蘇寧環(huán)球名都匯項目營銷策略總綱以“城市”之名，營銷突破報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>開發(fā)商目標(biāo)解讀>>本體分析>>市場及客戶洞察>>核心問題界定及戰(zhàn)略導(dǎo)出>>策略分解>>附件整盤實收均價不低于15000元/平米！住宅：分兩批入市，上半年實現(xiàn)去化80%，2011年售罄，均價實現(xiàn)1.45-1.5萬酒店公寓：上半年入市，年內(nèi)去化80%目標(biāo)商鋪：根據(jù)住宅及酒店公寓去化情況選擇入市時機(jī)，爭取第四季度入市本案目標(biāo)2011.3住宅入市2011.12開發(fā)商目標(biāo)上半年酒店公寓入市商鋪選擇時機(jī)入市目標(biāo)一：住宅產(chǎn)品實現(xiàn)曉莊片區(qū)價值標(biāo)桿目標(biāo)分解目標(biāo)三：推售上實現(xiàn)三條產(chǎn)品線分批成功入市目標(biāo)二：住宅、酒店公寓熱銷為商鋪銷售造勢目標(biāo)解讀產(chǎn)品解讀：商鋪、住宅、酒店公寓從產(chǎn)品溢價能力上依次遞減，住宅的量和價的實現(xiàn)，將為商業(yè)產(chǎn)品銷售奠定基礎(chǔ)價格解讀：相對于同片區(qū)13000-14000的單價水平，意味著住宅產(chǎn)品需實現(xiàn)5%左右的溢價速度解讀：住宅需實現(xiàn)月均約85套的去化速度住宅產(chǎn)品在整盤目標(biāo)的實現(xiàn)上起著支撐和領(lǐng)航的作用！報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>開發(fā)商目標(biāo)解讀>>本體分析>>市場及客戶洞察>>核心問題界定及戰(zhàn)略導(dǎo)出>>策略分解>>附件本體分析——總體規(guī)劃獨立住宅社區(qū)+集中式商業(yè)街區(qū)的特色規(guī)劃，總規(guī)模約8萬㎡，其功能類似“城市綜合體”，有利于提升項目整體價值。項目地塊總經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（包括住宅和商業(yè)地塊）：總用地面積：37762.35㎡總建筑面積：82275.98㎡住宅地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積：21442.35㎡總建面：47314㎡——

住宅面積：36447㎡

商業(yè)面積：2668㎡

地下建筑面積：10866㎡容積率：1.7綠地率：35.1%建筑密度：25%總戶數(shù)：330戶商業(yè)地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積：16320.3㎡總建筑面積：34961.98㎡——容積率：1.48綠化面積：3703.16如果商業(yè)、住宅兩個地塊獨立，分別與其他項目競爭時，在規(guī)模上處于弱勢地位。將商業(yè)、住宅合為整體看待時，在整體規(guī)劃和規(guī)模上均具備一定競爭優(yōu)勢。建筑外立面視覺品質(zhì)感強(qiáng)；戶型面積搭配梯度合理；空間緊湊，設(shè)計合理，功能齊備。戶型亮點突出：戶型緊湊，功能全面，便于總價控制飄窗、部分入戶花園等贈送面積較實用、提升附加值100%一梯兩戶，南北通透、全明主力戶型為80㎡兩房、100㎡三房一衛(wèi)，易于總價控制，滿足剛需客戶、首次改善客戶需求本體分析——住宅產(chǎn)品本體分析——商業(yè)產(chǎn)品1342一到二層ABC主力店分布小鋪分布·西側(cè)共9家主力店（調(diào)整后），總面積約2300㎡；

·A棟兩條小鋪共45間，總面積約4800㎡，單鋪面積

為90-93㎡，上下二層；

·B棟共有7間2層大鋪，面積從155-380㎡不等，另有

14間一層小鋪，總約2200㎡；

·C棟規(guī)劃為中心超市，共1500㎡

·A、B、C棟三至五層為酒店公寓產(chǎn)品，共213套，主力面積段在26-44㎡，91間為4.8米挑高設(shè)計產(chǎn)品特點：

·圍合式布局商業(yè)廣場

·商業(yè)+酒店公寓=小型綜合體；

·小鋪為4米面寬、12米進(jìn)深，

寬深比為1：3的傳統(tǒng)比例，

4.8-5.2米挑高設(shè)計；

區(qū)域：主城價值洼地，區(qū)域形象及周邊環(huán)境有待提高項目周邊交通、配套成熟，具備“舊城改造”的利好，但目前區(qū)域形象及項目周邊環(huán)境仍然較差。1面積梯度迎合市場主流、戶型設(shè)計上契合宜居概念住宅：品質(zhì)外觀+市場熱銷戶型尺度+完美設(shè)計2本體分析小結(jié)利用自有商業(yè)配套打造項目城市綜合體形象整盤：純住宅+商業(yè)廣場的“綜合體”規(guī)劃2整合三條產(chǎn)品線，提升住宅產(chǎn)品的價值實現(xiàn)能力。報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>開發(fā)商目標(biāo)解讀>>本體分析>>市場及客戶洞察>>核心問題界定及戰(zhàn)略導(dǎo)出>>策略分解>>附件2011年調(diào)控政策的“靴子何時落下”直接關(guān)系項目的價格實現(xiàn)！4.15新政9.29新政2010年南京樓市歷經(jīng)兩次大的調(diào)控，政策反應(yīng)期客戶觀望情緒濃厚，市場降價求量，最高跌幅達(dá)到0.6%2011年宏觀經(jīng)濟(jì)大勢趨好，房地產(chǎn)調(diào)控籌碼增加，政府調(diào)控決心依舊強(qiáng)烈：信貸政策：CPI高企/持續(xù)加息/信貸規(guī)?？s小/按揭利率取消稅收方面：土地增值稅/營業(yè)稅/房產(chǎn)稅（重慶/上海已經(jīng)行動）限購令擴(kuò)大化：范圍擴(kuò)大宏觀分析：在政策趨緊形勢下，住宅市場呈現(xiàn)中央與地方、與整體經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期博弈形勢，今年第一季度受政策擠壓以及壓迫后的需求釋放刺激，成交量、價格有所上漲，預(yù)計近期仍存在需求的集中爆發(fā)。市場預(yù)期變化，傳統(tǒng)樓市淡季成交量大幅攀升。

主城區(qū)價值洼地，受軌道交通利好，區(qū)域市場升級在即；舊城改造啟動，將由“房荒”轉(zhuǎn)向供應(yīng)量“井噴”2007-2010老工業(yè)區(qū)的靜默城北在老南京人的印象里就是一個工業(yè)區(qū)發(fā)展自成一體，人氣旺盛，邁皋橋就是城北一帶的“小新街口”，交通發(fā)達(dá)，生活配套齊全

“幾乎每走一站路，就可以看到蘇果超市，每走2到3站，就有一近千平方的大菜場”地鐵，邁皋橋的分水嶺2005年南京地鐵一號線開通使用，底站為邁皋橋，城北迅速躥紅，沿線房價迅速飆升。林景瑞園：2006年至2007年漲幅最快地鐵給城北樓市帶來的巨大機(jī)遇，使這一帶樓盤開發(fā)迅速展開漸成氣候，主城新興的樓市熱門中電頤和家園、大地伊麗亞特灣、左右陽光等一批中高端住宅相繼入市，邁皋橋成為主城新興的樓市熱門區(qū)域。轉(zhuǎn)機(jī)2002年7月，南京市政府《幕燕風(fēng)景名勝區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃》出臺污染較重的企業(yè)搬遷后，騰出來的地塊將全部用于房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)的地有了，環(huán)境也改善了，城北獲得了難得的發(fā)展機(jī)會。

城北崛起之路200020022005特殊的區(qū)域背景造就了新政后不同的市場氛圍2011？地址：邁皋橋華電路1號建筑面積：約80萬平方米，三期9.5萬平容積率：1.7

近期動作：最近一次開盤時間為2010年10月30日，當(dāng)時均價為14500元/㎡，截止到12月31日去化率為97%?，F(xiàn)尾房在售。中電頤和家園：邁皋橋區(qū)域價值引領(lǐng)者，體量大，銷售周期長，區(qū)域認(rèn)可度較高。其推售節(jié)奏動向?qū)Ρ卷椖咳胧袝r機(jī)和入市價格有著較大影響?！俺侵邪偃f平米人文居庭”推廣訴求：“相和于城市，又不同于城市

”地址：棲霞區(qū)和燕路329號建筑面積：約23.8萬方容積率：1.7

近期動作：大地7月23日開盤后分四批加推，價格呈直線上升；11月底直降1000元/平米引發(fā)市場關(guān)注，現(xiàn)尾房在售。大地現(xiàn)小高層產(chǎn)品已基本售完，高層售價為13900元/平米大地亞特灣：距離本項目最近的一個在售樓盤。以城北大盤、戶型、1號線為核心賣點。2011年將推出花園洋房產(chǎn)品，與本項目無直接競爭，但其客群以及各產(chǎn)品線去化情況有較強(qiáng)借鑒意義。推廣訴求：“創(chuàng)城北最好的精品居住社區(qū)”“曉莊成熟生活配套+地鐵輻射”已基本售完，5月將推出花園洋房地址：邁皋橋邁化路建筑面積：5.4萬方容積率：1.7

近期動作：1月8日推出182套房源，主力為90-139平米三房、四房；開盤當(dāng)天實現(xiàn)價格15100-15200元/平米，實現(xiàn)去化91%；預(yù)計春節(jié)后將加推1棟樓左右陽光：本次開盤將邁皋橋片區(qū)的標(biāo)桿價格提升了約600-800元/平米，其市場反應(yīng)情況對整個邁皋橋市場價格水平形成了沖擊，本項目入市定位將重點參考其此次市場表現(xiàn)。推廣訴求：“地鐵上的陽光社區(qū)

”片區(qū)內(nèi)最便利的交通、最繁華的區(qū)域地址：棲霞區(qū)棲霞大道與和燕路交匯處建筑面積：15萬㎡物業(yè)類型：酒店公寓，挑高辦公公寓：13500元/平，Loft：14600元/平供應(yīng)情況：10月30日項目首次開盤，全部房源一次性推出，共計934套。目前已售出493套，去化率為54%。其中酒店公寓去化率只有31%，而挑高LOFT去化率高達(dá)82%曉莊國際廣場：定位為曉莊片區(qū)CBD，以LOFT挑高戶型，雙地鐵、曉莊商業(yè)中心為核心賣點，住宅客群與本項目無重疊，但商業(yè)部分對本項目有借鑒?！皶郧f廣場交通樞紐”推廣訴求：城北中心地標(biāo)，地鐵交匯空間地址：棲霞區(qū)和燕路498號建筑面積：15萬㎡物業(yè)類型：酒店公寓，挑高辦公公寓：13500元/平，Loft：14600元/平供應(yīng)情況：10月30日項目首次開盤，全部房源一次性推出，共計934套。目前已售出493套，去化率為54%。其中酒店公寓去化率只有31%，而挑高LOFT去化率高達(dá)82%大發(fā)燕瀾灣：以區(qū)域客自住需求為主，輻射范圍較小；所開發(fā)產(chǎn)品以中大面積改善戶型居多?！皶郧f廣場交通樞紐”推廣訴求：一號線龍頭城北第一灣配套/規(guī)劃/建筑風(fēng)格：本項目規(guī)模偏小，但是是片區(qū)內(nèi)唯一規(guī)劃有集中型商業(yè)街區(qū)的項目、建筑風(fēng)格鮮明。居住與商業(yè)結(jié)合+現(xiàn)代挺拔的建筑形態(tài)，都市感更強(qiáng)本項目蘭亭雅苑左右陽光大地·伊麗雅特灣中電·頤和家園大發(fā)·凱鴻燕瀾灣點對點分析——產(chǎn)品曉莊廣場中電86㎡兩房中電118㎡三房左右118㎡三房大發(fā)113㎡三房住宅產(chǎn)品競爭總結(jié)：區(qū)域項目住宅產(chǎn)品戶型普遍為板樓、全明戶型、南北雙陽臺，戶型設(shè)計質(zhì)量較高，項目在戶型設(shè)計上優(yōu)勢并不明顯。1、面積段：項目80-100㎡戶型占比80%，面積較同類產(chǎn)品，利于總價控制；2、戶型功能：項目所有戶型均帶獨立儲藏室，功能齊備；3、附加值：飄窗、陽臺（算一半）等面積可贈送手段應(yīng)用普遍，但細(xì)節(jié)上略有微差；本項目100㎡有設(shè)備陽臺全贈送點對點分析——產(chǎn)品區(qū)域大盤早期房源已交付，居住氛圍成熟，展示面寬；

左右在工程接近封頂時開盤，小區(qū)園林、樣板間展示效果甚佳。點對點分析——項目展示左右陽光頤和家園大地亞特灣點對點分析——市場價格價格箱體O左右陽光項目頤和家園大地曉莊國際廣場大發(fā)燕瀾灣12500130001350014000145001500015500？名都匯在現(xiàn)有競爭項目的價格水平上實現(xiàn)突破邁皋橋片區(qū)邁皋橋片區(qū)燕子磯片區(qū)三期3-4月份加推，110-120㎡三房，90㎡以下戶型偏少5萬方待推：花園洋房約200套本項目3.6萬方，預(yù)計2月底入市2011年大地·伊麗雅特灣中電·頤和家園剩余尾盤在售蘭亭雅苑左右陽光預(yù)計春節(jié)后加推100套房源，以90-120㎡三房為主大發(fā)·凱鴻燕瀾灣200套房源在售本項目未來供應(yīng)情況2011年上半年多個項目將加推房源，主要是以三房為主；其中第一季度中電、左右會選擇性加推，對本項目的推售時間將產(chǎn)生重大影響曉莊國際廣場今年10月首次開盤，推出全部酒店公寓，辦公挑高板塊價值被重新定義，邁皋橋市場迎來發(fā)展契機(jī)左右的價格標(biāo)桿讓城北板塊的價值被重新定義，城北這個半封閉市場將逐漸步入全市需求視野1住宅競爭市場小結(jié)2010年第四季度多項目上市，分流客戶；2011年3月預(yù)計多個項目將加推，本項目需尋找機(jī)會突圍前擁后堵的競爭格局下，住宅產(chǎn)品需尋找時機(jī)突圍3弱化區(qū)位、大盤區(qū)隔，深挖產(chǎn)品價值項目區(qū)位、體量不占優(yōu)勢，展示薄弱，但片區(qū)內(nèi)唯一規(guī)劃有集中型商業(yè)街區(qū)的項目、建筑風(fēng)格鮮明，戶型更緊湊，附加值多2隨著推廣范圍的外拓以及項目形象拔高，左右、中電、大地的客戶群體由之前區(qū)域客戶的局限向全城延伸，投資客比例也逐漸增多。推廣外拓，提升大區(qū)域知名度4住宅客戶—AIO分析競爭項目成交客戶多以區(qū)域客戶為主，但較期待品質(zhì)感社區(qū)和城市化生活本項目住宅客戶分析項目核心客群仍以區(qū)域內(nèi)自住及首改客戶為主，同時鼓樓、下關(guān)北部區(qū)域客戶也是項目重要客源地。住宅客戶小結(jié)客戶來源仍以本地自住或工作人群為主1地鐵、配套仍是客戶關(guān)注核心要點，但產(chǎn)品品質(zhì)在客戶心中占據(jù)越來越重要的位置;過于“實在”的訴求影響力減弱，反而細(xì)節(jié)展示效果明顯2本項目客戶來源及置業(yè)需求契合市場主流客戶群體特征3報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>開發(fā)商目標(biāo)解讀>>本體分析>>市場及客戶洞察>>核心問題界定及戰(zhàn)略導(dǎo)出>>策略分解>>附件核心問題界定價格——如何挖掘產(chǎn)品優(yōu)勢，弱化環(huán)境負(fù)面影響，提升客戶價值感知，拔升價格預(yù)期？1客戶——如何精準(zhǔn)定位住宅可能客群范圍，尋找盡可能多的客戶量，以支撐項目去化速度？2推售——如何在激烈的市場競爭中找準(zhǔn)差異化產(chǎn)品需求及入市時機(jī)？3基于目標(biāo)實現(xiàn)下的問題提出機(jī)會O黑墨營單元舊城改造地鐵1號線北延線規(guī)劃利好周邊多個項目商業(yè)將陸續(xù)啟動，商業(yè)氛圍漸濃減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會以鮮明的個盤形象突破現(xiàn)有區(qū)域形象；借競爭對手共同炒熱區(qū)域之勢，截客突圍。加強(qiáng)現(xiàn)場展示以彌補(bǔ)周邊形象不佳的劣勢；盡早入市，差異化推盤，避開競爭戰(zhàn)略推導(dǎo)優(yōu)勢S住宅+集中商業(yè)的小型“城市綜合體”規(guī)劃，片區(qū)內(nèi)唯一戶型緊湊、實用，附加值高建筑風(fēng)格鮮明，都市感強(qiáng)劣勢W不臨主干道，昭示性較差項目規(guī)模較小周邊形象不佳威脅T區(qū)域形象差，認(rèn)知度不高今年第四季度，住宅市場集中放量，同質(zhì)化競爭激烈提升區(qū)域價值，以區(qū)域價值帶動項目價值。核心優(yōu)勢最大化，提升項目價值借區(qū)域、交通發(fā)展之勢，再次炒熱區(qū)域價值。報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>開發(fā)商目標(biāo)解讀>>本體分析>>市場及客戶洞察>>核心問題界定及戰(zhàn)略導(dǎo)出>>策略分解>>附件實現(xiàn)銷售目標(biāo)，贏得客戶面的核心策略策略方式形象包裝策略1跳出區(qū)域傳統(tǒng)形象包裝，樹立項目差異化市場形象，吸引市場關(guān)注——時尚新貴的青年社區(qū)通過售樓處的包裝和施工現(xiàn)場氛圍營造，強(qiáng)化項目形象、弱化不利因素的影響，提升項目價值感知策略策略方式實現(xiàn)銷售目標(biāo)，贏得客戶面的核心住宅、集中性商業(yè)、酒店公寓，分批進(jìn)入市場，做好每一個“一”，最終實現(xiàn)城市生活概念的完美落地推售策略3渠道策略2區(qū)域外樹形象，提升項目知名度和美譽(yù)度；同時通過對目標(biāo)客戶活動范圍的不斷摸索，精細(xì)化繪制客戶活動地圖，實行有效打擊；借力打力，攔截競爭對手客戶策略分解之項目形象包裝策略項目核心價值點聚焦推廣部署3、產(chǎn)品價值延展深挖商業(yè)定位、展示

2、項目價值立地區(qū)域價值、產(chǎn)品價值1、形象、調(diào)性導(dǎo)入引發(fā)全城關(guān)注階段

公寓開盤2011年4月1月2011年3月12月推廣啟動形象策略階段目標(biāo)

1、定義項目形象項目屬性定位主推廣語：世界曾是你們的，但現(xiàn)在是我們的注：具體時間節(jié)點根據(jù)實際情況另行確定售樓處開放2、開盤期住宅銷售3、強(qiáng)銷期4、商業(yè)銷售住宅持續(xù)去化住宅持續(xù)加推6月8月12月商業(yè)入市A/形象實施策略

B/傳播渠道實施·線上樹形象1、形象調(diào)性樹立戶外·調(diào)性和信息點2、項目調(diào)性，開盤信息3、商業(yè)價值賣點報紙·溢價和信息點1、形象及營銷信息認(rèn)知度訴求、項目信息傳遞2、項目調(diào)性、開盤信息項目及產(chǎn)品價值傳遞3、項目價值賣點延展商業(yè)產(chǎn)品信息、價值賣點炒作網(wǎng)絡(luò)·活動和信息點1、形象調(diào)性樹立活動起勢、項目信息2、項目調(diào)性落地，開盤信息評獎炒作、片區(qū)炒作推廣部署1、形象、調(diào)性導(dǎo)入引發(fā)全城關(guān)注階段公寓開盤2011年4月2011年3月12月推廣啟動售樓處開放2、開盤期住宅銷售3、強(qiáng)銷期4、商業(yè)銷售住宅持續(xù)去化3、項目形象延伸生活概念塑造住宅持續(xù)加推6月8月1月12月商業(yè)入市B/傳播策略實施推廣部署

短信·信息點·截流客戶1、售樓處開放3、項目開盤2、營銷活動信息說明：線下推廣直接針對目標(biāo)客戶群，具體實施節(jié)點可根據(jù)競爭項目動態(tài)及重大營銷節(jié)點進(jìn)行調(diào)整，既要起到項目調(diào)性的傳播，把握客戶盤點進(jìn)度，更要實現(xiàn)客戶截流。推廣部署

1、形象、調(diào)性導(dǎo)入引發(fā)全城關(guān)注階段公寓開盤2011年6月2011年3月12月推廣啟動售樓處開放2、開盤期住宅銷售3、強(qiáng)銷期4、商業(yè)銷售住宅持續(xù)去化住宅持續(xù)加推10月C/傳播策略實施·線下渠道推廣4、熱銷信息5、加推信息2011年2月2011年1月12月6、商業(yè)信息發(fā)布商業(yè)入市01-2月-2342營銷推廣第一階段：定義項目立形象價值引爆點：蘇寧·名都匯夢想家園系列活動夢想家園系列活動一名都匯期末考試，樂贏無敵電影券“期末考試”——玩轉(zhuǎn)競答樂贏無敵電影券活動期盼已久的假期即將到來，繃緊一年的神經(jīng)是否應(yīng)該放松一下呢？你的計劃是什么？旅游？逛街？游戲？……NONO!考試！名都匯“期末考試”將于1月10號正式開始，請各位考生按時就位，動動鼠標(biāo)，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)腦筋，玩玩游戲，即有機(jī)會坐在電影院里，與家人、佳人，與朋友、“碰友”一起欣賞國際大片、賀歲大片。01-2月-2343營銷推廣第二階段：項目強(qiáng)銷期推廣主題：蘇寧·名都匯夢想家園系列活動二第二階段：主城榜樣住區(qū)主城榜樣住區(qū)01-2月-23價值引爆點之二：蘇寧·名都匯夢想家園系列活動二夢想家園系列活動二酷走城北戶外活動時間：2011年3-4月目的：春季通過戶外活動深化市場客戶對項目的價值認(rèn)知活動形式：與南京戶外活動組織聯(lián)系，組織老業(yè)主、誠意客戶參與舉辦平臺：城北景點獎項設(shè)置：購房優(yōu)惠券營銷推廣第二階段：項目強(qiáng)銷期01-2月-2345其他暖場活動：綜合考慮售樓處內(nèi)部空間現(xiàn)場人物素描泥塑手藝展?fàn)I銷推廣第二階段：強(qiáng)銷期01-2月-2346營銷推廣第三階段：商業(yè)入市銷售推廣主題：蘇寧·名都匯夢想家園系列活動三第三階段：熱愛生活/城市/朋友，就像熱愛名都匯一樣（輔標(biāo)題：這里就是名都匯）熱愛生活/城市/朋友，就像熱愛名都匯一樣01-2月-2347營銷推廣第三階段：商業(yè)入市銷售價值引爆:蘇寧·名都匯夢想家園系列活動三

“夢想家園”評比升級夢想家園系列活動三時間：2011年5-6月目的：通過舉辦網(wǎng)絡(luò)問卷調(diào)查進(jìn)一步深化產(chǎn)品價值點、為宣傳項目集中商業(yè)樂活購物街區(qū)的主題；同時結(jié)合項目現(xiàn)場展示舉辦現(xiàn)場活動活動形式：與南京主要網(wǎng)絡(luò)媒體、論壇合作，建立活動傳播、進(jìn)行的平臺，并通過軟文、報廣等媒體配合宣傳舉辦平臺：365網(wǎng)站首頁鏈接、華僑路茶坊獎項設(shè)置：定期定量抽取幸運(yùn)獎項你的“夢想家園”是怎樣的？你希望通過什么樣的方式出行？你認(rèn)為小區(qū)里最重要的設(shè)施是什么？你希望小區(qū)里有自己的印跡嗎？比如手印、足跡你最喜歡吃什么地方的菜？你留戀學(xué)校的食堂嗎？如果小區(qū)旁邊有家干凈衛(wèi)生、物美價廉的青年食堂你會不會去？你認(rèn)為小區(qū)旁是否應(yīng)該有家干洗店？你一般K歌喜歡去哪？如果有家練歌房，你會去嗎？采用選擇題形式，選項可根據(jù)項目價值點進(jìn)行設(shè)置；商業(yè)方面進(jìn)行適當(dāng)形象引導(dǎo)，強(qiáng)化商業(yè)主題定位創(chuàng)新模型售樓處創(chuàng)新包裝樓梯間”青春時尚主題”墻繪銷售物料項目定位青年新貴社區(qū)，物料設(shè)計風(fēng)格和樣式盡量貼近品質(zhì)、小資感覺，包括元素、顏色、語句形式和修辭手法等。銷售物料策略分解之客戶策略A\區(qū)域內(nèi)客戶攔截B\市內(nèi)客戶拓展拓客策略A/區(qū)域內(nèi)截客——地鐵站拓客策略地鐵南站廳地鐵北站廳地鐵1#線邁皋橋地鐵站主要出入口處設(shè)立展場，強(qiáng)化項目地鐵盤的形象，在最靠近地鐵線位置截留競爭對手客戶。同步物料：背景板、易拉寶、桌椅外場人員：外場銷售人員活動形式：分展場形式，同時配合行銷措施引導(dǎo)客戶上門拓客策略投放時間：持續(xù)內(nèi)容：階段推廣主題；項目信息A/區(qū)域內(nèi)截客——中心大牌B\市內(nèi)客戶拓展——流行媒體拓客策略主流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)：365房地產(chǎn)信息網(wǎng)、搜房網(wǎng)地鐵報紙：東方衛(wèi)報策略分解之項目推售策略住宅推售原則準(zhǔn)確市場占位——避免同區(qū)域優(yōu)勢項目在上市時間上的直接競爭，抓住市場空擋推售多批次推出——項目總體量僅330套，一次性不利于項目知名度提升和價值實現(xiàn)高舉高打、均勻去化——前期以高性價比剛需小戶型打開市場，建立項目市場美譽(yù)度。推售原則前期住宅熱銷互動運(yùn)營流線圖商鋪銷售住宅銷售公寓銷售后期住宅價值實現(xiàn)商業(yè)價值實現(xiàn)公寓價值實現(xiàn)營銷推廣主力店招商整體推售方案住宅熱銷公寓熱銷住宅：首批2月底3月初入市，第二批4月份入市，上半年實現(xiàn)80%去化率，年內(nèi)售罄；酒店公寓：上半年入市，年內(nèi)實現(xiàn)80%去化；商鋪：招商工作2月份展開，待住宅及酒店公寓去化超過八成時進(jìn)入市場報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>開發(fā)商目標(biāo)解讀>>本體分析>>市場及客戶洞察>>核心問題界定及戰(zhàn)略導(dǎo)出>>策略分解>>附件項目三條產(chǎn)品線溢價能力依次遞減1#2#3#4#5#附件一>>商業(yè)定位邁皋橋新商圈雙地鐵附加值最高低投資成本核心價值梳理新興商圈內(nèi)送露臺的挑高小戶型!

商業(yè)定位：邁皋橋餐飲娛樂休閑主題商業(yè)

主要功能：餐飲、娛樂、休閑為主，少量精品百貨商業(yè)定位案名建議：蘇寧環(huán)球·千百匯酒店式公寓與商業(yè)的互動關(guān)系：價值實現(xiàn)的關(guān)聯(lián)性：精品街/特色餐飲/超市/soho辦公/休閑廣場：項目體量不大但是城北獨一無二的一站式商業(yè)廣場綜合體的整體價值大于各個獨立物業(yè)的價值之和：各個部分物業(yè)形態(tài)承擔(dān)互補(bǔ)的功能，商鋪是帶產(chǎn)權(quán)式辦公的商鋪，辦公是商業(yè)中心里的辦公物業(yè)，同時有特色的圍合式小廣場，將各個物業(yè)形態(tài)串聯(lián)起來，形成互動1+1>2(價值疊加效應(yīng))附件二>>入市及推售策略先公寓后商業(yè)先招商后銷售價格動態(tài)拔升攻略關(guān)鍵詞：

“各物業(yè)產(chǎn)品的市場成熟度”

“與前期住宅的產(chǎn)品和客戶的相似性”

“商鋪需要較長的籌備期”

“小戶型公寓對蓄客時間要求較低”策略導(dǎo)向商業(yè)與公寓的推售節(jié)奏安排公寓集中銷售期控制在2個月，加上蓄客期1個月，共3個月，以貼近客戶需求的價格入市，一次性推出，集中爆破公寓推售節(jié)奏11