嘉德置業(yè)機(jī)密文件英茂.集美苑項目商業(yè)報告溝通稿嘉德置業(yè)機(jī)密文件英茂.集美苑項目商業(yè)報告溝通稿務(wù)實.專業(yè).高效嘉德置業(yè)機(jī)密文件務(wù)實.專業(yè).高效嘉德置業(yè)機(jī)密文件第一部分集美苑商業(yè)定位第二部分分案名及推廣第三部分商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議目錄CONTENTS嘉德置業(yè)機(jī)密文件第四部分集美苑商業(yè)政策及營銷建議第一部分集美苑商業(yè)定位第二部分分案名及推廣第三部分商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)嘉德置業(yè)機(jī)密文件PartOne第一部分集美苑商業(yè)定位嘉德置業(yè)機(jī)密文件PartOne集美苑商業(yè)定位嘉德置業(yè)機(jī)密文件一區(qū)域分析嘉德置業(yè)機(jī)密文件一區(qū)域分析項目區(qū)位嘉德置業(yè)機(jī)密文件地理位置本案所處盈江北市區(qū)，臨勐臘路與象城路交叉口，項目分為4個地塊，地勢平坦。項目屬性項目地塊

東面：賀弄路永安小區(qū)

南面：象城路盈湖公園 西面：盞達(dá)河盈江現(xiàn)代醫(yī)院 北面：山坡緩丘城市綠化本案屬盈江縣原平原糖廠，屬原盈江的工業(yè)區(qū)，坐北朝南，屬盈江地勢較高的地段。項目區(qū)位嘉德置業(yè)機(jī)密文件地理位置本案所處盈江北市區(qū)，項目區(qū)位“兩道一中心”本案項目區(qū)位“兩道一中心”本案勐臘路象城路頻次(分鐘)12:40~13:405104806014:40~15:408704306017:35~18:3574079060車流量統(tǒng)計勐臘路象城路頻次(分鐘)12:40~13:401206406014:40~15:4029013306017:35~18:35410193060人流量統(tǒng)計勐臘路象城路從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，車流量勐臘路大于象城路，而人流量則象城路大于勐臘路。項目周邊人流車流統(tǒng)計勐臘路象城路頻次(分鐘)12:40~13:405104806本案道路商業(yè)氛圍及資源勐臘路路段：以汽配為主，餐飲店為輔；商業(yè)資源缺失、商業(yè)氛圍較差。象城路路段：以小型餐飲店、賓館、家居建材市場為主，商業(yè)氛圍良好。盈江商業(yè)要道商業(yè)氛圍及資源永勝路路段：以手機(jī)電子消費為核心，有眾多樓盤如財富中心，集百貨、餐飲、圖書、休閑、金融等綜合性商業(yè)體。隸屬盈江新型成熟商業(yè)街區(qū)密回路路段：以服裝、美容美發(fā)、餐飲、賓館、足療等。有客運站做支撐，消費者人群眾多。盈江花園商業(yè)街路段：以服裝、美容美發(fā)、餐飲、百貨、足療、飾品、食品、攝影等。隸屬老影院所在地，消費者消費習(xí)慣業(yè)已養(yǎng)成。項目周邊商業(yè)氛圍及資源本案道路商業(yè)氛圍及資源勐臘路路段：以汽配為主，餐飲店為周邊建于上世紀(jì)的建筑較多，居民結(jié)構(gòu)以三口之家、年長型兩口之家為主)，隨著城市建設(shè)的推進(jìn)，以及盈江自然環(huán)境的驅(qū)使，北市區(qū)以居住為主導(dǎo)的城市規(guī)劃定位越來越清晰，未來3-5年內(nèi)，區(qū)域內(nèi)居住人群將持續(xù)增長，人群的大量聚居將會使盈江北市區(qū)成為商業(yè)聚集的重要保障。附近居民有購房及二次換房需求；周邊交通路網(wǎng)單一、生活配套設(shè)施還不完善，對剛性需求者吸引力一般；但憑借優(yōu)越區(qū)位的未來升值潛力，將吸引一定的外地及本地投資客適時出手.區(qū)域內(nèi)居民解構(gòu)及消費需求區(qū)域內(nèi)居民解構(gòu)及消費需求周邊建于上世紀(jì)的建筑較多，居民結(jié)構(gòu)以三口之家、年長型兩口之家盈江花園有老影院消費習(xí)慣！有人群！集美苑如何定位？永勝路有通訊電子消費成熟街區(qū)！新市場新模式新區(qū)位新業(yè)態(tài)新？？盈江花園有老影院消費習(xí)慣！有人群！集美苑如何定位？永勝路有通觀點商業(yè)輻射區(qū)域研究

區(qū)域：本案地處盈江縣城北，距市中心盈湖公園直徑距離約0.7km，距傳統(tǒng)居住片區(qū)直徑距離約2.74km；屬主城區(qū)附屬中心；購買力比對：目前周邊項目銷售價格約1萬元/平米;租賃價格約25~65元/月/平米

商業(yè)定位：在面臨市中心第一商圈的強(qiáng)大競爭下，本案商業(yè)消費群體與消費力必被分流。因此，商業(yè)定位須以滿足周邊居民為根本，再尋求差異化的路線發(fā)展，一則鞏固自身在區(qū)域內(nèi)的核心價值；二則擴(kuò)大影響力，吸引跨區(qū)域消費群體?；谝陨?，商業(yè)定位則偏向北城區(qū)區(qū)域“龍頭”，與市中心商業(yè)形成互補(bǔ)，并提升商業(yè)氛圍，并著重填補(bǔ)市中心商業(yè)缺失業(yè)態(tài)。區(qū)域商業(yè)發(fā)展?jié)摿τ^點商業(yè)輻射區(qū)域研究 區(qū)域：本案地處盈江縣城北，距市中心盈湖嘉德置業(yè)機(jī)密文件二項目分析及定位嘉德置業(yè)機(jī)密文件二項目分析及定位本項目總建筑面積為117625平方米，包含多種物業(yè)功能，酒店、商業(yè)、住宅、幼兒園等，是一個區(qū)域性城市綜合建筑體。本項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)·總商業(yè)面積：34495㎡

·招商面積（含酒店）：40495㎡·1#地塊商業(yè)面積：23172㎡·總車位數(shù)量（面積）：882個·1#地塊車位數(shù)量（面積）：479個·主要建筑功能：商業(yè)、商務(wù)、辦公·1#群樓現(xiàn)有商業(yè)功能定位：酒店、百貨、影院、餐飲、服裝、KTV、臺球休閑等·4#群樓現(xiàn)有功能定位：超市

·2#3#4#群樓現(xiàn)有功能定位：底商社區(qū)配套項目基本情況本項目總建筑面積為117625平方米，包含多種地理位置及交通本項目位于象城路和勐臘路交叉口，通往縣政府及縣中心路程8分鐘，過往緬甸必經(jīng)之路。交通體系較為完善，人流車流也便于抵達(dá)。半徑1KM內(nèi)社區(qū)永盛路各組團(tuán)、密回路組團(tuán)、盈江花園廣場步行街、有大量老城區(qū)小區(qū)及新項目圍繞，周邊常住人口有一定的消費支撐。商業(yè)展示性及可見性主入口處在交通樞紐中心區(qū)域，且有廣場開闊寬敞，便于形象、活動推廣展示，兩條主要道路各角度可見度高，視覺停留時間足以記憶或感知。項目立地條件分析地理位置及交通本項目位于象城路和勐臘路交叉盈湖廣場商圈永勝路商圈密回路商圈本項目毗鄰盈湖廣場商圈，有批發(fā)玉石、餐飲、酒吧娛樂休閑業(yè)態(tài)；加之臨縣政府及醫(yī)院，流動人群較多；且自身有雙語幼兒園，周邊學(xué)區(qū)等文化氛圍烘托，形成了集影院、酒店、百貨、餐飲、休閑、娛樂、運動、教育、購物于一體的城市消費圈，周邊商業(yè)氛圍濃。但因區(qū)域商業(yè)成因致使消費者習(xí)慣未養(yǎng)成，本地塊需時間來預(yù)熱拉動。本案項目商業(yè)氛圍及資源盈湖廣場商圈永勝路商圈密回路商圈本項目毗鄰盈湖廣優(yōu)勢機(jī)會威脅1、交通便利；2、商業(yè)停車車位較為充足；3、外觀展示效果明顯，便于商家宣傳；4、毗鄰醫(yī)院、政府，自帶幼兒園，帶動流動人群；5、自帶酒店、商務(wù)功能可形成互動；6、已有影院、超市商家可支持升級預(yù)熱。1、人流量較低，仍不足以形成熱購氛圍；2、與區(qū)域兩商圈的距離，受其影響大于帶動；3、項目超市布局欠合理；影院面積需加大4、現(xiàn)有構(gòu)筑結(jié)構(gòu)如何引導(dǎo)人群上流；5、在昆明及盈江本地招商中存在商家檔次參差不齊的可能性，定位不一定會統(tǒng)一。1、已有業(yè)態(tài)可繼續(xù)深度挖掘；2、通過布局、結(jié)構(gòu)調(diào)整，可引入新型業(yè)態(tài)的商家；3、新業(yè)態(tài)的收益率可對原有業(yè)態(tài)的培養(yǎng)和后續(xù)發(fā)展提供機(jī)會；4、入住率不斷升高帶來的未來消費潛力。1、區(qū)域兩大商圈客流吸附；2、商家扎堆經(jīng)營、趨熱避冷心態(tài)；3、商家對項目炒作支撐力度的信心；4、商家對周邊新地產(chǎn)項目的預(yù)期心理；5、現(xiàn)談判商家對新入商家的負(fù)面信息傳遞。劣項目SWOT分析優(yōu)勢機(jī)會威脅1、交通便利；1、人流量較低，仍不足以形成熱購氛基地權(quán)市場權(quán)開發(fā)權(quán)開發(fā)權(quán)市場權(quán)基地權(quán)條件開發(fā)權(quán)市場權(quán)基地權(quán)對運營、融資、政府博弈不提出超高要求；周邊未有競爭性項目出現(xiàn)；區(qū)域內(nèi)缺乏中高端定位體驗式購物中心；競爭項目招商資源條件難以保證各項目商業(yè)價值真實兌現(xiàn)；城市次中心；臨城市主干道及盈湖公園；適合開發(fā)城市次中心商業(yè)綜合體；尋找市場間隙，物業(yè)形態(tài)、開發(fā)模式以高差異化為競爭基調(diào)；開發(fā)方向為銷售與運營通用型商業(yè)體；三權(quán)平衡項目屬性界定基地權(quán)市場權(quán)開發(fā)權(quán)開發(fā)權(quán)市場權(quán)基地權(quán)條件開發(fā)權(quán)對運營、融資、現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)狀況低商業(yè)檔次消費人群中高18—25歲26—35歲36—45歲45歲以上

餐飲百貨、珠寶服裝、美容美發(fā)娛樂項目定位建議現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)狀況低商業(yè)檔次消費人群中高18—25業(yè)態(tài)建議低商業(yè)檔次消費人群中高18—25歲26—35歲36—45歲45歲以上服裝百貨、珠寶娛樂1、保留、深挖服裝、百貨、娛樂、部分品牌珠寶。項目定位建議業(yè)態(tài)建議低商業(yè)檔次消費人群中高18—25歲26低商業(yè)檔次消費人群中高18—25歲26—35歲36—45歲45歲以上餐飲、超市、影院、KTV量販娛樂2、引入教育培訓(xùn)及配套、童裝及游樂場、量販?zhǔn)終TV、大眾化餐飲（特色中餐、快餐）品牌、4000㎡大型超市、品牌影院、品牌商務(wù)酒店、臺球娛樂等。教育、培訓(xùn)及配套項目定位建議低商業(yè)檔次消費人群中高18—25歲26—35歲36項目定位側(cè)重點核心定位點集中式商業(yè)體驗式商業(yè)城市豪宅定位主張①：以區(qū)域型購物中心作為項目核心物業(yè)特征定位主張②：以綜合體的功能為核心資源價值，打造盈江首席體驗式商業(yè)定位主張③：以集美苑高端住宅為核心體，營建商業(yè)、商務(wù)、住區(qū)的區(qū)域型綜合體項目定位側(cè)重點核心定位點定位主張①：以區(qū)域型購物中心作為項目項目定位盈江中心盈江首席豪宅商圈以高端商業(yè)定位提升整盤定位，拉動項目從屬物業(yè)檔次及市場興奮；利用定位差占據(jù)區(qū)域市場空隙贏得認(rèn)可;人為放大商業(yè)影響力向集美苑別墅區(qū)借勢，展開差異化競爭;盈江城市升級代表作盈江財富投資新標(biāo)桿項目定位盈江中心以高端商業(yè)定位提升整盤定位，拉動項目從PartTwo第二部分集美苑商業(yè)分案名定位及推廣形象建議PartTwo集美苑商業(yè)分案名定位嘉德置業(yè)機(jī)密文件一案名建議嘉德置業(yè)機(jī)密文件一案名建議項目開發(fā)理念導(dǎo)入項目開發(fā)理念

通過主題化開發(fā)打造極具藝術(shù)美感的建筑和景觀，注重詩意生活氛圍的營造，建設(shè)擁有完善配套設(shè)施且富有東南亞風(fēng)情的大型居住主題社區(qū)，引領(lǐng)城市生活品質(zhì)復(fù)興；品質(zhì)建筑藝術(shù)景觀人文底蘊(yùn)詩意生活城市標(biāo)桿項目開發(fā)理念導(dǎo)入項目開發(fā)理念通過主題化開發(fā)打造城市標(biāo)桿不僅是建筑的標(biāo)桿，更是人氣的聚集、財富的聚集才能體現(xiàn)。要詩意的生活，必須建立在強(qiáng)大的物質(zhì)氣場和精神境界上盈江的傳統(tǒng)，平原糖廠的歷史積淀，無不透露著盈江財富的來龍去脈。藝術(shù)，向來是財富風(fēng)向標(biāo)，財富積累到一定程度才能成為藝術(shù)的追求者。要品質(zhì)，則必須高端，符合圈層消費人群的建筑風(fēng)格項目商業(yè)理念提煉品質(zhì)建筑藝術(shù)景觀人文底蘊(yùn)詩意生活城市標(biāo)桿外在形象：高端內(nèi)在資本：圈層城市映像：形象升級項目商業(yè)理念提煉品質(zhì)建筑藝術(shù)景觀人文底蘊(yùn)詩意生活城市標(biāo)桿外在案名定位城市升級城市映像圈層屬性向上向前象城財富標(biāo)桿象城金階案名定位向上向前象城商業(yè)VI表現(xiàn)商業(yè)VI表現(xiàn)嘉德置業(yè)機(jī)密文件PartThree第三部分集美苑商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議嘉德置業(yè)機(jī)密文件PartThree集美苑商業(yè)業(yè)態(tài)項目商業(yè)價值界定商業(yè)價值一級商業(yè)價值二級商業(yè)價值三級商業(yè)價值四級項目商業(yè)價值界定商業(yè)價值一級商業(yè)價值二級商業(yè)價值三級商業(yè)價值商業(yè)街道人流動線熱區(qū)次熱區(qū)因項目商業(yè)只有一面臨街，內(nèi)街屬于半封閉式的集合，因此，將兩頭設(shè)置成主力店，引導(dǎo)人流進(jìn)入內(nèi)街。商業(yè)街道人流動線熱區(qū)次熱區(qū)因項目商業(yè)只有一面臨街，內(nèi)街屬于半1F影城樓規(guī)劃象城金階規(guī)劃部分一托二2F教育培訓(xùn)3F4F珠寶、金飾影院（至少3個廳）咖啡廳、冷飲吧婚紗圖書城KTV量販小型電器賣場、百貨賣場快餐影院獨棟業(yè)態(tài)布局建議4樓影院售票兒童主題賣場兒童體驗其他商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議餐飲手機(jī)通訊銀行1#商業(yè)業(yè)態(tài)布局初步規(guī)劃1F影城樓規(guī)劃象城金階規(guī)劃部分一托二2F教育培訓(xùn)3F4F珠寶1F4#生鮮超市規(guī)劃底商規(guī)劃商鋪部分一托二、部分商住2F百貨社區(qū)配套（底商）超市賣場餐飲超市商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議底商商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議超市配套商業(yè)超市賣場備注：1:社區(qū)配套含洗衣店、美容美發(fā)、麻將足療、煙酒店、服裝首飾等2:超市商家要求部分商業(yè)街需租給超市使用，帶動其合作商家2/3/4#商業(yè)業(yè)態(tài)布局初步規(guī)劃1F4#生鮮超市規(guī)劃底商規(guī)劃商鋪部分一托二、部分商住2F百貨西區(qū)：酒店樓開放式廣場超市購物區(qū)東區(qū)：影城樓南區(qū)：象城金階北區(qū)：象城金階商業(yè)布局鳥瞰圖西區(qū)：酒店樓開放式超市購物區(qū)東區(qū)：影城樓南區(qū)：象城金階北區(qū)：折扣展銷區(qū)公共休閑區(qū)商業(yè)布局鳥瞰圖折扣公共商業(yè)布局鳥瞰圖項目租金收益比分析備注：因項目規(guī)劃圖最終定稿未出，鋪面面積及大小劃分未成型，基于原來的規(guī)劃給出的收益比落差比較大，不是有效分析。項目租金收益比分析嘉德置業(yè)機(jī)密文件PartFour第四部分集美苑商業(yè)政策及營銷建議嘉德置業(yè)機(jī)密文件PartFour集美苑商業(yè)政策及本案商業(yè)發(fā)展進(jìn)度四個階段時間軸發(fā)展程度導(dǎo)入期（冷）培養(yǎng)期（預(yù)熱）成熟期（熱）衰退期（替代）本項目現(xiàn)狀現(xiàn)階段工作重點項目招商營銷建議本案商業(yè)發(fā)展進(jìn)度四個階段時間軸發(fā)展導(dǎo)入期培養(yǎng)期成熟期衰定價策略建議主導(dǎo)思想：基于上圖所處階段及SWOT分析，本項目現(xiàn)階段定價必須以“養(yǎng)鋪”為主策略，通過長期合同約定，在前段（1/3合同期內(nèi)）給予商家“低租減期”微利養(yǎng)鋪，為商戶建立經(jīng)營信心；中段“高租低遞”淘汰少量商戶，引入高端高質(zhì)商戶，后段“常租高遞”高質(zhì)量品牌，長久穩(wěn)定獲利。具體建議：結(jié)合甲方投資預(yù)期及行業(yè)承受能力兩方面，各招商板塊基價分別為東區(qū)影城樓：均價50-——60元/㎡/月，主力店除外，具體視位置及公攤而定；西區(qū)酒店樓：均價48——55/㎡/月，具體視位置及公攤而定；南區(qū)象城金階樓：均價45——65/㎡/月，具體視位置及公攤而定。北區(qū)象城金階樓：均價25——45/㎡/月，具體視位置及公攤而定生鮮超市樓：均價15-20元/㎡/月項目招商營銷建議定價策略建議主導(dǎo)思想：基于上圖所處階段及S宣傳策略建議思路：1、通過宣傳折頁（目前我們策劃的是8開頁）進(jìn)行“一對一”式宣講；2、配合區(qū)域內(nèi)少量戶外廣告進(jìn)行形象造勢；3、項目外立面商業(yè)氛圍效果圖渲染。

項目招商營銷建議宣傳策略建議思路：1、通過宣傳折頁（目前我客戶信息歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備就緒目標(biāo)客戶開發(fā)，拜訪、接洽客戶分類、確定重點客戶填寫招商意向表客戶資格考察、評估核準(zhǔn)確定合作對象、簽定招商意向書、交納定金與客戶溝通、談判方案修改與認(rèn)可招商協(xié)議正式簽定提供裝修方案及效果圖裝修方案審核、提供裝修入場許可證進(jìn)行裝修、備貨、上柜、營業(yè)目標(biāo)客戶分析本項目招商業(yè)務(wù)開展流程客戶信息歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備就緒目標(biāo)客戶開發(fā)，拜訪、接洽客4-5月下旬6-7月份8-9月份12月份2015年下旬前昆明主力商家篩選（確定A類意向商家6-8批）昆明新商家開發(fā)、洽談（確定A類意向商家20批）盈江新商家篩選、洽談（確定A類意向商家200批）招商場地規(guī)劃布局敲定商戶看現(xiàn)場、資格考察、評估核準(zhǔn)招商政策確定雙方簽約、交定、進(jìn)駐前準(zhǔn)備支付租金、裝修、籌備營業(yè)保山、瑞麗新商家篩選、洽談（確定A類意向商家10批）

2014年-15招商計劃工作時間節(jié)點表4-5月下旬6-7月份8-9月份12月份2015年下旬前昆明1、主力店入駐簽約問題：A、超市、影院部分的自持時間問題及層高柱距問題。B、商場電梯、扶梯及空中連廊及廣場的商業(yè)優(yōu)化問題。C、是否一層臨街鋪面都設(shè)計給排水、排污排油等問題，以節(jié)省建安成本。2、項目宣傳折頁的定位、策劃、印刷、執(zhí)行（提煉項目優(yōu)勢，弱化項目劣勢如區(qū)位、業(yè)態(tài)配比、交通、停車位、動線等）3、深度挖掘昆明及地州如保山、瑞麗、芒市等地的品牌商戶，簽訂本案初步意向協(xié)議及招商政策條件。4、需足夠人手對盈江本地商戶進(jìn)行走訪、調(diào)研、接待、談判等工作。5、是否開始對商業(yè)氛圍的炒作：如路演活動、形象宣傳推廣等。目前階段商業(yè)部分需要溝通和解決的問題1、主力店入駐簽約問題：目前階段商業(yè)部分需要溝通和解決的問題在合作中，我們將會把務(wù)實、專業(yè)、高效的企業(yè)理念和團(tuán)隊精神貫徹始終，協(xié)助開發(fā)商打造一個更優(yōu)秀的項目，創(chuàng)造實際效益和社會價值最大化的多贏局面！嘉德置業(yè)機(jī)密文件在合作中，我們將會把務(wù)實、專業(yè)、高效的企嘉德置業(yè)機(jī)密文件嘉德置業(yè)機(jī)密文件嘉德置業(yè)機(jī)密文件英茂.集美苑項目商業(yè)報告溝通稿嘉德置業(yè)機(jī)密文件英茂.集美苑項目商業(yè)報告溝通稿務(wù)實.專業(yè).高效嘉德置業(yè)機(jī)密文件務(wù)實.專業(yè).高效嘉德置業(yè)機(jī)密文件第一部分集美苑商業(yè)定位第二部分分案名及推廣第三部分商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議目錄CONTENTS嘉德置業(yè)機(jī)密文件第四部分集美苑商業(yè)政策及營銷建議第一部分集美苑商業(yè)定位第二部分分案名及推廣第三部分商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)嘉德置業(yè)機(jī)密文件PartOne第一部分集美苑商業(yè)定位嘉德置業(yè)機(jī)密文件PartOne集美苑商業(yè)定位嘉德置業(yè)機(jī)密文件一區(qū)域分析嘉德置業(yè)機(jī)密文件一區(qū)域分析項目區(qū)位嘉德置業(yè)機(jī)密文件地理位置本案所處盈江北市區(qū)，臨勐臘路與象城路交叉口，項目分為4個地塊，地勢平坦。項目屬性項目地塊

東面：賀弄路永安小區(qū)

南面：象城路盈湖公園 西面：盞達(dá)河盈江現(xiàn)代醫(yī)院 北面：山坡緩丘城市綠化本案屬盈江縣原平原糖廠，屬原盈江的工業(yè)區(qū)，坐北朝南，屬盈江地勢較高的地段。項目區(qū)位嘉德置業(yè)機(jī)密文件地理位置本案所處盈江北市區(qū)，項目區(qū)位“兩道一中心”本案項目區(qū)位“兩道一中心”本案勐臘路象城路頻次(分鐘)12:40~13:405104806014:40~15:408704306017:35~18:3574079060車流量統(tǒng)計勐臘路象城路頻次(分鐘)12:40~13:401206406014:40~15:4029013306017:35~18:35410193060人流量統(tǒng)計勐臘路象城路從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，車流量勐臘路大于象城路，而人流量則象城路大于勐臘路。項目周邊人流車流統(tǒng)計勐臘路象城路頻次(分鐘)12:40~13:405104806本案道路商業(yè)氛圍及資源勐臘路路段：以汽配為主，餐飲店為輔；商業(yè)資源缺失、商業(yè)氛圍較差。象城路路段：以小型餐飲店、賓館、家居建材市場為主，商業(yè)氛圍良好。盈江商業(yè)要道商業(yè)氛圍及資源永勝路路段：以手機(jī)電子消費為核心，有眾多樓盤如財富中心，集百貨、餐飲、圖書、休閑、金融等綜合性商業(yè)體。隸屬盈江新型成熟商業(yè)街區(qū)密回路路段：以服裝、美容美發(fā)、餐飲、賓館、足療等。有客運站做支撐，消費者人群眾多。盈江花園商業(yè)街路段：以服裝、美容美發(fā)、餐飲、百貨、足療、飾品、食品、攝影等。隸屬老影院所在地，消費者消費習(xí)慣業(yè)已養(yǎng)成。項目周邊商業(yè)氛圍及資源本案道路商業(yè)氛圍及資源勐臘路路段：以汽配為主，餐飲店為周邊建于上世紀(jì)的建筑較多，居民結(jié)構(gòu)以三口之家、年長型兩口之家為主)，隨著城市建設(shè)的推進(jìn)，以及盈江自然環(huán)境的驅(qū)使，北市區(qū)以居住為主導(dǎo)的城市規(guī)劃定位越來越清晰，未來3-5年內(nèi)，區(qū)域內(nèi)居住人群將持續(xù)增長，人群的大量聚居將會使盈江北市區(qū)成為商業(yè)聚集的重要保障。附近居民有購房及二次換房需求；周邊交通路網(wǎng)單一、生活配套設(shè)施還不完善，對剛性需求者吸引力一般；但憑借優(yōu)越區(qū)位的未來升值潛力，將吸引一定的外地及本地投資客適時出手.區(qū)域內(nèi)居民解構(gòu)及消費需求區(qū)域內(nèi)居民解構(gòu)及消費需求周邊建于上世紀(jì)的建筑較多，居民結(jié)構(gòu)以三口之家、年長型兩口之家盈江花園有老影院消費習(xí)慣！有人群！集美苑如何定位？永勝路有通訊電子消費成熟街區(qū)！新市場新模式新區(qū)位新業(yè)態(tài)新？？盈江花園有老影院消費習(xí)慣！有人群！集美苑如何定位？永勝路有通觀點商業(yè)輻射區(qū)域研究

區(qū)域：本案地處盈江縣城北，距市中心盈湖公園直徑距離約0.7km，距傳統(tǒng)居住片區(qū)直徑距離約2.74km；屬主城區(qū)附屬中心；購買力比對：目前周邊項目銷售價格約1萬元/平米;租賃價格約25~65元/月/平米

商業(yè)定位：在面臨市中心第一商圈的強(qiáng)大競爭下，本案商業(yè)消費群體與消費力必被分流。因此，商業(yè)定位須以滿足周邊居民為根本，再尋求差異化的路線發(fā)展，一則鞏固自身在區(qū)域內(nèi)的核心價值；二則擴(kuò)大影響力，吸引跨區(qū)域消費群體?；谝陨希虡I(yè)定位則偏向北城區(qū)區(qū)域“龍頭”，與市中心商業(yè)形成互補(bǔ)，并提升商業(yè)氛圍，并著重填補(bǔ)市中心商業(yè)缺失業(yè)態(tài)。區(qū)域商業(yè)發(fā)展?jié)摿τ^點商業(yè)輻射區(qū)域研究 區(qū)域：本案地處盈江縣城北，距市中心盈湖嘉德置業(yè)機(jī)密文件二項目分析及定位嘉德置業(yè)機(jī)密文件二項目分析及定位本項目總建筑面積為117625平方米，包含多種物業(yè)功能，酒店、商業(yè)、住宅、幼兒園等，是一個區(qū)域性城市綜合建筑體。本項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)·總商業(yè)面積：34495㎡

·招商面積（含酒店）：40495㎡·1#地塊商業(yè)面積：23172㎡·總車位數(shù)量（面積）：882個·1#地塊車位數(shù)量（面積）：479個·主要建筑功能：商業(yè)、商務(wù)、辦公·1#群樓現(xiàn)有商業(yè)功能定位：酒店、百貨、影院、餐飲、服裝、KTV、臺球休閑等·4#群樓現(xiàn)有功能定位：超市

·2#3#4#群樓現(xiàn)有功能定位：底商社區(qū)配套項目基本情況本項目總建筑面積為117625平方米，包含多種地理位置及交通本項目位于象城路和勐臘路交叉口，通往縣政府及縣中心路程8分鐘，過往緬甸必經(jīng)之路。交通體系較為完善，人流車流也便于抵達(dá)。半徑1KM內(nèi)社區(qū)永盛路各組團(tuán)、密回路組團(tuán)、盈江花園廣場步行街、有大量老城區(qū)小區(qū)及新項目圍繞，周邊常住人口有一定的消費支撐。商業(yè)展示性及可見性主入口處在交通樞紐中心區(qū)域，且有廣場開闊寬敞，便于形象、活動推廣展示，兩條主要道路各角度可見度高，視覺停留時間足以記憶或感知。項目立地條件分析地理位置及交通本項目位于象城路和勐臘路交叉盈湖廣場商圈永勝路商圈密回路商圈本項目毗鄰盈湖廣場商圈，有批發(fā)玉石、餐飲、酒吧娛樂休閑業(yè)態(tài)；加之臨縣政府及醫(yī)院，流動人群較多；且自身有雙語幼兒園，周邊學(xué)區(qū)等文化氛圍烘托，形成了集影院、酒店、百貨、餐飲、休閑、娛樂、運動、教育、購物于一體的城市消費圈，周邊商業(yè)氛圍濃。但因區(qū)域商業(yè)成因致使消費者習(xí)慣未養(yǎng)成，本地塊需時間來預(yù)熱拉動。本案項目商業(yè)氛圍及資源盈湖廣場商圈永勝路商圈密回路商圈本項目毗鄰盈湖廣優(yōu)勢機(jī)會威脅1、交通便利；2、商業(yè)停車車位較為充足；3、外觀展示效果明顯，便于商家宣傳；4、毗鄰醫(yī)院、政府，自帶幼兒園，帶動流動人群；5、自帶酒店、商務(wù)功能可形成互動；6、已有影院、超市商家可支持升級預(yù)熱。1、人流量較低，仍不足以形成熱購氛圍；2、與區(qū)域兩商圈的距離，受其影響大于帶動；3、項目超市布局欠合理；影院面積需加大4、現(xiàn)有構(gòu)筑結(jié)構(gòu)如何引導(dǎo)人群上流；5、在昆明及盈江本地招商中存在商家檔次參差不齊的可能性，定位不一定會統(tǒng)一。1、已有業(yè)態(tài)可繼續(xù)深度挖掘；2、通過布局、結(jié)構(gòu)調(diào)整，可引入新型業(yè)態(tài)的商家；3、新業(yè)態(tài)的收益率可對原有業(yè)態(tài)的培養(yǎng)和后續(xù)發(fā)展提供機(jī)會；4、入住率不斷升高帶來的未來消費潛力。1、區(qū)域兩大商圈客流吸附；2、商家扎堆經(jīng)營、趨熱避冷心態(tài)；3、商家對項目炒作支撐力度的信心；4、商家對周邊新地產(chǎn)項目的預(yù)期心理；5、現(xiàn)談判商家對新入商家的負(fù)面信息傳遞。劣項目SWOT分析優(yōu)勢機(jī)會威脅1、交通便利；1、人流量較低，仍不足以形成熱購氛基地權(quán)市場權(quán)開發(fā)權(quán)開發(fā)權(quán)市場權(quán)基地權(quán)條件開發(fā)權(quán)市場權(quán)基地權(quán)對運營、融資、政府博弈不提出超高要求；周邊未有競爭性項目出現(xiàn)；區(qū)域內(nèi)缺乏中高端定位體驗式購物中心；競爭項目招商資源條件難以保證各項目商業(yè)價值真實兌現(xiàn)；城市次中心；臨城市主干道及盈湖公園；適合開發(fā)城市次中心商業(yè)綜合體；尋找市場間隙，物業(yè)形態(tài)、開發(fā)模式以高差異化為競爭基調(diào)；開發(fā)方向為銷售與運營通用型商業(yè)體；三權(quán)平衡項目屬性界定基地權(quán)市場權(quán)開發(fā)權(quán)開發(fā)權(quán)市場權(quán)基地權(quán)條件開發(fā)權(quán)對運營、融資、現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)狀況低商業(yè)檔次消費人群中高18—25歲26—35歲36—45歲45歲以上

餐飲百貨、珠寶服裝、美容美發(fā)娛樂項目定位建議現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)狀況低商業(yè)檔次消費人群中高18—25業(yè)態(tài)建議低商業(yè)檔次消費人群中高18—25歲26—35歲36—45歲45歲以上服裝百貨、珠寶娛樂1、保留、深挖服裝、百貨、娛樂、部分品牌珠寶。項目定位建議業(yè)態(tài)建議低商業(yè)檔次消費人群中高18—25歲26低商業(yè)檔次消費人群中高18—25歲26—35歲36—45歲45歲以上餐飲、超市、影院、KTV量販娛樂2、引入教育培訓(xùn)及配套、童裝及游樂場、量販?zhǔn)終TV、大眾化餐飲（特色中餐、快餐）品牌、4000㎡大型超市、品牌影院、品牌商務(wù)酒店、臺球娛樂等。教育、培訓(xùn)及配套項目定位建議低商業(yè)檔次消費人群中高18—25歲26—35歲36項目定位側(cè)重點核心定位點集中式商業(yè)體驗式商業(yè)城市豪宅定位主張①：以區(qū)域型購物中心作為項目核心物業(yè)特征定位主張②：以綜合體的功能為核心資源價值，打造盈江首席體驗式商業(yè)定位主張③：以集美苑高端住宅為核心體，營建商業(yè)、商務(wù)、住區(qū)的區(qū)域型綜合體項目定位側(cè)重點核心定位點定位主張①：以區(qū)域型購物中心作為項目項目定位盈江中心盈江首席豪宅商圈以高端商業(yè)定位提升整盤定位，拉動項目從屬物業(yè)檔次及市場興奮；利用定位差占據(jù)區(qū)域市場空隙贏得認(rèn)可;人為放大商業(yè)影響力向集美苑別墅區(qū)借勢，展開差異化競爭;盈江城市升級代表作盈江財富投資新標(biāo)桿項目定位盈江中心以高端商業(yè)定位提升整盤定位，拉動項目從PartTwo第二部分集美苑商業(yè)分案名定位及推廣形象建議PartTwo集美苑商業(yè)分案名定位嘉德置業(yè)機(jī)密文件一案名建議嘉德置業(yè)機(jī)密文件一案名建議項目開發(fā)理念導(dǎo)入項目開發(fā)理念

通過主題化開發(fā)打造極具藝術(shù)美感的建筑和景觀，注重詩意生活氛圍的營造，建設(shè)擁有完善配套設(shè)施且富有東南亞風(fēng)情的大型居住主題社區(qū)，引領(lǐng)城市生活品質(zhì)復(fù)興；品質(zhì)建筑藝術(shù)景觀人文底蘊(yùn)詩意生活城市標(biāo)桿項目開發(fā)理念導(dǎo)入項目開發(fā)理念通過主題化開發(fā)打造城市標(biāo)桿不僅是建筑的標(biāo)桿，更是人氣的聚集、財富的聚集才能體現(xiàn)。要詩意的生活，必須建立在強(qiáng)大的物質(zhì)氣場和精神境界上盈江的傳統(tǒng)，平原糖廠的歷史積淀，無不透露著盈江財富的來龍去脈。藝術(shù)，向來是財富風(fēng)向標(biāo)，財富積累到一定程度才能成為藝術(shù)的追求者。要品質(zhì)，則必須高端，符合圈層消費人群的建筑風(fēng)格項目商業(yè)理念提煉品質(zhì)建筑藝術(shù)景觀人文底蘊(yùn)詩意生活城市標(biāo)桿外在形象：高端內(nèi)在資本：圈層城市映像：形象升級項目商業(yè)理念提煉品質(zhì)建筑藝術(shù)景觀人文底蘊(yùn)詩意生活城市標(biāo)桿外在案名定位城市升級城市映像圈層屬性向上向前象城財富標(biāo)桿象城金階案名定位向上向前象城商業(yè)VI表現(xiàn)商業(yè)VI表現(xiàn)嘉德置業(yè)機(jī)密文件PartThree第三部分集美苑商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議嘉德置業(yè)機(jī)密文件PartThree集美苑商業(yè)業(yè)態(tài)項目商業(yè)價值界定商業(yè)價值一級商業(yè)價值二級商業(yè)價值三級商業(yè)價值四級項目商業(yè)價值界定商業(yè)價值一級商業(yè)價值二級商業(yè)價值三級商業(yè)價值商業(yè)街道人流動線熱區(qū)次熱區(qū)因項目商業(yè)只有一面臨街，內(nèi)街屬于半封閉式的集合，因此，將兩頭設(shè)置成主力店，引導(dǎo)人流進(jìn)入內(nèi)街。商業(yè)街道人流動線熱區(qū)次熱區(qū)因項目商業(yè)只有一面臨街，內(nèi)街屬于半1F影城樓規(guī)劃象城金階規(guī)劃部分一托二2F教育培訓(xùn)3F4F珠寶、金飾影院（至少3個廳）咖啡廳、冷飲吧婚紗圖書城KTV量販小型電器賣場、百貨賣場快餐影院獨棟業(yè)態(tài)布局建議4樓影院售票兒童主題賣場兒童體驗其他商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議餐飲手機(jī)通訊銀行1#商業(yè)業(yè)態(tài)布局初步規(guī)劃1F影城樓規(guī)劃象城金階規(guī)劃部分一托二2F教育培訓(xùn)3F4F珠寶1F4#生鮮超市規(guī)劃底商規(guī)劃商鋪部分一托二、部分商住2F百貨社區(qū)配套（底商）超市賣場餐飲超市商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議底商商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議超市配套商業(yè)超市賣場備注：1:社區(qū)配套含洗衣店、美容美發(fā)、麻將足療、煙酒店、服裝首飾等2:超市商家要求部分商業(yè)街需租給超市使用，帶動其合作商家2/3/4#商業(yè)業(yè)態(tài)布局初步規(guī)劃1F4#生鮮超市規(guī)劃底商規(guī)劃商鋪部分一托二、部分商住2F百貨西區(qū)：酒店樓開放式廣場超市購物區(qū)東區(qū)：影城樓南區(qū)：象城金階北區(qū)：象城金階商業(yè)布局鳥瞰圖西區(qū)：酒店樓開放式超市購物區(qū)東區(qū)：影城樓南區(qū)：象城金階北區(qū)：折扣展銷區(qū)公共休閑區(qū)商業(yè)布局鳥瞰圖折扣公共商業(yè)布局鳥瞰圖項目租金收益比分析備注：因項目規(guī)劃圖最終定稿未出，鋪面面積及大小劃分未成型，基于原來的規(guī)劃給出的收益比落差比較大，不是有效分析。項目租金收益比分析嘉德置業(yè)機(jī)密文件PartFour第四部分集美苑商業(yè)政策及營銷建議嘉德置業(yè)機(jī)密文件PartFour集美苑商業(yè)政策及本案商業(yè)發(fā)展進(jìn)度四個階段時間軸發(fā)展程度導(dǎo)入期（冷）培養(yǎng)期（預(yù)熱）成熟期（熱）衰退期（替代）本項目現(xiàn)狀現(xiàn)階段工作重點項目招商營銷建議本案商業(yè)發(fā)展進(jìn)度四個階段時間軸發(fā)展導(dǎo)入期培養(yǎng)期成熟期衰定價策略建議主導(dǎo)思想：基于上圖所處階段及SWOT分析，本項目現(xiàn)階段定價必須以“養(yǎng)