PH06-（017.027.040.17號）地塊

戰(zhàn)略規(guī)劃

2007/12PH06-（017.027.040.17號）地塊

戰(zhàn)略建筑什么樣的房？賣給什么樣的人？銷售什么樣的價？核心問題提煉……建筑什么樣的房？賣給什么樣的人？銷售什么樣的價？核心問題提煉

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略規(guī)劃開發(fā)目標(biāo)區(qū)域現(xiàn)狀地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位宏觀情況一、實現(xiàn)社會效益:品牌影響力影響力經(jīng)濟(jì)的四個層面發(fā)展商目前的戰(zhàn)略高度形成項目品牌多個品牌項目成就品牌企業(yè)區(qū)域運營商城市運營商產(chǎn)品影響力品牌影響力行業(yè)影響力社會影響力

萬科，金地星河灣，河畔新城PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略規(guī)劃開發(fā)目標(biāo)區(qū)域現(xiàn)狀地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位宏觀情況二、實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益:利潤最大化產(chǎn)品力經(jīng)濟(jì)的四個層面發(fā)展商目前的開發(fā)高度賣地段賣設(shè)計賣品質(zhì)賣服務(wù)

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PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀打造蒲河島區(qū)域品質(zhì)地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)明確恒基區(qū)域新價值運營商的角色定位開發(fā)目標(biāo)區(qū)域現(xiàn)狀地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位宏觀情況PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀宏觀情況區(qū)域現(xiàn)狀地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)新政與經(jīng)濟(jì)要點2007年，中國經(jīng)濟(jì)面臨著通貨膨脹的嚴(yán)重威脅。固定資產(chǎn)投資額與儲蓄率及沈陽消費價格水平CPI居高不下，人均消費率下降至47％。在中國“采取重大措施降低國民儲蓄率”的重要前提下，穩(wěn)定房價成為國家刻不容緩的重要決策。銀行緊縮銀根，第二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)迅速確定。二次貸款，首付提升至40％。開發(fā)資金不足35％，商業(yè)銀行拒絕放款。主體不封頂，不予放款。銀行貸款利率一年中加息6次，由現(xiàn)行的7.29%提高到7.47%上調(diào)0.18個百分點今年上半年沈陽商品房銷售額增長36.7%，銷售面積增長28.3%，平均銷售價格增長5.8%。沈陽房價外地人口購房需求加大，平均比例為3：1房貸“轉(zhuǎn)按揭”取消，信用體系完善，不良貸款經(jīng)驗者不予發(fā)放貸款。土地閑置2年，政府收回。PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀宏觀情況區(qū)域現(xiàn)狀地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)總結(jié)中小開發(fā)商面臨洗牌，眾多外地地產(chǎn)大鱷紛紛涌進(jìn)地產(chǎn)發(fā)展趨勢健康的沈陽市沈陽房地產(chǎn)競爭加劇，品牌開發(fā)商趨于“本土化”本地開發(fā)商趨于“專業(yè)化”新制度和新政策，加劇了開發(fā)企業(yè)的“馬太效應(yīng)”，窮者愈窮，富者愈富。將會使品牌優(yōu)良實力雄厚的企業(yè)加速擴(kuò)張，產(chǎn)生一批大型開發(fā)商；一批無土地儲備、信譽不佳和實力不支的中小企業(yè)將被淘汰出局，一部分中小開發(fā)商會轉(zhuǎn)移到其他中小城市經(jīng)營。大盤時代的到來已成定局，系統(tǒng)化、社會化營銷模式成為發(fā)展新方向預(yù)計投資性客戶比例并不會立即遞減，沈陽的剛性需求與“大沈陽”戰(zhàn)略部署成為房地產(chǎn)健康發(fā)展的最新平衡點。沈陽房價繼續(xù)沿著年增長率5%的幅度，平穩(wěn)上揚。郊區(qū)城市化已成定局。PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署市區(qū)北部（大東區(qū)、于洪區(qū)）道義輝山（蒲河）農(nóng)業(yè)高新區(qū)虎石臺在沈陽北部區(qū)域的中觀層面上，市場份額的瓜分和博弈主要來源于四個板快的競爭——區(qū)域/板塊競爭格局地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署半徑1500米樓盤分布皇第.龍邸九如溪谷中體.花園一號陽光.洛可可風(fēng)度泊林泉涌新鎮(zhèn)亞瑟藍(lán)灣翔鳳.山水國際山水綠閣水墨丹青大溪地水木康橋七里香堤香藍(lán)蒲河1432地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署區(qū)域普通住宅均價2933元/㎡，較沈陽市整體均價相差560元，漲幅空間大。別墅、聯(lián)排價格起伏較大，價值競爭形式明顯。區(qū)域市場均價分析地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)與2005年區(qū)域房價2000元/平米相比，2年間房價上揚1000元。PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型豐富，競爭態(tài)勢充分。目前主力戶型的分布態(tài)勢以緊湊型經(jīng)濟(jì)普通住宅的供應(yīng)集中。地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)區(qū)域市場產(chǎn)品分析PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署區(qū)域市場成交量及上市量分析區(qū)、縣（市）商品房商品住宅銷售面積（萬㎡）

同比增長（％）

銷售面積（萬㎡）

同比增長（％）沈河區(qū)8.06110.147.59183.13和平區(qū)13.37-5.1411.334.97皇姑區(qū)12.77-33.1911.86-30.09鐵西新區(qū)48.4927.1444.7431.48大東區(qū)28.21-28.7826.52-31.36東陵區(qū)34.7052.1833.5249.15于洪區(qū)46.133.1444.730.48渾南新區(qū)13.8085.1513.3280.61蘇家屯區(qū)3.87-70.253.62-71.91沈北新區(qū)15.6339.7915.04135.51新民市3.51170.443.07200.11遼中縣0.230.000.230.00法庫縣0.05-95.100.03-96.35康平縣0.1036.840.10412.312007年9月沈陽市各區(qū)、縣（市）商品房和商品住宅銷售面積對比表

地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)大區(qū)域內(nèi)銷售態(tài)勢火爆，增長率達(dá)到135％。區(qū)域內(nèi)08、09年總供應(yīng)量230萬平米（不含本案）。理想狀態(tài)下，以年平均增長率100％綜合評估，預(yù)計3年可去化。PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)4座島內(nèi)橋數(shù)50—120米蒲河水面寬3—4米蒲河水深33公里蒲河長度500億元島內(nèi)預(yù)計投資額10平方公里島占地面積5平方公里商業(yè)核心區(qū)5座島內(nèi)橋數(shù)4條主干道1條輕軌20萬未來八年5萬明年居住人口區(qū)域規(guī)劃前景美好，西側(cè)眾多新興樓盤、北側(cè)10公里“蒲河島”、東臨棋盤山風(fēng)景區(qū)，三區(qū)環(huán)繞。人文指數(shù)、空氣指數(shù)、生態(tài)環(huán)境、交通配給均為優(yōu)上等級。PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)總結(jié)隨著大沈陽城市效應(yīng)逐步完成，城市進(jìn)入增容時期，城市外擴(kuò)趨勢明顯，有關(guān)沈北及沈北新區(qū)的政策規(guī)劃逐漸明朗，道義區(qū)域、虎石臺區(qū)域、輝山農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)、蒲河島區(qū)域逐漸成為開發(fā)熱土，但城市化進(jìn)程尚處于起步階段，未來城市發(fā)展空間巨大。競爭區(qū)域內(nèi)具有規(guī)模性的中檔項目，其年供應(yīng)量約在10-15萬㎡之間，消化量約在8-12萬㎡之間，整體均價在2933元/㎡左右。本項目所在區(qū)域的住宅項目客戶以地緣性特征明顯，多為首次置業(yè)人群，客戶職業(yè)多為私營業(yè)主，預(yù)計進(jìn)入08年，隨整體區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)的拉升，二次及多次置業(yè)者普增！住宅客戶對戶型設(shè)計的采光、建筑尺度、朝向及戶型設(shè)計是否嚴(yán)謹(jǐn)比較關(guān)注，注重社區(qū)人群的同質(zhì)?？蛻糍徺I動機多是剛性置業(yè)需求所致。進(jìn)入08年，預(yù)計投資需求將呈現(xiàn)增長態(tài)勢！（40％政策目前影響力不甚明朗）PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)略PH06-01775,634㎡建面：113451㎡容積率：1.5

PH06-040102,400㎡建面：153600㎡容積率：1.5

PH17號313,333㎡建面：783332㎡容積率：2.5

PH06-027198,099㎡建面：297148㎡容積率：1.5地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)編號：A編號：D編號：C編號：BPH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)（A）號地塊衛(wèi)星圖優(yōu)勢：地塊平整，規(guī)模最大。容易規(guī)?；_發(fā)，坐落于“蒲河島”之內(nèi)政府規(guī)劃政策明朗利于賣點炒作，蒲河北岸，上風(fēng)上水。北側(cè)山峰呈元寶形，利于增加產(chǎn)品附加值地塊內(nèi)小湖增添附加值劣勢：生態(tài)景觀相對不足相對評比：

二級優(yōu)勢地塊蒲河小湖現(xiàn)橋雙向2車道BDACPH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)（B）地塊衛(wèi)星圖優(yōu)勢：地塊平整，劃分規(guī)則；北側(cè)緊鄰蒲河；南側(cè)緊鄰六車路；交通便利。原為農(nóng)業(yè)棚戶區(qū)。有一定人文歷史沉淀；南側(cè)有坡地森林景觀；劣勢：噪音問題在日后實為抗性。相對評分：

四級優(yōu)勢地塊雙向2車道蒲河雙向6車道，至北站原為農(nóng)業(yè)棚戶區(qū)大面積樹林BDACPH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)（C）地塊衛(wèi)星圖優(yōu)勢：近鄰南側(cè)森林景觀，風(fēng)水最佳（地干澤后）近鄰大溪地，及水庫。交通便利。西南側(cè)山坡藏風(fēng)納氣西照完全避免劣勢：地塊不平整，噪音問題日后抗性大；水系資源貧乏；相對評分：

三級優(yōu)勢地塊壩下公園南溝水庫丘陵地帶原生樹林雙向6車道，至北站BDACPH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)（D）地塊衛(wèi)星圖優(yōu)勢：地塊平整，整體劃分規(guī)則，270°水系環(huán)繞四周，藏風(fēng)納氣，風(fēng)水最佳交通情況便利。劣勢：面積較小。相對評分：

一級優(yōu)勢地塊月亮湖雙向2車道蒲河雙向6車道BDACPH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)各地塊綜合評述3142特點：項目地塊南、北側(cè)均有山地，加之中間蒲河，風(fēng)水氣絕佳。17號地塊北側(cè)北側(cè)山脈形成元寶形山勢，風(fēng)水氣絕佳。另外，全部地塊的原生態(tài)特性明顯，大部分地勢平整，產(chǎn)品規(guī)劃可隨地塊特性振蕩式逐步攀升。PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)開發(fā)流程戰(zhàn)略一注：在沒有確認(rèn)恒基資金情況的狀況下，本策略只作為理想化模式作為參考120100806040200四地塊規(guī)劃為統(tǒng)一整體，”有序開發(fā)，高開精走“的開發(fā)戰(zhàn)略為主導(dǎo)思想。前期以高品質(zhì)產(chǎn)品（別墅、聯(lián)排）快速提升品牌價值，為中期的洋房產(chǎn)品創(chuàng)造產(chǎn)品附加值；后期以“別墅級”精致普通住宅產(chǎn)品，擴(kuò)大客戶群體，實現(xiàn)利潤最大化。以振蕩式分階段蓄勢、分主題引爆、鋪墊后期的方式推廣最優(yōu)產(chǎn)品打造品牌，創(chuàng)造高價值、高品質(zhì)項目形象利用一期的高端形象所帶來的附加值，創(chuàng)造精致級洋房中高端產(chǎn)品“別墅級”住宅打造，同時完成“附加值”與“項目利潤”的兩個最大化PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)開發(fā)流程判定方案一1223PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)開發(fā)流程判定方案一2132SW恒基品牌的快速打造附加值操作難度較大容易失去“蒲河島”規(guī)劃的最佳炒作時機頂級VILLA需要大量廣告支撐區(qū)域人氣、配套的不足成為隱性風(fēng)險高開精走的“別墅級”住宅與洋房容易取得更大利潤前期銷售進(jìn)度較慢，易造成資金壓力D地塊的頂級VILLA特性，易打造一段時間內(nèi)的競爭“真空”。PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)開發(fā)流程戰(zhàn)略二注：在沒有確認(rèn)恒基資金情況的狀況下，本策略只作為理想化模式作為參考120100806040200四地塊規(guī)劃為統(tǒng)一整體，”有序開發(fā)，低開高走“的開發(fā)戰(zhàn)略為主導(dǎo)思想。前期借助蒲河島的政府規(guī)劃以普通住宅產(chǎn)品，快速心音人氣，并實現(xiàn)資金快速回籠。同時，為中期的洋房產(chǎn)品創(chuàng)造人氣支撐；后期以“頂級VILLA”面市，實現(xiàn)利潤最大化。以振蕩式分階段蓄勢、分主題引爆、鋪墊后期的方式推廣規(guī)模地塊借助政府規(guī)劃先行、提升人氣；優(yōu)勢地塊借助生態(tài)、前期人氣，得到價值提升最優(yōu)地塊打造品牌知名度，創(chuàng)造最高價值PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)開發(fā)流程判定方案二3221PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)開發(fā)流程判定方案二2132SW有效利用政府規(guī)劃“蒲河島”政策前期的同質(zhì)化競爭態(tài)勢嚴(yán)峻企業(yè)品牌建設(shè)周期長前期資金回籠迅速，風(fēng)險系數(shù)降低頂級VILLA及洋房產(chǎn)品的設(shè)計時間更為充裕，完美產(chǎn)品，體現(xiàn)價值。最高產(chǎn)品級別單價預(yù)計可達(dá)20000元。高端產(chǎn)品的最后開發(fā)也規(guī)避了與大溪地等高端項目同時競爭的市場態(tài)勢。前期產(chǎn)品的同質(zhì)化易影響品牌的后期提升整個開發(fā)流程，隨著產(chǎn)品的振蕩升級，可實現(xiàn)項目不斷進(jìn)化、不斷更新的的核心本質(zhì)。PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)定位戰(zhàn)略體現(xiàn)一座面向未來的，全方位進(jìn)化現(xiàn)階段市場產(chǎn)品的，標(biāo)桿式新城價格同質(zhì)產(chǎn)品價值體現(xiàn)品牌體現(xiàn)差異化體現(xiàn)進(jìn)化進(jìn)化進(jìn)化PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)略PH06-01775,634㎡建面：113451㎡容積率：1.5

PH06-040102,400㎡建面：153600㎡容積率：1.5

PH17號313,333㎡建面：783332㎡容積率：2.5

PH06-027198,099㎡建面：297148㎡容積率：1.5PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)略注：在執(zhí)行70/90政策，非別墅用地前提下，本策略只作為理想化模式作為參考總建筑面積：1347531㎡。90㎡以下套型占：943271㎡戶型組合策略，爭取最大利潤值以靈活性戶型進(jìn)行組合。既可以把相鄰的兩個單元(兩戶)設(shè)計成可獨立存在的小戶，也可以考慮將來兩個單元適當(dāng)“變革”后形成一個新的、更大的單元；互搭式別墅設(shè)計，規(guī)避政策風(fēng)險以靈活性產(chǎn)品設(shè)計，規(guī)避政策風(fēng)險，”獨立式聯(lián)排“提升產(chǎn)品價值。如房檐的互搭、露臺的互搭等等。PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)略高層主要集中在PH17號地塊西側(cè)，PH06-027地塊北側(cè)，錯位擺放，打造天際線效果，戶型為70－120之間PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)略組團(tuán)式半圍合普通多層，均勻劃分。戶型跨度從90－－130之間17653421PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)略小高層沿路規(guī)劃，打造天際線層次感，戶型跨度在90－120之間17653421PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)略17653421產(chǎn)品升級，躍層式花園洋房（4層）組團(tuán)規(guī)劃，戶型跨度在130－160之間PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)略注：在執(zhí)行70/90政策前提下，本策略只作為理想化模式作為參考17653421聯(lián)排沿湖規(guī)劃，設(shè)私家碼頭，地塊中央規(guī)劃為’中央公園’打造產(chǎn)品最高級，單價突破2萬元。戶型跨度在300以上123456PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)略注：在執(zhí)行70/90政策前提下，本策略只作為理想化模式作為參考大門大門大門大門景觀線（含泛配套）龍形水系線（連貫引用蒲河水、月牙湖水）PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)產(chǎn)品定位自我進(jìn)化的復(fù)合式新城實踐一個城市的欲望精致一種生活的本意PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略花園洋房產(chǎn)品設(shè)計亮點“二疊式”類別墅花園洋房“情景花園洋房”設(shè)計層數(shù)為4.5層，分為南北兩個入戶口，下疊戶型南入口首層通過獨立小院，形成私密性很強的入戶形式；上疊的戶型通過外接樓梯進(jìn)入家中，或者通過首層的私家電梯廳直接入戶。這種創(chuàng)新性的“入戶方式”改變了原有的“多層住宅”單一、過堂式的“回家感覺”，使家的歸屬感更強，而且上下兩戶“有天有地”，上疊戶型還擁有自己的私家電梯，其性價比極高；采用此種方式，戶型面積可控制在180平米-240平米左右，上下兩戶都在首層贈送庭院面積，因此其產(chǎn)品模式和別墅產(chǎn)品極為接近，與萬科和中體的后期產(chǎn)品有一定差異化，我們稱之為“類別墅產(chǎn)品”。

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)花園洋房產(chǎn)品設(shè)計亮點PH06-（017.027.04下疊側(cè)花園下疊前花園上疊后花園上疊入戶室外樓梯上疊私家電梯廳上疊戶型空中花園首層平面

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)下疊側(cè)花園下疊前花園上疊后花園上疊入戶室外樓梯上疊私家電梯廳“4+1”平層情景花園洋房這種產(chǎn)品的特點在于：每戶不僅包含了室內(nèi)空間，還包含了與外界情景環(huán)境容為一體的無頂板、半圍護(hù)的室外水平空間，即天、地、四周都屬于戶內(nèi)自有的情景花園和景觀露臺；其建筑物的向陽面具有層層退臺的臺階狀結(jié)構(gòu)，其中一層的每兩戶中間設(shè)有單元門，一層的前中部凸出，里面設(shè)有門廳，外面設(shè)有陽光房，陽光房側(cè)面和單元前面形成半圍合的情景花園；二層的兩戶在中間有樓梯，在一層陽光房的部位退臺，形成二層的景觀露臺；三層的兩戶在中間有樓梯，在二層門廳的部位退臺，形成三層的景觀露臺；四層的兩戶在中間有公共樓梯，公共樓梯上到四層為止，四層的兩戶分別設(shè)有戶內(nèi)樓梯；每戶在兩邊側(cè)部位退臺，形成四層的景觀露臺；四層半設(shè)有戶內(nèi)樓梯，在坡頂?shù)奈恢猛伺_，形成四層半的景觀露臺；四層至四層半為復(fù)式戶型，以下為平層戶型；露臺與廳門連通，花園與陽光房或廳連通；

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)“4+1”平層情景花園洋房PH06-（017.027四層觀景露臺五層前觀景露臺三層觀景露臺二層觀景露臺首層情景花園

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)四層觀景露臺五層前觀景露臺三層觀景露臺二層觀景露臺首層情景花五層后觀景露臺

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)五層后觀景露臺PH06-（017.027.040.1采用此種方式，戶型面積可控制在：所述一層為四房兩廳，戶內(nèi)面積為140—160平米。二層為三房兩廳，戶內(nèi)面積為130—140平米。三層為三房兩廳，戶內(nèi)面積為120—140平米。四層與四層半為復(fù)式四房兩廳，兩層均有高觀景窗，屋頂有天窗，戶內(nèi)面積為160—180平米。所述每個單元邊側(cè)連接另一個單元，連成聯(lián)體建筑。此種情景洋房，戶型面積較小，總價較低，功能齊全，其產(chǎn)品為別墅向多層過渡的產(chǎn)品，與競爭對手比差異化明顯

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)采用此種方式，戶型面積可控制在：PH06-（017.“三疊空中別墅”多層帶電梯洋房此種產(chǎn)品屬于洋房的一種“變異”，產(chǎn)品層數(shù)上和多層完全相同，只是為了體現(xiàn)第二居所的產(chǎn)品理念，戶型面積不宜過小，而且不出現(xiàn)平層，其產(chǎn)品組合為1、2層為一戶，3、4層為一戶，5、6層為一戶，1、2層贈送庭院，3層以上采用退臺的方式，使每一戶都有空中花園。此種產(chǎn)品的戶型面積每戶都在230-260平米左右；采用此種產(chǎn)品的最大利益點在于能夠通過提高建筑高度，從而進(jìn)一步減少建筑密度，為景觀打造留下更多的空間；此外，為了需求差異化，我司建議該種產(chǎn)品要全部采用電梯，將其做成帶電梯的空中別墅

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)“三疊空中別墅”多層帶電梯洋房PH06-（017.0聯(lián)排別墅產(chǎn)品設(shè)計思考市場高端產(chǎn)品的客戶不是金字塔頂端的客群，而是金字塔中上部的客群；我們的產(chǎn)品要能滿足更多層面高收入人群對居住生活品質(zhì)的追求；現(xiàn)代家庭人口的組成沒有那么復(fù)雜；要對總價進(jìn)行控制，打造高性價比的產(chǎn)品；綜合以上幾點，我司提出，對本案的聯(lián)排別墅進(jìn)行“瘦身”根據(jù)我司經(jīng)驗：180-250平方米左右的聯(lián)排別墅已可以涵蓋獨立別墅所有的戶內(nèi)功能。這樣的聯(lián)排別墅雖然沒有獨棟別墅那樣豪華的空間和環(huán)境，但在住宅功能上已經(jīng)和獨棟別墅相差無幾，在戶內(nèi)已具獨棟別墅的全部功能。門廳、車庫、私家花園等功能設(shè)置將其舒適度拉升到了高級公寓無法企及的高度，在儲藏、露臺退臺、步入式衣柜、工作陽臺等功能上放大，因此這些功能涉及也是本案的產(chǎn)品亮點所在。

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)聯(lián)排別墅產(chǎn)品設(shè)計思考PH06-（017.027.04

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀客戶定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析產(chǎn)品定位價格定位開發(fā)目標(biāo)對沈北區(qū)域內(nèi)中高端產(chǎn)品意向客戶深度調(diào)查，共回收有效問卷33份，同時參閱了部分項目的客戶構(gòu)成分析資料及業(yè)內(nèi)人士、競爭項目的操盤手深度訪談。PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀客戶定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析產(chǎn)品定位價格定位開發(fā)目標(biāo)從上圖可看出客戶在選擇此區(qū)域內(nèi)的項目時較為重視的各項要素為：戶型、地段、開發(fā)商的信譽度、價格合理、園區(qū)景觀、物業(yè)管理PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀客戶定位宏觀情況區(qū)域情況市場分析產(chǎn)品定位價格定位開發(fā)目標(biāo)針對區(qū)域內(nèi)客戶群體的行業(yè)來看一、在本地區(qū)做個體的客戶占近40%,其中以做餐飲業(yè)、制造業(yè)為主;二、本地區(qū)農(nóng)民土地拆遷的爆發(fā)戶占近30%；三、區(qū)域內(nèi)教育院校的教師占近25%；四、區(qū)域周邊的企事業(yè)單位的占5%，例：蒙牛企業(yè)，伊力企業(yè)，歐盟工業(yè)園PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀客戶定位宏觀情況區(qū)域情況市場分析產(chǎn)品定位價格定位開發(fā)目標(biāo)建筑類別多層小高層高層別墅40.0%36.6%22.0%1.4%多層、小高層是市場主力需求產(chǎn)品。市場調(diào)研客戶評估情況表PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀客戶定位宏觀情況區(qū)域情況市場分析產(chǎn)品定位價格定位開發(fā)目標(biāo)家庭收入普通住宅情景洋房高端住宅6——15萬13——20萬——客群家庭收入?yún)^(qū)間跨度明顯。市場調(diào)研客戶評估情況表PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀客戶定位宏觀情況區(qū)域情況市場分析產(chǎn)品定位價格定位開發(fā)目標(biāo)置業(yè)時間半年內(nèi)1年內(nèi)1-2年內(nèi)2-3年內(nèi)比例11.0%27.0%30.5%31.5%近似檔次住宅需求市場將在未來1-3年內(nèi)出現(xiàn)數(shù)量的遞增。市場調(diào)研客戶評估情況表PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀客戶定位宏觀情況區(qū)域情況市場分析產(chǎn)品定位價格定位開發(fā)目標(biāo)面積（平米）60m2以下80-90m290-100m2100-120m2120m2以上比例23.5%40.3%20.6%12.1%3.5%

由于目前區(qū)域市場供給情況，欲購買本區(qū)域住宅產(chǎn)品的客戶，選擇置業(yè)面積以80－90m2之間的緊湊型兩居為主。市場調(diào)研客戶評估情況表PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀客戶定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析產(chǎn)品定位價格定位開發(fā)目標(biāo)總價20萬以下25－30萬元30-35萬元35萬以上比例30.6%41.9%20.1％7.4％25－30萬元是本區(qū)域客群的心理預(yù)期；結(jié)合目標(biāo)客群的購買面積以90－100之間為多數(shù)置業(yè)的心理上限，及目標(biāo)客群對于本區(qū)域的認(rèn)知，客戶心理價格預(yù)計在3000元／m2（洋房、別墅另計）潛在購房者總價承付能力與市場單價供應(yīng)上較為一致，且存在一定的追漲空間。市場調(diào)研客戶評估情況表PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀客戶定位宏觀情況區(qū)域情況市場分析產(chǎn)品定位價格定位開發(fā)目標(biāo)沈陽蒲河島投資客泛地緣拆遷戶服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)主外企技術(shù)人員教育業(yè)投資客二次置業(yè)者公務(wù)員沈北新區(qū)客戶來源拉闊客群的市場吸納范疇拉升項目價格/價值上揚空間

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PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀價格定位宏觀情況區(qū)域情況市場分析產(chǎn)品定位客戶定位開發(fā)目標(biāo)序號項目名稱項目位置總建筑面積容積率上市時間產(chǎn)品類型產(chǎn)品面積銷售均價銷售率1七里香堤（四期）新城路56號約25萬㎡1.405.11.20入市07.3.16四期入市6F住宅60-1923300-3400元四期60%11F住宅3000元四期60%2山水綠閣蒲河新城地利南街27號約12萬㎡1.542007.5月6F住宅51-1102260元——3水木康橋（一期）農(nóng)業(yè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)108號約6萬㎡1.6306.4月多層35-1242750元40%4水墨丹青聚農(nóng)路36號約16萬㎡1.607.4月多層55-1173300-3400元——5風(fēng)度泊林（一期）芳草路29號約16萬㎡1.3306.12.15一期入市07.10.27二期開盤多層40-1302800元一期售罄二期13%高層——————6香藍(lán)蒲河蒲河鎮(zhèn)政府對面西行50米約8.6萬1.6——多層40-1202600——市場比較參考數(shù)據(jù)表PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀價格定位宏觀情況區(qū)域情況市場分析產(chǎn)品定位客戶定位開發(fā)目標(biāo)序號項目名稱項目位置總建筑面積容積率上市時間產(chǎn)品類型產(chǎn)品面積銷售均價銷售率7九如溪谷輝山農(nóng)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)人和街168號約34萬㎡0.732007.8月二期單體別墅2306000-7000元60%聯(lián)排別墅180-200均價5000元50%洋房100-140預(yù)計均價4200未售8中體花園一號東陵區(qū)人和街170號約1.8萬㎡0.72006.1聯(lián)排別墅191-2504500100%洋房93/1063600未售9陽光洛可可新城路南側(cè)約30萬㎡1.282007.6月認(rèn)購洋房120-1503500-3700約55％住宅50-1102800約75％10泉涌新鎮(zhèn)新城大路50號約13萬㎡1.182007.9月二期上市聯(lián)排別墅160－3003600－4500約50％11大溪地

約99萬㎡1.82007.10月洋房88-2634300——聯(lián)排別墅253-3507200——12亞瑟藍(lán)灣明珠路2號約6.1萬㎡1.2907.9月三組團(tuán)上市4層洋房70-1403000左右——13翔鳳·山水國際蒲河新城路58號20萬㎡1.3306.8月末洋房——4500——疊拼/聯(lián)排——————獨棟——————市場比較參考數(shù)據(jù)表PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀價格定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位開發(fā)目標(biāo)市場調(diào)研實際價格情況表實際均價為：2933元/平米PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀價格定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位開發(fā)目標(biāo)結(jié)論市場實際價格與客戶預(yù)期價格，相差不遠(yuǎn)。加之明年沈陽房地產(chǎn)增長趨勢、區(qū)域規(guī)劃政策趨勢。該地塊產(chǎn)品銷售情況將會看漲。由于地塊坐落在沈北新區(qū)，并且天然資源豐富，預(yù)計格漲幅情況將在8％左右。從目前普通多層住宅的均價2930來看，預(yù)計08年將達(dá)到3164元。而通過調(diào)查，目前客戶的心理預(yù)期價格為：3000元，本著低開高走振蕩式上揚的價格策略，預(yù)計本項目在08年首期普通多層均價為：3200元。PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀價格定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位開發(fā)目標(biāo)結(jié)論目前，區(qū)域板塊的洋房均價，達(dá)到4040元。而洋房產(chǎn)品作為普通住宅的升級產(chǎn)品，規(guī)劃、景觀、生態(tài)、戶型等硬件條件更成為重要價格要素，故，根據(jù)參照市場調(diào)研數(shù)據(jù)總結(jié)各項目產(chǎn)品特點，及參考對本項目在前面提到的景觀規(guī)劃，區(qū)域生態(tài)環(huán)境、區(qū)域價格年增長率預(yù)計08年洋房產(chǎn)品均價可達(dá)到4300元。PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀價格定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位開發(fā)目標(biāo)結(jié)論在得天獨厚的天然資源條件下，別墅與聯(lián)排產(chǎn)品本身已經(jīng)過渡到價值化競爭的局面，根據(jù)偉業(yè)以往經(jīng)驗，就目前沈陽別墅市場大環(huán)境分析（東貴南熟）及本項目017地塊（頂級VILLA的生地。）預(yù)計聯(lián)排或別墅價格在09年可達(dá)到：20000元/平米PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略本案的營銷戰(zhàn)略思考

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署營銷戰(zhàn)略推廣戰(zhàn)略城市發(fā)展方向地產(chǎn)開發(fā)方向城市規(guī)劃與區(qū)域潛力地塊價值與產(chǎn)品價格項目開發(fā)與區(qū)域開發(fā)項目與城市的關(guān)系項目與區(qū)域的關(guān)系項目與環(huán)境的關(guān)系項目與人的關(guān)系產(chǎn)品配置景觀園林建筑設(shè)計利潤最大化品牌力著陸標(biāo)桿建筑物大勢區(qū)域項目產(chǎn)品目標(biāo)兩種方向三個命題四層關(guān)系三個特點三個理想本案的營銷戰(zhàn)略思考PH06-（017.027.04

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署營銷戰(zhàn)略蓄水引爆策略病毒營銷策略體驗式營銷策略品牌營銷????????主攻輔助整體營銷主線推廣戰(zhàn)略PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署推廣戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略自我進(jìn)化的復(fù)合式新城1、復(fù)合世界標(biāo)準(zhǔn)的2、影響中國標(biāo)準(zhǔn)的3、刻畫東北標(biāo)準(zhǔn)的4、創(chuàng)造沈陽標(biāo)準(zhǔn)的5、房地產(chǎn)宏觀描述7、產(chǎn)品微觀應(yīng)和6、區(qū)域宏觀描述······多尺度推廣戰(zhàn)略PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署推廣戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略自我進(jìn)化的復(fù)合式新城1、明星效應(yīng)2、鄰居節(jié)3、慈善活動4、海選代言人5、電視劇拍攝7、公眾活動6、新聞炒作······娛樂化推廣戰(zhàn)略PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署推廣戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略自我進(jìn)化的復(fù)合式新城1、生態(tài)的2、品牌的3、人文的4、體驗的5、國際的7、智慧的6、復(fù)合的······分主題推廣戰(zhàn)略PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署推廣戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略分階段推廣戰(zhàn)略180天造“勢”以多尺度角度，深度刻畫項目的核心價值。通過“樹形象、造輿論、搭平臺”的戰(zhàn)術(shù)組織，形成項目宏觀戰(zhàn)略態(tài)勢；30天刻“城”現(xiàn)場日漸成熟，區(qū)域影響力已然形成，整個項目的產(chǎn)品價值將通過各種工程進(jìn)度逐漸成形，分主題的推廣產(chǎn)品價值核心將在每個月中不斷變化，不斷刺激市場；25小時做“場”以全方位娛樂化的注意力活動詮釋產(chǎn)品價值，形成整合攻勢。在時間、空間上打造項目“營銷場”；PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略2007/12

預(yù)測未來的最佳方式就是創(chuàng)造未來……

THEEND2007/12預(yù)測未來的最佳方式就是創(chuàng)造未來……THE

PH06-（017.027.040.17號）地塊

戰(zhàn)略規(guī)劃

2007/12PH06-（017.027.040.17號）地塊

戰(zhàn)略建筑什么樣的房？賣給什么樣的人？銷售什么樣的價？核心問題提煉……建筑什么樣的房？賣給什么樣的人？銷售什么樣的價？核心問題提煉

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略規(guī)劃開發(fā)目標(biāo)區(qū)域現(xiàn)狀地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位宏觀情況一、實現(xiàn)社會效益:品牌影響力影響力經(jīng)濟(jì)的四個層面發(fā)展商目前的戰(zhàn)略高度形成項目品牌多個品牌項目成就品牌企業(yè)區(qū)域運營商城市運營商產(chǎn)品影響力品牌影響力行業(yè)影響力社會影響力

萬科，金地星河灣，河畔新城PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略規(guī)劃開發(fā)目標(biāo)區(qū)域現(xiàn)狀地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位宏觀情況二、實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益:利潤最大化產(chǎn)品力經(jīng)濟(jì)的四個層面發(fā)展商目前的開發(fā)高度賣地段賣設(shè)計賣品質(zhì)賣服務(wù)

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀打造蒲河島區(qū)域品質(zhì)地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)明確恒基區(qū)域新價值運營商的角色定位開發(fā)目標(biāo)區(qū)域現(xiàn)狀地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位宏觀情況PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀宏觀情況區(qū)域現(xiàn)狀地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)新政與經(jīng)濟(jì)要點2007年，中國經(jīng)濟(jì)面臨著通貨膨脹的嚴(yán)重威脅。固定資產(chǎn)投資額與儲蓄率及沈陽消費價格水平CPI居高不下，人均消費率下降至47％。在中國“采取重大措施降低國民儲蓄率”的重要前提下，穩(wěn)定房價成為國家刻不容緩的重要決策。銀行緊縮銀根，第二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)迅速確定。二次貸款，首付提升至40％。開發(fā)資金不足35％，商業(yè)銀行拒絕放款。主體不封頂，不予放款。銀行貸款利率一年中加息6次，由現(xiàn)行的7.29%提高到7.47%上調(diào)0.18個百分點今年上半年沈陽商品房銷售額增長36.7%，銷售面積增長28.3%，平均銷售價格增長5.8%。沈陽房價外地人口購房需求加大，平均比例為3：1房貸“轉(zhuǎn)按揭”取消，信用體系完善，不良貸款經(jīng)驗者不予發(fā)放貸款。土地閑置2年，政府收回。PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀宏觀情況區(qū)域現(xiàn)狀地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)總結(jié)中小開發(fā)商面臨洗牌，眾多外地地產(chǎn)大鱷紛紛涌進(jìn)地產(chǎn)發(fā)展趨勢健康的沈陽市沈陽房地產(chǎn)競爭加劇，品牌開發(fā)商趨于“本土化”本地開發(fā)商趨于“專業(yè)化”新制度和新政策，加劇了開發(fā)企業(yè)的“馬太效應(yīng)”，窮者愈窮，富者愈富。將會使品牌優(yōu)良實力雄厚的企業(yè)加速擴(kuò)張，產(chǎn)生一批大型開發(fā)商；一批無土地儲備、信譽不佳和實力不支的中小企業(yè)將被淘汰出局，一部分中小開發(fā)商會轉(zhuǎn)移到其他中小城市經(jīng)營。大盤時代的到來已成定局，系統(tǒng)化、社會化營銷模式成為發(fā)展新方向預(yù)計投資性客戶比例并不會立即遞減，沈陽的剛性需求與“大沈陽”戰(zhàn)略部署成為房地產(chǎn)健康發(fā)展的最新平衡點。沈陽房價繼續(xù)沿著年增長率5%的幅度，平穩(wěn)上揚。郊區(qū)城市化已成定局。PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署市區(qū)北部（大東區(qū)、于洪區(qū)）道義輝山（蒲河）農(nóng)業(yè)高新區(qū)虎石臺在沈陽北部區(qū)域的中觀層面上，市場份額的瓜分和博弈主要來源于四個板快的競爭——區(qū)域/板塊競爭格局地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署半徑1500米樓盤分布皇第.龍邸九如溪谷中體.花園一號陽光.洛可可風(fēng)度泊林泉涌新鎮(zhèn)亞瑟藍(lán)灣翔鳳.山水國際山水綠閣水墨丹青大溪地水木康橋七里香堤香藍(lán)蒲河1432地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署區(qū)域普通住宅均價2933元/㎡，較沈陽市整體均價相差560元，漲幅空間大。別墅、聯(lián)排價格起伏較大，價值競爭形式明顯。區(qū)域市場均價分析地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)與2005年區(qū)域房價2000元/平米相比，2年間房價上揚1000元。PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型豐富，競爭態(tài)勢充分。目前主力戶型的分布態(tài)勢以緊湊型經(jīng)濟(jì)普通住宅的供應(yīng)集中。地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)區(qū)域市場產(chǎn)品分析PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署區(qū)域市場成交量及上市量分析區(qū)、縣（市）商品房商品住宅銷售面積（萬㎡）

同比增長（％）

銷售面積（萬㎡）

同比增長（％）沈河區(qū)8.06110.147.59183.13和平區(qū)13.37-5.1411.334.97皇姑區(qū)12.77-33.1911.86-30.09鐵西新區(qū)48.4927.1444.7431.48大東區(qū)28.21-28.7826.52-31.36東陵區(qū)34.7052.1833.5249.15于洪區(qū)46.133.1444.730.48渾南新區(qū)13.8085.1513.3280.61蘇家屯區(qū)3.87-70.253.62-71.91沈北新區(qū)15.6339.7915.04135.51新民市3.51170.443.07200.11遼中縣0.230.000.230.00法庫縣0.05-95.100.03-96.35康平縣0.1036.840.10412.312007年9月沈陽市各區(qū)、縣（市）商品房和商品住宅銷售面積對比表

地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)大區(qū)域內(nèi)銷售態(tài)勢火爆，增長率達(dá)到135％。區(qū)域內(nèi)08、09年總供應(yīng)量230萬平米（不含本案）。理想狀態(tài)下，以年平均增長率100％綜合評估，預(yù)計3年可去化。PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)4座島內(nèi)橋數(shù)50—120米蒲河水面寬3—4米蒲河水深33公里蒲河長度500億元島內(nèi)預(yù)計投資額10平方公里島占地面積5平方公里商業(yè)核心區(qū)5座島內(nèi)橋數(shù)4條主干道1條輕軌20萬未來八年5萬明年居住人口區(qū)域規(guī)劃前景美好，西側(cè)眾多新興樓盤、北側(cè)10公里“蒲河島”、東臨棋盤山風(fēng)景區(qū)，三區(qū)環(huán)繞。人文指數(shù)、空氣指數(shù)、生態(tài)環(huán)境、交通配給均為優(yōu)上等級。PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)總結(jié)隨著大沈陽城市效應(yīng)逐步完成，城市進(jìn)入增容時期，城市外擴(kuò)趨勢明顯，有關(guān)沈北及沈北新區(qū)的政策規(guī)劃逐漸明朗，道義區(qū)域、虎石臺區(qū)域、輝山農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)、蒲河島區(qū)域逐漸成為開發(fā)熱土，但城市化進(jìn)程尚處于起步階段，未來城市發(fā)展空間巨大。競爭區(qū)域內(nèi)具有規(guī)模性的中檔項目，其年供應(yīng)量約在10-15萬㎡之間，消化量約在8-12萬㎡之間，整體均價在2933元/㎡左右。本項目所在區(qū)域的住宅項目客戶以地緣性特征明顯，多為首次置業(yè)人群，客戶職業(yè)多為私營業(yè)主，預(yù)計進(jìn)入08年，隨整體區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)的拉升，二次及多次置業(yè)者普增！住宅客戶對戶型設(shè)計的采光、建筑尺度、朝向及戶型設(shè)計是否嚴(yán)謹(jǐn)比較關(guān)注，注重社區(qū)人群的同質(zhì)。客戶購買動機多是剛性置業(yè)需求所致。進(jìn)入08年，預(yù)計投資需求將呈現(xiàn)增長態(tài)勢！（40％政策目前影響力不甚明朗）PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)略PH06-01775,634㎡建面：113451㎡容積率：1.5

PH06-040102,400㎡建面：153600㎡容積率：1.5

PH17號313,333㎡建面：783332㎡容積率：2.5

PH06-027198,099㎡建面：297148㎡容積率：1.5地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)編號：A編號：D編號：C編號：BPH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)（A）號地塊衛(wèi)星圖優(yōu)勢：地塊平整，規(guī)模最大。容易規(guī)?；_發(fā)，坐落于“蒲河島”之內(nèi)政府規(guī)劃政策明朗利于賣點炒作，蒲河北岸，上風(fēng)上水。北側(cè)山峰呈元寶形，利于增加產(chǎn)品附加值地塊內(nèi)小湖增添附加值劣勢：生態(tài)景觀相對不足相對評比：

二級優(yōu)勢地塊蒲河小湖現(xiàn)橋雙向2車道BDACPH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)（B）地塊衛(wèi)星圖優(yōu)勢：地塊平整，劃分規(guī)則；北側(cè)緊鄰蒲河；南側(cè)緊鄰六車路；交通便利。原為農(nóng)業(yè)棚戶區(qū)。有一定人文歷史沉淀；南側(cè)有坡地森林景觀；劣勢：噪音問題在日后實為抗性。相對評分：

四級優(yōu)勢地塊雙向2車道蒲河雙向6車道，至北站原為農(nóng)業(yè)棚戶區(qū)大面積樹林BDACPH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)（C）地塊衛(wèi)星圖優(yōu)勢：近鄰南側(cè)森林景觀，風(fēng)水最佳（地干澤后）近鄰大溪地，及水庫。交通便利。西南側(cè)山坡藏風(fēng)納氣西照完全避免劣勢：地塊不平整，噪音問題日后抗性大；水系資源貧乏；相對評分：

三級優(yōu)勢地塊壩下公園南溝水庫丘陵地帶原生樹林雙向6車道，至北站BDACPH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)（D）地塊衛(wèi)星圖優(yōu)勢：地塊平整，整體劃分規(guī)則，270°水系環(huán)繞四周，藏風(fēng)納氣，風(fēng)水最佳交通情況便利。劣勢：面積較小。相對評分：

一級優(yōu)勢地塊月亮湖雙向2車道蒲河雙向6車道BDACPH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)各地塊綜合評述3142特點：項目地塊南、北側(cè)均有山地，加之中間蒲河，風(fēng)水氣絕佳。17號地塊北側(cè)北側(cè)山脈形成元寶形山勢，風(fēng)水氣絕佳。另外，全部地塊的原生態(tài)特性明顯，大部分地勢平整，產(chǎn)品規(guī)劃可隨地塊特性振蕩式逐步攀升。PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)開發(fā)流程戰(zhàn)略一注：在沒有確認(rèn)恒基資金情況的狀況下，本策略只作為理想化模式作為參考120100806040200四地塊規(guī)劃為統(tǒng)一整體，”有序開發(fā)，高開精走“的開發(fā)戰(zhàn)略為主導(dǎo)思想。前期以高品質(zhì)產(chǎn)品（別墅、聯(lián)排）快速提升品牌價值，為中期的洋房產(chǎn)品創(chuàng)造產(chǎn)品附加值；后期以“別墅級”精致普通住宅產(chǎn)品，擴(kuò)大客戶群體，實現(xiàn)利潤最大化。以振蕩式分階段蓄勢、分主題引爆、鋪墊后期的方式推廣最優(yōu)產(chǎn)品打造品牌，創(chuàng)造高價值、高品質(zhì)項目形象利用一期的高端形象所帶來的附加值，創(chuàng)造精致級洋房中高端產(chǎn)品“別墅級”住宅打造，同時完成“附加值”與“項目利潤”的兩個最大化PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)開發(fā)流程判定方案一1223PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)開發(fā)流程判定方案一2132SW恒基品牌的快速打造附加值操作難度較大容易失去“蒲河島”規(guī)劃的最佳炒作時機頂級VILLA需要大量廣告支撐區(qū)域人氣、配套的不足成為隱性風(fēng)險高開精走的“別墅級”住宅與洋房容易取得更大利潤前期銷售進(jìn)度較慢，易造成資金壓力D地塊的頂級VILLA特性，易打造一段時間內(nèi)的競爭“真空”。PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)開發(fā)流程戰(zhàn)略二注：在沒有確認(rèn)恒基資金情況的狀況下，本策略只作為理想化模式作為參考120100806040200四地塊規(guī)劃為統(tǒng)一整體，”有序開發(fā)，低開高走“的開發(fā)戰(zhàn)略為主導(dǎo)思想。前期借助蒲河島的政府規(guī)劃以普通住宅產(chǎn)品，快速心音人氣，并實現(xiàn)資金快速回籠。同時，為中期的洋房產(chǎn)品創(chuàng)造人氣支撐；后期以“頂級VILLA”面市，實現(xiàn)利潤最大化。以振蕩式分階段蓄勢、分主題引爆、鋪墊后期的方式推廣規(guī)模地塊借助政府規(guī)劃先行、提升人氣；優(yōu)勢地塊借助生態(tài)、前期人氣，得到價值提升最優(yōu)地塊打造品牌知名度，創(chuàng)造最高價值PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)開發(fā)流程判定方案二3221PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)開發(fā)流程判定方案二2132SW有效利用政府規(guī)劃“蒲河島”政策前期的同質(zhì)化競爭態(tài)勢嚴(yán)峻企業(yè)品牌建設(shè)周期長前期資金回籠迅速，風(fēng)險系數(shù)降低頂級VILLA及洋房產(chǎn)品的設(shè)計時間更為充裕，完美產(chǎn)品，體現(xiàn)價值。最高產(chǎn)品級別單價預(yù)計可達(dá)20000元。高端產(chǎn)品的最后開發(fā)也規(guī)避了與大溪地等高端項目同時競爭的市場態(tài)勢。前期產(chǎn)品的同質(zhì)化易影響品牌的后期提升整個開發(fā)流程，隨著產(chǎn)品的振蕩升級，可實現(xiàn)項目不斷進(jìn)化、不斷更新的的核心本質(zhì)。PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)定位戰(zhàn)略體現(xiàn)一座面向未來的，全方位進(jìn)化現(xiàn)階段市場產(chǎn)品的，標(biāo)桿式新城價格同質(zhì)產(chǎn)品價值體現(xiàn)品牌體現(xiàn)差異化體現(xiàn)進(jìn)化進(jìn)化進(jìn)化PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)略PH06-01775,634㎡建面：113451㎡容積率：1.5

PH06-040102,400㎡建面：153600㎡容積率：1.5

PH17號313,333㎡建面：783332㎡容積率：2.5

PH06-027198,099㎡建面：297148㎡容積率：1.5PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)略注：在執(zhí)行70/90政策，非別墅用地前提下，本策略只作為理想化模式作為參考總建筑面積：1347531㎡。90㎡以下套型占：943271㎡戶型組合策略，爭取最大利潤值以靈活性戶型進(jìn)行組合。既可以把相鄰的兩個單元(兩戶)設(shè)計成可獨立存在的小戶，也可以考慮將來兩個單元適當(dāng)“變革”后形成一個新的、更大的單元；互搭式別墅設(shè)計，規(guī)避政策風(fēng)險以靈活性產(chǎn)品設(shè)計，規(guī)避政策風(fēng)險，”獨立式聯(lián)排“提升產(chǎn)品價值。如房檐的互搭、露臺的互搭等等。PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)略高層主要集中在PH17號地塊西側(cè)，PH06-027地塊北側(cè)，錯位擺放，打造天際線效果，戶型為70－120之間PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)略組團(tuán)式半圍合普通多層，均勻劃分。戶型跨度從90－－130之間17653421PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)略小高層沿路規(guī)劃，打造天際線層次感，戶型跨度在90－120之間17653421PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)略17653421產(chǎn)品升級，躍層式花園洋房（4層）組團(tuán)規(guī)劃，戶型跨度在130－160之間PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)略注：在執(zhí)行70/90政策前提下，本策略只作為理想化模式作為參考17653421聯(lián)排沿湖規(guī)劃，設(shè)私家碼頭，地塊中央規(guī)劃為’中央公園’打造產(chǎn)品最高級，單價突破2萬元。戶型跨度在300以上123456PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)略注：在執(zhí)行70/90政策前提下，本策略只作為理想化模式作為參考大門大門大門大門景觀線（含泛配套）龍形水系線（連貫引用蒲河水、月牙湖水）PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)產(chǎn)品定位自我進(jìn)化的復(fù)合式新城實踐一個城市的欲望精致一種生活的本意PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略花園洋房產(chǎn)品設(shè)計亮點“二疊式”類別墅花園洋房“情景花園洋房”設(shè)計層數(shù)為4.5層，分為南北兩個入戶口，下疊戶型南入口首層通過獨立小院，形成私密性很強的入戶形式；上疊的戶型通過外接樓梯進(jìn)入家中，或者通過首層的私家電梯廳直接入戶。這種創(chuàng)新性的“入戶方式”改變了原有的“多層住宅”單一、過堂式的“回家感覺”，使家的歸屬感更強，而且上下兩戶“有天有地”，上疊戶型還擁有自己的私家電梯，其性價比極高；采用此種方式，戶型面積可控制在180平米-240平米左右，上下兩戶都在首層贈送庭院面積，因此其產(chǎn)品模式和別墅產(chǎn)品極為接近，與萬科和中體的后期產(chǎn)品有一定差異化，我們稱之為“類別墅產(chǎn)品”。

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)花園洋房產(chǎn)品設(shè)計亮點PH06-（017.027.04下疊側(cè)花園下疊前花園上疊后花園上疊入戶室外樓梯上疊私家電梯廳上疊戶型空中花園首層平面

PH06-（017.027.040.17號）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標(biāo)下疊側(cè)花園下疊前花園上疊后花園上疊入戶室外樓梯上疊私家電梯廳“4+1”平層情景花園洋房這種產(chǎn)品的特點在于：每戶不僅包含了室內(nèi)空間，還包含了與外界情景環(huán)境容為一體的無頂板、半圍護(hù)的室外水平空間，即天、地、四周都屬于戶內(nèi)自有的情景花園和景觀露臺；其建筑物的向陽面具有層層退臺的臺階狀結(jié)構(gòu)，其中一層的每兩戶中間設(shè)有單元門，一層的前中部凸出，里面設(shè)有門廳，外面設(shè)有陽光房，陽光房側(cè)面和單元前面形成半圍合的情景花園；二層的兩戶在中間有樓梯，在一層陽光房的部位退臺，形成二層的景觀露臺；三層的兩戶在中間有樓梯，在二層門廳的部位退臺，形成三層的景觀露臺；四層的兩戶在中間有公共樓梯，公共樓梯上到四層為止，四層的兩戶分別設(shè)有戶內(nèi)樓梯；每戶在兩邊側(cè)部位退臺，形成四層的景觀露臺；四層半設(shè)有戶內(nèi)樓梯，在坡頂?shù)奈恢猛伺_，形成四層半的景觀露臺；四層至四層半為復(fù)式戶型，以下為平層戶型