利和廣場(chǎng)調(diào)研分析及調(diào)整策略目錄一、區(qū)位情況分析二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析三、利和廣場(chǎng)概述四、SWOT分析五、調(diào)整策略一、區(qū)位情況分析

1中山市簡(jiǎn)述2中山市經(jīng)濟(jì)概況3石岐區(qū)經(jīng)濟(jì)概況1、中山市簡(jiǎn)介中山市廣東省轄地級(jí)市，是中國(guó)4個(gè)不設(shè)市轄區(qū)的地級(jí)市之一。位于珠江三角洲中部偏南的西、北江下游出海處，北接廣州市番禺區(qū)和佛山市順德區(qū)，西鄰江門(mén)市區(qū)、新會(huì)區(qū)和珠海市斗門(mén)區(qū)，東南連珠海市，東隔珠江口伶仃洋與深圳市和香港特別行政區(qū)相望?？?cè)丝?12.09萬(wàn)人（常普住）面積1783.67平方公里2、中山市經(jīng)濟(jì)情況2014年，中山市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)。初步核算，中山市生產(chǎn)總值2823億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)8.0%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值70.9億元，增長(zhǎng)1.7%；第二產(chǎn)業(yè)1559.9億元，增長(zhǎng)8.4%；第三產(chǎn)業(yè)1192.2億元，增長(zhǎng)7.8%。三次產(chǎn)業(yè)比重調(diào)整為2.5:55.3:42.2。3、石岐區(qū)經(jīng)濟(jì)概況作為中山市面積最小的鎮(zhèn)區(qū)，石岐區(qū)2014年在22.72平方公里的土地上，創(chuàng)造了160.3億元的GDP，經(jīng)濟(jì)密度高達(dá)7.06億元/平方公里，居全中山市第一位。人口：約25萬(wàn)（常普?。?/p>

二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1、大信新都匯a、大信新都匯簡(jiǎn)介b、大信新都匯主要品牌一覽c、大信新都匯業(yè)態(tài)分析d、大信新都匯優(yōu)勢(shì)分析e、大信新都匯劣勢(shì)分析2、益華百貨a、益華百貨簡(jiǎn)介b、益華百貨主要品牌一覽c、益華百貨業(yè)態(tài)分析d、益華百貨優(yōu)勢(shì)分析e、益華百貨劣勢(shì)分析a、大信新都匯簡(jiǎn)介石岐·大信新都匯一期總建筑面積23萬(wàn)㎡，包括200多戶住宅、120000㎡的商業(yè)廣場(chǎng)和一條長(zhǎng)700m、建筑面積達(dá)30000多㎡的商業(yè)街，2004年3月建成開(kāi)業(yè)。二期位于一期的南側(cè)，占地2萬(wàn)多㎡，將建成一個(gè)地下3層停車(chē)場(chǎng)，地面5層購(gòu)物中心裙樓、一座50層高寫(xiě)字樓、酒店和4個(gè)30層的公寓塔樓。建成后的大信新都匯二期將連接一期，形成一個(gè)近50萬(wàn)㎡集合購(gòu)物中心、商業(yè)街、寫(xiě)字樓、酒店、公寓、住宅為一體的中山最大的城市綜合體。b、大信新都匯主要品牌一覽1F主要品牌：肯德基、麥當(dāng)勞、王子飯店、國(guó)美、屈臣氏、優(yōu)越城百貨2F主要品牌：許留山、太平洋咖啡3F主要品牌：megafun兒童樂(lè)園4F主要品牌：簡(jiǎn)愛(ài)家居5F主要品牌：簡(jiǎn)愛(ài)家居、TOPPARTYKTV優(yōu)越城百貨主要品牌：百家好、衣戀、綾致系列、埃斯普利特、艾格、小熊維尼、百麗系列等c、大信新都匯業(yè)業(yè)態(tài)分析大信新都匯開(kāi)業(yè)時(shí)間為2005年6月，在眾多具有影響力的商業(yè)中是經(jīng)營(yíng)時(shí)間最長(zhǎng)的，其擁有主力店大潤(rùn)發(fā)超市、優(yōu)越城百貨、國(guó)美電器、簡(jiǎn)愛(ài)家居城等。服裝零售主要集中在優(yōu)越城百貨，級(jí)次中上；餐飲業(yè)態(tài)面積很小，除麥當(dāng)勞肯德基，連鎖餐飲王子飯店外，基本都是小吃。其中，大信綜合體本身品牌級(jí)次一般，目標(biāo)客群定位為中低端客群；但優(yōu)越城百貨及簡(jiǎn)愛(ài)家居品質(zhì)較高，品牌級(jí)次較好，目標(biāo)客群定位中偏高端。d、大信新都匯優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：a、客流穩(wěn)定：經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的培育期，大信新都匯客流旺盛，擁有一批穩(wěn)定忠實(shí)的客流b、客群定位效果顯著：綜合體內(nèi)與室外商業(yè)街定位中低端客群，依靠?jī)?yōu)越城百貨、簡(jiǎn)愛(ài)家居及部分餐飲品牌吸引中偏高端客群。盡可能的留住附近商圈內(nèi)的居民。C：本地項(xiàng)目、深入人心：作為本土項(xiàng)目，旗下所有產(chǎn)品幾乎落在中山，其中商業(yè)項(xiàng)目在建及在營(yíng)的就有8個(gè)，品牌形象深入中山人心中。d：優(yōu)越城百貨品牌級(jí)次較好，眾多的優(yōu)秀品牌能夠彌補(bǔ)大信本身的不足、基本能夠滿足中端客群對(duì)服裝零售的需求。e、大信新都匯劣勢(shì)分析劣勢(shì)：a、設(shè)計(jì)落后：大信開(kāi)業(yè)至今已接近10年，設(shè)計(jì)已然無(wú)法跟上商業(yè)發(fā)展的大流，工程條件的限制使其餐飲業(yè)態(tài)難以發(fā)展加強(qiáng)b、業(yè)態(tài)布局不合理：不難看出，大信也是在求變的，從部分體驗(yàn)業(yè)態(tài)的進(jìn)駐就能看出。但設(shè)計(jì)及工程條件的限制致使調(diào)整變的非常難以繼續(xù)。所以，今天的大信餐飲業(yè)態(tài)太少，雜牌多，業(yè)態(tài)布局凌亂。a、益華百貨簡(jiǎn)介益華百貨控股有限公司成立于1995年5月21日，總部設(shè)在廣東省中山市，經(jīng)營(yíng)面積近5萬(wàn)平方米。2013年12月于香港聯(lián)交所主板上市（02213.HK）[1]

，是一家集百貨、電器、超市、家居四大業(yè)態(tài)于一體的大型現(xiàn)代商業(yè)企業(yè)。b、益華百貨主要品牌一覽1F主要品牌：歌力思、瑪絲菲爾、芙麗芙麗、屈臣氏2F主要品牌：敦奴、ELLE、衣戀、小熊維尼、G20003F主要品牌：馬克華菲、杰克瓊斯4F主要品牌：富安娜、耐克、阿迪達(dá)斯主力店：金華KTV、四海家電、樂(lè)家超市等c、益華百貨業(yè)態(tài)分布益華百貨共分為兩幢，一幢為百貨、另一幢為主力、次主力店，餐飲，KTV，電器城，奧特萊斯等業(yè)種組成；百貨中1F主要是黃金珠寶、鞋類(lèi)、化妝品、精品女裝等；2F主要以女裝為主（少女、淑女、大淑裝），輔以?xún)?nèi)衣、配飾；3F主要以男裝、休閑為主，輔以戶外；4F主要以床用、童裝及運(yùn)動(dòng)為主，輔以少量餐飲；5F主要為兒童樂(lè)園部分次主力店、中型店等。c、益華百貨業(yè)態(tài)分析從業(yè)態(tài)布局來(lái)看，比較傳統(tǒng)，依然是老百貨的規(guī)劃，亮點(diǎn)還是在于它的品牌，女裝中有敦奴，ELLE，衣戀、歐時(shí)力等影響大的品牌，對(duì)于青睞百貨的女士有著足夠的吸引力；男裝品牌級(jí)次一般，主要還是國(guó)內(nèi)的大眾品牌，如金利來(lái)、雅戈?duì)柕龋贿\(yùn)動(dòng)中規(guī)中矩，由nike、adidas鎮(zhèn)場(chǎng)；休閑也是一般商業(yè)中的標(biāo)配，杰克瓊斯、馬克華菲等；鞋類(lèi)中有百麗旗下6個(gè)品牌的集合店，較為亮眼。c、益華百貨主力店及餐飲，配套業(yè)態(tài)分析益華百貨的主力店中KTV經(jīng)營(yíng)情況較好，這也是占了利和廣場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，門(mén)開(kāi)在一樓，面積也超過(guò)博樂(lè)菲將近一倍，有80多個(gè)房間，目標(biāo)客群中低端，品質(zhì)一般；餐飲業(yè)態(tài)較小，也沒(méi)有什么特色，甚至出現(xiàn)了歇業(yè)的現(xiàn)象，可見(jiàn)經(jīng)營(yíng)情況不佳、d、益華百貨優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：1、開(kāi)業(yè)時(shí)間早（1995年5月），至今已經(jīng)營(yíng)近20年，品牌影響力在石岐來(lái)說(shuō)是比較好的、有一定的忠實(shí)客群。2、經(jīng)過(guò)20年的經(jīng)營(yíng)、多次調(diào)整品牌過(guò)后，整體的品牌級(jí)次與客群定位相對(duì)會(huì)比較精準(zhǔn)，擁有眾多的優(yōu)秀品牌，這點(diǎn)也是益華百貨最大優(yōu)勢(shì)。e、益華百貨劣勢(shì)分析劣勢(shì)：1、由于硬件改造的難度非常大，陳舊的物業(yè)條件是束縛益華突破的瓶頸，其調(diào)整的難度非常高，主要來(lái)源于硬件改造巨大投入。盡管品牌優(yōu)質(zhì)，但狹窄的過(guò)道仍然給不了客戶最好的購(gòu)物體驗(yàn)。2、主力（含次主力店）及餐飲、配套業(yè)態(tài)品質(zhì)堪憂，一部分商戶形象差、經(jīng)營(yíng)能力弱，甚至有歇業(yè)的現(xiàn)象出現(xiàn)。三、利和廣場(chǎng)概述2012年4月28日，中山利和廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，這些國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名品牌也首次進(jìn)入中山市場(chǎng)，與市民見(jiàn)面。此外，中山利和廣場(chǎng)創(chuàng)了中山多個(gè)第一——209米第一高的雙子塔、中山首個(gè)空中直升機(jī)停機(jī)坪、中山首個(gè)空中泳池等。引入了世界快消費(fèi)服裝巨頭H&M、全球服裝零售業(yè)巨頭優(yōu)衣庫(kù)、希爾頓酒店、blt精品超市等一線乃至國(guó)際一線品牌。利和廣場(chǎng)整體建筑由兩棟55層塔樓組成，呈“雙子星”形狀。2012年，東塔樓獲市政府批準(zhǔn)，命名為中山國(guó)際金融中心(五A甲級(jí)寫(xiě)字樓)，西塔為五星級(jí)利和希爾頓酒店，項(xiàng)目高度為209米，號(hào)稱(chēng)珠江西岸最高地標(biāo)，樓層為利和廣場(chǎng)60層，希爾頓酒店60層。利和廣場(chǎng)主要品牌一覽1F主要品牌：H&M、優(yōu)衣庫(kù)、阿索比亞、MANGO2F主要品牌：拉夏貝爾、優(yōu)衣庫(kù)3F主要品牌：順電、莫莉幻想4F主要品牌：探險(xiǎn)陽(yáng)光樂(lè)園、博克菲5F主要品牌：橙天嘉禾、山東老家廣場(chǎng)品牌級(jí)次一覽A類(lèi)：希爾頓酒店、blt超市、H&M、優(yōu)衣庫(kù)、阿索比亞、熱風(fēng)、阿迪、耐克、星巴克、貓屎咖啡、太平洋咖啡B類(lèi)：橙天嘉禾、順電、阿瑪詩(shī)、inthebox、拉夏貝爾、柒牌、FILA、VANS、卡丹奴、匡威、李寧、NEO、丑丑、哇喔哇喔、今生寶貝、安踏童裝、七波輝、T100KIDS、迪士尼、時(shí)間廊、眼鏡88、寶島眼鏡、周大福、六福珠寶、戈樂(lè)迪、sasa、千色店、毛家飯店、黃記煌、萬(wàn)歲、禾綠、漢堡王、月影、漢堡王、九毛九、蒙自源、千味涮、大家樂(lè)、采蝶軒、滿記甜品、美聯(lián)英語(yǔ)、艾格、ME&CITY、ON&ON、GXG、卡天尼、三星、恒信眾達(dá)、設(shè)鄉(xiāng)味、瓷面、新粵穆斯林餐廳、黃記煌C類(lèi)：珂萊蒂爾、卡索、瑪詩(shī)可、KOREABEAUTYSHOP、2%percent、廣弘服飾、歐思卡、大小愛(ài)、茜施爾、時(shí)尚印記、孤品、金蝶茜妮、森巴子琪、情侶動(dòng)車(chē)、巧合、百絲、卓多姿、雅軒菲格、BANANABABY、ELOZAC、木子屋、內(nèi)優(yōu)堂、保利發(fā)、度比古卡、迪風(fēng)度、漢崇、李小龍、小天地、江博士、早晨童鞋、BIZOUBEBE、基爾貝納、凡賽瑞爾、卡駱馳、煙斗、凱迪保羅、袋鼠、嬉皮氏、阿倫大衛(wèi)、快樂(lè)瑪麗、天布、曼谷包、裕家福珠寶、戀物雜貨、艾翠美、繽紛晶石緣、精世家、JUSTUS、晶石靈、通瓷、樂(lè)活、澳嘉休閑體驗(yàn)館、海馬床品、傲勝、喜特立名品家居館、凈水專(zhuān)家、彩豐行、TIKA、初沫手工皂、嬌莉芙、O.P.I美甲、豪門(mén)美發(fā)、仙妮蕾德、高德模型、創(chuàng)E品味、智樂(lè)、舒寵軟體公仔、樂(lè)淘坊、川湘居、黃師傅點(diǎn)心小館、羊家樓火鍋、妙香居、拉丁餐廳、大禾壽司、碧華麗、表哥茶餐廳、么么茶、意粉屋、漁鄉(xiāng)米坊、隆都人家、士多啤梨、甜言蜜語(yǔ)、酷石客、萬(wàn)生食品商行、四、利和廣場(chǎng)SWOT分析優(yōu)勢(shì)：1、先進(jìn)的商業(yè)模式——體量大，業(yè)態(tài)全，物業(yè)條件優(yōu)秀，能夠滿足客戶的一站式“吃喝玩樂(lè)購(gòu)”需求。2、利和廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)已逾3年，在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄓ绊懥?，擁有一部分穩(wěn)定客群。3、除服裝零售業(yè)態(tài)外，其余業(yè)態(tài)（含主力、次主力店）品質(zhì)遠(yuǎn)超益華。四、利和廣場(chǎng)SWOT分析劣勢(shì)：1、雖為“商業(yè)綜合體”確做出了“百貨”的感覺(jué)，業(yè)態(tài)布局有問(wèn)題。2、雖有國(guó)際一線鎮(zhèn)場(chǎng)，但1F以上部分品牌級(jí)次一般，對(duì)客戶的吸引力不足。3、非品牌商戶（自營(yíng)）數(shù)量較多，且大部分形象差，經(jīng)營(yíng)能力弱。機(jī)會(huì)：1、相比益華，不論物業(yè)條件、體量都遠(yuǎn)勝于它，在業(yè)態(tài)豐富度及品牌級(jí)次有待提升的基礎(chǔ)上看，提升空間較大。2、開(kāi)業(yè)至今，已步入綜合體調(diào)整期，可調(diào)整掉形象差、經(jīng)營(yíng)不佳的商戶，填入更多優(yōu)秀品牌，以鞏固地位、提升租金物業(yè)費(fèi)收益。威脅：1、新興的商業(yè)項(xiàng)目較多，在石歧這個(gè)彈丸之地競(jìng)爭(zhēng)會(huì)變得更加激烈。2、由于益華距離利和廣場(chǎng)咫尺之遙，益華現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)品牌，會(huì)由于品牌商的保護(hù)政策讓利和廣場(chǎng)引進(jìn)的可能性非常低。五、調(diào)整策略1、需要把控的宏觀策略2、策略擬定3、策略施行方案4、業(yè)態(tài)規(guī)劃擬定5、品牌調(diào)整1、需要把控的宏觀策略宏觀問(wèn)題：周邊居民區(qū)較多，但這部分客群并沒(méi)有有效的被吸收。策略：優(yōu)化自身兒童業(yè)態(tài)；增加家庭型消費(fèi)產(chǎn)品。宏觀問(wèn)題：應(yīng)對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手益華百貨的策略不明確。策略：更加精準(zhǔn)的業(yè)態(tài)定位；加大體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比；豐富業(yè)種；突出自身主題。2、策略擬定根據(jù)SWOT分析及宏觀問(wèn)題研究制定調(diào)整策略如下：1、加大體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比2、豐富各業(yè)態(tài)業(yè)種3、突出青年時(shí)尚主題4、增加家庭型消費(fèi)產(chǎn)品5、提升整體品牌級(jí)次6、部分樓層布局需重新調(diào)整，盡量保證一個(gè)業(yè)種能夠成區(qū)6、引進(jìn)知名度高的、影響力大的連鎖品牌7、餐飲業(yè)態(tài)部分業(yè)種過(guò)多，且