公元770年。。。公元221年。。。公元821年。。。公元756年。。。公元463年。。。公元970年。。。公元1334年。。。公元1456年。。。公元1655年。。。公元220年。。。那是一段中原對福建的征戰(zhàn)史。。。而今天的福建

。。。蓄勢待發(fā)??！進軍中原！！“興合·集團軍”信陽中原第一戰(zhàn)對

信

陽我們了解多少？而大

別長淮豫

風楚韻魚

米之鄉(xiāng)閩

臺祖地革

命圣地中國茶都信陽

信

陽三省通衢創(chuàng)業(yè)之城北國江南宜居之城歷史名城申城豫南中心戰(zhàn)略要地旅游之城唯有最有價值的地方，才值得付出寶貴的資源與時間...恒大信合正商中樂建業(yè)寶冶中鐵昌建他們來了

興合來了.....強手林立，是一種競爭，更是對我們選擇的肯定...那必定是最艱苦卓絕的搶灘登陸戰(zhàn)以福建人搏擊海洋的打拼精神帶著南方沿海先進的人居理念進軍中原這一戰(zhàn)不能輸只有贏如果這是一場戰(zhàn)役...這真真的的是是一一場場戰(zhàn)戰(zhàn)役役...一場場沒沒有有硝硝煙煙的的商商戰(zhàn)戰(zhàn)一場場興興合合進進軍軍中中原原的的決決定定性性戰(zhàn)戰(zhàn)役役那本本案案不不但但是是一一份份提提案案更是是這場場戰(zhàn)戰(zhàn)役役的的作作戰(zhàn)戰(zhàn)部部署署計計劃劃書書......搶灘灘信信陽陽商商戰(zhàn)戰(zhàn)計計劃劃書書—順勢勢而而為為，，步步步步為為營營—商戰(zhàn)戰(zhàn)———雖然然沒沒有有硝硝煙煙，，卻卻比比戰(zhàn)戰(zhàn)場場更更血血腥腥??！現(xiàn)代代商商業(yè)業(yè)機機會會不不可可謂謂不不多多，，但但并并非非每每個個機機會會都都能能創(chuàng)創(chuàng)造造財財富富而而利利于于企企業(yè)業(yè)。。如如何何去去捕捕捉捉住住有有利利的的機機會會？？孫孫子子兵兵法法中中“夫夫未未戰(zhàn)戰(zhàn)而而廟廟算算勝勝者者，，得得算算多多也也；；未未戰(zhàn)戰(zhàn)而而廟廟算算不不勝勝者者，，得得算算少少也也。。多多算算勝勝，，少少算算不不勝勝，，而而況況于于無無算算乎乎??！””提出出了了一一個個關關鍵鍵的的問問題題；；未未戰(zhàn)戰(zhàn)之之前前，，一一定定要要做做周周密密的的分分析析、、比比較較和和謀謀劃劃，，““計計先先定定于于內內而而后后兵兵出出””?！，F(xiàn)現(xiàn)代代的的商商業(yè)業(yè)機機會會多多，，誘誘惑惑大大，，但但如如果果不不經(jīng)經(jīng)細細致致的的分分析析策策劃劃，，對對于于經(jīng)經(jīng)營營目目標標、、經(jīng)經(jīng)營營的的計計劃劃、、方方針針以以及及實實施施程程序序、、各各項項監(jiān)監(jiān)管管制制度度的的建建立立等等方方面面做做好好謀謀劃劃，，做做到到心心中中有有數(shù)數(shù)，，操操之之有有度度，，才才能能使使這這些些機機會會真真正正成成為為企企業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營的的利利益益。。本案案的的計計該該如如何何定定.....戰(zhàn)役役總總綱綱.....市場機會客戶機會本體機會城市房地產(chǎn)發(fā)展基礎價值體系項目屬性分析取勢明道形象策略展示策略推售策略優(yōu)術傳播策略客戶策略目標界定核心價值體系案例參考營銷啟示核心問題提煉項目核心價值梳理機會分析及營銷攻略目錄part1：戰(zhàn)場環(huán)境——市場分析part2：軍力構成——本案解析part3：裝備打造——定位part4：出兵方針——營銷推廣Partone思考考篇篇(戰(zhàn)役役目目標標））———thethinking核心心目目標標———價值值最最大大化化通過過項項目目整整體體規(guī)規(guī)劃劃和和項項目目開開發(fā)發(fā)策策略略的的合合理理安安排排，，實實現(xiàn)現(xiàn)項項目目價價值值最最大大化化重要要目目標標———品牌牌提提升升通過過項項目目的的成成功功打打造造，，樹樹立立興興合合在在信信陽陽房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的品品牌牌地地位位本案目標實現(xiàn)項目價值的最大化并有效的提升企業(yè)品牌誰都都沒沒有有機機會會第第二二次次留留下下第第一一印印象象我們們必必須須一一針針見見血血———廣告告之之父父：：大大衛(wèi)衛(wèi).奧格格威威項目在信陽的正面形象是價值最大化的前提而今今天天，，我我們們必必須須要要面面對對的的問問題題恰恰恰恰就就是是：：利用用唯唯一一的的一一次次機機會會樹立立本本案案在在信信陽陽的的第第一一印印象象如何何讓讓本本案案的的橫橫空空出出世世響響徹徹信信陽陽擲擲地地有有聲聲？？興合能否否籍此在信陽鑄鑄就史詩詩震撼申城城孫子曰：：“知己己知彼，，百戰(zhàn)不不殆！””----沒有調查查就沒有有發(fā)言權權！為此，我我們多次次踩盤，，奔走信信陽各縣縣城——固始潢潢川羅羅山息息縣縣.....Parttwo市場場篇（（戰(zhàn)場環(huán)環(huán)境）——themarket目錄part1：戰(zhàn)場環(huán)境——宏觀分析part2：民心所向——客群分析part3：對敵分析——樓盤分析part4：軍力基礎——本體分析____豫南經(jīng)濟濟、文化化、教育育、物流流中心，，鄂豫皖皖區(qū)域中中心城市市信陽市位位于河南南省南部部，東鄰鄰安徽，，南接湖湖北，三省通衢衢，是江淮淮河漢間間的戰(zhàn)略略要地，，豫南經(jīng)經(jīng)濟、文文化、教教育、物物流中心心，也是是鄂豫皖皖區(qū)域性性中心城城市。信信陽山水水秀麗，，氣候宜宜人，素素有“北國江南南，江南南北國”之美譽譽，是中中國著名名的宜居居之城、、魅力之之城、創(chuàng)創(chuàng)業(yè)之城城，自古古以來人人杰地靈靈、英雄雄輩出，，是中華華文明最最重要的的發(fā)祥地地之一。。信陽北距距鄭州300公里，南南距武漢漢200公里，東東距合肥肥340公里，特特殊的地地理位置置，使信信陽成為為三大城城市之間間最具區(qū)域域性中心心城市發(fā)發(fā)展?jié)摿αΦ牡貐^(qū)區(qū)。信陽市下下轄浉河區(qū)、、平橋區(qū)區(qū)、羊山區(qū)區(qū)、潢川縣、、淮濱縣縣、息縣縣、新縣縣、商城城縣、羅羅山縣、、光山縣縣等七縣縣三區(qū)，，代管固固始縣，，另有羊羊山新區(qū)區(qū)、南灣灣湖風景景區(qū)、上上天梯管管理區(qū)、、雞公山山管理區(qū)區(qū)、信陽陽工業(yè)城城、潢川川經(jīng)濟技技術開發(fā)發(fā)區(qū)6個處級行行政單位位。全境境總面積積18915平方公里里。6個管理區(qū)區(qū)，全市市總人口口800多萬，主城區(qū)人人口約80萬人；預計到2020年城區(qū)人人口規(guī)模模將達到到l00萬人左右右。建設設用地規(guī)規(guī)模將達達到100平方公里里，城市市結構由由行政中中心組團團、龍山山組團、、老城組組團、湖湖東組團團、平橋橋組團、、工業(yè)倉倉儲組團團、教育育科研組組團和南南灣組團團8個組團形形成。城市簡析Keys：信陽處于特殊地理位置，成為豫南經(jīng)濟、文化、教育、物流中心，鄂豫皖區(qū)域中心城市城市概況況：信陽市城城鎮(zhèn)化率率36%。城鎮(zhèn)居民民家庭自自有住房房率為89.3%，其中11.2%的城鎮(zhèn)居居民家庭庭擁有原原有私房房，40.1%的家庭擁擁有房改改私房，，38.0%的家庭擁擁有商品品房。擁擁有單棟棟住宅、、四居室室、三居居室的城鎮(zhèn)居居民家庭庭比例分分別為4.5%、4.3%和32.7%。城市經(jīng)濟濟增長較較快，居居民消費費能力逐逐步提升升，同時時旅游業(yè)業(yè)主導城城市發(fā)展展，人均均居住面面積增長長，都為為項目后后期提供供充分購購買力。。地區(qū)面積（k㎡）人口（萬人）浉河區(qū)178359.4平橋區(qū)188963.6羊山新區(qū)7615羅山縣206550.4光山縣182958.5新縣155427.5商城縣211749.5固始縣2946175潢川縣163863淮濱縣120957息縣183679.4城市規(guī)劃劃：城市發(fā)展展規(guī)劃---根據(jù)規(guī)劃劃，2020年，城區(qū)區(qū)人口規(guī)規(guī)模將達達到l00萬人左右。。向東：主要布置置城市行行政中心心、文化化以及工工業(yè)區(qū)，，城市大大規(guī)模集集中建設設的居住住區(qū)；向北：跨國羊山山和龍飛飛山，主主要建設設科教園園區(qū)及配配套居住住組團，，發(fā)展教教育產(chǎn)業(yè)業(yè)；向西：南灣風景景區(qū)及金金牛山風風景區(qū)，，發(fā)展成成為旅游游觀光、、娛樂休休閑、康康體健身身為主的的服務基基地。向南：完善湖東東區(qū)建設設，保護護和完善善浉河兩兩岸景觀觀，作為為城市重重要的生生態(tài)建設設及特色色河濱風風景區(qū)。。評析：從信陽城城區(qū)發(fā)展展規(guī)劃可可以看出出，城市市功能定定位更加加準確，，老城區(qū)區(qū)舊城改改造項目目在逐一一進行，，升值空空間有限限，未來來城市發(fā)發(fā)展將保保持較高高的發(fā)展展速度，，羊山新新區(qū)將成成為未來來主要發(fā)發(fā)展方向向。城市簡析Keys：城市未來將保持較高的發(fā)展速度，羊山新區(qū)為城市主要發(fā)展區(qū)域。近年來，，信陽市市城市經(jīng)經(jīng)濟保持持較高活活力，國國民生產(chǎn)產(chǎn)總值均均保持10％以上的增長率率，食品、醫(yī)醫(yī)藥、冶冶金、建建材、電電力等仍仍是拉動動全市經(jīng)經(jīng)濟增長長的主導導力量。。固定資產(chǎn)產(chǎn)投資、、城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配收入穩(wěn)穩(wěn)步提高高，為房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的發(fā)展奠奠定基礎礎。城市經(jīng)濟Keys：全市經(jīng)濟發(fā)展實現(xiàn)了效益好、速度快、運行穩(wěn)的良好局面2012年1月6日全國40城市個人人住房信信息系統(tǒng)統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)2012年1月23日實施差差別化房房貸、稅稅收政策策2012年1月30日溫家家寶：鞏鞏固房地地產(chǎn)市場場調控成成果2012年2月24日中國人人民銀行行下調存存款準備備金率0.5個百分點點2012年2月21日國土土部：加加強房地地產(chǎn)調控控政策不不動搖，，禁止地地方“微微調”樓樓市政策策2012年3月14日國務務院參事事：我國國今年將將會擴大大房產(chǎn)稅稅試點推推廣的城城市2012年5月18日中國人人民銀行行下調存存款準備備金率0.5個百分分點2012年6月8日中國人人民銀行行下調存存貸款基基準利率率0.25個百分點點，并下下調個人人住房公公積金貸貸款利率率2012年6月8日起中國人人民銀行存存款降0.25%，貸款降0.31%。2012年11月01日國土部部封殺重大大工程用地地“零地價價”價格將提升升2012年11月07日國土部部“督戰(zhàn)””一線房企企高價地地全程監(jiān)管管2012年11月13日住建部部：十二五五末將完成成七成農(nóng)村村存量危房房改造2012年11月16日四部委委：嚴控土土地儲備總總規(guī)模和融融資規(guī)模2012年11月22日財政部部部長謝旭旭：逐步在在全國推開開房產(chǎn)稅2012年11月29日國土部部表態(tài)穩(wěn)妥妥推進土地地改革地地方政府推推地再提速速2012年11月30日三部門門醞釀制定定新土地供供給條例2013年2月21日國務院““新國五條條”出臺，，出售自有有住房按轉轉讓所得20%計征個稅。。在國家不不斷出臺的的嚴控政策策背景下，，在市場買買賣雙方博博弈持續(xù)升升級的陣勢勢下，2012年全國一二二線大部分分城市“以以價換量””求生存，，剛需客戶戶一度唱響響樓市主角角，且購房房日趨理性性化。為了了避免房地地產(chǎn)市場過過度調整，，未來房地地產(chǎn)調控政政策將堅持持以“穩(wěn)”為主，合理理引導房地地產(chǎn)市場，，穩(wěn)定市場場預期，防防止房價升升降幅度過過大。且預測后期樓樓市“穩(wěn)中中求進”是是主基調——成交量活躍躍，價格趨趨穩(wěn)。剛需客戶仍仍將成為政政策保護下下的購房主主力軍。政策分析政策導向2012-2013年國家調控政策盤點信陽商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點密集，，商貿繁榮榮，主要有有信陽勝利利路步行街街商圈，集集合勝利路路、萬家燈燈火城市廣廣場、東方方紅大道周周圍一公里里三個區(qū)域域數(shù)十家商商超、餐飲飲品牌。臨臨近火車站站，人流量量大，是信信陽的中心心地帶，區(qū)區(qū)域內有西西亞生活廣廣場、新瑪瑪特、沃爾爾瑪、銀座座商城、西西亞和美廣廣場、天潤潤廣場、亞亞興電器、、國美電器器、百腦匯匯等眾多購購物中心。。信陽專業(yè)商商業(yè)市場有有信陽國際際商城、信信陽國際茶茶城、申泰泰大市場、、貿易廣場場、信陽國國際建材港港、新建街街、浉河大大市場等。。%億元信陽商業(yè)發(fā)展繁榮，市場供應量大，且需求旺盛，消費力強，消費品市場呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢，2012年全市社會消費品零售總額已達592.6億元，商業(yè)發(fā)展勢頭良好！信陽商業(yè)Keys：商業(yè)發(fā)展繁榮，市場供應大，需求旺盛，消費力強，消費品市場呈穩(wěn)步增長態(tài)勢。信陽宏觀經(jīng)濟快快速發(fā)展，固定資產(chǎn)產(chǎn)投資、城城鎮(zhèn)居民人人均可支配配收入穩(wěn)步步提高，為為房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展提供了了良好的的宏觀投資資環(huán)境。信陽城市化化進程快速速推進，隨隨著政府“南聯(lián)北延延，東拓西西優(yōu)”的城市發(fā)展展格局，為信陽房地地產(chǎn)市場預預留了廣闊闊的發(fā)展空空間。信陽年土地地供應量一一直處于穩(wěn)穩(wěn)步增長的的狀態(tài)，按按照“十二五五”規(guī)劃看看來，2013年將進一步步放大土地地投放和市市場新建商商品房的投投放量，這這將導未來來2-5年內市場競競爭加劇局局面。信陽商業(yè)發(fā)發(fā)展繁榮，，市場供應應量大，且且需求旺盛盛，消費力力強，消費費品市場呈呈穩(wěn)步增長長態(tài)勢，2012年全市社會會消費品零零售總額已已達592.6億元，商業(yè)業(yè)發(fā)展勢頭頭良好！宏觀市場小小結...對敵分分析部部分1、信陽面積積為18819平方千米，，人口800萬，但城區(qū)區(qū)面積不及及4000平方公里，，人口僅80萬多，外來來人口少，，房地產(chǎn)市場場容量大，，商品房的的購買力幾幾乎來源于于周邊人口口眾多的八八個縣城。。2、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)起步較晚晚，但發(fā)展展較快，房房地產(chǎn)經(jīng)歷歷了跳躍式式發(fā)展模式式，現(xiàn)處在在極速轉型型階段。近年來隨著著恒大、中中鐵、中冶冶、建業(yè)、、信合等各大房地產(chǎn)產(chǎn)公司進駐駐信陽，許許多千畝大盤/品質樓盤的的不斷涌入入，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的理理念逐漸成成熟，且購購買客群亦亦回歸理性性，客戶由由改善型向剛剛需型客戶戶轉變。3、城市向心力力強，促進進城市不斷斷向前發(fā)展展，大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民愿意意到市區(qū)居居住生活，，且目前在在售樓盤中中主力購買買客群均來來自縣城鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，購房目的主主要以孩子教育、、結婚及改改善居住條條件為需求求。4、城市發(fā)展重重心由中心心區(qū)向外擴擴展。目前城中心心房地產(chǎn)已已基本飽和和，平橋區(qū)區(qū)幾乎沒有有新增房源源。隨著政政府“南聯(lián)北延延，東拓西西優(yōu)”的城市發(fā)展展戰(zhàn)略，市市政配套都都往羊山新新區(qū)遷移，，羊山片區(qū)區(qū)市場前景景一片看好好，將是未未來城市化化進程的主主流開發(fā)區(qū)區(qū)域，同時時各大開發(fā)發(fā)商也爭相相進駐，羊羊山片區(qū)供供應量倍增增。據(jù)近段時間間對信陽市市房地產(chǎn)市市場的深入入調研，并并通過廣泛泛的市場數(shù)數(shù)據(jù)研判及及業(yè)界人士士信息了解解，目前信信陽市房地地產(chǎn)市場存存在存在如如下特點：：房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀5、新開發(fā)樓盤盤逐漸增多多，競爭加加劇，尤其是未來來的羊山新新區(qū)，各樓樓盤的營銷銷手段也將將推陳出新新。6、大戶型產(chǎn)品品將面臨著著市場的轉轉型，且產(chǎn)品逐漸多多元化、精精細化、個個性化。隨著信陽陽房地產(chǎn)市市場的逐漸漸成熟、房房價的逐步步增長、產(chǎn)產(chǎn)品品質的的增強、家家庭結構的的逐漸簡化化、大眾消消費日趨理理性化，產(chǎn)品戶型面面積亦逐漸漸縮減，結結構逐漸精精細化，且受城市市化進程及及競爭因素素影響，現(xiàn)現(xiàn)熱銷戶型型不斷往往往中小戶型型轉變。7、房地產(chǎn)市場場具備有利利的經(jīng)濟支支撐。信陽市GDP增速快，2012年城鎮(zhèn)人均均可支配收收入已近2萬元，這增增加了人們們對住房的的有效需求求，促進了了信陽城區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市市場的快速速發(fā)展。房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀信陽區(qū)域分布Keys：信陽市主要包括平橋區(qū)、浉河區(qū)、羊山新區(qū)、南灣湖板塊。其中樓盤主要集中在浉河區(qū)板塊和羊山新區(qū)板塊。本案位于羊羊山新區(qū)板板塊，將是是信陽未來來的行政中中心，是信信陽未來城城市發(fā)展核核心區(qū)域，，潛力巨大大。板塊競爭分析板塊名稱板塊特征核心競爭力代表樓盤平橋區(qū)板塊該區(qū)域內工業(yè)企業(yè)較多，占用土地面積較多，當?shù)鼐用褡杂蟹课葺^多，土地資源較為緊張，多為城市遺漏地塊開發(fā)或工廠、居民區(qū)拆遷改造項目。交通便利，通信發(fā)達。京廣鐵路、107國道和正在建設中的京珠高速公路橫穿全區(qū)東西。雙匯?歐洲故事世界城臺北城上城浉河區(qū)板塊區(qū)域為城市較早的建成區(qū)，土地資源相對緊張，多為城市遺漏地塊開發(fā)或老廠區(qū)改造項目。以舊城改造為主。信陽火車站、汽車站，繁華商圈、市第一人民醫(yī)院、濱河景觀等城市稀缺資源。本區(qū)域交通便利，購物、生活、教育、休閑等配套齊全。中鐵﹒領秀城建業(yè)·森林半島浉河壹號羊山區(qū)板塊

信陽火車站以東、以北區(qū)域，是信陽新開發(fā)區(qū)域，區(qū)域內多為原住居民自建房屋，且未經(jīng)開發(fā)的土地較多，多為新盤建設。本區(qū)域道路寬敞，交通便捷。信陽市政府、市圖書館、博物館、百花廣場等基礎設施集中，將是信陽未來的行政中心。信陽?恒大名都印象歐洲東方今典2012-2013.6信陽市新增商品房與面積區(qū)域浉河區(qū)平橋區(qū)羊山新區(qū)信陽市南灣湖套數(shù)115812954169392061019面積（萬平方米）122.633.8188.12.910.9從“2012-2013.6月信陽市新新增商品房房與面積””的圖表可可以看出，，房源增量量較大的主主要為羊山山新區(qū)與浉浉河區(qū)，其其中羊山新新區(qū)增量最最大，達到到16939套，188.1萬㎡。這說明羊山片區(qū)未未來的競爭爭將異常的的激烈。板塊存量分析keys：房源量劇增，未來幾年羊山新區(qū)競爭劇烈附頁市場簡報看看到這里，，大家是否否引發(fā)了第第一輪的思思考？？思考一、我們項目一一期預計推推出5萬㎡左右。。面對目前前市場如此此大的供應應量，我們們該如何做做，才能加加速本案產(chǎn)產(chǎn)品的去化化思考二、就羊山新區(qū)區(qū)而言，面面對近50個惡狠狠地地對手，我我們該如何何做，才能能狹路相逢逢，擊敗對對手？通過過第第一一輪輪的的思思考考，，我們們堅堅信信：：“截留留競競品品客客源源，，快快速速占占領領市市場場份份額額”是我我們們后后期期推推廣廣的的“戰(zhàn)戰(zhàn)略略總總方方針針””！帶著著“戰(zhàn)戰(zhàn)略略總總方方針針””的概概念念，，我我們們先先繼繼續(xù)續(xù)分分析析這這個個市市場場。。。。。。附頁頁由圖圖表表可可知知：：2012年1月至至4月房房價價基基本本維維持持在在3700元/平米米，，前前四四月月穩(wěn)穩(wěn)中中有有升升。。到到了了五五月月份份突突然然出出現(xiàn)現(xiàn)下下滑滑，，是是前前五五個個月月唯唯一一出出現(xiàn)現(xiàn)下下滑滑的的月月份份。。接接著著從從六六月月份份開開始始房房價價一一直直上上漲漲到到九九月月的的3890元/平米米。。一一直直持持續(xù)續(xù)到到12月份份的的3930元/平米米。。到到了了13年4月份份開開始始，，信信陽陽均均價價突突破破4000元大大關關，，成成交交量量也也在在持持續(xù)續(xù)上上升升。。由由此此可可知知12年以以來來，，信信陽陽市市房房產(chǎn)產(chǎn)走走勢勢大大好好，，價價格格呈呈穩(wěn)穩(wěn)步步提提升升地地狀狀態(tài)態(tài)。。信陽房價走勢keys：信陽房產(chǎn)走勢大好，價格呈穩(wěn)步提升狀態(tài)從左左圖圖2011年與與2012年商商品品房房預預售售成成交交量量的的走走勢勢圖圖分分析析可可知知，，2011年總總成成交交量量為為15265套，，月月均均套套數(shù)數(shù)為為1273套；；2012年總總成成交交量量為為22351套，，月月均均銷銷售售套套數(shù)數(shù)為為1863套。。從從總總體體看看，，2012年商商品品房房預預售售成成交交量量較較2011年提提升升了了46.4%。2011年市市場場成成交交量量波波動動較較大大，，到到了了2012年，，信信陽陽房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場各各基基本本面面發(fā)發(fā)展展形形勢勢均均轉轉好好，，成成交交平平穩(wěn)穩(wěn)上上升升，，土地地市市場場則則再再次次活活躍躍，，房房企企購購地地熱熱情情復復蘇蘇。成交量走勢keys：土地市場活躍，購房熱情飽滿區(qū)域項目名稱主要戶型占比暢銷戶型均價主力總價銷售情況羊山新區(qū)東方今典兩房96㎡二期3月20日開盤。二期多層共有129套房源。三房140-145㎡恒大名都小三房107-108㎡18.49%小三房：107-108㎡三房：111-129㎡5100元/㎡，送1500元/㎡精裝三房52-70萬一期二期余房已售完，目前三期認籌中三房111-129㎡24.47%四房134-141㎡43.62%%150㎡以上12.83%印象歐洲三房95㎡-110㎡68.7%三房：95㎡-110㎡4300元/㎡三房41-47.3萬左右二期3月20日開盤。二期多層共有129套房源，已售102套四房138㎡31.3%平橋區(qū)歐洲故事兩房96-98㎡37.8%兩房：96-98㎡三房：108-120㎡4200元兩房41萬左右三房45-50萬。三房108-146㎡62.2%世界城一房57-61㎡11.96%兩房：80-82㎡三房：121㎡3800元/㎡兩房31萬左右三房46萬優(yōu)惠方式為：交一萬抵五萬，今年3月份推出交五萬抵十萬兩房80-82㎡37.3%三房121-130㎡50.8%臺北城上城兩房80㎡36.4%兩房：80㎡三房：121-125㎡3900元/㎡兩房：31萬三房48萬左右三房121-130㎡47.2%樓盤戶型概況此數(shù)據(jù)為統(tǒng)計時段為2012年-2013年6月區(qū)域項目名稱主要戶型占比暢銷戶型均價主力總價銷售情況浉河區(qū)森林半島兩房63-93㎡22.1%兩房：86-95㎡三房：95-117㎡4300元/㎡兩房37-40萬左右三房41-50萬左右小三房93-110㎡21.3%三房110-130㎡24.2%四房131-149㎡12.2%150㎡以上10.36%領秀城兩房67-93㎡68.7%兩房：67-93㎡小三房：104-1104600元/㎡兩房31-43萬左右，三房47-51萬小三房104-110㎡18.3%四房136-137㎡9.3%浉河壹號小三房99.8㎡13.3%小三房：99.8㎡三房：116-134㎡4800元/㎡三房47-59萬三房116-134㎡49.7%四房147-149㎡36.9%富麗華城兩房88㎡6.3%兩房：88㎡三房：90-118㎡4300元/㎡兩房38萬左右，三房39萬-51萬。小三房90-110㎡18.2%三房118-134㎡59.6%四房141㎡9.5%150㎡以上6.4%樓盤戶型概況此數(shù)據(jù)為統(tǒng)計時段為2012年-2013年6月通過過前前期期對對信信陽陽樓樓盤盤的的調調研研整整理理可可見見，，目目前前市市場場上上90-110㎡㎡、70-90㎡㎡、110-130㎡㎡、130-140㎡㎡的面面積積是是市市場場供供需需的的主主力力。。同同時時統(tǒng)統(tǒng)計計發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：：70-90㎡㎡/90-110㎡㎡戶型型占占到到總總比比重重的的54%，這這說說明明目目前前信信陽陽房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場轉轉型型明明顯顯，，大大戶戶型型面面積積為為了了迎迎合合市市場場剛剛需需已已逐逐漸漸往往小小戶戶型型轉轉變變。。市場面積配比區(qū)域代表樓盤客戶構成推廣渠道浉河區(qū)森林半島老客戶（投資）20%；信陽市區(qū)市民（剛需、投資）30%；信陽轄縣（改善）30%；在外發(fā)展的信陽人（投資）20%。派報、短信、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、戶外、圍墻、信陽周報、PR活動領秀城信陽市區(qū)市民（剛需、投資）50%；信陽轄縣（改善）30%；在外發(fā)展的信陽人（投資）20%。派報、短信、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、戶外、圍墻、信陽周報、PR活動浉河壹號信陽市區(qū)市民（剛需、投資）40%；信陽轄縣（改善）35%；在外發(fā)展的信陽人（投資）25%派報、短信、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、戶外、圍墻、信陽周報富麗華城信陽市區(qū)市民（剛需、投資）50%；信陽轄縣（改善）30%；在外發(fā)展的信陽人（投資）20%派報、短信、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、戶外、圍墻、信陽周報、PR活動羊山新區(qū)東方今典信陽市區(qū)市民（剛需、投資）20%；信陽轄縣（改善、投資）40%；在外發(fā)展的信陽人（投資）40%派報、短信、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、戶外、圍墻、信陽周報、PR活動恒大名都信陽市區(qū)市民（剛需、投資）30%；信陽轄縣（改善、投資）30%；在外發(fā)展的信陽人（投資）40%派報、短信、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、戶外、電視走字、圍墻、信陽周報、PR活動印象歐洲市區(qū)20-40歲中低收入者（剛需）30%；信陽轄縣（改善、投資）45%；投資客25%派報、短信、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、戶外、道旗、圍墻、信陽周報、PR活動平橋區(qū)歐洲故事信陽平橋區(qū)市民（剛需、投資）70%；非平橋區(qū)市民（剛需）5%；信陽轄縣（改善）15%；在外發(fā)展的信陽人（投資）10%派報、短信、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、戶外、電視走字、信陽周報、PR活動世界城信陽平橋區(qū)市民（剛需、投資）70%；信陽轄縣（改善）15%；在外發(fā)展的信陽人（投資）15%派報、短信、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、戶外、道旗、圍墻、信陽周報、PR活動臺北城上城信陽平橋區(qū)市民（剛需、投資）70%；信陽轄縣（改善）20%；在外發(fā)展的信陽人（投資）10%派報、短信、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、戶外、道旗、圍墻、信陽周報、PR活動客群/媒體分析keys：通過以下數(shù)據(jù)的分析，我們發(fā)現(xiàn)在購置浉河區(qū)與羊山新區(qū)的客戶中近70%的客戶不屬于市區(qū)的購買群體，主要以轄縣、外地信陽人、投資客為主。且整體信陽市場的媒體推廣渠道相對單一，缺乏創(chuàng)新渠道的拓展。區(qū)域代表樓盤推廣渠道浉河區(qū)森林半島派報、短信、戶外、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、道旗、圍墻、信陽周報等領秀城派報、短信、戶外、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、電視走字、圍墻、信陽周報、PR活動等浉河壹號派報、短信、戶外、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、電視走字、圍墻、信陽周報等富麗華城派報、短信、戶外、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、圍墻、信陽周報、PR活動等羊山新區(qū)東方今典派報、短信、戶外、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、圍墻、信陽周報、PR活動等恒大名都派報、短信、戶外、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、電視走字、圍墻、信陽周報、PR活動等印象歐洲派報、短信、戶外、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、圍墻、信陽周報、PR活動等平橋區(qū)歐洲故事派報、短信、戶外、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、電視走字、圍墻、信陽周報等世界城派報、短信、戶外、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、道旗、圍墻、信陽周報、PR活動等臺北城上城派報、短信、戶外、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、道旗、圍墻、信陽周報、PR活動等由于于信信陽陽房房地地產(chǎn)產(chǎn)客客群群主主要要來來源源于于周周邊邊縣縣城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，由由上上表表數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)表表明明：：目目前前信信陽陽房房地地產(chǎn)產(chǎn)可可利利用用的的媒媒體體推推廣廣渠渠道道相相對對較較簡簡單單，，媒媒體體渠渠道道較較為為常常規(guī)規(guī)，，各各項項目目主主要要利利用用的的有有效效常常態(tài)態(tài)渠渠道道有有派報報、、短短信信、、戶戶外外、、朋朋友友介紹紹、、信信陽陽房房產(chǎn)產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)（（針針對對外外地地工工作作者者））、、戶戶外外等，，個個別別大大盤盤還還有有輔輔助助做做一一些些階階段段性性節(jié)節(jié)點點的的PR活動動及及企企業(yè)業(yè)會會刊刊，以以宣宣傳傳企企業(yè)業(yè)品品牌牌。。市場媒體渠道分析keys：媒體渠道較常規(guī)，派報、短信、戶外、朋友介紹效果前四甲由上上表表各各項項目目客客群群構構成成數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)表表明明：：1、目目前前信信陽陽客客群群可可分分為為三三部部分分———①首次次剛剛需需置置業(yè)業(yè)，該該類類客客群群主主要要來來自自信信陽陽的的八八大大縣縣城城，，購購房房目目的的以以滿滿足足孩孩子子教教育育或或是是婚婚房房需需求求；；②改善善性性購購房房，主主要要集集中中在在城城區(qū)區(qū)早早期期已已有有房房的的客客戶戶，，但但需需要要面面積積空空間間或或是是品品質質升升級級；；③投投資資性性客客戶戶，主主要要針針對對中中心心城城區(qū)區(qū)項項目目及及未未來來潛潛力力地地段段的的戶戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品，，如如羊羊山山新新區(qū)區(qū)的的房房子子等等。。其中主要以剛剛需置業(yè)與剛剛改型職業(yè)客客群占市場消消費主導。2、縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群群、個體戶、事業(yè)單位員工工、公務員等等是購房消費費的主力軍。3、受地段及價價格差異因素素影響，浉河河區(qū)與羊山區(qū)區(qū)的產(chǎn)品總價價高，小戶型型產(chǎn)品構成投投資型客戶占占據(jù)一定的比比例，而兩房房以上產(chǎn)品則則基本以城區(qū)區(qū)/鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟高端端客群消費為為主?？h城周周邊片區(qū)項目目由于總價相相對較低，且且品質塑造空空間大，主要要以滿足部分分城區(qū)改善型型客群及大部部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需需客群消費。。企事業(yè)單位信陽轄縣個體戶公務員羅山縣光山縣新縣商城縣固始縣潢川縣客群構成投資性剛需性改善性客群構成圖淮濱縣息縣市場客群分析這里，我們是是否又引發(fā)了了第二輪的思思考？思考三、八個重點縣城的分布較較為分散，我我們無法通過過常規(guī)的媒體體進行快速有有效地市場覆覆蓋與客戶挖挖掘。那么后后期我方推廣廣將如何發(fā)力力？這成為我我們項目后期期推廣的“核心問題””。附頁-范圍：信陽火車站以以東、以北區(qū)區(qū)域，是信陽陽新開發(fā)區(qū)域域。-概況：區(qū)域內多為原原住居民自建建房屋，且未未經(jīng)開發(fā)的土土地較多，多多為新盤建設設。-設施：信陽市政府府、市圖書館館、博物館、、百花廣場等等基礎設施集集中，將是信信陽未來的行行政中心。本本區(qū)域道路寬寬敞，但公交交線路較少，，購物、生活活、教育、休休閑等日常配配套暫為缺失失，購房消費費表現(xiàn)為原住住居民自住需需求改善、周周邊縣鄉(xiāng)入城城客戶及投資資客戶。-物業(yè)類型：本區(qū)域為信陽陽未來的行政政中心，發(fā)展展商借勢開發(fā)發(fā)住宅、綜合合性商業(yè)、酒酒店公寓、商商業(yè)等產(chǎn)品。。羊山新區(qū)羊山新區(qū)板塊Keys：羊山新區(qū)板塊高端樓盤集中，區(qū)域整體價格較高，大盤領跑市場本區(qū)域多為新新開發(fā)樓盤，，市場投放總總量較大；項項目體量普遍遍較大，區(qū)域域內代表樓盤盤：恒大名都都、東方今典典、中樂百花花公館。樓盤產(chǎn)品均價價較之浉河區(qū)區(qū)和平橋區(qū)普普遍偏高，均均價已經(jīng)突破破在4000元以上。本區(qū)域樓盤主主要集中在新新六大街兩側側和新七大道道兩側。本區(qū)域樓盤多多為新建項目目，產(chǎn)品同質質化較嚴重，，價格競爭已已向品質競爭爭轉變。區(qū)域特點Keys：本區(qū)域樓盤多為新建項目，產(chǎn)品同質化較嚴重，價格競爭已向品質競爭轉變。項目名稱東方今典發(fā)展商/開發(fā)商河南東方今典地產(chǎn)集團有限公司銷售電話6529999地理位置羊山新區(qū)新十六街與中環(huán)路交叉口占地面積800畝總建面積7.4萬㎡主力戶型97-160㎡，90—139㎡社區(qū)配套會所、游泳館、法式園林、幼兒園。銷售價格2013年5月份華庭高層起價：3800元/㎡均價：4000元/㎡2013年6月份華庭高層起價：4100元/㎡最高價：4700元/㎡均價：4200元/㎡2013年6月份洋房起價：6000元/㎡最高價：8000元/㎡均價：7000元/㎡推廣主題好房子就是東方今典整體規(guī)劃分五期開發(fā)。一、二期占地面積177畝，總建面積約7.2萬平米，約500戶。由19棟庭院洋房和臨街商業(yè)組成；一期為7層退臺花園洋房，主力戶型面積為97-160㎡，綠化率50%；二期為多層（7層）電梯洋房和33層高層組成。33層的高層，一梯三戶，面積在90—139平米之間，共推出約200套。物業(yè)形態(tài)7層的退臺花園洋房多層電梯洋房高層開發(fā)戰(zhàn)略一期推出退臺式花園洋房，超大樓間距，首先做好小區(qū)環(huán)境，給客戶直觀印象，從而樹立樓盤形象，推出后期產(chǎn)品。東方今典優(yōu)勢：超低容積率、27000平米湖景、精裝入戶大堂。劣勢：高價位，客層選擇面較窄，周邊的配套尚不成熟，生活不便。營銷動態(tài)東方今典·華庭86-131㎡墅質高層，會員認籌倒計時開始，現(xiàn)在認籌將享受5000元抵15000元的超值優(yōu)惠物業(yè)費物業(yè)管理費為1元/㎡/月，車位租賃，不超過80元/月。銷售進展二期3月20日開盤。二期多層共有129套房源，已售102套。去化分析東方今典開始一直以賣信陽最貴的房子定位，房源也以羊山比較緊缺的花園洋房推出，但是由于定價太高，而信陽人均收入水平有限，開始銷售并不理想。二期開始東方金典開始推出價格比較親民的高層房源，最底價達到了3600元/平米?；谝黄跂|方今典花園洋房價格的遙不可及，二期客戶感覺撿到大便宜。去化很快。但是還有部分25層以上單價高，面積大的房源沒有出售。比如25層以上150平米左右的房源，開發(fā)商不惜比25樓以下多貼2個點的契稅。到目前為止，二期高層90-120平米全部售罄。150左右還有余房。主力戶型分析析面積：88㎡優(yōu)點：格局方正，干濕分離，動靜分明，踩光較好。缺點：入戶過道空間浪費較大。面積：108.19㎡優(yōu)點：南北通透，方正格局，踩光良好。缺點：廚房兩側有房間，動靜不分明，沒有生活陽臺。東方今典優(yōu)勢：超低容積率、27000平米湖景、精裝入戶大堂。劣勢：高價位，客層選擇面較窄，周邊的配套尚不成熟，生活不便。項目名稱恒大名都發(fā)展商/開發(fā)商恒大地產(chǎn)集團鄭州有限公司銷售電話地理位置羊山新區(qū)新二十四大街和新七大街交匯處占地面積480多畝總建面積約66萬平米主力戶型97-160㎡，90—139㎡社區(qū)配套會所、游泳館、景觀園林。銷售價格住宅開盤價4580元∕平米，現(xiàn)公示價6500元∕平米（帶1500元裝修）。二期房價公布價格在5000~6300之間,9#已全部賣完，8#號樓，15#樓剩部分樓層，1月份買房，按揭優(yōu)惠2個點，一次性優(yōu)惠3個點，在按揭/一次性優(yōu)惠的基礎上再優(yōu)惠4個點。商鋪一期共推出21套，面積31-168㎡，采用一拖二形式出售。沿街商鋪價格在1.2-1.8萬/㎡內街在0.7-1.2萬/㎡之間。商鋪9折。車位一期無地下停車場，二期地下車位于2012年11月開始銷售價格10-12萬。推廣主題買房就送精裝修整體規(guī)劃由7棟32層商住一體的建筑，歐陸新古典主義建筑與皇家園林風格。沿大街有兩層的商鋪，一樓層高5.5M，二樓層高5M。戶型面積在80-150㎡不等，按1500元裝修標準整體出售，一期推出沿二十四大街21個鋪位。業(yè)態(tài)定位：除了醫(yī)療、KTV、五金等業(yè)態(tài)受限制其他均可。物業(yè)形態(tài)高層開發(fā)戰(zhàn)略精裝修房，采用名牌建材裝修，樣板間全新開放恒大名都優(yōu)勢：處城市發(fā)展的核心區(qū)域，知名品牌開發(fā)商，世界級園林景觀，滿屋名片9A精裝建業(yè)品牌。劣勢：價格較高、配套受限、停車不便。物業(yè)費住宅1.2元/㎡，商鋪2.4元/㎡。銷售進展20#樓將于10日榮耀開盤，開盤必特價，特價必超值。86-178㎡湖景華宅，本周VIP登記享額外86折，更送1500元/㎡滿屋名牌豪裝。去化分析恒大名都是恒大集團在信陽投資的第一個樓盤。全部以精裝房為主，客戶基本上是一些高收入群體。市場定位比較精準，目前一到四期還有100套左右160-170平米余房。86-130平米全部售完。五期開的全是市場上比較受歡迎的80多平米兩房和110-130平米三房。主力戶型分析析面積：86.42㎡優(yōu)點：格局方正，動靜分明。缺點：局部面積浪費明顯，衛(wèi)生間為暗位設計。面積：129.03㎡優(yōu)點：南北通透，動靜分明，干濕分離，布局合理。恒大名都優(yōu)勢：處城市發(fā)展的核心區(qū)域，知名品牌開發(fā)商，世界級園林景觀，滿屋名片9A精裝建業(yè)品牌。劣勢：價格較高、配套受限、停車不便。項目名稱印象歐洲發(fā)展商/開發(fā)商信陽新政源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售電話6207777地理位置位于信陽市中環(huán)路與羊山大道交匯處占地面積18.8萬㎡總建面積43萬平方米主力戶型2.9+2.2復式(80-85)㎡+（30-35）㎡（該部分贈送面積）社區(qū)配套2000平米雙語幼兒園。銷售價格二期最后十套建筑面積約100㎡的寬敞兩房和建筑面積約125㎡的經(jīng)典三房緊俏熱銷，均價：4200元/㎡—4300元/㎡，二期已經(jīng)竣工。推廣主題印象歐洲立體樓中樓整體規(guī)劃包括多層與小高層、高層住宅，一期推出臨街6棟高層（20層），約6萬方，總戶數(shù)約800戶，所有戶型均為2.9+2.2復式，建筑面積約(80-85)㎡+（30-35）㎡（該部分贈送面積），贈送面積為樓下（兩個臥室）。規(guī)劃配套有2000㎡幼兒園，2000㎡會所，4000㎡商業(yè)街。物業(yè)形態(tài)多層小高層高層開發(fā)戰(zhàn)略首先推出臨街高層，高容積率，低開高走，迅速去化，后期再推出黃金位置的多層，運用價格策略，已達到開發(fā)目的。印象歐洲優(yōu)勢：戶型兩層魔變空間，性價比較高。劣勢：周邊的配套還不成熟。銷售進展印象歐洲在建的三期“歐園”19#、21#、25#、27#、30#、33#、39#、40#樓，都已經(jīng)建到10、11層，三期“歐園”戶型涵蓋D‘：2+2戶型，建筑面積約：95㎡；C-2:3+2戶型，建筑面積約：110㎡；B-2:3+3戶型，建筑面積約：138㎡去化分析印象歐洲在信陽市首個全部以復式樓面世的樓盤，在信陽來說還是比較受歡迎的，加上銷售說辭中的贈送面積，很好的抓住了客戶愛占便宜的心理。加上戶型面積沒有150平米以上的房子。所以去化速度很快。主力戶型分析析面積：95㎡優(yōu)點：南北通透，方正格局，帶有生活陽臺。缺點：動靜不分明，入戶面積浪費大。印象歐洲優(yōu)勢：戶型兩層魔變空間，性價比較高。劣勢：周邊的配套還不成熟。項目名稱中樂百花發(fā)展商/開發(fā)商信陽中樂百花置業(yè)有限公司銷售電話6299999地理位置信陽市羊山新區(qū)新七大道百花會展東西兩側占地面積370畝總建面積70萬㎡主力戶型100-120㎡社區(qū)配套餐飲、休閑、娛樂、購物融合為一體的新型城市綜合體推廣主題信陽首席五星級社區(qū)整體規(guī)劃規(guī)劃了高端住宅（中樂百花公館）、五星級酒店（中樂百花酒店）、頂級5A寫字樓（中樂百花寫字樓）以及餐飲、休閑、娛樂、購物融合為一體的新型城市綜合體。其中，中樂百花公館總建筑面積達50多萬平方米，分為東、西兩個區(qū)域。目前在建的為中樂百花公館東區(qū)，共建有高尚住宅1470套，戶型面積85—350平米，均為全明戶型。規(guī)劃了1000個車位的地下大型停車場。物業(yè)形態(tài)酒店、寫字樓、高層開發(fā)戰(zhàn)略低開高走，迅速去化，聚集人氣中樂百花優(yōu)勢：自身規(guī)劃的集餐飲、休閑、娛樂、購物融合為一體的新型城市綜合體。劣勢：銷售節(jié)奏把握不理想，去化過快，價值沒能實現(xiàn)最大化。工程進度中樂百花公館一期6月底交房，二期已經(jīng)全部封頂。銷售進展截止2013年5月，二期基本售罄，目前有部分大面積余房（158平米，167平米）去化分析中樂百花公館由于位于市政府旁邊，百花園對面。一經(jīng)推出，對于投資和剛需型客戶都有很大吸引力加上定價不高一期均價4100元/平米。二期4390元/平米。所以去化很快，目前僅有部分大面積尾房（158和167平米）主力戶型分析析面積：91㎡優(yōu)點：南北通透，帶有生活陽臺，踩光良好。缺點：動靜不分明，廚房餐廳分離。面積：88㎡優(yōu)點：南北通透，帶有生活陽臺，踩光良好。缺點：動靜不分明，廚房餐廳分離。中樂百花優(yōu)勢：自身規(guī)劃的集餐飲、休閑、娛樂、購物融合為一體的新型城市綜合體。劣勢：銷售節(jié)奏把握不理想，去化過快，價值沒能實現(xiàn)最大化。范圍：信陽市平橋區(qū)區(qū)為信陽1998撤地設市后在在原信陽縣基基礎上區(qū)劃而而成，大體為為火車站以南南、以東區(qū)域域。概況：該區(qū)域內工業(yè)業(yè)企業(yè)較多，，占用土地面面積較多，當當?shù)鼐用褡杂杏蟹课葺^多，，土地資源較較為緊張，多多為城市遺漏漏地塊開發(fā)或或工廠、居民民區(qū)拆遷改造造項目。設施：平橋區(qū)交通便便利，通信發(fā)發(fā)達。京廣鐵鐵路、107國道和正在建建設中的京珠珠高速公路橫橫穿全區(qū)東西西。區(qū)域內全全國性工業(yè)企企業(yè)較多，為為該區(qū)經(jīng)濟支支柱，且有特特色型產(chǎn)業(yè)：：信陽啤酒廠廠、茶葉、板板栗等加工企企業(yè)。購房消消費表現(xiàn)為原原住居民自住住改善需求居居多。物業(yè)類型：出住宅項目外外，本區(qū)域由由于工業(yè)企業(yè)業(yè)較多，相關關專業(yè)地產(chǎn)較較多，如綜合合性招商商城城。平橋區(qū)平橋區(qū)板塊Keys：橋區(qū)板塊多層、小高層集中，樓盤數(shù)量較少，多層價格在4200元/㎡左右。目前城區(qū)樓盤盤較少，市場場投放總量較較??；標志性性樓盤為雙匯匯歐洲故事、、臺北城上城城、世界城。。樓盤住宅均價價在3500-4000元∕平方米。。本區(qū)域住宅產(chǎn)產(chǎn)品以自住型型客戶居多。。產(chǎn)品形態(tài)以以普通住宅和和專業(yè)性商業(yè)業(yè)為主，也有有部分酒店式式公寓和寫字字樓。主力戶戶型為兩室、、三室，主力力戶型面積區(qū)區(qū)間90-130㎡；與該區(qū)域的競競爭出區(qū)域內內樓盤外，更更多的來自于于區(qū)域外競爭爭，羊山新區(qū)區(qū)一定程度上上分流了區(qū)域域內住宅客戶戶資源。區(qū)域特點Keys：產(chǎn)品形態(tài)豐富，主力戶型為兩室、三室，主力戶型面積區(qū)間90-130㎡。項目名稱雙匯歐洲故事發(fā)展商/開發(fā)商信陽三方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售電話6768888地理位置平橋區(qū)龍江路世紀廣場國際會展中心西100米占地面積500余畝總建面積59萬㎡主力戶型108-130㎡三房社區(qū)配套60000平米天然湖、11萬方私家公園、四項保溫技術。銷售價格目前在售三期“雪莉陽光”38#、39#、40#、41#、42#樓18層的電梯洋房，戶型區(qū)間為98㎡-150㎡的二房、三房、四房，價格4200元/㎡-4500元/㎡，現(xiàn)在尚有40%左右的房源；二期臨湖“王座”尚有最后數(shù)套臻品房源在售，價格5000元/㎡-6000元/㎡?，F(xiàn)在購入均可享受一次性付清98折，按揭99折優(yōu)惠。推廣主題60萬平米地中海風情國際生活城整體規(guī)劃計劃5期開發(fā)，涵蓋住宅，商業(yè)，寫字樓，酒店公寓等。一期已售完；二期分為：東海岸組團為9棟6層的多層和陽光威尼斯組團為6棟（29-34號樓）12層小高層環(huán)湖組成。物業(yè)形態(tài)多層小高層高層別墅酒店式公寓開發(fā)戰(zhàn)略社區(qū)中心內80畝原生態(tài)內湖，以尊貴浪漫的地中海風情生活為藍本，以：“巴黎印象”、“羅馬假日”、“希臘時光”“陽光海岸”四國特色健康生態(tài)居住理念引入社區(qū)，首先推出一期臨湖而建多層，一期作為標本低價入市，以打響樓盤知名度，來帶動后期開發(fā)與銷售歐洲故事優(yōu)勢：社區(qū)規(guī)模較大，內部配套齊全，社區(qū)內有天然湖泊，自然景觀較好。劣勢：高價位，在平橋區(qū)有一定市場抗性。營銷動態(tài)7月28日，盛情邀請客戶幸會齊秦，共享群星璀璨之夜。100平墅質洋房、黃金旺鋪、企業(yè)公館同步熱銷正在進行時，現(xiàn)在選擇認購即獲得群星璀璨之夜門票！物業(yè)費一期已入住，二期即將交房，多層物業(yè)費0.5元/㎡/月，小高層物業(yè)費1.1元/㎡/月，車位50-60元/月.去化分析一期二期以全部售罄（一期有幾套開發(fā)商保留房源，為湖景房）三期有95平米兩房10多套，140平米的三房30多套。此案的第三期在本項目的東北方向，離湖景太遠，成交價又比之前高均價4300元/平米。加上很多客戶反映戶型不是很理想。所以去化不是很快。四期開43#樓，AB兩棟108-143平米。預計有165套。主力戶型分析析面積：108㎡優(yōu)點：方正格局，南北通透，踩光良好。缺點：動靜不分離，無生活陽臺。歐洲故事優(yōu)勢：社區(qū)規(guī)模較大，內部配套齊全，社區(qū)內有天然湖泊，自然景觀較好。劣勢：高價位，在平橋區(qū)有一定市場抗性。項目名稱世界城發(fā)展商/開發(fā)商河北隆基泰和實業(yè)集團銷售電話6782000/111地理位置信陽市平橋區(qū)中心大道南段與濱河北路交匯處占地面積500畝總建面積約50萬平米主力戶型80-130㎡三房社區(qū)配套3萬平米生態(tài)廣場、1萬平米臨街商鋪、2200平米會所銷售價格二期高層11#、12#、15#樓，尚有建筑面積約80㎡的精致兩房、123㎡的經(jīng)典三房、130㎡的觀景三房、135㎡的敞亮三房在售，震撼超低均價3700元/㎡推廣主題公園環(huán)繞推窗見山水整體規(guī)劃項目分四期開發(fā)，一期為新加坡風格，為8棟6層和2棟11層電梯房和2棟別墅組成，共589戶，總建面積約7萬平米，沿街鋪總面積約3000平米，共30多間。二期為美國加州風格，18層一梯四戶的電梯房，共約170多套，戶型面積82—132平米不等?？偨ㄖ娣e約1.8萬平米。四期為海派風格。目前規(guī)劃中。物業(yè)形態(tài)多層小高層高層開發(fā)戰(zhàn)略采用不同風格，逐一推出世界城優(yōu)勢：位于浉河和震雷山風景區(qū)畔，景色秀麗，建筑形態(tài)國際化。劣勢：地段較偏遠，交通不便，周邊居住氛圍差，配套尚不成熟。項目名稱臺北城上城發(fā)展商/開發(fā)商信陽同德置業(yè)有限公司銷售電話378000地理位置平西路與平安大道十字路口西北角占地面積350畝總建面積37萬㎡銷售價格4380元/㎡主力戶型80㎡兩房，121—130㎡三房，社區(qū)配套吉的堡幼兒園、社區(qū)會所推廣主題九星國際社區(qū)，等量世界齊觀主力戶型分析析面積：88㎡優(yōu)點：南北通透，方正格局，動靜分離。面積：120㎡優(yōu)點：南北通透，動靜分離，干濕分離。臺北城上城優(yōu)勢：媒體應用豐富，價位較低。劣勢：地段較偏遠，交通不便，周邊配套尚不成熟。范圍：信陽老中城區(qū)區(qū)浉河區(qū)北岸岸地區(qū)，即火火車站與市政政府之間和浉浉河南岸地區(qū)區(qū)。概況：區(qū)域為城市較較早的建成區(qū)區(qū)，土地資源源相對緊張，，多為城市遺遺漏地塊開發(fā)發(fā)或老廠區(qū)改改造項目。以以舊城改造為為主。設施：信陽火車站、、汽車站，繁繁華商圈、市市第一人民醫(yī)醫(yī)院、濱河景景觀等城市稀稀缺資源。本本區(qū)域交通便便利，購物、、生活、教育育、休閑等配配套齊全，購購房消費表現(xiàn)現(xiàn)為原住居民民自住改善需需求居多。物業(yè)類型：本區(qū)域個別項項目由于占據(jù)據(jù)較多公共資資源，發(fā)展商商借勢開發(fā)綜綜合性商業(yè)、、酒店公寓、、商業(yè)，投資資需求占有一一定比例。浉河區(qū)浉河區(qū)板塊Keys：該區(qū)為老城區(qū)，各類設施齊全，土地資源相對緊張，多以舊城改造為主。目前老城區(qū)樓樓盤較多，市市場投放總量量較大；項目目體量普遍不不大，鐵建領領秀城成為區(qū)區(qū)域標志性大大盤。樓盤住宅均價價在4200元∕平方米。。本區(qū)域投資客客戶較多，產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)也比比較豐富，有有寫字樓、商商業(yè)、精裝酒酒店公寓、高高層住宅等。。主力戶型為為兩室、三室室，主力戶型型面積區(qū)間80-130平方米；區(qū)域域內也有部分分一房做辦公公和投資用，，四房、五房房相對較少；；隨著競爭加劇劇，競爭也逐逐步的由單純純價格競爭轉轉變提升產(chǎn)品品綜合性的品品質樓盤，如如鐵建領秀城城、臺北城上上城等。區(qū)域特點Keys：該區(qū)樓盤多，總量大，價格較高，產(chǎn)品形態(tài)豐富，主要以80-130㎡戶型為主打。項目名稱中鐵領秀城發(fā)展商/開發(fā)商中國鐵建信陽地產(chǎn)公司銷售電話6593999地理位置信陽市浉河北岸航空路南推出占地面積13萬㎡推出總建面積26萬㎡銷售進度60%以上推售數(shù)量2000套銷售價格4600元主力戶型82—94㎡兩房，120—138㎡三房社區(qū)配套市三小、九中等優(yōu)質教育資源，2000平米多功能會所、星級酒店推廣主題浉河一線，百萬平米水岸城邦主力戶型分析析南向超大采光光面，明廚設設計，主衛(wèi)干干濕分區(qū)，南南向觀景陽臺臺與露臺巧妙妙結合，自由由空間隨意組組合中鐵﹒領秀城優(yōu)勢：品牌開發(fā)商、浉河景觀、優(yōu)質教育資源、百萬平米大盤。劣勢：遠離市中心，交通受到一定影響，周邊配套設施還不夠成熟。項目名稱森林半島發(fā)展商/開發(fā)商信陽建業(yè)天明住宅建設有限公司銷售電理位置信陽市南灣大道與南淇路交匯處占地面積221畝總建面積21萬㎡銷售價格4300元主力戶型79/89㎡兩房，116～135㎡3房,160㎡四房社區(qū)配套高端會所、建業(yè)小哈弗幼兒園。推廣主題客廳連接陽臺，觀景效果極好衛(wèi)生間干濕分離，設計比較合理主臥帶獨立衛(wèi)生間，彰顯私密尊貴138㎡戶型分隔合理，功能齊全臥室與客廳均朝陽，采光較好客廳直接連接陽臺，觀景效果較好60㎡主力戶型分析析建業(yè)·森林半島優(yōu)勢：建業(yè)品牌、南灣湖景觀、成熟社區(qū)、高端會所、建業(yè)小哈弗幼兒園。劣勢：目前項目周邊生活配套不夠完善。項目名稱浉河壹號發(fā)展商/開發(fā)商信陽市大融信房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司銷售電話6363666地理位置信陽市浉河區(qū)濱河南路占地面積4萬㎡總建面積13萬㎡銷售價格4900元主力戶型110—124㎡三房社區(qū)配套幼兒園、超市、建業(yè)物管推廣主題主力戶型分析析面積：111㎡優(yōu)點：南北通透，帶生活陽臺，動靜分離，干濕分離。缺點：走道面積浪費大浉河壹號優(yōu)勢：浉河景觀、社區(qū)配套、建業(yè)物管。劣勢：民心取向向部分分1.調研對象統(tǒng)計計/基本信息本次問卷調查查用獲取樣本本145份，通過對其其基本信息的的統(tǒng)計可以得得知本次的調調研人群主要要集中于25~50歲之間，而這這一年齡層的的人群正是目目前市場的主主力消費人群群，因此符合合調研需求。。66%客戶的年齡集集中在36—50歲之間，該類類人群文化水水平較低，但但在調查中，，我司發(fā)現(xiàn)該該類人群購房房趨向理性，，購買時考慮慮眾多因素。。因此，后期期本案產(chǎn)品包包裝需要注重重客戶身份及及產(chǎn)品核心競競爭力的塑造造。感性購房向理理性購房轉變變，對產(chǎn)品的的包裝提出更更高的要求1.調研對象統(tǒng)計計/收入信息通過對職業(yè)以以及收入的統(tǒng)統(tǒng)計可以看出出本次的抽樣樣對象主要以以私營業(yè)主為為主，家庭收收入則均勻的的分布于各檔檔次，目標客客群月均收入入在5000元/月左右，基本本可承受2500元/月左右的按揭揭金額，對于于本案后期定定價策略有一一定的參考價價值。同時由由于問卷地點點的選擇有限限以及調研對對象配合度等等因素的影響響，私營業(yè)主主成為本次問問卷調查的最最大團體，這這一部分有著著強勁的購買買力，也是未未來本案的主主要客戶群之之一，對于他他們的了解對對本案的定位位有很大的參參考。但是其其余行業(yè)的人人數(shù)不足也使使得本次的問問卷調查結果果具有一定的的局限性。收入決定承貸貸能力，目標標客群還款能能力有限選取目前最受受歡迎的110㎡大小的戶型為為例進行計算算。根據(jù)市調可知知，目標客群群所能接受的的月還款額在在2500元左右，以最最為普遍的20年按揭為基礎礎，根據(jù)近期期銀行利率表表可知20年等額還款的的系數(shù)為77，可以得到以以下計算：2500/77=32.47萬顧顧客向向銀行貸款32.47萬32.47/0.7=46.38萬客客戶的房價總總額為46.38萬則此時房子單單價為463800/110=4216.3元/㎡客戶對價格格的敏感度度決定了本本案的價格格必須以顧顧客的承受能力為基準關鍵詞：2500元/月4200元/㎡，客戶承受的的基準點，，超過4200元/㎡會令客戶的的月還款壓壓力大增，，成反比的的則