車站南路

汽車站南側(cè)地塊研究謹呈：2011年3月30日1經(jīng)濟測算地塊調(diào)研方案分析及建議報告框架2地塊僅西側(cè)臨車站路，呈不規(guī)則的三角形，不利于后期的規(guī)劃布局用地面積：10106.8平米（合15.16畝）容積率：4.5~~6建筑密度≤35%

建筑退讓車站路，裙房退20米，高層退30米規(guī)劃指標棗莊路車站路3項目地塊目前主要附著物主要為公建設(shè)施，無拆遷安置問題項目地塊目前為汽車修理廠和前進村村委會，北側(cè)臨近規(guī)劃中的棗莊路，南側(cè)臨舒同賓館地塊現(xiàn)狀車站路汽車站小商品市場舒同賓館鞋城棗莊路中州路醫(yī)專附屬醫(yī)院本案4項目臨近汽車站、火車站，交通便利，周邊公交線路眾多距離火車站米距離汽車站米周邊公交線路有：2、3、4、5、7、8、10、12、15、16、17、18、20、21等近20條車站路和中州路規(guī)劃為南陽市“三縱三橫”的骨干道路項目交通本案5項目周邊主要分布有化工商店、專修學(xué)校、賓館、小商品市場項目周邊京宛賓館小商品市場鞋城舒同賓館海藍島學(xué)校、聯(lián)想電腦學(xué)校醫(yī)專附院根據(jù)市場調(diào)研，臨街1層租金約為100元/㎡*月位于商業(yè)2/3層的專修學(xué)校租金普遍較低，租金約為20元/㎡*月6地塊呈不規(guī)則的三角形，不利于建筑規(guī)劃地塊附作物主要為公建設(shè)施，可迅速完成拆遷地塊臨車站路，距離火車站、汽車站都非常近，交通便利，車流量和人流量都很大，地塊商業(yè)價值巨大地塊周邊主要分布有化工商店、專修學(xué)校、賓館、小商品市場，普遍租金價格較低，臨街商鋪單位月租金約為100元左右，學(xué)校單位月租金約為20元左右。整體來看，項目的商業(yè)價值大于住宅價值。地塊調(diào)研總結(jié)7經(jīng)濟測算地塊調(diào)研方案分析及建議報告框架8商業(yè)全鋪，共5層結(jié)構(gòu)

公建兩棟，一棟22層，一棟28層原方案中主要指標如下：總建筑面積：47673㎡（不含地下室建筑面積）；商業(yè)建筑面積：18025㎡；公建建筑面積：29648㎡；容積率：4.72地下室建筑面積：5975㎡；建筑基底面積：3605㎡；建筑密度：35.7%；原規(guī)劃方案分析9商業(yè)面積過大，變現(xiàn)速度慢，底框結(jié)構(gòu)建造成本較高，高層商業(yè)成活難度大根據(jù)市場調(diào)研，火車站商圈中設(shè)計有5層商業(yè)的建筑數(shù)量非常少在高樓層商業(yè)中，除工貿(mào)外，百樂、華恩等商場的4、5層商業(yè)經(jīng)營情況非常差原規(guī)劃方案分析10公建部分，樓間距僅20米，不符合高層建筑設(shè)計規(guī)范，規(guī)劃審批較難通過原規(guī)劃方案分析20米11整體規(guī)劃，以商業(yè)為主，以公寓為輔，規(guī)劃中以解決商業(yè)部分為主要目標商業(yè)部分，需合理控制商業(yè)面積，過多的面積，不利于迅速回款和商業(yè)成活商業(yè)部分，需考慮原地塊中商家資源的利用，比如海藍島學(xué)校和聯(lián)想電腦學(xué)校，可以進駐商業(yè)的高層部分公寓部分，定位的方向為混合型公寓，增大客戶層面，包含居住、辦公、投資等類型；公寓面積可控制在50-70平米之間方向思考12方向思考方向一方向二混合型公寓混合型公寓5層以上專修學(xué)校專修學(xué)校3-4層純街鋪，控制進深和單鋪面積街鋪+室內(nèi)步行街，有效利用街鋪使用不完的商業(yè)面積1-2層13可實現(xiàn)總建筑面積45195平米，容積率4.47

商業(yè)面積11040平米，公寓面積34155平米商業(yè)共4層進深25米1、2層設(shè)置連體式商鋪3、4層設(shè)置集中式商鋪單層面積2760平米總面積11040平米公寓為5層及以上進深15米共27層單層面積1265平米總面積34155平米總建筑面積45195平米容積率：4.47方案一商業(yè)層高4.5米公寓層高3米14方案一15方案一16方案一17方案一18方案一19方案特點分析優(yōu)點：純街鋪設(shè)計，容易被市場所接受，可實現(xiàn)快速回款，提高資金利用率操作比較簡單，適合于小型開發(fā)模式缺點：容積率比較低，只實現(xiàn)了4.47的容積率，損失了部分利潤方案一20可實現(xiàn)總建筑面積67322平米，容積率6.66

商業(yè)面積14240平米，公寓面積53082平米商業(yè)共4層全鋪1、2層臨街部分設(shè)置連體式商鋪，較深部分設(shè)置室內(nèi)步行街3、4層設(shè)置集中式商鋪單層面積3560平米總面積14240平米公寓為5層及以上盡可能滿鋪共27層單層面積1966平米總面積53082平米總建筑面積67322平米容積率：6.66方案二商業(yè)層高4.5米公寓層高3米室內(nèi)步行街入口室內(nèi)步行街出口21方案二223方案二23方案二24方案二25方案特點分析優(yōu)點：容積率實現(xiàn)的比較高，達到了6.66，最大限度的吃足了規(guī)劃條件，從而有機會實現(xiàn)最高的項目利潤缺點：容積率指標，是否超標？商業(yè)內(nèi)街的形式，可能不被市場所接受，影響回款速度如果必要的話，需要對室內(nèi)步行街進行招商和部分返租承諾，操作比較負責(zé)，不適合與小規(guī)模開發(fā)方案二26經(jīng)濟測算地塊調(diào)研方案分析及建議報告框架27產(chǎn)品售價評估的主要方式商業(yè)估價1、租金反推法（目前該區(qū)域商鋪單位月租金僅為100元，按照10%的投資回報率，售價僅為12000元，明顯偏離了市場價格水平）不適合于本項目2、市場比較法3、趨勢分析法公寓估價1、市場比較法2、趨勢分析法3、成本加成法（地價水平暫時未知）不適合于本項目經(jīng)濟測算產(chǎn)品售價評估以市場比較法為基礎(chǔ)，以趨勢分析法為輔進行28市場比較法中，商業(yè)參比的對象為名門華府

公寓參比的對象為世奧國貿(mào)商業(yè)項目中新華城市廣場，從產(chǎn)品形態(tài)上與本案，差異太大，沒有可比性名門華府項目，為3層商鋪，無論從體量上還是產(chǎn)品形態(tài)上都比較類似公寓項目中目前市場上在售的項目有世奧國貿(mào)，產(chǎn)品形態(tài)比較類似，具有可比性本案經(jīng)濟測算29預(yù)計2012年本案商業(yè)一樓售價約為：42314元/平米名門華府于2010年4-5月份銷售商鋪，商業(yè)一樓成交均價約為2.5萬/㎡經(jīng)濟測算因素區(qū)位規(guī)模人流交通總分產(chǎn)品拙劣系數(shù)均價項目35%15%20%30%名門華府68776.80.78

25000本案79998.31.0032051市場比較法趨勢分析法2010年零售業(yè)增長10.9%CPI增長率為3.6%未來綜合增長率為14.9%預(yù)計2011年本案商業(yè)一樓售價約為：36826元/平米預(yù)計2012年本案商業(yè)一樓售價約為：42314元/平米數(shù)據(jù)來自南陽市統(tǒng)計公報30預(yù)計2012年本案商業(yè)二樓的價格為23273元/平米

預(yù)計2012年本案商業(yè)三、四樓的價格為6347元/平米按照商業(yè)價值伴隨樓層遞減的規(guī)律商業(yè)二樓的價格約為一樓的50-60%之間商業(yè)三、四樓的價格約為一樓的10-20%之間預(yù)計2012年本案商業(yè)二樓的價格為23273元/平米預(yù)計2012年本案商業(yè)三、四樓的價格為6347元/平米經(jīng)濟測算31世奧國貿(mào)，公寓部分預(yù)計于近期開始銷售據(jù)現(xiàn)場置業(yè)顧問透露，公寓價格將為4500元左右經(jīng)濟測算因素區(qū)位配套規(guī)模交通總分產(chǎn)品拙劣系數(shù)均價項目35%15%20%30%世奧國貿(mào)89888.150.98

4500本案88898.31.004583

2010年臥龍區(qū)住宅成交備案均價2562.42元/㎡

2011年截止目前住宅備案均價為2743.63元/㎡年漲幅7%2010年CPI增長率為3.6%市場比較法趨勢分析法

預(yù)計2012年本案公寓售價可達到5087元/平米未來綜合增長率為11%32備注其中商業(yè)三四層商業(yè)價值比較小，接近公寓的售價同時三四層銷售比較困難可以考慮三四層部分長期持有2012年預(yù)計價格

（元/㎡）方案一方案二面積

（㎡）總銷售額

（元）面積

（㎡）總銷售額

（元）公寓50873415517374648553082270028134商業(yè)三四層6