中國房地產開發(fā)商成本再辨析2022年兩會前后，“房價降價空間還有多大”的問題再成熱點。但在有關爭論中，關于開發(fā)商是否有“暴利”、其成本幾何等方面的看法仍是莫衷一是，很多從生活閱歷而來的簡潔推斷實際上在肯定程度地掩蓋了客觀本質。因此，有必要從房地產經(jīng)濟學的角度再做辨析。

一、房地產“暴利”的關鍵并不在成本

許多人把房價是否“究竟”的推斷建立在房價和成本的比較上。一段時期來，要求開發(fā)商公布成本的呼聲始終比較劇烈。2022年下半年以來，也確有開發(fā)商信誓旦旦地公布了自己樓盤的成本，以示幾無降價空間。

我們基本可以假定，公布成本的開發(fā)商并未蒙人。資料顯示，我國房地產業(yè)平均的毛利潤率為8%-10%。相當多的中小開發(fā)商的利潤率還遠達不到這個水平。但那些坦然公布成本的開發(fā)商明顯有意無意地掩蓋了一個相當多人忽視的事實。這個事實就是，開發(fā)商的利潤，甚或說“暴利”，并非僅僅來自于房價與成本的差距。在更大程度上，開發(fā)商的利潤來源于開發(fā)過程的金融杠桿。

房地產的成本利潤率并不很高。但這并不意味著開發(fā)商無厚利，甚或暴利可圖。

我們假定，建筑某一樓盤所需的土地成本、原材料成本、人工成本、管理成本、以及融資成本等合計的總成本確的確實需要1億元，總售價為1.1億元；那么這個項目的毛利潤率僅為10%。但隱秘在于，這1億元的總成本中，開發(fā)商的自有資金投入，可能只有2000萬元，其余資金來自銀行的開發(fā)貸款、購房人的按揭貸款等。明顯，即使該項目的毛利潤率只有10%，開發(fā)商的自有資金利潤率也可達50%！在2022年的一段時期內，由于房地產市場銷售火爆，銷售周期很短，一些開發(fā)商實行了“五個果三個蓋”的資金策略，不斷用后期預售房款投入前期項目，通過加速資金周轉，大大提高了資金利用率，從而也就進一步提高了自有資金的回報率。開發(fā)商“暴利”的隱秘就在于此。動用信貸等金融杠桿和“透支炒股”的道理是一樣的。只要利潤率為正，金融杠桿就可以成倍地放大投資者的收益水平。

金融杠桿可以成倍地放大投資者的收益，當然也同樣可以成倍地放大投資者的虧損。在上述例子中，假如總售價低于總成本，樓盤或者會由于缺乏后續(xù)資金而變成“爛尾樓”；或者得由開發(fā)商從自有資金中擔當巨額虧損。這就是為什么在市場成交量大幅下降時，房價下降的程度遠不如人們想象的那樣大的緣由。依靠“公布成本”所能開掘出的降價空間其實很有限。

二、重置成本才是房地產業(yè)的真實成本

開發(fā)商的“暴利”其實還有一個重要來源，這就是土地升值。

假定一個樓盤項目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓面價購入的，到銷售時，同樣土地的樓面價可能漲到了5000元。這時假如開發(fā)商以5000元的樓面價計算成本并確定房價，的確可以獲得驚人的“暴利”。

但請留意，在經(jīng)濟學意義上，土地溢價所帶來的每平方米3000元利潤，其實只是財務意義上的利潤，也就是核算單個項目時的利潤；而并非開發(fā)商的真實利潤。由于除非開發(fā)商從今洗手不干，退出房地產業(yè)；否則這3000元并不是開發(fā)商的錢，并不能裝到開發(fā)商口袋里。由于開發(fā)商要進行“再生產”，就必需按現(xiàn)價的5000元樓面價重新購入土地。

為了進行再生產而根據(jù)現(xiàn)價重新購入相同生產要素所支付的代價，稱為“重置成本”。在經(jīng)濟學意義上，最初購入土地時的成本只是財務成本，依照這個成本核算的利潤只對稅務局收稅有意義；對房地產企業(yè)的股東來說，這部分“收益”并不能作為“利潤”分掉。

許多人在呼吁開發(fā)商公布成本時，并沒有真正弄明白所要公布的是什么成本。其實，開發(fā)商最初的土地購入成本，也就是財務成本，在推斷房價有無下跌余地時并無多少意義。房地產企業(yè)也是企業(yè)。在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)必需根據(jù)重置成本制定價格，才能保證再生產的進行。

三、房價低于成本仍可有豐厚利潤

從2022年下半年起，的確不少樓盤在降價銷售，在一些城市中，降價的幅度還比較大。甚至有些開發(fā)商明言，價格已經(jīng)降到了成本之下。這是否意味著這些企業(yè)在做“賠本買賣”？

降價銷售，即使是價格降到了成本之下，開發(fā)商也未必沒有利潤可圖，更不要說是“揮淚大甩賣”了。

如上所述，重置成本才是企業(yè)再生產的真實成本。而重置成本實際上存在著與當時的購入成本相比提高或降低兩種可能性。在重置成本降低時，即使開發(fā)商以低于財務成本的價格賣房子，仍有可能賺取利潤！

舉個例子說。假定開發(fā)商當時以每平方米5000元的樓面價購入土地，現(xiàn)在同樣土地的樓面價降到3000元；假如開發(fā)商的現(xiàn)售樓盤單價降低1000元，即使銷售價降到了財務成本以下，也不意味著真實意義的“虧本”。由于重新獵取完全相同的生產要素，也即重置成本已經(jīng)降低了2000元。這時，房價降價1000元的開發(fā)商實際獵取了1000元的利潤，同時可擁有與未降價前完全相同的再生產條件！

上述例子可以用一個更通俗、簡潔的比方來說明。假定一個股民以10元一股的價格買入了股票。假如這個股民確定有機會可以6元價格再買入時，以8元價格賣出所持股票賠本與否？沒有賠。由于這個股民在持有同樣股票的同時，還獵取了每股2元錢的現(xiàn)金。表面看起來，這個股民的資產與當時的買入價相比究竟縮水了，但每一個股民都懂得，這種操作叫做“攤低成本”。8元賣出，6元價位時可以買回1.3股，只要股票再漲回8元，這個股民已經(jīng)盈利！其實，那些降價銷售的開發(fā)商都心知肚明這個簡潔的盈利模式，盡管他們對購房人說的都是“揮淚大甩賣”。在這個比方中，開發(fā)商實際上比股民更有利的是，由資源的有限性打算，從進展看，土地價格回升比股價回升的確定性要大得多。

四、不合理的制度成本應當盡快剔除

在上述分析中，我們實際上提出了一個重要的推斷，就是房價較大幅度下降的關鍵，是土地重置成本的降低。

很長時期來，人們始終在指責地方政府“以地生財”，不斷高漲的地價導致了房價的不斷攀升。這個問題的關鍵，并非是“地價打算房價，還是房價打算地價”；需要重點探究的是，土地出讓收入干什么用了。

一般說，地方政府并不能把土地出讓收入用于當?shù)刎斦某３Ｐ灾С鲰椖浚缃o公務員發(fā)工資；而只能用于當?shù)亟?jīng)濟進展的長期性建設項目，例如建立交橋、修地鐵等(一些地方用來給政府建豪華辦公樓的問題另當別論)，也即進行當?shù)亟?jīng)濟進展所必需的市政建設。

從世界各國城市化的普遍閱歷看，城市長遠進展的市政建設投入主要是靠發(fā)行長期、超長期的市政債來籌集的。在我國，由于地方政府的常常性財政收入不行能成為這種長遠進展的資金來源，又缺乏市場化的大規(guī)模融資手段，在這種制度條件下，土地出讓金就必定地成為籌集市政建設資金的代償渠道。