項(xiàng)目可行性研究2015年第一章概論本章主要內(nèi)容

可行性研究的含義可行性研究的方法論可行性研究與項(xiàng)目評(píng)估可行性研究編制的主要依據(jù)可行性研究的主要內(nèi)容可行性研究的含義

運(yùn)用多種學(xué)科的知識(shí)，尋求使投資項(xiàng)目達(dá)到最好經(jīng)濟(jì)效益的綜合研究方法。它的任務(wù)是以市場(chǎng)為前提，以技術(shù)為手段，以經(jīng)濟(jì)效益為最終目標(biāo)，對(duì)擬建的投資項(xiàng)目，在投資前期全面、系統(tǒng)地論證該項(xiàng)目的必要性、可能性、有效性和合理性，做出對(duì)項(xiàng)目可行或不可行的評(píng)價(jià)。

可行性研究學(xué)是一門兼跨技術(shù)科學(xué)（如設(shè)備、工藝、材料、能源、土木工程、環(huán)境保護(hù)、建筑學(xué)等）和經(jīng)濟(jì)科學(xué)（如政治經(jīng)濟(jì)學(xué)、生產(chǎn)力經(jīng)濟(jì)學(xué)、計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)等）和自然科學(xué)（地質(zhì)地理）三個(gè)領(lǐng)域的綜合性邊緣交叉科學(xué)?？尚行匝芯康姆椒ㄕ?、系統(tǒng)分析方法①系統(tǒng)觀點(diǎn)——有機(jī)的整體；②系統(tǒng)分析法——運(yùn)籌學(xué)、風(fēng)險(xiǎn)決策方法等。2、方案比較方法通過從不同方面說(shuō)明方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果的指標(biāo)，對(duì)完成同一項(xiàng)目的幾個(gè)技術(shù)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)計(jì)算、分析和比較，最終選擇最優(yōu)方案。3、效益耗費(fèi)對(duì)比方法經(jīng)濟(jì)效果——成果與消耗之比，或產(chǎn)出與投入之比。4、定量分析與定性分析相結(jié)合，以定量分析為主可行性研究的方法論5、動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)分析為主

1920年，O?B?戈?duì)柕侣凇敦?cái)務(wù)工程學(xué)》中首次提出用復(fù)利法確定方案的比較值，進(jìn)而發(fā)展成為工程經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論基石——資金的時(shí)間價(jià)值理論。6、預(yù)測(cè)分析與統(tǒng)計(jì)分析相結(jié)合，以預(yù)測(cè)分析為主對(duì)建設(shè)項(xiàng)目從市場(chǎng)、技術(shù)、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等方面進(jìn)行以現(xiàn)有水平為基礎(chǔ)的有根據(jù)的預(yù)測(cè)分析，并需對(duì)某些不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)作出估計(jì)。7、技術(shù)分析與經(jīng)濟(jì)分析相結(jié)合著眼于解決建設(shè)可能性，技術(shù)可行性，經(jīng)濟(jì)合理性三方面問題和矛盾。技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本程序目標(biāo)備選方案可行方案最優(yōu)方案提出評(píng)價(jià)比選滿意否方案實(shí)施否是收集資料目標(biāo)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目周期與投資的關(guān)系投資前期投資期生產(chǎn)期投資機(jī)會(huì)研究初步可行性研究詳細(xì)可行性研究投資決策談判和訂立合同項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工試車投產(chǎn)

投資支出建設(shè)項(xiàng)目程序立項(xiàng)審批初設(shè)審批開工報(bào)告審批竣工驗(yàn)收后評(píng)估初步可行性研究項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)建設(shè)安裝階段項(xiàng)目完工試生產(chǎn)投產(chǎn)后三年立項(xiàng)咨詢決策審批評(píng)估論證

投資前時(shí)期投資時(shí)期生產(chǎn)時(shí)期規(guī)劃與研究階段設(shè)計(jì)階段建設(shè)階段生產(chǎn)階段項(xiàng)目建議書立項(xiàng)評(píng)估可行性研究項(xiàng)目評(píng)估勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工招標(biāo)建筑安裝施工試運(yùn)轉(zhuǎn)正式投產(chǎn)達(dá)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)我國(guó)工程項(xiàng)目建設(shè)程序投資決策竣工驗(yàn)收項(xiàng)目評(píng)估（前評(píng)估）

對(duì)投資項(xiàng)目建設(shè)的必要性、可行性及其成本、效益的評(píng)審與估價(jià)。主要內(nèi)容：①建設(shè)必要性；②建設(shè)與生產(chǎn)條件；③技術(shù)選擇；④投資項(xiàng)目成本、效益數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)與分析；⑤企業(yè)財(cái)務(wù)效益；⑥國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益；⑦項(xiàng)目的社會(huì)效益；⑧項(xiàng)目效益的不確定性分析；⑨項(xiàng)目總評(píng)估?？尚行匝芯颗c項(xiàng)目評(píng)估的比較研究階段可行性研究評(píng)估和決策

機(jī)會(huì)研究初步可行性研究詳細(xì)可行性研究研究性質(zhì)項(xiàng)目設(shè)想項(xiàng)目初步選擇項(xiàng)目擬定準(zhǔn)備項(xiàng)目評(píng)估研究工作目的鑒別投資方向和目標(biāo)；選擇項(xiàng)目，尋求投資機(jī)會(huì)（地區(qū)、行業(yè)、資源和項(xiàng)目的機(jī)會(huì)研究），提出投資建議對(duì)項(xiàng)目初步評(píng)價(jià)，作專題輔助研究，廣泛分析、篩選方案，鑒定項(xiàng)目的選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，研究項(xiàng)目的初步可行性對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入細(xì)致的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，重點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)效益和經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)，多方案比選，提出結(jié)論性意見，確定項(xiàng)目投資的可行性和選擇依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)綜合分析各種效益，對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估和全面審核，分析判斷項(xiàng)目可行性研究的可靠性和真實(shí)性可行性研究與項(xiàng)目評(píng)估的比較（續(xù)前表）研究階段可行性研究評(píng)估和決策

機(jī)會(huì)研究初步可行性研究詳細(xì)可行性研究研究工作要求及作用編制項(xiàng)目建議書，為初步選擇投資項(xiàng)目提供依據(jù)編制初步可行性報(bào)告，判定是否有必要進(jìn)行下一步詳細(xì)可行性研究，進(jìn)一步判明建設(shè)項(xiàng)目的生命力編制可行性研究報(bào)告，作為項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)和依據(jù)提出項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告，為貸款決策提供決策依據(jù)估算精度±30%±20%±10%±10%研究費(fèi)用占總投資的比例%0.1~1.00.25~1.25大項(xiàng)目：0.2~1.0中小項(xiàng)目：1.0~3.0依項(xiàng)目大小經(jīng)費(fèi)不等需要時(shí)間大中項(xiàng)目1~2個(gè)月；小項(xiàng)目2個(gè)星期4~6個(gè)月大項(xiàng)目8~12個(gè)月或更長(zhǎng)中小項(xiàng)目4~6個(gè)月依項(xiàng)目大小時(shí)間不等可行性研究與項(xiàng)目評(píng)估的關(guān)系共同點(diǎn)：①同處于項(xiàng)目投資的前期；②出發(fā)點(diǎn)一致——市場(chǎng)需求；③內(nèi)容與方法相通。區(qū)別：

①工作主體不同；可研——項(xiàng)目業(yè)主主持（可委托咨詢機(jī)構(gòu)做，只對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)）項(xiàng)目評(píng)估——項(xiàng)目貸款金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)（也可委托咨詢機(jī)構(gòu)做）②評(píng)價(jià)角度和重點(diǎn)不同；可研——主要從企業(yè)角度評(píng)價(jià)項(xiàng)目的盈利能力，重點(diǎn)為項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目評(píng)估——從貸款機(jī)構(gòu)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的角度考察投資效益中的銀行收益，即貸款安全性和還本付息狀況，著眼點(diǎn)為項(xiàng)目的清償能力③在決策過程中的時(shí)序和地位不同。投資決策過程可行性研究項(xiàng)目業(yè)主投資決策項(xiàng)目評(píng)估銀行貸款決策可行性研究編制的主要依據(jù)1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和發(fā)展規(guī)劃具體體現(xiàn)：國(guó)家發(fā)展規(guī)劃，地區(qū)和行業(yè)總體規(guī)劃2、相關(guān)部門規(guī)劃

國(guó)土開發(fā)整治規(guī)劃，交通運(yùn)輸網(wǎng)、電網(wǎng)規(guī)劃，工業(yè)基地規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃，城市建設(shè)規(guī)劃

如：2003年全國(guó)耕地為15億畝，減少6164萬(wàn)畝，袁隆平提出“糧食安全”問題，警戒線為4.85億噸，2003年產(chǎn)量為4.35億噸，并糧食產(chǎn)量已連續(xù)4年下降。3、項(xiàng)目建議書和委托書可上級(jí)機(jī)關(guān)下達(dá)或有關(guān)部門委托可研任務(wù)時(shí)，要對(duì)項(xiàng)目提出文字設(shè)想說(shuō)明和對(duì)研究的主要要求。項(xiàng)目建議書的主要內(nèi)容（國(guó)家計(jì)委文件）1.建設(shè)項(xiàng)目提出的必要性和依據(jù)。引進(jìn)技術(shù)和進(jìn)口設(shè)備的，還要說(shuō)明國(guó)內(nèi)外技術(shù)差距以及進(jìn)口的理由；技術(shù)改造項(xiàng)目還要說(shuō)明項(xiàng)目提出的目的和改造前生產(chǎn)技術(shù)現(xiàn)狀。2.產(chǎn)品方案、擬建規(guī)模和建設(shè)地點(diǎn)的初步設(shè)想。技術(shù)改造項(xiàng)目還要說(shuō)明產(chǎn)品方案、市場(chǎng)需求的初步預(yù)測(cè)，改造規(guī)模的初步意見。3.資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系和引進(jìn)國(guó)別、廠商的初步分析。4.投資估算和資金籌措設(shè)想。利用外資項(xiàng)目要說(shuō)明利用外資的可能性，以及償還貸款能力的大體測(cè)算。5.項(xiàng)目進(jìn)度安排。6.經(jīng)濟(jì)效果和社會(huì)效益初步估計(jì)。項(xiàng)目建議書的主要內(nèi)容（續(xù)）可行性研究的主要內(nèi)容1、產(chǎn)品的市場(chǎng)需求和擬建規(guī)模主要內(nèi)容包括：調(diào)查國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)近期需求狀況，并對(duì)未來(lái)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，對(duì)國(guó)內(nèi)現(xiàn)有工廠生產(chǎn)能力進(jìn)行估計(jì)，進(jìn)行銷售預(yù)測(cè)、價(jià)格分析，判斷產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力及進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)的前景，確定擬建項(xiàng)目的規(guī)模，提出市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略，對(duì)產(chǎn)品方案和發(fā)展方向進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證比較。2、資源、原材料、燃料及公用設(shè)施情況包括：經(jīng)過全國(guó)儲(chǔ)量委員會(huì)正式批準(zhǔn)的資源儲(chǔ)量、品位、成分以及開采、利用條件的評(píng)述；所需原料、輔助材料、燃料的種類、數(shù)量、質(zhì)量及其來(lái)源和供應(yīng)的可能性；有毒、有害及危險(xiǎn)品的種類、數(shù)量和儲(chǔ)運(yùn)條件；材料試驗(yàn)情況；所需動(dòng)力（水、電、汽等）公用設(shè)施的數(shù)量、供應(yīng)條件、外部協(xié)作條件，以及簽訂協(xié)議和合同的情況?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容3、廠（場(chǎng)）址選擇——指出建廠地區(qū)的地理位置，與原材料和產(chǎn)品市場(chǎng)的距離。根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的生產(chǎn)技術(shù)要求，在指定的建設(shè)地區(qū)內(nèi)，對(duì)建廠的地理位置、氣象、水文、地質(zhì)、地形條件、地震、洪水情況和社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查研究，收集基礎(chǔ)資料，了解交通運(yùn)輸、通訊設(shè)施及水、電、汽、熱的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)；廠（場(chǎng)）址面積、占地范圍，廠（場(chǎng)）區(qū)總體布置方案，建設(shè)條件、地價(jià)，拆遷及其他工程費(fèi)用情況；對(duì)廠（場(chǎng)）址選擇進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較，提出選擇意見?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容4、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案在選定的建設(shè)地點(diǎn)內(nèi)進(jìn)行總圖和交通運(yùn)輸?shù)脑O(shè)計(jì)，進(jìn)行多方案比較和選擇，確定項(xiàng)目的構(gòu)成范圍、主要單項(xiàng)工程的組成、廠內(nèi)外主體工程和公用輔助工程的方案比較論證；項(xiàng)目土建工程總量的估算，土建工程布置方案的選擇，包括場(chǎng)地平整、主要建筑物和構(gòu)筑物與廠外工程的規(guī)劃；采用技術(shù)和工藝方案的論證、技術(shù)來(lái)源、工藝路線和生產(chǎn)方法，主要設(shè)備選型方案和技術(shù)工藝的比較；引進(jìn)技術(shù)、設(shè)備的必要性及其來(lái)源國(guó)別的選擇比較；與外商合作制造方案設(shè)想；以及必要的工藝流程圖?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容5、環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全對(duì)項(xiàng)目建設(shè)地區(qū)的環(huán)境狀況進(jìn)行調(diào)查，分析擬建項(xiàng)目“三廢”（廢氣、廢水、廢渣）的種類、成份和數(shù)量，并預(yù)測(cè)其對(duì)環(huán)境的影響，提出治理方案的選擇和回收利用情況；對(duì)環(huán)境影響進(jìn)行評(píng)價(jià)，提出勞動(dòng)保護(hù)、安全生產(chǎn)、城市規(guī)劃、防震、防洪、防空、文物保護(hù)等要求以及采取相應(yīng)的措施方案。6、企業(yè)組織、勞動(dòng)定員和人員培養(yǎng)全廠生產(chǎn)管理體制、機(jī)構(gòu)的設(shè)置，對(duì)選擇方案的論證；工程技術(shù)和管理人員的素質(zhì)和數(shù)量的要求；勞動(dòng)定員的配備方案；人員的培訓(xùn)規(guī)劃和費(fèi)用估算。可行性研究的主要內(nèi)容7、項(xiàng)目施工計(jì)劃和進(jìn)度要求根據(jù)勘察設(shè)計(jì)、設(shè)備制造、工程施工、安裝、試生產(chǎn)所需時(shí)間與進(jìn)度要求，選擇整個(gè)工程項(xiàng)目實(shí)施方案和總進(jìn)度，并用線條圖和網(wǎng)絡(luò)圖來(lái)表述最佳實(shí)施方案。8、效益與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)包括：總投資費(fèi)用、各項(xiàng)建設(shè)支出和流動(dòng)資金的估算；資金來(lái)源、籌集方式，各種資金來(lái)源所占的比例；資金的數(shù)量和資金籌集成本；總生產(chǎn)成本、單位生產(chǎn)成本的計(jì)算，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期、固定資產(chǎn)投資借款償還期、外匯效果分析、不確定性分析等財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，并進(jìn)行社會(huì)效益分析與評(píng)價(jià)。可行性研究的主要內(nèi)容9、綜合評(píng)價(jià)與結(jié)論、建議包括：建設(shè)方案的綜合分析評(píng)價(jià)與方案選擇，運(yùn)用各項(xiàng)數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、財(cái)務(wù)等各方面論述建設(shè)項(xiàng)目的可行性，推薦一個(gè)或幾個(gè)可行方案供決策參考，提出項(xiàng)目存在的問題以及結(jié)論性意見和改進(jìn)建議?？尚行匝芯康娜笾е鶊?chǎng)址選擇物料投入項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)保安全實(shí)施規(guī)劃組織人員技術(shù)研究市場(chǎng)研究效益研究社會(huì)效益經(jīng)濟(jì)效益1.2可行性研究報(bào)告結(jié)構(gòu)和內(nèi)容項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，一般應(yīng)按以下結(jié)構(gòu)和內(nèi)容編寫（一）總論項(xiàng)目提出的背景項(xiàng)目概況問題與建議（二）市場(chǎng)預(yù)測(cè)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)價(jià)格預(yù)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)力分析市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析（三）資源條件評(píng)價(jià)資源可利用量資源品質(zhì)情況資源貯存條件資源開發(fā)價(jià)值（四）建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案構(gòu)成建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案比選推薦的建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案技術(shù)改造項(xiàng)目與原有設(shè)施利用情況（五）場(chǎng)址選擇場(chǎng)址現(xiàn)狀場(chǎng)址方案比選推薦的場(chǎng)址方案技術(shù)改造項(xiàng)目現(xiàn)有場(chǎng)址的利用情況（六）技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案技術(shù)方案選擇主要設(shè)備方案選擇工程方案選擇技術(shù)改造項(xiàng)目改造前后的比較（七）原材料燃料供應(yīng)主要原材料供應(yīng)方案燃料供應(yīng)方案（八）總圖運(yùn)輸與公用輔助工程總圖布置方案場(chǎng)內(nèi)外運(yùn)輸方案公用工程與輔助工程方案技術(shù)改造項(xiàng)目現(xiàn)有公用輔助設(shè)施利用情況（九）節(jié)能措施節(jié)能措施能耗指標(biāo)分析十）節(jié)水措施節(jié)水措施水耗指標(biāo)分析（十一）環(huán)境影響評(píng)價(jià)環(huán)境條件調(diào)查影響環(huán)境因素分析環(huán)境保護(hù)措施（十二）勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防危險(xiǎn)因素和危害程度分析安全防范措施衛(wèi)生保健措施消防設(shè)施（十三）組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及其適應(yīng)性分析人力資源配置員工培訓(xùn)（十四）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建設(shè)工期實(shí)施進(jìn)度安排技術(shù)改造項(xiàng)目建設(shè)與生產(chǎn)的銜接（十五）投資估算建設(shè)投資估算流動(dòng)資金估算投資估算表（十六）融資方案融資組織形式資本金籌措債務(wù)資金籌措融資方案分析（十七）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取銷售收入與成本費(fèi)用估算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表盈利能力分析償債能力分析不確定性分析財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論（十八）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)影子價(jià)格及評(píng)價(jià)參數(shù)選取效益費(fèi)用范圍與數(shù)值調(diào)整國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)表國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論（十九）社會(huì)評(píng)價(jià)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析項(xiàng)目與所在地互適性分析社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論（二十）風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)程度分析防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策（二十一）研究結(jié)論與建議推薦方案總體描述推薦方案優(yōu)缺點(diǎn)描述主要對(duì)比方案結(jié)論與建議項(xiàng)目可行性研究報(bào)告附件：一、研究工作依據(jù)文件項(xiàng)目建議書初步可行性研究報(bào)告各類批文及協(xié)議調(diào)查報(bào)告及資料匯編試驗(yàn)報(bào)告及其他二、廠址選擇報(bào)告書三、資源勘探報(bào)告書四、貸款意向書五、環(huán)境影響報(bào)告書（表）六、需單獨(dú)進(jìn)行可行性研究的單項(xiàng)或配套工程的可行性研究報(bào)告七、對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有重要影響的產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告八、引進(jìn)技術(shù)項(xiàng)目的考察報(bào)告、設(shè)備協(xié)議九、利用外資項(xiàng)目的各類協(xié)議文件十、其他可行性研究報(bào)告基本報(bào)表基本報(bào)表1.

項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表（項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表、項(xiàng)目投資各方現(xiàn)金流量表）基本報(bào)表2.

損益（利潤(rùn)）表基本報(bào)表3.

資產(chǎn)負(fù)債表基本報(bào)表4.

財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表表基本報(bào)表5.

外匯平衡表（按財(cái)務(wù)分析、國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析分別編制）.基本報(bào)表6.

國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用流量表（按全部投資、國(guó)內(nèi)投資分別編制）可行性研究報(bào)告主要輔助報(bào)表輔助報(bào)表1.

固定資產(chǎn)投資估算表輔助報(bào)表2.

流動(dòng)資金估算表輔助報(bào)表3.

投資總額及資金籌措表輔助報(bào)表4.

投資借款還本付息表輔助報(bào)表5.

產(chǎn)品銷售收入和銷售稅金估算表輔助報(bào)表6.

總成本費(fèi)用估算表輔助報(bào)表7.

固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表輔助報(bào)表8.

無(wú)形資產(chǎn)攤銷估算表1.4案例：開設(shè)一間老年浴室的項(xiàng)目論證一、機(jī)會(huì)研究上海某街道健身房?jī)?nèi)，有五位下崗工人，一邊鍛煉身體，一邊議論再就業(yè)問題。A女士講：“我今年只有40多歲，身體健康，下崗后呆在家里真沒勁，很想找份工作。”B先生講；“對(duì)，我也有同感，50多歲的男同志，堅(jiān)持上班沒問題，可惜文化程度低，再找工作不容易?！盋先生講：“各級(jí)政府對(duì)我們這批年齡大，文化程度低的下崗工人再就業(yè)中的困難是了解的，專門設(shè)立了‘4050’工程項(xiàng)目，幫助我們?cè)倬蜆I(yè)?！盌女士講：“在等待組織介紹工作的同時(shí)，我們自己也應(yīng)主動(dòng)想想辦法。”這一建議得到大家的支持，他們找了個(gè)地方坐下來(lái)議論就業(yè)機(jī)會(huì)。A女士首先發(fā)言，她建議開個(gè)理發(fā)店，“因?yàn)閱?dòng)資金少，不要太高的技術(shù)。”D女士講：“目前開理發(fā)店，多數(shù)是年青人，他們理出來(lái)的發(fā)式比較新潮，有吸引力。”E先生補(bǔ)充說(shuō)：“我們小區(qū)已有三家小理發(fā)店，再開新店，生意會(huì)好嗎？我建議開飲食店，家常小炒，面條餃子，我們都內(nèi)行?！盉先生講：“周圍大小飲食店五六家，加上臨時(shí)流動(dòng)點(diǎn)心攤，還有多少市場(chǎng)空間？加上辦飲食店，要定期做身體檢查，審批麻煩，營(yíng)業(yè)時(shí)的食品衛(wèi)生也極重要?！盌女士建議開一個(gè)面向中老年人的浴室，她胸有成竹地講：“我經(jīng)過仔細(xì)觀察，這幾年人們住房條件改善，洗澡也不難。可是老年人的洗澡仍是一個(gè)社會(huì)難題。老人特別是有病老人，自己?jiǎn)为?dú)洗澡有困難，小輩甚至鐘點(diǎn)工、保姆不會(huì)耐心負(fù)責(zé)幫助老人洗澡，有的老人一提洗澡就發(fā)愁?！盉先生立即支持，說(shuō)：“我家老爸洗澡就是困難，我一個(gè)人搬不動(dòng)，老婆女兒幫不上忙，去年一年只洗兩次澡，說(shuō)來(lái)真不好意思。如果我們辦一個(gè)面對(duì)中老年人的浴室估計(jì)是一個(gè)受歡迎的項(xiàng)目?！贝蠹夷阋谎晕乙徽Z(yǔ)，最后比較一致的意見就是發(fā)揮“4050”群體肯吃苦有愛心的優(yōu)勢(shì)，在小區(qū)內(nèi)辦一個(gè)小型浴室。推選D女士和B先生作進(jìn)一步調(diào)查，一周后拿出一個(gè)方案來(lái)。思考題：五位下崗工人的議論，從理論上講是處于項(xiàng)目壽命周期哪個(gè)階段？是什么性質(zhì)的工作？二、初步可行性研究

一周后，五位下崗工人又聚在一起開會(huì)，D女士和B先生將他們調(diào)查到的情況以及初步設(shè)想向大家作了報(bào)告。D女士說(shuō)：“本小區(qū)共有4000戶，60歲以上老人1800人，調(diào)查問詢時(shí)，老人和小輩都表示支持辦浴室，并提出兩點(diǎn)建議：①在退休者中聘請(qǐng)1-2位醫(yī)務(wù)工作者，將洗澡、推拿、按摩、醫(yī)務(wù)咨詢結(jié)合起來(lái)，更受歡迎。②面向老人，服務(wù)態(tài)度一定要好，要確保老人安全。B先生講：“經(jīng)過市場(chǎng)摸底，目前淋浴設(shè)備有三種類型：燃?xì)庠O(shè)置、電熱水器設(shè)置、太陽(yáng)能設(shè)置。三種設(shè)施各有利弊，現(xiàn)列表對(duì)照如下（表1），本人建議采用燃?xì)庠O(shè)置?！?/p>

因素項(xiàng)目?jī)r(jià)格使用成本客戶心理因素其他優(yōu)缺點(diǎn)燃?xì)庠O(shè)置1000-1500元較多使用時(shí)較安全燃?xì)夤艿榔占?，安裝方便溫度任意調(diào)整，用水量不限熱水供應(yīng)穩(wěn)定，不受時(shí)間限制通風(fēng)環(huán)境要好電熱水器1500-2000元最多

使用時(shí)有心理恐懼，怕不安全用熱水量不受限制溫度調(diào)整隨意如遇停電會(huì)影響正常使用太陽(yáng)能裝置500-3000元最低使用時(shí)最安全用水量不能太大陰天雨季，供熱水有困難樓層越高，光照越好，但不適合老年人經(jīng)過討論，大家認(rèn)為選擇燃?xì)庠O(shè)置比較合理，預(yù)計(jì)投資費(fèi)用（含淋浴設(shè)備、床、臺(tái)子、椅子、空調(diào)等）12萬(wàn)。每年?duì)I運(yùn)成本（含房租、燃?xì)?、水電、稅收、工資等）4萬(wàn)。預(yù)計(jì)4年能收回投資。五年凈收益4萬(wàn)元。詳見表2

表2凈收益估算表（單位：萬(wàn)元）

年份12345投資12營(yíng)業(yè)成本4444營(yíng)業(yè)收入8888凈現(xiàn)金流量-124444累計(jì)凈現(xiàn)金流量-12-8-400

Pt

=4年（包括建設(shè)期）思考題：D女士和B先生提供的方案可行嗎？他們的估算能作為決策依據(jù)嗎？三、詳細(xì)可行性研究C先生表示，他的女兒在財(cái)經(jīng)大學(xué)讀MBA，正在學(xué)習(xí)項(xiàng)目管理，可以請(qǐng)女兒幫助做一份詳細(xì)的可行性研究報(bào)告。大家很高興，商定用5%做貼現(xiàn)率，現(xiàn)預(yù)計(jì)5年的經(jīng)濟(jì)效益。凈現(xiàn)值估算表該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值估算表見表3-4表3-4凈現(xiàn)值估算表

年份

內(nèi)容12345投資12成本4444收入8888凈現(xiàn)金流量-1244445%貼現(xiàn)系數(shù)0.95240.90700.86380.82270.7835凈現(xiàn)值-11.42883.6283.45523.29083.134累計(jì)凈現(xiàn)值-11.4288-7.8008-4.3456-1.05482.0792四、進(jìn)一步思考的問題

一份可行性研究報(bào)告，需要系統(tǒng)詳細(xì)的從多個(gè)方面對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析，本案例只涉及到了其中的一些方面，下面是幾個(gè)值得進(jìn)一步思考的問題：作為一份可行性研究報(bào)告，只做凈現(xiàn)值分析和盈虧平衡點(diǎn)分析夠嗎？12萬(wàn)元投資資金來(lái)源落實(shí)了嗎？（如果向銀行貸款應(yīng)計(jì)算利息。）根據(jù)已有資料，如果您是項(xiàng)目決策者，您會(huì)批準(zhǔn)嗎？你認(rèn)為此項(xiàng)目可行嗎？請(qǐng)以此案例背景資料，寫一份比較規(guī)范的項(xiàng)目建議書。第二章

項(xiàng)目背景分析1項(xiàng)目實(shí)施背景分析2項(xiàng)目投資者分析與評(píng)價(jià)3項(xiàng)目審批程序的分析與評(píng)估4投資環(huán)境的考察與評(píng)估1項(xiàng)目實(shí)施背景分析1）產(chǎn)業(yè)背景分析主要應(yīng)深入研究國(guó)家在這一時(shí)期的產(chǎn)業(yè)政策。包括：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策產(chǎn)業(yè)組織政策產(chǎn)業(yè)分布政策2）區(qū)域背景分析項(xiàng)目對(duì)生產(chǎn)要素、市場(chǎng)和環(huán)境的區(qū)位指向類型主要有以下幾種：原料指向型市場(chǎng)指向型勞動(dòng)力指向型資金指向型技術(shù)指向型3）項(xiàng)目市場(chǎng)（產(chǎn)品）定位分析產(chǎn)品定位過程行業(yè)動(dòng)態(tài)活動(dòng)消費(fèi)者構(gòu)成市場(chǎng)進(jìn)入可能性供應(yīng)者構(gòu)成產(chǎn)品替代可能性2項(xiàng)目投資者分析與評(píng)價(jià)主要是對(duì)投資企業(yè)的資質(zhì)和信用度進(jìn)行檢驗(yàn)和系統(tǒng)分析，并做出科學(xué)客觀的評(píng)價(jià)。包括：企業(yè)素質(zhì)評(píng)估（對(duì)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)群體、職工素質(zhì)、產(chǎn)品素質(zhì)、技術(shù)裝備素質(zhì)、資產(chǎn)素質(zhì)、管理素質(zhì)、企業(yè)行為分析與評(píng)估）企業(yè)信用分析與評(píng)估（借貸資金信用、經(jīng)濟(jì)合同履約信用、產(chǎn)品信譽(yù)分析與評(píng)估）企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理分析與評(píng)估企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析與評(píng)估企業(yè)發(fā)展前景分析與評(píng)估3.項(xiàng)目審批程序的分析與評(píng)估項(xiàng)目審批程序否決項(xiàng)目決策部門提出審批意見金融機(jī)構(gòu)提出評(píng)估報(bào)告提出立項(xiàng)項(xiàng)目下達(dá)計(jì)劃文件否決項(xiàng)目承諾貸款提出貸款意向開始施工提出項(xiàng)目提出項(xiàng)目建議書提出立項(xiàng)報(bào)告否決項(xiàng)目編制可行性研究報(bào)告決策部門提出審批意見1）項(xiàng)目建議書的審查按現(xiàn)行規(guī)定，大中型項(xiàng)目由國(guó)家計(jì)委審批；投資2億元以上的。小型項(xiàng)目由地方計(jì)委審批。地方投資的地方院校、醫(yī)院及其他文教衛(wèi)生事業(yè)的大中型項(xiàng)目，由省級(jí)計(jì)委審批，報(bào)國(guó)家計(jì)委備案。2）可行性研究報(bào)告的審查實(shí)質(zhì)就是項(xiàng)目評(píng)估（前評(píng)估）包括決策部門組織的項(xiàng)目評(píng)估，和金融機(jī)構(gòu)組織的項(xiàng)目評(píng)估。一審查其內(nèi)容是否全面；二審查其數(shù)據(jù)來(lái)源是否可靠準(zhǔn)確；三審查其所用方法是否正確。4.項(xiàng)目投資環(huán)境的考察與評(píng)估社會(huì)政治環(huán)境及其評(píng)估經(jīng)濟(jì)環(huán)境及其評(píng)估自然、技術(shù)和物質(zhì)環(huán)境及其評(píng)估第三章

市場(chǎng)分析

1市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)

（1）市場(chǎng)調(diào)查的方法

（2）市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法

2市場(chǎng)戰(zhàn)略研究

第一節(jié)市場(chǎng)調(diào)查方法

市場(chǎng)調(diào)查是運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒?，有目的、系統(tǒng)地搜集整理市場(chǎng)信息資料，分析市場(chǎng)的客觀實(shí)際情況。市場(chǎng)調(diào)查是市場(chǎng)預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)，是工程項(xiàng)目可行性研究的起點(diǎn)。一、間接搜集信息法

間接搜集信息法，是指調(diào)研人員通過各種媒體(互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)刊、雜志、統(tǒng)計(jì)年鑒、電視、廣播、咨詢公司的公益性信息等)，對(duì)現(xiàn)成信息資料進(jìn)行搜集、分析、研究和利用的活動(dòng)。間接搜集信息法一般包括查找、索討、購(gòu)買、交換、接收等具體的手段。

間接搜集信息法的特點(diǎn)是獲取資料速度快、費(fèi)用省，并能舉一反三。缺點(diǎn)是針對(duì)性較差、深度不夠、準(zhǔn)確性不高，需要采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行二次處理和驗(yàn)證。1．間接搜集信息法應(yīng)遵循的原則

(1)先易后難的原則。應(yīng)先搜集那些比較容易得到的歷史資料和公開發(fā)表的公益性信息資料，而對(duì)那些商業(yè)性信息和內(nèi)部保密信息，只有在現(xiàn)成資料不足時(shí)才作進(jìn)一步搜集。

(2)由近至遠(yuǎn)的原則。搜集信息應(yīng)從最新的近期資料著手，然后采取追蹤的辦法逐期向遠(yuǎn)期查找。

(3)先內(nèi)部后外部的原則。在間接搜集信息時(shí)，先從本企業(yè)、本行業(yè)或與本單位有業(yè)務(wù)往來(lái)關(guān)系的貿(mào)易伙伴著手，然后再到有關(guān)的單位與行業(yè)搜集有關(guān)的信息資料。2．間接搜集信息法的作用

(1)為直接搜集信息提供指導(dǎo)。在實(shí)地調(diào)研之前，應(yīng)制定調(diào)研計(jì)劃，明確調(diào)研目的，才能做到心中有數(shù)、有的放矢。而這些工作都必須根據(jù)已有的信息來(lái)推斷。

(2)對(duì)直接調(diào)查方法起彌補(bǔ)修正作用。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，直接調(diào)查一般難以獲取競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的商業(yè)信息。但通過間接信息的統(tǒng)計(jì)推斷可以對(duì)市場(chǎng)的整體情況進(jìn)行估計(jì)和把握。甚至這些經(jīng)過處理的信息還能替代實(shí)地調(diào)查的資料。

(3)鑒定、證明直接調(diào)查法所獲資料的可信度。直接謂研所取得的信息資料，由于受多種因素的影響，在搜集過程中容易出現(xiàn)某些差錯(cuò)。因而，分析人員可以通過間接獲得的信息對(duì)比、鑒證、證明實(shí)地調(diào)研資料的可靠程度，井對(duì)其中明顯的錯(cuò)誤及時(shí)糾正。二直接訪問法

１.面談?wù){(diào)查法

面談?wù){(diào)查法的優(yōu)點(diǎn)是；當(dāng)面聽取被調(diào)查者的意見，可以全方位觀察其本身的狀況和對(duì)問題的反應(yīng)；信息回收率高；談話可逐步深入，獲得意想不到的信息。面談?wù){(diào)查法的缺點(diǎn)是：調(diào)查成本高，調(diào)查結(jié)果受調(diào)查人員影響較大。面談?wù){(diào)查法中應(yīng)注意的事項(xiàng)：

(1)調(diào)查人員不應(yīng)對(duì)問題的含義發(fā)表過多的主觀見解，以免限制被調(diào)查者的思路。

(2)訪問的時(shí)間不宜持續(xù)的太長(zhǎng)。

(3)問話應(yīng)盡量清楚而簡(jiǎn)短。

2．電話調(diào)查

由調(diào)查人員根據(jù)抽樣規(guī)定或樣本范圍，通過電話詢問對(duì)方意見。電話調(diào)查法的優(yōu)點(diǎn)是：可在短時(shí)間內(nèi)調(diào)查較多樣本，成本較低。電話調(diào)查法的缺點(diǎn)是：不易獲得對(duì)方的合作，不能詢問較為復(fù)雜的問題。3．問卷調(diào)查

問卷調(diào)查是一種應(yīng)用較廣泛的直接調(diào)查方式。它是通過設(shè)計(jì)調(diào)查問卷將調(diào)查意圖清晰展現(xiàn)給被調(diào)查者的調(diào)查方式。問卷調(diào)查的優(yōu)點(diǎn)是；調(diào)查成本低；能在短時(shí)間內(nèi)使被調(diào)查者了解調(diào)查意圖。由于問卷對(duì)每一問題往往設(shè)置選擇項(xiàng)，節(jié)省了被調(diào)查者思考的時(shí)間；消除由于調(diào)查人員本身素質(zhì)的差異造成的調(diào)查結(jié)果的誤差；加強(qiáng)了調(diào)查工作的計(jì)劃性和條理性。問卷調(diào)查的缺點(diǎn)是：有時(shí)回收率低，有時(shí)被調(diào)查人員不配合，影響調(diào)查人員的工作情緒。設(shè)計(jì)問卷時(shí)應(yīng)注意的問題：

(1)問卷的內(nèi)容不宜太多，問題應(yīng)具有代表性

(2)問句應(yīng)詞義清楚，不能摸棱兩可。

(3)每個(gè)問句后，最好有選擇項(xiàng)供被調(diào)查人員判斷。

(4)問題要引起被調(diào)查者的興趣，使其愿意回答問題。問卷設(shè)計(jì)的原則（1）可接受性原則調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)要能地比較容易地讓被調(diào)查者接受（2）順序性原則

①最初的提問應(yīng)當(dāng)是被訪者容易回答且較為關(guān)心的內(nèi)容；

②提問的內(nèi)容應(yīng)從簡(jiǎn)單逐步向復(fù)雜深化，容易回答的問題放在前面；

③對(duì)相關(guān)聯(lián)的內(nèi)容應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)的整理，使被訪者不斷增加興趣；

④作為調(diào)查核心的重要問題應(yīng)在前面提問；

⑤專業(yè)性強(qiáng)的具體細(xì)致問題應(yīng)盡量放在后面；

⑥敏感性問題也應(yīng)該盡量放在后面。

⑦封閉性問題放在前面，開放性問題放在后面。（3）簡(jiǎn)明性原則

簡(jiǎn)明性原則主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

1、調(diào)查內(nèi)容要簡(jiǎn)明。

2、調(diào)查時(shí)間要簡(jiǎn)短，問題和問卷都不宜過長(zhǎng)。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，一般問卷時(shí)間應(yīng)控制在30分鐘左右。

3、問卷設(shè)計(jì)的形式要簡(jiǎn)明易懂、易談。

調(diào)查問卷示例

住房消費(fèi)者調(diào)查問卷（注：本調(diào)查問卷由北京通產(chǎn)永利地產(chǎn)策劃公司提供）

問卷編號(hào)：

訪問員：

尊敬的先生/女士：

您好！我是

公司的訪問員，目前正在進(jìn)行一項(xiàng)居民住房需求與消費(fèi)方面的情況調(diào)查?，F(xiàn)在想就這方面的話題問您幾個(gè)問題，并希望以此建立起彼此之間的信息溝通與聯(lián)系。您的回答無(wú)所謂對(duì)錯(cuò)，只要是您真實(shí)的想法，都會(huì)對(duì)我們有很大的幫助。我們將對(duì)您的回答嚴(yán)格保密，請(qǐng)不必有任何顧慮。謝謝您！

被訪人姓名：

地

址：

電

話：

訪問時(shí)間：

年

月

日

時(shí)

分至

時(shí)

分

訪問地點(diǎn)：

訪問員保證：我忠實(shí)地按照公司要求進(jìn)行作業(yè)，如有欺騙，愿意賠償公司損失，并承擔(dān)由此引起的全部責(zé)任。

訪問員簽名：

甄

別

部

分

S1、請(qǐng)問您本人或家人是否在以下單位工作？（訪問員讀出選項(xiàng)）

1、房地產(chǎn)開發(fā)公司

若有，終止訪問

2、房地產(chǎn)中方代理/顧問公司

若有，終止訪問

3、廣告公司/市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)

若有，終止訪問

4、以上都沒有

繼續(xù)

S2、請(qǐng)問您在最近三個(gè)月內(nèi)是否接受過市場(chǎng)研究方面的訪問，或者參加過消費(fèi)者座談會(huì)？

1、

是

終止訪問

2、

否

繼續(xù)

S3、記錄被訪者性別：1、男

（

）

2、女

（

）正式問卷（可針對(duì)不同調(diào)查對(duì)象將以下各部分拆分提問）

A、住房需求調(diào)查

A1、您現(xiàn)在的住房屬于

□自己所有

□父母所有

□單位所有

□租房

□親戚朋友借住的房子

□其它

A2、您對(duì)現(xiàn)有住房不滿意的原因是：

□住房太小

□并非自己房子

□所在社區(qū)環(huán)境不理想

□離工作單位太遠(yuǎn)

□生活不便

□戶型結(jié)構(gòu)不合理A3、您在購(gòu)房時(shí)最關(guān)注的因素是（限選4項(xiàng)）

□位置

□價(jià)格

□交通

□戶型

□配套設(shè)施□二周邊環(huán)境

□物業(yè)管理□小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢(shì)

□房屋質(zhì)量

A4、您在購(gòu)房時(shí)希望選擇：

□普通住宅

□經(jīng)濟(jì)適用房

□公寓

□別墅

□二手房

A5、您在購(gòu)房時(shí)希望選擇：

□現(xiàn)房

□期房

A6、您比較喜歡哪一類樓型：

□多層樓（6層以下）

□高層塔樓

□高層板樓

□小高層樓（7-9層）

A7、您在購(gòu)房時(shí)所接受的價(jià)格是：

□3000-4000元/平方米

□4001-6000元/平方米

□6001-8000元/平方米

□8001-10000元/平方米

□10001元/平方米以上

A8、您對(duì)戶型的面積是：

□一居室

□二居室

□三居室

□四居室

□復(fù)式結(jié)構(gòu)

□躍層結(jié)構(gòu)

A9、您希望選擇的面積是：

□50平方米以下

□51-80平方米

□81-100平方米

□101-130平方米

□131-150平方米

□151-180平方米□181平方米以上

A10、您購(gòu)房時(shí)希望選擇哪種付款方式：

□一次性付款

□分期付款

□銀行貸款

A11、您在選擇戶型時(shí)對(duì)裝修的要求是：

□廚、衛(wèi)精裝修

□全部精裝修

□毛坯房

A12、您在購(gòu)房時(shí)希望單獨(dú)設(shè)立：

□兒童房

□書房

□傭人房

□家庭辦公房A13、您對(duì)陽(yáng)臺(tái)的需求是：

□一個(gè)

□二個(gè)

□二個(gè)以上

A14、您對(duì)衛(wèi)生間的需求是：

□一個(gè)

□二個(gè)

□二個(gè)以上

A15、您希望小區(qū)停車標(biāo)準(zhǔn)為：

□機(jī)動(dòng)車每戶至少一個(gè)車位

□非機(jī)動(dòng)車不受限制□無(wú)所謂

A16、您計(jì)劃在今后多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)購(gòu)房：

□半年內(nèi)

□一年內(nèi)

□1-2年內(nèi)

□2-3年內(nèi)□3-5年內(nèi)

□5年以后B、投資意向調(diào)查

B1、您決定購(gòu)房的原因是：

□用于自住

□用于投資

B2、銀行降息后，您的資金將投入到：

□購(gòu)房

□購(gòu)車

□儲(chǔ)蓄□股票證券投資

□其它

B3、您選擇購(gòu)房作為投資方式是因?yàn)楸容^看重：

□房屋的升值潛力

□房屋的實(shí)用性

□房屋的保值功能B4、中國(guó)加入世貿(mào)組織（WTO）后，您是否選擇購(gòu)房作為投資方式：

□是

□否

□視市場(chǎng)行情而定

B5、作為投資，您在購(gòu)房時(shí)愿意選擇哪種付款方式：

□一次性付款

□分期付款

□銀行貸款

B6、您認(rèn)為在西四環(huán)區(qū)域內(nèi)購(gòu)房：

□升值潛力很大

□無(wú)升值潛力，但不會(huì)貶值

□可能貶值

B7、作為投資，您是否愿意在西四環(huán)區(qū)域內(nèi)購(gòu)房：

□非常愿意

□可以考慮

□不考慮C、周邊環(huán)境調(diào)查

C1、您在購(gòu)房時(shí)把周邊環(huán)境作為：

□首要關(guān)注因素

□一般關(guān)注因素

□無(wú)所謂

C2、您在購(gòu)房時(shí)希望選擇的方位是：

□東部

□南部

□西部

□北部

□東南部

□西南部

□西北部

□東北部

C3、您在購(gòu)房時(shí)希望選擇的區(qū)域位置是：

□二環(huán)路以內(nèi)

□2-3環(huán)

□3-4環(huán)

□4-5環(huán)

□郊區(qū)C4、圍繞四環(huán)路，您在購(gòu)房時(shí)選擇的順序是：

□東四環(huán)

□南四環(huán)

□西四環(huán)

□北四環(huán)

□東南四環(huán)

□西南四環(huán)

□西北四環(huán)

□東北四環(huán)

C5、您希望所居住社區(qū)周邊環(huán)境的類型是：

□商貿(mào)區(qū)

□文化區(qū)

□新開發(fā)小區(qū)

□高科技區(qū)

C6、如果您在西四環(huán)區(qū)域內(nèi)購(gòu)房，是因?yàn)椋?/p>

□交通方便

□離工作地點(diǎn)近

□一直住在該區(qū)域

□價(jià)格便宜

□周邊環(huán)境好

□地理位置好

C7、如果您不在該區(qū)域內(nèi)購(gòu)房，是因?yàn)椋?/p>

□地理位置不好

□離工作地點(diǎn)遠(yuǎn)

□價(jià)格較高

□周邊環(huán)境較差

□對(duì)該區(qū)域不熟悉C8、您認(rèn)為西四環(huán)區(qū)域內(nèi)周邊環(huán)境及配套設(shè)施：

□很好

□一般

□不理想，需要改進(jìn)

□很差

C9、您認(rèn)為目前西四環(huán)區(qū)域內(nèi)的商品房是否令您滿意

□很滿意

□不滿意

□一般

C10、您認(rèn)西四環(huán)區(qū)域的交通是否令您滿意：

□很滿意

□尚可

□需改進(jìn)

□很不滿意

C11、您認(rèn)為西四環(huán)區(qū)域周邊環(huán)境的污染對(duì)您購(gòu)房的影響程度

□很大

□一般

□很少D、媒介偏好調(diào)查

D1、您每月平均花費(fèi)在購(gòu)閱報(bào)刊上的費(fèi)用為

□100元

□50-70元

□30-60元

□15-20元

□20元以下

D2、您平均每日用在收聽廣播及觀看電視節(jié)目的時(shí)間在

□4個(gè)小時(shí)

□2-3小時(shí)

□1-2小時(shí)

□1小時(shí)以下

D3、您比較關(guān)注的房地產(chǎn)報(bào)刊廣告媒體是

□北京青年報(bào)

□精品購(gòu)物指南

□北京晚報(bào)

□北京晨報(bào)

□北京日?qǐng)?bào)

□其他報(bào)紙

□參考消息D4、您比較關(guān)注的房地產(chǎn)電視廣告媒體是

□京城廣廈

□北京電視臺(tái)置業(yè)直通車

□其他

□不太注意

D5、您比較關(guān)注的房地產(chǎn)電臺(tái)廣告媒體是

□北京交通臺(tái)

□北京音樂臺(tái)

□不太注意

D6、您對(duì)大中型房地產(chǎn)戶外廣告牌及宣傳橫幅敏感度

□非常注意

□不太注意

□不注意

□反感

D7、您對(duì)房地產(chǎn)廣告的信任度

□非常信任

□信任但還需進(jìn)一步了解

□不信任

D8、您的購(gòu)房信息來(lái)源主要源于

□報(bào)紙廣告

□房展會(huì)

□雜志廣告

□電視廣告

□電臺(tái)廣告

□路牌廣告

□朋友介紹

□其他D9、您在購(gòu)房時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告，首先關(guān)注的是

□地理位置

□社區(qū)規(guī)模

□房屋單價(jià)

□房屋總價(jià)□開發(fā)商實(shí)力

□按揭支持力度

□周邊人文環(huán)境

D10、您在購(gòu)房時(shí)，哪些因素影響您的決策

□房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆程度

□房地產(chǎn)方面的政策動(dòng)向

□房地產(chǎn)專家意見

□房地產(chǎn)廣告宣傳

□從眾心理□家人意見

□朋友建議

□其他

D11、您對(duì)舉辦房地產(chǎn)展示交易會(huì)這一集中銷售模式的看法

□認(rèn)為很好、很有效

□認(rèn)為一般

□認(rèn)為對(duì)個(gè)人購(gòu)房影響不大

□很討厭E配套設(shè)施需求調(diào)查——商業(yè)服務(wù)

E1、您平時(shí)購(gòu)買高檔商品習(xí)慣去

□著名大商場(chǎng)

□附近商場(chǎng)

□專賣店

□超市

E2、您平時(shí)購(gòu)買日用品習(xí)慣去

□著名大商場(chǎng)

□附近商場(chǎng)

□專賣店

□超市

E3、您認(rèn)為社區(qū)周圍哪家商場(chǎng)令您滿意（請(qǐng)寫出商場(chǎng)名稱）E4、您評(píng)價(jià)滿意的商場(chǎng)的原因是

□商品品種全

□價(jià)格便宜

□服務(wù)態(tài)度好

□購(gòu)物方便

E5、您認(rèn)為社區(qū)周圍的商場(chǎng)是否已滿足您的需求

□是

□否

E6、您認(rèn)為周圍應(yīng)再建何種商業(yè)設(shè)施

□大型高檔商場(chǎng)

□普通商場(chǎng)

□專賣店

□超市F配套設(shè)施需求調(diào)查——文化設(shè)施

F1、您每月去文化娛樂場(chǎng)所的次數(shù)

□1-2次

□3-5次左右

□6-10次

□10次以上

□無(wú)

F2、您每次在文化娛樂方面的花費(fèi)是

□50元以下

□50-100元

□100-200元

□200-500元

□500元以上

F3、您平時(shí)喜歡去哪類文化娛樂場(chǎng)所（可多選）

□影劇院

□文化館

□圖書館

□體育館

□少年宮

□公園F4、您去文化娛樂場(chǎng)所的原因是（可多選）

□帶孩子去

□陪老人去

□放松自己

□和朋友一起

□隨意性

F5、您平時(shí)喜歡去哪類公園（可多選）

□著名公園

□附近公園

□歷史悠久的公園

□無(wú)所謂

□主題突出的特色公園

□娛樂活動(dòng)豐富的公園

F6、您認(rèn)為文化設(shè)施與娛樂設(shè)施的設(shè)置應(yīng)

□分開設(shè)置

□設(shè)置在一起

□無(wú)所謂

F7、您認(rèn)為社區(qū)周圍缺少哪些文化娛樂設(shè)施

□影劇院

□文化館

□圖書館

□體育館

□公園

□少年宮

□不缺少G、配套設(shè)施需求調(diào)查——學(xué)校

G1、您對(duì)社區(qū)周圍學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量感到

□很滿意

□一般

□不滿意

G2、您認(rèn)為社區(qū)周圍缺少哪類學(xué)校

□普通學(xué)校

□名牌學(xué)校

□中小學(xué)聯(lián)校

□大專院?！趼毟邔W(xué)校

□不缺少

G3、在家庭收入允許的條件下，您愿意送孩子

□上名牌學(xué)校讀書

□就近讀書

□上私立學(xué)校讀書

□無(wú)所謂

G4、您的孩子現(xiàn)在在哪類學(xué)校讀書

□名牌學(xué)校

□附近學(xué)校

□私立學(xué)校

□普通學(xué)校

G5、您希望社區(qū)周圍興建哪類學(xué)校

□普通學(xué)校

□名牌學(xué)校

□中小學(xué)聯(lián)校

□大專院校

□職高學(xué)校

G6、在收入允許的條件下，您是否愿意將孩子送到教學(xué)質(zhì)量高但需要交納贊助費(fèi)的學(xué)校

□愿意

□不愿意

G7、如果交納贊助費(fèi)（一次性），您能夠接受的價(jià)格是

□1萬(wàn)元以下

□1-3萬(wàn)元

□3-6萬(wàn)元

□6-10萬(wàn)元

□10萬(wàn)元以上H、配套設(shè)施需求調(diào)查——醫(yī)院

H1、您平時(shí)的就醫(yī)習(xí)慣是

□附近醫(yī)院

□市級(jí)大醫(yī)院

□單位指定醫(yī)院

□?？铺厣t(yī)院

H2、您認(rèn)為周邊哪些醫(yī)院令您滿意

H3、您選擇就醫(yī)醫(yī)院的原因是

□交通方便

□設(shè)施齊全

□醫(yī)療水平高

□服務(wù)態(tài)度好

□價(jià)格合理

□單位指定

H4、您認(rèn)為附近的醫(yī)院是否滿足您的就醫(yī)需求

□是

□否H5、您認(rèn)附近缺少哪類醫(yī)院

□中小型醫(yī)院

□大型醫(yī)院

□?？铺厣t(yī)院

□名牌醫(yī)院

□不缺少

H6、您希望社區(qū)周圍興建哪類醫(yī)院

□中小型醫(yī)院

□大型醫(yī)院

□?？铺厣t(yī)院

□名牌醫(yī)院

□衛(wèi)生所

H7、若排除單位指定就醫(yī)的因素，您希望選擇的就醫(yī)醫(yī)院是

□中小型醫(yī)院

□大型醫(yī)院

□?？铺厣t(yī)院

□名牌醫(yī)院

□不缺少

□中小型醫(yī)院

□市級(jí)大醫(yī)院

□?？铺厣t(yī)院

□無(wú)所謂W．個(gè)人資料

W1、您現(xiàn)在居住的區(qū)域

□東城

□西城

□宣武

□崇文

□朝陽(yáng)

□海淀

□豐臺(tái)

□石景山

□通州

□郊區(qū)

W2、您的戶口所在地

□北京市城鎮(zhèn)

□北京市郊區(qū)

□外埠

W3、您的家庭成員構(gòu)成是

□獨(dú)身

□二口之家

□三口之家

□三口以上W4、您的年齡段屬于

□20歲以下

□21-30歲

□31-40歲

□41-50歲

□51歲以上

W5、您的家庭年收入為

□2萬(wàn)元以下

□2-4萬(wàn)元

□4-6萬(wàn)元

□6-10萬(wàn)元

□10-30萬(wàn)元

□30萬(wàn)元以上

W6、您現(xiàn)在月均收入為

□2000元以下

□2001-3000元

□3001-4000元□4001-6000元

□6001-8000元

□8000元以上W7、您的工作單位是

□企業(yè)單位

□事業(yè)單位

□國(guó)家機(jī)關(guān)

□外企單位

□私營(yíng)企業(yè)單位

□其它

□無(wú)

W8、您的職業(yè)（或職務(wù)）是

□國(guó)家機(jī)關(guān)中高級(jí)干部

□國(guó)家機(jī)關(guān)一般工作人員

□國(guó)企中高級(jí)干部

□國(guó)企一般職員

□外企高級(jí)職員□外企一般職員

□文體工作者

□私企老板

□教師□律師

□醫(yī)生

□自由職業(yè)者

□其它

W9、您的學(xué)歷是

□大專以下

□大專

□大學(xué)

□碩士

□博士

三直接觀察法

直接觀察法特點(diǎn)是，被調(diào)查者并未察覺時(shí)，調(diào)查工作已完成。因?yàn)檫@種方法是調(diào)查人員在調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)，從旁觀察其行動(dòng)的一種調(diào)查方法。直接觀察法有以下幾種。

1．交通量觀察為研究某城市區(qū)域的商業(yè)價(jià)值或改善交通秩序，常需要調(diào)查某一街道的車流量以及人流量或方向。其方法是調(diào)查人員親臨現(xiàn)場(chǎng)或用儀器記錄該街道在一定時(shí)間內(nèi)所通行的車輛及行人數(shù)量、種類及方向。

2．售房量觀察例如，為研究受消費(fèi)者青睞的住宅尸型，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的調(diào)查人員可作為普通消費(fèi)者．到各櫻盤發(fā)售現(xiàn)場(chǎng)，觀察墻上標(biāo)示的各房型的銷售進(jìn)度。銷售較快的房型必然是較受消費(fèi)者歡迎的房型。

3．商場(chǎng)觀察在商場(chǎng)可以觀察到什么品牌、種類、式樣的商品銷售速度較快。觀察法的優(yōu)點(diǎn)是因被調(diào)查者沒有意識(shí)到自己正在接受調(diào)查，一切狀況均保持自然，故準(zhǔn)確性較高。觀察法的缺點(diǎn)是：觀察不到內(nèi)在因素，有時(shí)需要作長(zhǎng)時(shí)間的觀察才能求得結(jié)果。第二節(jié)市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法

可行性研究中往往需要財(cái)產(chǎn)晶的壽命周期、銷售量和投人物、產(chǎn)出物的市場(chǎng)價(jià)格、未來(lái)各種市場(chǎng)行情發(fā)生的概率等進(jìn)行預(yù)瀾。市場(chǎng)預(yù)測(cè)是在市插調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過對(duì)市場(chǎng)資料的分析研究，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段推測(cè)市場(chǎng)未來(lái)的前景。一德爾菲法

1．德爾菲法的特點(diǎn)和應(yīng)用范圍德爾菲法是在專家個(gè)人判斷法和專家會(huì)議法基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的一種專家調(diào)查去，它是以不記名方式多輪征詢專家意見，最終得出預(yù)測(cè)結(jié)果的一種集體經(jīng)驗(yàn)判斷法。德爾菲法的主要特點(diǎn)是匿名性、反饋性和收斂性。采用時(shí)，一般視項(xiàng)目的大小和對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的要求，選擇20-50位對(duì)預(yù)測(cè)問題有深入研究，知識(shí)淵博，經(jīng)驗(yàn)豐富，具有創(chuàng)造力和洞察力，并且參與性強(qiáng)的專家。征詢專家意見采用背靠背的函詢方式進(jìn)行，一般進(jìn)行3-4輪。德爾菲法筒便易行，用途廣泛，據(jù)報(bào)道，專家會(huì)議法和德爾菲法的使用在各類預(yù)測(cè)工作中所占比重約為1／4。對(duì)某些長(zhǎng)期的、復(fù)雜的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)問題的預(yù)測(cè)，對(duì)某些無(wú)先例事件和突發(fā)事件的預(yù)測(cè)等，數(shù)學(xué)模型往往無(wú)能為力，只能使用德爾菲這一類專家預(yù)測(cè)方法。二、回歸分析預(yù)測(cè)法回歸分析預(yù)測(cè)法是根據(jù)預(yù)測(cè)變量(因變量)與相關(guān)因素(自變量)之間存在的因果關(guān)系，借助數(shù)理統(tǒng)計(jì)中的回歸分析原理，確定因果關(guān)系，建立回歸模型并進(jìn)行預(yù)測(cè)的一種定量預(yù)測(cè)方法?；貧w分析分為一元回歸模型和多元回歸模型，

三、移動(dòng)平均法移動(dòng)平均法是用分段逐點(diǎn)推移的平均方法對(duì)時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，找出預(yù)測(cè)對(duì)象的歷史變動(dòng)規(guī)律，并據(jù)此建立預(yù)測(cè)模型的一種時(shí)間序列預(yù)測(cè)方法。優(yōu)點(diǎn)是：簡(jiǎn)單易行，容易掌握。缺點(diǎn)是：值的選取沒有統(tǒng)一的規(guī)則，事實(shí)上，不同n值的選擇對(duì)所計(jì)算的平均數(shù)有較大的影響。市場(chǎng)預(yù)測(cè)例題例1回歸分析年份汽車保有量汽車配件銷售量年份汽車保有量汽車配件銷售量（千輛）（百萬(wàn)元）（千輛）（百萬(wàn)元）19814.338.45199113.8420.1519824.769.30199216.9717.8119835.939.90199320.5731.3019846.8010.96199424.5526.8419856.7011.12199530.5242.0219867.3010.57199636.9243.3119878.5212.34199743.4949.5219888.4311.23199851.3661.06198910.4314.65199957.9969.60199011.9716.90年份XYXYX219814.338.4519824.769.3019835.939.9019846.8010.9619856.7011.1219867.3010.5719878.5212.3419888.4311.23198910.4314.65199011.9716.90199113.8420.15199216.9717.81199320.5731.30199424.5526.84199530.5242.02199636.9243.31199743.4949.52199851.3661.06199957.9969.60合計(jì)371.20477.0315008.5112302.617平均值19.53725.1071)設(shè)汽車配件銷售量Y汽車保有量X汽車保有量X平均值=19.537汽車配件銷售量Y平均值=25.1072)參數(shù)計(jì)算根據(jù)公式求系數(shù)b=1.1264a=3.101回歸預(yù)測(cè)方程為y=3.101+1.1264x3)銷售量預(yù)測(cè)該地區(qū)汽車保有量“十五”期間的年均增長(zhǎng)率為10%，2005年將達(dá)到x(2005)=(1+r)6x(1999)=(1+10%)6*57.99=102.74（千輛）2005年汽車配件銷售額為：y（2005）=3.101+1.1264x（2005）=118.83（百萬(wàn)元）例2時(shí)間序列1）簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法時(shí)間t時(shí)序?qū)嶋H銷售量St（臺(tái)）3個(gè)月移動(dòng)平均預(yù)測(cè)2005.11532005.22462005.33282005.4435422005.5548362005.6650372005.7738442005.8834452005.9958412005.101064432005.111145522005.12124256采用3個(gè)月移動(dòng)平均法，2006年一月電視機(jī)銷售量預(yù)測(cè)Q1=(64＋45＋42)/3=502006年二月電視機(jī)銷售量預(yù)測(cè)Q2=(45＋42＋50)/3=462006年三月電視機(jī)銷售量預(yù)測(cè)Q3=(42＋50＋46)/3=462006年一季度電視機(jī)銷售量預(yù)測(cè)Q=50＋46＋46=142也可采用加權(quán)移動(dòng)平均法，如對(duì)預(yù)測(cè)的前一期、前二期、前三期分別賦予3、2、1的權(quán)重2006年一月電視機(jī)銷售量預(yù)測(cè)Q1=(64＋45×2＋42×3)/6=472006年二月電視機(jī)銷售量預(yù)測(cè)Q2=(45＋42×2＋47×3)/6=452006年三月電視機(jī)銷售量預(yù)測(cè)Q3=(42＋47×2＋45×3)/6=452006年一季度電視機(jī)銷售量預(yù)測(cè)Q=47＋45＋45=1372）指數(shù)平滑法(ɑ值取0.3)時(shí)間t時(shí)序月消費(fèi)量Xt（萬(wàn)噸）一次指數(shù)平滑值Ft預(yù)測(cè)值035.122005.1131.6734.0935.122005.2233.9934.0634.092005.3339.7135.7534.062005.4439.7136.9435.752005.5540.2937.9436.942005.6640.4738.7037.942005.7737.0738.2138.702005.8839.0538.4638.212005.9940.5939.1038.462005.101041.9539.9539.102005.111144.0341.1839.952005.121250.3143.9241.182006.143.92首先計(jì)算初始平滑值F0=(31.67+33.99+39.71)/3=35.12按照指數(shù)平滑法計(jì)算公式：F1=ɑx1＋(1－ɑ)F0=34.09F2=ɑx2＋(1－ɑ)F1=34.06F3=ɑx3＋(1－ɑ)F2=35.75……..F12=ɑx12＋(1－ɑ)F11=43.292006年1月水泥需要量x13=F12=43.29例3彈性系數(shù)法彈性是一個(gè)相對(duì)量，可衡量某一變量的改變所引起的另一邊量的相對(duì)變化，彈性值越大兩個(gè)變量之間的關(guān)系越密切。收入彈性商品需求的收入彈性是指商品價(jià)格保持不變時(shí)，該商品購(gòu)買量變化比例與消費(fèi)者收入的變化比例之比收入彈性=購(gòu)買量變化比例／收入變化比例價(jià)格彈性商品需求的價(jià)格彈性是指收入水平保持不變時(shí)，該商品購(gòu)買量變化比例與價(jià)格變化比例之比價(jià)格彈性=購(gòu)買量變化比例／價(jià)格變化比例例題價(jià)格如果降到2000元用價(jià)格彈性系數(shù)法預(yù)測(cè)2002年空調(diào)需求量年份空調(diào)價(jià)格（元/臺(tái)）空調(diào)消費(fèi)量（萬(wàn)臺(tái)）1995499632199645473519974012391998358044199931984920002820542001245062年份空調(diào)價(jià)格（元/臺(tái)）價(jià)格增長(zhǎng)（%）空調(diào)消費(fèi)量（萬(wàn)臺(tái)）消費(fèi)增長(zhǎng)（%）價(jià)格彈性系數(shù)199549963219964547－9.0%359.4%－1.0419974012－11.8%3911.4%－0.9719983580－10.8%4412.8%－1.1919993198－10.7%4911.4%－1.0720002820－11.8%5410.2%－0.8620012450－13.1%6214.8%－1.13預(yù)測(cè)2002年空調(diào)需求量。將1996——2001年各年價(jià)格彈性系數(shù)的平均值作為2002年的價(jià)格彈性系數(shù)，則空調(diào)價(jià)格彈性系數(shù)為：－1.04，即價(jià)格每降低10%，需求量增加10.4%當(dāng)價(jià)格降到2000元/臺(tái)，較2001年價(jià)格降低了18.4%，相應(yīng)需求量增長(zhǎng)18.4%×1.04=19.1%2002年空調(diào)需求量=62×(1＋19.1%)=74（萬(wàn)臺(tái)）能源彈性

能源彈性可反映能源消費(fèi)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)的關(guān)系，用以分析預(yù)測(cè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)能源的需求和能源生產(chǎn)量、消費(fèi)量增長(zhǎng)變化的影響。能源的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值彈性=能源消費(fèi)量變化比例／國(guó)民生產(chǎn)總值變化比例例題某市2000年GDP1788億元，當(dāng)年電力消費(fèi)量269.13億千瓦小時(shí)預(yù)計(jì)未來(lái)10年中前5年和后5年，GDP保持9%和8%的速度增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該市1985——2000年GDP增長(zhǎng)和電力消費(fèi)數(shù)據(jù)見下表請(qǐng)計(jì)算1986——2000年各年的電力消費(fèi)彈性系數(shù)。專家預(yù)計(jì)2001——2005年合006——2010年電力需求彈性系數(shù)分別為0.66和0.59。請(qǐng)用彈性系數(shù)法預(yù)測(cè)2010年該市的電力需求量。年份GDP指數(shù)電力消費(fèi)年份指數(shù)電力消費(fèi)（以上年為100）（億kWh）（以上年為100）（億kWh）1985113.582.361993113.5165.551986108.887.431994112.6181.191987111.695.731995110.5200.461988111.3105.841996109.6215.281989104.1116.131997108.8225.681990103.8124.601998107.8231.961991109.2136.081999107.1246.101992114.2148.472000108.0269.13年份GDP增長(zhǎng)速度（%）電力消費(fèi)增長(zhǎng)速度（%）電力消費(fèi)彈性系數(shù)198513.5019868.806.160.70198711.609.490.82198811.3010.560.9319894.109.722.3719903.807.291.9219919.209.211.00199214.209.100.64199313.5011.500.85199412.609.450.75199510.5010.641.0119969.607.390.7719978.804.830.5519987.802.780.3619997.106.100.862