商用房地產(chǎn)開發(fā)工程建設管理體系王海

RichardWang摩爾商業(yè)地產(chǎn)機構董事長北京市海淀區(qū)商聯(lián)會副會長地址：北京中關村大街19號新中關寫字樓B座南翼5層引言商用物業(yè)開發(fā)概況在中國經(jīng)濟飛速發(fā)展的大背景下，中國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛勢頭不僅折射出中國經(jīng)濟的熱度，同時也為推動經(jīng)濟發(fā)展起到了舉足輕重的作用。而隨著中國零售業(yè)的全面開放、隨著多個大型綜合購物中心落戶北京、上海、深圳等大中城市，一種不同于傳統(tǒng)的商鋪租賃形式、以全面融合地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)為特色的地產(chǎn)形式，也正悄然成為房地產(chǎn)市場的寵兒。據(jù)中國投資咨詢網(wǎng)《2007-2008年中國商業(yè)地產(chǎn)市場分析及投資咨詢報告》指出，

2007年1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5264.61億元，同比增長27.4%，增幅同比加快6.1個百分點。其中商業(yè)營業(yè)用房投資584.2億元，比上年同期增長15.3%。全國寫字樓與商鋪的開發(fā)投資額及銷售額均得到了快速增長。2007年第一季度，全國寫字樓開發(fā)投資額148.5億元，同比增長23％；銷售額210.02億元，同比增長24.8％。全國商鋪完成開發(fā)投資401.53億元，同比增長17.7％；實現(xiàn)銷售額425.99，同比增長10.1％。引言商用物業(yè)大量開發(fā)現(xiàn)狀也帶來了大量不得不面對的問題a）融資難b)

賣的問題c)

招商難d)

工程難e)

經(jīng)營難f)政策影響…引言撥開問題的表象，我們看到：a）融資難

——

缺乏專業(yè)操作團隊和業(yè)績證明b)

賣的問題

——如何制定合理的預期并實現(xiàn)和管理預期c)

招商難

——無法實現(xiàn)租戶組合d)

工程難

——

工程與市場的嚴重脫節(jié)e)

經(jīng)營難

——

經(jīng)營、建設與市場的嚴重脫節(jié)，缺乏專業(yè)化的手段及分析反饋系統(tǒng)f)政策影響…因此我們提出：全面資產(chǎn)管理是商用物業(yè)開發(fā)的必然選擇！引言房地產(chǎn)項目工程建設管理概況在中國經(jīng)濟飛速發(fā)展的大背景下，中國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛勢頭不僅折射出中國經(jīng)濟的熱度，同時也為推動經(jīng)濟發(fā)展起到了舉足輕重的作用。開發(fā)市場由純銷售型物業(yè)為主，轉(zhuǎn)而出現(xiàn)持有經(jīng)營類的爆發(fā)性增長，對工程管理帶來大量的沖擊。大量的與市場結合的開發(fā)需要勝任市場經(jīng)濟要求的建設管理！引言房地產(chǎn)項目大量開發(fā)現(xiàn)狀也帶來了大量不得不面對的工程問題a）設計結合管理難b)

處處不交圈的問題c)

計劃趕不上變化d)變更處理難e)總包管理難f)分包管理難g)成本控制難h)一旦經(jīng)營，工程的尾巴成為揭不開的鍋蓋！原有的基建管理理念和以簡單出售為導向的初級房地產(chǎn)工程管理體系從設計管理到工程現(xiàn)場管理、成本管理均已無法滿足實際市場需求，作為產(chǎn)業(yè)鏈的最上游，建設單位的工作改進是實際的矛盾焦點…引言撥開問題的表象，我們看到：a)

設計結合管理難

-設計的組織方法、參與方法、時間分配等存在根本故障b)

處處不交圈的問題

–不單是設計審核問題，而是工程組織體系不交圈c)計劃趕不上變化

–計劃的嚴肅性往往從高層就沒有被樹立，海市蜃樓只圖好看d)變更處理難

–缺乏嚴謹?shù)某绦蚝蛨猿植恍傅膱?zhí)行e)總包管理難

–工程參與方全體的總包觀念淡薄f)分包管理難

–沒有分包體系的合理規(guī)劃，造成大量扯皮g)成本控制難

–缺乏合約體系的建立和執(zhí)行h)一旦經(jīng)營，工程的尾巴成為揭不開的鍋蓋！-蓋自己不住（用）的房子維驗收大吉式的后患無窮作為產(chǎn)業(yè)鏈的最上游，建設單位責無旁貸，是問題的真正根源!因此我們提出：建設單位必須掌握體系化的建設管理知識從而建立科學的、有可持續(xù)經(jīng)營觀的全面建設管理體系并使之得到全面執(zhí)行和落實！I

澄清工作對象——全面建設管理體系概論II

建設管理籌劃

（謀定而后動/建設人員大局觀的樹立/項目愿景的明確）III

設計管理（建設單位的關鍵責任/完善的設計進程管理/設計管理體系）IV

工程現(xiàn)場管理（內(nèi)部、外部、現(xiàn)場、作業(yè)面

/建筑法、

FEDIC體系、施工組織、施工工藝/實戰(zhàn)案例：施工依據(jù)的嚴格確立、總分包管理層次的理順、工序計劃的理順和及時更新、嚴格的進度管理-計劃執(zhí)行、變更的管理、質(zhì)量管理、安全管理）V

成本管理（合約體系的規(guī)劃與管理/設計成本管理/招標成本管理/現(xiàn)場成本管理/結算成本管理，向合約規(guī)范要成本效益/FEDIC條款的靈活運用/綜合單價、通用條款與專用條款、技術規(guī)范、BQ單管理實戰(zhàn)案例）VI

驗收接管（政府層面的強制驗收：消防/園林/人防/交通/空氣質(zhì)量/四方驗收,產(chǎn)權人及其委托管理人的接管驗收,租戶的合同點交式驗收)VII

項目建設管理總結VIII管理方面的贅述——如何打造一個優(yōu)秀的管理團隊？I

澄清工作對象--------認清對象本質(zhì)往往是工作成敗的第一步本講義針對：面向市場的地產(chǎn)開發(fā)工程建設管理者從事“設計－建造”

Design-Build

（國際上）本講義方法論：基本精要的理論，完整全面的思考角度結合大量實例評析實例包括筆者全面主持開發(fā)的北京“Gate新中關”項目和筆者親身深入考察的國內(nèi)外項目I

澄清工作對象--------認清對象本質(zhì)往往是工作成敗的第一步一、房地產(chǎn)工程全面建設管理體系定義（三五）：1.

工程全面建設管理體系涵蓋籌劃、設計、工程現(xiàn)場、成本、驗收接管五個管理要素2.

全面統(tǒng)籌上述五個要素，實現(xiàn)時間目標、質(zhì)量目標、安全目標、成本目標、功能目標這五個全面的目標體系3.

處理好計劃問題、合約問題、變更問題、交圈問題、檔案問題這五個必發(fā)病癥最終服務于一個對象：市場，向市場/向最終的用家交出優(yōu)質(zhì)工程的答卷I

澄清工作對象--------認清對象本質(zhì)往往是工作成敗的第一步二、常見的誤區(qū)1、沒管全——范圍失誤，缺乏全局觀2、關系失衡——角色失誤，越廚代庖3、亂方法必亂方寸——統(tǒng)籌失誤，沒有統(tǒng)一的方法論4、前松后緊——全憑臨門一腳的水平，之前明知看的是海市蜃樓5、沒有市場觀念——造成經(jīng)營企業(yè)內(nèi)部工程矛盾點突出，缺乏統(tǒng)一愿景，人心浮躁，最終無法交卷，造成巨大損失結論——要上學（學費總要交，交在課堂是小學費，交在工地是大學費）I

澄清工作對象--------認清對象本質(zhì)往往是工作成敗的第一步三、房地產(chǎn)項目管理中的建設管理落位——每個管理者的大局觀房地產(chǎn)項目管理系統(tǒng)圖研策每一個要素都因為其他要素而存在，也因為其他要素的成功才能成功！我們都因為別人而強大！建設管理招租市場營銷物業(yè)管理運行管理投融資管理I

澄清工作對象--------認清對象本質(zhì)往往是工作成敗的第一步三、房地產(chǎn)項目管理中的建設管理落位——每個管理者的大局觀房地產(chǎn)項目管理系統(tǒng)圖建設管理（國際上“設計－建造”Design-Build）籌劃設計管理工程現(xiàn)場管理(“交鑰匙”Turnkey）成本管理驗收接管每一個要素都因為其他要素而存在，也因為其他要素的成功才能成功！我們都因為別人而強大！II

建設管理籌劃

（謀定而后動）一一、、籌劃----謀定而后動，事半功倍正確完善的方法解決之“道”（限制）“條件”目標（無限）資源II

建設管理籌劃

（謀定而后動）一一、、籌劃----謀定而后動，事半功倍時間目標質(zhì)量目標場地設計正確完善的方法運輸材料安全目標成本目標解決之“道”（限制）“條件”目標（無限）市場資金技術規(guī)范資源案例知識功能目標能力經(jīng)驗解決之“道”II

建設管理籌劃

（謀定而后動）一一、、籌劃----謀定而后動，事半功倍設計管理工作規(guī)劃時間目標外部審批工作規(guī)劃現(xiàn)場條件使用規(guī)劃質(zhì)量目標安全目標工期進度規(guī)劃質(zhì)量管理規(guī)劃安全管理規(guī)劃審批執(zhí)行，過程中不斷調(diào)整修正周知轉(zhuǎn)簽確認責任落實確認建設目標設定成本目標功能目標總分包合約體系規(guī)劃工程成本規(guī)劃驗收接管規(guī)劃案例：一線城市的地鐵上蓋綜合體開發(fā)全程結合案例簡介：新中關（購物中心、寫字樓、酒店式公寓）北京中關村大街19號背景-公開規(guī)范操作背景-公開規(guī)范操作2004年8月

規(guī)劃設計全部審批通過2004年10月

正式開工2006年10月

購物中心試營業(yè)，酒店公寓、寫字樓入住上地商圈110WSQM奧運村五道口商圈30WSQM村核心區(qū)120wsqm西直門商圈80WSQM四季青商圈110WSQM奧運區(qū)泛公主墳商圈60WSQM國貿(mào)商圈10號線4號線捷運交通地鐵改變城市空間無數(shù)實例證明，在國際城市規(guī)劃中，地鐵上蓋物業(yè)已經(jīng)成為發(fā)展?jié)摿ψ畲?、實用程度最高、抗風險能力最強的城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)形式。而地鐵這種捷運工具也日益改變著人們對于城市空間的定義和理解。比如上海浦東就經(jīng)歷過這樣的變化。交匯站的力量地鐵交匯站從來都是人流聚集的交通動脈。作為城市發(fā)展規(guī)劃網(wǎng)絡核心的地鐵交匯站，其中轉(zhuǎn)站周邊勢必形成集中化發(fā)展態(tài)勢，未來升值前景大好。建國門交匯站的延伸形成了國貿(mào)商圈，而金融街的興建則得益于復興門交匯站的人流聚合效應。如今，新中關也在黃莊交匯站的規(guī)劃中應運而生。捷運交通黃莊地鐵交匯站接入新中關新中關是北京西部第一個與地鐵交匯站相連的綜合建筑體。項目商業(yè)地下二層直通地鐵四號、十號之交匯——黃莊站，該站為中國最大的暗挖式地鐵交匯站。其中，東西向

的十號線把中關村、奧運村和國貿(mào)這三個城市中心區(qū)直接連通起來；另外一條南北向的四號線是從中關村往南一直到西單商業(yè)區(qū)，在西單與一號線連接。黃莊交匯站向東到奧

運村乘坐地鐵預計10分鐘以內(nèi)可以到達，到東部CBD國貿(mào)預計25-30分鐘，往南到西單20分鐘以內(nèi)，往北接到圓明園、頤和園，延伸接通北京人的周末勝地香山，所以這個交匯站的意義是非常重大的，而新中關就處在這個交匯站的連通上蓋。北

四

環(huán)地鐵站海龍大廈海淀圖書城金融中心利德國際中心中關村大街天創(chuàng)大廈五星級酒店蘇州街楔形廣場會展中心城市雕塑中關村大廈海淀醫(yī)院地鐵站海

淀

南

路都市中心地鐵上蓋綜合體都市商業(yè)中心CITYMALL:47000平米（地下2層至地上5層）寫字樓OFFICE：35000平米（A座14層、B座南翼18層、北翼21層）SUMMIT-酒店式公寓：15000平米（共17層）總體：120000平米都市商業(yè)中心CityMall智能甲級寫字樓五星級標準酒店式服務公寓地鐵交匯站強大人流，如期而至都市中心黃金位置四通八達，商賈云集十萬平米城市廣場軸線匯聚萬眾矚目150萬平米都市商務中心區(qū)北京最有文化品位的富人區(qū)200萬人生活區(qū)域10萬人辦公Gate新中關樓層布局高端一線品牌落戶新中關購物中心街區(qū)指南〉〉知名企業(yè)公司入駐GATE新中關寫字樓II

建設管理籌劃

（謀定而后動）總體工作案例2003.32006.10，開業(yè)研策2004.10開工證2003.9，土地協(xié)議簽訂建設管理招租2004.7市場營銷2003.42003.4物業(yè)管理2004.7運行管理投融資管理II

建設管理籌劃

（謀定而后動）建設管理工作案例2003.9，土地協(xié)議簽訂2005.10租戶圖紙報審開始2004.10開工證2006.10，開業(yè)建設管理籌劃2003.102004.3設計管理工程現(xiàn)場管理成本管理2003.9驗收接管2006.4，第一家租戶入場案例：北京.Gate新中關II

建設管理籌劃

（謀定而后動）籌劃文件舉例:項目籌劃階段整體計劃工程范圍規(guī)劃分配（總分包合約體系規(guī)劃）設計管理籌劃工程現(xiàn)場管理

驗收接管建設目標成本管理III設計管理設計方案論證規(guī)劃報批設計管理設計進度管理設計“交圈”管理設計變更管理設計檔案管理開發(fā)者與設計師的博弈III設計管理設計管理一個“好的”/全面目標的地產(chǎn)開發(fā)設計如何才能誕生？I

I

商用物業(yè)全面資產(chǎn)管理操作實務二、商業(yè)地產(chǎn)建設管理設計管理案例：北京.Gate新中關1、當設計任務書提出時，業(yè)主已經(jīng)探討了所有的擴展可能性就像買電腦如果你不說，供應商不知道你是要筆記本還是臺式機還是服務器？2、只有當體量和功能的計算有了輪廓，形式的探討才有其實際意義還是像買筆記本電腦如果屏幕大小、有無光驅(qū)外設度沒有確定，上來說外觀有何意義？3、關鍵的功能落位和形式格局的抉擇，賦予了項目最初的靈魂許多開發(fā)者的設計關注往往到此為止但是商業(yè)建筑太現(xiàn)實了光有靈魂遠遠不夠一個商業(yè)開發(fā)業(yè)主與設計師的真正博弈，應該是剛剛開始。。。4、對細節(jié)的追求是無止盡的而商業(yè)的效益在設計階段是最容易產(chǎn)生的。。。關鍵系統(tǒng)選型的論證舉例：1、結構體系選型論證2、結構分縫體系的論證3、結構超限設計的論證4、空調(diào)冷熱源選型的論證5、各區(qū)域空調(diào)供應模式選型6、鍋爐方式選型論證7、應急電源系統(tǒng)選型論證8、巡更及門禁系統(tǒng)選型論證……5、商業(yè)項目最讓設計師抓狂的還不是對細節(jié)的追求當招商的需求開始介入和產(chǎn)生時那才是遍地開花的時節(jié)比如，我們有個到處跑的電影院設計師，你好。。。租戶一般需要解決的關鍵設計/技術問題舉例：1、結構荷載問題2、結構調(diào)整問題3、重隔墻位置問題4、強電負荷和路由問題5、空調(diào)接口問題6、空調(diào)計量問題（特別租戶，影院/會所等）7、排油煙路由和容量問題8、風量平衡問題9、上下水接口/路由問題10、燃氣接口/路由問題11、空調(diào)延時或自主空調(diào)問題12、庫房/運貨路由問題……今天的新中關榮獲中國建筑藝術大獎北京地標商業(yè)建筑大獎北京最具潛力和吸引力的商業(yè)中心獎項III設計管理設計管理設計管理，需要恒心、狠心、橫心需要不畏難，需要心靈的激勵，需要良好的溝通與碰撞。。。需要專業(yè)的溝通語言和尊重的基礎！III設計管理設計管理設計管理，是建設單位的核心責任，是建設單位創(chuàng)造價值的源頭！“工程監(jiān)理人員認為工程施工不符合工程設計要求、施工技術標準和合同約定的，有權要求建筑施工企業(yè)改正。工程監(jiān)理人員發(fā)現(xiàn)工程設計不符合建筑工程質(zhì)量標準或者合同約定的質(zhì)量要求的，應當報告建設單位要求設計單位改正。“——建筑法（第三十二條

）III設計管理專業(yè)的地塊初步研究摸底，解決地塊容量和功能目標結合問題專業(yè)研究階段專業(yè)的體塊研究摸底，解決體量、城市關系與功能的結合問題概念方案設計，解決關鍵的功能落位和形式格局的抉擇，賦予項目最初的“靈魂”設計管理方案階段實施性方案設計，解決建筑的現(xiàn)實可實施性初步設計/擴初設計解決所有系統(tǒng)的選型、綜合確定擴初階段施工圖設計解決所有圖紙與工地的對接施工圖階段III設計管理國外案例：德國柏林中心區(qū)開發(fā)------設計管理工作賞析在地產(chǎn)開發(fā)中，設計，正確的設計，有時候就是第一生產(chǎn)力！因而，項目管理人員的項目愿景和大局觀最為重要！IV

工程現(xiàn)場管理內(nèi)部：業(yè)主、監(jiān)理、總包、設計四方管理關系的確立外部：消防、質(zhì)檢、人防、園林、城管、市政等管理關系的確立工程現(xiàn)場管理現(xiàn)場：施工依據(jù)的嚴格確立總分包管理層次的理順工序計劃的理順和及時更新嚴格的進度管理-計劃執(zhí)行變更的管理開發(fā)者與承包商/供應商的博弈質(zhì)量管理安全管理作業(yè)面：人、機、料、法、環(huán)的管理IV

工程現(xiàn)場管理確立管理的基礎知識體系：施工工藝建筑施工組織合同管理依據(jù)：FIDIC體系法律法規(guī)基礎：建筑法管理知識基礎IV

工程現(xiàn)場管理職業(yè)道德施工工藝建筑施工組織合同管理依據(jù)：FIDIC體系法律法規(guī)基礎：建筑法管理知識基礎培訓學習的影響邊界？IV

工程現(xiàn)場管理施工工藝建筑施工組織合同管理依據(jù)：FIDIC體系法律法規(guī)基礎：建筑法管理知識基礎第一章

總

則第二章

建筑許可第一節(jié)

建筑工程施工許可第二節(jié)

從業(yè)資格第三章

建筑工程發(fā)包與承包第一節(jié)

一般規(guī)定第二節(jié)

發(fā)

包第三節(jié)

承

包第四章

建筑工程監(jiān)理第五章

建筑安全生產(chǎn)管理第六章

建筑工程質(zhì)量管理第七章

法律責任第八章

附

則IV

工程現(xiàn)場管理施工工藝建筑施工組織合同管理依據(jù)：FIDIC體系法律法規(guī)基礎：建筑法管理知識基礎建筑法精要講解IV

工程現(xiàn)場管理內(nèi)部：業(yè)主、監(jiān)理、總包、設計四方管理關系的確立外部：消防、質(zhì)檢、人防、園林、城管、市政等管理關系的確立工程現(xiàn)場管理現(xiàn)場：施工依據(jù)的嚴格確立總分包管理層次的理順工序計劃的理順和及時更新嚴格的進度管理-計劃執(zhí)行變更的管理開發(fā)者與承包商/供應商的博弈質(zhì)量管理安全管理作業(yè)面：人、機、料、法、環(huán)的管理IV

工程現(xiàn)場管理內(nèi)部：業(yè)主、監(jiān)理、總包、設計四方管理關系的確立市場業(yè)主1、法律、行政法規(guī)2、有關的技術標準、設計文件3、建筑工程承包合同設計設計規(guī)范、法規(guī)監(jiān)理合同管理管理監(jiān)督施工依據(jù)總包建設管理分包交鑰匙工程（turnkey)IV

工程現(xiàn)場管理內(nèi)部：業(yè)主、監(jiān)理、總包、設計四方管理關系的確立工程范圍規(guī)劃分配（總分包合約體系規(guī)劃）IV

工程現(xiàn)場管理業(yè)主總包甲指供應甲指分包分包甲付甲供工程范圍規(guī)劃分配（總分包合約體系規(guī)劃）IV

工程現(xiàn)場管理施工工藝建筑施工組織合同管理依據(jù)：FIDIC體系法律法規(guī)基礎：建筑法管理知識基礎FIDIC管理體系FEDIC管理體系IV

工程現(xiàn)場管理?

FlDIC組織FIDIC(菲迪克)是國際工程咨詢工程師聯(lián)合會的法文縮寫(法文全稱FédérationIntenationaledesIngénieurs-Conseils)。1913年由歐洲3個國家的獨立咨詢工程師協(xié)會成立,至今已有80多年的歷史,有近70多個國家和地區(qū)成員協(xié)會。組建聯(lián)合會的目標是共同擴大成員協(xié)會的專業(yè)影響,以及向其成員國協(xié)會傳播他們感興趣的信息。FIDIC的總部設在瑞士洛桑。?中國工程咨詢協(xié)會于1996年10月代表我國工程咨詢業(yè)加入菲迪克組織,成為正式會員。?FIDIC條款及其特點菲迪克制定的建設項目管理規(guī)范與合同文本,已被聯(lián)合有關組織和世界銀行、亞洲開發(fā)銀行等國際組織普遍承認FEDIC管理體系IV

工程現(xiàn)場管理?國際工程承包行業(yè)涉及到的FIDIC合同包括四種：9土木工程施工方面的，正式名稱為《土木工程施工合同條件》，封皮是紅色的，海外還常叫做紅皮FIDIC合同；9黃皮的，是機電工程方面的，正式名稱為《機電工程合同條件》，常叫做黃皮FIDIC合同；9白色封皮的，是設計咨詢方面的，正式名稱為《業(yè)主與咨詢工程師服務模式協(xié)議》，也叫做白皮FIDIC合同；9橙色封皮的，是交鑰匙項目專有一個橙皮FIDIC合同，正式名稱為《設計、施工的交鑰匙合同條件》，屬帶資承包，其主要特點是參考黃皮FIDIC合同作些改動。FEDIC管理體系IV

工程現(xiàn)場管理FIDIC合同的最大特點是：程序公開、機會均等，這是它的合理性，對任何人都不持偏見。這種開放公平及高透明度的工作原則亦符合世界貿(mào)易組織政論采購協(xié)議的原則，所以FIDIC合同才在國際工程中得到了廣泛的應用。FEDIC管理體系IV

工程現(xiàn)場管理?

通用條款簡介第一章

緒論理解一般定義、解釋、通信交流、法律和語言、文件優(yōu)先次序、合同協(xié)議書、權益轉(zhuǎn)讓、文件的照管和提供、延誤的圖紙或指示、業(yè)主使用承包商文件、承包商使用業(yè)主文件、保密事項、遵守法律、共同的和各自的責任。通用條款全文>FEDIC管理體系IV

工程現(xiàn)場管理?

通用條款簡介第二、三章

業(yè)主、業(yè)主代表掌握現(xiàn)場進入權、許可、執(zhí)照或批準、業(yè)主人員、業(yè)主和資金安排、業(yè)主的索賠等條款。掌握業(yè)主代表的任務和權力、由業(yè)主代表的托付、業(yè)主代表的指示、業(yè)主代表的替換、確定條款。通用條款全文>FEDIC管理體系IV

工程現(xiàn)場管理?

通用條款簡介第四章

承包商掌握承包商的一般義務、履約擔保、承包商代表、分包商、分包合同合同權益的轉(zhuǎn)讓、合作、放線、安全程序、質(zhì)量保證、現(xiàn)場數(shù)據(jù)、中標合同金額的充分性、不可預見的物質(zhì)條件、道路通行權和設施、避免干擾、進場通路、貨物運輸、承包商設備、環(huán)境保護、電、水和燃氣、業(yè)主設備和免費供應的材料、進度報告、現(xiàn)場保安、承包商的現(xiàn)場作業(yè)、化石。通用條款全文>FEDIC管理體系IV

工程現(xiàn)場管理?

通用條款簡介第五章

設計掌握承包商文件、承包商的執(zhí)行

、技術標準和規(guī)章、培訓、竣工文件、運行和維護手冊

、設計錯誤通用條款全文>FEDIC管理體系IV

工程現(xiàn)場管理?

通用條款簡介第六章

指定的分包商、員工掌握指定的承包商的定義、反對指定、對指定的分包商付款、付款證據(jù)。員工的雇用、工資標準和勞動條件、為業(yè)主服務的人員、勞動法、工作時間、為員工提供設施、健康和安全、承包商的監(jiān)督、承包商人員、承包商人員和設備的記錄、無序行為條款。通用條款全文>FEDIC管理體系IV

工程現(xiàn)場管理?

通用條款簡介第七章

生產(chǎn)設備、材料和工藝掌握實施方法、樣品、檢驗、試驗、拒收、修補工作、生產(chǎn)設備和材料的所有權、土地（礦區(qū)）使用費。通用條款全文>FEDIC管理體系IV

工程現(xiàn)場管理?

通用條款簡介第八章

開工、延誤和暫停掌握工程開工、竣工、進度計劃、延長、延誤、暫時停工、暫停后果、復工等相關條款。通用條款全文>FEDIC管理體系IV

工程現(xiàn)場管理?

通用條款簡介第九、十章

竣工試驗、業(yè)主的接收掌握承包商的義務、延誤和試驗、重新試驗、未能通過竣工試驗、工程和分項工程的接收等相關條款。通用條款全文>FEDIC管理體系IV

工程現(xiàn)場管理?

通用條款簡介第十一章

缺陷責任掌握完成掃尾工作和修補缺陷、費用、缺陷通知期限的延長等相關條款。通用條款全文>FEDIC管理體系IV

工程現(xiàn)場管理?

通用條款簡介第十二、十三章

測量和估價、變更和調(diào)整掌握需測量和工程、測量方法、估價、刪減、變更權、價值工程、變更程序等相關條款。通用條款全文>FEDIC管理體系IV

工程現(xiàn)場管理?

通用條款簡介第十四章

合同價格和付款掌握合同價格、預付款、期中付款證書的申請等相關條款。通用條款全文>FEDIC管理體系IV

工程現(xiàn)場管理?

通用條款簡介第十五、十六章

由業(yè)主終止、由承包商暫停和終止掌握承包商暫停工作的權利、由承包商終止、停止工作和承包商設備和撤離等相關條款。通用條款全文>FEDIC管理體系IV

工程現(xiàn)場管理?

通用條款簡介第十七、十八章

風險與職責、保險掌握保障、承包商對工程的照管、業(yè)主和風險、業(yè)主風險的后果、知識產(chǎn)權和工業(yè)產(chǎn)權等相關條款。通用條款全文>FEDIC管理體系IV

工程現(xiàn)場管理?

通用條款簡介第十九、二十章

不可抗力、索賠、爭端和仲裁理解不可抗力的定義、通知、后果、影響分包商、自主選擇終止等。承包商的索賠、爭端裁決委員會的任命等相關條款。通用條款全文>FEDIC管理體系IV

工程現(xiàn)場管理?

應用實際：9

對通用條款的修改9

專用條款的制定9

技術規(guī)范9

投標書9

議標期間疑問卷及來往函件9

工程量清單（BQ)FEDIC管理體系IV

工程現(xiàn)場管理?

案例舉例：9

合同中容易產(chǎn)生糾紛的地方及解決方法9

承包商違約情況分析9

土地出讓合同、規(guī)劃方案及設計合同、物質(zhì)采購合同的管理IV

工程現(xiàn)場管理內(nèi)部：業(yè)主、監(jiān)理、總包、設計四方管理關系的確立外部：消防、質(zhì)檢、人防、園林、城管、市政等管理關系的確立工程現(xiàn)場管理現(xiàn)場：施工依據(jù)的嚴格確立總分包管理層次的理順工序計劃的理順和及時更新嚴格的進度管理-計劃執(zhí)行變更的管理開發(fā)者與承包商/供應商的博弈質(zhì)量管理安全管理作業(yè)面：人、機、料、法、環(huán)的管理IV

工程現(xiàn)場管理現(xiàn)場：施工依據(jù)的嚴格確立工程現(xiàn)場管理1)

圖紙依據(jù)2)

變更依據(jù)3)

洽商依據(jù)開發(fā)者與承包商/供應商的博弈IV

工程現(xiàn)場管理現(xiàn)場：施工依據(jù)的嚴格確立總分包管理層次的理順工序計劃的理順和及時更新嚴格的進度管理-計劃執(zhí)行變更的管理工程現(xiàn)場管理開發(fā)者與承包商/供應商的博弈質(zhì)量管理安全管理IV

工程現(xiàn)場管理現(xiàn)場：總分包管理層次的理順（做到事必有人管，事間必有照管方）1）發(fā)揮監(jiān)理的作用---監(jiān)理例會、周報機制的確立2）讓總包發(fā)揮總包應有的作用工程現(xiàn)場管理3）合理議定照管費用和責任4）跟進甲指分包和供應商開發(fā)者與承包商/供應商的博弈a）甲指分包和供應商自身工作的積極跟進和評定b)

關注并盡量通過監(jiān)理協(xié)調(diào)總包為分包創(chuàng)造的現(xiàn)場條件問題c)

關注并盡量通過監(jiān)理協(xié)調(diào)分包之間的工序/條件/穿插問題IV

工程現(xiàn)場管理現(xiàn)場：工序計劃的理順和及時更新嚴格的進度管理-計劃執(zhí)行工程現(xiàn)場管理1）計劃的完整慎密性----周全開發(fā)者與承包商/供應商的博弈2）計劃的及時調(diào)整-----應景/合同依據(jù)3）計劃的周知確認------合同依據(jù)4）計劃的執(zhí)行嚴肅性----合同依據(jù)項目籌劃階段整體計劃現(xiàn)場：IV

工程現(xiàn)場管理變更的管理1）變更與洽商的發(fā)起方和發(fā)起依據(jù)2）變更洽商的審批控制機制3）變更洽商的執(zhí)行跟進機制4）變更洽商的成本跟進機制5）變更洽商的檔案管理機制管理制度工程現(xiàn)場管理開發(fā)者與承包商/供應商的博弈管理流程成本管理跟進IV

工程現(xiàn)場管理現(xiàn)場：質(zhì)量與安全管理：工程現(xiàn)場管理1）一定要依托監(jiān)理開發(fā)者與承包商/供應商的博弈2）一定要讓總承包方承擔責任3）注意建設方的工地事務表態(tài)口徑，嚴格區(qū)分責任4）工地巡視制度IV

工程現(xiàn)場管理內(nèi)部：業(yè)主、監(jiān)理、總包、設計四方管理關系的確立外部：消防、質(zhì)檢、人防、園林、城管、市政等管理關系的確立工程現(xiàn)場管理現(xiàn)場：施工依據(jù)的嚴格確立總分包管理層次的理順工序計劃的理順和及時更新嚴格的進度管理-計劃執(zhí)行變更的管理開發(fā)者與承包商/供應商的博弈質(zhì)量管理安全管理作業(yè)面：人、機、料、法、環(huán)的管理IV

工程現(xiàn)場管理作業(yè)面：人、機、