2010年三一街區(qū)營銷執(zhí)行報(bào)告湖南中原事業(yè)一部hunan.06.2010報(bào)告體系analyzesystem>>目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的三核心問題>>深化占位思考下的項(xiàng)目定位>>處理好內(nèi)外部客戶之間關(guān)系>>如何進(jìn)行變市營銷>>營銷部署鋪排及費(fèi)用預(yù)算>>近期工作營銷目標(biāo)：項(xiàng)目目標(biāo)：占據(jù)萬家麗北區(qū)域住宅領(lǐng)導(dǎo)者地位，做星沙新城的挑戰(zhàn)者。品牌目標(biāo)：本案是三一集團(tuán)進(jìn)駐湖南房產(chǎn)行業(yè)的第一個(gè)項(xiàng)目，并肩負(fù)著三一品牌房產(chǎn)形象轉(zhuǎn)化的重任。萬家麗北標(biāo)桿項(xiàng)目基本目標(biāo)價(jià)格目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)4000~4500元/平米；銷售量目標(biāo)：快速走貨，需要實(shí)現(xiàn)2010年二期認(rèn)購金額1.7-1.8億元，簽約金額1.5~1.6億元三一品牌房產(chǎn)化價(jià)量目標(biāo)核心目標(biāo)營銷目標(biāo)下的三核心問題：戰(zhàn)略問題：q1:如何深化本案占位思考下定位，形成區(qū)隔競爭力？策略問題：q2:如何處理好內(nèi)外部客戶之間關(guān)系？q3:如何應(yīng)對變市營銷？報(bào)告體系analyzesystem>>目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的三核心問題>>深化占位思考下的項(xiàng)目定位>>處理好內(nèi)外部客戶之間關(guān)系>>如何進(jìn)行變市營銷>>營銷部署鋪排及費(fèi)用預(yù)算>>近期工作項(xiàng)目區(qū)域占位——萬家麗北星沙月湖領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者補(bǔ)缺者區(qū)域占位思考——思考視角太多目標(biāo)等于沒有目標(biāo)誰才是真正的敵人？月湖板塊重審視——本案通過價(jià)格分流客戶效應(yīng)明顯項(xiàng)目名稱產(chǎn)品項(xiàng)目進(jìn)度價(jià)格恒大雅苑高層精裝修一期6500元/平米藏瓏國際湖上社區(qū)聯(lián)排、洋房、高層170-190三房四房二期7800元/平米財(cái)富名園小高層，90-200㎡兩房三房四房一期4800元/平米威爾士春天高層，83-86㎡兩房、110-130㎡三房、150-170㎡四房一期5000元/平米綜合月湖板塊，市場最低價(jià)已超過4800/㎡，本項(xiàng)目所在萬家麗北板塊以山水灣為代表均價(jià)3800/㎡，通過明顯價(jià)格優(yōu)勢吸引，可以對客戶進(jìn)行有效分流。項(xiàng)目名稱產(chǎn)品項(xiàng)目進(jìn)度價(jià)格愿景山水灣聯(lián)排、洋房、小高層71-125㎡兩房三房五期3900元/平米好望谷云邸高層，84-120㎡兩房三房小高一期3200元/平米圓夢完美生活小高層，120-170㎡三房四房三期3400元/平米郡原居里洋房、高層，80-90㎡、110-140㎡一期4900元/平米萬家麗北板塊重審視——本案產(chǎn)品質(zhì)素遠(yuǎn)勝過對手萬家麗北板塊內(nèi)，三一品牌較其他開發(fā)商而言本土號召力更強(qiáng)，影響力更大；配套除與其他項(xiàng)目共享資源外，本身自帶商業(yè)街使之更加齊全；產(chǎn)品質(zhì)素（如面積段、高贈送、大花園、超寬樓間距等設(shè)計(jì)）明顯優(yōu)于競爭項(xiàng)目，通過產(chǎn)品質(zhì)素可有效分流客戶。地段對抗配套對抗產(chǎn)品對抗規(guī)劃對抗品牌對抗愿景山水灣萬家麗北路與湘龍路交匯處學(xué)校、醫(yī)院、超市聯(lián)排、洋房、小高層71-125㎡兩房三房內(nèi)有水系園林致盛愿景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，本土多個(gè)項(xiàng)目好望谷云邸瀟湘西路與湘龍路交匯西北處銀行、學(xué)校高層84-120㎡兩房三房大圍和園林景觀，游泳池，羽毛球場滕王閣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司圓夢完美生活萬家麗北路與濱湖西路交匯處銀行、學(xué)校、藥房小高層120-170㎡三房四房小區(qū)田園園林，負(fù)一層精品農(nóng)貿(mào)市場圓夢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，本土新興開發(fā)商三一街區(qū)湘龍路口南銀行、學(xué)校、超市、自身街區(qū)高層76-145㎡兩房三房（n+1）近萬平米超大園林，110米超寬樓間距，商業(yè)街三一重工，大品牌實(shí)力開發(fā)商項(xiàng)目占位的重審視——萬家麗北星沙月湖領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者補(bǔ)缺者萬家麗北及月湖僅為本案干擾型競爭，且本案價(jià)格和產(chǎn)品可有效分流競爭實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目占位的根本占位演變立足星沙，與華潤鳳凰城、凱旋門三分天下并區(qū)隔中鐵國際城、康橋長郡、恒大次級競爭核心策略思考從占位尋求差異化的價(jià)值定位一級競爭二級競爭華潤鳳凰城、恒基凱旋門中鐵國際城、康橋長郡、恒大雅苑自我審視競爭審視策略形成配套力區(qū)位力品牌力規(guī)劃力產(chǎn)品力三一街區(qū)價(jià)值體系自我審視——區(qū)位價(jià)值——聯(lián)通長沙、星沙，隸屬星沙區(qū)。隨著世界500強(qiáng)諸多企業(yè)入駐，恒基華潤等知名房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)軍，星沙近年來發(fā)展勢頭如火如荼，帶來國際化生活氛圍體驗(yàn)和前景。近年來目前，全縣工業(yè)總量占長沙市三分之一，成為湖南省最大的制造基地；已經(jīng)形成了以長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為龍頭，“一區(qū)七園”產(chǎn)業(yè)布局，園區(qū)內(nèi)聚集了lg、可口可樂、博世等17家世界500強(qiáng)企業(yè)和三一重工、遠(yuǎn)大、長豐汽車等國內(nèi)知名企業(yè)；星沙是省內(nèi)唯一一個(gè)道路以中韓文命名的城市。全球最大的混凝土機(jī)械制造商三一是全球工程機(jī)械制造商50強(qiáng)、全球最大的混凝土機(jī)械制造商、中國企業(yè)10強(qiáng)、工程機(jī)械行業(yè)綜合效益和競爭力最強(qiáng)企業(yè)、福布斯“中國頂尖企業(yè)”，中國最具成長力自主品牌、中國最具競爭力品牌、中國工程機(jī)械行業(yè)標(biāo)志性品牌、亞洲品牌500強(qiáng)，在湖南具極強(qiáng)的本土號召力；項(xiàng)三一秉承“品質(zhì)改變世界”經(jīng)營理念，將銷售收入的5%-7%用于研發(fā)，致力于將產(chǎn)品升級換代至世界一流水準(zhǔn)。擁有國家級技術(shù)開發(fā)中心和博士后流動工作站，擁有授權(quán)有效專利536項(xiàng)和近百項(xiàng)核心技術(shù)。品質(zhì)改變世界品牌價(jià)值——三一品牌，強(qiáng)大的本土號召力，客戶信心強(qiáng)勢保障。同時(shí)，也是國際視野、富足品質(zhì)生活的象征。簡約品質(zhì)立面，彰顯項(xiàng)目高端形象。對稱的結(jié)構(gòu)布局，金字塔狀的臺階式構(gòu)圖，強(qiáng)烈的視覺感受和獨(dú)特的韻律感，代表了一種向上的、欣欣向榮的力量，藝術(shù)感。artdeco品質(zhì)立面大尺度觀景設(shè)計(jì)中心園林半圍和式布局形成超寬樓間距，全景觀視野，最寬之處達(dá)110米左右；組團(tuán)景觀大花園，大園林，打造生態(tài)藝術(shù)叢林，為您提供舒適私密居住生活環(huán)境。規(guī)劃價(jià)值——大園林寬視野，舒適私密，品質(zhì)生活體現(xiàn)；artdeco建筑風(fēng)格簡潔沉穩(wěn)，帶來品質(zhì)生活的視覺體驗(yàn)。項(xiàng)目內(nèi)部配套展示休閑木平臺和風(fēng)園雕塑草坪影月廣場籃球場，羽毛球場商業(yè)街入戶水景涌泉廣場廣場樹陣成人運(yùn)動站幼兒園part2part2規(guī)劃價(jià)值——“三庭九院一街區(qū)”，滿足舒適便利生活，更是帶來開放、交融、健康、富有人情味的街區(qū)生活方式。規(guī)劃價(jià)值——大園林、鄰里溝通平臺、入戶玄關(guān)花園等設(shè)計(jì)，帶來舒適生活，促進(jìn)鄰居友善交流，打造和睦而有人情味的生活。在社區(qū)內(nèi)部建立溝通平臺，巧妙的設(shè)計(jì)給人們提供進(jìn)行多樣化交流的可能性，帶動人們走到戶外并參與其中的活動，增進(jìn)鄰里的感情；老人悠閑散步、孩子在這里嬉鬧，帶來鄰居的和睦交流。規(guī)劃價(jià)值——為兒童、成年人、老年人不同年齡設(shè)立活動、運(yùn)動專區(qū)，打造健康生活。慢跑、兒童游樂場、中老人健身場所、成年人健身、球類運(yùn)動場地一應(yīng)俱全，在這里能享受健康美好的生活。規(guī)劃價(jià)值——特色商業(yè)街、運(yùn)動架空層空間、陽光草地、休閑活動空間等提供休閑、交流的空間，打造舒適、交融的生活。特色商業(yè)街、運(yùn)動架空層空間、陽光草地、休閑活動空間等提供休閑、交流的空間，打造舒適、交融的生活。配套價(jià)值——引入臺灣“3之3國際幼兒園”，享受國際化教育配套，帶給孩子國際化的思維方式和視野。“3之3”國際文教機(jī)構(gòu)是一所雙語性質(zhì)的中外合作幼兒園，在臺灣已有8年的教學(xué)歷史，成功地經(jīng)營了300多家幼教單位，擁有一流的環(huán)境設(shè)施、園內(nèi)一年四季植物郁郁蔥蔥，環(huán)境精致而優(yōu)美和擁有優(yōu)秀的外籍中籍教師的師資隊(duì)伍，招生對象不限國籍與地區(qū)，有十幾個(gè)國家和地區(qū)的中外幼兒，包括英籍、德籍、加拿大籍、法籍、日本、韓國、新加坡、馬來西亞、香港、臺灣等國家和地區(qū)。是一所0~6歲一體化的國際化幼兒園。主張培養(yǎng)孩子成為“一個(gè)人的教育”，也就是使孩子成為一個(gè)獨(dú)立自主、愛自己、愛家人、愛朋友、愛家園的人，及充滿愛與智慧與創(chuàng)造力的人。“3之3”已經(jīng)成為華人幼教事業(yè)的著名品牌，2002年6月起到大陸發(fā)展產(chǎn)品價(jià)值——高比例的創(chuàng)新產(chǎn)品，“n+1”戶型設(shè)計(jì)，多入戶花園、陽臺增強(qiáng)生活各項(xiàng)功能，是愜意品質(zhì)生活的保障。——空前絕后，3房變5房，合計(jì)贈送空間約20平米！——大體量的“n+1”戶型設(shè)計(jì)，戶型套數(shù)占比達(dá)56%!戶型面積套數(shù)套數(shù)比二房7613118%2變395-9611115%三房114-12018626%3變4129-13112017%3變5143-14517224%合計(jì)

720100%2房：76平76平實(shí)用兩房優(yōu)點(diǎn)：2房布局緊湊，人流動線短，得房率高；大尺度觀景設(shè)計(jì)，客廳朝南帶大景觀陽臺，增添空間延伸感，視野開闊；雙陽臺設(shè)計(jì)，實(shí)用性強(qiáng)。缺點(diǎn)：廚房衛(wèi)生間為暗房，舒適度受損客廳面寬僅3.6米，略顯局促。產(chǎn)品價(jià)值——76二房、114、120三房，面積緊湊，功能實(shí)用。3房：120平120平緊湊三房優(yōu)點(diǎn)：三房戶型緊湊，戶型周正；南北雙陽臺，客廳陽臺大，觀景較好；主臥帶飄窗，擴(kuò)展主臥空間。缺點(diǎn)：客廳與餐廳錯(cuò)開，略顯局促過道過長，亂費(fèi)面積較大。114平緊湊三房優(yōu)點(diǎn)：三房戶型緊湊實(shí)用，戶型周正，人流動線短；南北雙陽臺，客廳大陽臺，觀景較好；主臥帶獨(dú)立衛(wèi)生間。缺點(diǎn)：客廳面寬過窄，僅3.3米。3房：114平產(chǎn)品價(jià)值——95平二房、129平三房，皆可實(shí)現(xiàn)“n+1”，創(chuàng)新設(shè)計(jì)帶來較高的贈送率，和多功能的滿足，帶來品質(zhì)生活體驗(yàn)。優(yōu)點(diǎn)：可實(shí)現(xiàn)3變4；6.6米大客廳開間，10平米大陽臺及大陽臺開間，觀景效果好。主臥朝南，帶衣帽間和衛(wèi)生間，且?guī)ш柵_，彰顯主人尊貴。缺點(diǎn)：位于最西頭，當(dāng)西曬；臨路戶型手噪音影響較大。129平三房129平緊湊三房，可變四房2+1房：95平優(yōu)點(diǎn)：95平兩房，大尺度設(shè)計(jì)，居住舒適度高；主臥帶飄窗，增添主臥舒適度；大飄窗、雙陽臺贈送，大贈送率；空中花園近10平，兩房可做三房，得房率高。缺點(diǎn)：面積超過90平米，首置需首付三成，購房門檻較高。95平2+1兩房基于區(qū)位、品牌、產(chǎn)品、規(guī)劃配套價(jià)值之上的，一種國際、開放、交融、品味、品質(zhì)、健康的街區(qū)生活方式。本案價(jià)值體系：自我審視競爭審視策略形成尋找對比優(yōu)勢——一級競爭二級競爭華潤鳳凰城、恒基凱旋門中鐵國際城、康橋長郡、恒大雅苑競爭分析——面臨品牌發(fā)展商競爭，后期競爭總量近400萬平米，且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭激烈。恒基凱旋門總體量：一期16萬均價(jià)：4400元/平米面積：71一房，92二房，131三房，154四房未來推貨量：共分五期，目前推一期5#產(chǎn)品。總價(jià)：31-54萬華潤鳳凰城總體量：120萬推盤節(jié)奏：平均每1-2月推盤一次均價(jià)：4200元/平米面積：83/86/88二房，108三房，143四房，157四房未來推貨量：二期15棟，目前已推6棟，三期未建總價(jià)：35-70萬中鐵國際城總體量：69萬均價(jià)：3800元/平米面積：80/90㎡二房，125/132㎡三房未來推貨量：共38棟，已推2棟。其中4#10#基本售完，11#正認(rèn)籌中?？們r(jià)：30-50萬/套1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月恒大雅苑總體量：117萬均價(jià)：價(jià)格未定面積：90平二房小三房，130平三房，140四房未來推貨量：未定總價(jià)：未定康橋長郡總體量：50萬均價(jià)：未定面積：77-99㎡二房，126/130㎡三房未來推貨量：一期8棟，第一次將推6棟?？們r(jià)：未定項(xiàng)目華潤鳳凰城三一街區(qū)對比結(jié)果規(guī)模120萬47萬相對劣勢容積率33.17相當(dāng)綠化率47%37.5%相對劣勢建筑形式小高層、高層高層、別墅相對占優(yōu)品牌及物業(yè)中國內(nèi)地最具實(shí)力的綜合型房地產(chǎn)公司之一中國工程機(jī)械行業(yè)標(biāo)志性品牌、亞洲品牌500強(qiáng)各有千秋，本案三一品牌本土號召力更強(qiáng)交通延展性與市區(qū)相對獨(dú)立，自成中心特立西路連接市區(qū)主干道優(yōu)勢明顯地段及配套設(shè)施星沙中心，央?yún)^(qū)地段，配套完善星沙邊緣，板塊交界處，配套缺乏劣勢較大整體情況對比——結(jié)果分析：“交通延展性+三一品牌本土號召力”優(yōu)勢明顯，地段配套及綠化率劣于對手。三一街區(qū)vs華潤鳳凰城配套及規(guī)劃對比——規(guī)劃對比配套對比華潤鳳凰城三一街區(qū)結(jié)果分析：園林及規(guī)劃并無大差距，配套劣于對手，但是本案“國際街區(qū)生活方式”可差異化于對手。園林為地中海式風(fēng)情，中心景觀軸貫穿整個(gè)小區(qū)；最寬90米樓間距，artdeco風(fēng)格建筑，外墻以醬紅色為主，輔以灰色線條修飾，簡潔厚重未來將修建五星級酒店，自身商業(yè)街配套，5000平米高檔生活體驗(yàn)中心，包括游泳池以及約2300平米的運(yùn)動會館，雙語幼兒園。江蘇飯店等已入駐。以一條中軸景觀帶貫穿整體空間，連接中央三大組團(tuán)花園；中心組團(tuán)花園分為“和風(fēng)、日光、影月”主題特色；artdeco建筑風(fēng)格，醬色為主，厚重感強(qiáng)8000平米具有三一特色的國際化商業(yè)街區(qū)，籃球場、羽毛球場、乒乓球臺，成人運(yùn)動站和兒童活動區(qū)；引進(jìn)著名臺灣三之三國際幼兒園三一街區(qū)vs華潤鳳凰城華潤鳳凰城2+1戶型廳、戶型方正，南北通透；空中花園、結(jié)構(gòu)板、飄窗贈送；主臥朝南大飄窗，廚房餐廳可一體化，增大客廳視覺面積95平兩房，大尺度設(shè)計(jì)，居住舒適度高；主臥帶飄窗，增添主臥舒適度，加大主臥面積；大飄窗、雙陽臺贈送，大贈送率；空中花園近10平，兩房可做三房，得房率高三一街區(qū)vs華潤鳳凰城——產(chǎn)品對比之“2房及小3房”三一街區(qū)結(jié)果分析：都可實(shí)現(xiàn)兩房變?nèi)浚P凰城二房設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)板，面積全贈送。本案95平二房略處下風(fēng)。而本案76平二房面積緊湊，在總價(jià)上略占優(yōu)勢，可分流部分客戶。名稱朝向景觀實(shí)惠基本設(shè)計(jì)原則設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)三一街區(qū)★★★★★★★★★★★★★華潤鳳凰城★★★★★★★★★★★★★★三一街區(qū)vs華潤鳳凰城96平兩房95平兩房華潤鳳凰城飄窗大量運(yùn)用，增加實(shí)用率；空中花園贈送面積大，性價(jià)比高；獨(dú)立衣帽間，更顯主人尊貴；書房、主臥與景觀陽臺連接，通透性更強(qiáng)；餐廳客廳正對入戶門，私密性較差可實(shí)現(xiàn)3變4；6.6米大客廳開間，10平米大陽臺及大陽臺開間，觀景效果好。主臥朝南，帶衣帽間和衛(wèi)生間，且?guī)ш柵_，彰顯主人尊貴。產(chǎn)品對比——3房及小4房三一街區(qū)結(jié)果分析：都可實(shí)現(xiàn)三房變四房，鳳凰城南北雙陽臺，本案客廳觀景面更寬，各有千秋，本案優(yōu)勢不明顯。本案114平、120平三房面積緊湊，在總價(jià)上略占優(yōu)勢，可分流部分客戶。名稱朝向景觀實(shí)惠基本設(shè)計(jì)原則設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)三一街區(qū)★★★★★★★★★★★★★★★華潤鳳凰城★★★★★★★★★★★★★★三一街區(qū)vs華潤鳳凰城133平三房129平三房華潤鳳凰城主臥次臥均有飄窗客廳餐廳隱梁隱柱設(shè)計(jì)，7.1米大開間，視野開闊；獨(dú)立衣帽間體現(xiàn)尊貴，餐廳設(shè)置飄窗，采光更佳；入戶花園和景觀陽臺贈送面積多贈送面積大，陽臺贈送面積達(dá)10多㎡，陽臺+空中花園設(shè)計(jì)最大程度增加景觀視野；近22㎡大客廳設(shè)計(jì)磅礴，14㎡超豪華主臥盡享尊貴；浪費(fèi)空間小，贈送面積大，得房率高產(chǎn)品對比——大3房、四房及以上三一街區(qū)結(jié)果分析：本案皆為樓王位置，可3變5，“陽臺+入戶花園”贈送面積大，景觀視野和戶型設(shè)計(jì)優(yōu)勢略勝一籌。名稱朝向景觀實(shí)惠基本設(shè)計(jì)原則設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)三一街區(qū)★★★★★★★★★★★★★★★★★華潤鳳凰城★★★★★★★★★★★★★★★三一街區(qū)vs華潤鳳凰城141平四房143平大三房綜合以上分析，我們相對于華潤鳳凰城的核心優(yōu)勢是：交通延展性+差異化于對手的國際街區(qū)生活方式+三一品牌本土號召力+緊湊三房、大三房戶型優(yōu)勢核心競爭優(yōu)勢——三一街區(qū)vs華潤鳳凰城項(xiàng)目恒基凱旋門三一街區(qū)對比結(jié)果規(guī)模16萬47萬相對占優(yōu)容積率1.43.17相對劣勢綠化率53%37.5%相對劣勢建筑形式高層、別墅高層、別墅相對占優(yōu)品牌及物業(yè)世界500強(qiáng)企業(yè)、香港最大的地產(chǎn)發(fā)展商之一中國工程機(jī)械行業(yè)標(biāo)志性品牌、亞洲品牌500強(qiáng)各有千秋，本案三一品牌本土號召力更強(qiáng)交通延展性與市區(qū)相對獨(dú)立，片區(qū)內(nèi)部特立西路連接市區(qū)主干道優(yōu)勢明顯地段及配套設(shè)施星沙次干道，配套尚不完善星沙邊緣，板塊交界處，配套缺乏基本持平整體情況對比——三一街區(qū)vs恒基凱旋門結(jié)果分析：“交通延展性+三一品牌本土號召力”優(yōu)勢明顯，容積率和綠化率指標(biāo)不占優(yōu)勢。配套及規(guī)劃對比——規(guī)劃對比配套對比恒基凱旋門三一街區(qū)采用中央圍合式布局，保證景觀的均好性；500米長多層動態(tài)水景貫穿8萬平米中央景觀園林；130米超寬樓間距，灰白色相間立面，大量石材增加厚重感3000平米商業(yè)街；2800平米會所內(nèi)設(shè)健身室、多功能活動室、私人ktv房、電腦天地等，外設(shè)游泳池，并獨(dú)創(chuàng)私人影院；小區(qū)內(nèi)有幼兒園以一條中軸景觀帶貫穿整體空間，連接中央三大組團(tuán)花園；中心組團(tuán)花園分為“和風(fēng)、日光、影月”主題特色；artdeco建筑風(fēng)格，醬色為主，厚重感強(qiáng)8000平米具有三一特色的國際化商業(yè)街區(qū)，籃球場、羽毛球場、乒乓球臺，成人運(yùn)動站和兒童活動區(qū)；引進(jìn)著名臺灣三之三國際幼兒園三一街區(qū)vs恒基凱旋門結(jié)果分析：園林規(guī)劃不占優(yōu)勢，項(xiàng)目配套不及對手，但本案“國際街區(qū)生活方式”可差異化于對手。恒基凱旋門南北雙向陽臺，270°轉(zhuǎn)角落地飄窗；入戶花園設(shè)計(jì)，利用性強(qiáng)，可實(shí)現(xiàn)兩房變?nèi)?；無過道走廊，減少浪費(fèi)；臥室?guī)Т箨柵_，舒適度高。95平兩房，大尺度設(shè)計(jì)，居住舒適度高；主臥帶飄窗，增添主臥舒適度，加大主臥面積；大飄窗、雙陽臺贈送，大贈送率；空中花園近10平，兩房可做三房，得房率高產(chǎn)品對比——2房及小3房三一街區(qū)結(jié)果分析：均能實(shí)現(xiàn)兩房變?nèi)浚瑧粜唾|(zhì)素相當(dāng)。本案76平二房，與對手78平米二房競爭，戶型質(zhì)素相當(dāng)。名稱朝向景觀實(shí)惠基本設(shè)計(jì)原則設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)三一街區(qū)★★★★★★★★★★★★★★恒基凱旋門★★★★★★★★★★★★★三一街區(qū)vs恒基凱旋門91平兩房95平兩房恒基凱旋門落地飄窗在臥室、衛(wèi)生間大量運(yùn)用；入戶花園、生活陽臺、景觀陽臺三大增值空間，超高贈送面積；連通式陽臺，通風(fēng)采光更佳；動靜分區(qū)不明顯，入戶后正對走廊，感覺狹長產(chǎn)品對比——3房及小4房三一街區(qū)結(jié)果分析：本案可實(shí)現(xiàn)3變4，更為實(shí)用，陽臺觀景面積更大。本項(xiàng)目略占優(yōu)勢。名稱朝向景觀實(shí)惠基本設(shè)計(jì)原則設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)三一街區(qū)★★★★★★★★★★★★★★★★恒基凱旋門★★★★★★★★★★★★★★三一街區(qū)vs恒基凱旋門131平三房可實(shí)現(xiàn)3變4；6.6米大客廳開間，10平米大陽臺及大陽臺開間，觀景效果好。主臥朝南，帶衣帽間和衛(wèi)生間，且?guī)ш柵_，彰顯主人尊貴。129平三房恒基凱旋門超大面積生活陽臺和景觀陽臺，贈送面積多，性價(jià)比高，通風(fēng)采光效果佳；工人房可做雜物間，實(shí)用性強(qiáng)；進(jìn)門直面客廳餐廳，隱私性差贈送面積大，陽臺贈送面積達(dá)10多㎡，陽臺+空中花園設(shè)計(jì)最大程度增加景觀視野；近22㎡大客廳設(shè)計(jì)磅礴，14㎡超豪華主臥盡享尊貴；浪費(fèi)空間小，贈送面積大，得房率高產(chǎn)品對比——大3房、四房及以上三一街區(qū)結(jié)果分析：都為超大面積生活和景觀陽臺，但本案面積控制更為緊湊，贈送面積更大，本案略占優(yōu)勢。名稱朝向景觀實(shí)惠基本設(shè)計(jì)原則設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)三一街區(qū)★★★★★★★★★★★★★★★★恒基凱旋門★★★★★★★★★★★★★★★★三一街區(qū)vs恒基凱旋門154平四房143平大三房綜合以上分析，我們相對于恒基凱旋門的核心優(yōu)勢是：交通延展性+三一品牌本土號召力+國際街區(qū)生活方式+129平米以上戶型核心競爭優(yōu)勢——三一街區(qū)vs恒基凱旋門項(xiàng)目中鐵國際城三一街區(qū)對比結(jié)果規(guī)模69萬47萬基本持平容積率33.17基本持平綠化率40%37.5%基本持平建筑形式小高層、高層高層、別墅相對占優(yōu)品牌及物業(yè)世界500強(qiáng)，全球最具實(shí)力和規(guī)模的特大型綜合建設(shè)集團(tuán)之一中國工程機(jī)械行業(yè)標(biāo)志性品牌、亞洲品牌500強(qiáng)各有千秋，本案三一品牌本土號召力更強(qiáng)交通延展性距離市區(qū)較偏，星沙近郊特立西路連接市區(qū)主干道優(yōu)勢明顯地段及配套設(shè)施星沙近郊邊緣，配套缺乏星沙邊緣，板塊交界處，配套缺乏基本持平整體情況對比——三一街區(qū)vs中鐵國際城結(jié)果分析：“交通延展性+三一品牌本土號召力”優(yōu)勢明顯。配套及規(guī)劃對比——規(guī)劃對比配套對比中鐵國際城三一街區(qū)東南亞泰式風(fēng)格園林，多運(yùn)用建筑小品和灌木；外立面三段式結(jié)構(gòu)，深棕色和淺黃色交錯(cuò)，層次分明8000平米的商業(yè)街，2000平米會所配室內(nèi)體育館；二期設(shè)有幼兒園與小學(xué)以一條中軸景觀帶貫穿整體空間，連接中央三大組團(tuán)花園；中心組團(tuán)花園分為“和風(fēng)、日光、影月”主題特色；artdeco建筑風(fēng)格，醬色為主，厚重感強(qiáng)8000平米具有三一特色的國際化商業(yè)街區(qū)，籃球場、羽毛球場、乒乓球臺，成人運(yùn)動站和兒童活動區(qū)；引進(jìn)著名臺灣三之三國際幼兒園三一街區(qū)vs中鐵國際城結(jié)果分析：園林規(guī)劃，本案大面積組團(tuán)園林略占優(yōu)勢；配套相當(dāng)；而本案國際街區(qū)生活方式可差異化于對手。中鐵國際城空中庭院可變性強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)兩房改三房；廚房餐廳一步式設(shè)計(jì)，更加方便；生活陽臺緊鄰餐廳，舒適度高；進(jìn)門處部分空間浪費(fèi)，利用率不高；主臥3.3米左右開間，過于狹小95平兩房，大尺度設(shè)計(jì)，居住舒適度高；主臥帶飄窗，增添主臥舒適度，加大主臥面積；大飄窗、雙陽臺贈送，大贈送率；空中花園近10平，兩房可做三房，得房率高產(chǎn)品對比——2房及小3房三一街區(qū)結(jié)果分析：均為n+1戶型，面積控制相當(dāng)，戶型質(zhì)素相當(dāng)，不占優(yōu)勢。本案76平二房與對手82平二房相比，對手可實(shí)現(xiàn)2+1，功能上略處下風(fēng)。名稱朝向景觀實(shí)惠基本設(shè)計(jì)原則設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)三一街區(qū)★★★★★★★★★★★★中鐵國際城★★★★★★★★★★★★三一街區(qū)vs中鐵國際城92平兩房95平兩房中鐵國際城臥室飄窗和小陽臺的運(yùn)用增加實(shí)用率；南北雙陽臺，采光通風(fēng)更佳；空中庭院實(shí)現(xiàn)n+1，三房變四房；客廳4.1米，主臥3.3米，次臥3米開間，設(shè)計(jì)不合理，大小比例不均衡產(chǎn)品對比——3房及小4房三一街區(qū)結(jié)果分析：皆可實(shí)現(xiàn)3變4，但本案景觀視野優(yōu)勢略占上風(fēng)。名稱朝向景觀實(shí)惠基本設(shè)計(jì)原則設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)三一街區(qū)★★★★★★★★★★★★★★中鐵國際城★★★★★★★★★★★★★★三一街區(qū)vs中鐵國際城128平三房可實(shí)現(xiàn)3變4；6.6米大客廳開間，10平米大陽臺及大陽臺開間，觀景效果好。主臥朝南，帶衣帽間和衛(wèi)生間，且?guī)ш柵_，彰顯主人尊貴。129平三房綜合以上分析，我們相對于中鐵國際城的核心優(yōu)勢是：核心競爭優(yōu)勢——三一街區(qū)vs中鐵國際城交通延展性+差異化于競爭對手的國際街區(qū)生活方式+三一品牌本土號召力+大面積組團(tuán)園林+129平三房優(yōu)勢項(xiàng)目康橋長郡三一街區(qū)對比結(jié)果規(guī)模50萬47萬基本持平容積率3.53.17基本持平綠化率36%37.5%基本持平建筑形式小高層、高層高層、別墅相對占優(yōu)品牌及物業(yè)07年成立，專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的公司，注冊資金4000萬中國工程機(jī)械行業(yè)標(biāo)志性品牌、亞洲品牌500強(qiáng)品牌號召力優(yōu)勢明顯交通延展性距離市區(qū)較偏，星沙近郊廠區(qū)特立西路連接市區(qū)主干道優(yōu)勢明顯地段及配套設(shè)施星沙近郊邊緣廠區(qū)，配套缺乏星沙邊緣，板塊交界處，配套缺乏基本持平整體情況對比——三一街區(qū)vs康橋長郡結(jié)果分析：“交通延展性+三一品牌本土號召力”優(yōu)勢明顯，其他基本持平。配套及規(guī)劃對比——配套對比規(guī)劃對比康橋長郡三一街區(qū)結(jié)果分析：園林設(shè)計(jì)各有千秋；康橋長郡教育配套優(yōu)勢明顯，而本案“國際街區(qū)生活方式”在生活氛圍上可差異化于競爭對手。用門、橋、花庭、溪、徑與爬藤花架，打造古典與現(xiàn)代并重的英格蘭風(fēng)情園林；園內(nèi)有3000余平米水系貫穿，繞建筑流動；百余種繁花、花階、石雕、閑庭和七大主題園林英格蘭風(fēng)情的townhouse情景退臺泛教育商業(yè)街、獅子廣場、圣瑪格麗特會所；未來長郡實(shí)驗(yàn)學(xué)校建筑面積約6萬平米，建成后將擁有小學(xué)36個(gè)班、初中24個(gè)班，共計(jì)約3500人的規(guī)模以一條中軸景觀帶貫穿整體空間，連接中央三大組團(tuán)花園；中心組團(tuán)花園分為“和風(fēng)、日光、影月”主題特色；artdeco建筑風(fēng)格，醬色為主，厚重感強(qiáng)8000平米具有三一特色的國際化商業(yè)街區(qū)，籃球場、羽毛球場、乒乓球臺，成人運(yùn)動站和兒童活動區(qū)；引進(jìn)著名臺灣三之三國際幼兒園三一街區(qū)vs康橋長郡康橋長郡主臥八角大飄窗，多面采光；半贈送空中花院，可靈活更改，n+1兩房變?nèi)?；主臥獨(dú)立衛(wèi)生間更顯尊貴；大面積景觀陽臺，半面積贈送，性價(jià)比高；走道面積浪費(fèi)，主衛(wèi)次衛(wèi)鄰近，設(shè)計(jì)不合理95平兩房，大尺度設(shè)計(jì)，居住舒適度高；主臥帶飄窗，增添主臥舒適度，加大主臥面積；大飄窗、雙陽臺贈送，大贈送率；空中花園近10平，兩房可做三房，得房率高產(chǎn)品對比——2房及小3房三一街區(qū)結(jié)果分析：都可以兩房變?nèi)浚景钢髋P缺少獨(dú)立衛(wèi)生間，且視野采光有局限，并不占優(yōu)勢。名稱朝向景觀實(shí)惠基本設(shè)計(jì)原則設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)三一街區(qū)★★★★★★★★★★★★康橋長郡★★★★★★★★★★★★★★三一街區(qū)vs康橋長郡93平兩房95平兩房康橋長郡巧妙法式陽臺，面積全贈送，性價(jià)比高；空中花院，三房變四房；主臥超大八角景觀玻璃窗，視野開闊；過道浪費(fèi)面積多，主衛(wèi)次衛(wèi)鄰近，設(shè)計(jì)不合理產(chǎn)品對比——3房及小4房三一街區(qū)結(jié)果分析：戶型創(chuàng)新皆可實(shí)現(xiàn)3變4，面積控制相當(dāng)，戶型質(zhì)素相當(dāng)。名稱朝向景觀實(shí)惠基本設(shè)計(jì)原則設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)三一街區(qū)★★★★★★★★★★★★康橋長郡★★★★★★★★★★★★★★★★三一街區(qū)vs康橋長郡130平三房可實(shí)現(xiàn)3變4；6.6米大客廳開間，10平米大陽臺及大陽臺開間，觀景效果好。主臥朝南，帶衣帽間和衛(wèi)生間，且?guī)ш柵_，彰顯主人尊貴。129平三房綜合以上分析，我們相對于康橋長郡的核心優(yōu)勢是：核心競爭優(yōu)勢——三一街區(qū)vs康橋長郡交通延展性+差異化于對手的國際街區(qū)生活方式+三一品牌本土號召力項(xiàng)目恒大雅苑三一街區(qū)對比結(jié)果規(guī)模117萬47萬相對劣勢容積率33.17基本持平建筑形式小高層、高層高層、別墅相對占優(yōu)品牌及物業(yè)中國十大房地產(chǎn)企業(yè)之一，連續(xù)五年榮登中國房地產(chǎn)企業(yè)10強(qiáng)中國工程機(jī)械行業(yè)標(biāo)志性品牌、亞洲品牌500強(qiáng)基本持平交通延展性在市區(qū)主干道上特立西路連接市區(qū)主干道相對劣勢地段及配套設(shè)施月湖板塊邊緣，配套一般星沙邊緣，板塊交界處，配套缺乏相對劣勢整體情況對比——結(jié)果分析：三一品牌的本土號召力略占優(yōu)勢，交通延展性+地段+規(guī)模不占優(yōu)勢。三一街區(qū)vs恒大雅苑配套及規(guī)劃對比——配套對比規(guī)劃對比恒大雅苑三一街區(qū)結(jié)果分析：本項(xiàng)目園林缺少湖景和大型配套會所，劣于對手。但本案國際街區(qū)生活方式可差異化于競爭對手。歐式風(fēng)格水景臺地園林和大型人工湖；各種建筑小品穿插中央圍和式布局，保證景觀的均好性；artdeco三段式外立面4000平米生活商業(yè)和10000平米創(chuàng)意商業(yè)；5000平米豪華會所和幼兒園；規(guī)劃45000平米五星級大酒店以一條中軸景觀帶貫穿整體空間，連接中央三大組團(tuán)花園；中心組團(tuán)花園分為“和風(fēng)、日光、影月”主題特色；artdeco建筑風(fēng)格，醬色為主，厚重感強(qiáng)8000平米具有三一特色的國際化商業(yè)街區(qū)，籃球場、羽毛球場、乒乓球臺，成人運(yùn)動站和兒童活動區(qū)；引進(jìn)著名臺灣三之三國際幼兒園三一街區(qū)vs恒大雅苑恒大雅苑90平左右兩房，三陽臺加入戶花園，贈送面積多；露臺+陽臺實(shí)現(xiàn)兩房變?nèi)浚蛔呃冗^長，浪費(fèi)面積多；書房2.7米開間，過于狹窄95平兩房，大尺度設(shè)計(jì)，居住舒適度高；主臥帶飄窗，增添主臥舒適度，加大主臥面積；大飄窗、雙陽臺贈送，大贈送率；空中花園近10平，兩房可做三房，得房率高產(chǎn)品對比——2房及小3房三一街區(qū)結(jié)果分析：都可以兩房變?nèi)?，戶型質(zhì)素相當(dāng)。本案76平二房面積更為緊湊，總價(jià)較低，分流客戶優(yōu)勢明顯。名稱朝向景觀實(shí)惠基本設(shè)計(jì)原則設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)三一街區(qū)★★★★★★★★★★★★★恒大雅苑★★★★★★★★★★★★★90平兩房95平兩房三一街區(qū)vs恒大雅苑恒大雅苑130平左右三房，入戶花園類似玄關(guān)設(shè)計(jì)，增加私密性；主臥以陽臺代替飄窗，視野更好，采光通風(fēng)更佳；客廳、景觀陽臺朝北，朝向較差產(chǎn)品對比——3房及小4房三一街區(qū)結(jié)果分析：本案可實(shí)現(xiàn)3變4，觀景面更好，戶型設(shè)計(jì)優(yōu)異，略占優(yōu)勢。名稱朝向景觀實(shí)惠基本設(shè)計(jì)原則設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)三一街區(qū)★★★★★★★★★★★★★★恒大雅苑★★★★★★★★★★130平三房三一街區(qū)vs恒大雅苑可實(shí)現(xiàn)3變4；6.6米大客廳開間，10平米大陽臺及大陽臺開間，觀景效果好。主臥朝南，帶衣帽間和衛(wèi)生間，且?guī)ш柵_，彰顯主人尊貴。129平三房綜合以上分析，我們相對于恒大雅苑的核心優(yōu)勢是：三一品牌的本土號召力+國際街區(qū)生活方式+三房戶型優(yōu)勢核心競爭優(yōu)勢——三一街區(qū)vs恒大雅苑競爭小結(jié)本案核心競爭優(yōu)勢vs華潤鳳凰城交通延展性+國際街區(qū)生活方式+三一品牌本土號召力+大三房戶型優(yōu)勢vs恒基凱旋門交通延展性+三一品牌本土號召力+國際街區(qū)生活方式+129平米以上戶型vs中鐵國際城交通延展性+國際街區(qū)生活方式+三一品牌本土號召力+大面積組團(tuán)園林vs康橋長郡交通延展性+國際街區(qū)生活方式+三一品牌本土號召力vs恒大雅苑三一品牌的本土號召力+國際街區(qū)生活方式+三房戶型優(yōu)勢一級競爭二級競爭本案在整體產(chǎn)品力上優(yōu)勢不明顯核心競爭優(yōu)勢在于三一品牌的本土號召力、國際的街區(qū)生活方式以及與市區(qū)的更近距離自我審視競爭審視策略形成由物理戰(zhàn)向精神戰(zhàn)的轉(zhuǎn)移核心策略售賣生活方式一種有保障的、國際化的、便利的街區(qū)生活【形象定位】三一特色的國際街區(qū)生活締造者?????????核心策略落地——生活方式如何落地？三一品牌象征著什么，擁有什么？如何落地？國際的街區(qū)生活方式是什么樣的？如何落地？與市區(qū)距離更近的價(jià)值，如何落地？三一集團(tuán)在海外擁有30家子公司，超過1300名營銷和服務(wù)人員常年在海外為全球客戶提供一流的產(chǎn)品和服務(wù)。截止目前，三一出口累計(jì)超過10億美元。三一在美國、印度、德國的3個(gè)研發(fā)中心和生產(chǎn)基地正在建設(shè)，在全球已建成15個(gè)物流中心。布局海外市場，對接國際視野，成就國際三一！【關(guān)鍵字】國際三一是全球工程機(jī)械制造商50強(qiáng)、全球最大的混凝土機(jī)械制造商、中國企業(yè)500強(qiáng)、工程機(jī)械行業(yè)綜合效益和競爭力最強(qiáng)企業(yè)、福布斯“中國頂尖企業(yè)”，中國最具成長力自主品牌、中國最具競爭力品牌、中國工程機(jī)械行業(yè)標(biāo)志性品牌、亞洲品牌500強(qiáng)?！娟P(guān)鍵字】實(shí)力全球最大機(jī)械制造商50強(qiáng)，亞洲品牌500強(qiáng)，象征實(shí)力三一！u型臂架，四橋轉(zhuǎn)向，電液控制等；水平定向鉆，連續(xù)墻抓斗……標(biāo)準(zhǔn)化、差異化、超值化的精工服務(wù)，提升三一服務(wù)品牌競爭力，引領(lǐng)行業(yè)服務(wù)新潮流。國際泵王精工技藝，標(biāo)準(zhǔn)化操作，塑造精工三一！【關(guān)鍵字】精工客戶就是上帝，一切為了客戶。以客戶需求為中心，用一流的速度、一流的技能、一流的態(tài)度實(shí)現(xiàn)“一切讓您感動”的人性化服務(wù)。服務(wù)承諾：對客戶來電來函信息8小時(shí)內(nèi)處理完畢答復(fù)；服務(wù)工程師24小時(shí)待命制；故障未處理完畢，服務(wù)工程師不能離開現(xiàn)場，離開現(xiàn)場需客戶許可。立足客戶角度思考，提供貼身服務(wù)，打造人性三一！【關(guān)鍵字】人性2004年4月，三一首次亮相德國慕尼黑國際工程機(jī)械展銷會，世界排名前幾位的重工巨頭卡特彼勒、沃爾沃、寶馬無一例外地前來展臺參觀。這個(gè)來自中國的“黑馬”讓競爭對手驚呼：“要重新認(rèn)識中國的工程機(jī)械制造業(yè)。”三一信條：人類因夢想而偉大；金錢只有誘惑力，事業(yè)才有凝聚力；三一創(chuàng)造了一次次工業(yè)上的奇跡，贏得世界的尊重；三一人一次次的傳奇，皆因偉大的夢想昂然而立。創(chuàng)造工業(yè)奇跡，飲譽(yù)世界尊重，成就尊嚴(yán)三一！【關(guān)鍵字】尊嚴(yán)理解三一品牌——國際精工人性尊嚴(yán)【三一內(nèi)涵】實(shí)力三一品牌落地——三一品牌房地產(chǎn)影響力法則品牌語言房地產(chǎn)化品牌資源房地產(chǎn)化“讓員工過上富足而有尊嚴(yán)的生活”夢想讓業(yè)主能享受到與三一員工同等的生活福利：一流的管家式服務(wù)；社區(qū)超市提供三一蔬菜基地?zé)o公害蔬菜；穿梭于社區(qū)和市區(qū)之間的三一大巴，為業(yè)主提供出行便利；家電及裝修團(tuán)購優(yōu)惠（竹勝會會員）“產(chǎn)業(yè)報(bào)國”的社會責(zé)任為業(yè)主的下一代傾情打造“一站式教育計(jì)劃”（國際雙語幼兒園的引入、小學(xué)中學(xué)學(xué)位資格、大學(xué)的定向培養(yǎng)、就業(yè)培訓(xùn)）三一品牌資源房地產(chǎn)化三一品牌落地——三一品牌房地產(chǎn)影響力法則品牌語言房地產(chǎn)化品牌資源房地產(chǎn)化三一內(nèi)涵【語言房地產(chǎn)化】——建立一套傳承三一品牌的價(jià)值話術(shù)國際設(shè)計(jì)單位國際教育配套artdeco國際建筑風(fēng)格新加坡柏景aepdesignsingapore、柏景設(shè)計(jì)、新加坡英柏建筑景觀設(shè)計(jì)公司(aepdesignsingapore)是新加坡專業(yè)的設(shè)計(jì)公司，擁有眾多極富創(chuàng)意的國際資深規(guī)劃師、建筑師、景觀設(shè)計(jì)師、室內(nèi)設(shè)計(jì)師，薈萃中西方的設(shè)計(jì)高手，形成強(qiáng)有力的國際組合設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)。臺灣三之三國際幼兒園。三之三，是一所0~6歲一體化的國際化幼兒園，擁有優(yōu)秀的外籍中籍教師的師資隊(duì)伍，覆蓋十幾個(gè)國家和地區(qū)，包括英籍、德籍、加拿大籍、法籍、日本、韓國、新加坡、馬來西亞、香港、臺灣等國家和地區(qū)。有國際班和雙語班兩種。國際artdeco百米建筑群。artdeco”意即“裝飾藝術(shù)”，最早起源于上世紀(jì)20、30年代的法國，并迅速流行于建筑、家具、珠寶等的設(shè)計(jì)中。本項(xiàng)目將artdeco風(fēng)格使用于建筑上，強(qiáng)調(diào)外立面的縱向線條使用，高聳、挺拔。非常重視整體的裝飾性，追求單個(gè)建筑自身獨(dú)特的個(gè)性。國際三一三一內(nèi)涵【語言房地產(chǎn)化】——實(shí)力合作單位打造實(shí)力品質(zhì)項(xiàng)目實(shí)力兌現(xiàn)工程品質(zhì)、節(jié)點(diǎn)中建五局鼎力打造。中建五局是世界500強(qiáng)企業(yè)、中國最具國際競爭力的建筑地產(chǎn)集團(tuán)——中國建筑工程總公司的成員企業(yè)。承建過湖南省跳水中心、中建大廈等大型工程，技術(shù)精湛，實(shí)力雄厚。大氣園林景觀，彰顯三一街區(qū)實(shí)力氣質(zhì)三庭：三大遞進(jìn)式的高層居住組團(tuán)花園；九院：院落組團(tuán)生活的低密度住宅社區(qū)；一街區(qū)：生活配套內(nèi)需型國際商業(yè)街區(qū)。雄厚資本、嚴(yán)格管理，實(shí)力保障工程期限：有雄厚的資本支持、嚴(yán)格的工程管理，強(qiáng)力保障了本項(xiàng)目的各項(xiàng)工期的圓滿完成，保障項(xiàng)目工程質(zhì)量。三一內(nèi)涵【語言房地產(chǎn)化】——實(shí)力三一三一內(nèi)涵【語言房地產(chǎn)化】——打造精工戶型園林設(shè)計(jì)精工園林用材料精工精品化設(shè)計(jì)，多空中花園組合空間設(shè)計(jì)，2房變3房，3房變5房；精細(xì)化施工，細(xì)節(jié)決定成敗?！?+2+!”的公園式景觀設(shè)計(jì)，打造開放、交融、健康、富有人情味的園林生活。大園林、鄰里溝通平臺、入戶玄關(guān)花園等設(shè)計(jì)，帶來舒適生活，促進(jìn)鄰居友善交流，打造和睦而有人情味的生活。為兒童、成年人、老年人不同年齡設(shè)立活動、運(yùn)動專區(qū)，打造健康生活。園林講求用材料的巧妙搭配和喬木灌木草皮花卉的多重組合；園林中使用“銀杏”、“桂花樹”等名貴樹種，提高園林檔次，帶來健康、品味生活。精工三一三一內(nèi)涵【語言房地產(chǎn)化】——社區(qū)大巴，人性交通社區(qū)超市，人性生活社區(qū)安保，人性服務(wù)穿梭于社區(qū)和市區(qū)之間的三一大巴，為業(yè)主提供出行便利；人性化服務(wù)，細(xì)節(jié)決定成敗。社區(qū)超市，便利小區(qū)居民生活；社區(qū)超市僅面向業(yè)主提供三一蔬菜基地?zé)o公害蔬菜；針對業(yè)主發(fā)送節(jié)日祝福短信、生日賀電、鮮花禮物贈送等，人性化服務(wù)；安保人員形象氣質(zhì)好，親和力強(qiáng)，有安全感十足，工作中狀態(tài)積極，禮儀問好、指揮停車、帶路引導(dǎo)等服務(wù)時(shí)動作干凈利落、專業(yè)、正規(guī)。保潔人員道德人品高要求，技能上專業(yè)培訓(xùn)，注重細(xì)節(jié)，嚴(yán)格把控，遇見顧客應(yīng)主動問好；人性三一三一內(nèi)涵【語言房地產(chǎn)化】——尊嚴(yán)三一高素質(zhì)三一人聚居地，盡享尊嚴(yán)生活項(xiàng)目一期約1000戶，皆為三一內(nèi)部員工購買，占據(jù)了項(xiàng)目居民的近三分之一；俗話說，你的身份要看你周邊人的身份。居住三一街區(qū)，三一員工涵養(yǎng)有素，是尊嚴(yán)生活的保障；核心策略落地——生活方式如何落地？三一品牌象征著什么，擁有什么？如何落地？國際的街區(qū)生活方式是什么樣的？如何落地？與市區(qū)距離更近的價(jià)值，如何落地？時(shí)間：5月21日地點(diǎn)：三一街區(qū)溫情餐廳關(guān)鍵詞：夢想雨季，難得的下了一個(gè)早班，帶著濕潤的心情，和小南、小樰一起來到老地方

，依舊向那位意大利帥哥點(diǎn)了杯espresso打底的caffeitaliano。今天boss剛剛簽訂了新加坡的訂單，我和小南、小樰幾個(gè)月來的努力終于被認(rèn)同。三人舉杯慶賀，帶著酒精味道的香濃咖啡入喉，整個(gè)世界似乎都有了醉意。人類因夢想而偉大，幾個(gè)年輕的女孩向著自己的偉大夢想又近了一步……我的三一街區(qū)生活時(shí)間：凌晨，地點(diǎn)：三一街區(qū)情調(diào)咖啡廳關(guān)鍵詞：情調(diào)

聚會，晴，獅子座流星雨來臨前夕。三一咖啡館的屋頂，熟悉的人都早早就來了。把鏡頭片擦了又擦，手心微濕，小玦拿起他的吉他，彈起了馬斯卡尼的lattesa，曲子將小小的躁動按捺，等待……終于，光芒絲絲，再到目絢神迷，宇宙的奇跡拉開幕布……

我偉大的夢想，是每天這樣，在這里，仰望繁星，看著大家叫喊，看著大家驚嘆……我的三一街區(qū)生活時(shí)間：半晚，七點(diǎn)地點(diǎn)：三一街區(qū)溫情餐廳關(guān)鍵詞：優(yōu)雅每天，她穿著一件粉紅或者鵝黃色的連衣裙，7點(diǎn)準(zhǔn)時(shí)走進(jìn)paul，坐在靠近櫥窗第二格的座位上，微笑著向我點(diǎn)一份法式面包和沙拉，優(yōu)雅的吃著，櫥窗上映出她精致的面孔和小小的滿足。20分鐘后，安靜起身，輕輕推開旋轉(zhuǎn)玻璃門，出門左轉(zhuǎn)。這時(shí)，我總會沖到門口，看著她的背影遠(yuǎn)去，轉(zhuǎn)過街角那個(gè)巨大的水泵雕塑，最后消失……我的三一街區(qū)生活關(guān)鍵詞：知性總愛到這里，“三一重金屬”街區(qū)酒吧，這里有敲擊汽油桶的鼓手，有鋼管自制而成的長笛，還有以機(jī)器型號命名的雞尾酒……旁邊就是火車餐廳，街道上擺滿滄桑感十足的金屬桌椅，老板總會給我們幾本張愛玲的小說或者徐志摩的詩集，小小的聚會，露天的舞臺，訴說工業(yè)文明行色匆匆之下的知性風(fēng)情。關(guān)鍵詞：交融人們?nèi)齼缮⒆诮诌叺目Х瑞^走廊上；迎面跑過的青年微笑著與你打招呼；?？岬暮⒆釉诓贿h(yuǎn)處玩滑輪；街道的轉(zhuǎn)角處，有步行可達(dá)的百貨超市、書店、面包房……沒有圍墻的隔離，沒有保衛(wèi)的森嚴(yán)，平和舒緩的氣氛在街面上流淌，每個(gè)人都在自得其樂地享受生活，這就是典型的街區(qū)生活。理解國際街區(qū)生活方式——交融情調(diào)優(yōu)雅夢想【國際街區(qū)生活方式精神特質(zhì)】知性國際街區(qū)生活方式落地——三一街區(qū)國際街區(qū)生活方式的【打造和傳播】提前引入街區(qū)商業(yè)元素核心原則為仿真再現(xiàn)生活情景密度拼高度，活動引爆知名度商業(yè)引入——與街區(qū)生活典型元素的知名店家（如咖啡之翼等），簽訂框架性協(xié)議，宣傳造勢。時(shí)間：招商工作可立即啟動對6、7#號棟之間商業(yè)街鋪面，引進(jìn)特色小資情調(diào)生活配套店，簽訂框架性協(xié)議，宣傳炒作街區(qū)生活主要方向：情調(diào)咖啡廳、浪漫畫廊、寫意書吧、迷情酒吧、健康健身吧等。引進(jìn)特色小資情調(diào)生活配套店，簽訂框架性協(xié)議，釋放街區(qū)生活打造的實(shí)質(zhì)動作?？蛻粜判臉淞⑸虡I(yè)引入——提前引入餐飲、小超市等基礎(chǔ)生活配套類門店，包裝為街區(qū)生活情調(diào)店面，營造生活氛圍。時(shí)間：10月10日對6、7#號棟之間商業(yè)街，引進(jìn)餐飲、小超市等基礎(chǔ)生活配套類門店，營造生活氛圍；如，千惠超市等。操作方式：前期可通過減免商鋪?zhàn)饨鸬姆绞揭?。前期營業(yè)面向的客戶群為部分看房客戶、售樓部工作人員、工程工作人員等。提前引入餐飲、小超市等基礎(chǔ)生活配套類門店，包裝為街區(qū)生活情調(diào)店面，營造生活氛圍?？蛻粜判臉淞F(xiàn)場展示——售樓部現(xiàn)場包裝在售樓部現(xiàn)場設(shè)置三一文化展示墻，設(shè)立三一企業(yè)泵王的解剖模型（建議在2米），以及三一的發(fā)展歷程圖，展示三一品牌實(shí)力，渲染工業(yè)元素。費(fèi)用預(yù)算控制在2萬元以內(nèi)。三一泵王模型解剖模型高度：2米放置位置：洽談區(qū)另：旁邊立水牌解說企業(yè)文化展示墻設(shè)置位置：兒童游樂區(qū)旁邊的企業(yè)文化展示墻上展示內(nèi)容：三一企業(yè)的輝煌歷程、三一集團(tuán)實(shí)力及榮譽(yù)、三一街區(qū)的核心理念。再現(xiàn)生活場景文化混搭，工業(yè)與街區(qū)的完美結(jié)合體現(xiàn)場展示——售樓部現(xiàn)場包裝文化嫁接，街區(qū)情調(diào)的滲透塑造在售樓部吧臺區(qū)背景墻設(shè)置展示區(qū)，現(xiàn)場擺放各類時(shí)尚藝術(shù)元素，如名酒、根雕藝術(shù)品、咖啡等藝術(shù)品，渲染項(xiàng)目的小資、時(shí)尚情調(diào)。費(fèi)用預(yù)算控制在1萬元以內(nèi)。再現(xiàn)生活場景吧臺效果示意圖吧臺背景墻現(xiàn)場展示——商業(yè)街區(qū)包裝到位時(shí)間：2010年8月15日具體位置：

6、7#號棟之間商業(yè)街鋪包裝方式：

櫥窗式包裝，每個(gè)鋪面上方冠以各種國際知名品牌商標(biāo)，門兩側(cè)玻璃通過櫥窗形式，內(nèi)部擺放各種商品進(jìn)行昭示，給人以真實(shí)感，體現(xiàn)小資的時(shí)尚生活氣息。櫥窗包裝形式是以在每個(gè)獨(dú)立商鋪玻璃后放置噴繪展板，以商品實(shí)物或店面實(shí)景為噴繪內(nèi)容進(jìn)行虛擬展示。費(fèi)用預(yù)算：7萬元。商業(yè)街區(qū)櫥窗式包裝，再現(xiàn)國際街區(qū)風(fēng)貌再現(xiàn)生活場景現(xiàn)場展示——售樓部前坪包裝到位時(shí)間：8月15日包裝元素：工業(yè)元素的街景小品+露天咖啡賣場裝飾+涂鴉墻具體位置：如左圖。幼兒園南面隔斷墻體設(shè)置為涂鴉墻；在售樓部前坪，設(shè)置露天咖啡賣場裝飾和街景小品。具象描述：前坪穿插藝術(shù)感強(qiáng)烈的建筑小品，部分小品可選擇工業(yè)元素較強(qiáng)的材料構(gòu)建，或搭建三一最具知名度的重機(jī)械產(chǎn)品模型，傳遞三一品牌價(jià)值理念。前坪設(shè)置有品味的休閑桌椅和花卉點(diǎn)綴，構(gòu)筑露天咖啡店的氛圍。費(fèi)用預(yù)算：7萬。街景小品+露天咖啡賣場裝飾+涂鴉墻再現(xiàn)生活場景現(xiàn)場展示——售樓部物料設(shè)計(jì)物料導(dǎo)視使用“中韓英”三國語言，接軌國際，綜合多元文化中文、英語、韓文等多類語言運(yùn)用，多語種推廣，所有物料設(shè)計(jì)中融入三種語言區(qū)域指示牌、樓書、戶型圖、單張、折頁等物料中使用三國語言，彰顯國際化。chineseandenglish,korean,etc,andmultilinguallanguageuse,allmaterialsdesignintothreelanguages???,??,????????????????,??????,????????(?)??3????????????????再現(xiàn)生活場景密度拼高度活動引爆起勢7月15日1自由的藝術(shù)——啟動認(rèn)籌既3之3幼兒園簽約儀式涂鴉大賽夏日狂想曲——現(xiàn)場展示開放既啤酒狂歡節(jié)三一街區(qū)魅力之夜——“我們約會吧”時(shí)尚party承勢8月15日轉(zhuǎn)勢9月15日合勢11月30日234邂逅光與影——尋找長沙最街區(qū)攝影展街區(qū)生活打造四步曲——密度拼高度活動引爆街區(qū)生活打造四步曲——起勢活動策略：項(xiàng)目起勢，首度亮相，引起市場關(guān)注活動主題：自由的藝術(shù)活動時(shí)間：2010年7月15日10點(diǎn)—12點(diǎn)活動背景：1）項(xiàng)目啟動認(rèn)籌，項(xiàng)目首度發(fā)聲；2）3之3幼兒園簽定合作協(xié)議活動地點(diǎn)：三一街區(qū)售樓部前坪廣場及涂鴉墻；活動內(nèi)容：1）3d立體畫大師現(xiàn)場做畫，描繪三一街區(qū)生活場景；2）兒童現(xiàn)場涂鴉大賽；3）臺灣3之3國際幼兒園簽定合作協(xié)議儀式。參與人群：三一街區(qū)一期老業(yè)主、三一員工、媒體覆蓋網(wǎng)羅人群、3之3幼兒園幼兒（或與其他幼兒園合作）、3d立體畫大師、工作人員。媒體支持：報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、短信、三一內(nèi)網(wǎng)。費(fèi)用預(yù)算：10萬元。3d立體畫兒童涂鴉大賽密度拼高度活動引爆街區(qū)生活打造四步曲——承勢活動策略：項(xiàng)目承勢，繼續(xù)提升市場關(guān)注度活動主題：夏日狂想曲活動時(shí)間：2010年8月15日晚上7點(diǎn)—9點(diǎn)?；顒颖尘埃?）項(xiàng)目火熱認(rèn)籌中；2）街區(qū)現(xiàn)場展示打造到位活動地點(diǎn)：三一街區(qū)售樓部前坪廣場；活動內(nèi)容：啤酒狂歡節(jié)。1）熱辣舞蹈專場；2）美女小提琴表演；3）品牌啤酒：贈飲狂歡；4）啤酒混喝比賽；5）啤酒幸運(yùn)猜獎(jiǎng)。參與人群：三一街區(qū)一期老業(yè)主、三一員工、媒體覆蓋網(wǎng)羅人群、工作人員。媒體支持：報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、短信、三一內(nèi)網(wǎng)。費(fèi)用預(yù)算：10萬元。啤酒狂歡節(jié)活動啤酒狂歡節(jié)比賽密度拼高度活動引爆街區(qū)生活打造四步曲——轉(zhuǎn)勢活動策略：項(xiàng)目轉(zhuǎn)勢，引爆市場關(guān)注度活動主題：三一街區(qū)魅力之夜活動時(shí)間：2010年9月15日晚上7點(diǎn)—9點(diǎn)活動背景：項(xiàng)目火熱認(rèn)籌，即將開盤活動地點(diǎn)：三一街區(qū)售樓部前坪廣場；活動內(nèi)容：“我們約會吧”時(shí)尚party。1）時(shí)尚泳裝秀；2）現(xiàn)場熱場活動；3）單身男女現(xiàn)場配對；參與人群：三一街區(qū)一期老業(yè)主、三一員工、周邊大學(xué)學(xué)生和老師、媒體覆蓋網(wǎng)羅人群、工作人員。媒體支持：報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、短信、三一內(nèi)網(wǎng)。費(fèi)用預(yù)算：10萬元。時(shí)尚party密度拼高度活動引爆街區(qū)生活打造四步曲——合勢活動策略：項(xiàng)目合勢，即將尾聲活動主題：邂逅光與影活動時(shí)間：2010年11月30日活動背景：1）項(xiàng)目第二次開盤；2）項(xiàng)目銷售即將進(jìn)入尾盤期，需要再度點(diǎn)燃市場對項(xiàng)目的關(guān)注活動形式：通過網(wǎng)上征集照片，選取最具國際街區(qū)風(fēng)味的照片，作為獲獎(jiǎng)?wù)撸换顒恿鞒蹋簩ふ议L沙最街區(qū)攝影展。1、參賽者在指定網(wǎng)站上報(bào)名。報(bào)名需填寫報(bào)名表。

2、參賽者將參賽作品上傳。作品需填寫作品簡介。3、參賽作品分類別公開展示，由網(wǎng)民投票選出各類作品名次。4、獲獎(jiǎng)?wù)哳C獎(jiǎng)，邀請媒體報(bào)道。參與人群：所有市民。媒體支持：搜房網(wǎng)、0731網(wǎng)、焦點(diǎn)網(wǎng)、紅網(wǎng)等。費(fèi)用預(yù)算：5萬元。密度拼高度活動引爆街區(qū)生活打造四步曲——活動小結(jié)銷售類活動引爆類活動其他類活動項(xiàng)目園林開放活動、樣板房開放活動、12、18#開盤、13-14#開盤等3d立體畫展及3之3幼兒園簽約儀式、啤酒狂歡節(jié)、“我們約會吧”時(shí)尚party、尋找長沙最街區(qū)攝影展。國際街區(qū)文化長廊藝術(shù)品展、快樂家庭日、街區(qū)物品創(chuàng)意設(shè)計(jì)大賽、端午節(jié)等核心策略落地——生活方式如何落地？三一品牌象征著什么，擁有什么？如何落地？國際的街區(qū)生活方式是什么樣的？如何落地？與市區(qū)距離更近的價(jià)值，如何落地？傳播方式：銷售人員線下傳播；現(xiàn)場設(shè)立展板展示區(qū)位。傳播內(nèi)容：與長沙市區(qū)更近的距離；口徑示例：5分鐘到達(dá)四方坪、馬王堆；萬家麗路是長沙市的主干道，貫通南北。城市延展性——星沙板塊開福區(qū)馬王堆萬家麗路本案開福區(qū)四方坪報(bào)告體系analyzesystem>>目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的三核心問題>>深化占位思考下的項(xiàng)目定位>>處理好內(nèi)外部客戶之間關(guān)系>>如何進(jìn)行變市營銷>>營銷部署鋪排及費(fèi)用預(yù)算>>近期工作核心問題：1、如何弱化不同客戶對價(jià)格差的不滿。2、同時(shí)改變本案的“定向房”形象。本案客戶的利益矛盾問題：內(nèi)部客戶二期業(yè)主對一、二期房源差價(jià)的不滿。外部客戶對三一內(nèi)部員工額外優(yōu)惠的不滿?？蛻舴诸惡蟮目赡苄蜗螅罕徽`解為是三一員工的定向房，檔次和質(zhì)量都低于商品房，與本案欲實(shí)現(xiàn)的“品牌+品質(zhì)+國際社區(qū)+街區(qū)文化”的項(xiàng)目形象的沖突。內(nèi)外部客戶關(guān)系的問題分析——核心策略：

安內(nèi)必先攘外處理內(nèi)外部客戶關(guān)系——10年9月10月11月2月3月4月12、18#13、14#10、11#開盤銷售三次開盤四次開盤11年1月12月蓄客二次開盤蓄客正常售賣蓄客10年7月策略分解：1、以第二次開盤為節(jié)點(diǎn)，第一階段著力于對外部客戶的宣傳推廣，對內(nèi)僅釋放信息，但不設(shè)置額外優(yōu)惠折扣。2、第二階段，當(dāng)外部客戶將項(xiàng)目形象和價(jià)格拉高后，再對內(nèi)部戶客戶發(fā)布優(yōu)惠措施。蓄客第一階段第二階段對外推廣對內(nèi)推廣攘內(nèi)必先安外——策略簡示對外：統(tǒng)一推廣，全力進(jìn)行。對內(nèi)：不進(jìn)行大力度線下推廣。目標(biāo)效果：全力提升本案形象和熱度，利用外部客戶拉高產(chǎn)品形象和價(jià)格。目標(biāo)效果：給內(nèi)部員工造成本案一期是“定向房”，而二期是商品房的印象，削弱其對一、二期之間價(jià)格差的不滿如何攘外？第一階段：全力對外，樹立影響攘內(nèi)必先安外——第一階段1、全力對外，樹立影響——現(xiàn)場震撼利用將工業(yè)元素、時(shí)尚元素和街區(qū)生活元素混合搭配而成的物品給予客戶震撼性的感受，讓其充分領(lǐng)略到本案的特色和魅力。攘內(nèi)必先安外——第一階段三一泵王模型解剖模型高度：2米放置位置：洽談區(qū)另：旁邊立水牌解說企業(yè)文化展示墻設(shè)置位置：兒童游樂區(qū)旁邊的企業(yè)文化展示墻上展示內(nèi)容：三一企業(yè)的輝煌歷程、三一集團(tuán)實(shí)力及榮譽(yù)、三一街區(qū)的核心理念。2、全力對外，樹立影響——活動引爆邀請著名的3d立體畫大師，將其作品在現(xiàn)場展示，向全長沙市人民發(fā)出邀請，參與到3d立體畫欣賞及相關(guān)活動中來。聚集大量人氣，集中引爆本項(xiàng)目名氣。攘內(nèi)必先安外——第一階段3、全力對外，樹立影響——細(xì)節(jié)大師保安敬業(yè)且和藹，不管您有什么困難他們都能幫上一把。攘內(nèi)必先安外——第一階段保安保潔見到客戶，都要微笑問好；客戶詢問，禮貌對答，保安保潔對項(xiàng)目基礎(chǔ)知識要有所了解；下雨要能為客戶撐傘擋雨，客戶出車門時(shí)，先為客戶搽拭車門水滴。3、全力對外，樹立影響——細(xì)節(jié)大師攘內(nèi)必先安外——第一階段街道上一塵不染，小區(qū)內(nèi)每一處都窗明幾凈……當(dāng)細(xì)致做到極致，三一街區(qū)給您的不僅是專業(yè)服務(wù)，更是人性化的關(guān)懷和理念。攘內(nèi)必先安外——第一階段3、全力對外，樹立影響——細(xì)節(jié)大師4、統(tǒng)一戰(zhàn)線，全力對外——“謠言營銷”利用論壇、網(wǎng)絡(luò)軟文、新聞報(bào)道、小道消息等傳播本案的熱銷信息，人為制造關(guān)注熱點(diǎn)。三一街區(qū)排名世界十大街區(qū)第二三一老總梁穩(wěn)根斥資10億打造長沙第一街區(qū)三一街區(qū)成為星沙最火樓盤布什來華訪問三一街區(qū)三一街區(qū)成為世界工業(yè)街區(qū)吉尼斯紀(jì)錄保持者星沙三雄，東恒基、中華潤、西三一。攘內(nèi)必先安外——第一階段攘內(nèi)必先安外——第一階段【可能出現(xiàn)的問題】問題背景：三一街區(qū)項(xiàng)目對內(nèi)部員工無優(yōu)惠出現(xiàn)的問題：部分員工可能出現(xiàn)不滿情緒，需要加以引導(dǎo)。問題嚴(yán)重度：★☆問題的產(chǎn)生過程——項(xiàng)目發(fā)聲三一員工咨詢售樓部、同事、內(nèi)網(wǎng)等員工了解到市場化運(yùn)作，無優(yōu)惠的事實(shí)部分員工出現(xiàn)不滿情緒部分員工出現(xiàn)不滿情緒部分員工可能出現(xiàn)不滿情緒。攘內(nèi)必先安外——第一階段【解決問題的策略】雙管齊下，安撫員工情緒，價(jià)格變價(jià)值。攘內(nèi)必先安外——第一階段【安撫員工情緒】把好六大通路，把握意見領(lǐng)袖，做好解說工作。六大通路：對三一員工口徑：短信平臺內(nèi)部郵箱內(nèi)網(wǎng)平臺內(nèi)部電視三一班車銷售人員把握意見領(lǐng)袖：通過會議形式，自上而下釋放三一街區(qū)二期產(chǎn)品已經(jīng)市場化運(yùn)作，對三一員工無額外優(yōu)惠。三一街區(qū)后期產(chǎn)品，已經(jīng)市場化運(yùn)作。其中二期12-14#、18#所有戶型，對三一員工暫無額外優(yōu)惠。攘內(nèi)必先安外——第一階段【價(jià)格變價(jià)值】發(fā)動《員工增值對話計(jì)劃》，征求員工對增值服務(wù)的要求，實(shí)現(xiàn)價(jià)值變價(jià)格。將三一員工關(guān)心的價(jià)格額外優(yōu)惠問題，轉(zhuǎn)化為對三一客戶的額外價(jià)值。通過提供給三一員工的價(jià)值增值，消除員工對項(xiàng)目的不良情緒。核心思考：具體實(shí)施：操作方法：員工增值服務(wù)要求自下而上傳遞對話計(jì)劃發(fā)動自上而下傳達(dá)時(shí)間：7月15日啟動認(rèn)籌形式：組織會議的形式進(jìn)行傳達(dá)和反饋預(yù)計(jì)的增值措施：1）vip專屬通道；2）節(jié)假日問候計(jì)劃；3）……對外：持續(xù)第一階段的推廣，但重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移。對內(nèi)：重點(diǎn)轉(zhuǎn)入，線下為主，福利性折扣誘惑。目標(biāo)效果：繼續(xù)提升本案形象和熱度。目標(biāo)效果：最大程度削弱外部客戶對內(nèi)部員工優(yōu)惠的不滿，利用近因效應(yīng)和利益搞定誘惑內(nèi)部員工，促進(jìn)內(nèi)部員工認(rèn)購。如何安內(nèi)？第二階段：近因效應(yīng)，內(nèi)部維系，內(nèi)外信服攘內(nèi)必先安外——第二階段近因效應(yīng)，內(nèi)部維系，內(nèi)外信服：對外：持續(xù)提升本案形象和價(jià)值對內(nèi)：近因效應(yīng)+線下利益誘惑及客戶維護(hù)隨著第一階段的完成，內(nèi)部員工對一期的房價(jià)記憶，受到最近時(shí)間的房價(jià)影響而減弱，此時(shí)加入對內(nèi)部員工的折扣等優(yōu)惠，強(qiáng)力吸引內(nèi)部員工的認(rèn)購。同時(shí)加強(qiáng)對內(nèi)部客戶的維護(hù)，加強(qiáng)意向客戶及已有客戶的誠意度。攘內(nèi)必先安外——第二階段微笑銷售，服務(wù)從心開始針對人員：本公司從上至下銷售員工素質(zhì)規(guī)范：對員工進(jìn)行禮貌禮儀、服務(wù)技巧、言行舉止方面相關(guān)知識培訓(xùn)服務(wù)人群：面向項(xiàng)目所有新老顧客實(shí)施人員：乙方公司安排專人組織培訓(xùn)攘內(nèi)必先安外——第二階段關(guān)懷無微不至、無處不在受眾人群：本項(xiàng)目所有三一集團(tuán)公司的員工業(yè)主關(guān)懷方式：以集團(tuán)旗下物業(yè)公司的名義，針對業(yè)主發(fā)送節(jié)日祝福短信、生日賀電、鮮花禮物贈送等實(shí)施人員：由甲方物業(yè)公司統(tǒng)計(jì)，針對國家法定重大節(jié)假日及每月過生日業(yè)主，以短信、電話或禮物進(jìn)行祝福信息傳遞攘內(nèi)必先安外——第二階段vip專屬通道，皇家獨(dú)享，尊貴五星級服務(wù)服務(wù)人群：本項(xiàng)目成功交房入住的三一集團(tuán)公司員工業(yè)主服務(wù)形式：物業(yè)公司社區(qū)服務(wù)中心處設(shè)立三一員工專屬服務(wù)通道,優(yōu)先解決處理公司員工業(yè)主問題實(shí)施人員：甲方物業(yè)公司負(fù)責(zé)安排管理、協(xié)調(diào)攘內(nèi)必先安外——第二階段集團(tuán)回饋，三一員工業(yè)主活動針對人群：本項(xiàng)目所有三一集團(tuán)公司的員工業(yè)主活動時(shí)間：周末、節(jié)假日不定時(shí)舉辦活動內(nèi)容：利用項(xiàng)目本身配套設(shè)施進(jìn)行諸如小區(qū)內(nèi)植樹綠化、各種球類比賽、健康知識講座等活動實(shí)施人員：乙方公司銷售人員和甲方物業(yè)公司人員共同組織、協(xié)調(diào)攘內(nèi)必先安外——第二階段攘內(nèi)必先安外——第二階段【可能出現(xiàn)的問題】問題背景：前期宣布無優(yōu)惠，后階段對員工有額外優(yōu)惠出現(xiàn)的問題：前期在項(xiàng)目無優(yōu)惠時(shí)購買的客戶，在此階段看到對員工額外優(yōu)惠，可能出現(xiàn)退房、要求享受后階段同等優(yōu)惠、甚至鬧事的情況。問題嚴(yán)重度：★★★★☆前期在項(xiàng)目無優(yōu)惠時(shí)購買的客戶，可能出現(xiàn)退房、要求享受同等優(yōu)惠、甚至鬧事的情況。一直未購房三一客購買一期三一客購買二期一批三一客購買二期二批三一客無影響占了便宜心里不平衡可以接受攘內(nèi)必先安外——第二階段【解決問題的策略】漲價(jià)行動，折扣變指標(biāo)攘內(nèi)必先安外——第二階段【漲價(jià)行動】以漲價(jià)的方式，折后使“攘外”階段與“安內(nèi)”階段對三一員工的價(jià)格實(shí)收保持平衡，打消“攘外”階段三一購房員工的不滿情緒。核心思考：漲價(jià)結(jié)果：漲價(jià)幅度：進(jìn)入安內(nèi)階段后，對三一員工實(shí)施額外優(yōu)惠，同時(shí)項(xiàng)目漲價(jià)【第二階段漲價(jià)后，三一員工再享受額外折扣，所得價(jià)格實(shí)收取】=【第一階段三一員工不享受額外折扣的價(jià)格實(shí)收】第一階段購房的三一員工，發(fā)現(xiàn)第二階段購房的三一員工，雖然有額外折扣，但是與自己購房價(jià)格相當(dāng)，不會產(chǎn)生不良情緒。攘內(nèi)必先安外——第二階段【折扣變指標(biāo)】針對三一所有員工發(fā)放購房指標(biāo)（指標(biāo)可轉(zhuǎn)讓），憑指標(biāo)享受額外折扣，進(jìn)一步安撫攘外階段購買三一房源的三一員工情緒，并可促進(jìn)額外成交。針對所有三一員工分級別發(fā)放指標(biāo)，得指標(biāo)可享受額外優(yōu)惠。攘外階段購房三一客安內(nèi)階段購房三一客項(xiàng)目一期購房三一客其余三一員工竹勝園地產(chǎn)實(shí)收價(jià)格相近，有可轉(zhuǎn)讓的額外優(yōu)惠折扣，心里平衡?？梢阅萌患瘓F(tuán)發(fā)放的指標(biāo)購房，享受額外優(yōu)惠，心里平衡?？梢阅萌患瘓F(tuán)發(fā)放的可轉(zhuǎn)讓購房優(yōu)惠指標(biāo)，心里平衡，且會幫助項(xiàng)目帶來客戶?？梢阅萌患瘓F(tuán)發(fā)放的可轉(zhuǎn)讓購房優(yōu)惠指標(biāo)，心里平衡，且會幫助項(xiàng)目帶來客戶。不用損傷項(xiàng)目價(jià)格和三一品牌報(bào)告體系analyzesystem>>目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的三核心問題>>深化占位思考下的項(xiàng)目定位>>處理好內(nèi)外部客戶之間關(guān)系>>如何進(jìn)行變市營銷>>營銷部署鋪排及費(fèi)用預(yù)算>>近期工作市場變局信心保衛(wèi)戰(zhàn)如何樹立客戶信心？渠道突圍戰(zhàn)如何增進(jìn)上客量？精細(xì)營銷戰(zhàn)切入市場，精準(zhǔn)到位？如何進(jìn)行變市營銷？基于項(xiàng)目生活方式的重要支撐因素——項(xiàng)目品質(zhì)，通過專項(xiàng)計(jì)劃，提升客戶對項(xiàng)目品質(zhì)的認(rèn)知認(rèn)同和美譽(yù)度。從而樹立客戶信心！????????品質(zhì)兌現(xiàn)計(jì)劃???????????????-??????,???????????????????????????????????.????????????!——樹立客戶信心——操作內(nèi)容：定期告知客戶項(xiàng)目進(jìn)度及品質(zhì)提升情況，保持客戶對項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注度，提高項(xiàng)目美譽(yù)度。方式：通過現(xiàn)場品質(zhì)提升展示、瀟湘晨報(bào)內(nèi)頁小篇幅軟文、三一內(nèi)網(wǎng)、搜房網(wǎng)等論壇、qq群、短信覆蓋等方式。針對人群：業(yè)主及準(zhǔn)業(yè)主，重要節(jié)點(diǎn)可適度擴(kuò)展到潛在客戶集中區(qū)。頻率控制：每周一次。定期告知客戶項(xiàng)目進(jìn)度及品質(zhì)提升情況，保持客戶對項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注度，提高項(xiàng)目美譽(yù)度。品質(zhì)兌現(xiàn)計(jì)劃——操作方式瀟湘晨報(bào)內(nèi)頁固定位置小篇幅軟文、網(wǎng)絡(luò)（三一內(nèi)網(wǎng)、論壇炒作）、業(yè)主qq群、短信四管齊下，傳遞分階段品質(zhì)兌現(xiàn)進(jìn)展情況；在傳播過程中，形成“三一街區(qū)，兌現(xiàn)品質(zhì)生活承諾！”的語言烙?。【W(wǎng)絡(luò)qq群短信三一街區(qū)，兌現(xiàn)品質(zhì)生活承諾。園林實(shí)景xx區(qū)精美呈現(xiàn)。三一街區(qū)，兌現(xiàn)品質(zhì)生活承諾。尊敬的業(yè)主，三一街區(qū)園林實(shí)景xx區(qū)精美呈現(xiàn)。詳見：www.xxxx.com三一街區(qū)，兌現(xiàn)品質(zhì)生活承諾。尊敬的業(yè)主，三一街區(qū)園林實(shí)景xx區(qū)精美呈現(xiàn)。品質(zhì)兌現(xiàn)計(jì)劃——媒體配合及表現(xiàn)瀟湘晨報(bào)c05房產(chǎn)·關(guān)注版三一街區(qū)，兌現(xiàn)品質(zhì)生活承諾。尊敬的業(yè)主，三一街區(qū)園林實(shí)景xx區(qū)精美呈現(xiàn)。詳見：www.xxxx.com售樓部，5月28日，達(dá)到交付使用標(biāo)準(zhǔn)售樓部內(nèi)部布置，8月15日，布置到位品質(zhì)兌現(xiàn)計(jì)劃——2010年品質(zhì)兌現(xiàn)節(jié)點(diǎn)部署2010年4月5月6月7月8月9月10月11月12月銷售部進(jìn)場首度火爆開盤售樓部樹陣廣場及假植區(qū)一期園林樣板房5月28日，綠化展示到位，。10月1日前，展示到位。商業(yè)街特立路10月1日前，精裝樣板房展示到位。8月15日前，包裝到位。12月30日前，特立路拉通。啟動認(rèn)籌主體工程8月31日前，一期封頂，并開始垮架。10月15日前，二期拿到預(yù)售證。售樓部內(nèi)部布置6-7月重點(diǎn)兌現(xiàn)售樓部及周邊工程進(jìn)展。8-10月重點(diǎn)兌現(xiàn)二期主體工程進(jìn)度、樣板房及一期園林綠化、商業(yè)街包裝工程進(jìn)展。11-12月重點(diǎn)兌現(xiàn)特立西路工程進(jìn)展。2011年重點(diǎn)兌現(xiàn)一期、二期工程進(jìn)展。品質(zhì)兌現(xiàn)計(jì)劃——2010年品質(zhì)兌現(xiàn)內(nèi)容1月5月6月7月8月9月10月11月12月2月3月4月5月28日前——《售樓部開放》售樓部售樓部外立面呈現(xiàn)；內(nèi)部功能分區(qū)、人員物料，除材料展示區(qū)外基本到位。進(jìn)入售樓部通道假植區(qū)、樹陣展示到位。5月28日前——《售樓部廣場樹陣及廣場所有綠化》廣場樹陣樹木栽植、廣場磚鋪裝到位。廣場休閑平臺休閑木棧道及休閑桌椅、盆栽花卉到位。品質(zhì)兌現(xiàn)計(jì)劃——分階段品質(zhì)兌現(xiàn)1月5月6月7月8月9月10月11月12月2月3月4月7月1日前——《小型廣場雕塑》小型廣場雕塑雕塑展示到位,用雕塑氣質(zhì)展現(xiàn)三一品質(zhì)。7月1日前——《售樓部材料展示區(qū)到位》材料展示區(qū)展示建筑工程中各項(xiàng)用材，彰顯項(xiàng)目的建筑品質(zhì)。品質(zhì)兌現(xiàn)計(jì)劃——分階段品質(zhì)兌現(xiàn)1月5月6月7月8月9月10月11月12月2月3月4月品質(zhì)兌現(xiàn)計(jì)劃——分階段品質(zhì)兌現(xiàn)8月15日前——《售樓部前廣場》街景小品+露天咖啡賣場裝飾+涂鴉墻到位8月15日前——《商業(yè)街櫥窗式包裝》到位8月15日前——《售樓部泵王解剖模型》到位8月15日前——《售樓部吧臺背景墻》到位現(xiàn)場展示——售樓部現(xiàn)場包裝在售樓部現(xiàn)場設(shè)置三一文化展示墻，設(shè)立三一企業(yè)泵王的解剖模型（建議在2米），以及三一的發(fā)展歷程圖，展示三一品牌實(shí)力，渲染工業(yè)元素。費(fèi)用預(yù)算控制在2萬元以內(nèi)。三一泵