廣西舊房改造項(xiàng)目代建方案為貫徹落實(shí)《廣西壯族自治區(qū)危舊房改住房改造暫行辦法》（桂政發(fā)〔2009〕16號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《暫行辦法》）精神，加快推進(jìn)我區(qū)危舊房改住房改造工作，著力解決影響危舊房改住房改造工作推進(jìn)的主要問(wèn)題，制定《廣西壯族自治區(qū)危舊房改住房改造補(bǔ)充規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《補(bǔ)充規(guī)定》），現(xiàn)作政策解讀說(shuō)明如下：一、《補(bǔ)充規(guī)定》制定的背景和必要性《暫行辦法》印發(fā)實(shí)施以來(lái)，全區(qū)各地積極開(kāi)展危舊房改住房改造工作，對(duì)消除房屋安全隱患、改善居民住房條件、解決職工群眾住房困難、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展發(fā)揮了積極作用。但《暫行辦法》在具體實(shí)施過(guò)程中遇到一些亟需明確和解決的問(wèn)題，有必要出臺(tái)相關(guān)補(bǔ)充規(guī)定，進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范危舊房改住房改造管理，促進(jìn)全區(qū)危舊房改住房改造工作有序開(kāi)展。據(jù)測(cè)算，在全區(qū)已出售的7000萬(wàn)平方米房改住房中，至少有1000萬(wàn)平方米（含大板房屋近300萬(wàn)平方米）目前已成為危房，如實(shí)施拆除改造，可拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資約1000多億元。各地各單位在實(shí)施危舊房改住房改造過(guò)程中，遇到了以下突出問(wèn)題：一是部分改造項(xiàng)目由于住戶(hù)提出不合理要求，導(dǎo)致拆遷安置難以開(kāi)展，影響到改造項(xiàng)目的實(shí)施和開(kāi)工建設(shè)；二是改造項(xiàng)目前期需要支付拆遷安置費(fèi)用、土地出讓金、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)等，建設(shè)單位或代建單位墊付資金壓力較大，影響項(xiàng)目的順利推進(jìn)；三是改造項(xiàng)目按照規(guī)劃要求配建商業(yè)設(shè)施的處置產(chǎn)權(quán)登記、項(xiàng)目土地用途的認(rèn)定以及出讓手續(xù)的辦理未能妥善解決。因此，亟需出臺(tái)補(bǔ)充規(guī)定，解決《暫行辦法》實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題，完善相關(guān)政策規(guī)定。二、政策制定的文件依據(jù)（―）《廣西壯族自治區(qū)危舊房改住房改造暫行辦法》（桂政發(fā)〔2009〕16號(hào)）；（二）《廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳關(guān)于加快實(shí)施大板結(jié)構(gòu)住房改造工作的意見(jiàn)》（桂政辦發(fā)〔2011〕75號(hào)）；（三）《自治區(qū)房委會(huì)關(guān)于印發(fā)廣西壯族自治區(qū)危舊房改住房改造項(xiàng)目審批和住房供應(yīng)辦法的通知》（桂房改〔2009〕6號(hào)）；（四）《關(guān)于嚴(yán)明危舊房改住房改造工作紀(jì)律的通知》（桂紀(jì)發(fā)〔2010〕27號(hào)）；（五）《關(guān)于做好危舊房改住房改造非還建住房供應(yīng)管理工作的通知》（桂房改〔2012〕61號(hào)）；（六）《關(guān)于明確危舊房改住房改造有關(guān)問(wèn)題處理意見(jiàn)的補(bǔ)充通知》（桂房改〔2012〕62號(hào)）；（七）《關(guān)于危舊房改住房改造項(xiàng)目按照大板結(jié)構(gòu)住房改造政策配建商業(yè)設(shè)施問(wèn)題的復(fù)函》（桂房改函〔2013〕29號(hào)）；（八）《關(guān)于印發(fā)〈廣西2013-2017年棚戶(hù)區(qū)（危舊房）改造實(shí)施方案〉的通知》（桂保障〔2014〕1號(hào)）；（九）關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)危舊房改住房改造管理工作的通知》桂房改辦〔2015〕50號(hào)）。三、主要內(nèi)容解讀《補(bǔ)充規(guī)定》主要包括以下八個(gè)方面內(nèi)容：（一）加快啟動(dòng)危舊房改住房改造。主要明確對(duì)不同結(jié)構(gòu)類(lèi)型的住房取得相應(yīng)住房產(chǎn)權(quán)人同意改造的，可批復(fù)實(shí)施危舊房改住房改造。即：大板結(jié)構(gòu)住房有三分之二及以上住房產(chǎn)權(quán)人同意改造的;經(jīng)鑒定為危房的磚混結(jié)構(gòu)預(yù)制空心樓板住房有三分之二及以上住房產(chǎn)權(quán)人同意改造的；上述1、2情形以外的其他危舊房改住房有95%及以上住房產(chǎn)權(quán)人同意改造的。同時(shí)對(duì)如何破解拆遷難在政策上給予了相應(yīng)的支持，明確經(jīng)批準(zhǔn)實(shí)施的危舊房改住房改造項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與住房產(chǎn)權(quán)人簽訂改造補(bǔ)償安置協(xié)議,如有個(gè)別住房產(chǎn)權(quán)人未簽訂改造補(bǔ)償安置協(xié)議的，可采取先易后難，分期或分片實(shí)施的方式推進(jìn)改造工作。對(duì)個(gè)別無(wú)理取鬧、漫天要價(jià)、拒不搬遷，侵害絕大多數(shù)住戶(hù)居住安全權(quán)益，影響項(xiàng)目改造的住房產(chǎn)權(quán)人，建設(shè)單位可將有關(guān)情況抄送其所在單位及相關(guān)部門(mén)，共同研究措施解決項(xiàng)目拆遷難的問(wèn)題，有關(guān)單位應(yīng)積極配合。（二）合理規(guī)劃利用土地。一是明確加大對(duì)危舊房改住房改造項(xiàng)目的支持力度，科學(xué)規(guī)劃，合理確定危舊房改住房改造區(qū)域的相關(guān)規(guī)劃控制指標(biāo)和管控要求。二是明確《土地使用權(quán)證》登記宗地用途為住宅用地和其他用地（含辦公、科研、教育、倉(cāng)儲(chǔ)等用地）的，或者《土地使用權(quán)證》登記宗地用途為其他用地但宗地范圍內(nèi)已有經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的職工住宅等情形的處理辦法。三是明確了相鄰單位聯(lián)合改造以及土地置換使用的原則。（三）嚴(yán)格土地出讓管理。一是明確辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可、建設(shè)工程施工許可等相關(guān)報(bào)建手續(xù)和補(bǔ)辦土地協(xié)議出讓手續(xù)的要求。為妥善解決歷史遺留問(wèn)題,針對(duì)未能按土地出讓合同履約的部分危舊房改住房改造項(xiàng)目，建議解除合同，待條件成熟后再辦理土地出讓手續(xù)，即根據(jù)建設(shè)單位要求解約的申請(qǐng)，國(guó)土資源主管部門(mén)可依法解除原簽訂的出讓合同，撤銷(xiāo)原補(bǔ)辦出讓的審批文件。該方案的優(yōu)點(diǎn)是通過(guò)雙方協(xié)商解除合同的方式，妥善解決部分項(xiàng)目違約金過(guò)高的問(wèn)題。待條件成熟后，建設(shè)單位再申請(qǐng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)。二是明確地價(jià)款的評(píng)估時(shí)點(diǎn)。本著尊重歷史的原則，分類(lèi)明確危舊房改住房改造項(xiàng)目補(bǔ)辦土地出讓評(píng)估時(shí)點(diǎn)。在本《補(bǔ)充規(guī)定》印發(fā)前已經(jīng)獲得房改部門(mén)批復(fù)的危舊房改住房改造項(xiàng)目，以規(guī)劃部門(mén)審批規(guī)劃總平面布置圖的時(shí)間作為地價(jià)款的評(píng)估時(shí)點(diǎn)。在本《補(bǔ)充規(guī)定》印發(fā)后獲得房改部門(mén)批復(fù)的危舊房改住房改造項(xiàng)目，在辦理協(xié)議出讓手續(xù)時(shí)，以自然資源主管部門(mén)依法受理補(bǔ)繳地價(jià)款申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)作為地價(jià)款的評(píng)估時(shí)點(diǎn)。規(guī)劃部門(mén)在審批規(guī)劃總平面布置圖時(shí)，需明確項(xiàng)目用地改造前的規(guī)劃條件。（四）明確相關(guān)支持政策。一是明確第三方監(jiān)管資金繳存的方法，明確經(jīng)擬改造危舊住房產(chǎn)權(quán)人同意，建設(shè)單位或者代建單位可免繳第三方監(jiān)管資金。二是明確危舊房改住房改造項(xiàng)目還建住房可申請(qǐng)納入棚戶(hù)區(qū)改造年度計(jì)劃，享受城市棚戶(hù)區(qū)改造的優(yōu)惠政策。三是明確項(xiàng)目配建商業(yè)用房的比例、銷(xiāo)售辦法、收益處置以及產(chǎn)權(quán)登記等內(nèi)容。四是明確還建住房的還建比例和“拆一還一”的原則。五是明確車(chē)位或車(chē)庫(kù)的銷(xiāo)售和出租原則。六是明確對(duì)項(xiàng)目代建單位、施工單位招投標(biāo)的要求。七是明確擬改造住房擴(kuò)建面積的處置辦法。（五）加觀(guān)非還■住房供應(yīng)監(jiān)管。一是明確非還建住房的供應(yīng)和調(diào)劑順序。二是明確符合條件的家庭只能購(gòu)買(mǎi)一套非還建住房。已購(gòu)買(mǎi)非還建住房的家庭，視為已享受過(guò)政策性住房，不得再購(gòu)買(mǎi)單位公有住房、集資建房和市場(chǎng)運(yùn)作方式建設(shè)住房。三是明確符合購(gòu)房條件的職工在交納購(gòu)房款或取得《非還建住房準(zhǔn)購(gòu)證》后去世的，其合法繼承人可繼承參加建房。四是對(duì)非還建住房供應(yīng)的審核、公示、錄入信息、確認(rèn)等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行明確規(guī)定，預(yù)防發(fā)生新的違規(guī)多占住房現(xiàn)象。五是明確對(duì)騙購(gòu)非還建住房行為的處置方式。（六）做好耳非還■住房面積價(jià)格審核。一是明確由建設(shè)單位委托有資質(zhì)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)，確定項(xiàng)目總成本及非還建住房面積價(jià)格/審計(jì)結(jié)果由建設(shè)單位進(jìn)行公示并負(fù)責(zé)相關(guān)解釋工作。二是明確原房改住房建筑面積未達(dá)標(biāo)且未參加過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作建設(shè)住房的職工家庭，符合規(guī)定的可購(gòu)買(mǎi)一套非還建住房，但在對(duì)其未達(dá)標(biāo)的房改住房進(jìn)行改造時(shí)，原則上應(yīng)對(duì)改造的住房進(jìn)行貨幣補(bǔ)償；如果實(shí)行住房產(chǎn)權(quán)置換的，還建住房的建筑面積超過(guò)產(chǎn)權(quán)置換面積的部分，按照項(xiàng)目取得《建筑工程施工許可證》時(shí)同類(lèi)地段普通商品住房?jī)r(jià)格收取差價(jià)款。（七）規(guī)范還建公有住房岀售管理。明確還建的公有住房經(jīng)主管部門(mén)同意并報(bào)財(cái)政部門(mén)或國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn),可按照非還建住房面積價(jià)格出售給本單位符合購(gòu)買(mǎi)公有住房條件的職工。（八）調(diào)整危舊房改住房改造方式。明確全區(qū)危舊房改住房改造只審批以限價(jià)住房方式進(jìn)行改造的項(xiàng)目，亭止審批參照全額集資建房方式或參照經(jīng)濟(jì)適用住房方式進(jìn)行改造的項(xiàng)目。（一）促進(jìn)項(xiàng)目加快改造方面的舉措?！稌盒修k法》規(guī)定需要100%的住房產(chǎn)權(quán)人同意才能批準(zhǔn)進(jìn)行改造，因此容易出現(xiàn)由于個(gè)別住戶(hù)不同意改造，導(dǎo)致項(xiàng)目擱淺的問(wèn)題?！堆a(bǔ)充規(guī)定》明確，大板結(jié)構(gòu)住房有三分之二及以上住房產(chǎn)權(quán)人同意改造的;經(jīng)鑒定為危房的磚混結(jié)構(gòu)預(yù)制空心樓板住房有三分之二及以上住房產(chǎn)權(quán)人同意改造的；上述1、2情形以外的其他危舊房改住房有95%及以上住房產(chǎn)權(quán)人同意改造的；均可批準(zhǔn)實(shí)施危舊房改住房改造。（二）降低非還建住房成本方面的舉措?！堆a(bǔ)充規(guī)定》明確，“在符合城市總體規(guī)劃的前提下，危舊房改住房改造項(xiàng)目可按項(xiàng)目新建住房總建筑面積5%左右的比例配建商業(yè)設(shè)施，條件允許的可以適當(dāng)提高比例，旦最大不得超過(guò)10%。建設(shè)單位可將配建的商業(yè)設(shè)施向個(gè)人或單位公開(kāi)出售，在同等價(jià)位情況下可優(yōu)先向代建單位出售，憑供應(yīng)合同（協(xié)議）和當(dāng)?shù)胤扛牟块T(mén)出具的商業(yè)設(shè)施供應(yīng)名單確認(rèn)函等材料，衣法繳納土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，參照非還建住房辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。配建商業(yè)設(shè)施處置所得的收益用于沖減改造項(xiàng)目的成本費(fèi)用”。（三）破解項(xiàng)目建設(shè)資金難點(diǎn)方面的舉措?！堆a(bǔ)充規(guī)定》明確，一是經(jīng)全體房改住房產(chǎn)權(quán)人同意，建設(shè)單位或者代建單位可免繳第三方監(jiān)管資金；如需繳存第三方監(jiān)管資金的，可以使用銀行保函代替；涉及改造的危舊公有房屋，經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)單位同意，可不繳存第三方監(jiān)管資金。二是針對(duì)未能按土地出讓合同履約的部分危舊房改住房改造項(xiàng)目，明確可以解除合同，待條件成熟后再辦理土地出讓手續(xù)，以利于解決部分項(xiàng)目違約金過(guò)高的問(wèn)題，待條件成熟后，建設(shè)單位可再申請(qǐng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)。三是允許危舊房改住房改造用地可分期繳納土地出讓價(jià)款。（四）進(jìn)一步明確解決職工住房困難方面的舉措?！堆a(bǔ)充規(guī)定》明確，改造項(xiàng)目非還建住房在滿(mǎn)足本單位符合條件的職工家庭購(gòu)買(mǎi)需求后，建設(shè)單位可將剩余房源優(yōu)先向同城本級(jí)本系統(tǒng)單位