聊城艾科亞太農(nóng)都項目

整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略（初稿）項目組第一階段的工作劃分與客戶進行首次溝通項目地塊現(xiàn)場查勘區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景研究房地產(chǎn)市場調(diào)研政府人員訪談專業(yè)人士訪談一線銷售人員訪談消費者訪談市調(diào)成果溝通整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略（初稿）項目界定及客戶目標分析市場簡析與問題結構化分析核心問題的提出為解決核心進行多角度多層次的深入研究與分析發(fā)展戰(zhàn)略之參考案例借鑒項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃實施及分期構思物業(yè)發(fā)展建議根據(jù)客戶意見對初稿報告進行修改匯報并達成一致設計任務書規(guī)劃跟進物業(yè)發(fā)展建議2013.8.14—2013.8月底第一階段市場調(diào)研階段第二階段（初稿）整體定位與發(fā)展策略第三階段（終期）報告修改與匯報2013.9月初-2013.9月下旬2013.9-2013.10開發(fā)背景項目核心問題界定開發(fā)目標項目本體區(qū)域價值挖掘市場快銷機會分析客戶需求分析整體定位及發(fā)展策略邏輯思維導圖本地市場機會分析項目開發(fā)價值體系經(jīng)濟效益估算PART1開發(fā)目標及核心問題本體分析開發(fā)目標解讀核心問題界定濱河居住區(qū)回遷安置區(qū)濱河居住區(qū)冷藏服務區(qū)國際會展中心物流交易中心生活服務有機示范中心有機研發(fā)中心教育培訓中心農(nóng)資批發(fā)總占地規(guī)模：4800畝建筑面積：500萬計劃投資：100億元市場定位：基于立足華北、輻射全國、影響全球的國際化高端市場定位，依托自身規(guī)模及產(chǎn)業(yè)定位，努力實現(xiàn)引領中國國際產(chǎn)品物流行業(yè)發(fā)展的愿景開發(fā)分期整體分為三期，一期已建設商鋪、展示中心等建筑體；商鋪已售，部分投入運營；本地塊占地：428畝，（含住宅、學校和商業(yè)用地）住宅容積率R≤2.5，主要為住宅開發(fā)【研究范圍】亞太農(nóng)都項目總占地4800畝，定位為華北最大的農(nóng)產(chǎn)品物流交易中心，本報告研究范圍為整個項目其中428畝住宅配套地塊部分研究范圍世聯(lián)主要負責的是濱河居住區(qū)的定位問題【項目區(qū)位】項目位于聊城市北部，屬于城市邊緣區(qū)；被高速路阻隔，是聊城人的心理陌生區(qū)，客戶認知度較低項目區(qū)位交通狀況四至及現(xiàn)狀資源配套地塊指標項目位于濟聊高速以北，北外環(huán)以南，距離主城2.5公里的城市邊緣。濟聊高速將聊城市劃分，一定程度上阻隔了北部城區(qū)與主城區(qū)的聯(lián)系。聊城城市傳統(tǒng)北邊界為濟聊高速，而地塊位于濟聊高速以北，屬于聊城人的心理陌生區(qū)，客戶認知度較低。聊城市城市版圖擴張，城市框架北擴越過濟聊高速，到達北外環(huán)，項目地塊被納入城區(qū)范圍。主城區(qū)亞太農(nóng)都整體地塊北外環(huán)（城市北邊界）濟聊高速聊城火車站距離火車站直線距離約7公里聊城市政府距離市政府直線距離約4.5公里聊城汽車站距離汽車站直線距離約3公里亞太農(nóng)都項目西鄰柳園北路，東靠光岳路，北鄰北外環(huán)，內(nèi)部即將形成4縱2橫路網(wǎng)。本住宅項目地塊西鄰即將打通的花園北路，北接周公路，東臨通亞路，使得該區(qū)域包含柳園路、花園路、光岳路三條縱貫聊城市南北的道路，路網(wǎng)完善，交通便利?；▓@北路打通后，將大幅縮短項目地塊到達市區(qū)的距離。即將開設直通市區(qū)的公交車，在本項目將設多處站點，進一步提高交通通達程度。項目區(qū)位交通狀況四至及現(xiàn)狀資源配套地塊指標北外環(huán)柳園北路花園北路艾科路【交通狀況】項目地塊位于主干道沿線，內(nèi)部路網(wǎng)即將完善，交通便利；花園北路即將打通，將大幅縮短與市區(qū)距離周公路通亞路光岳北路濟聊高速即將通車的公路已通車的公路規(guī)劃中的公交站點項目區(qū)位交通狀況四至及現(xiàn)狀資源配套地塊指標【四至及現(xiàn)狀】項目東鄰二干路，西臨花園北路，南靠周公河，北臨周公路；地塊狹長，邊界清晰，內(nèi)部為待拆遷村莊北鄰：周公路南鄰：周公河東鄰：二干路花園北路打通后，將與花園南路連為一體，形成聊城市又一條縱貫南北的道路，不僅增加了該區(qū)域的交通通達性，而且大幅度縮短了與市區(qū)的距離。市政府已經(jīng)開始整治周公河，將該河拓寬至80米，打造成聊城市的景觀河，這將會極大的提高該區(qū)域的價值。西鄰：花園北路項目區(qū)位交通狀況四至及現(xiàn)狀資源配套地塊指標【資源配套】項目地塊周邊村莊環(huán)繞，基本無配套，基礎設施薄弱；道路及市政設施都將在未來得到加強項目地塊周邊村莊環(huán)繞，農(nóng)田廣布，基本無超市、醫(yī)院等配套資源。該住宅項目為亞太農(nóng)都大項目的子項目，一方面該住宅項目發(fā)揮居住功能作用，另一方面為其提供部分顧客消費群。同時，亞太農(nóng)都項目又作為該住宅項目的配套資源，其內(nèi)部各項配套亦可為該住宅項目使用，兩者相輔相成。該住宅項目目前基礎設施薄弱，但未來，項目周邊將形成4縱兩橫交通網(wǎng)絡，超市、醫(yī)院、學校、公交等基礎市政設施將逐步加強完善。1公里付莊村李中樓村西顧村馮莊村王屯村趙莊村庫財劉村綠康水果批發(fā)市場白莊村多層綜合商業(yè)學校國際會議酒店長途汽車站現(xiàn)有配套規(guī)劃中的配套項目區(qū)位交通狀況四至及現(xiàn)狀資源配套地塊指標【地塊指標】項目總占地428畝，其中住宅地塊占地345畝,R≦2.5，建面57萬（最大值），需配建學校，屬中大規(guī)模住宅開發(fā)項目住宅地塊金融、商業(yè)地塊學校地塊123城市邊緣陌生區(qū)農(nóng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)新城住宅配建區(qū)屬性中大規(guī)模居住項目區(qū)域及區(qū)域陌生度項目條件項目規(guī)模項目屬性界定：城市邊緣陌生區(qū)/產(chǎn)業(yè)新城住宅配建區(qū)屬性/中大規(guī)模居住項目PART1開發(fā)目標及核心問題本體分析開發(fā)目標解讀核心問題界定開發(fā)價值最大化【開發(fā)目標】現(xiàn)金流導向下項目開發(fā)價值最大化—快速回現(xiàn)，以保證項目滾動開發(fā)；保證現(xiàn)金流基礎上，實現(xiàn)合理的開發(fā)利潤房地產(chǎn)開發(fā)與整個產(chǎn)業(yè)新城互動，實現(xiàn)資金平衡和整體開發(fā)價值最大化開發(fā)背景開發(fā)商目標核心問題快速回現(xiàn)合理利潤希望將銷售周期控制在2年內(nèi)；在保持現(xiàn)金流基礎上，實現(xiàn)合理的開發(fā)利潤戰(zhàn)略目標開發(fā)目標中心區(qū)東擴南展東部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)南部政務新區(qū)？嘉明工業(yè)園區(qū)西部城區(qū)高速路【開發(fā)背景1—城市發(fā)展格局】整個城市往東、往南發(fā)展，區(qū)域缺乏明確的定義，高速路阻隔、北部工業(yè)園區(qū)概念強化了區(qū)域陌生性郊區(qū)：聊城人心目中認為過了汽車站就出了市區(qū)，過了高速路就出了城了。置業(yè)心理障礙：項目周邊屬于農(nóng)村地區(qū)，市民乃至開發(fā)商對該區(qū)域的認識都很模糊，僅有的印象是工業(yè)園、水果批發(fā)市場，比較雜亂；——某知名房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理開發(fā)背景開發(fā)商目標核心問題【開發(fā)背景2-房地產(chǎn)格局】在聊城房地產(chǎn)板塊格局中，本區(qū)域?qū)οM者的吸引力較低，屬于價值洼地地位稀缺地段價值峰值區(qū)域成熟客戶認同度高未來集中供地區(qū)域價值逐漸凸顯逐漸輻射全市輻射周邊輻射力弱渝中嘉明工業(yè)園及北城板塊東南板塊和開發(fā)區(qū)邊緣區(qū)開發(fā)區(qū)核心區(qū)和市區(qū)板塊東昌湖板塊非發(fā)展區(qū)域價值洼地梯級四梯級三梯級二梯級一輻射全市開發(fā)背景開發(fā)商目標核心問題【開發(fā)背景3-市場競爭】聊城面臨大放量、小市場的地產(chǎn)供需結構，嚴重供過于求，市場競爭激烈開發(fā)背景開發(fā)商目標核心問題高新區(qū)有近400萬的棚戶區(qū)改造項目入市市區(qū)有近400萬棚戶區(qū)改造項目入市東南板塊有近200多萬的中高端項目即將入市（恒大130萬、東昌府院12萬、昌潤蓮城75萬）棚戶區(qū)改造將成為影響未來房地產(chǎn)市場的重大特征。以東昌府區(qū)棚戶區(qū)改造項目為例（尚未考慮市場存量）：棚戶區(qū)改造目標：2013年拆遷面積539萬，2014年拆遷面積540萬，2015年拆遷面積91萬，總計1170萬；棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀：目前東昌府區(qū)已拆遷面積137萬；未來2-3年棚戶區(qū)市場推出量約800萬。未來城區(qū)也將進入剛需和中高端項目集中放量的階段。一般工人收入一至兩千，很多住在周邊的農(nóng)民房、還建小區(qū)?！L談新城邦置業(yè)顧問在市場里的很多都是下縣過來的，在這邊租房子，如果周邊有合適的房子會考慮購買，不過我們市場也就1000多來人吧?！吲l(fā)市場業(yè)主那邊都是工業(yè)園區(qū)，消費水平比較低，建經(jīng)濟適用房、廉租房應該會比較有市場?！L談蓮湖花園置業(yè)顧問【開發(fā)背景4-區(qū)域客戶】在現(xiàn)有北部區(qū)域客戶構成中，客戶容量有限，難以支撐大規(guī)模開發(fā)開發(fā)背景開發(fā)商目標核心問題PK...本項目屬性開發(fā)背景本體屬性及目標目標：盡量在2年銷售期內(nèi)，快速回現(xiàn)，保證合理利潤本體條件：中大規(guī)模住宅開發(fā)（占地428畝）、有一定河景資源，不強勢，不唯一競爭狀況：未來供應量大，市場競爭激烈區(qū)域狀況：城市邊緣陌生區(qū)、處于價值洼地地位，存在區(qū)域價格天花板客戶狀況：區(qū)域客戶少，市區(qū)的大規(guī)模放量與客戶截流核心問題：四線城市陌生區(qū)，如何突破區(qū)域抗性和市場局限，實現(xiàn)快銷的前提下兼顧價值實現(xiàn)？12如何構建項目的核心競爭力，同時實現(xiàn)快銷和開發(fā)價值最大化？3開發(fā)背景開發(fā)商目標核心問題從城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)新城視角出發(fā)，如何確定項目價值？從本地市場出發(fā)，項目快銷的機會在哪里？有哪些客戶機會？PART2城市及區(qū)域發(fā)展價值核心問題1：從城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)新城視角出發(fā)，如何確定項目價值？城市層面項目層面【城市骨架】聊城雙百城市發(fā)展戰(zhàn)略，將拉伸城市發(fā)展框架，將北部區(qū)域納入城市發(fā)展版圖，項目將享受區(qū)域融合帶來的紅利工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)商業(yè)中心高新產(chǎn)業(yè)中心倉儲中心行政中心京九鐵路防護綠地東環(huán)路防護綠地徒駭河濟館高速防護綠地生態(tài)休閑？周公河中心區(qū)東擴南展東部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)南部政務新區(qū)嘉明工業(yè)園區(qū)西部城區(qū)高速路中國亞太農(nóng)都北二環(huán)：城市新邊界聊城雙百大城市戰(zhàn)略—到2015年，中心城市建成面積100平方公里、人口100萬的雙百大城市。城市框架主要向東、南延伸，同時跨過高速路，將北二環(huán)納入城市城市版圖，同時帶動城市配套的落地，將提升區(qū)域的城市意向，化解區(qū)域陌生性。城市層面【交通利好】四縱兩橫交通網(wǎng)絡的構建，極大縮短與市區(qū)距離，明顯改變了區(qū)域與城市市區(qū)隔離的現(xiàn)狀，為承接市區(qū)外溢和進城客戶提供便利條件市中心區(qū)東部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工業(yè)園區(qū)柳園北路北外環(huán)花園北路通亞路光岳路艾科路周公路濟館高速項目層面城市交通規(guī)劃：四縱：柳園北路、花園北路（在建）、通亞路（在建）、光岳路；兩橫：（內(nèi)部周公路、艾科路）高速路、北環(huán)路城市道路的規(guī)劃，將區(qū)域直接與市區(qū)銜接。同時，未來發(fā)達的交通路網(wǎng)體系為市區(qū)及下縣客群的導入提供了交通便利的可能性。城市層面【環(huán)境改造】周公河的改造將提升區(qū)域的居住環(huán)境和品質(zhì)，同時為本項目景觀環(huán)境打造提供資源條件聊城市水利局、市南水北調(diào)局主要領導緊急部署，全力協(xié)調(diào)，多次赴周公河截污工程現(xiàn)場解決問題，盡力將交叉施工影響降低到最低限度。各工程參建單位凝心聚力、務實重干，全面掀起工程攻堅戰(zhàn)?！某鞘心纤闭{(diào)局）我市正在實施“生態(tài)水城”戰(zhàn)略，抓好京杭運河、徒駭河、小湄河、南水北調(diào)干渠、二干渠、周公河、四新河、古漯河的開發(fā)建設，實現(xiàn)湖河水系連通、游船通行，在聊城城區(qū)打造“四湖八河百橋三十六景”的風光，努力構建大水城格局，將聊城打造成為人們最想來看、最想來住、最想來玩的生態(tài)城市。——聊城房產(chǎn)網(wǎng)周公河昔日周公河項目層面【產(chǎn)業(yè)落地】通過農(nóng)業(yè)物流產(chǎn)業(yè)規(guī)劃功能導入，逐步聚集城市人流、物流、資金流，形成城市產(chǎn)業(yè)功能聚集，北部新城發(fā)展具備發(fā)展動力濱河居住區(qū)濱河居住區(qū)濱河居住區(qū)冷藏服務區(qū)國際會展中心物流交易中心生活服務有機示范中心有機研發(fā)中心教育培訓中心農(nóng)資批發(fā)中國?亞太農(nóng)都農(nóng)產(chǎn)品交易中心物流信息農(nóng)業(yè)示范教育培訓國際會展電子結算產(chǎn)品研發(fā)中國?亞太農(nóng)都項目主要建設蔬菜、果品、水產(chǎn)、肉食、副食、花卉、干菜、調(diào)味、農(nóng)產(chǎn)品等十大批發(fā)市場建設物流信息中心、電子結算中心、有機農(nóng)業(yè)示范中心、國際會展中心、教育培訓中心、有機農(nóng)產(chǎn)品研發(fā)中心，配備農(nóng)產(chǎn)品加工系統(tǒng)、物流配送系統(tǒng)、行政服務系統(tǒng)、生活服務系統(tǒng)、冷藏服務系統(tǒng)等五大服務系統(tǒng)農(nóng)產(chǎn)品加工冷藏服務行政服務系統(tǒng)物流配送系統(tǒng)衍生產(chǎn)業(yè)生活服務系統(tǒng)引導產(chǎn)業(yè)聚集：逐步形成以農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品交易物流為核心，以及相關產(chǎn)服務產(chǎn)業(yè)的聚集。城市層面項目層面依據(jù)世聯(lián)的非住宅分級模型，不同的配套物業(yè)擁有不同的輻射半徑；從項目本身的規(guī)劃配套來看，學校將成為北城中心；商業(yè)能成為區(qū)域中心（區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套功能缺失）。本項目將彌補周邊配套的缺失城市層面【配套價值】產(chǎn)業(yè)新城大規(guī)劃包含幼兒園、小學、商業(yè)綜合體、醫(yī)院、休閑娛樂配套等，產(chǎn)業(yè)新城的配套價值提升了項目驅(qū)動力項目層面產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)住宅居住區(qū)開發(fā)承擔現(xiàn)金流角色在整個項目開發(fā)中，承擔現(xiàn)金流角色，利用住宅區(qū)的快速回現(xiàn)效應，實現(xiàn)項目后續(xù)滾動開發(fā)的資金來源。為產(chǎn)業(yè)新城提供居住配套在產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)中，承擔居住功能，為產(chǎn)業(yè)人群提供居住配套。為商業(yè)運營提供人氣居住區(qū)的開發(fā)，將為產(chǎn)業(yè)新城商業(yè)運營提供消費群體和人氣。

【產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)部關系】房地產(chǎn)開發(fā)在整個產(chǎn)業(yè)新城鏈條中承擔居住配套功能，承載現(xiàn)金流的角色，同時為產(chǎn)業(yè)新城商業(yè)運營提供人氣，與整體形成良好的互動關系城市層面項目層面

區(qū)域發(fā)展的動力引擎商業(yè)部分是整個項目開發(fā)中的利潤主體為居住區(qū)開發(fā)提供客戶資源為住宅開發(fā)提供一站式配套【區(qū)域價值】本區(qū)域在重大利好因素的推動下將融合居住、休閑、信息交易、科研培訓等功能，成為城市北部發(fā)展的新一極聊城北部產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)新城濱河公園住區(qū)農(nóng)貿(mào)交易產(chǎn)業(yè)濱河景觀帶一站式配套產(chǎn)業(yè)人口聚合【項目價值】PART3市場機會分析市場快銷機會分析板塊競爭分析快銷標桿項目借鑒【成交特征】住宅年均去化量125萬，單盤銷冠超20萬；名企開發(fā)商占據(jù)絕對的市場份額，保持較高的成交水平快銷項目市場機會點快銷標桿項目競爭市場分析近3年市場年去化量（萬平米）近2年市場單盤銷冠年去化量（萬平米）【市場快銷項目】剛需剛改是市場走量主流，主要集中分布在市區(qū)、開發(fā)區(qū)和嘉明工業(yè)園區(qū)快銷項目市場機會點快銷標桿項目競爭市場分析注：主要采取從市場快銷項目分析的方法，以尋求本項目快銷的市場機會【產(chǎn)品類型】快銷項目以小高層為主力供應，除嘉明工業(yè)園外，市場多層產(chǎn)品相對稀缺快銷項目市場機會點快銷標桿項目競爭市場分析【主力戶型】市場快銷項目主力戶型普遍偏緊湊，其中2室主力在80-95平米，3室集中在100-120平米3室2室506090金柱大學城金柱康城陽光逸墅水岸花語阿爾卡迪亞星光城市廣場當代國際廣場裕昌水岸新城68-81100-15090-95平米81-9588-12082-98110

7080100110120130140150150以上123-13080-92100-12368-8289-10789-105109-120132-14180-90120-15083齊魯君悅華庭尚東新城邦88-107110-12496-100130-140快銷項目市場機會點快銷標桿項目競爭市場分析【單價水平】嘉明工業(yè)園區(qū)是全市價格洼地，平臺價格明顯低于其他區(qū)域，開發(fā)區(qū)熱銷項目市場均價集中在4800-5200元/平米；多層與小高價差在300-500元/平米4000金柱大學城金柱康城陽光逸墅水岸花語阿爾卡迪亞星光城市廣場當代國際廣場裕昌水岸新城5200元/平米630050003500450050005500及以上51004700-48003700-38004800小高高層5500-6100多層680052004900-5000齊魯君悅華庭尚東新城邦48003900038003700-38003600注：金柱大學城整體均價5000元/平米，一線沿河部分房源價格較高在5500-6100元/平米。快銷項目市場機會點快銷標桿項目競爭市場分析【總價區(qū)間】開發(fā)區(qū)熱銷項目2室總價集中在40-50萬;3室總價集中在55-60萬；嘉明工業(yè)園熱銷項目2室總價集中在31-39萬；3室總價集中在40-45萬45金柱大學城金柱康城陽光逸墅水岸花語阿爾卡迪亞星光城市廣場當代國際廣場裕昌水岸新城35-46萬67-7141-4935556580萬以上40-4643-4541-493135-4150-7546-6150-61405070603室2室52-597545-5451-5662-664138-4257-72

齊魯君悅華庭尚東新城邦32-3940-4536-3839-41快銷項目市場機會點快銷標桿項目競爭市場分析建筑立面—整體以現(xiàn)代風格為主，比較單調(diào)，且整體打造力不純，品質(zhì)感一般；市場上品質(zhì)感相對較高的項目（阿爾卡迪亞），市場認同度較高；尚東新城邦金柱大學城水岸花語星光城市廣場陽光逸墅阿爾卡迪亞當代國際廣場裕昌水岸新城【產(chǎn)品力打造-建筑風格】整體來看，以現(xiàn)代風格為主，建筑表現(xiàn)形式單一，整體打造力不純粹，品質(zhì)感一般快銷項目市場機會點快銷標桿項目競爭市場分析【產(chǎn)品力打造—景觀園林】整體來看，產(chǎn)品力打造一般——園林打造水平較低、園林主題化缺失園林打造——綠化水平整體水平較低，市場上除阿爾卡迪亞外，尚無主題式園林打造理念，較容易突破市場水平；營銷展示——營銷手段初級，尚停留在賣房子階段，示范區(qū)打造及體驗營銷等尚未成為市場主流?？熹N項目市場機會點快銷標桿項目競爭市場分析優(yōu)點：戶型緊湊，三室設計，客廳朝陽帶陽臺，觀景效果好；缺點：非全明戶型，出現(xiàn)暗衛(wèi)；無贈送，產(chǎn)品附加值低阿爾卡迪亞94㎡三室優(yōu)點動靜分區(qū)合理，戶型方正，盡量滿足功能需求；飄窗贈送；缺點：非全明戶型、暗衛(wèi)產(chǎn)品附加值低優(yōu)點：戶型方正，保證兩室朝陽；戶型多變，可做兩室兩廳或分割成三室使用；缺點：無附加值贈送空間星光城市廣場88㎡兩室兩廳或三室一廳【戶型設計及創(chuàng)新】戶型設計中規(guī)中矩，以保證更多向陽面和功能設計為主，僅有飄窗贈送，在戶型設計空間及附加值提升上空間大金柱大學城83平米2室快銷項目市場機會點快銷標桿項目競爭市場分析【驅(qū)動資源】市場熱銷項目均為名企開發(fā)、以開發(fā)區(qū)項目為主，企業(yè)品牌+城市資源為核心驅(qū)動要素；嘉明工業(yè)園區(qū)項目以低價+教育資源為核心驅(qū)動快銷項目市場機會點快銷標桿項目競爭市場分析80-95平米兩居、100-120平米三居是市場供應和熱銷的主力；2室總價集中在35-50萬；3室50-65萬產(chǎn)品力打造水平一般—建筑形態(tài)表現(xiàn)單一，園林打造缺乏核心理念，精細化打造程度不夠，主題氛圍營造缺失市場快銷項目特征本項目可突破的機會點戶型面積：70-90平米中小戶型市場稀缺，有較大的下探空間；總價：市場總價大于45萬，總價具有較大的競爭優(yōu)勢；產(chǎn)品力：建筑品質(zhì)+主題化園林+情景示范展示，提升品質(zhì)價值戶型打造缺乏亮點，功能設計一般，整體設計中規(guī)中矩，產(chǎn)品附加值低產(chǎn)品附加值：產(chǎn)品功能超越、產(chǎn)品設計和附加值贈送上發(fā)力，突出性價比為實現(xiàn)快銷目標，必須緊抓剛需剛改市場主流需求，以戶型緊湊化+產(chǎn)品創(chuàng)新化+配套精準化，是項目可突破的市場快銷機會點快銷項目市場機會點快銷標桿項目競爭市場分析驅(qū)動力：低價+教育資源為核心驅(qū)動要素，配套精準發(fā)力整體以企業(yè)品牌+城市資源+低價為核心驅(qū)動資源PART3市場機會分析市場快銷機會分析板塊競爭分析快銷標桿項目借鑒【競爭板塊界定】根據(jù)板塊價格平臺、主力客群構成及未來供應產(chǎn)品類型等原則，界定本項目未來將直面嘉明工業(yè)園、聊城市區(qū)和開發(fā)區(qū)棚戶區(qū)改造項目的競爭快銷項目市場機會點快銷標桿項目板塊競爭分析發(fā)展成熟的中心區(qū)，占據(jù)完善的城市生活配套，未來北部大量棚戶區(qū)項目入市，將形成客群截留，但預計價格平臺較高，是本區(qū)域要考慮的重點競爭區(qū)域獨有的湖景資源和完善生活配套設施，占位第一價值平臺，與本區(qū)域的競爭關聯(lián)度低價格相對低，產(chǎn)業(yè)集聚，是目前剛需外溢的選擇之一，未來有大量棚戶區(qū)剛需項目入市，是本區(qū)域的重點競爭區(qū)域未來重點行政文化區(qū)，以中高端項目入市，與本區(qū)域競爭關聯(lián)度低全市價格洼地，以剛需盤為主，同時分流區(qū)域內(nèi)客群和下縣客群，是本區(qū)域直接競爭板塊競爭板塊選取原則：板塊價格平臺：板塊核心賣點：板塊主流客戶構成：板塊未來供應量及產(chǎn)品類型：根據(jù)以上原則進行篩選，本項目未來將直面嘉明工業(yè)園、中心城區(qū)及開發(fā)區(qū)棚戶改造項目的競爭。【嘉明工業(yè)園板塊】單純依靠單價優(yōu)勢形成全市價格洼地，主要吸引下縣進城及城區(qū)剛需外溢客戶，未來嘉明工業(yè)園土地價格基本與本項目持平，預計價格平臺基本與本項目相當，但未來土地供應少，將不是熱點區(qū)域快銷項目市場機會點快銷標桿項目競爭市場分析在總價接近的基礎上，充分放大教育資源和產(chǎn)品力打造優(yōu)勢，以更吸引人的發(fā)展前景、更完善的戶型功能、更優(yōu)質(zhì)的教育資源、更完善的新城配套全面超越。競爭策略【嘉明工業(yè)園板塊競爭策略】在總價接近的基礎上、以更吸引人的發(fā)展前景、更完善的戶型功能、更優(yōu)質(zhì)的教育資源、更完善的新城配套全面超越快銷項目市場機會點快銷標桿項目競爭市場分析【北部中心城區(qū)板塊】未來3-5年內(nèi)中心棚戶區(qū)改造項目市場供應量４00萬以上，預計商品房部分以高容積率、市場主流剛需產(chǎn)品供應為主快銷項目市場機會點快銷標桿項目競爭市場分析注：聊城市棚戶區(qū)改造如火如荼，東昌府區(qū)拆遷計劃：到２０１５年末，拆遷面積為１１７０平米。截至２０１３年上半年已經(jīng)完成１３７萬拆遷量。假定未來３－５年１３７萬棚戶區(qū)改造項目入市（容積率在２－３之間，?。?５計算，保守估計棚戶區(qū)改造項目的市場化供應量約350萬）【北部中心城區(qū)板塊】不考慮回遷成本的前提下，預計棚戶區(qū)改造項目成本約5000元/平米，較高的成本價格必然導致價格平臺提高快銷項目市場機會點快銷標桿項目競爭市場分析以馨潤花園為例計算【北部中心城區(qū)板塊】北部中心城區(qū)板塊剛需剛改項目驅(qū)動因素主要為：相對低總價+城市配套快銷項目市場機會點快銷標桿項目競爭市場分析【北部中心城區(qū)板塊競爭策略】總價優(yōu)勢、大盤配套、濱河景觀資源，打破中心城區(qū)對城區(qū)外溢客戶的截留面對名企壟斷市場及區(qū)域認可度低現(xiàn)狀，建議充分發(fā)揮低價和教育優(yōu)勢，打造“老百姓能夠買得起的高性價比住宅”作為自身的形象差異化；以更低的價格享受更多的功能和教育資源為核心競爭力。競爭策略快銷項目市場機會點快銷標桿項目競爭市場分析【開發(fā)區(qū)板塊】開發(fā)區(qū)板塊未來供應量約400萬，以中高容積率產(chǎn)品供應為主，將分流大量市區(qū)外溢客群快銷項目市場機會點快銷標桿項目競爭市場分析【開發(fā)區(qū)板塊競爭策略】開發(fā)區(qū)板塊剛需剛改項目驅(qū)動因素主要為：較好規(guī)劃前景+相對價格優(yōu)勢+區(qū)位優(yōu)勢，項目以更低總價+教育資源配套突破競爭快銷項目市場機會點快銷標桿項目競爭市場分析【競爭板塊總結】針對不同的競爭板塊，采取差異化的競爭策略，以低價+教育資源為核心競爭力要素與嘉明工業(yè)園競爭：相似總價，全面超越，截留下縣進城客戶與北部中心城區(qū)競爭：更低總價，大盤配套優(yōu)勢，搶奪北部區(qū)域內(nèi)客戶與開發(fā)區(qū)板塊競爭：更低總價，教育資源配套，分流市區(qū)外溢客群【阿爾卡迪亞】是上市企業(yè)地產(chǎn)百強榮盛發(fā)展的連鎖品牌——阿爾卡迪亞產(chǎn)品線的第七個項目，是進駐聊城市場的開山之作，是市場上成功的快銷大盤典范快銷項目市場機會點快銷標桿項目競爭市場分析【項目成功要素一】定位精準，成熟產(chǎn)品線保證快速走量—主要鎖定需求旺盛的大聊城剛需客群，解決區(qū)域客源不足問題；以中低檔次產(chǎn)品供應，低價是保證走量的核心要素快銷項目市場機會點快銷標桿項目競爭市場分析【項目成功要素二】開發(fā)策略——分組團分期開發(fā)，前期以緊湊戶型供應為主，保證現(xiàn)金流；后期戶型走大，提升溢價空間盛園組團特征客戶特征錦園一期榮園錦園二期繡園2007.7-122008.52009.102012.102010.5鎖定區(qū)域內(nèi)買不起房的剛需客群客戶影響力進一步擴大，面向整個城市剛需和剛改客群仍以區(qū)域剛需客群為主以剛需客群為主，下縣客戶比例提升剛需和剛改客群為主，市區(qū)外溢客群占比提升客戶升級，改善型客戶占比提升，客戶大聊城全覆蓋2011.52007年5月進駐聊城市場，7月成立分公司，當年拿地，12月份17棟全開工建設，踐行榮盛速度；首期面市17棟多層、小高層產(chǎn)品，入市均價3000元/平米左右，以86、89、106平米為主；收官之作，由20棟高層組成，大部分樓棟為4個單元，一梯2戶，部分單元一梯三戶，戶型面積在79-143平米，3.17，推出208套，119、125、134、143，均價4700，成交130套，去化率62%。目前居家5200元/平米二期面市仍以緊湊小戶型產(chǎn)品為主，入市均價3300元/平米；以小高層、高層為主，緊湊戶型為主，隨著學校的交付使用，價格呈上揚趨勢；錦園開工學區(qū)效應和成熟大盤價值凸顯，以高層供應為主，價格上升到4300-4700元/平米快銷項目市場機會點快銷標桿項目競爭市場分析【項目成功要素三】產(chǎn)品力打造——主題園林風情化打造，同時注重建筑細節(jié)和建筑風情營造，以超市場水平的大盤形象提升客戶對項目的心里預期主題園林建筑風情建筑品質(zhì)景觀是阿爾卡迪亞的靈魂，抓住聊城水城的特質(zhì)，以自然的園，健康的家為理念，打造以水為主題的景觀體系，整體營造江南流水、小橋人家的感覺。水系貫穿整個小區(qū)，每個組團具有景觀水系和中心湖景、綠地健身廣場等，超越市場水平。榮盛以建筑起家，對建筑工程質(zhì)量非常重視。以嚴格規(guī)范的施工標準，確保在外墻、電梯、玻璃、安防系統(tǒng)及外墻保溫等方面，品質(zhì)感強，遠超市場水平。建筑形式以高層為主，現(xiàn)代簡約風格，多元色彩立面，大氣，明快。建筑空間布局流暢，打造傳統(tǒng)兵營式布局，形成半圍合生活空間，樓間距較寬，富有變化性?？熹N項目市場機會點快銷標桿項目競爭市場分析【項目成功要素四】產(chǎn)品力打造——戶型緊湊，在產(chǎn)品贈送、戶型創(chuàng)新上打造水平高五期盛園88㎡三室五期盛園97㎡2室五期盛園130㎡3室戶型評價：戶型方正，通透，客廳與景觀陽臺相連，觀景效果好，實用性強，3室設計；戶型評價：全明設計，南北通透，主臥帶陽臺，觀景效果好；戶型評價：戶型方正，南北通透，布局合理，臥室?guī)в^景窗，觀景效果好。快銷項目市場機會點快銷標桿項目競爭市場分析【項目成功要素五】配套策略——配套精準，以低價+教育為核心配套驅(qū)動，同時借勢城市配套資源，提升項目溢價能力教育配套：

內(nèi)部——東關陽光小學及阿爾卡迪亞幼兒園外部——聊城七中生活配套：內(nèi)部——商業(yè)街、大型購物中心；外部——建設路、花園路等周邊銀行、超市、便利店等；交通配套：周邊路網(wǎng)發(fā)達，主要借助城市公共交通配套；快銷項目市場機會點快銷標桿項目競爭市場分析【項目成功要素六】營銷展示策略——占位區(qū)域，大盤造勢，區(qū)域價值+大盤價值聯(lián)動，展示先行，以消除區(qū)域抗性，增強客戶信心占位區(qū)域——從城市運營的角度出發(fā)，承擔聊城北部新城建設的重任，以百萬平米規(guī)模小區(qū)建設帶動區(qū)域發(fā)展和區(qū)域價值的增值。大盤造勢——聊城首席城區(qū)百萬大盤項目，分四大組團，5期開發(fā)，以規(guī)劃宏偉藍圖向消費者傳遞大盤信息。展示先行——項目在入市時，注重景觀示范區(qū)和售樓處包裝，展示先行，消除客戶抗性。媒體聚焦——2008年重點宣傳榮盛扮靚水城現(xiàn)象，向市場傳遞進駐信號；2009年重點宣傳品質(zhì)地產(chǎn)開啟大盤時代，傳遞項目大盤價值。一二期三期四期五期風情商業(yè)街學校會所主題園林公交配套公交配套主題園林快銷項目市場機會點快銷標桿項目競爭市場分析借鑒標桿的核心價值點，為本項目超常規(guī)快銷提供發(fā)力依據(jù)本項目核心發(fā)力點：教育+低總價產(chǎn)品快銷項目市場機會點快銷標桿項目競爭市場分析低總價+教育核心發(fā)力點借鑒增值價值點市場機會分析小結——剛需剛改緊湊低總價產(chǎn)品+主流客戶全覆蓋+優(yōu)質(zhì)教育資源快銷項目市場機會點——為實現(xiàn)快銷目標，必須緊抓剛需剛改市場主流，以戶型緊湊化+產(chǎn)品創(chuàng)新化，是項目可突破的市場快銷機會點典型快銷標桿借鑒——更具前景的主題展示，更具吸引力的教育資源，更完善的一站式配套、更宜居的居住環(huán)境+緊湊產(chǎn)品，控總價板塊競爭分析——

全面超越嘉明工業(yè)園板塊，與北部中心城區(qū)和開發(fā)區(qū)板塊形成低總價+教育競爭優(yōu)勢，以產(chǎn)業(yè)新城一站式配套和濱水景觀形成差異化競爭快銷下的市場競爭策略:產(chǎn)品：主流產(chǎn)品緊湊化+更低總價客戶：主流剛需客戶復合化配套：品牌教育資源+生活配套

PART4客戶機會分析整體客戶分析目標客群鎖定客戶需求分析【整體客戶流向】從整個城市的客戶流向來看，本項目將承接市區(qū)外溢剛需客群和部分改善客群以及下縣（主要聊城北部縣城）進城客戶整體客戶分析目標客群鎖定客戶置業(yè)偏好開發(fā)區(qū)板塊中心城區(qū)板塊東南片區(qū)板塊東昌湖板塊嘉明工業(yè)區(qū)板塊下縣進城流向客戶心理陌生區(qū)嘉明工業(yè)園：內(nèi)生型客戶少，主要以市區(qū)北部外溢剛需客群和香江市場改善客戶、聊城北部下縣客戶構成中心城區(qū)：老城核心區(qū)，以自生型改善客群和其他區(qū)域、下縣改善流入型客戶為主開發(fā)區(qū)：城市新區(qū)，以區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)人群，市區(qū)外溢剛需和改善客群及周邊下縣客戶構成剛需客群流向改善客群流向東南板塊：未來城市新區(qū)，內(nèi)生型客戶少，未來主要承接市區(qū)外溢剛需客群和聊城西部、南部下縣進城客戶東昌湖板塊：城市稀缺核心地段，以市區(qū)和下縣頂級財富客群構成【區(qū)域項目客戶構成】從北部區(qū)域現(xiàn)有客戶來看，地緣性客戶約30-40%，下縣進城客戶20-30%，市區(qū)外溢客戶約30-40%整體客戶分析目標客群鎖定客戶置業(yè)偏好地緣性客戶下縣進城客戶項目可能吸引的客群當?shù)鼐用袼綘I業(yè)主【項目可能吸引的目標客群】通過對聊城市場整個客戶流向及構成的研究，結合區(qū)域內(nèi)典型項目客戶構成及訪談，研判本項目的目標客群為以下幾類整體客戶分析目標客群鎖定客戶置業(yè)偏好市區(qū)外溢客戶工薪階層占據(jù)資源的目的性客戶拆遷居民整體客戶分析目標客群鎖定客戶置業(yè)偏好【地緣性客戶】地緣性客戶對區(qū)域認可度高，從客戶基數(shù)、支付能力及置業(yè)意愿等考慮，私營業(yè)主屬于項目核心客戶，剛需/剛改需求嘉明工業(yè)園農(nóng)貿(mào)物流交易中心香江市場果蔬批發(fā)市場嘉明工業(yè)園：規(guī)劃以倉儲、物流等為主導的省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，目前尚處于發(fā)展階段，未來隨著聊城物流園和蓋世邦曄物流園等重大項目的落成，將帶來大量人口。農(nóng)貿(mào)物流交易中心：本項目的建成，將帶來近1萬名商戶和近5萬名上下游產(chǎn)業(yè)人群。香江市場：主要經(jīng)營服裝、鞋帽、副食品、五金等十大市場，入住商鋪6000多戶，從業(yè)人員3萬多人，上下游產(chǎn)業(yè)鏈人群4萬多人，項目具備吸引此類客群的地理優(yōu)勢。果蔬批發(fā)市場：目前有私營小業(yè)主1000多戶，客戶置業(yè)意愿強烈，是項目重點考慮的客群。未來隨著本項目農(nóng)貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)的導入，將帶來大量私營業(yè)主群體，為住宅開發(fā)提供客戶基礎。整體客戶分析目標客群鎖定客戶置業(yè)偏好【下縣進城客戶】進城客戶區(qū)域抗性相對較小，雖基數(shù)大但選擇面廣，置業(yè)意愿主要受城市配套和教育配套驅(qū)動；客戶主要為有一定承受能力的個體私營業(yè)主，剛改需求，是本項目的重要客戶群體聊城市區(qū)對下縣客戶的吸附能力強，下縣進城客戶在置業(yè)客群中占相當比例。區(qū)別于聊城市老居民，他們對聊城不同區(qū)域的認知相對較弱，對項目所在區(qū)域的抗性較小。洪官屯博平鎮(zhèn)梁水鎮(zhèn)賈寨鄉(xiāng)馮官屯茌平縣高唐縣夏津縣臨清縣莘縣陽谷東阿縣冠縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶下縣進城客戶整體客戶分析目標客群鎖定客戶置業(yè)偏好聊城市市區(qū)工作的工薪階層屬于價格導向型外溢剛需客群；市區(qū)拆遷居民置業(yè)意愿低，屬于爭取客群；城市投資客以泛公務員、私營業(yè)主為主，是項目爭取的重要客戶。【市區(qū)外溢客戶】價格、教育導向的剛需外溢客群客戶基數(shù)大，客戶以剛需為主，是本項目的核心客戶群體【目標客群鎖定】整體客戶分析目標客群鎖定客戶置業(yè)偏好核心客戶重要客戶核心客戶次要客戶次要客戶博平鎮(zhèn)茌平縣高唐縣夏津縣香江市場農(nóng)貿(mào)物流交易中心地緣性客戶客戶比例：20-30%驅(qū)動因素：低價、教育需求類型：剛改/首置市區(qū)外溢客戶客戶比例：50%：驅(qū)動因素：低價、教育需求類型：首次置業(yè)/首改、投資梁水鎮(zhèn)洪官屯鄉(xiāng)楊官屯鄉(xiāng)【客戶來源及構成】嘉明工業(yè)園進城客戶客戶比例：20-30%驅(qū)動因素：教育、城市配套資源需求類型：剛改【目標客群比例】PART4客戶機會分析整體客戶分析目標客群鎖定客戶需求分析為了更好的了解目標客戶的需求特征，我們對目標客群采取了一對一深度訪談的形式他們是什么樣的人？他們購房動機是什么？他們需要什么樣的產(chǎn)品？他們置業(yè)敏感點是什么？他們對項目的看法？訪談重點：整體客戶分析目標客群鎖定客戶置業(yè)偏好【核心客戶1-市區(qū)剛需外溢客群】價格敏感型首次置業(yè)客戶—總價承受能力主力在30-50萬左右，偏好緊湊小兩室、小三室產(chǎn)品，置業(yè)關注總價、交通便利性及教育配套整體客戶分析目標客群鎖定客戶置業(yè)偏好置業(yè)關注因素排序總價>交通便利性>教育配套【核心客戶2—地緣性私營業(yè)主】教育總價驅(qū)動的剛性改善客戶——普通私營業(yè)主總價承受能力在40-60萬，偏好主流兩室、三室戶型；實力私營業(yè)主總價承受能力在60萬以上，偏好三室戶型產(chǎn)品，關注社區(qū)形象、產(chǎn)品品質(zhì)及教育配套整體客戶分析目標客群鎖定客戶置業(yè)偏好置業(yè)關注因素排序社區(qū)形象>產(chǎn)品品質(zhì)>教育配套【重要客戶—下縣進城客戶】教育驅(qū)動/城市資源驅(qū)動型改善需求—總價承受能力在40-60萬；偏好市場緊湊兩室、三室多層產(chǎn)品，關注教育、總價及高附加值產(chǎn)品整體客戶分析目標客群鎖定客戶置業(yè)偏好置業(yè)關注因素排序教育配套>總價>性價比價格剛需客戶主要置業(yè)敏感因素性價比教育配套公共交通＆剛改客戶主要置業(yè)敏感因素低總價滿足支付能力前提下的居住空間與功能的完善性提供實用的，客戶敏感的社區(qū)配套，如學校、生活商業(yè)市場稀缺的產(chǎn)品形式，增加產(chǎn)品創(chuàng)新點便捷的公共交通設施，提升出行便利高性價比+教育配套+社區(qū)品質(zhì)（戶型、環(huán)境）機會點梳理：【客戶機會梳理】從客戶關注點出發(fā)，尋找項目發(fā)展機會，明確項目發(fā)展關鍵因素通過戶型優(yōu)化及贈送，提升性價比產(chǎn)品品質(zhì)戶型贈送社區(qū)環(huán)境生活配套通過面積贈送增加戶型使用空間，放大居住空間享受獨立的改善居住組團，主題園林打造，品質(zhì)化生活環(huán)境塑造實用的社區(qū)商業(yè)PART5項目整體定位及開發(fā)策略開發(fā)策略容積率及產(chǎn)品實現(xiàn)整體定位快銷策略控面積、控總價戶型優(yōu)化贈送最大化河景資源私有化項目開發(fā)策略——快速去化、增加溢價市場表現(xiàn)剛需剛改是市場主流標桿型快銷項目實現(xiàn)緊湊產(chǎn)品創(chuàng)新客戶需求主力客群為剛需剛改改善型客群關注產(chǎn)品品質(zhì)和功能型板塊競爭之總價競爭優(yōu)勢核心客群價格敏感項目本體容積率不大于2.5項目規(guī)劃學校用地周公河后期改造剛改客戶關注環(huán)境品質(zhì)標桿項目教育配套刺激銷量教育配套精準化核心客戶均為教育驅(qū)動型剛需剛改全產(chǎn)品線產(chǎn)品細分剛需產(chǎn)品細分，滿足不同需求、不同層級剛需客戶需求雙低產(chǎn)品低單價、低總價、低成本、嚴控面積，打造雙低價格產(chǎn)品極致性價比產(chǎn)品精細化、贈送面積、產(chǎn)品創(chuàng)新，優(yōu)化空間結構，突破市場水平，高贈送手段，體現(xiàn)現(xiàn)超高附加值產(chǎn)品策略客戶策略競爭策略配套策略產(chǎn)品策略——產(chǎn)品打造上做到全市最具性價比，剛需全產(chǎn)品系客戶策略——復合化客群，剛需和改善為主力；聊城市區(qū)剛需客戶全覆蓋，區(qū)域內(nèi)客戶壟斷，下縣客戶全面通殺；在客戶敏感的價格、教育等核心要素上精準發(fā)力產(chǎn)品策略客戶策略競爭策略配套策略整體鎖定聊城主流剛需客群，廣度上做到區(qū)域內(nèi)客戶全壟斷，下縣和市區(qū)客群全覆蓋；深度上，根據(jù)客戶家庭結構、支付能力等維度，將剛需客群細分，找尋不同類型客群的機會點。剛需為主，保證現(xiàn)金流；改善客群為輔，保證利潤實現(xiàn)。針對剛需客群對價格、教育、交通便利性等敏感要素，做到嚴控面積、控總價、精準教育配套和生活配套，構建客戶核心驅(qū)動力。競爭策略——針對不同板塊采取差異化競爭策略，構建以低價+高性價比產(chǎn)品+教育配套為核心的競爭力體系產(chǎn)品策略客戶策略競爭策略配套策略全面超越的競爭策略——相似總價平臺下，全面超越，截留下縣進城客戶；差異化競爭策略——更低總價，大盤配套優(yōu)勢，搶奪北部區(qū)域內(nèi)客戶；差異化競爭策略——更低總價，教育資源配套，分流市區(qū)外溢客群競爭策略

嘉明工業(yè)園競爭

北部中心城區(qū)競爭

開發(fā)區(qū)板塊競爭核心競爭力體系：低總價+高性價比產(chǎn)品+教育配套產(chǎn)品策略客戶策略競爭策略配套策略【配套策略】精準打造+充分利用整體配套資源，虛實結合—強勢教育配套落地滿足剛需客戶的最敏感的訴求點；同時放大整體一站式配套資源宣傳，吸引客戶群置業(yè)本項目配套原則：減少投入，精準打造，滿足目標客戶的最敏感的訴求點，充分利用一期資源；虛實結合教育價格交通便利生活便利目標客戶最敏感關注點產(chǎn)品發(fā)力公交配套醫(yī)院配套超市配套休閑娛樂配套休閑廣場等教育配套整體—一站式配套（宣傳）本項目—教育配套（落實）PART6項目整體定位及開發(fā)策略開發(fā)策略容積率及產(chǎn)品實現(xiàn)整體定位本項目承擔快速走量的任務，本項目所在區(qū)域剛需屬性明顯項目目標客群為剛需首置，部分首改客戶，剛需客戶置業(yè)敏感點是總價、交通和配套，對產(chǎn)品形式關注度不高；首改客戶置業(yè)敏感點是居住環(huán)境、產(chǎn)品舒適度，偏好多層產(chǎn)品；因此項目產(chǎn)品以較低總價、較舒適產(chǎn)品為主。本項目作為大盤開發(fā)項目，要兼顧客戶復合性、產(chǎn)品多元性特征；同時要有產(chǎn)品梯度的區(qū)分，不同產(chǎn)品類型承擔不同的功能，要有現(xiàn)金流產(chǎn)品和利潤產(chǎn)品的搭配，以實現(xiàn)大盤開發(fā)的成功。本項目作為大盤開發(fā)的住宅項目，未來的產(chǎn)品應該具有復合性特征，可能的產(chǎn)品形式有洋房，多層、高層、小高層下面將從單平米土地貢獻值、市場表現(xiàn)、產(chǎn)品屬性等維度，來選擇物業(yè)類型。從市場表現(xiàn)看，多層產(chǎn)品，市場稀缺，表現(xiàn)良好；小高層產(chǎn)品在目前市場環(huán)境下，有一定的競爭優(yōu)勢；高層產(chǎn)品未來將成為市場主力供應產(chǎn)品。物業(yè)類型選擇容積率研判開發(fā)地塊選擇開發(fā)分期策略測算說明參考價格在嘉明工業(yè)園基礎上，略有漲幅，但低于市區(qū)及開發(fā)區(qū)價格：注：1、嘉明工業(yè)園在售項目均價在3800元/平米，以多層（6層）和小高層（18層）為主，無18層以上高層產(chǎn)品；市場小高層與多層差價一般在200-300元/平米左右，小高層與洋房差價一般在500-700元/平米。鑒于高層(18層以上）產(chǎn)品特性及區(qū)域價格平臺及市場經(jīng)驗，高層與小高層價差在200-300元/平米；2、鑒于市場未來價格漲幅和項目核心競爭優(yōu)勢及快銷目標考慮，測算均價選取高于嘉明工業(yè)區(qū)，低于市區(qū)其他區(qū)域，高層均價選取4000元/平米。3、建安成本取值來自開發(fā)商提供。4、土地成本均按57.32萬/畝計算；5、車位配比按1:0.6，全銷售計算物業(yè)類型選擇容積率研判開發(fā)地塊選擇開發(fā)分期策略【單平米土地貢獻值】從物業(yè)單平米貢獻值來看，高層單平米貢獻值最高，其次為小高層和多層；洋房單平米貢獻值最低高層單平米貢獻值最大，多層利潤、利潤率最高，多層和小高層相差不大。物業(yè)類型選擇容積率研判開發(fā)地塊選擇開發(fā)分期策略【單平米貢獻值與價格漲幅關系】動態(tài)來看，隨著價格上漲，各物業(yè)類型單平米貢獻均呈上漲趨勢，隨著時間的推移，高層價值最大，小高層優(yōu)勢高于多層建議放在后期開發(fā)；洋房最低，建議排除假定價格以4%漲幅為一個檔次，來看單平米貢獻值與價格漲幅的關系。動態(tài)來看，隨著價格的上漲，各物業(yè)類型單平米貢獻值均呈上漲趨勢，高層單平米貢獻值最高，多層和小高層相差不大，洋房最低；隨著時間的推移，對高層最有利，小高層貢獻值上升，建議高層、小高層放在后期開發(fā)。單位：元/平米物業(yè)類型選擇容積率研判開發(fā)地塊選擇開發(fā)分期策略隨著時間推移，價格的上揚，后期高層和小高層盈利能力上升【市場表現(xiàn)】通過細分比較，多層產(chǎn)品市場表現(xiàn)良好，且客戶認可度高；高層產(chǎn)品未來競爭壓力較大，但又是剛需客戶置業(yè)的必備產(chǎn)品；小高層產(chǎn)品目前是市場主流供應產(chǎn)品，具有一定的市場競爭力物業(yè)類型選擇容積率研判開發(fā)地塊選擇市場表現(xiàn)：在目前區(qū)域價格平臺及區(qū)域環(huán)境下，多層+小高層市場競爭優(yōu)勢明顯；未來高層產(chǎn)品將成為市場主流供應產(chǎn)品，競爭激烈。開發(fā)分期策略【產(chǎn)品屬性】在項目首期要求快速回現(xiàn)的目標下，從操作難度看，多層和小高層產(chǎn)品更易于操作；從不可控因素看，影響高層盈利的因素比較多操作難度排序：多層>小高層>高層物業(yè)類型選擇容積率研判開發(fā)地塊選擇開發(fā)分期策略【整體評價】核心目標——前期安全開發(fā)+快速回現(xiàn)后期合適利潤+多層小高層高層產(chǎn)品：收益情況最佳，是整個項目的利潤主體；但前期競爭力弱、操作難度低，后期溢價空間大，但利潤的實現(xiàn)受價格因素、車位比、建安成本影響，建議放在后期預留，視市場情況而定；小高層產(chǎn)品：收益情況良好，是項目現(xiàn)金流主體；在現(xiàn)有的市場環(huán)境下，有一定市場競爭力。多層產(chǎn)品：收益情況與多層、高層相差不大，開發(fā)成本低，操作簡單，市場競爭優(yōu)勢明顯。作為利潤產(chǎn)品，可在整個項目開發(fā)中作為重要物業(yè)類型考慮。物業(yè)類型選擇容積率研判開發(fā)地塊選擇1、經(jīng)濟評價角度：從單平米貢獻值來看，高層盈利能力最好，其次為小高層和高層；隨著價格漲幅的上揚，高層盈利能力更明顯；2、市場角度：從市場表現(xiàn)來看，小高層和多層產(chǎn)品在現(xiàn)有的市場環(huán)境下，表現(xiàn)良好，客戶接受度高；未來高層產(chǎn)品將是主流供應，多層產(chǎn)品稀缺。3、產(chǎn)品屬性：從操作難度看，在現(xiàn)有的目標和開發(fā)商實力要求下，多層和高層易于實現(xiàn)；高層盈利能力的實現(xiàn)受不可控因素影響多；首期物業(yè)類型選取：+小高層高層后期物業(yè)類型選?。洪_發(fā)分期策略+多層小高層或?qū)W校地塊首期開發(fā)地塊：小高層+多層二期開發(fā)地塊：高層+多層濱河公園社區(qū)商業(yè)地塊一占地：11.24萬平米地塊二占地：11.79萬平米地塊開發(fā)原則——具備集中展示，引爆市場的開發(fā)條件教育資源展示：開發(fā)地塊靠近學校，便于教育資源的展示。通達性：緊靠花園北路，便于與市區(qū)的銜接；景觀資源展示：緊鄰景觀橋，濱河展示面好。一期資源利用：靠近一期地塊，便于一期資源利用。地塊價值分析：地塊1：緊鄰花園路，交通可達性好，展示性較好?？拷黄诘貕K，便于一期資源的利用；靠近學校地塊，便于教育資源的利用，整體展示效果好，具備首期開發(fā)引爆市場的基本素質(zhì)。地塊2：處于整個項目內(nèi)部，與學校和一期距離較遠，資源相對分散，不便于集中展示，引爆市場。物業(yè)類型選擇容積率研判開發(fā)地塊選擇開發(fā)分期策略綜合考慮，建議首期開發(fā)地塊一，后期開發(fā)地塊二【物業(yè)組合】1.2-1.8容積率下物業(yè)組合情況（一期地塊）容積率從1.2-1.8的物業(yè)方案配比物業(yè)類型選擇容積率研判開發(fā)地塊選擇開發(fā)分期策略注：一期以多層和小高層兩種物業(yè)類型為主，容積率測算選取1.2-1.8單位：萬平米【容積率確定】綜合客戶需求及盈利能力考慮，建議首期開發(fā)地塊容積率選取1.6利潤與利潤率交點從客戶定位及需求偏好來看，剛需客群和改善客群對小高層和多層的需求比例在7:3左右。稅后利潤額伴隨容積率的增加而增加，稅后利潤率伴隨容積率的增加而減少，二者在容積率為1.6時相交，此時兼顧利潤和利潤率的考慮。綜合客戶需求及盈利能力考慮，建議項目首期開發(fā)地塊容積率選取1.6.物業(yè)類型選擇容積率研判開發(fā)地塊選擇開發(fā)分期策略【首期開發(fā)地塊經(jīng)濟指標】住宅1.6容積率下，開發(fā)地塊住宅總建面17.99萬平米，其中小高層13.49萬平米，多層4.5萬平米【物業(yè)組合】1.3-2.5容積率下物業(yè)組合情況（二期地塊）容積率從1.9-2.5的物業(yè)方案配比物業(yè)類型選擇容積率研判開發(fā)地塊選擇開發(fā)分期策略方案一：利潤最大化目標下，小高層+高層配比方案注：以高層和小高層兩種物業(yè)類型為主，容積率測算選取1.9-2.5單位：萬平米【容積率確定】綜合開發(fā)商墊資、實現(xiàn)利潤最大化等考慮，建議做滿容積率，容積率為2.5稅后利潤額伴隨容積率的增加而增加，稅后利潤率伴隨容積率的增加而減少。但利潤率水平均保持在14%以上，做滿容積率時，利潤額最大?？紤]到項目開發(fā)由建筑商墊資情況，在整體可行的情況下，選擇利潤額最大的方案。物業(yè)類型選擇容積率研判開發(fā)地塊選擇開發(fā)分期策略【后期開發(fā)地塊經(jīng)濟指標】住宅2.5容積率下，開發(fā)地塊住宅總建面29.47萬平米，其中高層23.12萬平米，小高層6.35萬平米2.5容積率下高層和小高層物業(yè)配比【方案一風險性提示】綜合考慮，方案一的實現(xiàn)仍具有一定的風險性，鑒于項目快銷、合理利潤目標的要求，建議后期地塊仍以多層+小高層為主，容積率1.62.5容積率下主要以高層為主，但高層利潤的實現(xiàn)受未來不可控因素的影響，仍存在一定的風險性。受建安成本、車位比及市場競爭因素等影響，高層利潤的實現(xiàn)仍具有一定的風險性，鑒于項目整體快銷、合理利潤目標的要求下，建議項目后期物業(yè)類型仍為多層+小高層，容積率為1.6。（方案二）1、建安成本的影響。建安成本在整個開發(fā)成本中占比很重，目前高層的建安取值遠低于市場經(jīng)驗水平（2200元/平米），同時未來會受物價上漲因素的影響、開發(fā)商成成本控制能力因素，直接會影響對利潤的預期。2、車位比的影響。高車位比配建沉淀大量資金，對于剛需盤而言，銷售是個問題。目前車位比按1:0.6配建計算，考慮未來規(guī)劃因素，高車位比配建很有可能，直接影響開發(fā)利潤。3、市場競爭因素影響。未來高層供應量大，市場競爭激烈，在較短的銷售周期內(nèi)，高層價格的漲幅速度不會很明顯，相對多層和小高層產(chǎn)品而言，競爭優(yōu)勢不明顯?！菊w產(chǎn)品配比依據(jù)】從客戶需求和市場競爭綜合考慮客戶需求：市場競爭：剛需為主,需求緊湊的兩室小三室產(chǎn)品，產(chǎn)品占比70%左右；改善客戶需求市場主流兩室三室產(chǎn)品，產(chǎn)品占比30%左右市場戶型兩室80-100㎡，總價40-50萬；三室110-130㎡，總價55-65萬，本項目在面積區(qū)間和總價上均有下探空間【整體產(chǎn)品配比】注：考慮到項目入市時，與嘉明工業(yè)園競爭關聯(lián)度不大，未來主要面對市北和開發(fā)區(qū)板塊的競爭，故價格取值以市區(qū)和開發(fā)區(qū)為主。市場上小高層產(chǎn)品市場均價取值為5000元/平米，多層產(chǎn)品稀缺，取值為5500元/平米；本項目小高層價格取值為4000元/平米，多層為4500元/平米?！菊w總價對比】【分期原則】前期安全走量、后期復合溢價是本項目的核心推售策略核心推售策略——先期安全走量，后期復合溢價前期占地面積：11.24萬平米建筑面積：17.99萬平米容積率：1.6后期占地面積：11.79萬平米建筑面積：18.86萬平米容積率：1.6學校地塊一期二期物業(yè)類型選擇容積率研判開發(fā)地塊選擇開發(fā)分期策略【分期c-p表】項目整體分兩期開發(fā)2014.012015.062016.12物業(yè)類型選擇容積率研判開發(fā)地塊選擇開發(fā)分期策略PART5項目整體定位及開發(fā)策略開發(fā)策略容積率及產(chǎn)品實現(xiàn)整體定位

—產(chǎn)業(yè)新城一站式創(chuàng)業(yè)生活全配套

—聊城最大的私家濱河濱河公園—聊城最優(yōu)質(zhì)的九年制教育品牌——全產(chǎn)品線，極致性價比/稀缺濱河低密產(chǎn)品+板式通透小高層教育主題剛需復合大盤聊城的大城生活——新型農(nóng)業(yè)、物流、交易、展覽多產(chǎn)業(yè)聚集【產(chǎn)業(yè)城】一站式創(chuàng)業(yè)生活廣場—共享產(chǎn)業(yè)新城全配套，滿足社區(qū)生活要求【生活城】【公園城】聊城最大的私家濱河體育公園——親水濱河主題園林打造【教育城】——全國知名0-6歲品牌早教機構——九年一貫制聊城名校系統(tǒng)——全產(chǎn)品線，高性價比，最大程度滿足不同層級剛需剛改需求——中低開發(fā)強度，超稀缺濱河低密度物業(yè)，板式通透小高層【宜居城】PART6項目開發(fā)價值體系產(chǎn)業(yè)新城濱河住宅快銷物業(yè)開發(fā)價值體系開發(fā)價值體系整體規(guī)劃產(chǎn)品布局宜居城教育城外部環(huán)境——濱河公園內(nèi)部環(huán)境——社區(qū)園林景觀打造生活城品牌教育一貫制教育公園城建筑環(huán)境產(chǎn)品附加值最大化項目南側具有較好的景觀資源—周公河，環(huán)境靜謐，宜充分利用景觀資源實現(xiàn)溢價景觀價值最大化配合并支撐項目的整體檔次、形象、客戶，深挖客戶價值敏感點及項目價值核心承接市場與客戶規(guī)劃排布是產(chǎn)品在規(guī)劃上的落實，必須與整體發(fā)展戰(zhàn)略和定位相一致，并符合相關設計規(guī)范的要求與定位相匹配經(jīng)濟上能夠?qū)崿F(xiàn)正常的市場利潤，配合企業(yè)開發(fā)任務經(jīng)濟可行規(guī)劃布局原則——結合項目自身條件、地塊價值及市場實現(xiàn)，綜合確定概念性規(guī)劃排布整體規(guī)劃產(chǎn)品布局【整體經(jīng)濟指標】【整體規(guī)劃】充分利用地塊南側周公河景觀資源，規(guī)劃濱河水岸公園，營造濱河公園居住社區(qū)整體規(guī)劃產(chǎn)品布局濱河水岸公園周公河河景最大化濱河公園【產(chǎn)品布局】首期住宅產(chǎn)品小高+多層產(chǎn)品，后期高層+多層產(chǎn)品；多層沿周公河布局，實現(xiàn)觀景面積最大化整體規(guī)劃產(chǎn)品布局學校地塊住宅一期：小高層+多層住宅二期：高層+多層濱河公園小高層多層多層高層社區(qū)商業(yè)開發(fā)價值體系整體規(guī)劃產(chǎn)品布局宜居城教育城外部環(huán)境——濱河公園內(nèi)部環(huán)境——社區(qū)園林景觀打造生活城品牌教育一貫制教育公園城建筑環(huán)境產(chǎn)品附加值最大化產(chǎn)業(yè)新城濱河住宅快銷物業(yè)建筑環(huán)境產(chǎn)品附加值【產(chǎn)品風格】建議采用異域風情風格建筑，西班牙建筑，差異化明顯操作成本低西班牙建筑風格：體現(xiàn)異域風格的同時，體現(xiàn)差異化、形象鮮明建筑立面材質(zhì)表現(xiàn)形式多樣，易控成本西班牙風情建筑體現(xiàn)品質(zhì)感

【總價對比】低總價，高附加值產(chǎn)品建筑環(huán)境產(chǎn)品附加值本項目多層單價：4500元/㎡，小高層：4200元/㎡建筑環(huán)境產(chǎn)品附加值【產(chǎn)品附加值】多層產(chǎn)品一層贈送庭院：提升附加值，實現(xiàn)一層高溢價【產(chǎn)品附加值】飄窗、露臺設計：飄窗/落地窗、露臺設計，提升觀景戶型附加值，實現(xiàn)高溢價高層、小高層轉角凸窗、飄窗/落地窗、露臺設計，景觀最大化建筑環(huán)境產(chǎn)品附加值建筑環(huán)境產(chǎn)品附加值搭板須考慮單體設計標準層面積的可行性。整體預留房間空位，并預留鋼筋承重埋掛件，驗收交樓后，整體替業(yè)主搭板改房。承重鋼筋掛件預埋【產(chǎn)品附加值】內(nèi)部功能間面積贈送：前期以架梁或周邊預留承重掛件的形式做好伏筆，整體房間空缺，交房后改房贈送面積【戶型借鑒】兩室戶型借鑒建筑環(huán)境產(chǎn)品附加值一室二室一室二室一室二室小高層T3：臨沂榮盛錦繡外灘兩室戶型端戶：西安萬科城89㎡3+1戶型，三室送一室贈送一室一室二室三室【戶型借鑒】緊湊三室戶型借鑒建筑環(huán)境產(chǎn)品附加值中間戶：西安萬科城89㎡戶型一室二室三室開發(fā)價值體系整體規(guī)劃產(chǎn)品布局宜居城教育城外部環(huán)境——濱河公園內(nèi)部環(huán)境——社區(qū)園林景觀打造生活城品牌教育一貫制教育公園城建筑環(huán)境產(chǎn)品附加值最大化產(chǎn)業(yè)新城濱河住宅快銷物業(yè)【整體景觀】外部濱河公園與社區(qū)內(nèi)部“水主題”元素節(jié)點構筑，構筑“五個一工程”體驗式濱河園林景觀

外部景觀系統(tǒng)——濱河公園（占地4.6萬㎡）一個公園：地塊南側周公河水岸打造濱河公園、運動公園，為項目增加多人與自然親密嬉戲的場所。一個兒童樂園：濱河公園打造兒童樂園，符合目標客戶需求一個慢跑經(jīng)：濱河慢跑徑內(nèi)部景觀系統(tǒng)——以水為主題一個入口：西班牙入口景觀一個焦點：中心景觀節(jié)點水景打造，周公河水系引入本項目外部景觀內(nèi)部景觀外部景觀內(nèi)部景觀社區(qū)道路以城市之岸的從容淡定，保持著與繁華喧鬧的最佳距離……外部景觀內(nèi)部景觀【外部景觀】一個公園：聊城最大的首席私家濱河休閑運動公園

城市專屬領地——還您一個“離塵，不離城”的世界或者和小伙伴跳木樁，或者和爸媽玩滑梯，或者動手創(chuàng)意畫畫，這里小孩當家，實現(xiàn)童年的夢想，也是家長與孩子共享天倫的樂園?！就獠烤坝^】一個兒童樂園：聊城最大社區(qū)兒童游樂園外部景觀內(nèi)部景觀【外部景觀】聊城首個社區(qū)濱河有氧慢跑徑外部景觀內(nèi)部景觀以有氧慢跑徑貫穿沿河道路，增強客戶對園林和健康體驗的參與程度，體現(xiàn)社區(qū)回歸城市本質(zhì)的生態(tài)與健康，成為項目一大亮點。【內(nèi)部景觀】一個社區(qū)入口：“城門式”主入口——彰顯貴族氣勢

外部景觀內(nèi)部景觀【內(nèi)部景觀】一個焦點:將周公河的水引入社區(qū)內(nèi)部，形成水與建筑的融合，強調(diào)社區(qū)居住的親水性，社區(qū)中央無邊界水景設計作“園林之眼”

外部景觀內(nèi)部景觀產(chǎn)業(yè)新城濱河住宅快銷物業(yè)開發(fā)價值體系整體規(guī)劃產(chǎn)品布局宜居城教育城外部環(huán)境——濱河公園內(nèi)部環(huán)境——社區(qū)園林景觀打造生活城品牌教育一貫制教育公園城建筑環(huán)境產(chǎn)品附加值最大化建議設置12班幼兒園占地面積約為3000㎡建議引入省級以上知名幼兒教育品牌，如銀座雙語，臺灣三之三幼兒園幼兒園建議：學校建議：學校位置建議：學校位置建議放在地塊西側，原因：西側位置相對獨立；展示性較好；交通出入方便；建議設置九年一貫制學校，其中小學建議按36班、初中按18班進行設計辦學建議：教育體系——引入品牌教育資源，打造聊城第一，幼兒園、九年一貫制教育體系，是聚斂客源的核心要素首選方案：聊城品牌教育（外國語）備選方案：與省內(nèi)知名學校進行聯(lián)系，保證項目前期教育資源的成功啟動。（如省實驗小學和初中、山師附小和山師附中等）教育PART7經(jīng)濟測算聊城市城市規(guī)劃聊城市統(tǒng)計年鑒聊城市建設收費標準關于用地現(xiàn)狀及聊城市房地產(chǎn)市場調(diào)查資料國家及聊城市政府的有關政策和法規(guī)財政部制定的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》土地增值稅、營業(yè)稅等相關稅收法規(guī)測算依據(jù)：測算價格標準：注：1、住宅銷售價格制定綜合目前市場售價、項目競爭力及快銷目標考慮，參考單價比競爭項目低800-1000元/平米左右。商業(yè)銷售價格參考項目目前在售的商業(yè)價格。2、建安成本取值由開發(fā)商提供。3、車位按1:0.6配建，成本價全銷售計算。4、地價按57.32萬/畝計算。測算經(jīng)濟技術指標：（單位：萬平米）注：考慮到學校及商業(yè)停車地上解決，故不考慮地下車位配建問題。車位面積按35平米一個計算【成本支出】項目地塊總投資約15億元；稅費約2.65億，其中所得稅1個多億成本支出銷售收入利潤地價估算【銷售收入】項目總銷售收入約20.95億元，其中住宅銷售收入15.75億元成本支出銷售收入利潤地價估算【利潤】項目稅后利潤約3.26億，稅后利潤率21.7%成本支出銷售收入利潤地價估算地價每提升5萬，稅后利潤將降大約1740萬，稅后利潤率降1.3個百分點。當?shù)貎r高于80萬后，項目開發(fā)利潤率低于15%，低于行業(yè)利潤率，地價超過80萬不建議取地。本項目保本地價在143萬/畝左右；財務成本為15%。地價（畝/萬）成本支出銷售收入利潤地價估算【地價估算】項目地價在80萬以下可以保證15%以上的開發(fā)利潤；地價高于80萬后開發(fā)利潤率在15%以下，拿地不劃算注：多層價格按4500元/平米、小高層4200元/平米計算。附件

三四線城市快銷大盤借鑒【榮盛企業(yè)背景解讀】榮盛發(fā)展1996年成立于廊坊市，是一家集設計、住宅開發(fā)、物業(yè)及酒店管理為一體房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司文化理念企業(yè)宗旨：創(chuàng)造財務培育人才服務社會報效國家核心價值觀：追求卓越企業(yè)精神：誠信謙和認真苦干拼搏創(chuàng)新公司業(yè)務住宅開發(fā)：國家一級開發(fā)資質(zhì)建筑設計：勘察設計甲級資質(zhì)物業(yè)管理：2000年11月成立酒店管理：擁有“阿爾卡迪亞”五星級國際酒店、“盛江南”會所、“愛的家”經(jīng)濟連鎖酒店三個品牌房地產(chǎn)基金：合資榮盛泰發(fā)投資基金管理公司，持股95%榮盛企業(yè)能力1、上市企業(yè)河北省首家上市房地產(chǎn)公司，在華北以及華東地區(qū)具有較高的知名度；旗下品牌阿爾卡迪亞涉及住宅、五星級酒店等多種業(yè)態(tài)，形成規(guī)模效應，品牌推廣能力強；2、低成本2004-10年，三項費用率均在2.3%-4.8%區(qū)間之內(nèi)，遠低于行業(yè)平均；3、高周轉上市房地產(chǎn)企業(yè)中，周轉率位列地產(chǎn)主流公司前列，僅稍低于萬科；【錦繡外灘】企業(yè)成功邏輯1

—戰(zhàn)略布局，選擇三線中等城市為核心布局點，其主要原因是一二線城市市場競爭十分激烈，能夠獲得三線市場“走量+拼成本”的競爭優(yōu)勢重點布局點式布局點式布局1、特點：人均居住面積較高，工資收入水平一般，造成消費者對于價格敏感；2、條件：在三線城市做大做強大多依靠成本優(yōu)勢或者品牌溢價獲得超額回報；3、現(xiàn)狀：要獲得品牌溢價需要城市深耕、消費者認知程度較高，因此，對于多數(shù)開發(fā)商，在三線市場上，“走量+拼成本”是其主要的市場狀況；三線市場榮盛作為全國布局上市房地產(chǎn)企業(yè)，同時具備“低成本+高周轉”能力，能夠獲得三線市場競爭優(yōu)勢聊城在山東區(qū)域城市競爭力相對較弱，具有明顯的地價優(yōu)勢。深耕聊城市場，也是山東戰(zhàn)略布局的重要舉措?！椖吭O計和報批報建材料準備工作的前置，使得通常情況下，在拿地2-4周后就進入施工階段；2007年榮盛進駐聊城市場，實現(xiàn)了當年成立分公司，當年拿地，當年開工的榮盛速度。流程再造，保證施工速度融資平臺，保證資金到位城市深耕，地緣優(yōu)勢明顯流程再造+融資能力+成熟產(chǎn)品線+低成本優(yōu)勢，是保證高速周轉、快去化的原因?！鲜泄颈ＷC融資渠道暢通，一旦項目條件符合政策要求，可以快速實現(xiàn)資金到位；當符合預售條件后，公司會根據(jù)市場情況進行快銷；——主打產(chǎn)品阿爾卡迪亞系列，在多個城市實現(xiàn)成功復制，中低價格保證速度成熟產(chǎn)品線，保證去化速度——城市深耕政府關系良好使得公司在相關地區(qū)拿地、報批和建設方面都享有較高的地緣優(yōu)勢。本項目屬于聊城重點招商項目，政府資源優(yōu)勢明顯?！惧\繡外灘】企業(yè)成功邏輯2—高周轉開發(fā)策略，依托流程再造+融資能力+成熟產(chǎn)品線+低成本優(yōu)勢實現(xiàn)項目高速周轉，強勢擴張，以提升品牌和規(guī)模效應【錦繡外灘】企業(yè)成功邏輯3——成熟產(chǎn)品線，產(chǎn)業(yè)鏈條全面發(fā)展，以住宅開發(fā)為主導，其他產(chǎn)業(yè)配合住宅銷售，整體提升開發(fā)效率；同時有成熟產(chǎn)品線，便于快速復制阿爾卡迪亞五星級酒店產(chǎn)業(yè)多元——主業(yè)：商品房銷售為榮盛主營業(yè)務，占據(jù)絕大多數(shù)銷售額，其他業(yè)務的配合使得毛利率較高；輔業(yè)：涉及物業(yè)管理、建筑設計、裝飾及園林工程及酒店經(jīng)營等領域，意在配合公司商品房銷售業(yè)務，提升開發(fā)效率，同時具有一定避稅功能；成熟產(chǎn)品線——住宅產(chǎn)品以需求量大的中檔產(chǎn)品為主，阿爾卡迪亞產(chǎn)品為最成熟的大盤復制項目，便于項目快速復制、擴張工程出身，工程成本控制精細化三大費用控制能力行業(yè)領先土地成本低中小城市擴張拿地成本低—立足三線城市，儲備項目的平均成本在1000元/平左右，按平均銷售價格5000元/㎡，5%的期間費用和2000元/㎡的建安成本粗略測算，項目可以保持30%以上的毛利率;一是對于電梯、重要的外墻飾面材料等品種較繁雜的原材料，由公司直接從生產(chǎn)企業(yè)采購；二是對鋼筋、水泥等渠道較集中的材料委托其他公司代理采購；三是其他材料由施工單位按建造合同經(jīng)公司核定后采購；【錦繡外灘】企業(yè)成功邏輯4——成本控制，主要體現(xiàn)在土地成本低廉、工程和三大費用控制能力行業(yè)領先，使得項目保證較高額利潤率水平自主銷售方式，不允許分公司按照比例提交銷售費用的預算；中小城市規(guī)模較小，公司主要依靠所