園區(qū)由四大片區(qū)組成，北部區(qū)為高科技產(chǎn)業(yè)帶、中心區(qū)為教育研發(fā)及市政功能區(qū)、東部區(qū)為居住休閑片區(qū)、濱湖區(qū)為國際總部研發(fā)區(qū)。

園區(qū)規(guī)劃北部區(qū)：高科技產(chǎn)業(yè)帶松山湖大道北邊重點發(fā)展高新科技產(chǎn)業(yè)，目前已聚集華為、易事特、生益等52家科技含量高、能耗低、效益好的高端產(chǎn)業(yè)，初步形成電子信息、生物醫(yī)藥、精密制造等產(chǎn)業(yè)集群。以南區(qū)域重點引進(jìn)研發(fā)中心、總部，已引進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量檢測基地、萬科住宅研發(fā)基地等27家研發(fā)、總部企業(yè)。月荷湖周邊區(qū)域是創(chuàng)意生活區(qū)，已全面啟動超市、住宅、餐飲、學(xué)校、醫(yī)院、郵政、體育等配套設(shè)施。中心區(qū)：教育研發(fā)區(qū)行政服務(wù)中心：園區(qū)管委會及市直部門分支機(jī)構(gòu)的辦公場所研發(fā)：建成留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園等科技創(chuàng)新載體，聚集中小創(chuàng)業(yè)企業(yè)130多家；引進(jìn)東莞中子科學(xué)中心、華南工業(yè)設(shè)計院等一批大型科研機(jī)構(gòu)。教育：形成了從幼兒、中小學(xué)基礎(chǔ)教育到高等教育的縱向教育，以及職業(yè)教育和學(xué)歷教育并舉的橫向教育鏈。商?。簱碛兴珊▓@、錦繡山河、萬科松山湖1號、長城地產(chǎn)等居住配套，及酒店、銀行、超市等生活配套。旅游：擁有東莞新八景之首的松湖煙雨，以及溝谷、紫薇園、中心公園等一批生態(tài)旅游景點，是市民休閑旅游的理想場所。東部區(qū)：大項目集聚區(qū)東部約七平方公里，是一塊未開墾的凈土，是松山湖規(guī)劃未來的戰(zhàn)略用地，是松山湖實施大項目帶動戰(zhàn)略的主要平臺，將成為松山湖科技大項目的集聚地。濱湖區(qū)：國際總部研發(fā)區(qū)這片區(qū)域?qū)⒅攸c引進(jìn)世界500強企業(yè)、跨國公司的總部、研發(fā)中心等，成為松山湖的科技核心區(qū)。這里將適度發(fā)展生態(tài)休閑旅游，打好生態(tài)“牌”，做好水“文章”，彰顯松山湖的生態(tài)之美，以生態(tài)之美帶動園區(qū)的科技招商，聚集科技資源和人才。1園區(qū)由四大片區(qū)組成，北部區(qū)為高科技產(chǎn)業(yè)帶、中心區(qū)為教育研發(fā)及松山湖產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展配套先行,產(chǎn)業(yè)緊隨其后，房地產(chǎn)在初期埋下伏筆。配套完善后企業(yè)紛紛投產(chǎn)，各大房地產(chǎn)商競相推出產(chǎn)品。園區(qū)發(fā)展歷程東陽光實業(yè)發(fā)展公司簽訂了生物制藥項目的投資項目權(quán)利出讓合同；東莞市佐川潤滑科技有限公司香港新能源科技有限公司等10個項目簽訂投資項目全力出讓合同。東莞市威雅光電有限公司正式投產(chǎn)，這是園區(qū)第一家正式投產(chǎn)的入園企業(yè)寄蓮公寓首批酒店式公寓正式招商啟用

萬科松山湖1號花園在東莞松山湖凱悅酒店舉行推介會

錦繡山河推出1期產(chǎn)品；萬科松山湖1號推出2期產(chǎn)品。科學(xué)園二期奠基配套產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)松山湖產(chǎn)業(yè)園主干道路工程動工；松山湖學(xué)術(shù)交流中心、圖書館、國際學(xué)校、東莞理工學(xué)院松山湖新校區(qū)“錦繡山河”商住小區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)動工儀式;松山湖主要公共配套設(shè)施落成美宜佳連鎖超市松山湖分店開張營業(yè)，成為第一個進(jìn)駐生產(chǎn)力促進(jìn)基地綜合配套服務(wù)樓的商業(yè)服務(wù)配套機(jī)構(gòu)旅游配套建成，開始對外營業(yè)松山湖科苑公寓B項目動工萬科虹溪諾雅、錦繡加推2期、和堂、新竹苑等項目凱悅國際酒店集團(tuán)與東莞市松山湖酒店有限公司簽約儀20022003200420052006200720082001松山湖正式立項，最先開發(fā)10平方公里工業(yè)園2松山湖產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展配套先行,產(chǎn)業(yè)緊隨其后，房地產(chǎn)在初期埋下伏松山湖區(qū)的房地產(chǎn)主要分布在北部工業(yè)區(qū)和中心區(qū)，北部工業(yè)區(qū)以出租形式的公寓為主，中心區(qū)為休閑居住產(chǎn)品。松山湖區(qū)的房地產(chǎn)主要分布在北部工業(yè)區(qū)和中心區(qū)。北部工業(yè)區(qū)以出租形式的公寓為主。主要是由于企業(yè)在此區(qū)域的集聚，使得產(chǎn)業(yè)人口有大量的剛性需求。中心區(qū)為度休閑居住類產(chǎn)品。主要由于中心區(qū)配套設(shè)施完善，占據(jù)松山湖區(qū)域最強勢的景觀資源。房地產(chǎn)概況新竹苑和堂錦繡山河寄蓮公寓長城世家萬科松山湖月荷居占地/建面的面積單位為萬平方米

占地建面產(chǎn)品面積開盤時間松山湖1號7.713.3聯(lián)排、獨棟140-3202006-12-25虹溪諾雅

11高層、雙拼、獨棟180-3802009-6-6錦繡山河1918獨棟為主、聯(lián)排少量洋房為補充300-10002007-11長城世家713.4多層、小高層120－1902008-07-26

新竹苑17.218花園洋房130-1902009-9-10和堂

4.08多層院墅120－1902009-09-04

月荷居414高層120－191出租公寓聽湖居0.981.7小高層100-120出租公寓松濤公寓1.84.9小高層80出租公寓寄蓮公寓7.912.5小高層30-50出租公寓聽湖居松濤公寓生活配套產(chǎn)品休閑居住產(chǎn)品北部工業(yè)區(qū)中心區(qū)注：黃色圓圈代表公寓；紅色代表度假休閑類產(chǎn)品3松山湖區(qū)的房地產(chǎn)主要分布在北部工業(yè)區(qū)和中心區(qū)，北部工業(yè)區(qū)以出中心區(qū)萬科開發(fā)松山湖區(qū)域的策略是先開發(fā)條件次優(yōu)的松山湖1號地塊，以0.58的低密度容積率，面對高端財富客戶，打造純TOWNHOUSE頂級生活社區(qū)，提升萬科松山湖區(qū)域的整體價值。在松山湖1號抬升了區(qū)域價格平臺的基礎(chǔ)上，開始開發(fā)區(qū)域內(nèi)條件最優(yōu)地塊---虹溪諾雅。2期開發(fā)階段，虹溪諾雅在松山湖1號抬升的價格平臺上，憑借最優(yōu)本體優(yōu)勢，外加萬科產(chǎn)品創(chuàng)新和高科技材料的運用，使得虹溪諾雅在2009年成為東莞的樓王。虹溪諾雅松山湖1號獨棟獨棟聯(lián)排、雙拼高層雙拼1期2期獨棟萬科松山湖的開發(fā)策略是從次優(yōu)地塊到最優(yōu)地塊，逐步實現(xiàn)產(chǎn)品和價格的層層升級，最終打造了2009年東莞區(qū)域的樓王。4中心區(qū)萬科開發(fā)松山湖區(qū)域的策略是先開發(fā)條件次優(yōu)的松山湖1號地松山湖1號是區(qū)域的代表項目，主要面向高端財富客戶。產(chǎn)品推售走獨棟/聯(lián)排—雙拼/聯(lián)排—高層/雙拼/獨棟的線路，價格一路攀升。開盤日期2006-06-25占地面積7.7萬平方米建筑面積13.3萬平方米總戶數(shù)350戶產(chǎn)品形式聯(lián)排別墅（約140—235平方米）獨棟別墅（約300—320平方米）面積區(qū)間140-320平方米樓王665平方米價格25000-30000元/平方米備注開盤當(dāng)天售罄開盤日期2009-05建筑面積11萬平方米產(chǎn)品形式高層、雙拼別墅、獨棟別墅面積區(qū)間180-230/280-380平方米價格別墅均價800萬元/套備注別墅產(chǎn)品均臨湖0.18超低容積率，約245平的雙拼和約354平的獨棟僅45席。戶戶擁有無敵一線湖景，私享最大1800平面湖大花園。更有坐擁雙線湖景的約93-293高層產(chǎn)品。產(chǎn)品策略松山湖1號1期松山湖1號加1期開盤日期2007-11占地面積7.7萬平方米建筑面積13.3萬平方米產(chǎn)品形式臨湖聯(lián)排、雙拼別墅為主，少量獨棟別墅面積區(qū)間140-235平方米價格25000-45000/平方米備注120多棟聯(lián)排別墅七種戶型，每一種戶型都設(shè)有前后花園，部分戶型更設(shè)有前后側(cè)三面花園設(shè)計2期虹溪諾雅從松山湖1號的推售情況來看，萬科1期主推大面積獨棟產(chǎn)品，提升項目價值；加1期聯(lián)排和雙拼產(chǎn)品緊隨其后，價格攀升至甚至超越了1期獨棟別墅的價位。09年推出的虹溪諾雅是本體條件最好的地塊，開始出現(xiàn)高層產(chǎn)品—萬科洋房，一經(jīng)推出就超過了10000元/平方米（區(qū)域洋房的平均水平為7000元/平方米左右），成為區(qū)域洋房的標(biāo)桿。同時別墅價格較1期明顯提升，從1期東莞市別墅的平均水平躍升至東莞市的最高價格。5松山湖1號是區(qū)域的代表項目，主要面向高端財富客戶。產(chǎn)品推售走萬科松山湖系列產(chǎn)品虹溪諾雅憑借區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)品創(chuàng)新和高科技建材成為了東莞09年的樓王。萬科·虹溪諾雅專門從日本皇室度假勝地虹夕諾雅汲取創(chuàng)作靈感，并選取了緊鄰松山湖岸的5A級地塊精心打造首批220套全湖景大宅。分虹灣、溪灣、諾灣、雅灣等幾個組團(tuán)，正在開發(fā)的是虹灣包括高層和雙拼、虹頂公園、3800㎡三千院會所和1528㎡九里香商業(yè)。虹灣的主力戶型面積：180-230㎡、280㎡、380㎡。1~8棟為高層通透板樓；9~12棟為8套雙拼TOWNHOUSE?；A(chǔ)條件分析虹灣83.73%的土地，是綠化、道路、小區(qū)公園。單位住宅面積的配套比例高達(dá)50.6%

萬平米小區(qū)私家公園：山頂亭登山道.虹溪諾雅虹灣南部規(guī)劃有原生山體公園私家岸線最長的華南小區(qū).項目擁有3000米的私家湖岸線華南第一美景松湖煙雨，8萬平方米的浩瀚湖面峰巒環(huán)抱、煙波浩淼產(chǎn)品創(chuàng)新車庫：每戶雙車位、人車全分流；車庫公建化、地下地上大堂復(fù)式化；地下車庫陽光化：位均2.21㎡采光通風(fēng)面積；消防車道隱形化采用純剪力墻結(jié)構(gòu)，全混凝土外墻，而通常只有30層左右的高層住宅結(jié)構(gòu)采用這種；采用石材鋼掛，提高外墻保溫性，建筑品質(zhì)可媲美上海外灘百年建筑小區(qū)無對視、陽臺可垂釣小高層戶型地面獨立化：每梯一戶全天候窗戶高科技建材首個采用憎水玻化微珠保溫層的住宅項目預(yù)制件工廠化中空隔音節(jié)能玻璃四層防水屋面，不漏雨又保濕隔熱據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，09年東莞各區(qū)資源較好的類別墅組團(tuán)價格大都在1萬多~2萬多元/平方米區(qū)間，獨棟別墅的價格則在2萬多~3萬多元/平方米之間。而虹溪諾雅“6.6萬/平米”的天價別墅，成為了當(dāng)之無愧的東莞“樓王”

虹溪諾雅6萬科松山湖系列產(chǎn)品虹溪諾雅憑借區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)品創(chuàng)新和高科技建材松山湖1號客戶范圍逐漸擴(kuò)大，從1期的東莞、深圳擴(kuò)大至香港?？蛻纛愋椭饾u增多，從資源客戶推廣至上升客戶和名片客戶。置業(yè)目的從投資轉(zhuǎn)為自主?？蛻魠^(qū)域東莞市客戶和深圳客戶各一半客戶分類資源客戶---看重松山湖景觀、產(chǎn)業(yè)園區(qū)環(huán)境置業(yè)目的投資為主原因1期園區(qū)配套還不完善，首推的別墅價位不高，因此吸引了大量的投資客?？蛻魠^(qū)域東莞市、深圳市和香港客戶分類別墅：資源客戶---看重松山湖景觀、產(chǎn)業(yè)園區(qū)環(huán)境、學(xué)位和萬科產(chǎn)品名片客戶洋房：資源客戶上升客戶置業(yè)目的自主原因2期資源最強勢、園區(qū)配套完善、東莞最好學(xué)校、萬科打造頂級產(chǎn)品、1期的鋪墊?？蛻粞葑?松山湖1號客戶范圍逐漸擴(kuò)大，從1期的東莞、深圳擴(kuò)大至香港?？湾\繡山河是園區(qū)最早奠基的項目，占地5000多畝，首期面對高端客戶打造豪宅產(chǎn)品，二期最先推出洋房，是松山湖產(chǎn)業(yè)園的代表項目。大島ABC區(qū)小島一期別墅二期洋房項目背景錦繡山河于園區(qū)開發(fā)之初2002年舉行動工儀式，是園區(qū)奠基最早的一個項目。錦繡山河的開發(fā)商光大地產(chǎn)是松山湖產(chǎn)業(yè)園區(qū)政府的合作企業(yè)，在園區(qū)開發(fā)之初協(xié)助政府進(jìn)行園區(qū)配套工程。錦繡山河是園區(qū)最早推出洋房產(chǎn)品的項目。占地面積189995.76平方米建筑面積261062.81平方米產(chǎn)品形式獨棟、雙拼、臺地、洋房規(guī)模分期2007年12月1期開盤，推售54套獨棟、雙拼和臺地別墅；2008年7月2期推出新品洋房；2009年下半年推售74套獨棟和創(chuàng)新臺地別墅總戶數(shù)一期154套；二期792套開盤均價一線臨湖獨棟5.8-7.2萬元/平方米；非臨湖別墅3.5-5.9萬元/平方米。洋房6000-10000元。主要賣點松山湖產(chǎn)業(yè)園區(qū)；學(xué)位錦繡山河8錦繡山河是園區(qū)最早奠基的項目，占地5000多畝，首期面對高端區(qū)域套數(shù)面積㎡面積比B區(qū)11760-76414%4626-8375%1783.691%C區(qū)14601-75416%小島區(qū)11626-83714%大島區(qū)7686-7589%21031-10364%1085015%1195318%產(chǎn)品類型數(shù)量（套）一線臨湖獨棟別墅13二線臨湖獨棟別墅13三線雙拼別墅16臺地別墅12合計約54套大島小島戶型戶型面積套數(shù)比例五房兩廳六衛(wèi)261-267㎡98套12.5%五房兩廳五衛(wèi)215-332㎡92套11.7%五房兩廳四衛(wèi)220-228㎡120套15.3%四房兩廳四衛(wèi)186-218㎡213套27.1%三房三廳兩衛(wèi)160㎡48套6.1%三房兩廳三衛(wèi)163-197㎡145套18.4%三房兩廳兩衛(wèi)143-150㎡70套8.9%BC區(qū)開發(fā)策略錦繡山河分為四個組團(tuán)大島、小島、ABC區(qū)和邊緣區(qū)。項目首推ABC組團(tuán)中的A區(qū)，主推產(chǎn)品為獨棟和雙拼，開盤單價是全市的最高水平，通過別墅產(chǎn)品提升項目整體價值；緊接著在1期提升的別墅價格平臺上推出高層洋房，提升了洋房整體的價格；09年主推大島、小島組團(tuán)和BC區(qū)，產(chǎn)品為獨棟和創(chuàng)新臺地別墅，單價是07年開盤的6.8折，但是總價仍然是全市的最高水平。A區(qū)9區(qū)域套數(shù)面積㎡面積比B區(qū)11760-76414%4626-8三線雙拼330-370平臺地別墅760-765平601-750平小島獨棟626-837平二線獨棟468-644平一線獨棟686-850平大島核心獨棟953平一線獨棟686-850平最大1000平一期別墅錦繡山河一期最先推出的是ABC組團(tuán)中的A團(tuán)，產(chǎn)品明顯分為三個檔次：臨湖一線最佳景觀處的686-850的大面積獨棟、二線景觀468-644的較大面積獨棟和臺地別墅和景觀最弱處的330-370小面積雙拼。

09年推出大島、小島和BC組團(tuán)，產(chǎn)品較首批檔次提升：小島獨立成區(qū)，布置628-837大面積臨湖獨棟；大島資源是整個項目中最強勢的，三面環(huán)水，內(nèi)圈層景觀最優(yōu)區(qū)布置了950大面積豪宅，外圈層與對岸一期產(chǎn)品相同，但是大面積比例明顯提升，同時布置了1000平的兩棟樓王產(chǎn)品。一期別墅首推產(chǎn)品豐富，面積區(qū)間相差較大，滿足不同類型客戶的需求；二批產(chǎn)品明顯升級，主要面向高端客戶推出大面積戶型。一期產(chǎn)品由于總價較高，整體銷售狀況一般。首批產(chǎn)品由于單價總價均處于全市最高水平，同時區(qū)域配套還未完善，因此銷售有限；二批產(chǎn)品單價在首批產(chǎn)品價格基礎(chǔ)上打6.8折，通過打折吸引客戶，由于二批產(chǎn)品面積較大，因此總價仍處于全市最高水平，銷售狀況較首批有明顯好轉(zhuǎn)。10三線雙拼臺地別墅760-765平601-750平小島獨棟二線一期別墅首批購房客戶主要來自東莞市區(qū)，客戶年齡主要集中在40-60歲之間，多數(shù)為私營業(yè)主，主要購買為未來自主，屬于有實力的資源客戶。首批客戶特征客戶描述40歲左右，河南人，來東莞10多年，一家三口一起來開盤現(xiàn)場。王先生是做金融的，很有品位，夫妻兩素質(zhì)都很高，對樣板房接受度弱。客戶語錄——客廳很大氣，采光好?！獦影宸坷锩娴募揖哌^時，音響都好普通。——花園很大，臨湖的景觀好，做企業(yè)會所、開PARTY都很不錯?？蛻袈殬I(yè)性質(zhì)以私營企業(yè)為主，占來訪人數(shù)的83%；由于當(dāng)時園區(qū)配套還不夠完善，而產(chǎn)品的價位很高，因此客戶主要為看重園區(qū)資源的有實力資源客戶，用于未來自主。11一期別墅首批購房客戶主要來自東莞市區(qū)，客戶年齡主要集中在40一期別墅的后期客戶范圍擴(kuò)大，除了東莞本地客戶還有部分的深圳客戶，由于后期配套的完善以及增加了學(xué)位的亮點，同時價格較首批下降，客戶年齡年輕化。客戶主要購買為投資+自主，屬于資源客戶和上升客戶。客戶來源主要為東城、虎門和深圳，分別占18%、12%和24%。深圳客戶占24%，可見，項目有很大一部分客戶群為深圳客戶。本項目別墅來訪客戶年齡主要在30-39歲，占58%，40-49歲占38%。由于后期配套的完善以及增加了學(xué)位的亮點，同時價格較首批下降，客戶年齡年輕化，從40-60年齡段下降為30-40年齡段。開始出現(xiàn)上升客戶。置業(yè)目的轉(zhuǎn)為投資+自主。后期客戶特征12一期別墅的后期客戶范圍擴(kuò)大，除了東莞本地客戶還有部分的深圳客在喜歡項目亮點中，片區(qū)整體規(guī)劃排第一，其次是周邊生態(tài)環(huán)境，再其次是私家湖、小區(qū)規(guī)劃、園林設(shè)計。可見，客戶比較認(rèn)同的是項目的整體規(guī)劃和周邊的生態(tài)環(huán)境。客戶對本項目價值資源排序：景觀資源豐富>周邊教育配套齊全>花園面積較大>小區(qū)規(guī)劃>戶型結(jié)構(gòu)客戶偏好13在喜歡項目亮點中，片區(qū)整體規(guī)劃排第一，其次是周邊生態(tài)環(huán)境，再客戶產(chǎn)品需求類型中，客戶需求最多的是臺地別墅，其次是雙拼。這主要是由于一線別墅和二線別墅在總價上都要高于臺地別墅。客戶意向面積主要集中300-500㎡，共占55%，600-800㎡的共占36%，目前的供應(yīng)主要為600-800㎡。來訪客戶意向單價集中在1-1.5萬，占35%，1.5-2萬占32%。09年9月以來出貨單價水平一線的價格在2.6-3.3萬；二線在2.3-2.5萬；臺地0.7-1.3萬客戶需求09年來訪客戶需求最多的是臺地別墅，主要是由于其總價較低；意向面積區(qū)間為300-500平方米，普遍認(rèn)為目前的別墅面積過大不實用；意向單價在1.5萬左右。14客戶產(chǎn)品需求類型中，客戶需求最多的是臺地別墅，其次是雙拼。這客戶認(rèn)可項目區(qū)域、自然環(huán)境及小區(qū)園林、項目的大社區(qū)、高端配套、臺地別墅低單價客戶對本項目價值資源排序：景觀資源豐富>周邊教育配套齊全>花園面積較大>小區(qū)規(guī)劃>戶型結(jié)構(gòu)對戶型偏大、戶型不實用、過高總價方面存在比較集中的抗性。客戶總結(jié)客戶評價客戶演變一期別墅客戶從首批的東莞本地客戶擴(kuò)大到后期的東莞、深圳為主。一期首批別墅客戶從自主演變?yōu)槟壳暗耐顿Y加自住。由于后期配套的完善、項目推廣中增加了學(xué)位的亮點以及單價的下調(diào)，客戶年齡層次年輕化，從40-60歲下降為30-40歲。一期首批為資源客戶，后期開始出現(xiàn)上升客戶。15客戶認(rèn)可項目區(qū)域、自然環(huán)境及小區(qū)園林、項目的大社區(qū)、高端配套產(chǎn)品均為舒適型多套房，全兩梯兩戶設(shè)計產(chǎn)品戶型配比戶型棟數(shù)分布戶型面積套數(shù)比例五房兩廳六衛(wèi)5、9棟261-267㎡98套12.5%五房兩廳五衛(wèi)1、9棟215-332㎡92套11.7%五房兩廳四衛(wèi)1、2、9棟220-228㎡120套15.3%四房兩廳四衛(wèi)2、3、8、9棟186-218㎡213套27.1%三房三廳兩衛(wèi)5棟160㎡48套6.1%三房兩廳三衛(wèi)3、5、7棟163-197㎡145套18.4%三房兩廳兩衛(wèi)4、6棟143-150㎡70套8.9%總計786套100%5房：4房：3房=4：2.7：3.325層4、5房17層3房18層3房25層4房25層5房25層4、5房25層4房27層5房25層3房25層3房27層5房11層3房18層3房123456789二期洋房二期洋房是松山湖園區(qū)內(nèi)最早的洋房產(chǎn)品，延續(xù)一期高端社區(qū)定位，主推舒適型多套房的大戶型產(chǎn)品。16產(chǎn)品均為舒適型多套房，全兩梯兩戶設(shè)計產(chǎn)品戶型配比戶型棟數(shù)分布二期洋房由于配套+學(xué)位+產(chǎn)品創(chuàng)新+總價低，是松山湖產(chǎn)業(yè)園的暢銷產(chǎn)品?？蛻糁饕獮闁|莞市區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的自住客戶，屬于資源客戶和上升客戶。

二期洋房園區(qū)配套明顯較前期完善；引入東莞市最好的中學(xué)---東莞中學(xué)；園區(qū)內(nèi)最早的洋房產(chǎn)品；產(chǎn)品的面積區(qū)間、戶型設(shè)計受到客戶的好評二期洋房推出初期均價為7000元左右，市區(qū)9000元左右，處于全市較高水平；銷售末期達(dá)到12000元，市區(qū)14000元。在08年中國房地產(chǎn)的低谷期開盤當(dāng)天仍然達(dá)到了30%的銷售率，十個月內(nèi)全部售罄，可見高層洋房產(chǎn)品是松山湖園區(qū)的稀缺產(chǎn)品，銷售速度快，價格提升快?？蛻魠^(qū)域東莞市區(qū)客戶---車程30分鐘范圍內(nèi)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶---有一定的實力，看重區(qū)域教育資源客戶分類資源客戶---看重園區(qū)環(huán)境、學(xué)位上升客戶---有較高的居住追求，主動從市中心外溢到松山湖區(qū)?？粗鼐幼…h(huán)境、產(chǎn)品設(shè)計。置業(yè)目的自住為主17二期洋房由于配套+學(xué)位+產(chǎn)品創(chuàng)新+總價低，是松山湖產(chǎn)業(yè)園的暢北部工業(yè)區(qū)主要為生活配套產(chǎn)品，面向產(chǎn)業(yè)人口和公務(wù)員，分為出租型公寓、宿舍和“經(jīng)濟(jì)適用房”三種產(chǎn)品。北部工業(yè)區(qū)松濤公寓松濤公寓位于北部工業(yè)區(qū)的月荷湖畔。占地面積17681平方米，建筑面積49328平方米。兩棟11層單身公寓，共有680套單位，是為園區(qū)內(nèi)企業(yè)單身白領(lǐng)人群提供的出租型公寓。戶型為單層復(fù)式設(shè)計，層高4米70平米左右。公寓一樓還配備了餐廳、超市、網(wǎng)吧、農(nóng)信社、郵政局等生活配套設(shè)施。

聽湖居占地面積9774平方米，建筑面積17281平方米建有三棟11層共150套公寓戶型以三房兩廳、兩房兩廳為主，是為園區(qū)內(nèi)企業(yè)高級管理人員提供的出租型高級公寓。松湖花園主要提供給政府公務(wù)員、企業(yè)高管和技術(shù)人才的“經(jīng)濟(jì)適用房”。價格在3000元左右小高層產(chǎn)品，面積在100平米左右主要提供給產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工人，屬于宿舍性質(zhì)。小高層產(chǎn)品，面積在30平米左右。青竹園18北部工業(yè)區(qū)主要為生活配套產(chǎn)品，面向產(chǎn)業(yè)人口和公務(wù)員，分為出租園區(qū)由四大片區(qū)組成，北部區(qū)為高科技產(chǎn)業(yè)帶、中心區(qū)為教育研發(fā)及市政功能區(qū)、東部區(qū)為居住休閑片區(qū)、濱湖區(qū)為國際總部研發(fā)區(qū)。

園區(qū)規(guī)劃北部區(qū)：高科技產(chǎn)業(yè)帶松山湖大道北邊重點發(fā)展高新科技產(chǎn)業(yè)，目前已聚集華為、易事特、生益等52家科技含量高、能耗低、效益好的高端產(chǎn)業(yè)，初步形成電子信息、生物醫(yī)藥、精密制造等產(chǎn)業(yè)集群。以南區(qū)域重點引進(jìn)研發(fā)中心、總部，已引進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量檢測基地、萬科住宅研發(fā)基地等27家研發(fā)、總部企業(yè)。月荷湖周邊區(qū)域是創(chuàng)意生活區(qū)，已全面啟動超市、住宅、餐飲、學(xué)校、醫(yī)院、郵政、體育等配套設(shè)施。中心區(qū)：教育研發(fā)區(qū)行政服務(wù)中心：園區(qū)管委會及市直部門分支機(jī)構(gòu)的辦公場所研發(fā)：建成留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園等科技創(chuàng)新載體，聚集中小創(chuàng)業(yè)企業(yè)130多家；引進(jìn)東莞中子科學(xué)中心、華南工業(yè)設(shè)計院等一批大型科研機(jī)構(gòu)。教育：形成了從幼兒、中小學(xué)基礎(chǔ)教育到高等教育的縱向教育，以及職業(yè)教育和學(xué)歷教育并舉的橫向教育鏈。商住：擁有松湖花園、錦繡山河、萬科松山湖1號、長城地產(chǎn)等居住配套，及酒店、銀行、超市等生活配套。旅游：擁有東莞新八景之首的松湖煙雨，以及溝谷、紫薇園、中心公園等一批生態(tài)旅游景點，是市民休閑旅游的理想場所。東部區(qū)：大項目集聚區(qū)東部約七平方公里，是一塊未開墾的凈土，是松山湖規(guī)劃未來的戰(zhàn)略用地，是松山湖實施大項目帶動戰(zhàn)略的主要平臺，將成為松山湖科技大項目的集聚地。濱湖區(qū)：國際總部研發(fā)區(qū)這片區(qū)域?qū)⒅攸c引進(jìn)世界500強企業(yè)、跨國公司的總部、研發(fā)中心等，成為松山湖的科技核心區(qū)。這里將適度發(fā)展生態(tài)休閑旅游，打好生態(tài)“牌”，做好水“文章”，彰顯松山湖的生態(tài)之美，以生態(tài)之美帶動園區(qū)的科技招商，聚集科技資源和人才。19園區(qū)由四大片區(qū)組成，北部區(qū)為高科技產(chǎn)業(yè)帶、中心區(qū)為教育研發(fā)及松山湖產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展配套先行,產(chǎn)業(yè)緊隨其后，房地產(chǎn)在初期埋下伏筆。配套完善后企業(yè)紛紛投產(chǎn)，各大房地產(chǎn)商競相推出產(chǎn)品。園區(qū)發(fā)展歷程東陽光實業(yè)發(fā)展公司簽訂了生物制藥項目的投資項目權(quán)利出讓合同；東莞市佐川潤滑科技有限公司香港新能源科技有限公司等10個項目簽訂投資項目全力出讓合同。東莞市威雅光電有限公司正式投產(chǎn)，這是園區(qū)第一家正式投產(chǎn)的入園企業(yè)寄蓮公寓首批酒店式公寓正式招商啟用

萬科松山湖1號花園在東莞松山湖凱悅酒店舉行推介會

錦繡山河推出1期產(chǎn)品；萬科松山湖1號推出2期產(chǎn)品。科學(xué)園二期奠基配套產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)松山湖產(chǎn)業(yè)園主干道路工程動工；松山湖學(xué)術(shù)交流中心、圖書館、國際學(xué)校、東莞理工學(xué)院松山湖新校區(qū)“錦繡山河”商住小區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)動工儀式;松山湖主要公共配套設(shè)施落成美宜佳連鎖超市松山湖分店開張營業(yè)，成為第一個進(jìn)駐生產(chǎn)力促進(jìn)基地綜合配套服務(wù)樓的商業(yè)服務(wù)配套機(jī)構(gòu)旅游配套建成，開始對外營業(yè)松山湖科苑公寓B項目動工萬科虹溪諾雅、錦繡加推2期、和堂、新竹苑等項目凱悅國際酒店集團(tuán)與東莞市松山湖酒店有限公司簽約儀20022003200420052006200720082001松山湖正式立項，最先開發(fā)10平方公里工業(yè)園20松山湖產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展配套先行,產(chǎn)業(yè)緊隨其后，房地產(chǎn)在初期埋下伏松山湖區(qū)的房地產(chǎn)主要分布在北部工業(yè)區(qū)和中心區(qū)，北部工業(yè)區(qū)以出租形式的公寓為主，中心區(qū)為休閑居住產(chǎn)品。松山湖區(qū)的房地產(chǎn)主要分布在北部工業(yè)區(qū)和中心區(qū)。北部工業(yè)區(qū)以出租形式的公寓為主。主要是由于企業(yè)在此區(qū)域的集聚，使得產(chǎn)業(yè)人口有大量的剛性需求。中心區(qū)為度休閑居住類產(chǎn)品。主要由于中心區(qū)配套設(shè)施完善，占據(jù)松山湖區(qū)域最強勢的景觀資源。房地產(chǎn)概況新竹苑和堂錦繡山河寄蓮公寓長城世家萬科松山湖月荷居占地/建面的面積單位為萬平方米

占地建面產(chǎn)品面積開盤時間松山湖1號7.713.3聯(lián)排、獨棟140-3202006-12-25虹溪諾雅

11高層、雙拼、獨棟180-3802009-6-6錦繡山河1918獨棟為主、聯(lián)排少量洋房為補充300-10002007-11長城世家713.4多層、小高層120－1902008-07-26

新竹苑17.218花園洋房130-1902009-9-10和堂

4.08多層院墅120－1902009-09-04

月荷居414高層120－191出租公寓聽湖居0.981.7小高層100-120出租公寓松濤公寓1.84.9小高層80出租公寓寄蓮公寓7.912.5小高層30-50出租公寓聽湖居松濤公寓生活配套產(chǎn)品休閑居住產(chǎn)品北部工業(yè)區(qū)中心區(qū)注：黃色圓圈代表公寓；紅色代表度假休閑類產(chǎn)品21松山湖區(qū)的房地產(chǎn)主要分布在北部工業(yè)區(qū)和中心區(qū)，北部工業(yè)區(qū)以出中心區(qū)萬科開發(fā)松山湖區(qū)域的策略是先開發(fā)條件次優(yōu)的松山湖1號地塊，以0.58的低密度容積率，面對高端財富客戶，打造純TOWNHOUSE頂級生活社區(qū)，提升萬科松山湖區(qū)域的整體價值。在松山湖1號抬升了區(qū)域價格平臺的基礎(chǔ)上，開始開發(fā)區(qū)域內(nèi)條件最優(yōu)地塊---虹溪諾雅。2期開發(fā)階段，虹溪諾雅在松山湖1號抬升的價格平臺上，憑借最優(yōu)本體優(yōu)勢，外加萬科產(chǎn)品創(chuàng)新和高科技材料的運用，使得虹溪諾雅在2009年成為東莞的樓王。虹溪諾雅松山湖1號獨棟獨棟聯(lián)排、雙拼高層雙拼1期2期獨棟萬科松山湖的開發(fā)策略是從次優(yōu)地塊到最優(yōu)地塊，逐步實現(xiàn)產(chǎn)品和價格的層層升級，最終打造了2009年東莞區(qū)域的樓王。22中心區(qū)萬科開發(fā)松山湖區(qū)域的策略是先開發(fā)條件次優(yōu)的松山湖1號地松山湖1號是區(qū)域的代表項目，主要面向高端財富客戶。產(chǎn)品推售走獨棟/聯(lián)排—雙拼/聯(lián)排—高層/雙拼/獨棟的線路，價格一路攀升。開盤日期2006-06-25占地面積7.7萬平方米建筑面積13.3萬平方米總戶數(shù)350戶產(chǎn)品形式聯(lián)排別墅（約140—235平方米）獨棟別墅（約300—320平方米）面積區(qū)間140-320平方米樓王665平方米價格25000-30000元/平方米備注開盤當(dāng)天售罄開盤日期2009-05建筑面積11萬平方米產(chǎn)品形式高層、雙拼別墅、獨棟別墅面積區(qū)間180-230/280-380平方米價格別墅均價800萬元/套備注別墅產(chǎn)品均臨湖0.18超低容積率，約245平的雙拼和約354平的獨棟僅45席。戶戶擁有無敵一線湖景，私享最大1800平面湖大花園。更有坐擁雙線湖景的約93-293高層產(chǎn)品。產(chǎn)品策略松山湖1號1期松山湖1號加1期開盤日期2007-11占地面積7.7萬平方米建筑面積13.3萬平方米產(chǎn)品形式臨湖聯(lián)排、雙拼別墅為主，少量獨棟別墅面積區(qū)間140-235平方米價格25000-45000/平方米備注120多棟聯(lián)排別墅七種戶型，每一種戶型都設(shè)有前后花園，部分戶型更設(shè)有前后側(cè)三面花園設(shè)計2期虹溪諾雅從松山湖1號的推售情況來看，萬科1期主推大面積獨棟產(chǎn)品，提升項目價值；加1期聯(lián)排和雙拼產(chǎn)品緊隨其后，價格攀升至甚至超越了1期獨棟別墅的價位。09年推出的虹溪諾雅是本體條件最好的地塊，開始出現(xiàn)高層產(chǎn)品—萬科洋房，一經(jīng)推出就超過了10000元/平方米（區(qū)域洋房的平均水平為7000元/平方米左右），成為區(qū)域洋房的標(biāo)桿。同時別墅價格較1期明顯提升，從1期東莞市別墅的平均水平躍升至東莞市的最高價格。23松山湖1號是區(qū)域的代表項目，主要面向高端財富客戶。產(chǎn)品推售走萬科松山湖系列產(chǎn)品虹溪諾雅憑借區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)品創(chuàng)新和高科技建材成為了東莞09年的樓王。萬科·虹溪諾雅專門從日本皇室度假勝地虹夕諾雅汲取創(chuàng)作靈感，并選取了緊鄰松山湖岸的5A級地塊精心打造首批220套全湖景大宅。分虹灣、溪灣、諾灣、雅灣等幾個組團(tuán)，正在開發(fā)的是虹灣包括高層和雙拼、虹頂公園、3800㎡三千院會所和1528㎡九里香商業(yè)。虹灣的主力戶型面積：180-230㎡、280㎡、380㎡。1~8棟為高層通透板樓；9~12棟為8套雙拼TOWNHOUSE?；A(chǔ)條件分析虹灣83.73%的土地，是綠化、道路、小區(qū)公園。單位住宅面積的配套比例高達(dá)50.6%

萬平米小區(qū)私家公園：山頂亭登山道.虹溪諾雅虹灣南部規(guī)劃有原生山體公園私家岸線最長的華南小區(qū).項目擁有3000米的私家湖岸線華南第一美景松湖煙雨，8萬平方米的浩瀚湖面峰巒環(huán)抱、煙波浩淼產(chǎn)品創(chuàng)新車庫：每戶雙車位、人車全分流；車庫公建化、地下地上大堂復(fù)式化；地下車庫陽光化：位均2.21㎡采光通風(fēng)面積；消防車道隱形化采用純剪力墻結(jié)構(gòu)，全混凝土外墻，而通常只有30層左右的高層住宅結(jié)構(gòu)采用這種；采用石材鋼掛，提高外墻保溫性，建筑品質(zhì)可媲美上海外灘百年建筑小區(qū)無對視、陽臺可垂釣小高層戶型地面獨立化：每梯一戶全天候窗戶高科技建材首個采用憎水?；⒅楸貙拥淖≌椖款A(yù)制件工廠化中空隔音節(jié)能玻璃四層防水屋面，不漏雨又保濕隔熱據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，09年東莞各區(qū)資源較好的類別墅組團(tuán)價格大都在1萬多~2萬多元/平方米區(qū)間，獨棟別墅的價格則在2萬多~3萬多元/平方米之間。而虹溪諾雅“6.6萬/平米”的天價別墅，成為了當(dāng)之無愧的東莞“樓王”

虹溪諾雅24萬科松山湖系列產(chǎn)品虹溪諾雅憑借區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)品創(chuàng)新和高科技建材松山湖1號客戶范圍逐漸擴(kuò)大，從1期的東莞、深圳擴(kuò)大至香港?？蛻纛愋椭饾u增多，從資源客戶推廣至上升客戶和名片客戶。置業(yè)目的從投資轉(zhuǎn)為自主?？蛻魠^(qū)域東莞市客戶和深圳客戶各一半客戶分類資源客戶---看重松山湖景觀、產(chǎn)業(yè)園區(qū)環(huán)境置業(yè)目的投資為主原因1期園區(qū)配套還不完善，首推的別墅價位不高，因此吸引了大量的投資客。客戶區(qū)域東莞市、深圳市和香港客戶分類別墅：資源客戶---看重松山湖景觀、產(chǎn)業(yè)園區(qū)環(huán)境、學(xué)位和萬科產(chǎn)品名片客戶洋房：資源客戶上升客戶置業(yè)目的自主原因2期資源最強勢、園區(qū)配套完善、東莞最好學(xué)校、萬科打造頂級產(chǎn)品、1期的鋪墊?？蛻粞葑?5松山湖1號客戶范圍逐漸擴(kuò)大，從1期的東莞、深圳擴(kuò)大至香港?？湾\繡山河是園區(qū)最早奠基的項目，占地5000多畝，首期面對高端客戶打造豪宅產(chǎn)品，二期最先推出洋房，是松山湖產(chǎn)業(yè)園的代表項目。大島ABC區(qū)小島一期別墅二期洋房項目背景錦繡山河于園區(qū)開發(fā)之初2002年舉行動工儀式，是園區(qū)奠基最早的一個項目。錦繡山河的開發(fā)商光大地產(chǎn)是松山湖產(chǎn)業(yè)園區(qū)政府的合作企業(yè)，在園區(qū)開發(fā)之初協(xié)助政府進(jìn)行園區(qū)配套工程。錦繡山河是園區(qū)最早推出洋房產(chǎn)品的項目。占地面積189995.76平方米建筑面積261062.81平方米產(chǎn)品形式獨棟、雙拼、臺地、洋房規(guī)模分期2007年12月1期開盤，推售54套獨棟、雙拼和臺地別墅；2008年7月2期推出新品洋房；2009年下半年推售74套獨棟和創(chuàng)新臺地別墅總戶數(shù)一期154套；二期792套開盤均價一線臨湖獨棟5.8-7.2萬元/平方米；非臨湖別墅3.5-5.9萬元/平方米。洋房6000-10000元。主要賣點松山湖產(chǎn)業(yè)園區(qū)；學(xué)位錦繡山河26錦繡山河是園區(qū)最早奠基的項目，占地5000多畝，首期面對高端區(qū)域套數(shù)面積㎡面積比B區(qū)11760-76414%4626-8375%1783.691%C區(qū)14601-75416%小島區(qū)11626-83714%大島區(qū)7686-7589%21031-10364%1085015%1195318%產(chǎn)品類型數(shù)量（套）一線臨湖獨棟別墅13二線臨湖獨棟別墅13三線雙拼別墅16臺地別墅12合計約54套大島小島戶型戶型面積套數(shù)比例五房兩廳六衛(wèi)261-267㎡98套12.5%五房兩廳五衛(wèi)215-332㎡92套11.7%五房兩廳四衛(wèi)220-228㎡120套15.3%四房兩廳四衛(wèi)186-218㎡213套27.1%三房三廳兩衛(wèi)160㎡48套6.1%三房兩廳三衛(wèi)163-197㎡145套18.4%三房兩廳兩衛(wèi)143-150㎡70套8.9%BC區(qū)開發(fā)策略錦繡山河分為四個組團(tuán)大島、小島、ABC區(qū)和邊緣區(qū)。項目首推ABC組團(tuán)中的A區(qū)，主推產(chǎn)品為獨棟和雙拼，開盤單價是全市的最高水平，通過別墅產(chǎn)品提升項目整體價值；緊接著在1期提升的別墅價格平臺上推出高層洋房，提升了洋房整體的價格；09年主推大島、小島組團(tuán)和BC區(qū)，產(chǎn)品為獨棟和創(chuàng)新臺地別墅，單價是07年開盤的6.8折，但是總價仍然是全市的最高水平。A區(qū)27區(qū)域套數(shù)面積㎡面積比B區(qū)11760-76414%4626-8三線雙拼330-370平臺地別墅760-765平601-750平小島獨棟626-837平二線獨棟468-644平一線獨棟686-850平大島核心獨棟953平一線獨棟686-850平最大1000平一期別墅錦繡山河一期最先推出的是ABC組團(tuán)中的A團(tuán)，產(chǎn)品明顯分為三個檔次：臨湖一線最佳景觀處的686-850的大面積獨棟、二線景觀468-644的較大面積獨棟和臺地別墅和景觀最弱處的330-370小面積雙拼。

09年推出大島、小島和BC組團(tuán)，產(chǎn)品較首批檔次提升：小島獨立成區(qū)，布置628-837大面積臨湖獨棟；大島資源是整個項目中最強勢的，三面環(huán)水，內(nèi)圈層景觀最優(yōu)區(qū)布置了950大面積豪宅，外圈層與對岸一期產(chǎn)品相同，但是大面積比例明顯提升，同時布置了1000平的兩棟樓王產(chǎn)品。一期別墅首推產(chǎn)品豐富，面積區(qū)間相差較大，滿足不同類型客戶的需求；二批產(chǎn)品明顯升級，主要面向高端客戶推出大面積戶型。一期產(chǎn)品由于總價較高，整體銷售狀況一般。首批產(chǎn)品由于單價總價均處于全市最高水平，同時區(qū)域配套還未完善，因此銷售有限；二批產(chǎn)品單價在首批產(chǎn)品價格基礎(chǔ)上打6.8折，通過打折吸引客戶，由于二批產(chǎn)品面積較大，因此總價仍處于全市最高水平，銷售狀況較首批有明顯好轉(zhuǎn)。28三線雙拼臺地別墅760-765平601-750平小島獨棟二線一期別墅首批購房客戶主要來自東莞市區(qū)，客戶年齡主要集中在40-60歲之間，多數(shù)為私營業(yè)主，主要購買為未來自主，屬于有實力的資源客戶。首批客戶特征客戶描述40歲左右，河南人，來東莞10多年，一家三口一起來開盤現(xiàn)場。王先生是做金融的，很有品位，夫妻兩素質(zhì)都很高，對樣板房接受度弱?？蛻粽Z錄——客廳很大氣，采光好?！獦影宸坷锩娴募揖哌^時，音響都好普通?！▓@很大，臨湖的景觀好，做企業(yè)會所、開PARTY都很不錯。客戶職業(yè)性質(zhì)以私營企業(yè)為主，占來訪人數(shù)的83%；由于當(dāng)時園區(qū)配套還不夠完善，而產(chǎn)品的價位很高，因此客戶主要為看重園區(qū)資源的有實力資源客戶，用于未來自主。29一期別墅首批購房客戶主要來自東莞市區(qū)，客戶年齡主要集中在40一期別墅的后期客戶范圍擴(kuò)大，除了東莞本地客戶還有部分的深圳客戶，由于后期配套的完善以及增加了學(xué)位的亮點，同時價格較首批下降，客戶年齡年輕化?？蛻糁饕徺I為投資+自主，屬于資源客戶和上升客戶。客戶來源主要為東城、虎門和深圳，分別占18%、12%和24%。深圳客戶占24%，可見，項目有很大一部分客戶群為深圳客戶。本項目別墅來訪客戶年齡主要在30-39歲，占58%，40-49歲占38%。由于后期配套的完善以及增加了學(xué)位的亮點，同時價格較首批下降，客戶年齡年輕化，從40-60年齡段下降為30-40年齡段。開始出現(xiàn)上升客戶。置業(yè)目的轉(zhuǎn)為投資+自主。后期客戶特征30一期別墅的后期客戶范圍擴(kuò)大，除了東莞本地客戶還有部分的深圳客在喜歡項目亮點中，片區(qū)整體規(guī)劃排第一，其次是周邊生態(tài)環(huán)境，再其次是私家湖、小區(qū)規(guī)劃、園林設(shè)計。可見，客戶比較認(rèn)同的是項目的整體規(guī)劃和周邊的生態(tài)環(huán)境?？蛻魧Ρ卷椖績r值資源排序：景觀資源豐富>周邊教育配套齊全>花園面積較大>小區(qū)規(guī)劃>戶型結(jié)構(gòu)客戶偏好31在喜歡項目亮點中，片區(qū)整體規(guī)劃排第一，其次是周邊生態(tài)環(huán)境，再客戶產(chǎn)品需求類型中，客戶需求最多的是臺地別墅，其次是雙拼。這主要是由于一線別墅和二線別墅在總價上都要高于臺地別墅?？蛻粢庀蛎娣e主要集中300-500㎡，共占55%，600-800㎡的共占36%，目前的供應(yīng)主要為600-800㎡。來訪客戶意向單價集中在1-1.5萬，占35%，1.5-2萬占32%。09年9月以來出貨單價水平一線的價格在2.6-3.3萬；二線在2.3-2.5萬；臺地0.7-1.3萬客戶需求09年來訪客戶需求最多的是臺地別墅，主要是由于其總價較低；意