協(xié)信地產城市綜合體項目研究

2011年7月2011-06-262服務建議書思考路徑1、什么是城市綜合體2、城市綜合體的發(fā)展及其基本特征3、解析城市綜合體的開發(fā)模式4、解讀知名綜合體項目案例探尋綜合體未來發(fā)展趨勢協(xié)信地產綜合體開發(fā)的借鑒點案例卡選擇說明具體案例研究如何定義城市綜合體綜合體定義的發(fā)展城市綜合體的發(fā)展歷程如何界定它的基本特征研究基礎趨勢分析總結提煉城市綜合體定義及其基本特征城市綜合體的發(fā)展城市綜合體的開發(fā)模式綜合體案例選擇及分析結論綜合體未來發(fā)展趨勢對協(xié)信地產操作綜合體項目建議目錄4PART1

城市綜合體定義及其基本特征城市綜合體是指城市中體量大，兼容“商業(yè)、住宅、酒店、寫字樓、餐飲、會展、娛樂”多種功能于一體的復合型態(tài)的建筑群體城市綜合體是指城市中的居住、商務辦公、購物、文化、娛樂等各種城市物業(yè)功能復合，互為作用、互為價值鏈的空間、文化意識形態(tài)高度集中的街區(qū)軀體。城市綜合體不同與城市中心密集的建筑群體，它具備完整的城市街區(qū)特質，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化的結果。城市綜合體越來越多復合城市功能在空間進行組合，并在各功能間建立一種相互依存、相互補益的能動關系，從而形成多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一。

多種功能空間有機組合與城市交通協(xié)調各不同功能空間依存、互補同一位置上的一組建筑群城市綜合體功能框架城市綜合體城市活動空間交通樞紐公共文化設施建筑生活空間零售商務酒店居住5PART1

城市綜合體定義及其基本特征城市綜合體特征1：國務院發(fā)展研究中心等機構，對2003年以來的建成或在建的100個新建城市綜合體研究顯示：65%的城市綜合體具有酒店、辦公、住宅、商業(yè)四大基本功能高可達性HOPSCA六大業(yè)態(tài)：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT位于城市交通網絡發(fā)達、城市功能相對集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網絡和信息網絡。高樓林立的景象，城市的標志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補。高密度，集約性整體統(tǒng)一性功能復合性建筑風格統(tǒng)一，各個單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系；與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調。實現完整的工作、生活配套運營體系，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補充，缺一不可。6PART1

城市綜合體定義及其基本特征1、不同種類的土地相對均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顧不同時段對綜合體中各個功能的不同使用；土地使用均衡性1、平面的連續(xù)：通常采用整體設計，其中任何一項功能都會影響整體效果；2、立面的連續(xù)：要保持HOPSCA內建筑物的風格統(tǒng)一，就要使立面有連續(xù)性；3、空間的連續(xù)：優(yōu)越的區(qū)位要求功能建筑體之間通過空中、地下和地面多層次的空間體系空間連續(xù)性內部擁有復雜、完善的交通體系，通過立體交通網絡的建立，使各功能建筑體有機結合；對外界的交通依賴較強，其外界的交通體系直接影響綜合體內部不同功能的使用效率和規(guī)模內外部聯(lián)系完整性因所處的城市位置和龐大的規(guī)模，注定其必將成為城市的名片，產生巨大的社會效應；同時作為地產物業(yè)的HOPSCA，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力巨大的社會效應/升值潛力城市綜合體的特征2：類似微縮的城市，能夠通過集約化的設計，帶動建筑與社會形成內外部的聯(lián)動，從而形成土地及物業(yè)升值PART2

城市綜合體的發(fā)展城市綜合體的發(fā)展：于1986年最先誕生于巴黎的拉德方斯，是一個集酒店、辦公樓、生態(tài)公園、購物、會所、高尚住宅于一體的城市綜合體。拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端，是一個新區(qū)——一個在老城區(qū)里，進行崛起開發(fā)形成的完全現代的巴黎區(qū)內的新凱旋門，是和巴黎老凱旋門相呼應，代表的是新巴黎；法國最大的企業(yè)一半在這里；擁有歐洲最大的商業(yè)中心，包括很多的國際總部大廈；歐洲最大的公交換乘中心。城市綜合體產生的背景1：城市對繁華與活力的追求，成為綜合體開發(fā)的催化劑，促使規(guī)劃者重新認識城市中心區(qū)域的高效率、價值與綜合性PART2

城市綜合體的發(fā)展商業(yè)綜合體產生城市人口日益膨脹土地資源日益稀缺城市快速發(fā)展個人生活成本加大經濟運行效率降低高品質的生活需求缺乏景觀和活力中心區(qū)各種矛盾突出美國紐約洛克菲勒中心是上世紀最早出現的建筑綜合體，它的開發(fā)從1930年一直到今天，是當今世界上規(guī)模最為龐大的私人所有的商業(yè)、娛樂中心。PART2

城市綜合體的發(fā)展城市綜合體產生的背景2：隨著城市的發(fā)展，商業(yè)綜合體應運而生。它其合理性在于節(jié)約用地、縮短交通距離、提高工作效率、發(fā)揮投資效益等。商業(yè)綜合體多功能空間組合商業(yè)綜合體立體交通體系提高土地利用率產生機會收益降低投資風險滿足更高效率滿足生活需求改善區(qū)域交通10城市綜合體產生的背景3：舊城區(qū)改造或新城開發(fā)也是城市綜合體發(fā)展與形成的重要動因之一，而目前國內70%的二三線城市政府的城市綜合體都集中于規(guī)劃的新區(qū)。PART2

城市綜合體的發(fā)展特征1地價與租金提升經濟利益的再分配的驅使，在制定舊城更新改造規(guī)劃時，對城市土地進行評估和地價分級、并對城市土地增值、土地市場進行測算，實現價值最大化。特征2最高的交通可達性交通配套成熟地區(qū)，地鐵、高速道路成為現代城市的一個非常重要的交通手段，其次是機場、火車站、高速公路等，路網密度也是一個重要的指標。特征3城市功能聚集中心規(guī)劃從城市功能、布局、產業(yè)結構上進行調整，使舊城機能得以完善，強調區(qū)域的綜合功能。根據之前出現的產業(yè)結構、用地結構、交通壓力、市政設施、居住環(huán)境等問題進行調整，使得規(guī)劃更合理。特征4城市更新11PART3

城市綜合體的開發(fā)模式開發(fā)條件：不是任何地方都能采用HOPSCA地產模式，建成包含商務、居住、購物等業(yè)態(tài)的綜合地產項目。HOPSCA的形成必需符合以下條件：城市綜合體最佳位置首選城市中心，城市副中心，有人流和消費基礎；隨著城市化進程，在政府重點規(guī)劃區(qū)域，城市經濟新增長點，有良好的政策扶植；必須具有便捷的交通條件，如地鐵、直達公交、區(qū)域內環(huán)線等；必須營造齊備的生活系統(tǒng)和相應的人口導入條件城市綜合體的外部條件城市綜合體的內部條件大規(guī)模建筑體量，能夠充分發(fā)揮不同業(yè)內的空間組合的功能；切入城市或社會功能，與城市其他生活空間形成有機的互補與提升；業(yè)態(tài)組合：商業(yè)是城市綜合體中不可或缺的部分，承擔了吸引人流、創(chuàng)造多次消費。也是綜合體后期運營中的難點所在，更是未來核心收益之一。PART3

城市綜合體的開發(fā)模式商業(yè)部分請另見《商業(yè)服務建議》高品質生活配套商業(yè)寫字樓住宅酒店高消費商務人流高品質商業(yè)配套經營管理與物業(yè)服務補充酒店功能高消費力商務人流商務人流循環(huán)提升商務服務能力高消費商務人流固定消費人流soho住宅商業(yè)街、主題廣場等其他功能：展覽展會商務會館星級酒店、酒店式公寓其他功能的補充：文化中心、休閑廣場、體育設施、集中式公園等PART3

城市綜合體的開發(fā)模式合作模式：根據綜合體在不同城市的不同位置、城市特性和歷史階段，從投資與營運的角度總結出都市綜合體的三種開發(fā)模式。14PART3

城市綜合體的開發(fā)模式運營模式：由于城市綜合體的開發(fā)投資回報遠遠高于純住宅項目，長期持有的特性更是讓開發(fā)商長期獲利，目前主要有（1）出租持有經營為主（2）出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經營相互結合。15管理模式：都市綜合體中各種物業(yè)功能有其各自的特性，因此，其物業(yè)的經營管理也有不同特性。主要包括零售商業(yè)的經營管理、酒店的經營管理、寫字樓的經營管理、公寓住宅的物業(yè)管理。PART3

城市綜合體的開發(fā)模式開發(fā)商自行管理由出資方共同組建聯(lián)合發(fā)展總公司，進行管理和提供服務，嘗試進行統(tǒng)一的物業(yè)管理該種模式的產權形式都是統(tǒng)一的，如深圳的華潤中心國外的管理機構參與合作管理由國外的管理機構參與合作管理，還有部分待零售商業(yè)建成后輸入管理或委托國外機構管理，例如凱德商用目前開發(fā)的來福士廣場專業(yè)的物業(yè)管理公司進行市場管理商業(yè)在管理上采用租賃模式，以租代管，統(tǒng)一策劃布局，承租方提出方案和資金，由物業(yè)管理公司協(xié)調開發(fā)商統(tǒng)一進行裝修專業(yè)的管理公司不直接從事商業(yè)經營，而是從事整體策劃和管理，具體包括租賃管理、營銷管理、服務管理和物業(yè)管理16PART4

綜合體案例選擇及分析結論案例選擇：根據不同的物業(yè)組合模式，選擇相應的案例進行分析模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展模式案例：深圳華潤中心、北京萬達廣場等模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式案例：香港IFC、上海國際金融中心IFC模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式案例：上海商城、北京萬達廣場等模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式案例：大寧國際商業(yè)廣場、上海新天地等案例1：深圳華潤中心萬象城：集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的商業(yè)建筑群，以商業(yè)作為核心驅動力。經營模式——總部進駐，定義形象、海外招商，一線品牌、只租不售，長期經營驅動引擎——萬象城以商業(yè)作為核心驅動力：商業(yè)中心“萬象城”、“華潤大廈”物業(yè)組合：以商業(yè)、辦公、酒店、頂級公寓為一體的高價值物業(yè)配比團隊構架：十家國際知名合作單位參與設計和包裝經營模式——華潤總部進駐，高端形象定位、部分海外招商，國際一線品牌進駐、只租不售，長期經營PART4

綜合體案例選擇及分析結論1、選城二線城市；3、業(yè)態(tài)定位一站式齊全規(guī)劃；1、開發(fā)商具備強大實力；2、招商以一線品牌為主；2、選址考慮因素：成功的KPI體系5、打造高端商業(yè)建筑形態(tài)。

外因

內因a、城市金融商業(yè)核心位置；c、周邊交通便捷，公交線路多，擁有地鐵；b、區(qū)域內缺乏一個高端大型商業(yè)來統(tǒng)領區(qū)域商業(yè)形象；4、引進國際一流的精英團隊；充分考慮了選址等外部因素，結合自身開發(fā)經驗及優(yōu)勢。PART4

綜合體案例選擇及分析結論案例2：寧波萬達廣場，從05年開始，萬達嘗試在城郊結合部做大型的商業(yè)項目，該項目是萬達在城郊結合部的第一個項目項目周圍常住人口5萬，離寧波市區(qū)有10公里左右。萬達拿地和開業(yè)后，出現兩個萬達現象第一，周圍的住宅，房地產項目知道萬達拿項目后迅速提價，二手房價立即往上漲。第二個現象，寧波萬達入住后，萬科、中海、金地等大牌住宅開發(fā)商看到萬達商業(yè)未來給這個片區(qū)帶來的價值和配套，一年以內全部在旁邊拿地，距離都在1公里范圍之內。萬達的互動效應：中高檔的住宅群體起來以后，又會把中高檔的人群帶過來，這樣消費層次就會一點一點高起來PART4

綜合體案例選擇及分析結論拆遷安置土地出售政府確定居住用地體量萬達項目公司運營流程商業(yè)前期定位營銷銷售施工管理業(yè)態(tài)組合規(guī)劃建筑選址指標設定訂單地產與土地開發(fā)項目開發(fā)物業(yè)管理業(yè)態(tài)調整管理運營土地拆遷出讓主力商家萬達商業(yè)管理公司照萬達廣場模式設計與主力店技術對接商場統(tǒng)一開業(yè)預付租金給萬達進行宣傳、招商、租金談判等工作戶外廣告牌招商、商場管理負責日常的運營、維修及其它管理政府三年培育期進行業(yè)態(tài)調整金融鏈條商家保證金主力商家租金物業(yè)經營、商業(yè)管理收益萬達商業(yè)規(guī)劃設計院共同選址前期接洽技術對接法定效力確認物業(yè)公司住宅、辦公產品銷售資金回籠商鋪出售/出租收益獲得當地政府土地出讓金、稅費優(yōu)惠銀行及基金融資主力店組合首先確定商業(yè)體量萬達商業(yè)地產運營模式可從開發(fā)各階段價值鏈分析出發(fā)，與之相應，長期低成本金融運作則是運營的最高核心。PART4

綜合體案例選擇及分析結論21四種模式KPI體系的總結PART4

綜合體案例選擇及分析結論22PART5

綜合體未來發(fā)展趨勢“城市——區(qū)域”一體化城市空間多中心化城市功能多樣化城市形象特色化城市環(huán)境生態(tài)化城市資源集約化對區(qū)域經濟具有聯(lián)動與推動性對區(qū)域中心具有強化作用具有復合性、多樣化功能體現城市特色、城市形象土地集約利用、環(huán)境友好體現快捷信息、科技交流趨勢1：城市發(fā)展由粗放型向集約型方向的轉化，由城市綜合體形成橋梁，通過與城是、區(qū)域的聯(lián)動發(fā)展，