徐州公路港國(guó)際商務(wù)區(qū)項(xiàng)目溝通初探謹(jǐn)呈：徐州泓錦坤置業(yè)有限公司本報(bào)告要解決的問(wèn)題：一、對(duì)項(xiàng)目的理解三、項(xiàng)目商業(yè)定位四、如何快速打開項(xiàng)目營(yíng)銷局面五、項(xiàng)目階段性營(yíng)銷目標(biāo)分解六、天佑公司營(yíng)銷模式及投入資源說(shuō)明二、國(guó)內(nèi)外案例借鑒一、對(duì)項(xiàng)目的理解徐州是蘇北中心城市和全國(guó)交通樞紐，近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，物流需求增溫，發(fā)展前景廣闊。地處蘇、魯、豫、皖四省交界，為東部沿海與中部地帶、上海經(jīng)濟(jì)區(qū)與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部?！皷|襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齊魯”，素有“五省通衢”之稱。京滬、隴海兩大鐵路在此交匯，京杭大運(yùn)河傍城而過(guò)貫穿徐州南北，公路四通八達(dá)，北通京津，南達(dá)滬寧，西接蘭新，東抵海濱，為全國(guó)重要水陸交通樞紐和東西、南北經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的重要“十字路口”。初步結(jié)論徐州具有較強(qiáng)的地域優(yōu)勢(shì)，腹地經(jīng)濟(jì)雄厚，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快速，物流及相關(guān)需求旺盛，初步推論，該地區(qū)發(fā)展現(xiàn)代物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)有其客觀的市場(chǎng)基礎(chǔ)徐州城市發(fā)展規(guī)劃從徐州城市總體規(guī)劃的角度看，徐州未來(lái)的發(fā)展主軸將以徐連發(fā)展軸為核心，向東發(fā)展從徐州城區(qū)各組團(tuán)功能規(guī)劃的情況及人口規(guī)劃的情況看，東傾傾向非常明顯，東部及東南部或?qū)⒊蔀橹饕恼谓?jīng)濟(jì)核心區(qū)域徐州未來(lái)對(duì)外交通將相當(dāng)便捷，尤其是鐵路高速客運(yùn)將非常發(fā)達(dá)；徐州內(nèi)部交通設(shè)施建設(shè)將主要集中于城市中央及東部，客運(yùn)交通的東傾趨勢(shì)尤為明顯都市圈規(guī)劃城區(qū)規(guī)劃交通規(guī)劃工業(yè)規(guī)劃外圍縣市主要以紡織、農(nóng)副產(chǎn)品加工、林木加工以及化工產(chǎn)業(yè)為主，其主要為勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。市區(qū)內(nèi)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)主要分布在徐州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及北區(qū)商貿(mào)物流業(yè)規(guī)劃從商貿(mào)物流業(yè)規(guī)劃來(lái)看，徐州的主要市場(chǎng)群集中在三環(huán)路沿線，而物流區(qū)則主要依托鐵路及運(yùn)河港口建設(shè)，發(fā)揮多式聯(lián)運(yùn)的優(yōu)勢(shì)政策規(guī)劃分析戰(zhàn)略定位：新興的產(chǎn)業(yè)密集帶、蘇北地區(qū)對(duì)外開放的先導(dǎo)區(qū)、全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極戰(zhàn)略定位：新亞歐大陸橋東方橋頭堡、中國(guó)重要的交通樞紐、沿海新型工業(yè)基地、重要的土地后備資源開發(fā)區(qū)和宜居區(qū)徐州并非處于江蘇未來(lái)的重點(diǎn)發(fā)展軸上項(xiàng)目概覽項(xiàng)目名稱：徐州公路港國(guó)際商貿(mào)區(qū)項(xiàng)目地址：徐州市西北部泉山區(qū)內(nèi)，拾屯河以

南，徐豐公路以西總用地面積：12.3萬(wàn)平米總建筑面積:16.4萬(wàn)平米容積率：1.334周邊環(huán)境地塊現(xiàn)狀基地整體地勢(shì)平坦，良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)使其存在開發(fā)的可能性地塊東靠徐豐公路地塊北面為拾屯河地塊南面規(guī)劃路正在建設(shè)地塊內(nèi)荒地SWOT徐州作為淮海經(jīng)濟(jì)圈的核心城市具有成為商貿(mào)物流中心的潛力本項(xiàng)目被徐州定位為商貿(mào)物流園，預(yù)計(jì)未來(lái)能得到一定政策支持本項(xiàng)目土地較為寬裕，可同時(shí)發(fā)展多種業(yè)態(tài)，起到相互促進(jìn)的作用徐州未來(lái)的發(fā)展重心完全偏向于東部及東南部，本項(xiàng)目處在城市西部區(qū)域，不在城市主要發(fā)展軸上項(xiàng)目周邊未來(lái)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃較為薄弱，項(xiàng)目將依靠整個(gè)徐州甚至下屬縣市才能得到發(fā)展SWOT分析項(xiàng)目所處區(qū)域目前周邊環(huán)境較差，目前仍處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的狀態(tài)項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)較為薄弱，對(duì)項(xiàng)目缺乏支持項(xiàng)目二、國(guó)內(nèi)外外案例借借鑒國(guó)際物流流園案例例借鑒巴塞羅那那、巴黎黎、不來(lái)來(lái)梅、圖圖盧茲物物流園國(guó)際知名名物流園園區(qū)各項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)對(duì)對(duì)比巴塞羅那那物流園園區(qū)介紹紹法國(guó)巴黎黎物流園園區(qū)介紹紹德國(guó)不來(lái)來(lái)梅物流流園區(qū)介介紹圖盧茲物流園區(qū)區(qū)介紹國(guó)際物流流園區(qū)各項(xiàng)因素素總結(jié)國(guó)內(nèi)物流流園案例例借鑒中國(guó)鐵路路物資柳柳州物流流園中國(guó)物流流園區(qū)介介紹中國(guó)鐵路路物資柳柳州物流流園—基本信息息中國(guó)鐵路路物資柳柳州物流流園—主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)三、項(xiàng)目的的商業(yè)定定位相關(guān)專業(yè)業(yè)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查徐州地區(qū)區(qū)物流來(lái)來(lái)源調(diào)查查項(xiàng)目商業(yè)業(yè)定位的的相關(guān)建建議項(xiàng)目的商商業(yè)定位位開發(fā)商徐州嘉得寶置業(yè)有限公司總占地15萬(wàn)㎡總建面46.7萬(wàn)㎡項(xiàng)目地址殷莊路與三環(huán)北路交叉口容積率2.99鋪源數(shù)量約1700套已銷售數(shù)量213套銷售率12.5%鋪源主力面積30—40㎡售價(jià)均價(jià)10000元/平米項(xiàng)目定位徐州一站式物資市場(chǎng)好得家物物資商城城徐州地區(qū)區(qū)物流來(lái)來(lái)源調(diào)查查項(xiàng)目的相相關(guān)建議議四、如何快快速打開開項(xiàng)目的的營(yíng)銷局局面活動(dòng)營(yíng)銷銷運(yùn)動(dòng)行銷銷關(guān)鍵媒體體現(xiàn)場(chǎng)引導(dǎo)導(dǎo)轉(zhuǎn)介營(yíng)銷銷營(yíng)銷策略略執(zhí)行——5大核心營(yíng)營(yíng)銷措施施五、項(xiàng)目階階段性營(yíng)營(yíng)銷目標(biāo)標(biāo)分解六、天佑公公司營(yíng)銷銷模式及及投入資資源說(shuō)明明坐銷行銷客戶接待待方式對(duì)廣告的的需求成本覆蓋面精準(zhǔn)度在銷售中中心等待待客戶上上門，一一次性談?wù)勁袠I(yè)務(wù)員將將客戶帶帶至案場(chǎng)場(chǎng)再由置置業(yè)顧問(wèn)問(wèn)接待，，多番談?wù)勁行枰罅苛康膹V告告配合引引導(dǎo)客戶戶上門的的興趣不需要大大量的廣廣告客戶戶就會(huì)咨咨詢了解解人力成本和場(chǎng)場(chǎng)地/物料/公關(guān)等費(fèi)用為主主，廣告告費(fèi)用為為輔只能覆蓋蓋廣告所所能達(dá)到到的區(qū)域域可同時(shí)覆覆蓋多個(gè)個(gè)區(qū)域甚甚至周邊邊城市，，影響多多個(gè)群體體面向所有有大眾，，精準(zhǔn)度度差、成成交率低低直接面