江蘇宿遷市華輝廣場項目市場報告XXXX年學(xué)案一、市場篇

目錄一、宏觀市場背景二、住宅市場分析三、商業(yè)市場分析四、項目地塊思考一、宏觀背景GDP和人均GDP經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢向好，增長速度和規(guī)模逐年穩(wěn)步增長。人口變動情況外來人員少，流動人口有限，制約房價上漲.城市化進(jìn)程比較農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)比例偏高，城市化進(jìn)程較慢。

總結(jié)招商引資成效顯著,民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。本地需求占主導(dǎo),樓市穩(wěn)定,平緩增長。城市化建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng),房產(chǎn)市場存在較大發(fā)展空間。交通不便利,人口增長緩慢,經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較薄弱,影響樓市的發(fā)展速度。二、住宅市場分析產(chǎn)權(quán)情況商品房市場占有率不高。商品房住宅戶型購房者多以家庭為單位，100—120平方米房型最受市場青睞，其次為90—100平方米的小家庭居住用房商品房住宅價格新城區(qū)還有較大的發(fā)展空間老城區(qū)2500元/平米左右新城區(qū)1800—2000元/平米宿豫區(qū)1700元/平米左右市場版塊版塊名稱代表樓盤主力價格主力房型客源老城區(qū)江山城市廣場怡景名苑西苑世家均價2500元/平米左右100平米左右的兩房，以及110—130平米的三房政府機(jī)關(guān)干部公務(wù)員經(jīng)商人士居住氣氛濃厚，配套完善，為宿遷高檔住房的主要聚集地。版塊名稱代表樓盤主力價格主力房型客源新城區(qū)綠城庭園項王小區(qū)國泰廣場均價1800—2000元/平米90—100平米的兩房110—130平米的三房政府機(jī)關(guān)人員學(xué)校教師本區(qū)居民規(guī)劃好，生活設(shè)施較完備，商業(yè)成熟度不及老城區(qū)，有較大的發(fā)展空間。版塊名稱代表樓盤主力價格主力房型客源宿豫區(qū)江山城市花園錦華名園均價1700元/平米左右90—100平米的兩房110—120平米的三房宿豫政府機(jī)關(guān)人員學(xué)校教師本地區(qū)及部分河?xùn)|地區(qū)居民市政配套缺乏，商業(yè)基礎(chǔ)薄弱，房產(chǎn)市場主要以本區(qū)內(nèi)自我消化為主?？偨Y(jié)宿遷房產(chǎn)市場發(fā)展較健康，前景值得期待。宿遷房產(chǎn)市場的版塊區(qū)分較為明確，區(qū)域差異化明顯。區(qū)域觀念強(qiáng)烈，跨區(qū)域置業(yè)行為較少。老城區(qū)市場發(fā)展成熟，配套完善，新城區(qū)基礎(chǔ)較弱，但具有不錯的發(fā)展前景和空間。三、商業(yè)市場分析商業(yè)中心：幸福路、市府東路區(qū)域。人氣旺，商業(yè)氛圍濃厚。次商業(yè)中心：一為宿豫區(qū)商業(yè)中心，二為新區(qū)霸王廣場商業(yè)中心。新區(qū)：缺乏商業(yè)人氣，商業(yè)基礎(chǔ)薄弱。前景：商業(yè)開發(fā)火熱，經(jīng)商氛圍濃厚，前景看好。代表項目義烏國際商貿(mào)城產(chǎn)品情況：江蘇省重點項目，規(guī)模宏大，分兩期開發(fā)，共146萬平米，其中一期60萬平米。為兩層商鋪，分區(qū)經(jīng)營。經(jīng)營業(yè)態(tài)：服飾、裝飾材料、家電、五金、家具、文體用品及禮品等。價格：底層4750元/平米，二層1200元/平米。去化：已銷售85%?？驮矗涸l(fā)市場經(jīng)營業(yè)主，本市從商人員。經(jīng)營管理：由義烏人員組建經(jīng)管公司，統(tǒng)一管理，分區(qū)商業(yè)運營。前兩年免工商費，后三年半減半收取。國泰廣場產(chǎn)品：分步行街4.8萬平米和綜合商場3萬平米，另還有酒店3.5萬平米，總計約12萬平米。產(chǎn)品規(guī)劃較好，有知名零售商將入住分區(qū)經(jīng)營，內(nèi)街二、三樓商業(yè)實行大面積出售。經(jīng)營業(yè)態(tài)：數(shù)碼產(chǎn)品、超市、服裝、休閑娛樂等，在本地業(yè)態(tài)分布較為先進(jìn)。價格：臨發(fā)展大道底商17000元/平米。內(nèi)街一樓7000—8000，二樓三樓，3500元/平米左右。去化：已銷售45%?？驮矗罕臼袕纳倘藛T，投資者。經(jīng)營管理：專業(yè)公司管理，實行產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營，二層以上包租三年，其他門店憑營業(yè)證優(yōu)惠5%。霸王商城產(chǎn)品：總建筑面積為4.1萬平米，開發(fā)時間較早，入住客戶較多。經(jīng)營業(yè)態(tài)：五金、建材、裝飾、家電、文體用品等。價格：臨街底樓6500元/平米，內(nèi)街底樓4700元/平米，二樓2300元/平米。底樓租金約350元/平米/月。

去化：已銷售70%?？驮矗罕臼袕纳绦I(yè)主。經(jīng)營管理：分區(qū)經(jīng)營，統(tǒng)一管理，可代租。

四、項目地塊思考項目SWOT分析優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢產(chǎn)品優(yōu)勢劣勢人氣不旺配套建設(shè)的滯后性機(jī)會新區(qū)建設(shè)前景看好副商業(yè)中心的形成威脅競爭個案的沖擊居民區(qū)域觀念重建議與思考酒店部分

楚龍酒店和國泰廣場酒店所帶來的市場壓力臨近市汽車客運總站錯位經(jīng)營，經(jīng)濟(jì)型酒店商業(yè)部分受國泰廣場的直接沖擊，存在市場壓力區(qū)域的商業(yè)氛圍形成尚需過程商業(yè)部分為整個項目的開發(fā)關(guān)鍵所在可與國泰互補(bǔ)，聚攏人氣均價：10000-11000元/M2住宅部分跨區(qū)域消費觀念淡薄，區(qū)域內(nèi)自我消化為主小高層項目市場去化有較大壓力，需要進(jìn)行引導(dǎo)消費區(qū)位較為優(yōu)越，市場前景看好新區(qū)市場價格一般：1800—2000元/平米先期推廣多層，均價定位2100元/平米附：重點個案國泰廣場產(chǎn)品：包括商業(yè)、酒店、住宅三大部分。3.5萬平米的酒店將建成宿遷的地標(biāo)性建筑；商業(yè)分為步行街、綜合商場，5座建筑共8萬平米；住宅則為總建筑面積4.1萬平米的小高層，主力戶型為100—120平米。價格：住宅為2200—3100元/平米，報價為2500—2600元/平米，實際成交價在2450元/平米左右。商業(yè)部分，臨發(fā)展大道底商價格17000元/平米。內(nèi)街一樓為7000—8000元/平米；三樓四樓面積為大面積出售，在3500元/平米左右。客源：住宅部分，以新區(qū)政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位人員以及周邊居民換購住房為主，存在明顯的團(tuán)購現(xiàn)象。商業(yè)部分以本市從商人員、投資者為主。去化：住宅從05年年中起開始進(jìn)行推廣，年底發(fā)售。至06年5月底，銷售率為65%，可見小高層的市場壓力較大，銷售速度較慢。商業(yè)情況則相對較好，周期較短，已銷售約40%。項王小區(qū)產(chǎn)品：多層/底商。總規(guī)模達(dá)到了40萬平米，現(xiàn)階段正在進(jìn)行的是三期，前兩期在市場上已經(jīng)獲得了較好的成績，有了一定的知名度。目前未正式開盤，但已預(yù)訂了80%的房源。多層面積為88平米—130平米，底商面積為35—110平米。價格：住宅為1680—1860元/平米，商業(yè)為2400—4800元/平米?？驮矗鹤≌糠郑孕聟^(qū)居民自住、政府機(jī)關(guān)員工團(tuán)購為主，其中團(tuán)購現(xiàn)象在本項目中尤為突出。商業(yè)部分以本區(qū)域自營業(yè)主為主。去化：目前預(yù)訂已達(dá)80%，銷售情況良好。綠城庭園產(chǎn)品：多層/聯(lián)體別墅?？傄?guī)模不大，只有3萬平米，但規(guī)劃較好?？們r控制合理，為新區(qū)南部的一個熱點樓盤。一期共560戶，多層面積為93—135平米，別墅為320平米。價格：多層為1750—1950元/平米

，別墅為2680元/平米

?？驮矗焊浇闹袑W(xué)、醫(yī)院的教師和職工，同時還有部分項王小區(qū)和通成山莊進(jìn)行換房、二次置業(yè)的居民。去化：多層已完成65%，別墅為50%，情況較好。二、企劃篇

企劃起源——賣點回顧●新城樞紐地段●黃金生活配套●多重景觀系統(tǒng)

→方方面面的適居性→生活之城●毗鄰楚園綠地●新式居住家園●規(guī)模示范小區(qū)廣告基調(diào)領(lǐng)先的、現(xiàn)代的、中高檔的、區(qū)域標(biāo)志性的本案將樹立宿遷關(guān)于現(xiàn)代生活小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，建立宿遷關(guān)于國際化居住的定義。廣告總精神城市廣場生活方向

正在快速城市化發(fā)展的宿遷需要一些標(biāo)志、一些示范——它代表了宿遷人心目中現(xiàn)代化生活的方向，是他們正在追求的美好生活方式的一個表征。而本案的出現(xiàn)，就是這樣一種表征，康居的典范。SLOGEN建議

◆國際生活觀，自然生活館備選：◆生活之城◆城市廣場，生活方向◆新城樞紐·康居典范案名建議

華輝·城市廣場

本案包括住宅、商業(yè)、酒店等產(chǎn)品形態(tài)，“城市廣場”四個字的整體組合，大氣莊重，包含了本地人對現(xiàn)代生活的質(zhì)感與品質(zhì)的追求。既全面涵蓋了幾種產(chǎn)品形態(tài)，也可以表現(xiàn)出國際、現(xiàn)代、大氣的氣質(zhì)。輔推案名◆現(xiàn)代廣場◆西湖銀城廣告表現(xiàn)1）戶外廣告牌CATCH：城市廣場·生活方向SUB：住宅·公寓·酒店·商業(yè)CATCH：新宿遷新生活SUB：西湖路繁華潮頭·客運站黃金樞紐2）道旗CATCH：城市廣場·生活方向CATCH：繁華潮頭·黃金樞紐3）商鋪圍墻CATCH：車潮滾滾，匯聚八方來客CATCH：人潮滾滾，商機(jī)持久澎湃CATCH：錢潮滾滾，掌控遠(yuǎn)大前程報紙NP·住宅篇

CATCH：城市廣場生活之城SUB：國際生活觀，自然生活館COPY：城市新區(qū)樞紐地帶，CLD中央生活區(qū)規(guī)劃已然呈現(xiàn)。城市捷運——公交車站、新城客運站，交通便利；黃金配套——農(nóng)貿(mào)市場、銀行、學(xué)校一應(yīng)俱全。發(fā)展中的宿遷，希冀更國際化的生活方式，城市廣場，營造國際觀的質(zhì)感生活空間，引領(lǐng)城市居住品質(zhì)全面升級！報紙NP·商業(yè)篇

CATCH：車潮人潮錢潮，炙熱商機(jī)無限！SUB：西湖路繁華潮頭，客運站黃金樞紐COPY：摘下宿遷的桂冠，贏取資本之上的資本——城市新區(qū)樞紐地帶，新城客運站黃金商鋪，CLD規(guī)劃已然呈現(xiàn)。毗鄰新城客運站，人潮滾滾，人氣旺盛，商機(jī)持久澎湃；門前就是公交站，連通新城客運站，車潮滾滾，匯聚八方商機(jī)；依傍新城大型居住區(qū)，客源穩(wěn)定，潛力不可限量。報紙NP·酒店篇

CATCH：一座城市的驕傲SUB：城市廣場，開啟宿遷酒店新時代COPY：今日宿遷已成為長三角新的經(jīng)濟(jì)增長級，工業(yè)園區(qū)已是成長企業(yè)的必爭之地。往來商務(wù)人士匯聚于此，深具國際地位的酒店住寓卻憾為稀有。城市廣場，以建筑對城市發(fā)展的直接用心，革新城市空間，建造城市商旅居住的新巔峰！報紙NP報紙NP三推廣策略1、推案策略首推住宅，再推商鋪，最后推酒店。住宅在項目中占有更大比例，居于更重要的位置，也主導(dǎo)了項目的形象氣質(zhì)，因此著重先推住宅部分，利于去化項目的主要房源，樹立項目的品牌形象；在前期住宅已經(jīng)樹立了較高的知名度和品牌形象的條件下，加之本案的地段和商鋪沿街的原因，商鋪可以借助前期的推廣力度，在之前的基礎(chǔ)上進(jìn)一步展開銷售和推廣；由于酒店需要一定時間的經(jīng)營，將會占用大量資金，因此在項目銷售后期，資金已經(jīng)回收充分的條件下推出酒店的房源，將會有充足的資金和實力，利于做好酒店的經(jīng)營與銷售工作。2、通路策略——

1）銷售道具——房型單片、銷售DM、銷售海報、樓書、模型等。銷售道具是銷售者與客戶交流必不可少的工具，根據(jù)銷售階段的需要，分別制作以整體形象為主的DM或以產(chǎn)品力訴求為主的銷售海報等。2）地盤包裝

——售樓處包裝、圍墻、道旗、巨幅、臨時商鋪等。結(jié)合本項目商鋪沿街圍繞的特點，可以圍繞商鋪或在商鋪的位置上先建造一些簡易的臨時商鋪，先期聚集一些小商業(yè)門店，以聚集人氣，盡早形成商業(yè)氛圍，給投資客以信心。也利于在商鋪的建造過程中對產(chǎn)品進(jìn)行符合市場要求的調(diào)整。3）戶外廣告——廣告牌、引導(dǎo)旗、橫幅、高炮POP在宿遷現(xiàn)有的廣告通路中，戶外廣告是使用最多，性價比最高的方式之一，也是我們將重點使用的通路之一。4）平面媒體由于宿遷本地對報紙的閱讀率不高，所以報紙將作為輔助媒體選擇使用——《宿遷日報》，當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)報，結(jié)合政府職員對本案的意向選擇使用；《廣播電視報》，為本地市民最常閱讀的報紙媒體之一；《揚子晚報（宿遷版）》，本地居民較多閱讀，可考慮做夾報。5）特殊通路

（1）目標(biāo)客戶直郵。印制小型便于郵寄的單張，然后通過郵局寄送印刷品的方式，寄往目標(biāo)客群聚集的小區(qū)；（2）商圈、社區(qū)推介會。選擇在主要的居住區(qū)和熱鬧的商場、廣場做巡展，進(jìn)行產(chǎn)品推介活動；（3）商圈派單。針對本案的實際情況，每逢節(jié)假日到附近商圈派單以增加本案知名度，獲得潛在的目標(biāo)客群；（4）高速公路養(yǎng)路費收據(jù)做背面廣告。一般頻繁駕車進(jìn)出高速的多為生意人或者有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)之人士，如果能在養(yǎng)路費的收據(jù)后做背面廣告，針對本項目的商鋪和酒店部分，其效力應(yīng)很顯著。（5）異地黃金眼客戶拜訪。對于具有投資傾向的黃金眼客戶要著重做好推廣，把本案適宜投資的優(yōu)勢盡可能的展露。一般情況下投資客都會有一個群體，如果其中一員購買了哪處物業(yè)可能會出現(xiàn)多個連續(xù)性客戶。3、SP策略

○開盤盛典以盛大開盤為主要內(nèi)容，邀請各界嘉賓，舉行盛大的開盤儀式。以烘托熱鬧和盛大的氣氛，制造市場熱點，并傳遞開盤的信息?！甬a(chǎn)品說明會本項目的產(chǎn)品特點，出現(xiàn)的意義不一定為各界所熟悉和了解，較高的價格也需要一個足夠的支撐和說法。所以需要針對各大媒體，潛在的目標(biāo)客群，邀請政府規(guī)劃部門，建筑設(shè)計單位作一個說明會?！鹨庀蚩蛻敉平闀?dāng)意向客戶積累到一定數(shù)量的時候，需要針對這些意向客戶的需求，作一個近距離的說明和交流會，一了解客戶心理，并維護(hù)客戶關(guān)系。○老客戶聯(lián)誼會在項目銷售到一定程度的時候，老客戶的口碑帶動作用就會十分有效。在一些合適的時機(jī)，比如中秋、元旦這樣的節(jié)日，邀請老客戶帶著他們的朋友一起來做一些文藝活動，可以擴(kuò)大樓盤的影響力，更準(zhǔn)確的發(fā)現(xiàn)目標(biāo)客群。四、推廣計劃（一）蓄水期推廣主題：美麗新宿遷·國際新生活工作目的：增強(qiáng)產(chǎn)品市場認(rèn)知度；積累客戶為開盤強(qiáng)銷打下基礎(chǔ)。工作內(nèi)容：1、