第3章房地產(chǎn)管理法

3.1房地產(chǎn)管理法概述3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地3.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)3.4房地產(chǎn)交易3.5房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理3.6房地產(chǎn)物業(yè)管理案例分析13.1房地產(chǎn)管理法概述

1房地產(chǎn)概念

2房地產(chǎn)管理法的概念

3房地產(chǎn)管理法的調(diào)整對(duì)象和適用范圍23.1房地產(chǎn)管理法概述

3.1.1房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)有廣義、狹義兩種。廣義上的房地產(chǎn)，包括一切作為不動(dòng)產(chǎn)的土地、房屋及固著于土地、房屋上不可分離的部分，廣義上的房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)具有同一性。狹義上的房地產(chǎn)僅指城市中具有商品房意義的房地產(chǎn)。

3對(duì)房地產(chǎn)概念的理解不論是廣義上的還是狹義上的房地產(chǎn)，從財(cái)產(chǎn)的含義上講均為不動(dòng)產(chǎn)。首先，房地產(chǎn)是一種財(cái)產(chǎn)，它可能是自然財(cái)富，如土地，也可能是人力創(chuàng)造的財(cái)富，如建筑物或構(gòu)筑物等。其次，這種財(cái)產(chǎn)的位置是不能移動(dòng)的。土地作為房地產(chǎn)的基礎(chǔ)總是固定于地球的某一位置，一旦移動(dòng)，就會(huì)引起該財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)、形態(tài)、價(jià)值的改變。最后，房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)在法律上是指房地產(chǎn)所有權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。房地產(chǎn)既包含可見(jiàn)的有體實(shí)體——房屋與土地，又包含寓于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種權(quán)利，如占有、使用、收益、出售、饋贈(zèng)、抵押、交換等處分的權(quán)利。43.1.2房地產(chǎn)管理法的概念房地產(chǎn)管理法有廣義與狹義之分。廣義的房地產(chǎn)法是指調(diào)整在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和各種服務(wù)活動(dòng)中形成的一定社會(huì)關(guān)系的法律、法規(guī)、條例等的總稱(chēng)。它包括憲法、民法、經(jīng)濟(jì)法中有關(guān)調(diào)整房地產(chǎn)的條款以及土地管理法、城市規(guī)劃法、城市房地產(chǎn)管理法等普通法的規(guī)定以及房地產(chǎn)行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章，如《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理辦法》等。狹義的房地產(chǎn)法是指國(guó)家立法機(jī)關(guān)，即全國(guó)人民代表大會(huì)制定的對(duì)城市房地產(chǎn)關(guān)系做統(tǒng)一調(diào)整的基本法律——《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。

5與房地產(chǎn)有關(guān)的法律、法規(guī)《城市規(guī)劃法》《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理辦法》《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《土地管理法》《土地管理法實(shí)施條例》《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》《商品房銷(xiāo)售管理辦法》等63.1.3房地產(chǎn)管理法的調(diào)整對(duì)象和適用范圍1、房地產(chǎn)法調(diào)整的對(duì)象：人們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)中所形成的一定的社會(huì)關(guān)系。

（1）房地產(chǎn)民事關(guān)系（2）房地產(chǎn)行政管理關(guān)系（3）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系7（1）房地產(chǎn)民事關(guān)系

平等主體之間依法形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。如土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系、房地產(chǎn)租賃法律關(guān)系、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系、房地產(chǎn)抵押法律關(guān)系。（2）房地產(chǎn)行政管理關(guān)系政府及其職能部門(mén)之間及其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體之間，因行政管理依法形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。如土地征用法律關(guān)系、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審批法律關(guān)系。8（3）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系

國(guó)家行政機(jī)關(guān)與從事房地產(chǎn)活動(dòng)的法人、社會(huì)組織和公民之間因宏觀調(diào)控依法形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。如：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃和計(jì)劃法律關(guān)系、房地產(chǎn)價(jià)格管理法律關(guān)系。92、適用范圍：在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房屋開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易及實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)遵守房地產(chǎn)管理法的規(guī)定。103.2建建設(shè)用地制制度與政策策3.2.1中國(guó)現(xiàn)現(xiàn)行的土地地制度概述述3.2.2集集體土地地的征收3.2.3國(guó)國(guó)有土地地使用權(quán)出出讓3.2.4國(guó)有土土地使用權(quán)權(quán)劃撥11什么是土地地？12“土地是一一切生產(chǎn)和和一切生活活的源泉””?！恶R克思恩恩格斯全集集》，第2卷，第109頁(yè)。。133.2.1現(xiàn)行土土地制度概概述1、土地的定義義：廣義的土土地，指指由土壤壤、氣候候、地貌貌、水文文和生物物等構(gòu)成成的自然然綜合體體；狹義的土土地，指指地球的的陸地表表層，包包括陸地地、內(nèi)陸陸水域、、灘涂、、島嶼等等一切土土地。14辨析土地地的定義義1美國(guó)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)法將將土地定定義為上至地表表的上層層空間，，下至地地心。包括地地球表層層（土壤壤、砂石石），土土地中的的礦物、、石油和和天然氣氣。我國(guó)的法法律對(duì)于于土地的的定義沒(méi)沒(méi)有明確確的規(guī)定定。15辨析土地地的定義義2礦物、石石油和天天然氣：我國(guó)法律律對(duì)土地地內(nèi)容的的界定中中不包括括土地中中的礦物物、石油油和天然然氣。礦礦物、石石油和天天然氣在在我國(guó)屬屬于礦產(chǎn)產(chǎn)資源，，其所有有權(quán)歸國(guó)國(guó)家所有有。土地使用用權(quán)者僅僅擁有對(duì)對(duì)土地使使用權(quán)。。16辨析土地地的定義義3空間：空間包括括地上空空間和地地下空間間，為土土地的一一部分，，地上地地下空間間應(yīng)屬于于土地。。目前的立立法上還還沒(méi)有正正式的法法律對(duì)空間權(quán)加以規(guī)定定。高架鐵路路、空中中走廊、、高壓電電線、地地下鐵路路、地下下停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)、地下下給排水水管線等等就是充充分利用用空間的的實(shí)例。。172、現(xiàn)行行土地管管理制度度（1）、、土地公公有制《土地管管理法》》第二條條：中華華人民共共和國(guó)實(shí)實(shí)行土地地的社會(huì)主義義公有制制。（2）、、公有制制分全民所有有制和集體所有有制。18（3）國(guó)國(guó)家實(shí)行行土地用用途管理理制度我國(guó)《土土地管理理法》根根據(jù)土地地的用途途將土地地劃分為為：農(nóng)用用地地建設(shè)設(shè)用用地地未利利用用地地包括括耕耕地地、、林林地地、、草草地地、、農(nóng)農(nóng)田田水水利利用用地地、、養(yǎng)養(yǎng)殖殖水水面面等等；；指建建造造建建筑筑物物、、構(gòu)構(gòu)筑筑物物的的土土地地，，包包括括城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)住住宅宅和和公公共共設(shè)設(shè)施施用用地地等等；；指農(nóng)農(nóng)用用地地和和建建設(shè)設(shè)用用地地以以外外的的土土地地。。19土地地用用途途管管理理制制度度的的目目的的對(duì)農(nóng)農(nóng)用用地地，，不不能能隨隨意意改改變變用用途途，，土土地地用用途途的的變變更更須須經(jīng)經(jīng)有有批批準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)權(quán)的的人人民民政政府府核核準(zhǔn)準(zhǔn)。。對(duì)建建設(shè)設(shè)用用地地，，控控制制建建設(shè)設(shè)用用地地總總量量，，并并嚴(yán)嚴(yán)格格限限制制農(nóng)農(nóng)用用地地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為為建建設(shè)設(shè)用用地地。。20基本本農(nóng)農(nóng)田田保保護(hù)護(hù)制制度度基本本農(nóng)農(nóng)田田：：應(yīng)占占本本行行政政區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)耕耕地地的的百百分分之之八八十十以以上上。。其主主要要有有：：①經(jīng)經(jīng)國(guó)國(guó)務(wù)務(wù)院院有有關(guān)關(guān)主主管管部部門(mén)門(mén)或或縣縣級(jí)級(jí)以以上上地地方方人人民民政政府府批批準(zhǔn)準(zhǔn)確確定定的的糧糧、、棉棉、、油油生生產(chǎn)產(chǎn)基基地地內(nèi)內(nèi)的的耕耕地地。。②有有良良好好的的水水利利與與水水土土保保持持設(shè)設(shè)施施的的耕耕地地，，正正在在實(shí)實(shí)施施改改造造計(jì)計(jì)劃劃以以及及可可以以改改造造的的中中、、低低產(chǎn)產(chǎn)田田。。③蔬蔬菜菜生生產(chǎn)產(chǎn)基基地地。。④農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)科科研研、、教教學(xué)學(xué)試試驗(yàn)驗(yàn)田田。。⑤國(guó)國(guó)務(wù)務(wù)院院規(guī)規(guī)定定應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)劃劃入入基基本本農(nóng)農(nóng)田田保保護(hù)護(hù)區(qū)區(qū)的的其其他他耕耕地地。。列入入基本本農(nóng)農(nóng)田田保護(hù)護(hù)區(qū)區(qū)的的，，要要嚴(yán)嚴(yán)格格管管理理。。21基本本農(nóng)農(nóng)田田保保護(hù)護(hù)制制度度1、、非農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)建建設(shè)設(shè)必必須須節(jié)節(jié)約約用用地地，可以以利利用用荒荒地地的的，，不不得得占占用用耕耕地地；；可可以以利利用用劣劣地地的的，，不不得得占占用用好好地地。。禁止止占占用用耕耕地地建建窯窯、、建建墳墳或或者者擅擅自自在在耕耕地地上上建建房房、、挖挖砂砂、、采采石石、、采采礦礦、、取取土土等等、、禁禁止止占占用用基基本本農(nóng)農(nóng)田田發(fā)發(fā)展展林林果果業(yè)業(yè)和和挖挖塘塘養(yǎng)養(yǎng)魚(yú)魚(yú)。。222、、禁禁止止任任何何單單位位和和個(gè)個(gè)人人閑閑置置、、荒荒蕪蕪耕耕地地。。國(guó)土土資資源源部部1999年4月26日發(fā)發(fā)布布的的《《閑閑置置土土地地處處置置辦辦法法》》規(guī)規(guī)定定：：已已經(jīng)經(jīng)辦辦理理審審批批手手續(xù)續(xù)的的非農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)建建設(shè)設(shè)占占用用耕耕地地，一年年內(nèi)內(nèi)不不用用而而又又可可以以耕耕種種并并收收獲獲的的，，應(yīng)當(dāng)由由原耕耕種該該耕地地的集集體或或者個(gè)個(gè)人恢復(fù)耕耕種，也可可以由由用地地單位位組織織耕種種；一年以以上未未動(dòng)工工建設(shè)設(shè)的，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照照省、、自治治區(qū)、、直轄轄市的的規(guī)定定繳納納閑置置費(fèi)；；連續(xù)兩兩年未未使用用的，經(jīng)原批批準(zhǔn)機(jī)機(jī)關(guān)批批準(zhǔn)，，由縣縣級(jí)以以上人人民政政府無(wú)償收收回用用地單單位的的土地地使用用權(quán)，，該幅土土地原原為農(nóng)農(nóng)民集集體所所有的的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)交交由原原農(nóng)村村集體體經(jīng)濟(jì)濟(jì)組織織恢復(fù)復(fù)耕種種。233、在房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)中中閑置置、荒荒蕪耕耕地的的處理理。在城市市規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)內(nèi)，以出讓讓方式式取得得土地地使用用權(quán)進(jìn)行房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)而而閑置置土地地，依《《房地地產(chǎn)法法》規(guī)規(guī)定辦辦理。。即閑置一一年，，處以以閑置置費(fèi)為為出讓讓金的的百分分之二二十以以下；；兩年年不用用的，，國(guó)家家無(wú)償償收回回土地地使用用權(quán)。。24（4））取得得國(guó)有有土地地使用用權(quán)的的途徑徑行政劃劃撥（（含征征收集集體土土地））；國(guó)家出出讓?zhuān)环康禺a(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓?zhuān)ㄙI(mǎi)買(mǎi)賣(mài)、、贈(zèng)與與）；；土地或或房地地產(chǎn)的的租賃賃253.2.2集集體土土地征征收土地從從使用用者手手里國(guó)家征收征用征用：：國(guó)家家強(qiáng)行行改變變國(guó)有有土地地的使使用權(quán)權(quán)時(shí)采采用、、或改改變集集體土土地使使用權(quán)權(quán)，使用權(quán)權(quán)改變變。征收：：國(guó)家將將集體體所有有的土土地變變?yōu)閲?guó)國(guó)有土土地，，改變集集體土土地使使用權(quán)權(quán)時(shí)采采用，所有權(quán)權(quán)改變變。兩者的的共同同點(diǎn)：：具有有強(qiáng)制制性，，用地地單位位向被被征地地單位位給予予補(bǔ)償償。另使用用者26一、征征收集體土土地應(yīng)應(yīng)遵守守的原原則土地征征收是國(guó)家家為了了社會(huì)會(huì)公共共利益益的需需要，，將集體體所有有土地地轉(zhuǎn)變變?yōu)閲?guó)國(guó)家所所有土土地的強(qiáng)制制行為為。在征收收土地地時(shí)，，要遵遵守的的原則則：珍惜耕耕地，，合理理利用用和保保護(hù)土土地的的原則則；保證國(guó)國(guó)家建建設(shè)用用地的的原則則；妥善安安置被被征地地單位位和農(nóng)農(nóng)民的的原則則；有償使使用土土地的的原則則。27二、征征收集集體土土地的的政策策規(guī)定定1、征征收土土地批批準(zhǔn)權(quán)權(quán)限規(guī)規(guī)定征收下下列土土地，，由國(guó)務(wù)院院批準(zhǔn)準(zhǔn)：基本本農(nóng)田田、基基本農(nóng)農(nóng)田以以外的的耕地地超過(guò)過(guò)三十十五公公頃的的、其其他土土地超超過(guò)七七十公公頃的的。上述以以外的的土地地，由由省、自自治區(qū)區(qū)、直直轄市市人民民政府府批準(zhǔn)準(zhǔn)，并報(bào)報(bào)國(guó)務(wù)務(wù)院備備案。。征用農(nóng)農(nóng)田的的，先先辦農(nóng)農(nóng)用地地轉(zhuǎn)用用審批批，并并同時(shí)時(shí)辦理理征地地審批批手續(xù)續(xù)，不不再另另行辦辦理征征地審審批，，超過(guò)征征地批批準(zhǔn)權(quán)權(quán)限的的，另另行辦辦理征征地審審批。。282、征征收土土地的的幾種種情況況對(duì)一個(gè)個(gè)建設(shè)設(shè)項(xiàng)目目要征征收的的土地地，要要根據(jù)據(jù)總體體設(shè)計(jì)計(jì)一次次申請(qǐng)請(qǐng)批準(zhǔn)準(zhǔn)；對(duì)分期期建設(shè)設(shè)的項(xiàng)項(xiàng)目，，應(yīng)分分期征征地；；工程項(xiàng)項(xiàng)目施施工，，確實(shí)實(shí)需要要增加加臨時(shí)時(shí)用地地的，，經(jīng)申申請(qǐng)、、簽訂訂臨時(shí)時(shí)用地地協(xié)議議后征征用。。用地地期限限不超超過(guò)2年。。全民和和集體體所有有制企企業(yè)同同農(nóng)村村集體體經(jīng)濟(jì)濟(jì)組織織聯(lián)營(yíng)使使用集集體土土地時(shí)時(shí)，聯(lián)營(yíng)企企業(yè)須須向縣縣級(jí)以以上人人民政政府土土地管管理部部門(mén)提提出申申請(qǐng)、、批準(zhǔn)準(zhǔn)后可可以使使用土土地。。土地地可以以征收收，也也可以以將土土地使使用權(quán)權(quán)作為為聯(lián)營(yíng)營(yíng)條件件。293、對(duì)對(duì)被征征地的的單位位和農(nóng)農(nóng)民進(jìn)進(jìn)行安安置、、補(bǔ)償償和補(bǔ)補(bǔ)助用地單單位要要支付付土地地補(bǔ)償償費(fèi)、、安置置補(bǔ)助助費(fèi)、、地上上附著著物和和青苗苗補(bǔ)償償費(fèi)。。30《土地地管理理法》》規(guī)定定，征征收耕耕地的的補(bǔ)償償：土地補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)、安置補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)地上附附著物物和青青苗的的補(bǔ)償償費(fèi)三、征征收、、征用用集體體土地地補(bǔ)償償?shù)姆斗秶秃蜆?biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)31土地補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)土地補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)為該耕耕地被被征收收前3年平平均年年產(chǎn)值值的6至10倍倍。征收其其他土土地的的補(bǔ)償償標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)由省省級(jí)政政府規(guī)規(guī)定。。32安置補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)安置補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)以需要要安置置的農(nóng)業(yè)人人口數(shù)數(shù)計(jì)算算。需要要安置置的農(nóng)農(nóng)業(yè)人人口數(shù)數(shù)，按按照被被征用用的耕耕地?cái)?shù)數(shù)量除除以征征地前前被征征用單單位平平均每每人占占有耕耕地的的數(shù)量量計(jì)算算。每一個(gè)個(gè)需要要安置置人口口的補(bǔ)補(bǔ)助標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，為該耕耕地被被征用用前3年平平均年年產(chǎn)值值的4至6倍。。但每公公頃被被征用用耕地地的安安置補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)，最最高不不超過(guò)過(guò)被征征用前前3年年平均均年產(chǎn)產(chǎn)值的的15倍。前二項(xiàng)項(xiàng)的總總和，，尚不不能使使需要要安置置的農(nóng)農(nóng)民保保持原原有生生活水水平的的，可可以增增加，，但土地地補(bǔ)償償費(fèi)和和安置置補(bǔ)助助費(fèi)的的總和和不超超過(guò)該該耕地地被征征用前前年產(chǎn)產(chǎn)值的的30倍。33地上附附著物物和青青苗補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)地上附附著物物，依依附于于土地地上各各類(lèi)地地上、、地下下建筑筑物和和構(gòu)筑筑物，，如房房屋。。地上附附著物物和青青苗補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)的補(bǔ)補(bǔ)償標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)由由省級(jí)級(jí)政府府規(guī)定定。征用城城市郊郊區(qū)菜菜地，，應(yīng)繳繳納新新菜地地開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)資金金。34實(shí)例353637案例：：2006年，，某市市經(jīng)省省政府府批準(zhǔn)準(zhǔn)，征征地300余畝畝。在在經(jīng)批批準(zhǔn)的的征地地方案案中，，征地地補(bǔ)償償費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為為每畝畝3萬(wàn)萬(wàn)元。。用地地單位位按照照上述述標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，向向該市市征地地部門(mén)門(mén)支付付了這這筆資資金。。隨后后，征征地部部門(mén)將將該筆筆資金金轉(zhuǎn)撥撥給區(qū)區(qū)政府府，用用于實(shí)實(shí)施征征地補(bǔ)補(bǔ)償。。區(qū)政政府接接到這這筆資資金后后，在在向鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府府撥付付征地地補(bǔ)償償費(fèi)時(shí)時(shí)，將將補(bǔ)償償費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)降降至每每畝2.5萬(wàn)元元，鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政政府在在向村村集體體支付付補(bǔ)償償費(fèi)時(shí)時(shí)，又又把補(bǔ)補(bǔ)償標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)降降至每每畝2萬(wàn)元元。其其中的的差價(jià)價(jià)，被被區(qū)和和鄉(xiāng)兩兩級(jí)政政府以以征地地工作作經(jīng)費(fèi)費(fèi)為由由截留留。截截留的的補(bǔ)償償費(fèi)，，大部部分用用于購(gòu)購(gòu)買(mǎi)小小轎車(chē)車(chē)等開(kāi)開(kāi)支。。本案中，區(qū)區(qū)、鄉(xiāng)兩級(jí)級(jí)政府，以以征地工作作經(jīng)費(fèi)為由由，從征地地補(bǔ)償費(fèi)中中扣留資金金，就是巧巧立名目挪挪用專(zhuān)項(xiàng)資資金的違法法行為。試試分析相關(guān)關(guān)法律責(zé)任任。383.2.3國(guó)有土土地使用權(quán)權(quán)出讓一、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地地的類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)用地：依依法取得土土地使用權(quán)權(quán)進(jìn)行投資資開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施施和房屋的的國(guó)有土地地。類(lèi)型：土地地開(kāi)發(fā)用地地、房屋開(kāi)開(kāi)發(fā)用地、、綜合開(kāi)發(fā)發(fā)用地。39二、土地使用權(quán)權(quán)有償出讓讓制度1、土地使使用權(quán)有償償出讓的概概念土地使用權(quán)權(quán)有償出讓讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)稱(chēng)土地使用用權(quán)）在一定年限內(nèi)內(nèi)出讓給土地使用者者，由土地使使用者向國(guó)國(guó)家支付土地使用權(quán)權(quán)出讓金的行為。城市規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)集體所所有的土地地，經(jīng)依法法征收轉(zhuǎn)為為國(guó)有土地地后，該幅幅國(guó)有土地地的使用權(quán)權(quán)方可有償償出讓。40土地使用權(quán)權(quán)的出讓的的法律特征征：（1）從主主體來(lái)看土地使用權(quán)權(quán)的出讓方方是土地所所有者———國(guó)家，土地使用權(quán)權(quán)的受讓方方是中華人人民共和國(guó)國(guó)境內(nèi)外的的公司、企企業(yè)、其他他組織和個(gè)個(gè)人，除法法律有特別別規(guī)定者除除外?？梢?jiàn)出讓方方是唯一的的，為國(guó)家家壟斷，受讓方則范范圍廣大。。但是國(guó)家是是一個(gè)抽象象的主體，，在具體行行使權(quán)利時(shí)時(shí)，一般是是由土地所在在地方政府府及其所屬屬國(guó)家土地地管理機(jī)構(gòu)構(gòu)作為代表表。41土地使用權(quán)權(quán)的出讓的的法律特征征：（2）從從內(nèi)容看由土地出讓讓者出讓土土地交給受受讓方使用用，而受讓讓方則需支支付相應(yīng)土土地使用權(quán)權(quán)出讓金。。關(guān)于土地使使用權(quán)的出出讓?zhuān)话惆憷斫鉃橥镣恋厥褂脵?quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的一一種特定方方式。土地使用權(quán)權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)海簞t是指受讓讓人取得土土地使用權(quán)權(quán)后再轉(zhuǎn)移移給新的受受讓人，轉(zhuǎn)讓雙方的的法律地位位平等。42土地使用權(quán)權(quán)的出讓的的法律特征征：國(guó)家〔土地地所有者））地方政府（（代表國(guó)家家）第二受讓方方受讓方（第第一受讓方方）（轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)檗D(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)┮患?jí)市場(chǎng)（出讓?zhuān)ㄕ畨艛鄶啵┒?jí)市場(chǎng)（轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄆ降冉粨Q換）43土地使用權(quán)權(quán)的出讓的的法律特征征：（3）從客客體來(lái)看土地使用權(quán)權(quán)出讓的是是國(guó)有土地，主要是指指市、縣、、建制鎮(zhèn)、、工礦區(qū)范范圍內(nèi)屬于于全民所有有的土地。。對(duì)于集體土土地，《中中華人民共共和國(guó)城市市房地產(chǎn)管管理法》第第9條作了了明確規(guī)定定：城市規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)的集體體所有的土土地，經(jīng)依依法征用轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為國(guó)有土土地后，該該幅國(guó)有土土地使用權(quán)權(quán)方可有償償出讓。44二、土地使用權(quán)權(quán)有償出讓讓制度2、土地使使用權(quán)有償償出讓的雙雙方的權(quán)利利與義務(wù)土地使用權(quán)權(quán)有償出讓讓?zhuān)且环N種民事法律律行為。受讓方與出出讓方均應(yīng)應(yīng)享有一定定的權(quán)利并并承擔(dān)相應(yīng)應(yīng)的義務(wù)（（如受讓方可可以將土地地轉(zhuǎn)讓、出出租和抵押押）。45三、土地使使用權(quán)出讓讓的計(jì)劃、、方式和年年限1、計(jì)劃每年出讓的的每幅地塊塊、面積、、年限和其其它條件，，由市、縣縣土地管理理部門(mén)同規(guī)規(guī)劃、建設(shè)設(shè)、房產(chǎn)管管理部門(mén)共共同擬定。。由市、縣土土地管理部部門(mén)實(shí)施出出讓。如青青島市國(guó)土土資源和房房屋管理局局。462、方式土地使用權(quán)權(quán)出讓?zhuān)煽梢圆扇∨馁u(mài)、招標(biāo)標(biāo)或者雙方方協(xié)議或掛掛牌出讓的的方式。商業(yè)、旅游游、娛樂(lè)和和商品住宅宅用地，必必須采取拍拍賣(mài)或招標(biāo)標(biāo)方式。協(xié)議出讓方方式適用于于公共福利利事業(yè)、非非贏利性的的社會(huì)團(tuán)體體和機(jī)關(guān)的的用地、某某些特殊用用地，其土土地出讓金金不得低于于按國(guó)家規(guī)規(guī)定所確定定的最低價(jià)價(jià)。47在規(guī)定的期期限內(nèi)，由由符合規(guī)定定條件的單單位和個(gè)人人，以書(shū)面面投標(biāo)方式式，競(jìng)投某某一地塊土土地的使用用權(quán)，由招招標(biāo)方擇優(yōu)優(yōu)確定土地地使用者的的出讓方式式。招標(biāo)人在確確定中標(biāo)人人時(shí)，不僅僅要考慮投投標(biāo)報(bào)價(jià)，，還要參考考投標(biāo)設(shè)計(jì)計(jì)方案、投投標(biāo)人的業(yè)業(yè)績(jī)等，所所以中標(biāo)者者不一定是是投標(biāo)報(bào)價(jià)價(jià)最高的。。招標(biāo)程序以以公開(kāi)招標(biāo)標(biāo)的程序類(lèi)類(lèi)似。適用于開(kāi)發(fā)發(fā)性用地或或有較高技技術(shù)要求的的建設(shè)用地地。招標(biāo)的方式式48土地管理部部門(mén)在指定定的時(shí)間、、地點(diǎn)、利利用公開(kāi)場(chǎng)場(chǎng)合，就所所出讓土地地使用權(quán)的的地塊公開(kāi)開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投投，按“價(jià)價(jià)高者得””的原則，，確定土地地使用權(quán)受受讓者的一一種方式。。因每個(gè)競(jìng)買(mǎi)買(mǎi)人可以多多次報(bào)價(jià)。。拍賣(mài)方式式的競(jìng)爭(zhēng)性性激烈。適用于商業(yè)業(yè)用地、娛娛樂(lè)用地或或居住用地地。商業(yè)、旅游游、娛樂(lè)和和商品住宅宅用地，必必須采取拍拍賣(mài)或招標(biāo)標(biāo)方式。拍賣(mài)的程序序：出讓方方的拍賣(mài)公公告、土地地使用權(quán)有有意受讓人人交驗(yàn)證件件后進(jìn)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)拍、出讓讓方與應(yīng)價(jià)價(jià)高者簽定定土地使用用權(quán)出讓合合同。拍賣(mài)的方式式49掛牌出讓方方式出讓人發(fā)布布掛牌公告告，在土地地交易場(chǎng)所所掛牌公布布擬出讓宗宗地的交易易條件。競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)價(jià)，更新掛掛牌價(jià)格，，在掛牌期期限截止時(shí)時(shí)的出價(jià)結(jié)結(jié)果或現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果果確定土地地使用者。。掛牌方式允允許多次報(bào)報(bào)價(jià)，有利利于競(jìng)爭(zhēng)，，操作簡(jiǎn)便便。503、土地使使用權(quán)的出出讓年限居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技技、文化衛(wèi)衛(wèi)生、體育育用地50年；商業(yè)、旅游游、娛樂(lè)用用地40年年；綜合或其他他用地50年。2009年年：《土地地管理法(修訂草案案征求意見(jiàn)見(jiàn)稿)》第第103條條披露，““住宅建設(shè)設(shè)用地使用用權(quán)期限屆屆滿的，按按照國(guó)家有有關(guān)規(guī)定自自動(dòng)續(xù)期。。”對(duì)住宅宅土地使用用權(quán)續(xù)期問(wèn)問(wèn)題仍未給給出一個(gè)明明確的辦法法。514、土地使使用權(quán)的收收回和續(xù)期期土地使用權(quán)權(quán)出讓合同同約定的使使用年限屆屆滿后，土土地使用者者需要繼續(xù)續(xù)使用土地地的，土地地使用權(quán)可可以續(xù)期，，期滿前1年提出。。重新簽合合同、支付付土地使用用權(quán)出讓金金，更換土土地使用證證。未續(xù)期或續(xù)續(xù)期未獲批批準(zhǔn)，無(wú)償償收回土地地；在特殊情況況下，根據(jù)據(jù)社會(huì)公共共利益的需需要，國(guó)家家有權(quán)提前前收回土地地，但要給給土地使用用者適當(dāng)?shù)牡难a(bǔ)償；523.2.4國(guó)國(guó)有土地使使用權(quán)劃撥撥一、土地使使用權(quán)劃撥撥的概念1、土地使使用權(quán)劃撥撥：是指縣縣級(jí)以上人人民政府依依法批準(zhǔn)，，在土地使用用者繳納補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)、安安置費(fèi)等費(fèi)費(fèi)用后，將將該幅土地地交付其使使用，或者將土地地使用權(quán)無(wú)無(wú)償交付土土地使用者者使用的行行為。2、劃撥土地一一般沒(méi)有使使用期限的的限制，未未經(jīng)許可不不得進(jìn)行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、出租租和抵押等等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)3、土地使使用者因種種種原因停停止使用土土地的，由由政府收回回土地使用用權(quán)。53二、土地使使用權(quán)劃撥撥的范圍下列建設(shè)用用地的土地地使用權(quán)，，可以由縣縣級(jí)以上人人民政府依依法批準(zhǔn)劃劃撥：(1)國(guó)家機(jī)關(guān)用用地和軍事事用地；(2)城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施用地和和公益事業(yè)業(yè)用地；(3)國(guó)家重點(diǎn)扶扶持的能源源、交通、、水利等項(xiàng)項(xiàng)目用地；；(4)法律、行政政法規(guī)規(guī)定定的其他用用地。54三、劃撥土土地的管理理《房地產(chǎn)管管理法》、、《城鎮(zhèn)國(guó)國(guó)有土地出出讓和轉(zhuǎn)讓讓暫行條例例》規(guī)定：：(1)劃撥土地經(jīng)經(jīng)政府批準(zhǔn)準(zhǔn)可以轉(zhuǎn)讓讓的，受讓讓方應(yīng)辦理理土地使用用權(quán)出讓手手續(xù)并繳納納出讓金。。或受讓方方將土地收收益上繳國(guó)國(guó)家。(2)劃撥土地用用于出租，，應(yīng)將租金金中土地的的收益上繳繳國(guó)家。(3)劃撥土地抵抵押時(shí)，抵抵押的金額額不應(yīng)包括括土地價(jià)格格。55在下列幾幾種情況況下，國(guó)國(guó)家可以以收回劃劃撥的土土地使用用權(quán)：通過(guò)劃撥撥取得土土地使用用權(quán)的土土地使用用者因遷遷移、解解散、撤撤銷(xiāo)、破破產(chǎn)或者者其他原原因而停停止使用用土地的的，市縣縣人民政政府應(yīng)無(wú)無(wú)償收回回土地使使用權(quán)。。根據(jù)城市市建設(shè)發(fā)發(fā)展需要要和城市市規(guī)劃的的要求，，市、縣縣人民政政府可以以無(wú)償收收回劃撥撥的土地地使用權(quán)權(quán)，但給給土地使使用者一一定的補(bǔ)補(bǔ)償。連續(xù)2年年未使用用；未按按批準(zhǔn)用用途使用用土地的的。561、土地地使用權(quán)權(quán)出讓合合同的概概念國(guó)家（縣縣、市土土地管理理部門(mén)））同土地地使用者者之間簽簽訂土地地使用權(quán)權(quán)出讓合合同。2、類(lèi)型型（三類(lèi)類(lèi)）A、宗地地出讓合合同B、成片片土地使使用權(quán)出出讓合同同C、劃撥撥土地使使用權(quán)補(bǔ)辦的土土地使用用權(quán)出讓讓合同。。3.2.5土土地地使用權(quán)權(quán)出讓合合同573、土地地使用權(quán)權(quán)出讓合合同的主主要內(nèi)容容合同當(dāng)事事人的名名稱(chēng)、身身份等。。標(biāo)的：出出讓土地地的位置置、四鄰鄰界至、、用途和和面積。。使用年限限開(kāi)發(fā)期限限土地出讓讓金數(shù)額額及支付付方式開(kāi)發(fā)進(jìn)度度與分期期投資額額度擔(dān)保方式式土地使用用規(guī)則合同變更更、解除除及違約約責(zé)任583.3房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)制制度與政政策3.3.1房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)概述述3.3.2對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的的管理3.3.3對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的管理593.3.1房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)概述述1、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的概念念房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)：在在依法取取得國(guó)有有土地使使用權(quán)的的土地上上進(jìn)行基基礎(chǔ)設(shè)施施、房屋屋建設(shè)的的行為。。包括土地地開(kāi)發(fā)和和房屋開(kāi)開(kāi)發(fā)。土地開(kāi)發(fā)發(fā)的形式式：新城城區(qū)土地地開(kāi)發(fā)、、舊城改改造。房屋開(kāi)發(fā)發(fā)的形式式：在城城市土地地開(kāi)發(fā)的的基礎(chǔ)上上，進(jìn)行行的建筑筑物與構(gòu)構(gòu)筑物的的開(kāi)發(fā)。。如住宅宅、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)廠房、、辦公用用房等。。602、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的特點(diǎn)點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)是多多部門(mén)協(xié)協(xié)作活動(dòng)動(dòng)、綜合合性強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資大、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)大房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)周期期較長(zhǎng)政策性強(qiáng)強(qiáng)3、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的基本本程序61房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)

建設(shè)設(shè)程序62項(xiàng)目的選選址和前前期策劃劃工程報(bào)建建可行性研研究與可可研報(bào)告告房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)工程施工工物業(yè)管理理工作勘察設(shè)計(jì)計(jì)、規(guī)劃劃審批等等633.3.2對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)的管管理1、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)設(shè)設(shè)立的條條件(1)有有符合公公司法人人登記的的名稱(chēng)和和組織機(jī)機(jī)構(gòu)；(2)有有適應(yīng)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)需要的的固定的的辦公用用房；(3)符符合規(guī)定定的注冊(cè)冊(cè)資本；；(4)有有4名以以上持有有資格證證書(shū)的房房地產(chǎn)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)、建建筑工程程專(zhuān)業(yè)的的專(zhuān)職技技術(shù)人員員，2名名以上持持有資格格證書(shū)的的專(zhuān)職會(huì)會(huì)計(jì)人員員；（對(duì)對(duì)專(zhuān)業(yè)人人員的要要求）(5)法法律、法法規(guī)規(guī)定定的其他他條件。。642、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的的資質(zhì)等等級(jí)《房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)資質(zhì)質(zhì)管理規(guī)規(guī)定》房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的資質(zhì)質(zhì)分為一一、二、、三、四四等級(jí)。。資質(zhì)等級(jí)級(jí)的劃分分和企業(yè)的注注冊(cè)資本本、從事事房產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的時(shí)時(shí)間、近近期工作作業(yè)績(jī)和和專(zhuān)業(yè)管管理人員員的數(shù)量量有關(guān)。。65房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的資質(zhì)質(zhì)等級(jí)條條件資質(zhì)等級(jí)注冊(cè)資本（萬(wàn)元）從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)間近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工（萬(wàn)平方）連續(xù)幾年建筑工程質(zhì)量合格達(dá)到100％上年房屋建筑施工面積（萬(wàn)平方）專(zhuān)業(yè)管理人員其中中級(jí)以上職稱(chēng)管理人員持有資格證書(shū)的專(zhuān)業(yè)會(huì)計(jì)人員一級(jí)≥5000≥5≥305≥15≥40≥20≥4二級(jí)≥2000≥3≥153≥10≥20≥10≥3三級(jí)≥800≥2≥52≥10≥5≥2四級(jí)≥100≥1≥5≥266先按《公公司法》》和《城城市房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)管管理?xiàng)l例例》的規(guī)規(guī)定，到工商管管理部門(mén)門(mén)領(lǐng)取營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照照。在領(lǐng)取營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照照30日日內(nèi)，到到房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)主主管部門(mén)門(mén)備案。。主管部門(mén)門(mén)在收到到備案申申請(qǐng)后30日內(nèi)內(nèi)，向企企業(yè)核發(fā)發(fā)《暫定定資質(zhì)證證書(shū)》，，有效期期1年3、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的的設(shè)立67A、管理理機(jī)關(guān)——國(guó)務(wù)院院建設(shè)行行政主管管部門(mén)、、縣級(jí)以以上地方方政府房房產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)主管部部門(mén)。B、資質(zhì)質(zhì)的審批批：一級(jí)級(jí)資質(zhì)由由省級(jí)建建設(shè)行政政主管部部門(mén)初審審，報(bào)建建設(shè)廳審審批；二二級(jí)及二二級(jí)以下下的審批批辦法由由省級(jí)建建設(shè)行政政主管部部門(mén)制定定。C、已獲獲得資質(zhì)質(zhì)的開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)，，由原資資質(zhì)審批批部門(mén)對(duì)對(duì)其資質(zhì)質(zhì)進(jìn)行年年檢。（（降級(jí)、、注銷(xiāo)資資質(zhì)證書(shū)書(shū)、直至至罰款））4、對(duì)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的資質(zhì)質(zhì)管理683.3.3對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的管管理房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目管理理：人民民政府對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目從立立項(xiàng)、設(shè)設(shè)計(jì)到竣竣工驗(yàn)收收的全程程管理。。包括：項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)的管理理；項(xiàng)目目勘察、、設(shè)計(jì)的的管理；；開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目施工工前的其其他管理理（房屋屋拆遷、、工程建建設(shè)項(xiàng)目目報(bào)建））；開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的施工管管理與竣竣工驗(yàn)收收。691、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目怎怎樣取得得土地使使用權(quán)？？《開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)條例例》規(guī)定定，房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)用地地應(yīng)以出出讓方式式取得。但法律律和國(guó)務(wù)務(wù)院規(guī)定定可以采采用劃撥撥方式的的除外。。1998年《國(guó)國(guó)務(wù)院關(guān)關(guān)于進(jìn)一一步深化化城鎮(zhèn)住住房制度度改革加加快住房房建設(shè)的的通知》》中規(guī)定定：“經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房建設(shè)設(shè)應(yīng)符合合土地利利用總體體規(guī)劃和和城市總總體規(guī)劃劃，堅(jiān)持持合理利利用土地地、節(jié)約約用地的的原則。。經(jīng)濟(jì)適用用住房建建設(shè)用地地應(yīng)在建設(shè)設(shè)用地年年度計(jì)劃劃劃中統(tǒng)統(tǒng)籌安排排，并采取行政政劃撥方方式供應(yīng)應(yīng)”70案例：趙趙某1997年年購(gòu)買(mǎi)了了一套87平方方米的商商品房，，一直沒(méi)沒(méi)有辦理理國(guó)有土土地使用用證。2007年，趙趙某要將將此房產(chǎn)產(chǎn)出售，，到國(guó)土土資源管管理部門(mén)門(mén)補(bǔ)辦手手續(xù)，發(fā)發(fā)現(xiàn)自己己手中的的國(guó)有土土地使用用證上標(biāo)標(biāo)注的土土地使用用權(quán)類(lèi)型型是劃撥撥，而且且沒(méi)有年年限限制制，而一一般商品品房的國(guó)國(guó)有土地地使用證證標(biāo)注的的土地類(lèi)類(lèi)型是出出讓?zhuān)杏谐鲎屇昴晗尴拗浦?。疑疑惑?、商品品房建設(shè)設(shè)用地的的劃撥和和出讓有有什么區(qū)區(qū)別？2、趙某某能夠轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓劃撥撥土地上上的商品品房嗎？？712、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目實(shí)實(shí)行資本本金制度度A、項(xiàng)目目資本金金：指在在投資項(xiàng)項(xiàng)目總投投資中，，由投資者者認(rèn)購(gòu)的的出資額額，對(duì)投資資項(xiàng)目來(lái)來(lái)說(shuō)是非債務(wù)務(wù)性資金金。對(duì)項(xiàng)目法法人：不不承擔(dān)這這部分資資金的任任何利息息和債務(wù)務(wù)；對(duì)投資者者：可按按其出資資的比例例依法享享有所有有者權(quán)益益，也可可轉(zhuǎn)讓其其出資，，但不得得以任何何方式抽抽出。72B、項(xiàng)目目資本金金的出資資方式項(xiàng)目投資資資本金金可以用用貨幣出資；也可以用用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、非非專(zhuān)利技技術(shù)、土地使用用權(quán)，必須經(jīng)經(jīng)過(guò)有資資格的資資產(chǎn)評(píng)估估機(jī)構(gòu)依依照法律律、法規(guī)規(guī)評(píng)估作價(jià)價(jià)，不得高高估或低低估。以工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、非非專(zhuān)利技技術(shù)作價(jià)價(jià)出資的的比例不不得超過(guò)過(guò)投資項(xiàng)項(xiàng)目資本本金總額額的20％，，國(guó)家對(duì)對(duì)采用高高新技術(shù)術(shù)成果有有特別規(guī)規(guī)定的除除外。73C、房地地產(chǎn)項(xiàng)目目資本金金98年公公布施行行的《開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)條例》》規(guī)定：：“房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)當(dāng)建立立資本金金制度，，資本金金占項(xiàng)目目總投資資的比例例不得低低于20％”。。04年年《關(guān)關(guān)于調(diào)調(diào)整部部分行行業(yè)固固定資資產(chǎn)投投資項(xiàng)項(xiàng)目資資本金金比例例的通通知》》，將房產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目（不不含經(jīng)經(jīng)濟(jì)適適用房房項(xiàng)目目）資資本金金比例例由20％％提到到35％。。目的：：防止止企業(yè)業(yè)的不不規(guī)范范行為為，減減少房房產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程中中的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。743、對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目實(shí)行行質(zhì)量量責(zé)任任制度度A、、房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)必必須對(duì)對(duì)其開(kāi)開(kāi)發(fā)的的房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目承承擔(dān)質(zhì)質(zhì)量責(zé)責(zé)任.開(kāi)發(fā)商商是項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)的的組織織者，，其他他有關(guān)關(guān)參與與企業(yè)業(yè)（設(shè)設(shè)計(jì)、、施工工等））是開(kāi)開(kāi)發(fā)商商經(jīng)選選擇的的，合合同關(guān)關(guān)系。。消費(fèi)者者從開(kāi)開(kāi)發(fā)商商那里里購(gòu)房房。75B、、開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)建設(shè)設(shè)的房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目，必必須符符合的的質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)?；疽螅海河嘘P(guān)關(guān)法律律、法法規(guī)的的規(guī)定定和建建筑工工程質(zhì)質(zhì)量、、安全全標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、建建筑工工程勘勘察、、設(shè)計(jì)計(jì)、施施工的的技術(shù)術(shù)規(guī)范范。以及合合同的的約定定。76C、對(duì)對(duì)質(zhì)量量不合合格的的房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的處理理方式式商品房房交付使使用后后（在在合理理使用用年限限內(nèi)））．購(gòu)買(mǎi)人人認(rèn)為為主體體結(jié)構(gòu)構(gòu)質(zhì)量量不合合格的的，可可以向向工程質(zhì)質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督單單位申請(qǐng)重重新核核驗(yàn)。。經(jīng)核驗(yàn)驗(yàn)，確確屬主主體結(jié)結(jié)構(gòu)質(zhì)質(zhì)量不不合格格的。購(gòu)買(mǎi)人人有權(quán)權(quán)退房房（也也可協(xié)協(xié)商換換房）），給購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)人造造成損失（（直接接損失失）的。房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)依法法承擔(dān)擔(dān)賠償償責(zé)任任。77質(zhì)量不不合格格之房房屋交交付———房房屋屋主體體質(zhì)量量不合合格與與房屋屋質(zhì)量量瑕疵疵房屋買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合合同簽簽訂后后，賣(mài)賣(mài)方應(yīng)應(yīng)按國(guó)國(guó)家法法律規(guī)規(guī)定的的房屋屋質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及雙雙方約約定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)交交付房房屋。。《最最高人人民法法院關(guān)關(guān)于審審理商商品房房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同同糾紛紛案件件適用用法律律若干干問(wèn)題題的解解釋》》第12條規(guī)定定：因房屋屋主體體結(jié)構(gòu)構(gòu)質(zhì)量量不合合格不不能交交付使使用，，或者者房屋屋交付付使用用后，，房屋主主體結(jié)結(jié)構(gòu)質(zhì)質(zhì)量經(jīng)經(jīng)核驗(yàn)驗(yàn)確屬屬不合合格，，買(mǎi)受受人可可以請(qǐng)請(qǐng)求解解除合合同和和賠償償損失失。第13條規(guī)定定：““因房房屋質(zhì)質(zhì)量問(wèn)問(wèn)題嚴(yán)嚴(yán)重影影響正正常居居住使使用，，買(mǎi)受受人可可以請(qǐng)請(qǐng)求解解除合合同和和賠償償損失失。交交付使使用的的房屋屋存在在質(zhì)量量問(wèn)題題，在在保修修期內(nèi)內(nèi)，出出賣(mài)人人應(yīng)當(dāng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)修復(fù)復(fù)責(zé)任任；出出賣(mài)人人拒絕絕修復(fù)復(fù)或者者在合合理期期限內(nèi)內(nèi)拖延延修復(fù)復(fù)的，，買(mǎi)受人人可以以自行行或者者委托托他人人修復(fù)復(fù)。修修復(fù)費(fèi)費(fèi)用及及修復(fù)復(fù)期間間造成成的其其他損損失由由出賣(mài)賣(mài)人承承擔(dān)。?！?8案例背景：：某房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司司按期期對(duì)房房屋驗(yàn)驗(yàn)收交交付給給業(yè)主主入住住一年年后，，業(yè)主主發(fā)現(xiàn)現(xiàn)一棟棟樓外外墻開(kāi)開(kāi)裂、、女兒兒墻倒倒塌、、屋內(nèi)內(nèi)滲水水、屋屋頂遮遮陽(yáng)板板嚴(yán)重重破損損，門(mén)門(mén)立柱柱走形形等，，遂向向開(kāi)發(fā)發(fā)商反反映，，開(kāi)發(fā)發(fā)商根根據(jù)業(yè)業(yè)主的的反映映對(duì)屋屋頂遮遮陽(yáng)板板進(jìn)行行了更更換，，對(duì)墻墻體開(kāi)開(kāi)裂，，認(rèn)為為是墻墻體的的伸縮縮縫沒(méi)沒(méi)有按按規(guī)范范處理理，但但不影影響住住宅的的使用用。至至于門(mén)門(mén)立柱柱的走走形則則是地地基正正常沉沉降所所引起起的。。但業(yè)主主普遍遍認(rèn)為為房屋屋質(zhì)量量存在在重大大隱患患，不不能滿滿足結(jié)結(jié)構(gòu)安安全要要求。。因此此，要要求開(kāi)開(kāi)發(fā)商商給予予退房房，為為此，，雙方方發(fā)生生爭(zhēng)議議，業(yè)業(yè)主訴訴至法法院。。該如如何審審理？？79案例法院對(duì)對(duì)房屋屋質(zhì)量量委托托有關(guān)關(guān)部門(mén)門(mén)進(jìn)行行鑒定定。鑒鑒定結(jié)結(jié)論為為：房房屋存存在嚴(yán)嚴(yán)重的的質(zhì)量量缺陷陷，已已經(jīng)嚴(yán)嚴(yán)重影影響到到房屋屋的結(jié)結(jié)構(gòu)安安全和和使用用安全全，需需要通通過(guò)加加固補(bǔ)補(bǔ)強(qiáng)的的方式式解決決。開(kāi)發(fā)商商提出出追加加建筑筑工程程公司司為第第三人人。法院認(rèn)認(rèn)為：：開(kāi)發(fā)發(fā)商交交付給給業(yè)主主的房房屋存存在質(zhì)質(zhì)量問(wèn)問(wèn)題，，應(yīng)負(fù)負(fù)完全全責(zé)任任。第三人人在工工程施施工中中偷工工減料料、以以次充充好是是導(dǎo)致致房屋屋質(zhì)量量缺陷陷的根根本原原因，，建筑工工程公公司應(yīng)應(yīng)當(dāng)承承擔(dān)相相應(yīng)的的法律律責(zé)任任。法院判判決，，建筑工工程公公司在在原設(shè)設(shè)計(jì)單單位提提出加加固方方案后后，進(jìn)進(jìn)行補(bǔ)補(bǔ)強(qiáng)施施工，，承擔(dān)擔(dān)全部部施工工費(fèi)用用。80案例1評(píng)析該房屋屋經(jīng)有有關(guān)部部門(mén)的的鑒定定屬于于房屋屋存在在嚴(yán)重重的質(zhì)質(zhì)量缺缺陷，，已經(jīng)經(jīng)嚴(yán)重重影響響到房房屋的的結(jié)構(gòu)構(gòu)安全全和使使用安安全的的。即即使加加固補(bǔ)補(bǔ)強(qiáng)，，對(duì)房房屋價(jià)價(jià)值的的嚴(yán)重重影響響是不不言而而喻的的。因此，，業(yè)主主提出出解除除合同同、賠賠償損損失應(yīng)應(yīng)得到到支持持。814、開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目施施工前前的其其他管管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目施施工前前的其其他管管理：：房屋拆拆遷、、勘察察設(shè)計(jì)計(jì)管理理、招招標(biāo)投投標(biāo)、、施工工圖審審查、、質(zhì)量量監(jiān)督督登記記、安安全監(jiān)監(jiān)督登登記、、工程程承發(fā)發(fā)包合合同備備案等等。82（1））有關(guān)關(guān)城市市房屋屋拆遷遷工作作的常常識(shí)城市房房屋拆拆遷是是房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)和和建設(shè)設(shè)的前前提工工作。開(kāi)發(fā)公公司在在取得得《國(guó)國(guó)有土土地使使用權(quán)權(quán)批準(zhǔn)準(zhǔn)文件件》后后，辦辦理《《拆遷遷許可可證》》后，，方可可進(jìn)行行拆遷遷。開(kāi)發(fā)公公司可可自行行拆遷遷，也可委委托拆拆遷公公司拆拆遷。在與與95％的的被拆拆遷人人達(dá)成成《拆拆遷協(xié)協(xié)議》》后，，拆遷遷實(shí)施施。拆遷協(xié)協(xié)議主主要涉涉及：：補(bǔ)償償方式式，補(bǔ)補(bǔ)償金金額，，安置置房的的面積積和位位置，，搬遷遷過(guò)渡渡期限限和方方式，，搬遷遷期限限等。。如雙方方未達(dá)達(dá)成協(xié)協(xié)議，，可采采取裁裁決、、仲裁裁、依依法起起訴的的方式式解決決。這項(xiàng)工工作涉涉及面面廣，，政策策性強(qiáng)強(qiáng)。需需熟練練掌握握《城城市房房屋拆拆遷管管理?xiàng)l條例》》。83（2））城市市房屋屋拆遷遷的管管理體體制國(guó)家城城市房房屋拆拆遷管管理部部門(mén)———國(guó)務(wù)院院建設(shè)設(shè)行政政主管管部門(mén)門(mén)，其管管理職職責(zé)是是負(fù)責(zé)責(zé)全國(guó)國(guó)城市市房屋屋拆遷遷工作作的監(jiān)監(jiān)督管管理。。地方房房屋拆拆遷管管理部部門(mén)———縣縣級(jí)以以上地地方人人民政政府負(fù)責(zé)管管理房房屋拆拆遷工工作的的部門(mén)門(mén)，其管管理職職責(zé)是是對(duì)本本行政政區(qū)域域內(nèi)的的城市市房屋屋拆遷遷廠作作實(shí)施施監(jiān)督督管理理。縣級(jí)以以上地地方人人民政政府有有關(guān)部部門(mén)，，如工工商、、公安安、文文化、、環(huán)境境等是是拆遷遷的協(xié)協(xié)管部部門(mén)，，其各各自的的職責(zé)責(zé)按《《拆遷遷條例例》的的規(guī)定定，配配合拆拆遷管管理工工作。。84（3））．城城市房房屋拆拆遷工工作程程序拆遷單單位提提出申申請(qǐng)項(xiàng)目批批文、、建設(shè)設(shè)用地地規(guī)劃劃許可可證、、土地地轉(zhuǎn)讓讓合同同或土土地劃劃撥決決定書(shū)書(shū)、拆拆遷計(jì)計(jì)劃和和方案案、拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償安安置的的資金金證明明拆遷管管理部部門(mén)審審批、、發(fā)《《房屋屋拆遷遷許可可證》》、發(fā)發(fā)布房房屋拆拆遷公公告85拆遷單單位和和被拆拆遷人人協(xié)商商，簽簽訂補(bǔ)補(bǔ)償安安置協(xié)協(xié)議協(xié)議是是拆遷遷雙方方民事事權(quán)利利義務(wù)務(wù)關(guān)系系的合合同，，內(nèi)容容主要要為補(bǔ)補(bǔ)償方方式和和金額額，過(guò)過(guò)渡問(wèn)問(wèn)題，，搬遷遷期限限，違約責(zé)責(zé)任和和解決決爭(zhēng)議議的辦辦法實(shí)施拆拆遷，，房屋屋拆除除后30日日內(nèi)到到房產(chǎn)產(chǎn)行政政主管管部門(mén)門(mén)辦理理產(chǎn)權(quán)權(quán)注銷(xiāo)銷(xiāo)登記記手續(xù)續(xù)，繳繳銷(xiāo)原原房屋屋權(quán)屬屬證書(shū)書(shū)86拆遷的的方式式拆遷人人自行行拆遷遷委托拆拆遷公公司拆遷公公司應(yīng)應(yīng)取得得拆遷資資格拆遷人人應(yīng)具具備拆遷資資格拆遷案案例視視頻873.4房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易制度度與政政策3.4.1房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易概述述3.4.2房房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓3.4.3商商品品房銷(xiāo)銷(xiāo)售883.4房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易管理理概述述3.4.1房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易的概概念1、房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易的概概念：：：當(dāng)事人人之間間進(jìn)行行的房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓、房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押和房房屋租租賃的的活動(dòng)動(dòng)，均均屬房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易活動(dòng)動(dòng)管理理的范范圍，，其交交易活活動(dòng)應(yīng)應(yīng)通過(guò)過(guò)交易所所進(jìn)行。892、城城市房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易形式式：《《城市市房地地產(chǎn)管管理法法》規(guī)規(guī)定，，房地地產(chǎn)交交易包包括三三種形形式。。房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押房屋租租賃901、房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易中房隨地地走或或地隨隨房走走的權(quán)屬屬不可可分離離原則則房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓、抵抵押時(shí)時(shí)，房房屋的的所有有權(quán)和和該房房屋占占用范范圍內(nèi)內(nèi)的土土地使使用權(quán)權(quán)同時(shí)時(shí)轉(zhuǎn)讓讓、抵抵押。。2、房房地地產(chǎn)交交易中中的基基本制制度912、房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格評(píng)估估的原原則國(guó)家實(shí)實(shí)行房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格評(píng)估估制度度。它是房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓、抵抵押、、租賃賃等交交易行行為過(guò)過(guò)程中中的一一項(xiàng)必必不可可少的的基礎(chǔ)礎(chǔ)性工工作。。房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格評(píng)估估，應(yīng)應(yīng)當(dāng)遵遵循公公正、、公平平、公公開(kāi)的的原則則，按按照國(guó)國(guó)家規(guī)規(guī)定的的技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和評(píng)評(píng)估程程序，，以基準(zhǔn)地地價(jià)、標(biāo)定地地價(jià)和各類(lèi)類(lèi)房屋屋的重置價(jià)價(jià)格為基礎(chǔ)礎(chǔ)，參參照當(dāng)當(dāng)?shù)氐牡氖袌?chǎng)場(chǎng)價(jià)格格進(jìn)行行評(píng)估估。92房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的評(píng)評(píng)估：：是指指房地地產(chǎn)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)估估價(jià)人人員根根據(jù)估估價(jià)目目的，，遵循循估價(jià)價(jià)原則則，按按照估估價(jià)程程序，，采用用科學(xué)學(xué)的估估價(jià)方方法，，并結(jié)結(jié)合估估價(jià)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)與與影響響房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格因因素的的分析析對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)最可可能實(shí)實(shí)現(xiàn)的的合理理價(jià)格格作出出的推推測(cè)與與判斷斷?；鶞?zhǔn)地地價(jià)：：按不同同的土土地級(jí)級(jí)別、、區(qū)域域分別別評(píng)估估和測(cè)測(cè)算的的商業(yè)業(yè)、工工業(yè)、、住宅宅等各各類(lèi)用用地的的平均均價(jià)格格。93標(biāo)定地地價(jià)：：在基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)價(jià)的基基礎(chǔ)上上，按按土地地使用用年限限、地地塊大大小、、形狀狀、容容積率率、微微觀區(qū)區(qū)位、、市場(chǎng)場(chǎng)行情情條件件，估算出出的具具體地地塊在在某一一時(shí)期期的價(jià)價(jià)格。。房屋的的重置置價(jià)格格：按按照當(dāng)當(dāng)前的的建筑筑技術(shù)術(shù)和工工藝水水平、、建筑筑材料料價(jià)格格、人人工和和運(yùn)輸輸費(fèi)用用條件件下，，重新建建造同同類(lèi)結(jié)結(jié)構(gòu)、、式樣樣、質(zhì)質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的房屋屋標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)。。基準(zhǔn)地地價(jià)、、標(biāo)定定地價(jià)價(jià)和各各類(lèi)房房屋的的重置置價(jià)格格由政政府定定期確確定并并公布布。943、房房地產(chǎn)產(chǎn)成交交價(jià)格格申報(bào)報(bào)的原原則《城市市房地地產(chǎn)管管理法法》中中：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利利人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)產(chǎn)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)向向縣級(jí)級(jí)以上上地方方人民民政府府規(guī)定定的部部門(mén)如如實(shí)申申報(bào)成成交價(jià)價(jià)，不得瞞瞞報(bào)或或者作作不實(shí)實(shí)的申申報(bào)。。《城市市房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓管管理規(guī)規(guī)定》》中：：“房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓當(dāng)事事人在在房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合合同簽簽訂后后90日內(nèi)內(nèi)持房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬屬證書(shū)書(shū)、當(dāng)當(dāng)事人人的合合法證證明、、轉(zhuǎn)讓讓合同同等有有關(guān)文文件向向房地產(chǎn)產(chǎn)所在在地的的房地產(chǎn)產(chǎn)管理理部門(mén)門(mén)提出出申請(qǐng)請(qǐng)，并并申報(bào)報(bào)成交交價(jià)格格。95房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓?xiě)?yīng)當(dāng)當(dāng)以申申報(bào)的的房地地產(chǎn)成成交價(jià)價(jià)格作作為繳繳納稅稅費(fèi)的的依據(jù)據(jù)。成交價(jià)價(jià)格明明顯低低于正正常市市場(chǎng)價(jià)價(jià)格的的，以以評(píng)估估價(jià)格格作為為繳納納稅費(fèi)費(fèi)的依依據(jù)。964、房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易行為為要式式性的的原則則房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓、抵抵押應(yīng)當(dāng)依依法辦辦理權(quán)權(quán)屬登登記，否則則其轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、、抵押押行為為無(wú)效效。971、房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓的概概念《城城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理法法》》規(guī)規(guī)定定：：房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓?zhuān)鞘侵钢阜糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利利人人通通過(guò)過(guò)買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)賣(mài)、、贈(zèng)贈(zèng)與與或或者者其其他他合合法法方方式式將將其其房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移給給他他人人的的行行為為。。7.4.2房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓98其他他合合法法的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓方方式式：：(1)、、以以房房地地產(chǎn)產(chǎn)作作價(jià)價(jià)入入股股、、與與他他人人成成立立法法人人企企業(yè)業(yè)，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬發(fā)發(fā)生生變變更更的的；；(2)、、一一方方提提供供土土地地使使用用權(quán)權(quán)，，另另一一方方或或多多方方提提供供資資金金，，合合資資、、合合作作開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，而而使使房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬發(fā)發(fā)生生變變更更的的；；(3)、、因因企企業(yè)業(yè)被被收收購(gòu)購(gòu)、、兼兼并并或或合合并并，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬隨隨之之轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移的的；；(4)、、以以房房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵債債的的；；(5)、、法法律律、、法法規(guī)規(guī)規(guī)規(guī)定定的的其其他他情情形形。99以出出讓讓方方式式取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓?zhuān)?，?yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)符符合合的的條條件件：：（1)按照照出出讓讓合合同同約約定定已已經(jīng)經(jīng)支支付付全全部部土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓金金，，并并取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)證證書(shū)書(shū)；；（2)按照照出出讓讓合合同同約約定定進(jìn)進(jìn)行行投投資資開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)，，屬屬于于房房屋屋建建設(shè)設(shè)工工程程的的，，完成成開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)投投資資總總額額的的百百分分之之二二十十五五以以上上；；屬于于成成片片開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)土土地地的的，，形形成成工工業(yè)業(yè)用用地地或或者者其其他他建建設(shè)設(shè)用用地地條條件件。。（3））轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)時(shí)房房屋屋己己經(jīng)經(jīng)建建成成的的，，還還應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)持持有有房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)證證書(shū)書(shū)。。2房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的條條件件100以劃劃撥撥方方式式取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓?zhuān)?，?yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)符符合合的的條條件件：：（1））按按照照國(guó)國(guó)務(wù)務(wù)院院規(guī)規(guī)定定，，報(bào)有有批批準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)權(quán)的的人人民民政政府府審審批批。。（2））有有批批準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)權(quán)的的人人民民政政府府準(zhǔn)準(zhǔn)予予轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)由由受受讓讓方方辦辦理理土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓手手續(xù)續(xù)，，并并依依照照國(guó)國(guó)家家有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定繳繳納納土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓金金。。1013房房地地產(chǎn)產(chǎn)不不得得轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的情情形形(1)以出出讓讓方方式式取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的，，不不符符合合《《中中華華人人民民共共和和國(guó)國(guó)城城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理法法》》第第38條規(guī)規(guī)定定的的條條件件的的；；（2）司司法法機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)和和行行政政機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)依依法法裁裁定定、、決決定定查查封封或或者者以以其其他他形形式式限限制制房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利利的的；；（3)依法收收回土土地使使用權(quán)權(quán)的；；(4）共有有房地地產(chǎn)，，未經(jīng)經(jīng)其他他共有有人書(shū)書(shū)面同同意的的；(5)權(quán)屬有有爭(zhēng)議議的；；(6)未依法法登記記領(lǐng)取取權(quán)屬屬證書(shū)書(shū)的；；(7)法律、、行政政法規(guī)規(guī)規(guī)定定禁止止轉(zhuǎn)讓讓的其其他情情形。。1024房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓的程程序當(dāng)事人人簽訂訂書(shū)面面轉(zhuǎn)讓讓合同同雙方在在合同同簽訂訂90日內(nèi)內(nèi)，持持產(chǎn)權(quán)權(quán)證、、雙方方的合合法證證明、、轉(zhuǎn)讓讓合同同等文件件申請(qǐng)請(qǐng)轉(zhuǎn)讓讓?zhuān)⒉⑸陥?bào)報(bào)成交交價(jià)格格房地產(chǎn)產(chǎn)管理理部門(mén)門(mén)核實(shí)實(shí)成交交價(jià)，，必要要時(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)查查勘和和評(píng)估估當(dāng)事人人繳納納有關(guān)關(guān)稅費(fèi)費(fèi)房產(chǎn)管管理部部門(mén)辦辦理房房屋權(quán)權(quán)屬登登記手手續(xù)，，核發(fā)發(fā)權(quán)屬屬證書(shū)書(shū)1035房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓時(shí)土土地使使用權(quán)權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓問(wèn)問(wèn)題以出讓讓方式式取得得土地地使用用權(quán)的的房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)時(shí)，受受讓人人所取取得的的土地地使用用權(quán)的的權(quán)利利、義義務(wù)范范圍應(yīng)應(yīng)當(dāng)與與轉(zhuǎn)讓讓人所所原有有的權(quán)權(quán)利和和承擔(dān)擔(dān)的義義務(wù)范范圍相相一致致。以出讓方式取取得土地使用用權(quán)，可以在在不同土地使使用者之間多多次轉(zhuǎn)讓