土地一級開發(fā)項目

成本測算講義一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用二、土地一級開發(fā)項目成本的構成三、土地一級開發(fā)項目成本的測算依據四、土地一級開發(fā)項目成本的測算報告編制五、土地一級開發(fā)項目成本的管理與控制目錄12/7/20222一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用◆概念： 1、土地一級開發(fā)《中關村科技園區(qū)條例》（2000年12月8日通過）《中關村科技園區(qū)土地一級開發(fā)暫行辦法》【京政辦發(fā)〔2002〕16號】《關于印發(fā)北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法的通知》【市國土房管出字[2002]1100號】《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》【京國土市【2005】540號文】12/7/20223一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用◆概念： 1、土地一級開發(fā)

定義：按照國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲備供應計劃的要求，將列入城市土地儲備供應計劃的開發(fā)項目，在確定土地開發(fā)綜合策劃方案后，以政府委托或公開招標的方式確定一級開發(fā)主體;獲得土地項目一級開發(fā)權的開發(fā)主體，再根據“政府主導、統(tǒng)一規(guī)劃、市場化運作”的原則，運用現代項目管理的理論、系統(tǒng)和方法，組織實施土地開發(fā)項目的征地、拆遷、規(guī)劃設計、市政基礎設施和配套建設、交通建設、環(huán)境建設和投融資，并為二級開發(fā)商服務，提供土地開發(fā)項目完成后的經營管理方案，對土地開發(fā)項目實施速度、品質、成本全過程把握和控制，達到土地開發(fā)項目社會效益、環(huán)境效益、經濟效益高度統(tǒng)一的動態(tài)過程。

12/7/20224一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用◆概念： 2、土地一級開發(fā)成本 “540號文”中：“土地儲備開發(fā)成本”

《北京市土地一級開發(fā)項目實施方案審批表》：一級開發(fā)投資總額

土地一級開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級開發(fā)區(qū)域紅線內實施土地一級開發(fā)全過程的費用。由項目前期費用、征地拆遷補償費用、公共區(qū)域市政基礎設施建設費用、公共配套設施建設費用、工程建設其他費用、管理費、財務費用、土地招拍掛中的交易費用、公共市政配套設施移交前的管理費用等構成。

12/7/20225土地一級開發(fā)成本是項目決策的依據

土地一級開發(fā)項目投資巨大、建設周期長等特點決定了土地一級開發(fā)成本對土地一級開發(fā)項目決策的重要性。政府或土地一級開發(fā)企業(yè)是否有足夠的資金實施土地一級開發(fā)項目，是土地一級開發(fā)項目決策中主要考慮的問題。如果土地一級開發(fā)成本超過投資者的財務能力，就會使決策者放棄土地一級開發(fā)項目。因此，在土地一級開發(fā)項目決策階段，土地一級開發(fā)成本就成為項目財務分析和經濟評價的重要依據。一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用◆作用：12/7/20226土地一級開發(fā)成本是項目融資的依據

土地一級開發(fā)項目所需資金量較為巨大，要求項目的投資者必須有很強的融資能力，以保證土地一級開發(fā)的資金需求。土地一級開發(fā)成本基本決定了土地一級開發(fā)的資金需求量，從而為籌集資金提供了依據。土地一級開發(fā)從不同融資渠道籌集資金時，金融機構在對項目進行融資評價和決策的主要依據是土地一級開發(fā)成本。因此，土地一級開發(fā)成本也是土地一級開發(fā)項目融資的依據。一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用◆作用：12/7/20227土地一級開發(fā)成本是項目成本管理的依據

土地一級開發(fā)成本是通過不同階段的預估，最終通過竣工決算確定下來的。不同階段的土地一級開發(fā)成本預估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超過前一次估算的幅度。土地一級開成本的準確性是成本管理的基礎，只有準確地確定土地一級開發(fā)成本才可能實現有效的成本管理。一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用◆作用：12/7/20228是決定土地出讓交易價格的依據 土地出讓交易價格是指出讓使用權的地塊上已經完成征地拆遷，土地開發(fā)程度為已完成宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃氣、通熱力及宗地內土地平整（簡稱“七通一平）（或“五通一平”及其他情況），可直接用于建設的土地價格。 土地出讓交易價格是由毛地價（土地出讓金、四源費和大市政費）和土地一級開發(fā)成本構成。毛地價是在基準地價的基礎上由專業(yè)評估機構評估并報國土局審定，毛地價水平較為穩(wěn)定，對土地出讓交易價格的影響程度較小。因此，土地一級開發(fā)成本就成為決定土地出讓交易價格的重要依據。一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用◆作用：12/7/20229二、土地一級開發(fā)項目的成本構成（一）項目前期費用（二）征地、拆遷費用（三）公共區(qū)域市政基礎設施建設費用（四）區(qū)域內公共環(huán)境景觀建設費用（五）區(qū)域內公共配套設施建設費用（六）工程建設其他費用（七）管理費（八）財務費用（九）銷售費用（十）應納稅費（十一）不可預見費

12/7/202210三、土地一級級開發(fā)項目的的成本測算依依據（一）項目前期期費用立項報告、可可研報告、土土地一級開發(fā)發(fā)實施方案等等的編制費及及項目前期的的各種工程咨咨詢費委托編制修建建性詳細規(guī)劃劃和區(qū)域內的的管線綜合等等規(guī)劃方案費費用工程勘察、測測繪、定樁費費用環(huán)境影響評價價分析費用交通影響評價價分析費用地震影響評價價分析費用地價評估費用用工程設計費及及施工圖審查查費招標代理費、、招標服務費費工程保險費12/5/202211（一）項目前期期費用1、立項報告、、可研報告、、土地一級開開發(fā)實施方案案等的編制費費及項目前期期的各種工程程咨詢費→測算標準可參參考1999年9月10日國家計委制制定的計價格格［1999］1283號《建設項目前期期工作咨詢收收費暫行規(guī)定定》及北京市物價局局、北京市計計劃委員會京京價（房）字字［1999］第487號文《關于建設項目目前期工作咨咨詢收費的補補充通知》中的有關計價價標準?！袅㈨棃蟾?、、可研報告的的編制費◆土地一級開開發(fā)實施方案案的編制費◆項目前期的的各種工程咨咨詢費12/5/202212（一）項目前期期費用2、委托編制修修建性詳細規(guī)規(guī)劃和區(qū)域內內的管線綜合合等規(guī)劃方案案費用→2001年國家計委《關于放開和下下放部分商品品和服務價格格的通知》（計價格[2001]1218號）中取消了1993年由建設部、、國家物價局局聯合頒布的的《城市規(guī)劃設計計計費標準》，放開了規(guī)劃劃設計市場。?！?004年6月，為了規(guī)范范規(guī)劃設計市市場計費，中中國城市規(guī)劃劃協(xié)會在全國國范圍內進行行調查研究，，制定并發(fā)布布了《城市規(guī)劃設計計計費指導意意見》，作為城市規(guī)規(guī)劃設計計費費的參考依據據。12/5/202213（一）項目前期期費用3、工程勘察、、測繪、定樁樁費用2002年1月7日國家計委、、建設部以計計價格[2002]10號文發(fā)布了《工程勘察設計計收費管理規(guī)規(guī)定》，從2002年3月1日起執(zhí)行。應應根據該文件件規(guī)定核算工工程勘察費用用。建筑用地撥地地定樁：《關于測繪產品品收費標準的的通知》【京發(fā)改〔2006〕〕1009號】12/5/202214（一）項目前期期費用4、環(huán)境影響評評價分析費用用2002年10月28日全國人大通通過了《中華人民共和和國環(huán)境影響響評價法》，規(guī)定：在中中華人民共和和國領域和中中華人民共和和國管轄的其其他海域內建建設對環(huán)境有有影響的項目目，應當進行行環(huán)境影響評評價。隨后，，國家計委、、國家環(huán)境保保護總局發(fā)布布了《關于規(guī)范環(huán)境境影響咨詢收收費有關問題題的通知》（計價格［2002］125號）。該通知中規(guī)規(guī)定了項目前前期進行建設設項目環(huán)境影影響評價分析析，包括編制制環(huán)境影響報報告書（含大大綱）、環(huán)境境影響報告表表和對環(huán)境影影響報告書（（含大綱）、、環(huán)境影響報報告表進行技技術評估的費費用標準，可可以作為核算算環(huán)境影響評評價分析費用用的依據。12/5/202215（一）項目前期期費用5、交通影響評評價分析費用用北京市規(guī)劃建建設委員會早早在2001年就發(fā)布了《關于對部分新新建項目進行行交通影響評評價的通知》市規(guī)發(fā)[2001]1001號。規(guī)定需要進進行交通影響響評價的項目目需由項目業(yè)業(yè)主方委托符符合資質的設設計或咨詢機機構進行交通通影響評價，，并按照《北京市建設項項目交通影響響評價準則和和要求》編制咨詢報告告。進行建設設項目交通影影響評價咨詢詢工作的機構構應具有城市市規(guī)劃和交通通咨詢甲級資資質。但對委委托編制交通通影響評價報報告的取費標標準沒有明確確規(guī)定，實踐踐中可以參照照委托規(guī)劃設設計咨詢的標標準及市場行行情協(xié)商（目目前收費標準準通常在0.5～2元/平米不等）。12/5/202216（一））項項目目前前期期費費用用6、地地震震影影響響評評價價分分析析費費用用2002年1月1日起施施行行、、中中華華人人民民共共和和國國國國務務院院令令（（第第323號））公公布布的的《地震震安安全全性性評評價價管管理理條條例例》規(guī)定定：：新新建建、、擴擴建建、、改改建建建建設設工工程程，，依依照照《中華華人人民民共共和和國國防防震震減減災災法法》和本本條條例例的的規(guī)規(guī)定定，，需需要要進進行行地地震震安安全全性性評評價價的的，，必必須須嚴嚴格格執(zhí)執(zhí)行行國國家家地地震震安安全全性性評評價價的的技技術術規(guī)規(guī)范范，，確確保保地地震震安安全全性性評評價價的的質質量量。。建建設設單單位位應應當當將將建建設設工工程程的的地地震震安安全全性性評評價價業(yè)業(yè)務務委委托托給給具具有有相相應應資資質質的的地地震震安安全全性性評評價價單單位位。。地地震震安安全全性性評評價價單單位位對對建建設設工工程程進進行行地地震震安安全全性性評評價價后后，，應應當當編編制制該該建建設設工工程程的的地地震震安安全全性性評評價價報報告告。。目目前前，，全全國國各各省省市市對對地地震震安安全全性性評評價價收收費費標標準準都都有有不不同同的的規(guī)規(guī)定定，，北北京京市市的的工工程程可可依依據據原原北京京市市物物價價局局2002年9月18日京京價價(收)字[2002]361號文文件件《關于于地地震震安安全全性性評評價價收收費費標標準準的的函函》的規(guī)規(guī)定定進進行行核核算算。。12/5/202217（一））項項目目前前期期費費用用7、地價價評評估估費費用用1994年12月12日，，國國家家計計委委和和國國家家土土地地管管理理局局聯聯合合發(fā)發(fā)布布了了““關關于于土土地地價價格格評評估估收收費費的的通通知知””，，通通知知規(guī)規(guī)定定：：““土土地地價價格格評評估估收收費費是是房房地地產產市市場場重重要要的的經經營營性性中中介介服服務務收收費費行行為為，，評評估估機機構構要要按按照照‘‘自自愿愿委委托托、、有有償償服服務務’’的的原原則則與與委委托托方方簽簽訂訂合合同同，，開開展展評評估估服服務務工工作作，，收收取取合合理理費費用用。。凡凡具具備備土土地地估估價價資資格格并并經經土土地地、、物物價價部部門門確確認認的的單單位位，，可可接接受受土土地地所所有有者者或或使使用用者者的的委委托托，，對對土土地地價價格格進進行行評評估估，，并并按按本本通通知知的的規(guī)規(guī)定定收收取取土土地地評評估估費費。?！薄?997年12月1日北北京京市市物物價價局局發(fā)發(fā)布布了了京價價(房)字(1997)第398號文文件件《關于于房房地地產產中中介介服服務務收收費費的的通通知知》，對對我我市市房房地地產產中中介介服服務務收收費費的的有有關關規(guī)規(guī)定定進進行行了了修修訂訂，，規(guī)規(guī)定定““房房地地產產價價格格評評估估收收費費、、土土地地價價格格評評估估收收費費標標準準實實行行政政府府定定價價，，其其收收費費標標準準按按照照標標的的總總額額采采取取差差額額定定率率分分檔檔累累進進制制。。12/5/202218（一）項項目前前期費費用8、工程設設計費費及施施工圖圖審查查費工程設設計費費的測測算可可依據據2002年1月7日國家家計委委、建建設部部以計價格格[2002]10號文發(fā)發(fā)布的的《工程勘勘察設設計收收費管管理規(guī)規(guī)定》中的有有關標標準結結合實實際情情況測測定。。施工圖圖審查查是目目前基基本建建設程程序中中必須須的環(huán)環(huán)節(jié)。。2004年8月23日，建建設部部134號令發(fā)發(fā)布的的《房屋建建筑和和市政政基礎礎設施施工程程施工工圖設設計文文件審審查管管理辦辦法》中再次次明確確規(guī)定定“施施工圖圖未經經審查查合格格的，，不得得使用用”。。但相相應的的圖紙紙審查查收費費標準準，國國家沒沒有統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)規(guī)定。。北京京市可可執(zhí)行行市規(guī)發(fā)發(fā)[2001]761號《關于開開展施施工圖圖設計計文件件審查查工作作的通通知》中第五五條““審查查收費費：在在國家家正式式下達達施工工圖審審查收收費標標準前前，北北京市市的施施工圖圖審查查單位位暫按按國家家發(fā)展展計劃劃委員員會計價格格(1999)1283號文件件中《工程咨咨詢人人員工工日費費用標標準》執(zhí)行。?！?2/5/202219（一）項項目前前期費費用9、招標代代理費費、招招標服服務費費原國家計計委關關于印印發(fā)《招標代代理服服務收收費管管理暫暫行辦辦法》的通知知計計價格格[2002]1980號文中明明確了了招標標代理理服務務收費費標準準。招標代代理服服務收收費速速查表表12/5/202220（一）項項目前前期費費用10、工程保保險費費建設部部和中中國保保險監(jiān)監(jiān)督管管理委委員會會于2005年8月出臺臺了《關于推推進建建設工工程質質量保保險工工作的的意見見》建質[2005]133號，，指出出：““建設設工程程質量量保險險是一一種轉轉移在在工程程建設設和使使用期期間由由可能能的質質量缺缺陷引引起的的經濟濟責任任的方方式，，它由由能夠夠轉移移工程程技術術風險險、落落實質質量責責任的的一系系列保保險產產品組組成，，包括括建筑筑工程程一切切險、、安裝裝工程程一切切險、、工程程質量量保證證保險險和相相關職職業(yè)責責任保保險等等。其其中，，工程程質量量保證證保險險主要要為工工程竣竣工后后一定定期限限內出出現的的主體體結構構問題題和滲滲漏問問題等等提供供風險險保障障?！薄薄？煽梢?，，工程程建設設領域域涉及及到的的保險險品種種主要要有職職工意意外傷傷害險險（雇雇主責責任險險）、、設計計責任任險、、工程程質量量保修修保險險和建建筑（（安裝裝）工工程一一切險險。但但具體體費率率，市市場浮浮動較較大，，建設設工程程一切切險一一般為為投保保金額額的1%左右，第三三者責任險險按比例投投保。但2004年11月中旬進行行的北京地地鐵4、5、10號線建安險險及第三者者責任險合合同費率卻卻是5‰左右。2005年深圳地鐵鐵項目中，，工程質量量險和運營營初期的運運營險合計計也低至投投保金額的的5‰，可見目前前保險業(yè)競競爭是相當當激烈的。。因此在項項目前期階階段，估算算工程質量量保險費非非常困難，，可以暫按按建安工程程造價的1%-2%估算。12/5/202221（二）征地地、拆遷費費用包括：1、征地補償償費用2、拆遷補償償費用3、房屋拆遷遷評估費、、拆遷服務務費4、拆除工程程費用5、古樹保護護及文物古古建修護、、還建費用用6、其它12/5/202222（二）征地地、拆遷費費用1、征地地補償費用用根據土地所所屬的不同同區(qū)域及其其被征用前前的不同用用地性質相相應發(fā)生不不同的征地地費用。本市行政區(qū)區(qū)域內依法法征用農民民集體所有有土地的，，根據2004年5月21日北京市人人民政府令令第148號公布的《北京市建設設征地補償償安置辦法法》進行補償安安置。征地地補償費包包括土地補補償費和安安置補助費費。涉及青青苗和其他他土地附著著物的，還還應當向所所有權人支支付青苗補補償費和其其他土地附附著物補償償費。青苗苗是指尚未未收獲的農農作物。其其他土地附附著物包括括房屋、水水井、道路路、管線、、水渠等建建筑物、構構筑物以及及林木和其其他經濟作作物等。本市征地補補償費實行行最低保護護標準制度度。征地補補償費最低低保護標準準由市土地地行政主管管部門以鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位位結合被征征地農村村村民的生活活水平、農農業(yè)產值、、土地區(qū)位位以及本辦辦法規(guī)定的的人員安置置費用等綜綜合因素確確定，報市市人民政府府批準后公公布執(zhí)行。。征地補償償費最低保保護標準應應當根據社社會、經濟濟發(fā)展水平平適時調整整。12/5/202223（二）征地地、拆遷費費用2、拆遷遷補償費用用根據房屋所所屬的不同同區(qū)域及其其不同屬性性相應發(fā)生生不同的拆拆遷補償費費用，計取取依據亦不不同。城市房屋：：根據2001年11月1日北京市政府府令第87號公布的《北京市城市市房屋拆遷遷管理辦法法》進行拆遷補補償費計算算。城市的住宅宅房屋：：（2001）1234號城市的非住住宅房屋：：京房地評評字（1999）656號被拆遷房屋屋重置成新新價：京京國土房管管拆[2003]808號12/5/202224（二）征征地、拆拆遷費用用集體土地地房屋：：根據2003年6月6日北京市人人民政府府令第124號公布的的《北京市集集體土地地房屋拆拆遷管理理辦法》進行拆遷遷補償費費計算。。拆遷補償償：京國土房房管征[2003]606號被拆遷房房屋重置置成新價價：京京國土房房管拆[2003]80812/5/202225（二）征征地、拆拆遷費用用3、房房屋拆遷遷評估費費、拆遷遷服務費費1997年12月1日，北京京市物價價局發(fā)布布了《關于房地地產中介介服務收收費的通通知》京價(房)字[1997]第398號文，對我市市房地產產中介服服務收費費的有關關規(guī)定進進行了修修訂，規(guī)規(guī)定“因因征用拆拆遷對房房屋進行行價格評評估的，，按補償償價款金金額的1～1.5%向征用拆拆遷單位位收取評評估費。。”《北京市物物價局、、北京市市財政局局關于房房屋遷管管理費和和房屋拆拆遷服務務費收費費標準的的復函》【京價（收收）字（（1993）第238號】：房屋拆遷遷管理費費：不不超過房房屋拆遷遷補償安安置費用用0.5%房屋拆遷遷服務費費：不超超過房屋屋拆遷補補償安置置費用的的1.5％12/5/202226（二）征征地、拆拆遷費用用4、拆除除工程費費用拆除工程程費用應應按照工工程實際際需要估估算拆除除工程量量，并套套用相關關估算指指標或概概算定額額，充分分考慮渣渣土運輸輸、消納納等因素素進行測測算。12/5/202227（二）征地、、拆遷費用5、古樹保護護及文物古建建修護、還建建費用根據古樹保護護方案和文物物古建的修護護、還建方案案，套用相關關估算指標或或概算定額，，充分考慮修修繕、保護、、還原等因素素進行費用測測算。12/5/202228（二）征地、、拆遷費用6、其它指根據國家或或地方政府要要求在征地、、拆遷過程中中還需發(fā)生的的各種費用，，如：耕地開開墾費、耕地地占用稅、菜菜田基金、防防洪費、提前前搬家獎、支支援重點工程程費等等。12/5/202229（三）公共區(qū)區(qū)域市政基礎礎設施建設費費用包括：場地平整費用用及為各二級級開發(fā)單位提提供施工臨時時供水、供電電設施、臨時時道路的鋪設設及維護費用用區(qū)域內永久性性道路、橋梁梁建設費用市政管線建設設費用(包括雨水、污污水、中水、、上水、電力力、天然氣、、電信、熱力力等)市政場站建設設費用(包括雨水泵房房、燃氣調壓壓站、熱力站站、開閉站、、區(qū)域中水站站、區(qū)域管理理中央監(jiān)控室室及涉及城市市安全的公共共設施等，其其建設費用視視規(guī)劃情況而而定)配套公公共設設施建建設費費用(區(qū)域內內的交交通智智能化化系統(tǒng)統(tǒng)、、公共共標識識指示示系統(tǒng)統(tǒng)、安安防監(jiān)監(jiān)控系系統(tǒng)、、公共共衛(wèi)生生間、、垃圾圾收集集轉運運站、、消消防站站、派派出所所、郵郵局等等)12/5/202230（三））公共共區(qū)域域市政政基礎礎設施施建設設費用用本部分分費用用是指指在土土地一一級開開發(fā)區(qū)區(qū)域內內，各各二級級開發(fā)發(fā)地塊塊紅線線范圍圍外的的公共共區(qū)域域的市市政基基礎設設施建建設費費用。。這是是土地地一級級開發(fā)發(fā)成本本中的的另一一重要要組成成部分分。應在不不同階階段根根據控控制性性詳細細規(guī)劃劃，或或修建建性詳詳細規(guī)規(guī)劃，，或或初步步設計計圖紙紙，或或施工工圖紙紙，參參考相相應工工程的的估算算指標標，或或概算算定額額，或或預算算定額額測定定。12/5/202231（四四））區(qū)區(qū)域域內內公公共共環(huán)環(huán)境境景景觀觀建建設設費費用用包括括：：綠綠化化（（花花草草、、樹樹木木的的種種植植））、、微微地地形形、、藝藝術術小小品品、、噴噴泉泉、、地地下下出出入入口口的的處處理理、、休休息息座座椅椅等等。。本部部分分費費用用是是指指在在土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)域域內內，，各各二二級級開開發(fā)發(fā)地地塊塊紅紅線線范范圍圍外外的的公公共共區(qū)區(qū)域域的的環(huán)環(huán)境境景景觀觀建建設設費費用用。。這這是是土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)成成本本中中的的一一項項重重要要組組成成部部分分，，應應在在不不同同階階段段根根據據控控制制性性詳詳細細規(guī)規(guī)劃劃，，或或修修建建性性詳詳細細規(guī)規(guī)劃劃，，或或初初步步設設計計圖圖紙紙，，或或施施工工圖圖紙紙，，參參考考相相應應工工程程的的估估算算指指標標，，或或概概算算定定額額，，或或預預算算定定額額測測定定。。12/5/202232（五五））區(qū)區(qū)域域內內公公共共配配套套設設施施建建設設費費用用包括括：：市市政政管管理理用用房房建建設設費費用用；；機機動動車車停停車車場場（（庫庫））、、非非機機動動車車停停車車設設施施建建設設費費用用；；規(guī)規(guī)劃劃中中其其它它須須納納入入土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)成成本本的的配配套套設設施施建建設設費費用用。。在不不同同階階段段根根據據控控制制性性詳詳細細規(guī)規(guī)劃劃，，或或修修建建性性詳詳細細規(guī)規(guī)劃劃，，或或初初步步設設計計圖圖紙紙，，或或施施工工圖圖紙紙，，參參考考相相應應工工程程的的估估算算指指標標，，或或概概算算定定額額，，或或預預算算定定額額測測定定。。12/5/202233（六六））工工程程建建設設其其他他費費用用包括括：：工程程監(jiān)監(jiān)理理費費竣工工圖圖編編制制費費建設設期期區(qū)區(qū)域域管管理理費費用用項目目竣竣工工后后移移交交管管理理單單位位前前的的維維護護管管理理費費用用項目目后后評評價價費費用用其他他12/5/202234（六六））工工程程建建設設其其他他費費用用1、工工程程監(jiān)監(jiān)理理費費1996年1月16日，，北北京京市市建建委委發(fā)發(fā)布布了了《北京京市市工工程程建建設設監(jiān)監(jiān)理理費費收收費費標標準準實實施施辦辦法法》(京價價收收1996第043號)，規(guī)規(guī)定定：：實實行行監(jiān)監(jiān)理理的的工工程程，，監(jiān)監(jiān)理理費費按按工工程程的的總總造造價價百百分分比比計計取取，，用用插插入入法法計計算算。。建建設設前前期期階階段段按按工工程程概概預預算算的的0.1-0.2％計計取取。。12/5/202235（六））工程程建設設其他他費用用2、竣竣工工圖編編制費費2002年國家家發(fā)展展計劃劃委員員會和和建設設部聯聯合發(fā)發(fā)布的的《工程勘勘察設設計收收費標標準》[2002]中《工程設設計收收費標標準》1.0.16條規(guī)定定：編編制工工程施施工圖圖預算算的，，按照照該建建設項項目基基本設設計收收費的的10%收取施施工圖圖預算算編制制費；；編制制工程程竣工工圖的的，按按照該該建設設項目目基本本設計計收費費的8%收取竣竣工圖圖編制制費。。12/5/202236（六））工程程建設設其他他費用用3、建設期期區(qū)域域管理理費用用包括安安保、、環(huán)境境保潔潔、臨臨時綠綠化、、美化化等費費用。。這部部分費費用在在項目目初期期很難難估算算。不不同的的土地地一級級開發(fā)發(fā)項目目建設設區(qū)域域的面面積、、基本本狀況況、區(qū)區(qū)域周周邊的的環(huán)境境一定定后，，即基基本明明確每每年需需要多多少保保安、、保潔潔人員員進行行公共共區(qū)域域的管管理，，需要要做多多少面面積的的臨時時綠化化，整整個區(qū)區(qū)域的的建設設期幾幾年等等，再再據以以測算算相應應費用用。12/5/202237（六））工程程建設設其他他費用用4、項目目竣工工后移移交管管理單單位前前的維維護管管理費費用這部分分費用用主要要是由由于目目前土土地一一級開開發(fā)項項目完完成后后，形形成了了大量量的資資產，，而這這些資資產的的管理理主體體比較較復雜雜，例例如：：道路路、水水、電電、（（天然然）氣氣、熱熱、交交通設設施、、園林林景觀觀綠化化設施施等都都分別別歸屬屬不同同的管管理單單位，，產權權移交交尚未未有規(guī)規(guī)范的的模式式和程程序。。這就就造成成在土土地一一級開開發(fā)任任務基基本完完成后后，可可能還還會對對資產產進行行一段段時間間的照照管，，對有有些項項目還還要從從社會會利益益角度度出發(fā)發(fā)，進進行運運營。。為此此，土土地一一級開開發(fā)主主體還還要支支出一一筆管管理費費和運運營費費。這這筆費費用根根據不不同一一級開開發(fā)項項目的的情況況，千千差萬萬別，，不一一而足足，須須慎重重對待待，認認真估估算。。12/5/202238（六）工程程建設其他他費用5、項目后評評價費用指在土地一一級開發(fā)工工作完成后后，由土地地一級開發(fā)發(fā)主體組織織，委托專專業(yè)咨詢公公司從經濟濟效益、社社會效益、、環(huán)境效益益出發(fā)對整整個土地一一級開發(fā)項項目和開發(fā)發(fā)過程進行行公正、客客觀的評價價。該費用用可參考國國家有關工工程咨詢的的收費標準準測算。12/5/202239（六）工程程建設其他他費用6、其他指其他歸屬屬項目前期期及其他費費用的項目目。比如：委托托代建的項項目還會發(fā)發(fā)生“代建建工程管理理費”等。污染區(qū)域，，還需要環(huán)環(huán)境整治費費用。12/5/202240（七）管理理費指土地一級級開發(fā)主體體在土地一一級開發(fā)全全過程中所所發(fā)生的管管理費，包包括土地一一級開發(fā)的的建設期和和代政府進進行土地出出讓的銷售售期。該費費用應根據據項目的具具體情況和和土地一級級開企業(yè)的的管理水平平、資源投投入情況等等進行核算算。2005年8月3日，市國土土局發(fā)布了了關于印發(fā)《北京市土地地儲備和一一級開發(fā)暫暫行辦法》的通知京京國土市[2005]540號文，其中第十十三條規(guī)定定：土地儲儲備機構負負責實施土土地開發(fā)的的，由土地地儲備機構構負責籌措措資金、辦辦理規(guī)劃、、項目核準準、征地拆拆遷及大市市政建設等等手續(xù)并組組織實施。。其中通過過招標方式式選擇開發(fā)發(fā)企業(yè)負責責土地開發(fā)發(fā)具體管理理的，開發(fā)發(fā)企業(yè)的管管理費用不不高于土地地儲備開發(fā)發(fā)成本的2%。以招標方方式確定開開發(fā)企業(yè)后后，土地儲儲備機構應應當與中標標開發(fā)企業(yè)業(yè)簽訂土地地一級開發(fā)發(fā)管理委托托協(xié)議。12/5/202241（八）財務務費用指一級開發(fā)發(fā)過程中所所發(fā)生的相相關財務費費用。其測算依企企業(yè)（或項項目）的資資本結構和和融資能力力不同而有有不同的融融資方案，，因此融資資渠道、金金額和期限限完全不同同，其融資資成本應視視具體情況況分別測算算。12/5/202242（九）銷售費費用包括土地一級級開發(fā)主體為為提升開發(fā)區(qū)區(qū)域的土地價價值，吸引二二級開發(fā)商和和最終用戶，，完成土地出出讓任務，盡盡快收回開發(fā)發(fā)成本而進行行的策劃、推推廣活動，和和因此發(fā)生的的各種廣告、、宣傳費用等等。目前政府對土土地一級開發(fā)發(fā)的銷售費用用提取比例沒沒有專門規(guī)定定，而且市場場中二級開發(fā)發(fā)的銷售經驗驗不適用于土土地一級開發(fā)發(fā)的銷售，已已實施完成的的土地一級開開發(fā)項目尚不不多，因此沒沒有太多的經經驗數據可供供借鑒。這就就需要企業(yè)根根據自己項目目的土地出讓讓計劃分別測測算。也可以以按預計銷售售收入的1%計取。12/5/202243（十）應納稅稅費土地一級開發(fā)發(fā)涉及的應納納稅種主要有有：營業(yè)稅、、城市建設維維護稅、教育育費附加、印印花稅、進口口設備關稅等等，所得稅。。具體納稅額計計算方法詳見見國家相關稅稅收政策的規(guī)規(guī)定。12/5/202244（十一一）不不可預預見費費包括基基本預預備費費和漲漲價預預備費費。視不同同階段段的測測算精精度不不同，，而以以開發(fā)發(fā)成本本為基基數，，適當當計取取一定定比例例。12/5/202245四、成成本測測算報報告的的編制制以上是土土地一級級開發(fā)項項目的成成本構成成及其測測算的相相關依據據。我公公司據此此編制了了土地一級級開發(fā)項項目成本本測算通通用模板板，作為成成本測算算的模板板。測算報告告編制包包括：1.編制測算表格格；2.編制測算算說明；；3.編制測算算分析。。12/5/202246四、成本本測算報報告的編編制項目土地地一級開開發(fā)投資資估算及及投融資資分析（一）投投資估算算1、總投資資估算2、估算所所依據的的相關資資料3、估算依依據的相相關文件件12/5/202247四、成本本測算報報告的編編制（二）投融融資分析析1、資金使使用計劃劃2、融資額額度及融融資成本本3、融資渠渠道及模模式4、貸款本本息償還還附相應表表格12/5/202248四、成本本測算報報告的編編制土地一級級開發(fā)經經濟效益益分析及及資金平平衡（一）經經濟效益益測算及及分析1、測算及及分析前前提投資測算算和市場場預測數數據項目開發(fā)發(fā)周期及及時序安安排12/5/202249四、成本本測算報報告的編編制土地一級級開發(fā)經經濟效益益分析及及資金平平衡（一）經經濟效益益測算及及分析2、相關數數據的確確定毛地價的的確定招拍掛交交易價格格預測土地出讓讓一級開開發(fā)企業(yè)業(yè)收入稅(費)率貸款利率率財務基準準收益率率Ic12/5/202250四、成本測測算報告的的編制土地一級開開發(fā)經濟效效益分析及及資金平衡衡（一）經濟濟效益測算算及分析3、經濟效益益分析可經營性出出讓面積及及銷售計劃劃土地掛牌出出讓平均底底價土地上市出出讓收入、、成本、稅稅金、利潤潤12/5/202251四、成本測測算報告的的編制土地一級開開發(fā)經濟效效益分析及及資金平衡衡（二）財務務分析1、項目財務務盈利能力力分析財務內部收收益率FIRR(%)財務凈現值值NPV(萬元)投資回收期期(年)投資利潤率率2、償債能力力分析3、資金平衡衡分析12/5/202252四、成本測測算報告的的編制土地一級開開發(fā)經濟效效益分析及及資金平衡衡（三）不確定定性與風險險分析1、不確定性性與風險2、不確定性性分析盈虧平衡分分析敏感性分析析12/5/202253四、成本測測算報告的的編制土地一級開開發(fā)經濟效效益分析及及資金平衡衡（四）結論論與建議1、結論項目盈利能能力如何項目的償債債能力如何何項目風險怎怎樣項目是否可可行2、建議12/5/202254編制流程如如下：基礎數據收收集、整理理根據通用模模板測算成成本測算編制說明測算依據：：原始資料料、數據，，政策文件件需說明的問問題：測算算方法、取取值、原因因測算分析及及結論匯總編制四、成本測算算報告的編制制總測算報告樣表12/5/202255五、土地一級級開發(fā)項目成成本的管理與與控制土地一級開發(fā)發(fā)項目在其內內容組成、開開發(fā)宗旨、開開發(fā)方式、開開發(fā)時序等方方面都有著不不同于一般房房地產開發(fā)項項目的特點，，因而其管理理和控制體系系、工作流程程及其控制的的關鍵環(huán)節(jié)也也不同，共性性之外還有其其特殊性。因因此，科學合合理地確定其其成本控制目目標，要建立立一整套完善善的成本管理理工作體系、、制度和流程程。12/5/202256五、土土地一一級開開發(fā)項項目成成本的的管理理與控控制1、決策策體系系：是是戰(zhàn)略略管理理層面面，決決定了了企業(yè)業(yè)控制制造價價管理理的方方向和和模式式，具具有長長期性性和整整體性性，是是企業(yè)業(yè)核心心競爭爭力所所在，，包括括長期期戰(zhàn)略略成本本等重重大決決策的的制定定和執(zhí)執(zhí)行，，由企企業(yè)領領導班班子組組成。。（一））工作作體系系12/5/202257五、土土地一一級開開發(fā)項項目成成本的的管理理與控控制2、內部部專業(yè)業(yè)管理理體系系：是是落實實和分分解戰(zhàn)戰(zhàn)略成成本目目標的的層面面，包包括計計劃執(zhí)執(zhí)行情情況和和管理理效益益監(jiān)督督、考考評，，是企企業(yè)造造價管管理部部門的的首要要核心心任務務。主主要包包括：：制定定公司司年度度成本本控制制計劃劃；分分解、、落實實戰(zhàn)略略成本本目標標，實實行公公司全全面預預算；；及時時溝通通、傳傳遞和和獲取取信息息、適適時調調整計計劃；；協(xié)調調組織織相關關部門門配合合、全全員參參與成成本目目標的的管理理和控控制等等。（一））工作作體系系12/5/202258五、、土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)項項目目成成本本的的管管理理與與控控制制3、制制度度體體系系：：完完善善的的制制度度體體系系是是項項目目成成本本管管理理實實施施順順暢暢、、高高效效的的前前提提和和保保障障。。建建立立和和完完善善諸諸如如：：成成本本管管理理辦辦法法、、招招投投標標管管理理辦辦法法、、合合同同管管理理辦辦法法等等一一系系列列的的成成本本管管理理制制度度，，并并嚴嚴格格按按之之執(zhí)執(zhí)行行，，是是成成本本管管理理和和控控制制的的制制度度保保障障。。（一一））工工作作體體系系12/5/202259五、、土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)項項目目成成本本的的管管理理與與控控制制4、操操作作體體系系：：是是成成本本管管理理和和控控制制的的基基礎礎層層面面，，具具體體由由各各項項目目部部的的成成本本管管理理人人員員落落實實，，是是成成本本管管理理和和控控制制的的具具體體化化和和實實施施控控制制載載體體。。主主要要包包括括對對分分解解后后的的成成本本控控制制目目標標的的落落實實、、關關鍵鍵點點的的控控制制、、工工作作效效率率的的提提高高、、項項目目完完成成后后的的后后評評價價和和效效益益分分析析等等等等，，本本層層面面成成本本管管理理的的特特點點是是具具有有系系統(tǒng)統(tǒng)化化、、程程序序化化和和模模式式化化。。（一一））工工作作體體系系12/5/202260五、土地一級級開發(fā)項目成成本的管理與與控制5、專家體系：：是項目成本本管理的強力力支持，權威威性指導意見見對項目成本本管理的意義義很重大，是是不可或缺的的。具體主要要表現為：為為建設項目運運作過程中各各階段、各環(huán)環(huán)節(jié)成本的確確定與控制提提供專業(yè)支持持和決策依據據（一）工作體體系12/5/202261五、土地一級級開發(fā)項目成成本的管理與與控制6、內部審查監(jiān)監(jiān)督體系：由由公司主管成成本方面的領領導負責，成成本、財務、、審計等部門門組成，在成成本管理和控控制過程中，，負責內審、、監(jiān)控、預警警、評價。。必要時請中中介機構。（一）工作體體系12/5/202262五、土地一一級開發(fā)項項