郊區(qū)大盤模式引用報(bào)告《青島信萊置業(yè)膠南600畝項(xiàng)目》世聯(lián)研究理論12/16/2022大盤社區(qū)案例1：深圳---中海怡美山莊案例2：青島---天泰?奧林匹克花園案例3：深圳---萬(wàn)科城2案例一：中海怡美山莊案例選擇的適用條件：陌生區(qū)域效區(qū)物業(yè)面臨交通改善等大機(jī)會(huì)規(guī)模大盤，小鎮(zhèn)模式3中海怡美山莊-----區(qū)域及交通區(qū)域：深圳龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)，距鎮(zhèn)政府車程10分鐘交通：公交多，但距市內(nèi)路程較遠(yuǎn)與市內(nèi)的聯(lián)系較便利，有多路公交未來(lái)的地鐵3號(hào)線和深惠公路位置：康樂公路旁資源：無(wú)明顯山體或海景資源地塊現(xiàn)狀：地塊平整，無(wú)特殊資源4中海怡美山莊-----定位及客戶項(xiàng)目定位：生態(tài)休閑的拉丁式小鎮(zhèn)生活目標(biāo)客戶：高級(jí)白領(lǐng)中產(chǎn)階層實(shí)際客戶：50%橫崗人20%龍山崗人20%深圳市內(nèi)投資者5中海怡美山莊-----規(guī)劃規(guī)劃指標(biāo)：總占地：40萬(wàn)平米中（共2塊地）建面：50萬(wàn)平米容積率1.25規(guī)劃布局：中央園林及太陽(yáng)廣場(chǎng)成為社區(qū)社區(qū)感的主要體現(xiàn)小戶型排布在靠近地鐵處，以阻擋噪音污染大戶型沿社區(qū)中央水景布置6中海怡美山莊-----建筑及園林風(fēng)格建筑風(fēng)格：拉丁風(fēng)格立面造型典雅、建筑線條優(yōu)美色彩歡快、亮麗加勒比風(fēng)情等拉丁風(fēng)格元素應(yīng)用園林風(fēng)格：一軸兩心園林結(jié)構(gòu)（一個(gè)中央景觀軸、兩個(gè)園林中心）園林細(xì)節(jié)（沙灘、草亭等）體現(xiàn)拉丁風(fēng)情7中海怡美山莊-----建筑細(xì)節(jié)體現(xiàn)拉丁風(fēng)情8中海怡美山莊-----啟動(dòng)模式一期規(guī)模指標(biāo)：占地11萬(wàn)平米，建面15萬(wàn)平米，容積率1.3配套：商業(yè)面積1800平米，幼兒園面積2921平米、會(huì)所面積1698平米一期啟動(dòng)模式：情境展示通過游泳池、樣板房、中央景觀進(jìn)行先期展示通過售樓處的熱烈氣氛、社區(qū)細(xì)節(jié)小品等方面營(yíng)造社區(qū)感和打丁風(fēng)情以創(chuàng)新戶型（3.9米層高送面積等）制造熱點(diǎn)9中海怡美山莊對(duì)本項(xiàng)目的啟示建筑風(fēng)格演繹到位：打丁風(fēng)情的演繹從建筑景觀等硬件到社區(qū)文化氛圍的營(yíng)造都較到位陌生區(qū)域啟動(dòng)期展示先行以沙灘泳池為核心的中央景觀在開盤時(shí)展示到位二層以下建筑外立面和樣板房在開盤時(shí)全部完工開盤整個(gè)社區(qū)傳達(dá)出現(xiàn)樓的氛圍，弱化區(qū)域的陌生感資源的有效利用：大戶型排布在中央景觀處小戶型排布在靠近地鐵處10案例二：天天泰?奧林林匹克花園園案例選擇的的適用條件件：陌生區(qū)域效區(qū)物業(yè)規(guī)模大盤，，小鎮(zhèn)模式式11天泰?奧林林匹克花園園-----區(qū)域及及交通區(qū)域：青島島市李滄區(qū)區(qū)與城陽(yáng)區(qū)區(qū)的交界處處，屬于效效區(qū)地產(chǎn)交通：交通通略有不便便距市中心區(qū)區(qū)約25分分鐘車程現(xiàn)有3條公公交線路交通有待改改善位置：308國(guó)道道旁資源：無(wú)明顯山體體或海景資資源地塊現(xiàn)狀：：坡地市中心區(qū)李滄區(qū)城陽(yáng)區(qū)天泰奧園天泰奧園12天泰?奧林林匹克花園園-----定位及及客戶項(xiàng)目定位：運(yùn)動(dòng)、健康康社區(qū)目標(biāo)客戶：：高級(jí)白領(lǐng)中產(chǎn)階層實(shí)際客戶：：90%市區(qū)區(qū)內(nèi)居住者者，其中50%一次次置業(yè)，50%用來(lái)來(lái)養(yǎng)老10%外地地人，另有部分韓韓國(guó)人13天泰?奧林林匹克花園園-----規(guī)劃指指標(biāo)用地構(gòu)成構(gòu)成面積（萬(wàn)平米）比例（%）住宅用地50.7954.98公共設(shè)施用地18.8420.4道路用地10.4511.31公共綠地12.313.31總用地92.37經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積87.76萬(wàn)平米住宅81.41萬(wàn)平米配套6.35萬(wàn)平米住宅平均層數(shù)6.7層高層住宅31.1%多層住宅68.9%容積率0.95建筑密度16.5%14天泰?奧林林匹克花園園-----規(guī)劃布布局一期多中心、多多組團(tuán)式布布局多層為主，，小高層與與高層為輔輔水系景觀和和中央景觀觀軸構(gòu)成園園林景觀體體系多層在中間間，周邊高高層的布置置使中央景景觀利用最最大化整體層次分分明，多層層以屋頂顏顏色進(jìn)行區(qū)區(qū)分運(yùn)動(dòng)會(huì)所鎮(zhèn)長(zhǎng)官邸水系15天泰?奧林林匹克花園園-----分期及及銷售率一期韓國(guó)村村一期一五組組團(tuán)一期二、三三、四組團(tuán)團(tuán)一期韓國(guó)村村為7棟小小高層，專專為韓國(guó)人人定制，銷銷售結(jié)束一期一五組組團(tuán)共400套，3個(gè)月售完完一期二、三三、四組團(tuán)團(tuán)共800套，8個(gè)個(gè)月銷售率率達(dá)93%16天泰?奧林林匹克花園園-----配套設(shè)設(shè)施設(shè)施項(xiàng)目面積教育9班幼兒園250018班幼兒園12000文化活動(dòng)奧體健康運(yùn)動(dòng)中心11700奧體酒店新聞中心21000二期社區(qū)中心會(huì)所2500鎮(zhèn)長(zhǎng)官邸800商業(yè)一期商業(yè)街5000社區(qū)購(gòu)物中心（超市）1800醫(yī)療三期保健會(huì)所1000一期診所200配套指標(biāo)17天泰?奧林林匹克花園園-----配套幼兒園網(wǎng)球場(chǎng)2500平平米體育會(huì)會(huì)所游泳池咖啡巴、酒酒巴羽毛球場(chǎng)乒乓球場(chǎng)18天泰?奧林林匹克花園園的啟示以運(yùn)動(dòng)主題題定位客戶戶天泰品牌與與奧園品牌牌聯(lián)動(dòng)，擴(kuò)擴(kuò)大客戶層層面配套設(shè)施的的作用：一一為吸引客客戶、二為為豐富主題題25000平米運(yùn)動(dòng)動(dòng)會(huì)所大配配套解決了了陌生區(qū)域域的生活配配套問題韓國(guó)村的建建立和韓國(guó)國(guó)人的入駐駐樹立項(xiàng)目目高端形象象產(chǎn)品注重細(xì)細(xì)節(jié)，但品品質(zhì)一般多中心的規(guī)規(guī)劃方式，，使各組團(tuán)團(tuán)都有公共共活動(dòng)空間間19案例三：萬(wàn)萬(wàn)科城案例例分析——萬(wàn)科在在造一座城城20區(qū)位與交通通區(qū)位特點(diǎn)處于城鄉(xiāng)結(jié)結(jié)合部的工工業(yè)園園區(qū)內(nèi)交通正在逐逐步改善良好的產(chǎn)業(yè)業(yè)基礎(chǔ)支撐撐政策導(dǎo)向下下大力發(fā)展展基礎(chǔ)配套套設(shè)施迎合大深圳圳格局下的的城市擴(kuò)張張趨勢(shì)，但但現(xiàn)階段配配套和人氣氣明顯不足足區(qū)位：龍崗布吉鎮(zhèn)鎮(zhèn)坂雪崗工工業(yè)園區(qū)，，梅觀高速速與機(jī)荷高高速交匯處處。該區(qū)域目前前是以高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)為主的工工業(yè)基地,擁有人口口11萬(wàn)人人，面積達(dá)達(dá)30多平平方公里.擁有華華為、新天天下等知名名企業(yè)。目目前區(qū)域共共有400多家企業(yè)業(yè)。未來(lái)將形成成高科技與與第三產(chǎn)業(yè)業(yè)并重的大大基地。交通西邊為梅觀觀高速已建建成，東邊邊是在建清清平快速。。目前自駕駕車通過梅梅觀高速等等可在20分鐘內(nèi)到到達(dá)市中心心；乘公交交車334、335、339、415等從市中中心直達(dá)萬(wàn)萬(wàn)科城約30-40分鐘；2006年年竣工的地地鐵4號(hào)線線也臨近該該項(xiàng)目；規(guī)規(guī)劃中輕軌軌11號(hào)線線經(jīng)過該項(xiàng)項(xiàng)目；21社區(qū)規(guī)劃低密度親地地社區(qū)的內(nèi)內(nèi)涵43萬(wàn)方建建筑、1.1容積率率、3萬(wàn)方方配套，打打造親地社社區(qū)。聯(lián)排排、花園洋洋房等包括括前庭后院院、階梯露露臺(tái)、入戶戶花園、地地下車庫(kù)、、創(chuàng)意地下下空間等親親地元素………景觀軸三山兩澗一一平地”的的土地格局局自然形成成了片區(qū)組組團(tuán)和社區(qū)區(qū)主軸，主主軸沿線將將廣場(chǎng)、商商業(yè)街、會(huì)會(huì)所、前庭庭水景軸、、綠軸串聯(lián)聯(lián)。廣場(chǎng)和街道道哥倫布廣場(chǎng)場(chǎng)與畢加索索大道對(duì)社社區(qū)外開放放，聚集周周邊人氣，，進(jìn)一步帶帶動(dòng)社區(qū)商商業(yè)的發(fā)展展。價(jià)值標(biāo)桿一期臨水景景觀資源最最好的TOHO社區(qū)配套位于主干道道稼先路和和小區(qū)干道道之間，對(duì)對(duì)外開放對(duì)對(duì)整個(gè)坂雪雪崗區(qū)域服服務(wù)。3萬(wàn)萬(wàn)方商業(yè)和和教育配套套一期全部部建成展示示開放式廣場(chǎng)九年制學(xué)校校；幼兒園寬景house情景洋房商業(yè)中心；；Loft總占地39.7萬(wàn)平米總建面43.7萬(wàn)平米商業(yè)面積3萬(wàn)平米會(huì)所3000平米容積率1.1車位比1:1一期總戶數(shù)726戶TOHO小高層22建筑與景觀觀園林建筑風(fēng)格鐘樓、低坡坡屋頂、紅紅瓦白墻、、大尺度陽(yáng)陽(yáng)光露臺(tái)、、連廊、拱拱形花窗等等細(xì)節(jié)特征征，以西班班牙典型建建筑符號(hào)裝裝飾的南加加州建筑風(fēng)風(fēng)格，寫意意浪漫中透透出古樸素素雅的貴氣氣景觀園林保留三山兩兩澗原生地地貌營(yíng)造廣場(chǎng)、、人工湖、、濕地、熱熱帶植被和和沿線水景景等多重景景觀風(fēng)情商業(yè)街街區(qū)自成一一景23物業(yè)類型Loft規(guī)模：80多套位置：高迪迪中心上層層，分向湖湖面房和背背湖面房戶型：1房房1廳2衛(wèi)衛(wèi)面積：68+20(送)M2特色：公共共區(qū)、私密密區(qū)完全分分離，客廳廳開闊小高層規(guī)模：100多套，，4棟位置：布置置在臨湖景景觀帶旁，，但湖景到到二期才能能建成戶型：2-4房面積：70-125M2其他：底層層送入戶花花園TownHouse規(guī)模：40多套位置：臨湖湖戶型：4-5房面積：220-269平米寬景House規(guī)模：100多套位置：布置置在相對(duì)私私密的社區(qū)區(qū)內(nèi)部戶型：4-5房面積：137-205M2特色：超寬寬向陽(yáng)面，，送地下室室花園洋房規(guī)模：200多套戶型：2-4房面積：70-130M2其他：底層層送入戶花花園24戶型組合情景洋房寬景洋房Townhouse小高層Loft25營(yíng)銷策略及及執(zhí)行結(jié)果果營(yíng)銷策略產(chǎn)品策略提出ToHo親地社社區(qū)概念價(jià)格策略：：高開高走走在初期銷售售形勢(shì)好的的情況下迅迅速提價(jià)以以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)潤(rùn)的最大化化。價(jià)格平平均上漲達(dá)達(dá)1000元形象策略3萬(wàn)M2配配套先行，，并引進(jìn)了了一些知名名商業(yè)（如如丹桂軒、、華潤(rùn)萬(wàn)家家），同時(shí)時(shí)幼兒園和和九年制學(xué)學(xué)校已開建建；品牌策略產(chǎn)品配比及銷售情況物業(yè)類型戶型面積(m2)單價(jià)(元/m2）總價(jià)(萬(wàn)元）套數(shù)銷售情況Townhouse220-26912000-17000260-46040多余套已售95%寬景house137-2057000-8000110-165100多套全部售完情景洋房70-1305000-650042-78200多套剩沿街10套左右小高層70-1254600-600032-75100多套僅剩一二層Loft68+205000-600034-4180余套臨水景的售完一期共推出724套，開盤當(dāng)日銷售500多套；次日銷售即達(dá)到90％26什么樣的市市場(chǎng)定位？？打造一座城城大型Townhouse親地地社區(qū)，田田園牧歌般般的休閑生生活核心客戶：：關(guān)內(nèi)以及及坂雪崗工工業(yè)區(qū)的的的白領(lǐng)階層層重點(diǎn)客戶：：多次置業(yè)業(yè)者（如四四季花城老老客戶）以以及投資客客極盡展示未未來(lái)生活情情景；建立大盤氣氣勢(shì)，一舉舉奠定大盤盤的社區(qū)形形象；沿襲四季花花城系列的的開發(fā)模式式，在陌生生區(qū)大規(guī)模模開發(fā)大眾化生活活社區(qū)產(chǎn)品定位形象定位客戶定位啟動(dòng)區(qū)目標(biāo)標(biāo)27問題3問題1萬(wàn)科城（一一期）的成成功關(guān)鍵因因素———解決了什么么關(guān)鍵性問問題？區(qū)域價(jià)值重重新定位———“大深深圳”、““大交通””背景下的的萬(wàn)科城，，解決目前社社區(qū)位置相相對(duì)偏僻和和交通瓶頸頸的問題困困擾問題2如何整合資資源形成區(qū)區(qū)域不可復(fù)制的的另一極？？在一期開盤盤初期，將將3萬(wàn)方商商業(yè)、中心心廣場(chǎng)、景景觀園林、、教育設(shè)施施一并展示示，未來(lái)生生活場(chǎng)景得得以充分體體驗(yàn)——看看得見的未未來(lái)。萬(wàn)科品牌＝＝對(duì)品質(zhì)保保證和優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)的承承諾以6年的本本區(qū)開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)整合三三大項(xiàng)目資資源，打造造1平方公公里、100萬(wàn)平平米住宅、、1萬(wàn)戶人人家的“萬(wàn)萬(wàn)科生活城城”，并以以四季花城城作為項(xiàng)目參參照物，。。產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)如何展現(xiàn)現(xiàn)？品牌效應(yīng)如何克服區(qū)區(qū)域周邊配配套不成熟？附加值28郊區(qū)大盤案案例總結(jié)消除陌生感感的四大措措施開發(fā)商自身身的強(qiáng)勢(shì)品品牌或嫁接接全國(guó)知名名強(qiáng)勢(shì)品牌牌強(qiáng)勢(shì)主題，，如運(yùn)動(dòng)主主題、異域域風(fēng)情主題題以齊全的生生活配套