有分銷(xiāo)點(diǎn)時(shí),其分銷(xiāo)點(diǎn)所報(bào)的設(shè)備價(jià)格中已具有進(jìn)口的各種稅費(fèi),則不加進(jìn)口稅費(fèi)。對(duì)于國(guó)產(chǎn)機(jī)器設(shè)備，重臵全價(jià)一般涉及：設(shè)備購(gòu)臵價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝工程費(fèi)、建設(shè)工程前期及其他費(fèi)用和資金成本等,根據(jù)“財(cái)稅〔2０２3〕170號(hào)”文獻(xiàn)規(guī)定,對(duì)于符合增值稅抵扣條件的,設(shè)備重臵全價(jià)應(yīng)當(dāng)扣除相應(yīng)的增值稅。設(shè)備重臵全價(jià)計(jì)算公式如下：設(shè)備重臵全價(jià)＝設(shè)備購(gòu)臵價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝工程費(fèi)＋前期及其他費(fèi)用+資金成本-可抵扣的增值稅①購(gòu)臵價(jià)對(duì)于大型關(guān)鍵設(shè)備,重要是通過(guò)向生產(chǎn)廠(chǎng)家征詢(xún)?cè)u(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)價(jià)格，或參考評(píng)估基準(zhǔn)日近期同類(lèi)設(shè)備的協(xié)議價(jià)擬定購(gòu)臵價(jià)；對(duì)于小型設(shè)備重要是通過(guò)查詢(xún)?cè)u(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)報(bào)價(jià)信息擬定購(gòu)臵價(jià)；對(duì)于沒(méi)有市場(chǎng)報(bào)價(jià)信息的設(shè)備,重要是通過(guò)參考同類(lèi)設(shè)備的購(gòu)臵價(jià)擬定。②運(yùn)雜費(fèi)運(yùn)雜費(fèi)是指設(shè)備在運(yùn)送過(guò)程中的運(yùn)送費(fèi)、裝卸搬運(yùn)費(fèi)及其他有關(guān)的各項(xiàng)雜費(fèi)。運(yùn)雜費(fèi)計(jì)算公式如下:運(yùn)雜費(fèi)=設(shè)備購(gòu)臵價(jià)×運(yùn)雜費(fèi)率③安裝工程費(fèi)安裝工程費(fèi)參照機(jī)械計(jì)[1995]1041號(hào)文擬定。假如設(shè)備基礎(chǔ)是獨(dú)立的，或與建筑物密不可分,設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)在房屋建筑物類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估中考慮,其余情形的設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)在設(shè)備安裝工程費(fèi)中考慮。④前期及其他費(fèi)用建設(shè)工程前期及其他費(fèi)用按照被評(píng)估單位的工程建設(shè)投資額,根據(jù)行業(yè)、國(guó)家或地方政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。⑤資金成本資金成本按照被評(píng)估單位的合理建設(shè)工期，參照評(píng)估基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率,以設(shè)備購(gòu)臵價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝工程費(fèi)、前期及其他費(fèi)用等費(fèi)用總和為基數(shù)按照資金均勻投入計(jì)取。被評(píng)估單位的合理建設(shè)工期為1年。資金成本計(jì)算公式如下:資金成本=(設(shè)備購(gòu)臵價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)＋安裝工程費(fèi)+前期及其他費(fèi)用)×合理建設(shè)工期×貸款基準(zhǔn)利率×１/2⑥可抵扣的增值稅根據(jù)“財(cái)稅〔２０２3〕1７0號(hào)”文獻(xiàn)規(guī)定,對(duì)于符合增值稅抵扣條件的設(shè)備,計(jì)算出可抵扣的增值稅。對(duì)于車(chē)輛,按照評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)格,加上車(chē)輛購(gòu)臵稅和其它合理的費(fèi)用(如牌照費(fèi))擬定其重臵全價(jià)。運(yùn)送設(shè)備重臵全價(jià)計(jì)算公式如下：對(duì)于繳納消費(fèi)稅的車(chē)輛,重臵全價(jià)計(jì)算公式如下:重臵全價(jià)=購(gòu)臵價(jià)+購(gòu)臵價(jià)×10%/(1+17％)+牌照費(fèi)對(duì)于不必繳納消費(fèi)稅的車(chē)輛，重臵全價(jià)計(jì)算公式如下：重臵全價(jià)=購(gòu)臵價(jià)+購(gòu)臵價(jià)×10%／(1+１7%）+牌照費(fèi)-購(gòu)臵價(jià)中可抵扣的增值稅(２)綜合成新率的擬定①對(duì)于專(zhuān)用設(shè)備和通用機(jī)器設(shè)備,重要依據(jù)設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命年限、已使用年限，通過(guò)對(duì)設(shè)備使用狀況、技術(shù)狀況的現(xiàn)場(chǎng)勘察了解，擬定其尚可使用年限,然后按以下公式擬定其綜合成新率。綜合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100％②對(duì)于電子設(shè)備、空調(diào)設(shè)備等小型設(shè)備,重要依據(jù)其經(jīng)濟(jì)壽命年限來(lái)擬定其綜合成新率；對(duì)于大型的電子設(shè)備還參考其工作環(huán)境、設(shè)備的運(yùn)營(yíng)狀況等來(lái)擬定其綜合成新率。計(jì)算公式如下:年限法成新率=（經(jīng)濟(jì)壽命年限-已使用年限)／經(jīng)濟(jì)壽命年限×100%綜合成新率=年限法成新率×調(diào)整系數(shù)③對(duì)于車(chē)輛，重要依據(jù)國(guó)家頒布的機(jī)動(dòng)車(chē)強(qiáng)制報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，對(duì)于小、微型非營(yíng)運(yùn)載客汽車(chē)、大型非營(yíng)運(yùn)轎車(chē)、輪式專(zhuān)用機(jī)械車(chē)無(wú)使用年限限制,以車(chē)輛行駛里程擬定理論成新率，然后結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)勘察情況進(jìn)行調(diào)整。計(jì)算公式如下：行駛里程成新率=(規(guī)定行駛里程－已行駛里程)/規(guī)定行駛里程×100%綜合成新率＝理論成新率×調(diào)整系數(shù)對(duì)于其它車(chē)輛，以車(chē)輛行駛里程、使用年限兩種方法根據(jù)孰低原則擬定理論成新率,然后結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)勘察情況進(jìn)行調(diào)整。計(jì)算公式如下:使用年限成新率=(規(guī)定使用年限-已使用年限)/規(guī)定使用年限）×１00%行駛里程成新率＝(規(guī)定行駛里程－已行駛里程)/規(guī)定行駛里程×１00％綜合成新率＝理論成新率×調(diào)整系數(shù)對(duì)于市場(chǎng)交易活躍的老舊設(shè)備,直接按二手設(shè)備價(jià)格作為評(píng)估值。(3）評(píng)估值的擬定評(píng)估值=重臵全價(jià)×綜合成新率待報(bào)廢設(shè)備根據(jù)該設(shè)備的可變現(xiàn)價(jià)值擬定評(píng)估,無(wú)變現(xiàn)價(jià)值的評(píng)估值為零。3．房屋建構(gòu)筑物對(duì)房屋、構(gòu)筑物重要采用成本法進(jìn)行評(píng)估。(１)重臵全價(jià)的擬定A.對(duì)于大型、價(jià)值高、重要的建筑物重臵全價(jià)＝建安造價(jià)+前期費(fèi)用及其他費(fèi)用+資金成本根據(jù)本地執(zhí)行的地方或行業(yè)定額標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)取費(fèi)文獻(xiàn)，結(jié)合取得的工程圖紙、概預(yù)算資料等，測(cè)算各分部工程的工程費(fèi)用，計(jì)算出單位工程費(fèi)用。根據(jù)國(guó)家和地方相關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)規(guī)定，擬定前期費(fèi)用及其他費(fèi)用。根據(jù)房屋建(構(gòu))筑物的正常建設(shè)工期和基準(zhǔn)日同期貸款利率擬定資金成本。資金成本=(建安造價(jià)+前期費(fèi)用及其他費(fèi)用)×合理工期÷２×利率Ｂ．對(duì)于價(jià)值量小，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)樸的建(構(gòu)）筑物采用單方造價(jià)法擬定其重臵單價(jià)。評(píng)估范圍內(nèi)委估建（構(gòu))筑物數(shù)量多、結(jié)構(gòu)類(lèi)型類(lèi)似、分布較分散，評(píng)估人員按結(jié)構(gòu)類(lèi)型、使用功能、分布地區(qū)對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)建筑物進(jìn)行系統(tǒng)分類(lèi),將相同或相近的建(構(gòu))筑物分別編組。對(duì)各類(lèi)建筑物在其結(jié)構(gòu)類(lèi)型及使用功能的基礎(chǔ)上擬定其基準(zhǔn)單方造價(jià),該單方造價(jià)反映了該類(lèi)型建(構(gòu))筑物在評(píng)估基準(zhǔn)日及所在地正常的施工水平、施工質(zhì)量和一般裝修標(biāo)準(zhǔn)下的造價(jià)情況。在此基礎(chǔ)上根據(jù)建(構(gòu)）筑物的個(gè)性(如不同的層高、跨度、裝修情況、施工困難限度等)和現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量的工作量,進(jìn)行價(jià)格調(diào)增和調(diào)減,最終擬定出實(shí)際的單方造價(jià)標(biāo)準(zhǔn),以此作為建筑物重臵全價(jià)的計(jì)算依據(jù)。（2）綜合成新率的擬定綜合成新率按照以下公式擬定：綜合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限＋已使用年限)×１00%式中尚可使用年限根據(jù)評(píng)估范圍內(nèi)房屋建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限和已使用年限,結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)勘查、房屋建筑物歷年更新改造情況、房屋維護(hù)狀況等綜合擬定。在綜合成新率擬定過(guò)程中，以被估對(duì)象能否有繼續(xù)使用功能為前提，以基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性和牢固性為重要條件,而裝修和配套設(shè)施只有在基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)能繼續(xù)使用的前提下計(jì)算其新舊限度,并且作為修正基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)成新率的輔助條件。(３)評(píng)估值的擬定將重臵全價(jià)與綜合成新率相乘,得出評(píng)估值。４．在建工程在建工程采用成本法評(píng)估。為避免資產(chǎn)反復(fù)計(jì)價(jià)和漏掉資產(chǎn)價(jià)值,結(jié)合在建工程特點(diǎn)，針對(duì)各項(xiàng)在建工程類(lèi)型和具體情況,采用以下評(píng)估方法：(1)開(kāi)工時(shí)間距基準(zhǔn)日半年內(nèi)的在建項(xiàng)目,根據(jù)其在建工程申報(bào)金額，經(jīng)賬實(shí)核對(duì)后，剔除其中不合理支出的余值作為評(píng)估值。（２）開(kāi)工時(shí)間距基準(zhǔn)日半年以上的在建項(xiàng)目，因設(shè)備、材料和人工等價(jià)格變動(dòng)幅度不大，賬面值中未包含資金成本,按照賬面價(jià)值扣除不合理費(fèi)用后加計(jì)資金成本擬定其評(píng)估值。5．土地使用權(quán)根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查情況,按照《城鄉(xiāng)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定，結(jié)合委估宗地的區(qū)位、用地性質(zhì)、運(yùn)用條件及本地土地市場(chǎng)狀況,本次評(píng)估重要選用以下方法：根據(jù)《城鄉(xiāng)土地估價(jià)規(guī)程》，通行的地價(jià)評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等,估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)則，根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查情況,考慮到委估宗地重要為工業(yè)用途，按照《城鄉(xiāng)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定,結(jié)合委估宗地的區(qū)位、用地性質(zhì)、運(yùn)用條件及本地土地市場(chǎng)狀況，我們選擇適合的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估：第一、土地目前的用途以及狀態(tài)不適合采用收益還原法和剩余法進(jìn)行評(píng)估。第二、近期交易的土地?cái)?shù)量較少,所以無(wú)法采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。第三、由于河南天地藥業(yè)股份有限公司的土地位于ＸX市城區(qū)內(nèi)主干道旁,采用成本逼近法不能體現(xiàn)出土地的實(shí)際價(jià)值,故不適宜采用成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。第四、委估宗地在XX市基準(zhǔn)地價(jià)、土地定級(jí)估價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，且ＸX市基準(zhǔn)地價(jià)和修正體系完善,所以本次對(duì)委估宗地采用基準(zhǔn)地價(jià)法評(píng)估?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是運(yùn)用城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果,按照替代原則,對(duì)待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較,并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正,進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。6．負(fù)債流動(dòng)負(fù)債涉及應(yīng)付賬款、預(yù)收款項(xiàng)、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)、其他應(yīng)付款,評(píng)估人員根據(jù)公司提供的各項(xiàng)目明細(xì)表,以通過(guò)審查核算后的審計(jì)數(shù)作為其評(píng)估值。二、評(píng)估程序?qū)嵭羞^(guò)程和情況評(píng)估人員于2023年９月5日至202３年９月18日對(duì)評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)和負(fù)債實(shí)行了評(píng)估。重要評(píng)估程序?qū)嵭羞^(guò)程和情況如下:(一)接受委托202３年9月5日,我公司與委托方就評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日等評(píng)估業(yè)務(wù)基本領(lǐng)項(xiàng)，以及各方的權(quán)利、義務(wù)等達(dá)成協(xié)議,并與委托方協(xié)商擬定了相應(yīng)的評(píng)估計(jì)劃。(二)前期準(zhǔn)備1.擬定評(píng)估計(jì)劃。２.組建評(píng)估團(tuán)隊(duì)根據(jù)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)分布、所屬行業(yè)和資產(chǎn)量,我公司根據(jù)評(píng)估計(jì)劃組建了評(píng)估小組，并配備了財(cái)務(wù)類(lèi)、房產(chǎn)類(lèi)、設(shè)備類(lèi)、土地類(lèi)、收益法等相關(guān)專(zhuān)業(yè)的評(píng)估人員。１．實(shí)行項(xiàng)目培訓(xùn)(1)對(duì)被評(píng)估單位人員培訓(xùn)為使被評(píng)估單位的財(cái)務(wù)與資產(chǎn)管理人員理解并做好資產(chǎn)評(píng)估材料的填報(bào)工作，保證評(píng)估申報(bào)材料的質(zhì)量，我公司準(zhǔn)備了公司培訓(xùn)材料，對(duì)被評(píng)估單位相關(guān)人員進(jìn)行了培訓(xùn)，并派專(zhuān)人對(duì)資產(chǎn)評(píng)估材料填報(bào)中碰到的問(wèn)題進(jìn)行解答。(2）對(duì)評(píng)估人員培訓(xùn)為了保證評(píng)估項(xiàng)目的質(zhì)量和提高工作效率，貫徹貫徹?cái)M定的資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃，我公司對(duì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員講解了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)行為背景、評(píng)估對(duì)象涉及資產(chǎn)的特點(diǎn)、評(píng)估技術(shù)思緒和具體操作規(guī)定等。(三）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查評(píng)估人員于2023年9月5日至２023年9月12日對(duì)評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了必要的清查核算,對(duì)被評(píng)估單位的經(jīng)營(yíng)管理狀況等進(jìn)行了必要的盡職調(diào)查。1．資產(chǎn)核算（1)指導(dǎo)被評(píng)估單位填表和準(zhǔn)備應(yīng)向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的資料評(píng)估人員指導(dǎo)被評(píng)估單位的財(cái)務(wù)與資產(chǎn)管理人員在自行資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，按照評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的“資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表”及其填寫(xiě)規(guī)定、資料清單等，對(duì)納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的填報(bào)，同時(shí)收集準(zhǔn)備資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文獻(xiàn)和反映性能、狀態(tài)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等情況的文獻(xiàn)資料等。(2)初步審查和完善被評(píng)估單位填報(bào)的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表評(píng)估人員通過(guò)查閱有關(guān)資料,了解納入評(píng)估范圍的具體資產(chǎn)的具體狀況，然后仔細(xì)審查各類(lèi)“資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表”，檢查有無(wú)填項(xiàng)不全、錯(cuò)填、資產(chǎn)項(xiàng)目不明確等情況，并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)及掌握的有關(guān)資料，檢查“資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表”有無(wú)漏項(xiàng)等，同時(shí)反饋給被評(píng)估單位對(duì)“資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表”進(jìn)行完善。(3)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘查根據(jù)納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)類(lèi)型、數(shù)量和分布狀況,評(píng)估人員在被評(píng)估單位相關(guān)人員的配合下,按照資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查,并針對(duì)不同的資產(chǎn)性質(zhì)及特點(diǎn),采用了不同的勘查方法。(4)補(bǔ)充、修改和完善資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表評(píng)估人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘查結(jié)果，并和被評(píng)估單位相關(guān)人員充足溝通，進(jìn)一步完善“資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表”，以做到:賬、表、實(shí)相符。（５）查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證明文獻(xiàn)資料評(píng)估人員對(duì)納入評(píng)估范圍的房產(chǎn)、土地、設(shè)備等資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文獻(xiàn)資料進(jìn)行了查驗(yàn)。2.盡職調(diào)查評(píng)估人員為了充足了解被評(píng)估單位的經(jīng)營(yíng)管理狀況及其面臨的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行了必要的盡職調(diào)查。盡職調(diào)查的重要內(nèi)容如下:（1)被評(píng)估單位的歷史沿革、重要股東及持股比例、必要的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)管理結(jié)構(gòu)；(2)被評(píng)估單位的資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理狀況;(3)被評(píng)估單位的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃和財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)信息；(４)評(píng)估對(duì)象、被評(píng)估單位以往的評(píng)估及交易情況；(5）影響被評(píng)估單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的宏觀(guān)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素;(6)被評(píng)估單位所在行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r與前景；（７)其他相關(guān)信息資料。（四)資料收集評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行了評(píng)估資料收集,涉及直接從市場(chǎng)等渠道獨(dú)立獲取的資料，從委托方等相關(guān)當(dāng)事方獲取的資料,以及從政府部門(mén)、各類(lèi)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和其他相關(guān)部門(mén)獲取的資料，并對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行了必要分析、歸納和整理,形成評(píng)估估算的依據(jù)。(五)評(píng)估估算評(píng)估人員針對(duì)各類(lèi)資產(chǎn)的具體情況,根據(jù)選用的評(píng)估方法,選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行