住宅實用率研究12/18/2022住宅實用率研究12/15/2022住宅實用率研究背景及目的研究背景：需求方面的關(guān)注：消費者購房決策越來越趨于理性，在對住宅品質(zhì)、配套、園林等要求提升的同時，對一些實實在在指標的關(guān)注也在提升。(本質(zhì)是關(guān)注空間感）供給市場中的關(guān)注：越來越多的樓盤營銷中，把實用率高作為營銷亮點。開發(fā)商也越來越關(guān)注成本與實用率的平衡。探尋不同建筑形式產(chǎn)品的實用率特征；挖掘市場中高實用率，高品質(zhì)的典形案例，并研究其設(shè)計特征；基于物業(yè)排布、建筑特征、采光通風(fēng)、戶型實用性等因素，綜合考慮如何提高住宅的實用率，達到集約化。？研究目的：2住宅實用率研究背景及目的研究背景：探尋不同建筑形式產(chǎn)品的實研究思路影響住宅實用率的因素案例分析針對性研究解決方案規(guī)律整合3研究思路影響住宅實用率的因素案例分析針對性研究解決方案規(guī)律整實用率影響因素分析實用率的大小取決于公攤面積。公攤面積由兩部分組成：（1）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房、垃圾道、通風(fēng)井、配電間、屋頂水箱間、地下室、技術(shù)設(shè)備層等為本幢服務(wù)的公共用房和管理用房等。（2）套（單元）與共用建筑空間之間的分隔墻，外墻（包括山墻）墻體水平投影。幢與幢之間連結(jié)的通廊按相連兩幢的建筑面積成比例分攤通廊面積。不計入共有建筑面積的范圍

1、獨立使用的地下室、車棚、車庫。

2、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備用房。

3、作為人防工程的地下室。

4、作為路面或街道使用的穿過樓內(nèi)的通道。

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤公用建筑面積

使用率＝套內(nèi)使用面積÷商品房銷售面積×１００％實用率＝套內(nèi)建筑面積÷商品房銷售面積×１００％

定義回顧國家現(xiàn)行的政策對住房使用率有一個指導(dǎo)性規(guī)定，即要求高層建筑使用率不低于70%，多層建筑使用率不得低于75%。4實用率影響因素分析實用率的大小取決于公攤面積。套內(nèi)建筑面積＝建筑形式對比建筑物南北方向比較薄,東西方向比較寬,外形類似一塊巨大的板

。通風(fēng),采光較好，南北通透天際線設(shè)計難以創(chuàng)新管理維護成本低建筑密度低戶型格局不宜改造

居住舒適度較高板樓板樓節(jié)約土地資源，房價較低空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造，結(jié)構(gòu)強度高，抗震性好

塔樓從外形上看，有點像古建筑的塔，一梯多戶，住戶較密集，多為高層結(jié)構(gòu)。按樓的橫切面分成蝶形、T形、工形、品字形、器形、橢圓形等。居住舒適度相對較低均好性差，居住密度高，通風(fēng)采光不好冬季保暖性好分為長走廊式、單元拼合式5建筑形式對比建筑物南北方向比較薄,東西方向比較寬,外形類似一板樓分類拼合板樓（2單元以上）短板樓（2單元以下）短板樓（2單元以下）長板樓6板樓分類拼合板樓（2單元以上）短板樓（2單元以下）短板樓創(chuàng)新形塔樓T形塔樓蝶形塔樓(平面圖）十字形塔樓蝶形塔樓創(chuàng)新形塔樓塔樓分類7創(chuàng)新形塔樓T形塔樓蝶形塔樓(平面圖）十字形塔樓蝶形塔樓創(chuàng)新圓形塔樓創(chuàng)新型塔樓平面圖品字形塔樓平面圖塔樓分類8圓形塔樓創(chuàng)新型塔樓平面圖品字形塔樓平面圖塔樓分類8各類形塔樓特點蝶形塔樓朝向、采光、通風(fēng)上有突破，避免遮擋；戶型不方正，存在斜角；建筑結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性，使得結(jié)構(gòu)層較多，外墻面積較大，共攤面積相對較大。方形塔樓多數(shù)戶型朝向、采光較差，多有無采光室，通風(fēng)不好，各房間存在遮擋。用地節(jié)約，容積率高；共攤面積在塔樓中最大，由于通風(fēng)結(jié)構(gòu)，消防樓梯，電梯間等相對占用面積較大。T形塔樓戶數(shù)相對方形、圓形、蝶形較少；避免北向房，朝向、通風(fēng)、采光較好，部分戶型和實現(xiàn)南北通透，遮擋較少；戶型方正；共攤面積在塔樓中相對較小，外墻面相對蝶形較少。9各類形塔樓特點蝶形塔樓方形塔樓T形塔樓9各類形塔樓特點十字形戶數(shù)較T形多，無遮擋，通風(fēng)性，通透性好；部分戶型朝向、采光較差；品形分為單體式和2-3單元拼合式；多為1梯3戶，采光、通風(fēng)性較好；因外墻墻體面積較碟形少，較T形多。圓形多為單體結(jié)構(gòu)，近年來也出現(xiàn)與版式樓相結(jié)合的創(chuàng)新型建筑形式；由于平面戶型不利于分隔的特點，多為大戶型，1梯2-4戶；同體量相比，在塔樓中基地面積最小，即可達到最高的容積率，最大化節(jié)約用地。視野寬擴，無遮擋，部分戶型采光、通風(fēng)較差；因結(jié)構(gòu)特征，消防樓梯等公攤面積較多。10各類形塔樓特點十字形10板樓實用率調(diào)研建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率設(shè)計特征泰然廣場拼合板樓6無94%香域中央花園短板樓111282.55%2單元拼接，有架空層慢城拼合板樓111284.28%（2、3單元）錯位平行排布金地·梅隴鎮(zhèn)短板樓111283.83%澳城花園短板樓181284.67%澳城花園拼合板樓181485.25%香蜜湖·唯珍府拼合板樓182480.77%18層以上，隨層數(shù)增加，實用率下降。航天晴山月拼合板樓232473.75%航天晴山月短板樓302472.5%贈送比例27.34%花樣年花港短板樓331478.54%實用率變化影響因素分析增加電梯增加層數(shù)減少電梯增加層數(shù)形式變化11板樓實用率調(diào)研建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率設(shè)計特征泰然廣場建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率設(shè)計特征城市山林拼合板樓221482.38%香山美樹苑拼合板樓241478%西城品閣長板樓736086%旭飛花園長板樓1834077%旭飛花天苑長板樓3133276.9%3333275%增加層數(shù)增加層數(shù)結(jié)論：拼合板樓的實用率高于短板樓層數(shù)：11-18層，隨層數(shù)增高實用率提升，但幅度不大；18層以上，隨層數(shù)增高實用率下降，幅度較大；電梯數(shù)量對實用率的影響較大。12建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率設(shè)計特征城市山林拼合板樓221各類塔樓公攤面積對比外墻面積結(jié)構(gòu)層電梯間消防樓梯方形

圓形蝶形T形品形十字形該面積在可比的各類形塔樓中的相對大小較小中較大大對公攤面積中占比較高的外墻面積、結(jié)構(gòu)層、電梯間、消防樓梯在體量相同的各類塔樓中的面積進行比較，為下一步分析各類塔樓的實用率差異至關(guān)重要。13各類塔樓公攤面積對比外墻面積結(jié)構(gòu)層電梯間塔樓實用率調(diào)研建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率城市天地方形3531578%

錦繡花園十字形241479.32%幸福海岸十字形182481.7%東方盛世花園T形181487%幸福海岸

T形182485%金地·梅隴鎮(zhèn)

T形242479.3%蝶形181483%錦明花園蝶形111482.91%蝶形231482.74%蝶形232481.15%增加層數(shù)實用率較高的塔樓產(chǎn)品實用率變化影響因素分析增加層數(shù)電梯增加增加電梯14塔樓實用率調(diào)研建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率城市天地方形35建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率信義錦繡花園蝶形181282%蝶形262481%天鵝灣蝶形282480.6%蝶形302480.7%荔和館拼合蝶形281483.13%澳城花園品字形181383%-84.56%花和小城品字形181384.86%慢城品形181384.18%圓形111282.4%圓形181280%增加層數(shù)實用率降低相對蝶形實用率較低15建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率信義蝶形181282%蝶形26創(chuàng)新形塔樓建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率中熙香緹灣變化品形242378.59%

信義錦繡花園不規(guī)則111382.82%不規(guī)則111584.10%不規(guī)則111684.42%平層建筑面積增加，實用率增加結(jié)論各種形式的塔樓實用率不同，從大到小依次是：T形、品形、十字形、碟形、圓形、方形16創(chuàng)新形塔樓建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率中熙香緹灣變化品形2典形案例研究（同樓盤板樓、塔樓實用率對比）航天晴山月BC板樓（2房拼合成4房）T形塔樓（2單元拼合）17典形案例研究（同樓盤板樓、塔樓實用率對比）航天晴山月B板樓（總層高套內(nèi)面積（㎡）建筑面積（㎡）實用率贈送面積（㎡）合并后板樓3065.9589.3773.79%約50平米減少墻體面積，增加了分攤基數(shù)，實用率大大提高T形塔樓3064.6889.7175.74%約53平米減少墻體面積，實用率大大提高航天晴山月板樓與塔樓對比建筑朝向為南偏東10°，增加采光，確保人居建筑朝向為最佳；采用錯位平行方式排布，景觀資源最優(yōu)化；采用大面寬小進深的戶型設(shè)計，增加采光和通透性?？倢痈邽?0層的板樓相比T形塔樓的實用率低。原因：板樓18層以上交通面積要大于塔樓，如消防樓梯，走廊等。本樓盤建筑設(shè)計和戶型設(shè)計方面的可借鑒點二房變四房的拼合靈活式設(shè)計，應(yīng)對70/90政策，提升實用率。18總層高套內(nèi)面積（㎡）建筑面積（㎡）實用率贈送面積（㎡）合并后澳城花園序號建筑形式總層數(shù)電梯戶數(shù)比實用率1板樓（2單元）181：284.67%2板樓（4單元）181：285.25%3品字形塔樓與板樓拼合181：387.79%4品字形塔樓（1單元）181：383%5品字形塔樓（2單元拼合）181：384.56%12345板樓：拼合單元數(shù)越多實用率越高品字形塔樓：多單元拼合的形式實用率偏高。板樓與品字形塔樓相比：除去電梯分攤面積的因素，總層高18層，板樓相對塔樓實用率高19澳城花園序號建筑形式總層數(shù)電梯戶數(shù)比實用率1板樓（2單元）1實用率規(guī)律探尋（板樓）多層板樓的實用率最高，一般可達到90%以上；小高層板樓（11-18層）的實用率一般可達到80%-84%，高層板樓的實用率一般在75%-78%；板樓實用率最主要的影響因素有：走廊面積、平層面積（長板樓、短板樓）、電梯間面積、樓梯面積、消防設(shè)施面積、墻體面積；長板樓受走廊面積影響最大，因此，多層的長板樓實用率最高，隨著層數(shù)的增加，實用率下降，超過18層的長板樓，由于需要抗震等結(jié)構(gòu)層的增加，分攤面積更多，一般在75%以下；短板樓11-18層，隨層數(shù)的增加，實用率上升，但上升幅度較??；層數(shù)差異在2-5層左右實用率變化幅度不大；18層以上的短板樓，實用率隨層數(shù)增加而下降，下降幅度較大；拼合板樓受電梯間的影響較大，以18層，4戶為例，每增加一部電梯，實用率下降4%左右；11-18層，隨樓層的增加，實用率上升，但幅度較小；22層以上，隨樓層的增加，實用率下降幅度較大，平均每增加1層，實用率下降1%-2%左右；18層以上板樓由于消防要求更高，因此，增加了大量的消防梯和消防管井面積；各類型的8層以上板樓實用率由大到小排序為：拼合板樓、短板樓、長板樓；拼合單元數(shù)越多，實用率越高；目前市場上需求較大的產(chǎn)品是1梯2戶，11-18層，2-3單元拼合板樓。20實用率規(guī)律探尋（板樓）多層板樓的實用率最高，一般可達到90實用率規(guī)律探尋（塔樓）塔樓實用率一般規(guī)律：塔樓11-18層，實用率為81-83%，隨層數(shù)的增高實用率上升，但上升幅度較??；18-30層，實用率為76%-87%，隨層數(shù)的增加，實用率下降；18層以上塔樓由于有消防要求，因此，增加了大量的消防梯和消防管井面積；電梯數(shù)增加，對塔樓的實用率影響較板樓大，以1平層4戶為例，每增加1部電梯，實用率下降1.5%左右；各種形式的塔樓實用率不同，從大到小依次是：T形、品形、十字形、碟形、圓形、方形；其中，十字形塔樓相對T形塔樓的實用率低，18層2梯4戶為例，低3%；其中，拼合碟形塔樓的實用率相對比獨單元的塔樓實用率高；板樓塔樓對比：

11-18層，板樓（短板樓和拼合半樓）相對塔樓實用率高；18層以上，塔樓的實用率高于板樓；由于塔樓的消防實施面積較小，走廊等公攤面積相對較小。21實用率規(guī)律探尋（塔樓）塔樓實用率一般規(guī)律：21提高實用率的途徑………適當(dāng)層數(shù)建筑形式選取戶型設(shè)計22提高實用率的途徑………適當(dāng)層數(shù)建筑形式選取戶型設(shè)計22提高實用率的途徑建筑形式選?。?1-18層的拼合式小高層板樓；18層以上T形塔樓可適當(dāng)考慮：高層建筑的電梯外掛式多聯(lián)廊結(jié)構(gòu)：用電梯外掛式多聯(lián)廊結(jié)構(gòu)包括聯(lián)系廊，電梯塔，聯(lián)系廊沿建筑主體的外側(cè)分布，聯(lián)系廊的外側(cè)外掛電梯塔，電梯塔內(nèi)設(shè)電梯，使得建筑主體各單元房的朝向、通風(fēng)、采光良好?？删脑O(shè)計戶型，以達到提高客戶的實際實用面積。具體建筑形式和公共面積設(shè)計時，首先要考慮與定位相匹配，消費者偏好，開發(fā)商經(jīng)濟效益等因素，不能單純的考慮實用率因素。需要在舒適性、實用性、經(jīng)濟效益三方面找到平衡。23提高實用率的途徑建筑形式選取：11-18層的拼合式小高層板樓戶型實用性提升途徑

途徑一：贈送面積1、凸窗（一般在大戶型中采用上凸窗，小戶型中采用下凸窗）2、露臺3、地下室4、入戶花園5、空中庭院6、夾層7、復(fù)式24戶型實用性提升途徑

途徑一：贈送面積1、凸窗（一般在大戶型中凸窗增加了室內(nèi)可使用空間和視野開闊感，但贈送面積較小。凸窗方式：贈送全部面積25凸窗增加了室內(nèi)可使用空間和視野開闊感，但贈送面積較小。凸窗方梁凸窗窗臺凸窗窗臺客戶可根據(jù)需要拆卸，贈送面積凸窗剖面1700說明：贈送面積最常用的方法。在中大戶型中常用正常凸窗，在中小戶型中常用倒凸窗?，F(xiàn)在也出現(xiàn)有同時方法作贈送衣柜的做法。利用同樣原理做贈送衣柜26梁凸窗窗臺凸窗窗臺客戶可根據(jù)需要拆卸，贈送面積凸窗剖面170露臺說明：贈送面積較常用的方法之一。鑒于成本的考慮，一般出現(xiàn)在大中戶型中，根據(jù)定位和售價的情況，面積會有所不同。偶數(shù)層露臺奇數(shù)層露臺陽臺露臺陽臺露臺露臺與陽臺的結(jié)合使用，增加實用性和舒適性方式：贈送全部面積27露臺說明：贈送面積較常用的方法之一。鑒于成本的考慮，一般出現(xiàn)入戶花園說明：改善了不規(guī)則平面對戶型的影響，又為戶內(nèi)外提供了一個過渡性空間，也適合會客、小憩、綠化等多種功能的使用，豐富了居民的生活內(nèi)容。入戶花園方式：贈送一半面積28入戶花園說明：改善了不規(guī)則平面對戶型的影響，又為戶內(nèi)外提供了空中院館可將空中院館隔成一個開敞的書房或臥室空中庭院，使客廳進深變短，通風(fēng)性更好；同時得到幾個空間的共享，多處于北側(cè)，客戶可自行封閉處理注：有頂有柱算全面積有頂無柱算一半面積（凹陽臺的變形）方式：贈送一半面積29空中院館可將空中院館隔成一個開敞的書房或臥室空中庭院，使客廳層高小于2.20米的夾層不計建筑面積在層高允許的情況下，夾層產(chǎn)品具有較強的靈活性，贈送的面積較多，但空間舒適度一般，市場接受度不高。夾層方式：贈送全部面積30層高小于2.20米的夾層不計建筑面積在層高允許的情況下，夾層復(fù)式產(chǎn)品分區(qū)明確，通高空間有較高舒適及尊貴感，以自然層計算建筑面積，面積有較大彈性。復(fù)式方式：以自然層計算建筑面積31復(fù)式產(chǎn)品分區(qū)明確，通高空間有較高舒適及尊貴感，以自然層計算建創(chuàng)新方式贈送方式實用指數(shù)適用性創(chuàng)新指數(shù)市場接受度陽臺贈送一半面積適用各種產(chǎn)品露臺贈送全部面積適用各種產(chǎn)品入戶花園贈送一半面積適用各種產(chǎn)品空中院館（內(nèi)庭院）贈送一半面積適用各種產(chǎn)品凸窗贈送全部面積適用各種產(chǎn)品夾層贈送全部面積適用投資型產(chǎn)品復(fù)式贈送部分面積適用高端產(chǎn)品陽光房贈送部分面積適用大面積公寓贈送方式小結(jié)32創(chuàng)新方式贈送方式實用指數(shù)適用性創(chuàng)新指數(shù)市場接受度陽臺贈送一半成功案例解析——佳兆業(yè)可園說明：兩房中難見的戶型，面積為68-73平米，贈送面積和舒適性達到極致。露臺贈送主臥L型落地凸窗贈送，形成溫馨休閑空間，同時使主臥得到三面采光和景觀。根據(jù)凸窗原理，贈送的衣柜入戶花園33成功案例解析——佳兆業(yè)可園說明：兩房中難見的戶型，面積為68中信紅樹灣說明：將性價比發(fā)揮到極致，同時通過空中花園、多面采光等元素讓戶型特色鮮明，極富感染力。弧形大露臺，對二房來說比較罕有入戶花園，有改造空間觀景廚房超大生活陽臺，預(yù)留工人房管道空中花園，將自然引入客廳餐廳客廳餐廳多面采光較有震撼力主臥弧性大露臺雙層高入戶花園二層高的露臺客廳，復(fù)式空間讓贈送面積有更多的空間，空間也更豐富34中信紅樹灣說明：將性價比發(fā)揮到極致，同時通過空中花園、多面采紅樹東方說明：通過弧形窗或空中花園來實現(xiàn)多面采光的理念，讓住戶更貼近自然。同時贈送的露臺既實用又具震撼力客廳超大弧形觀景窗和陽臺的結(jié)合，體現(xiàn)尊貴生活。主臥套，多種功能結(jié)合形成完整私密空間?？罩谢▓@，絕佳的景觀面，餐廳三面采光主臥贈送大的具有私密性的空中露臺，極富吸引力35紅樹東方說明：通過弧形窗或空中花園來實現(xiàn)多面采光的理念，讓住說明：露臺跳送，并較好解決其私密性問題，使露臺更實用?？罩型ピ海齻€空間共享超大露臺，通過百頁或凸窗來提高露臺私密性入戶花園露臺和主臥露臺跳送金地香蜜山36說明：露臺跳送，并較好解決其私密性問題，使露臺更實用。空中庭天悅龍庭說明：跳送露臺花園，讓多個空間共享。贈達面積超大，富有感染力。跳送空中庭院露臺，使客廳進深變短，通風(fēng)性更好；同時得到幾個空間的共享左右跳送露臺37天悅龍庭說明：跳送露臺花園，讓多個空間共享。贈達面積超大，富花半里說明：復(fù)式戶型為項目一大特色。復(fù)式給戶型帶來更多提升性升比和改造的空間，其豐富空間及高廳的尊貴享受能很快抓住客戶的心。贈送二層高超大露臺6米高客廳空間二層高入戶花園，為業(yè)主提供改造空間共享的空中庭院入戶花園可改房采光走廊38花半里說明：復(fù)式戶型為項目一大特色。復(fù)式給戶型帶來更多提升性水榭花都——1-5棟A型偶數(shù)層

——1-5棟

A型奇數(shù)層

說明：整體尺度感把握較好，前后跳送超大露臺，極富感染力。39水榭花都——1-5棟A型偶數(shù)層——1-5棟冠城世家說明：通過4.5m和3m組合的錯層設(shè)計，形成高4.5m豪華客廳，餐廳和臥室的層高也為正常的3米，猶如空中別墅。市場反映熱烈。1F2F4.5m豪華客廳陽臺可改造成為客廳40冠城世家說明：通過4.5m和3m組合的錯層設(shè)計，形成高4.5途徑二：戶型設(shè)計上增加可使用面積如何增加房間的實際可使用面積，減少垃圾面積：垃圾面積經(jīng)常出現(xiàn)在以下幾個地方：１走廊：套內(nèi)設(shè)計不當(dāng)?shù)倪^道，可能會達５至１０平方米。而且，按現(xiàn)在設(shè)計的過道寬度，除了走路，基本上沒有什么用途。曾有一個著名樓盤的某套戶型，次臥的面積是７平方米，而到達該臥室的過道面積達到了６．４平方米?。策M深：增加樓形的進深是在嚴格的規(guī)劃控制下有效地增加一個樓盤銷售面積的常用辦法。因為進深每增加一米，該戶型面積就會增加大約８－１０平方米并提高使用率。如果增加的面積可以利用，就無可厚非。但一般而言，７０％的可能性增加的是垃圾面積，因為這樣會造成客廳和餐廳面寬和進深比例的失調(diào)。３陽臺：現(xiàn)在的戶型設(shè)計，每戶大約有面積不小的陽臺。好的設(shè)計將陽臺功能細分成陽光室、觀景平臺、服務(wù)陽臺等等，不好的設(shè)計中，陽臺是增加進深的辦法之一，而且不太引人注意。４衛(wèi)生間：新設(shè)計的樓盤中，大都有兩個以上的衛(wèi)生間，一般次衛(wèi)在４至６平方米之間，主衛(wèi)則不一定，小的６至８平方米，大的達到了２０平方米。但根據(jù)我們的經(jīng)驗，衛(wèi)生間在３至６平方米之間的好用程度并不與面積成正比，而與設(shè)計的關(guān)系非常大，尤其是管道井、通風(fēng)井、入口開門位置等關(guān)系極大。如果設(shè)計不當(dāng)，這里也會出現(xiàn)幾平方米的垃圾面積。41途徑二：戶型設(shè)計上增加可使用面積如何增加房間的實際可使用面積ThankYou!42ThankYou!42住宅實用率研究12/18/2022住宅實用率研究12/15/2022住宅實用率研究背景及目的研究背景：需求方面的關(guān)注：消費者購房決策越來越趨于理性，在對住宅品質(zhì)、配套、園林等要求提升的同時，對一些實實在在指標的關(guān)注也在提升。(本質(zhì)是關(guān)注空間感）供給市場中的關(guān)注：越來越多的樓盤營銷中，把實用率高作為營銷亮點。開發(fā)商也越來越關(guān)注成本與實用率的平衡。探尋不同建筑形式產(chǎn)品的實用率特征；挖掘市場中高實用率，高品質(zhì)的典形案例，并研究其設(shè)計特征；基于物業(yè)排布、建筑特征、采光通風(fēng)、戶型實用性等因素，綜合考慮如何提高住宅的實用率，達到集約化。？研究目的：44住宅實用率研究背景及目的研究背景：探尋不同建筑形式產(chǎn)品的實研究思路影響住宅實用率的因素案例分析針對性研究解決方案規(guī)律整合45研究思路影響住宅實用率的因素案例分析針對性研究解決方案規(guī)律整實用率影響因素分析實用率的大小取決于公攤面積。公攤面積由兩部分組成：（1）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房、垃圾道、通風(fēng)井、配電間、屋頂水箱間、地下室、技術(shù)設(shè)備層等為本幢服務(wù)的公共用房和管理用房等。（2）套（單元）與共用建筑空間之間的分隔墻，外墻（包括山墻）墻體水平投影。幢與幢之間連結(jié)的通廊按相連兩幢的建筑面積成比例分攤通廊面積。不計入共有建筑面積的范圍

1、獨立使用的地下室、車棚、車庫。

2、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備用房。

3、作為人防工程的地下室。

4、作為路面或街道使用的穿過樓內(nèi)的通道。

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤公用建筑面積

使用率＝套內(nèi)使用面積÷商品房銷售面積×１００％實用率＝套內(nèi)建筑面積÷商品房銷售面積×１００％

定義回顧國家現(xiàn)行的政策對住房使用率有一個指導(dǎo)性規(guī)定，即要求高層建筑使用率不低于70%，多層建筑使用率不得低于75%。46實用率影響因素分析實用率的大小取決于公攤面積。套內(nèi)建筑面積＝建筑形式對比建筑物南北方向比較薄,東西方向比較寬,外形類似一塊巨大的板

。通風(fēng),采光較好，南北通透天際線設(shè)計難以創(chuàng)新管理維護成本低建筑密度低戶型格局不宜改造

居住舒適度較高板樓板樓節(jié)約土地資源，房價較低空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造，結(jié)構(gòu)強度高，抗震性好

塔樓從外形上看，有點像古建筑的塔，一梯多戶，住戶較密集，多為高層結(jié)構(gòu)。按樓的橫切面分成蝶形、T形、工形、品字形、器形、橢圓形等。居住舒適度相對較低均好性差，居住密度高，通風(fēng)采光不好冬季保暖性好分為長走廊式、單元拼合式47建筑形式對比建筑物南北方向比較薄,東西方向比較寬,外形類似一板樓分類拼合板樓（2單元以上）短板樓（2單元以下）短板樓（2單元以下）長板樓48板樓分類拼合板樓（2單元以上）短板樓（2單元以下）短板樓創(chuàng)新形塔樓T形塔樓蝶形塔樓(平面圖）十字形塔樓蝶形塔樓創(chuàng)新形塔樓塔樓分類49創(chuàng)新形塔樓T形塔樓蝶形塔樓(平面圖）十字形塔樓蝶形塔樓創(chuàng)新圓形塔樓創(chuàng)新型塔樓平面圖品字形塔樓平面圖塔樓分類50圓形塔樓創(chuàng)新型塔樓平面圖品字形塔樓平面圖塔樓分類8各類形塔樓特點蝶形塔樓朝向、采光、通風(fēng)上有突破，避免遮擋；戶型不方正，存在斜角；建筑結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性，使得結(jié)構(gòu)層較多，外墻面積較大，共攤面積相對較大。方形塔樓多數(shù)戶型朝向、采光較差，多有無采光室，通風(fēng)不好，各房間存在遮擋。用地節(jié)約，容積率高；共攤面積在塔樓中最大，由于通風(fēng)結(jié)構(gòu)，消防樓梯，電梯間等相對占用面積較大。T形塔樓戶數(shù)相對方形、圓形、蝶形較少；避免北向房，朝向、通風(fēng)、采光較好，部分戶型和實現(xiàn)南北通透，遮擋較少；戶型方正；共攤面積在塔樓中相對較小，外墻面相對蝶形較少。51各類形塔樓特點蝶形塔樓方形塔樓T形塔樓9各類形塔樓特點十字形戶數(shù)較T形多，無遮擋，通風(fēng)性，通透性好；部分戶型朝向、采光較差；品形分為單體式和2-3單元拼合式；多為1梯3戶，采光、通風(fēng)性較好；因外墻墻體面積較碟形少，較T形多。圓形多為單體結(jié)構(gòu)，近年來也出現(xiàn)與版式樓相結(jié)合的創(chuàng)新型建筑形式；由于平面戶型不利于分隔的特點，多為大戶型，1梯2-4戶；同體量相比，在塔樓中基地面積最小，即可達到最高的容積率，最大化節(jié)約用地。視野寬擴，無遮擋，部分戶型采光、通風(fēng)較差；因結(jié)構(gòu)特征，消防樓梯等公攤面積較多。52各類形塔樓特點十字形10板樓實用率調(diào)研建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率設(shè)計特征泰然廣場拼合板樓6無94%香域中央花園短板樓111282.55%2單元拼接，有架空層慢城拼合板樓111284.28%（2、3單元）錯位平行排布金地·梅隴鎮(zhèn)短板樓111283.83%澳城花園短板樓181284.67%澳城花園拼合板樓181485.25%香蜜湖·唯珍府拼合板樓182480.77%18層以上，隨層數(shù)增加，實用率下降。航天晴山月拼合板樓232473.75%航天晴山月短板樓302472.5%贈送比例27.34%花樣年花港短板樓331478.54%實用率變化影響因素分析增加電梯增加層數(shù)減少電梯增加層數(shù)形式變化53板樓實用率調(diào)研建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率設(shè)計特征泰然廣場建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率設(shè)計特征城市山林拼合板樓221482.38%香山美樹苑拼合板樓241478%西城品閣長板樓736086%旭飛花園長板樓1834077%旭飛花天苑長板樓3133276.9%3333275%增加層數(shù)增加層數(shù)結(jié)論：拼合板樓的實用率高于短板樓層數(shù)：11-18層，隨層數(shù)增高實用率提升，但幅度不大；18層以上，隨層數(shù)增高實用率下降，幅度較大；電梯數(shù)量對實用率的影響較大。54建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率設(shè)計特征城市山林拼合板樓221各類塔樓公攤面積對比外墻面積結(jié)構(gòu)層電梯間消防樓梯方形

圓形蝶形T形品形十字形該面積在可比的各類形塔樓中的相對大小較小中較大大對公攤面積中占比較高的外墻面積、結(jié)構(gòu)層、電梯間、消防樓梯在體量相同的各類塔樓中的面積進行比較，為下一步分析各類塔樓的實用率差異至關(guān)重要。55各類塔樓公攤面積對比外墻面積結(jié)構(gòu)層電梯間塔樓實用率調(diào)研建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率城市天地方形3531578%

錦繡花園十字形241479.32%幸福海岸十字形182481.7%東方盛世花園T形181487%幸福海岸

T形182485%金地·梅隴鎮(zhèn)

T形242479.3%蝶形181483%錦明花園蝶形111482.91%蝶形231482.74%蝶形232481.15%增加層數(shù)實用率較高的塔樓產(chǎn)品實用率變化影響因素分析增加層數(shù)電梯增加增加電梯56塔樓實用率調(diào)研建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率城市天地方形35建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率信義錦繡花園蝶形181282%蝶形262481%天鵝灣蝶形282480.6%蝶形302480.7%荔和館拼合蝶形281483.13%澳城花園品字形181383%-84.56%花和小城品字形181384.86%慢城品形181384.18%圓形111282.4%圓形181280%增加層數(shù)實用率降低相對蝶形實用率較低57建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率信義蝶形181282%蝶形26創(chuàng)新形塔樓建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率中熙香緹灣變化品形242378.59%

信義錦繡花園不規(guī)則111382.82%不規(guī)則111584.10%不規(guī)則111684.42%平層建筑面積增加，實用率增加結(jié)論各種形式的塔樓實用率不同，從大到小依次是：T形、品形、十字形、碟形、圓形、方形58創(chuàng)新形塔樓建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率中熙香緹灣變化品形2典形案例研究（同樓盤板樓、塔樓實用率對比）航天晴山月BC板樓（2房拼合成4房）T形塔樓（2單元拼合）59典形案例研究（同樓盤板樓、塔樓實用率對比）航天晴山月B板樓（總層高套內(nèi)面積（㎡）建筑面積（㎡）實用率贈送面積（㎡）合并后板樓3065.9589.3773.79%約50平米減少墻體面積，增加了分攤基數(shù)，實用率大大提高T形塔樓3064.6889.7175.74%約53平米減少墻體面積，實用率大大提高航天晴山月板樓與塔樓對比建筑朝向為南偏東10°，增加采光，確保人居建筑朝向為最佳；采用錯位平行方式排布，景觀資源最優(yōu)化；采用大面寬小進深的戶型設(shè)計，增加采光和通透性。總層高為30層的板樓相比T形塔樓的實用率低。原因：板樓18層以上交通面積要大于塔樓，如消防樓梯，走廊等。本樓盤建筑設(shè)計和戶型設(shè)計方面的可借鑒點二房變四房的拼合靈活式設(shè)計，應(yīng)對70/90政策，提升實用率。60總層高套內(nèi)面積（㎡）建筑面積（㎡）實用率贈送面積（㎡）合并后澳城花園序號建筑形式總層數(shù)電梯戶數(shù)比實用率1板樓（2單元）181：284.67%2板樓（4單元）181：285.25%3品字形塔樓與板樓拼合181：387.79%4品字形塔樓（1單元）181：383%5品字形塔樓（2單元拼合）181：384.56%12345板樓：拼合單元數(shù)越多實用率越高品字形塔樓：多單元拼合的形式實用率偏高。板樓與品字形塔樓相比：除去電梯分攤面積的因素，總層高18層，板樓相對塔樓實用率高61澳城花園序號建筑形式總層數(shù)電梯戶數(shù)比實用率1板樓（2單元）1實用率規(guī)律探尋（板樓）多層板樓的實用率最高，一般可達到90%以上；小高層板樓（11-18層）的實用率一般可達到80%-84%，高層板樓的實用率一般在75%-78%；板樓實用率最主要的影響因素有：走廊面積、平層面積（長板樓、短板樓）、電梯間面積、樓梯面積、消防設(shè)施面積、墻體面積；長板樓受走廊面積影響最大，因此，多層的長板樓實用率最高，隨著層數(shù)的增加，實用率下降，超過18層的長板樓，由于需要抗震等結(jié)構(gòu)層的增加，分攤面積更多，一般在75%以下；短板樓11-18層，隨層數(shù)的增加，實用率上升，但上升幅度較小；層數(shù)差異在2-5層左右實用率變化幅度不大；18層以上的短板樓，實用率隨層數(shù)增加而下降，下降幅度較大；拼合板樓受電梯間的影響較大，以18層，4戶為例，每增加一部電梯，實用率下降4%左右；11-18層，隨樓層的增加，實用率上升，但幅度較?。?2層以上，隨樓層的增加，實用率下降幅度較大，平均每增加1層，實用率下降1%-2%左右；18層以上板樓由于消防要求更高，因此，增加了大量的消防梯和消防管井面積；各類型的8層以上板樓實用率由大到小排序為：拼合板樓、短板樓、長板樓；拼合單元數(shù)越多，實用率越高；目前市場上需求較大的產(chǎn)品是1梯2戶，11-18層，2-3單元拼合板樓。62實用率規(guī)律探尋（板樓）多層板樓的實用率最高，一般可達到90實用率規(guī)律探尋（塔樓）塔樓實用率一般規(guī)律：塔樓11-18層，實用率為81-83%，隨層數(shù)的增高實用率上升，但上升幅度較??；18-30層，實用率為76%-87%，隨層數(shù)的增加，實用率下降；18層以上塔樓由于有消防要求，因此，增加了大量的消防梯和消防管井面積；電梯數(shù)增加，對塔樓的實用率影響較板樓大，以1平層4戶為例，每增加1部電梯，實用率下降1.5%左右；各種形式的塔樓實用率不同，從大到小依次是：T形、品形、十字形、碟形、圓形、方形；其中，十字形塔樓相對T形塔樓的實用率低，18層2梯4戶為例，低3%；其中，拼合碟形塔樓的實用率相對比獨單元的塔樓實用率高；板樓塔樓對比：

11-18層，板樓（短板樓和拼合半樓）相對塔樓實用率高；18層以上，塔樓的實用率高于板樓；由于塔樓的消防實施面積較小，走廊等公攤面積相對較小。63實用率規(guī)律探尋（塔樓）塔樓實用率一般規(guī)律：21提高實用率的途徑………適當(dāng)層數(shù)建筑形式選取戶型設(shè)計64提高實用率的途徑………適當(dāng)層數(shù)建筑形式選取戶型設(shè)計22提高實用率的途徑建筑形式選?。?1-18層的拼合式小高層板樓；18層以上T形塔樓可適當(dāng)考慮：高層建筑的電梯外掛式多聯(lián)廊結(jié)構(gòu)：用電梯外掛式多聯(lián)廊結(jié)構(gòu)包括聯(lián)系廊，電梯塔，聯(lián)系廊沿建筑主體的外側(cè)分布，聯(lián)系廊的外側(cè)外掛電梯塔，電梯塔內(nèi)設(shè)電梯，使得建筑主體各單元房的朝向、通風(fēng)、采光良好?？删脑O(shè)計戶型，以達到提高客戶的實際實用面積。具體建筑形式和公共面積設(shè)計時，首先要考慮與定位相匹配，消費者偏好，開發(fā)商經(jīng)濟效益等因素，不能單純的考慮實用率因素。需要在舒適性、實用性、經(jīng)濟效益三方面找到平衡。65提高實用率的途徑建筑形式選取：11-18層的拼合式小高層板樓戶型實用性提升途徑

途徑一：贈送面積1、凸窗（一般在大戶型中采用上凸窗，小戶型中采用下凸窗）2、露臺3、地下室4、入戶花園5、空中庭院6、夾層7、復(fù)式66戶型實用性提升途徑

途徑一：贈送面積1、凸窗（一般在大戶型中凸窗增加了室內(nèi)可使用空間和視野開闊感，但贈送面積較小。凸窗方式：贈送全部面積67凸窗增加了室內(nèi)可使用空間和視野開闊感，但贈送面積較小。凸窗方梁凸窗窗臺凸窗窗臺客戶可根據(jù)需要拆卸，贈送面積凸窗剖面1700說明：贈送面積最常用的方法。在中大戶型中常用正常凸窗，在中小戶型中常用倒凸窗?，F(xiàn)在也出現(xiàn)有同時方法作贈送衣柜的做法。利用同樣原理做贈送衣柜68梁凸窗窗臺凸窗窗臺客戶可根據(jù)需要拆卸，贈送面積凸窗剖面170露臺說明：贈送面積較常用的方法之一。鑒于成本的考慮，一般出現(xiàn)在大中戶型中，根據(jù)定位和售價的情況，面積會有所不同。偶數(shù)層露臺奇數(shù)層露臺陽臺露臺陽臺露臺露臺與陽臺的結(jié)合使用，增加實用性和舒適性方式：贈送全部面積69露臺說明：贈送面積較常用的方法之一。鑒于成本的考慮，一般出現(xiàn)入戶花園說明：改善了不規(guī)則平面對戶型的影響，又為戶內(nèi)外提供了一個過渡性空間，也適合會客、小憩、綠化等多種功能的使用，豐富了居民的生活內(nèi)容。入戶花園方式：贈送一半面積70入戶花園說明：改善了不規(guī)則平面對戶型的影響，又為戶內(nèi)外提供了空中院館可將空中院館隔成一個開敞的書房或臥室空中庭院，使客廳進深變短，通風(fēng)性更好；同時得到幾個空間的共享，多處于北側(cè)，客戶可自行封閉處理注：有頂有柱算全面積有頂無柱算一半面積（凹陽臺的變形）方式：贈送一半面積71空中院館可將空中院館隔成一個開敞的書房或臥室空中庭院，使客廳層高小于2.20米的夾層不計建筑面積在層高允許的情況下，夾層產(chǎn)品具有較強的靈活性，贈送的面積較多，但空間舒適度一般，市場接受度不高。夾層方式：贈送全部面積72層高小于2.20米的夾層不計建筑面積在層高允許的情況下，夾層復(fù)式產(chǎn)品分區(qū)明確，通高空間有較高舒適及尊貴感，以自然層計算建筑面積，面積有較大彈性。復(fù)式方式：以自然層計算建筑面積73復(fù)式產(chǎn)品分區(qū)明確，通高空間有較高舒適及尊貴感，以自然層計算建創(chuàng)新方式贈送方式實用指數(shù)適用性創(chuàng)新指數(shù)市場接受度陽臺贈送一半面積適用各種產(chǎn)品露臺贈送全部面積適用各種產(chǎn)品入戶花園贈送一半面積適用各種產(chǎn)品空中院館（內(nèi)庭院）贈送一半面積適用各種產(chǎn)品凸窗贈送全部面積適用各種產(chǎn)品夾層贈送全部面積適用投資型產(chǎn)品復(fù)式贈送部分面積適用高端產(chǎn)品陽光房贈送部分面積適用大面積公寓贈送方式小結(jié)74創(chuàng)新方式贈送方式實用指數(shù)適用性創(chuàng)新指數(shù)市場接受度陽臺贈送一半成功案例解析——佳兆業(yè)可園說明：兩房中難見的戶型，面積為68-