第三章市場比較法

第一節(jié)基本原理第二節(jié)估價步驟第三節(jié)應用實例

第一節(jié)基本原理

一、概念二、理論依據(jù)三、基本公式四、特點與適用范圍

一、市場比較法的概念

市場比較法（marketcomparisonapproach，salescomparisonapproach）：又稱市價比較法、交易實例比較法、買賣實例比較法、市場資料比較法、現(xiàn)行市價法，簡稱比較法、市場法。將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。幾個有關概念：類似不動產(chǎn)：所處區(qū)位、用途、建筑結構等方面與估價對象相似的不動產(chǎn)。一、市場比較法的概念

比準價格：以估價對象為基準，對比較案例進行修正后得到的價格。同一供需圈：以估價對象不動產(chǎn)為中心的市場環(huán)境相同、不動產(chǎn)利用條件相似，并對估價對象價格產(chǎn)生顯著影響的、供需均衡的特定的不動產(chǎn)利用區(qū)域。交易案例：在同一供需圈內(nèi)，能與估價對象不動產(chǎn)形成替代關系的、條件相似的實際交易不動產(chǎn)。標準不動產(chǎn)：在一定區(qū)域內(nèi)設定的，能夠代表某一范圍內(nèi)不動產(chǎn)基本條件和特征的，具有標準作用的不動產(chǎn)。交易日期：交易案例實際交易價格對應的日期。一、市場比較法的概念交易情況：交易行為中能夠顯著影響不動產(chǎn)價格的一些特殊情況。區(qū)域因素：估價對象不動產(chǎn)所在區(qū)域的自然條件、社會、經(jīng)濟、行政、文化等因素共同作用形成的，能對不動產(chǎn)價格水平產(chǎn)生影響的區(qū)域性特征。個別因素：能夠對不動產(chǎn)價格具有影響作用的，不動產(chǎn)自身的一些特性。二、理論依據(jù)：替代原理

同一市場上，具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，應具有相同的價格，即具有替代關系。同一市場上具有相互替代關系的商品同時存在時，商品的價格經(jīng)過相互影響而決定，即相同類型、具有替代關系的商品，由于市場競爭，價格趨于一致。不動產(chǎn)交易中，理智的當事人會依替代原理，對不動產(chǎn)價格進行比較，決定其行為，他不會接受偏離正常水平的價格。最終，類似不動產(chǎn)價格接近。

不排除交易者的動機、偏好、對市場的了解、討價還價能力，使交易價格偏離正常，但足夠多的交易實例的綜合結果真實。交易案例不動產(chǎn)估價對象不動產(chǎn)條件差異價格差異價格修正估價對象不動產(chǎn)價格市場比較法的基本原理三、基本公式

采用比較法，需進行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素的修正，從而得到估價對象的客觀、合理價格。

估價對象比準價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)

（一）直接比較修正公式

交易實例與待估案例直接比較：估價對象比準價格=可比實例價格×100/()×()/100×100/()×100/()分子為100，表示以估價對象為基準，交易實例與之比較，優(yōu)于待估，大于100;劣于待估，小于100.日期：以交易實例日期為基準。（二）間接比較修正公式

設定標準不動產(chǎn)、標準區(qū)域因素、標準個別因素，待估案例與交易案例都與標準不動產(chǎn)進行比較。區(qū)域因素標準化公式：估價對象比準價格=可比實例價格×100/()×()/100×()/100×100/()×100/()

標準化修正分子為100，表示以標準不動產(chǎn)的區(qū)域因素的得分；區(qū)域因素修正分母100，表示以標準不動產(chǎn)的區(qū)域因素狀況為基準，分子式估價對象的區(qū)域因素相對于標準不動產(chǎn)的區(qū)域因素的得分。

（二）間接接比較修正正公式個別因素標標準化公式式：估價對象比比準價格=可比實例價價格××100/()×()/100×100/()×()/100×100/()標準化修正正分子為100，表表示以標準準不動產(chǎn)的的個別因素素的得分；；個別因素素修正分母母為100，表示以以標準不動動產(chǎn)的個別別因素狀況況為基準，，分子式估估價對象的的個別因素素相對于標標準不動產(chǎn)產(chǎn)的個別因因素的得分分。四、特點與與適用范圍圍（一）特點：1.通用用性以比比較方法確確定價格，，通俗易懂懂。2現(xiàn)實性以以價格求價價格，有較較強的說服服力。3.需要一個個穩(wěn)定的市市場背景在在非正常常情況下，，比準價格格往往偏離離真實價格格。4.對市場信信息的高度度依賴性要要求估價價人員市場場信息（二）適用用條件：1.要有有充足的市市場交易資資料。2.比較實實例與估價價對象有相相關性和替替代性。四、特點與與適用范圍圍（三）適用用范圍：市場發(fā)達達，有充足足的具有替替代性的比比較實例的的地區(qū)。適適用于交易易性不動產(chǎn)產(chǎn)的價格評評估、租租金評估。。建立價格可可比基礎搜集交易實實例選取可比實實例交易情況修修正交易日期修修正區(qū)域因素修修正個別因素修修正求取可比價價格第二節(jié)市市場比較法法的估價步步驟一、搜集交交易實例運用市場比比較法估價價，應準確確搜集大量量交易實例例，掌握正正常市場價價格行情。。（一）搜集集途徑：1、查閱政府有有關部門的的資料：基基準地價、、標定地價價、重置價價、申報價價、出讓價價。2、查閱報刊刊、雜志。。3、從不動產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商和和代理商那那里獲取。。向交易當事事人及相關關的人，機機構調(diào)查。。4、同行之間間提供。一、搜集交交易實例（二）搜集集內(nèi)容：1、雙方的基基本情況及及交易目的的：買賣、租租貨、抵押押等。2、不動產(chǎn)狀狀況：坐落、形形狀、面積積、規(guī)劃、、權利狀況況。3、成交價格和和成交日期期。4、付款方式：：一次、分分期。5、交易情況：稅費負擔、、利害關系系。二、選取可可比實例根據(jù)估價對對象狀況和和估價目的的，應從搜搜集的交易易實例中選選取三個以上的可比比實例。1、區(qū)位相同或或類似。2、用途相同：不動產(chǎn)具具體利用方方式。3、建筑結構相相同：鋼、鋼混混、磚混、、磚木、簡簡易。4、權利性質(zhì)相相同。5、交易類型吻吻合。6、成交日期與與估價時點點相近：不宜超過過1年。7、可比實例的的成交價格格為正常價價格，或可可修正為正正常價。三、建立價價格可比基基礎選取可比實實例后，應應對可比實實例的成交交價格進行行換算處理理，建立價價格可比基基礎，統(tǒng)一一其表達方方式和內(nèi)涵涵。1、統(tǒng)一付款方式：以一次付付清為準。。2、同一幣種和貨幣幣單位：不同幣種種之間的換換算，應按按中國人民民銀行公布布的成交日日期時的市市場匯率中中間價計算算。3、統(tǒng)一面積內(nèi)涵：建筑面積積或使用面面積。4、統(tǒng)一面積單位。5、統(tǒng)一采用單價。四、交易情情況修正進行交易情情況修正，，應排除交交易行為中中的特殊因因素所造成成的可比實實例成交價價格偏差，，將可比實實例的成交交價格調(diào)整整為正常價價格。有下列情形形之一的交交易實例不不宜選為可可比實例：1、有利害關關系人之間間的交易。。2、急于出售售或急于購購買情況下下的交易。。3、受債權債債務關系影影響的交易易。4、對市場行行情缺乏了了解的交易易。5、有特別動動機或偏好好的交易。。6、相鄰不動產(chǎn)產(chǎn)的合并交易易。7、特殊方式交交易下的交易易。8、稅費非正常常負擔的交易易。四、交易情況況修正例外：1、當可供選擇擇的交易實例例較少，確需需選用上述情情形的交易實實例時，應對對其進行交易易情況修正；；2、對交易稅費費非正常負擔擔的修正，應應將成交價格格調(diào)整為依照照政府有關規(guī)規(guī)定，交易雙雙方負擔各自自應負擔的稅稅費下的價格格。四、交易情況況修正（二）修正方方法（一般采采用百分率法法）：可比實例的成成交價×交易情況修正正系數(shù)=正常價格可比實例的成成交價×1/（1+S%）=正常價格五、交易日期期修正進行交易日期期修正，應將將可比實例在在其成交日期期時的價格調(diào)調(diào)整為估價時時點的價格。。交易日期修正正宜采用類似房地產(chǎn)的的價格變動率率或指數(shù)進行行調(diào)整。在無類似房房地產(chǎn)的價格格變動率或指指數(shù)的情況下下，可根據(jù)當當?shù)胤康禺a(chǎn)價價格的變動情情況和趨勢作作出判斷，給給予調(diào)整。五、交易日期期修正修正方法：估價時點價格格=可比實例成交交日期價格×交易日期修修正系數(shù)＝可比實例成交交日期價格××（1+T%）采用價格指數(shù)數(shù)修正：估價時點價格格=可比實例成交交日期價格××估價時點價價格指數(shù)／成成交日期價格格指數(shù)六、區(qū)域因素素修正進行區(qū)域因素素修正，應將將可比實例在在其外部環(huán)境境狀況下的價價格調(diào)整為估估價對象外部部環(huán)境狀況下下的價格。區(qū)域因素：繁華程度、、交通狀況、、環(huán)境、公共共設施施配套、城城市規(guī)劃等。。區(qū)域因素修正正的具體內(nèi)容容應根據(jù)估價價對象的用途途確定。修正步驟：確定影響因因素、判定區(qū)區(qū)域因素狀況況、逐項項比較并確定定差異程度、、進行價格修修正。六、區(qū)域因素素修正修正方法（百百分率法）：估價對象區(qū)域域條件下價格格＝實例在其區(qū)域域條件下價格格×區(qū)域因素素修正系數(shù)=實例在其區(qū)區(qū)域條件下價價格×1/（1+R%）區(qū)域因素

估價對象

ABC繁華程度

20201920道路通達度

1010810公交便捷度

10101010對外交通

5595環(huán)境質(zhì)量

1010810景觀

5555城市基礎設施

15151115公共設施

1515915規(guī)劃限制

5555治安狀況

5535總分值

10010087100修正系數(shù)

100/100100/87100/100七、個別因素素修正進行個別因素素修正，應將將可比實例在在其個體狀況況下的價格調(diào)調(diào)整為估價對對象個體狀況況下的價格。。有關土地方面的個個別因素修正的內(nèi)容主主要應包括：：面積大小，，形狀，臨路路狀況，基礎礎設施完備程程度，土地平平整程度，地地勢，地質(zhì)水水文狀況，規(guī)規(guī)劃管制條件件，土地使用用權年限等；；有關建筑物方面的的個別因素修正的內(nèi)容主主要應包括：：新舊程度，，裝修，設施施設備，平面面布置，工程程質(zhì)量，建筑筑結構，樓層層，朝向等。。七、個別因素素修正個別因素修正正的具體內(nèi)容容應根據(jù)估價價對象的用途途確定。修正步驟：確定影響因因素、判定個個別因素狀況況、逐項比比較并確定差差異程度、進進行價格修正正。修正方法（百百分率法）：估價實例狀態(tài)態(tài)下價格=可可比實例個別別狀態(tài)下價格格××個個別因素修正正系數(shù)=可比實例個個別狀態(tài)下價價格×1/（（1+G%）七、個別因素素修正容積率修正：：修正步驟：根據(jù)估價對對象類型劃定定一定區(qū)域，，調(diào)查容積率率及相應的不不動產(chǎn)價格資資料；對容積積率與不動產(chǎn)產(chǎn)價格水平進進行相關分析析，編制容積積率與不動產(chǎn)產(chǎn)價格相關系系數(shù)表；根據(jù)據(jù)容積率與不不動產(chǎn)價格相相關系數(shù)制定定容積率修正正系數(shù)表。修正方法（百百分率法）：估價案例價格格=可比實例例價格×估價價對象容積率率修正系數(shù)/比較案例容積積率修正系數(shù)數(shù)八、求取比準價格格交易情況、交交易日期、區(qū)區(qū)域因素和個個別因素的修修正，視具體體情況可采用用百分率法、、差額法或回回歸分析法。。每項修正對可可比實例成交交價格的調(diào)整整不得超過20％，綜合調(diào)整整不得超過30％。八、求取比準準價格進行綜合修正：修正系數(shù)連乘乘：估價對象價價格=可比實例成成交價×1／／（1＋S%）×（1＋T%）××1／(1＋＋R%)×1/（1＋G%)修正系數(shù)累加加形式：估價對象價格格=可比實例例成交價×（（1＋T%）／(1＋S%＋R%＋G%)求取比準價格格：選取的多個可可比實例的價價格經(jīng)過上述述各種修正之之后，應根據(jù)據(jù)具體情況計計算求出一個個綜合結果，，作為比準價價格。簡單算術平均均法、加權算算術平均法、、中位數(shù)法、、眾數(shù)法等。第三節(jié)市場場比較法應用用實例為了評估一宗宗住宅用地價價格，選擇四四宗可比實例例。交易情況況與估價對象象土地一致，，其他條件比比較：在區(qū)域域因素和個別別因素比較時時，以估價對對象的區(qū)域因因素和個別因因素為基準，，正（負）指指標值表示可可比實例的區(qū)區(qū)域因素和個個別因素優(yōu)（（劣）于估價價對象的區(qū)域域因素和個別別因素所導致致的價格差異異幅度，在區(qū)區(qū)域因素和個個別因素中，，各因子的權權重相等，另另外，通過市市場調(diào)查，得得到該城市的的定基地價指指數(shù)。根據(jù)以以上條件，評評估該住宅用用地2000年10月價價格。項目

估價對象

ABCD用途

住宅住宅住宅住宅住宅成交日期

00.1099.1099.1200.0899.04成交價格1200130014001000(區(qū)域)繁華程度0-2%-2%0-3%(區(qū)域)基礎設施0-1%-1%+2%0(區(qū)域)交通條件0-2%-2%+3%-2%(個別)地勢0-2%-2%0-2%(個別)形狀0+3%+3%+5%-4%(個別)其他0-3%-3%0-2%定基地價指數(shù)數(shù)表：時間99.199.299.499.1099.1200.100.800.10地價指數(shù)1001011031091111121191211確定修正系數(shù)數(shù)：