....大量資料天天更新新時空康年大酒店投資研究長沙和泰地產(chǎn)顧問有限公司2006年2月....大量資料天天更新卷首語投資三句話——世上沒有零風險的投資！說到底，投資就是一個字：博投資，一場屬于勇敢者的游戲······新時空康年倡導：

理性投資?。?...大量資料天天更新報告思路與結(jié)構(gòu)何謂產(chǎn)權(quán)式酒店？為什么投資產(chǎn)權(quán)酒店？怎樣選擇產(chǎn)權(quán)酒店？新時空康年大酒店投資回報分析何謂產(chǎn)權(quán)式酒店？....大量資料天天更新產(chǎn)權(quán)式酒店概述....大量資料天天更新1起源與定義

產(chǎn)權(quán)式酒店由“時權(quán)酒店”演變而來。由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設施在特定時間里的使用權(quán)。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大耐提。1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進行了真正意義上的時權(quán)經(jīng)營，向旅客出售了在特定時間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂設施的權(quán)利。而產(chǎn)權(quán)酒店則是進而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時段，即酒店將每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權(quán)。....大量資料天天更新2產(chǎn)權(quán)酒店的特性1、旅游業(yè)：作為面向消費者的酒店，它是旅游業(yè)的配套產(chǎn)品，提供住宿、餐飲、娛樂、商務等服務項目2、房地產(chǎn)業(yè)：作為面向投資者的產(chǎn)權(quán)開發(fā)商，又具有房地產(chǎn)商的眾多個性，提供產(chǎn)權(quán)服務、物業(yè)管理、委托經(jīng)營等。因此，從開發(fā)的角度上而言，產(chǎn)權(quán)式酒店必須沿著旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)也兩條思路運作！！....大量資料天天更新3產(chǎn)權(quán)酒店分類一、按投資目的不同：1、時權(quán)型：即TimeshareHotel，由瑞士人亞歷山大·耐首先提出的。是產(chǎn)權(quán)酒店的起源，酒店向投資者出售在一定時期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設施的權(quán)利。該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或交換。

2、退休養(yǎng)老型：養(yǎng)老型的住房投資方式。投資者退休前購樓，每年使用一段時間，其余時間交酒店管理公司出租，獲取租金回報，退休時作為頤養(yǎng)天年的場所。這類型美國較為多見，故又稱之為美式產(chǎn)權(quán)酒店。3、投資型：亦稱中國式產(chǎn)權(quán)酒店。開發(fā)商將酒店每間客房分割為獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，以獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權(quán)。....大量資料天天更新3產(chǎn)權(quán)酒店分類二、按酒店所處區(qū)域不同：1、商務型酒店：多集中于城市CBD區(qū)域和娛樂集中區(qū)，交通便利，配套完善；其消費群體為當?shù)厣虅?、娛樂及外來出差人士；入住率相對穩(wěn)定。

2、度假型酒店：通常位于自然景觀獨特、旅游資源豐富的地區(qū)，如國外的產(chǎn)權(quán)酒店多建立在具備了3S（陽光、沙灘、海洋）的地區(qū)；其消費群體絕大部分來源于外來游客；度假型酒店受季節(jié)性影響強，淡、旺季盈利差異顯著。....大量資料天天更新4發(fā)展條件2、旅游產(chǎn)業(yè)興盛！1、中產(chǎn)階級崛起，成為社會消費主流！產(chǎn)權(quán)式酒店成熟的基本條件：....大量資料天天更新我國產(chǎn)權(quán)式酒店條件已經(jīng)成熟??！近年來，國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展迅猛，造就了大量具有消費能力的“中產(chǎn)階級”，并逐漸成為市場消費的主流群體；國內(nèi)旅游度假的市場氣候已經(jīng)形成，市場潛力開始釋放；全新的休閑消費觀念為旅游產(chǎn)業(yè)帶來商機；旅游產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅速，直接帶動酒店業(yè)的發(fā)展；市場氛圍已經(jīng)形成，產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國內(nèi)業(yè)界、消費圈中逐漸得到認同。....大量量資資料料天天天天更更新新5國內(nèi)內(nèi)發(fā)發(fā)展展史史沿海?！獌?nèi)地地———湖南南———長沙沙產(chǎn)權(quán)權(quán)式式酒酒店店在在中中國國的的發(fā)發(fā)展展：：....大量量資資料料天天天天更更新新6促進進因因素素我國國產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)式式酒酒店店發(fā)發(fā)展展的的促促進進因因素素1、到2005年底底，，全全國國居居民民儲儲蓄蓄已已經(jīng)經(jīng)突突破破14萬億億元元。。2、化解解儲儲蓄蓄大大幅幅度度增增加加的的風風險險需需拓拓寬寬居居民民直直接接投投資資的的渠渠道道。。3、以各各種種直直接接投投資資分分流流存存款款，，不不僅僅有有利利于于居居民民資資產(chǎn)產(chǎn)的的增增值值，，還還有有利利于于減減少少銀銀行行的的風風險險。。存存款款高高增增長長加加大大了了銀銀行行壓壓力力，，極極易易形形成成和和加加劇劇銀銀行行的的系系統(tǒng)統(tǒng)性性風風險險。。4、開發(fā)發(fā)商商：：融融資資渠渠道道窄窄＋＋國國家家宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控5、投資資者者：：有有大大量量閑閑錢錢＋＋投投資資渠渠道道窄窄（儲儲蓄蓄、、住住宅宅投投資資、、門門面面投投資資、、股股票票、、基基金金等等））....大量量資資料料天天天天更更新新7法律律關(guān)關(guān)系系產(chǎn)權(quán)權(quán)式式酒酒店店法法律律關(guān)關(guān)系系分分析析（1）房房屋屋買買賣賣法法律律關(guān)關(guān)系系（（開開發(fā)發(fā)商商與與投投資資者者））1、出出售售（（預預售售））：：即即開開發(fā)發(fā)商商將將產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)式式酒酒店店出出售售（（預預售售））給給投投資資者者的的法法律律關(guān)關(guān)系系。。2、回回購購：：有有些些開開發(fā)發(fā)商商承承諾諾投投資資者者購購房房后后在在一一定定條條件件下下可可以以一一定定的的價價格格將將所所購購房房屋屋再再出出售售給給開開發(fā)發(fā)商商或或酒酒店店管管理理公公司司，，開開發(fā)發(fā)商商或或酒酒店店管管理理公公司司承承諾諾回回購購。。這這其其實實在在雙雙方方間間形形成成的的是是一一種種附附期期限限附附條條件件的的合合同同關(guān)關(guān)系系。?；刭徍贤峁┑牡耐顺鰴C機制可保保護投資資者的利利益。....大量資料料天天天更新新7法律關(guān)系系產(chǎn)權(quán)式酒酒店法律律關(guān)系分分析（2）房屋租租賃法律律關(guān)系（（投資者者與酒店店管理公公司）投資者與與酒店管管理公司司簽訂房房屋租賃賃合同，，將房屋屋出租給給酒店管管理公司司，由酒酒店管理理公司負負責酒店店經(jīng)營，，投資者者收取租租金或采采取包底底分成的的形式分分享酒店店的經(jīng)營營收入，，獲得一一定時間間的免費費入住權(quán)權(quán)，投資資回報用用以沖抵抵購房款款。投資者和和酒店管管理公司司的合同同一般也也委托經(jīng)經(jīng)營合同同的名義義出現(xiàn)，，但就其其合同內(nèi)內(nèi)容而言言，通常常都約定定投資者者不參與與酒店的的經(jīng)營管管理、不不承擔酒酒店的經(jīng)經(jīng)營風險險，而只只是收取取固定的的收益，，投資者者出讓的的是酒店店房間的的占有權(quán)權(quán)、使用用權(quán)。....大量資料料天天天更新新7法律關(guān)系系產(chǎn)權(quán)式酒酒店法律律關(guān)系分分析（3）擔保法法律關(guān)系系（投資資者與擔擔保公司司）擔保關(guān)系系使得原原來簡單單的兩方方關(guān)系變變成了三三方關(guān)系系，成為為一種“三角關(guān)系系”，由擔保保公司通通過對投投資產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店的的購房者者進行風風險擔保保，可在在一定程程度減少少購房者者的投資資風險。。擔保范圍圍：開發(fā)發(fā)商對買買賣合同同的履行行、酒店店管理公公司對租租賃協(xié)議議的履行行以及退退出機制制的履行行。....大量資料料天天天更新新8產(chǎn)品本質(zhì)質(zhì)中國產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店店的本質(zhì)質(zhì)投資+消費（90%+10%）....大量資料料天天天更新新報告思路路與結(jié)構(gòu)構(gòu)何謂產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店店？為什么投投資產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店？？怎樣選擇擇產(chǎn)權(quán)酒酒店？新時空康康年大酒酒店投資回報報分析為什么投投資產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店？？....大量資料料天天天更新新產(chǎn)權(quán)式酒酒店投資資....大量資料料天天天更新新2投資比較較一、產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店P(guān)K銀行儲蓄蓄比較項目銀行儲蓄

投資新時空康年投資風險較低低風險分析通貨膨脹的風險,經(jīng)濟增長通常伴隨著通貨膨脹,在經(jīng)濟處于上升階段的中國,通貨膨脹的出現(xiàn)是必然的。最大的風險來源于酒店的經(jīng)營,新時空康年優(yōu)越的先天條件和康年集團的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,是規(guī)避風險的有力保障。投資收益度低。銀行5年以上定期存款利率為3.6%，征納20%所得稅后，實際凈利率為2.88%。高。年凈回報率達8.5%—9%附加回報無尊貴附加回報，彰顯身份與地位。....大量資料料天天天更新新2投資比較較二、產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店P(guān)K債券....大量資料料天天天更新新2投資比較較三、產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店P(guān)K基金....大量資料料天天天更新新2投資比較較四、產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店P(guān)K股票比較項目證券股票投資新時空康年投資額不限十幾萬元套現(xiàn)能力隨時套現(xiàn)穩(wěn)定收入套現(xiàn)風險性極高極低精力要求隨時關(guān)注無須勞神,坐享其成行業(yè)現(xiàn)狀市場疲軟,大量的股民被套牢經(jīng)濟增長迅猛,旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展旺盛....大量資料料天天天更新新2投資比較較五、產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店P(guān)K投資型保保險....大量資料料天天天更新新2投資比較較六、產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店P(guān)K住宅投資住宅投資新時空康年投資門檻10萬左右10萬左右回報方式出租收取租金稅后固定回報投資回報率5%左右稅后9%市場現(xiàn)狀住房價格不斷上漲，租金水平上浮不大。國家經(jīng)濟發(fā)展迅速，中產(chǎn)階級大量涌現(xiàn)；旅游市場潛力釋放；長沙酒店業(yè)旺盛。....大量資料料天天天更新新2投資比較較七、產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店P(guān)K獨立商鋪鋪投資獨立商鋪投資新時空康年投資金額不確定首付10萬起，無需月供投資回報（稅前）5—7％稅后8.5％—9％，稅前達11％投資性質(zhì)傳統(tǒng)不動產(chǎn)投資低風險新型投資投資風險率無；抵御通貨膨脹能力較差。較低；最大的風險來自酒店的持續(xù)經(jīng)營的專業(yè)能力；抵御通貨膨脹能力較強。經(jīng)營風險率較大最低專業(yè)知識要求需要一定的專業(yè)知識無投資精力要求需要較大的精力無....大量資料料天天天更新新2投資比較較八、產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店P(guān)K產(chǎn)權(quán)商鋪鋪投資產(chǎn)權(quán)商鋪投資新時空康年投資門檻數(shù)萬元起10萬元左右物業(yè)特點產(chǎn)權(quán)面積與經(jīng)營面積分離，出現(xiàn)所謂的“虛擬產(chǎn)權(quán)”，對整體經(jīng)營能力要求極高。獨門獨戶，產(chǎn)權(quán)獨立；戶型設計科學合理。分攤40%—50%以上30%行業(yè)現(xiàn)狀長沙市商鋪趨于飽和，商鋪泛濫。長沙市酒店行業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健，有相當入住率。....大量資料料天天天更新新2投資比較較九、產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店P(guān)K寫字樓寫字樓投資投資新時空康年價格3500—5000元/㎡5980元/㎡裝修標準毛坯五星級酒店標準（2600元/㎡）租金水平0.8—1.5元/㎡/天折合1.5元/㎡/天精力要求時常操心無需勞神出租率60%康年承租十年業(yè)態(tài)現(xiàn)狀空置率高，這與長沙的經(jīng)濟有關(guān)，長沙是一個消費城市，而非商業(yè)城市。酒店經(jīng)營穩(wěn)健，客房入住率達到80%以上。....大量資料料天天天更新新1產(chǎn)品特點點產(chǎn)權(quán)式酒酒店三大大投資優(yōu)優(yōu)勢/特點：回報可觀省心收益穩(wěn)定....大量資料料天天天更新新報告思路路與結(jié)構(gòu)構(gòu)何謂產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店店？為什么投投資產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店？？怎樣選擇擇產(chǎn)權(quán)酒酒店？新時空康康年大酒酒店投資回報報分析怎樣選擇擇產(chǎn)權(quán)酒酒店？....大量資料料天天天更新新經(jīng)營決定定價值....大量資料料天天天更新新1產(chǎn)品生命命力市場需求求地段交通通硬件配套套經(jīng)營管理理決定產(chǎn)品品生命力力的四大大因素：：....大量資料料天天天更新新商業(yè)需要要資本。。商業(yè)地地產(chǎn)其本本質(zhì)應該該是通過過收取租租金來獲獲利，而而不是一一種單純純的為了了牟利而而開發(fā)，，或為了了開發(fā)而而銷售的的行為。。耳聽為虛虛，眼見見為實！！產(chǎn)品是是否能在在市場上上真正立立足，實實現(xiàn)持續(xù)續(xù)經(jīng)營獲獲利，投投資者應應重點關(guān)關(guān)注！2開發(fā)商實實力....大量資料料天天天更新新報告思路路與結(jié)構(gòu)構(gòu)何謂產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店店？為什么投投資產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店？？怎樣選擇擇產(chǎn)權(quán)酒酒店？新時空康康年大酒酒店投資回報報分析新時空康康年大酒酒店....大量資料料天天天更新新選擇新時時空康年年大酒店店的5大理由....大量資料料天天天更新新選擇新時時空康年年大酒店店的5大理由一、100%現(xiàn)房?。ㄩ_發(fā)商商實力象象征，““眼見為為實”））....大量資料料天天天更新新選擇新時時空康年年大酒店店的5大理由二、地段段、硬件件優(yōu)勢！?。ㄐ垴v城城市商業(yè)業(yè)、娛樂樂中心，，交通便便利；酒店功能能齊全、、配套完完善）....大量資料料天天天更新新選擇新時時空康年年大酒店店的5大理由三、帶十年租租約銷售售（投資風風險有力力規(guī)避，，回報無無憂?。?...大量資料料天天天更新新選擇新時時空康年年大酒店店的5大理由四、售價價合理?。。ㄎ逍羌壖壘频暄b裝修標準準）....大量資料料天天天更新新選擇新時時空康年年大酒店店的5大理由五、康年酒店店品牌保保證！（全國酒酒店排名名20強，在長長沙有良良好業(yè)績績、口碑碑，酒店店客房入入住率高高達80%）....大量資料料天天天更新新康年國際際酒店集集團簡介介....大量資料料天天天更新新*康年，英英文科學學名（CONIFER）是“不不落葉””的樹和和植物，，意即俗俗稱常青青樹。*覆蓋蓋范圍由由兩極到到赤道。。*有億億年歷史史，是世世界上最最早的植植物類之之一。*代表表極強的的生命力力和極強強的適應應力。*中文文康年在在含義、、發(fā)音亦亦相同1常青樹的的魅力....大量資料料天天天更新新2康年實力力與哲學學“中國酒店店業(yè)界的的黑馬??！”香港康年年國際酒酒店管理理集團是是一家100%純?yōu)榫频甑攴盏牡能浖芄芾砺?lián)營營公司。公司一一切資源源都投放放到人才才、軟件件、網(wǎng)絡絡和各種種酒店集集團的基基本建設設上，并并不參與與任何其其它行業(yè)業(yè)的投資資或經(jīng)營營。成立幾年年時間，，康年人人依靠自自己的實實力、經(jīng)經(jīng)營理念念、專業(yè)業(yè)服務、、業(yè)績迅迅速壯大大擴張，，在全國國各地成成功經(jīng)營營管理了了幾十家家星級酒酒店，取取得了驕驕人業(yè)績績，在國國內(nèi)酒點點業(yè)界傳傳為佳話話?？的暌匀藶楸颈?，以效效益為中中心的管理哲哲學使其其經(jīng)營概概念、管管理軟件件和業(yè)內(nèi)內(nèi)關(guān)系不不斷鞏固固及發(fā)展展，使康康年成立立短短數(shù)數(shù)年間已已發(fā)展為為遍布大大江南北北不同級級別的酒酒店網(wǎng)絡絡，各酒酒店經(jīng)營營成績有有目共睹睹，足以以證明康康年的管管理及服服務質(zhì)量量。....大量資料料天天天更新新3康年榮譽譽2003年，中國國飯店業(yè)業(yè)集團20強！....大量資料料天天天更新新3康年榮譽譽2004年，中國國飯店業(yè)業(yè)國際品品牌先鋒鋒！....大量資料料天天天更新新3康年榮譽譽2004年，中國國飯店集集團行業(yè)業(yè)十大影影響力品品牌！....大量資料料天天天更新新3康年榮譽譽2005年，中國國最具競競爭力飯飯店集團團20強企業(yè)?。?...大量資料料天天天更新新4康年酒店店烏魯木齊齊大成康康年國際際商業(yè)中中心（★★★★★★）貴陽康年年國際會會展中心心（★★★★★★）北京大成成康年大大酒店（（★★★★★）常州蘭新新康年大大酒店（（★★★★★★）沈陽中興興康年大大酒店（（★★★★★）鄭州未來來康年大大酒店（（★★★★★）遂寧明星星康年大大酒店（（★★★★★）河南長城城飯店（（★★★★★）邢臺玉泉泉康年大大酒店（（★★★★★）哈爾濱融融府康年年大酒店店（★★★★★）....大量資料料天天天更新新4康年酒店店長沙新時時空康年年大酒店店（準★★★★★★）長沙沙君君逸逸康康年年大大酒酒店店（（★★★★★★★）長沙沙時時代代帝帝景景康康年年大大酒酒店店（（★★★★★★★）韶山山華華龍龍康康年年國國際際大大酒酒店店（（★★★★★★★★★）耒陽陽新新都都康康年年大大酒酒店店（（★★★★★★★）重慶慶萬萬友友康康年年大大酒酒店店（（★★★★★★★）沈陽陽中中山山康康年年大大酒酒店店（（★★★★★★★）?？诳趧P凱隆隆康康年年國國際際酒酒店店（（★★★★★★★）哈爾爾濱濱雙雙鶴鶴康康年年大大酒酒店店（（★★★★★）天津津安安哥哥史史康康年年酒酒店店（（在在建建））....大量量資資料料天天天天更更新新4康年酒店....大量資料天天天更新4康年酒店....大量資料天天天更新4康年酒店....大量資料天天天更新2康年酒店....大量資料天天天更新報告思路與結(jié)結(jié)構(gòu)何謂產(chǎn)權(quán)式酒酒店？為什么投資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒店？怎樣選擇產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店？新時空康年大大酒店投資回報分析析投資回報分析析....大量資料天天天更新投資回報.