中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路--------2016清華北京高端養(yǎng)老論談發(fā)言人：王清順（院長）

天通苑國際養(yǎng)老機(jī)構(gòu)2016年11月發(fā)言人介紹：

王清順原職業(yè)軍人上校軍銜現(xiàn)退休

上海和佑養(yǎng)老集團(tuán)(歐美模式)副總經(jīng)理北京金色港灣國際養(yǎng)老中心總經(jīng)理北京天通院國際（中澳）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)院長養(yǎng)老現(xiàn)狀介紹

根據(jù)衛(wèi)生部發(fā)布的《2015中國衛(wèi)生統(tǒng)計(jì)年鑒》,中國每年50歲以上失獨(dú)老人群體日益龐大,全國失去獨(dú)生子女家庭已經(jīng)超百萬個，每年7.6萬的數(shù)量持續(xù)增加。他們中,有農(nóng)村留守老人、有城市空巢老人,還有失獨(dú)、失能和“候鳥”老人。

如今這部分人已經(jīng)逐漸步入暮年,成了提起就叫人心酸的“失獨(dú)老人”。

一、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的背景(一)人口老齡化程度的進(jìn)一步加重2015年全國人口普查數(shù)據(jù)顯示60歲及以上老年人口增至2.12億，占總?cè)丝诘?7.26%。2011年到2015年全國60歲以上的老年人將由1.78億增加到2.12億，平均每年增加老年人960萬，老年人比重將由13.26%增加到18%，平均每年遞增0.64個百分點(diǎn)。中國的人口老齡化的發(fā)展具有以下主要特征：

1、中國人口老齡化將伴隨21世紀(jì)始終。

2、從2030年到2050年是中國人口老齡化最嚴(yán)峻的時期。

3、重度人口老齡化和高齡化將日益突出。

（二）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展引起中央政府的高度關(guān)注

加快建立健全養(yǎng)老社會服務(wù)體系，讓老年人安享晚年生活.人民有尊嚴(yán)的生活.------<2015年李克強(qiáng)政府工作報(bào)告>“改善社會管理培育壯大老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)?！?----習(xí)近平<省部級主要領(lǐng)導(dǎo)干部社會管理及其創(chuàng)新專題研討班>開班式上的講話完善社會保障和養(yǎng)老服務(wù)體系,切實(shí)應(yīng)對人口老齡化。

-----習(xí)近平在政治局第18次集體學(xué)習(xí)時的講話

（三）經(jīng)濟(jì)的發(fā)展經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將成為未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)：

經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定了養(yǎng)老服務(wù)品質(zhì)的提升

（四）社會化養(yǎng)老政策沒有發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變

《關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會福利社會化意見》（國辦〔2014〕19號文件）

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于對老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財(cái)稅〔2015〕97號文件）

《關(guān)于支持社會力量興辦社會福利機(jī)構(gòu)的意見》（民發(fā)〔2015〕170號文件）

《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見》（〔2016〕17號）國務(wù)院頒布的《民辦非企業(yè)單位登記管理暫行條例》財(cái)政部頒布的《民間非營利組織會計(jì)制度》民政部出臺的《社會福利機(jī)構(gòu)管理暫行辦法》對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的屬性進(jìn)行了法律上的約束！（一）、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的矛盾性趨勢中央及地方政府財(cái)力的增強(qiáng)養(yǎng)老福利模式的延續(xù)政黨的政治倫理民政部關(guān)于促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見稿《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十三五”規(guī)劃》(征求意見稿)國家主導(dǎo)的基本思路基本養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)地方政府投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的積極性強(qiáng)調(diào)居家養(yǎng)老市場化、產(chǎn)業(yè)化的思路不清晰1、養(yǎng)老的國家保障機(jī)制將進(jìn)一步加強(qiáng)二、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀2、政府對養(yǎng)老保障的優(yōu)先關(guān)注老年人口基數(shù)龐大社會問題的累積公民意識的覺醒未富先老養(yǎng)老保障的全覆蓋政府更加關(guān)注低收入群體的服務(wù)養(yǎng)老服務(wù)社會化與市場化的發(fā)展空間2015年各地養(yǎng)老床位分布圖單位：張（二）民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展2016年6月16日，民政部發(fā)布《2015年社會服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)報(bào)告》。截至2015年底，全國各類老年福利機(jī)構(gòu)39904個，比上年增加233個，床位314.9萬張，比上年增長9.0%，年末收養(yǎng)老年人242.6萬人，比上年增長6.6%。民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)：4千余家，超過40萬張床位占全國所有養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)總數(shù)的10.6%，養(yǎng)老服務(wù)床位411723張，占全國所有養(yǎng)老服務(wù)床位的17.2%，入住老年人總數(shù)為237876人，床位使用率為57.8%。養(yǎng)老服務(wù)的結(jié)構(gòu)性短缺：低端產(chǎn)品的過剩，中高端產(chǎn)品的缺乏。（三）出現(xiàn)了一些新的養(yǎng)老模式與養(yǎng)老項(xiàng)目太陽城的養(yǎng)老地產(chǎn)模式燕達(dá)的醫(yī)療功能模式分時度假養(yǎng)老模式候鳥式養(yǎng)老模式異地置業(yè)養(yǎng)老模式遼寧親和源溫泉養(yǎng)老模式以房養(yǎng)老模式會員制養(yǎng)老模式（四）養(yǎng)老項(xiàng)目受到社會投資者的追捧1、保險(xiǎn)行業(yè)泰康人壽：以22億元注冊資金，成立泰康之家投資有限公司；泰康人壽投資10多億元，在北京昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園建設(shè)總占地253畝的后援中心；包括泰康健康管理研究中心、康復(fù)研究中心、客戶服務(wù)及信息技術(shù)中心、自用配套項(xiàng)目和與養(yǎng)老事業(yè)相關(guān)的機(jī)構(gòu)等。預(yù)期的目標(biāo)是在北京和上海建立高端養(yǎng)老社區(qū)；（曾計(jì)劃斥資40億元購置東方太陽城的現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目建造泰康養(yǎng)老社區(qū)，該計(jì)劃現(xiàn)已“流產(chǎn)”。）中國人壽：在河北廊坊廣陽區(qū)萬莊籌建養(yǎng)老社區(qū)，項(xiàng)目總投資為1000億元，首期投資約100億元，環(huán)渤海京津冀區(qū)域新型養(yǎng)老養(yǎng)生基地的標(biāo)桿。中冶寰泰生態(tài)城投資有限公司由中冶集團(tuán)、泰威集團(tuán)、橫店集團(tuán)等知名企業(yè)共同投資成立的地產(chǎn)開發(fā)公司，企業(yè)憑著雄厚的開發(fā)實(shí)力，與中國人壽聯(lián)手致力打造中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。中冶寰泰與中國人壽簽署了《國壽養(yǎng)老投資戰(zhàn)略暨廊坊萬莊生態(tài)城項(xiàng)目合作協(xié)議》，是中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略合作方和中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目的約定開發(fā)企業(yè)。合眾人壽：在武漢市蔡甸區(qū)計(jì)劃投資100億元，總建筑面積160萬平方米左右，建設(shè)集健康養(yǎng)生、養(yǎng)老服務(wù)、臨床醫(yī)療、學(xué)術(shù)科研、醫(yī)學(xué)教育為一體的健康產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地。（該項(xiàng)目于2010年簽約，但至今沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。）平安、太平洋、幸福人壽、新華人壽等保險(xiǎn)公司都對養(yǎng)老項(xiàng)目表現(xiàn)出極大的興趣。2、地產(chǎn)公司保利組成養(yǎng)老地產(chǎn)的研究團(tuán)隊(duì)，在2008年涉足養(yǎng)老地產(chǎn)研究，完成了《養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式研究》、《保利地產(chǎn)養(yǎng)老設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。成立保利地產(chǎn)和基金，提出“善居養(yǎng)老”理念，把家庭養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的最佳結(jié)合點(diǎn)集中在社區(qū)，圍繞“一個隊(duì)伍服務(wù)，兩項(xiàng)資金捐助，三個中心建設(shè)”展開?！耙粋€隊(duì)伍服務(wù)”是指和基金在社區(qū)組織義工隊(duì)伍，探訪社區(qū)老齡群體。“兩項(xiàng)資金捐助”，和基金首先與居委會合作，對社區(qū)老齡群體狀況進(jìn)行摸查，撥專項(xiàng)資金用于社區(qū)孤、寡、殘疾及“空巢”老人的服務(wù)；第二，設(shè)立專項(xiàng)資金用于對養(yǎng)老住宅產(chǎn)品、養(yǎng)老服務(wù)等進(jìn)行專項(xiàng)學(xué)術(shù)研究，使善居養(yǎng)老更貼近老齡群體需求?！叭齻€中心建設(shè)”包括建設(shè)“社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心”；建設(shè)“社區(qū)老年人大學(xué)中心”；建設(shè)“社區(qū)老年人活動中心”。全年，和基金善舉居老計(jì)劃實(shí)現(xiàn)覆蓋社區(qū)超過100個，服務(wù)超過10萬人次。目前正在試點(diǎn)建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，其中一個位于長沙新火車站旁邊，另外一個位于上海：“保利·西塘安平老年健康生活社區(qū)”，總投資達(dá)4億元，占地150畝，建筑面積10萬平方米，2010年11月開工，計(jì)劃于2011年年底完工。首創(chuàng)置業(yè)聯(lián)合河北建設(shè)集團(tuán)，投資70億元在河北香河開發(fā)一個養(yǎng)老項(xiàng)目，總建筑面積近200萬平米。珠江地產(chǎn)：與從化市政府簽約，將在從化打造“珠江生命健康城及科技CBD”項(xiàng)目，這就是俗稱的從化珠江城。這一項(xiàng)目將集醫(yī)療、養(yǎng)生、教育、休閑、養(yǎng)老、總部經(jīng)濟(jì)于一體。恒大、京基、路勁、華潤、遠(yuǎn)洋、中信、合景泰富等品牌地產(chǎn)大鱷先后專門成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究團(tuán)隊(duì)，紛紛啟動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。3、其他投資者中國紅十字基金會：揚(yáng)州耀陽老年公寓、北京耀陽老年公寓、浙江富春江耀陽老年公寓中華慈善總會：規(guī)劃建設(shè)鄂爾多斯華夏·九九城美國的對沖基金與收購集團(tuán)城堡投資、日本的ZECS集團(tuán)希望投資中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)三、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的國內(nèi)代表性案例北京太陽城太申祥和山莊北京匯成老年公寓樂成養(yǎng)老

位置:北京北六環(huán)昌平區(qū)開發(fā)商:北京太陽城開發(fā)有限公司總占地面積:623畝總建筑面積:30萬平米各業(yè)態(tài)比例:老年公寓:2.87萬對外銷售住宅:20.13萬平米商業(yè):7萬平米開發(fā)時間:2004運(yùn)營及銷售方式:住宅部分散售，老年公寓部分持有對外租賃住宅銷售均價(jià):50000元/平米老年公寓租金:6000-1500元/月老年公寓戶型：18-50平米老年公寓服務(wù)：乒乓球、臺球、棋牌營養(yǎng)餐每餐保證6個菜(家常菜）二級甲等定點(diǎn)醫(yī)院全保姆服務(wù)免費(fèi)溫泉醫(yī)務(wù)人員定期身體檢查

項(xiàng)目位置北京太陽城項(xiàng)目關(guān)注點(diǎn)

中國最早、最成功的大型養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目地產(chǎn)開發(fā)與醫(yī)院、老年公寓、購物中心等配套建設(shè)相結(jié)合強(qiáng)化物業(yè)管理中的養(yǎng)老服務(wù)功能設(shè)計(jì)比較豐富的社區(qū)文化活動提出全程化養(yǎng)老的概念以及居家式、租住式、安養(yǎng)式、度假式四種養(yǎng)老方式地產(chǎn)版塊取得巨大成功，6千萬啟動資金，目前資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到10億。類似項(xiàng)目：東方太陽城社區(qū)東方太陽城社區(qū)總規(guī)劃建筑面積為80萬平方米，其中配套公建近5萬平方米。北京太陽城具備典型意義5分有可借鑒因素3分區(qū)域消費(fèi)能力5分

注：滿分5分

位置:北京昌平區(qū)北五環(huán)六環(huán)之間開發(fā)商:北京太申祥和山莊有限公司總占地面積:150畝總建筑面積:10萬平米各業(yè)態(tài)比例:老年公寓:1萬度假酒店:1.2萬平米醫(yī)院、餐飲娛樂:7.8萬平米開發(fā)時間:2015運(yùn)營及銷售方式:接待度假游客，老年公寓部分會員制入住游客套票:200-1000元/人/天老年公寓租金:會員費(fèi)方式，一次性繳納100-200萬后享受免費(fèi)居住權(quán)，三年一次續(xù)簽合同，離開后退還會費(fèi)押金老年公寓戶型：20-80平米老年公寓服務(wù)：游泳池、凈桑拿、棋牌室、圖書資料室每年兩次常規(guī)體檢每月理發(fā)、修腳各一次；每周搓背、剪指甲各一次

項(xiàng)目位置北京太申祥和山莊

項(xiàng)目關(guān)注點(diǎn)集養(yǎng)老、度假、健康的綜合度假村敬老院與俱樂部相結(jié)合重視設(shè)置娛樂項(xiàng)目采用中國傳統(tǒng)古典園林建筑風(fēng)格和傳統(tǒng)的醫(yī)療飲食文化會員制模式：祥和會籍、太申養(yǎng)老會籍、太申尊老會籍、太申至尊尊老會籍共計(jì)四種通過免費(fèi)條件吸引老人，拉動家屬消費(fèi)突出專家坐診的特色醫(yī)療服務(wù)目前1千張床位全部住滿，已不對外發(fā)展會員。北京太申祥和山莊

具備典型意義5分有可借鑒因素5分區(qū)域消費(fèi)能力5分

北京匯晨老年公寓地理位置：位于北京昌平區(qū)北七家，立湯路以東。

項(xiàng)目定位：北京市老年社區(qū)是列入《北京市“十五”時期老年人事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》的向老年人提供養(yǎng)老生活服務(wù)的大型綜合性社會福利設(shè)施。匯晨老年公寓是北京市老年社區(qū)的一期工程。建設(shè)規(guī)模：一期占地147畝，建筑規(guī)模約4萬平方米，于2007年底投入使用投資主體：匯晨老年公寓（項(xiàng)目一期）由北京福彩基金會投資建設(shè)，項(xiàng)目投資額約1.7億經(jīng)營主體：北京匯晨老年公寓受北京市老年社區(qū)籌建辦公室委托，經(jīng)營管理“北京市老年社區(qū)”的服務(wù)品牌合作團(tuán)隊(duì)：護(hù)理機(jī)構(gòu)由日本來福宮集團(tuán)創(chuàng)始人與北京匯晨陽光投資管理有限公司合資而成，前者是日本大規(guī)模、高檔次的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)之一，具有20多年的歷史，在東京有42家老年公寓，具有專業(yè)的護(hù)理技術(shù)及成熟的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)經(jīng)營現(xiàn)狀：288套房，712個床位，目前已入住率達(dá)到90%，且剩下的全部為面積最小的標(biāo)間。項(xiàng)目規(guī)劃用地813畝，規(guī)劃總建筑面積30萬平方米，規(guī)劃建設(shè)老人住房3000套左右，可容納6000名老年人入住。項(xiàng)目一期2007年入住，由四棟建筑構(gòu)成，包括公寓養(yǎng)老用房和近萬平方米的綜合服務(wù)中心，共占地147畝，其中公寓養(yǎng)老用房建筑面積29232平方米，有養(yǎng)老用房288套，可容納712位老人入住。項(xiàng)目二/三期投資主體尚未確定，預(yù)計(jì)2012年內(nèi)會啟動開發(fā)，規(guī)劃建設(shè)社區(qū)服務(wù)中心、大型康復(fù)醫(yī)院、老年活動大學(xué)、公寓式養(yǎng)老用房、老年社區(qū)休閑會館預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后將成為北京市規(guī)模最大的綜合性國際養(yǎng)老社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)間（48.6平米）小套間（65.6平米）標(biāo)準(zhǔn)套間（80.5平米）大套間（112平米）押金（萬元）標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用床位/月躉交1年躉交2年標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用躉交1年躉交2年標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用躉交1年躉交2年標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用躉交1年躉交2年543504002382852804858464663005796554463005796554410418038463678508046744470613056405394613056405394203850354233884780439842065800533651045800533651043035103229308944404085390754605023480554605023480550285026222508378034783326480044164224480044164224備注：項(xiàng)目押金于合同到期日退還大套間相比標(biāo)準(zhǔn)套間只有一間臥室朝陽，同時在園區(qū)北側(cè)一獨(dú)立樓宇中，對于年長老人使用略微不便，故在定價(jià)上兩者一致開業(yè)初期曾參用會員制，3年內(nèi)，一次性交付100萬—200萬會員費(fèi)（每月收取水電、有線電視費(fèi)、伙食費(fèi)人均約1000元），3年后重簽協(xié)議交押金入住；后有人投訴變相集資，后對押金做了調(diào)整。之前價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)一直沿用至今未做調(diào)整項(xiàng)目關(guān)注點(diǎn)公辦民營模式項(xiàng)目的滾動開發(fā)商業(yè)模式的調(diào)整北京匯晨老年公寓

具備典型意義5分有可借鑒因素3分區(qū)域消費(fèi)能力5分

個案解讀：樂成養(yǎng)老樂成的養(yǎng)老理念：“持續(xù)照料，優(yōu)雅生活”。樂成集團(tuán)是地產(chǎn)公司，研究養(yǎng)老項(xiàng)目已有10年，建設(shè)樂成養(yǎng)老體驗(yàn)中心6年。在調(diào)查中，是最專注做養(yǎng)老的公司；是一家值得我們關(guān)注與研究的公司。樂成北京雙井恭和苑位于朝陽區(qū)百子灣南二路92號雙井醫(yī)院原址，占地面積近13,000平米，地上建筑面積約25,000平米,床位數(shù)超過400張。分為南樓和北樓，北樓是四層高的醫(yī)院，為入住的老年人提供醫(yī)療服務(wù)；南樓為十一層高的養(yǎng)老院，是老年人的居住生活區(qū)。南樓和北樓各自有獨(dú)立的外部入口，內(nèi)部則以連樓相通。這樣的設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)了雙井恭和苑“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”的理念。居住區(qū)各樓層除了住房外，每層還配置起居室、護(hù)士站、洗浴間、清潔間和儲藏室等公共設(shè)施，以便提供老年人最佳的生活照料。雙井恭和苑南側(cè)是一個面積為3,500平米的綠地花園，老年人能在繁華、擁擠的市中心享受親近園林的生活。恭和苑的理念是結(jié)合醫(yī)院管理的科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)、酒店服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范及養(yǎng)老服務(wù)的人本親情。2010年建設(shè)，計(jì)劃2012年3月投入運(yùn)營。項(xiàng)目位置樂成海南?？诠Ш驮肺挥诤？?，與?？谑腥嗣襻t(yī)院僅一墻之隔，占地面積22,560平方米，新建建筑面積達(dá)27,000平方米，床位數(shù)近500張，2011年4月結(jié)構(gòu)封頂，預(yù)計(jì)于2011年底投入運(yùn)營。

整體建筑為五層低密度院落。獨(dú)特的合圍式建筑形式使老人既能在房間內(nèi)享受私密生活，又方便在庭院內(nèi)休閑交流；居住區(qū)每層均設(shè)有起居室、護(hù)士站等公共空間。樂成的城市三級養(yǎng)老設(shè)施投資模式：第一級――社區(qū)嵌入式站點(diǎn)。第二級――城市區(qū)域中心養(yǎng)老社區(qū)。第三級――郊區(qū)活躍退休社區(qū)。運(yùn)營管理體系：養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，流程化，以文件的形式固定。運(yùn)營中若發(fā)生服務(wù)糾紛，可提供足以令法院采信的服務(wù)記錄文件。擁有標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)營管理體系，區(qū)別于一般體檢的專業(yè)的老人健康測評系統(tǒng)，從營養(yǎng)、睡眠、運(yùn)動、心理等方面識別老人，制定健康表格，按計(jì)劃進(jìn)行健康管理。員工培訓(xùn)體系：培訓(xùn)教師全部來源于系統(tǒng)內(nèi)部，具有護(hù)理一線工作。提供