xx2013年營銷策略總綱及執(zhí)行計劃2012年11月28日會議共識&爭議11月20日會議達(dá)成的共識以及分歧回顧11月20日月度會議幾方達(dá)成的共識2、推新盤：項目13年以綜合體形象出街，以形象帶價值3、區(qū)域中心：綜合體定位為輻射10公里的區(qū)域級中心4、提前招商：通過專業(yè)商業(yè)運營公司提前招商，年前確定主力店及旗艦店5、渠道安排：線上主推綜合體區(qū)域中心、地標(biāo)寫字樓形象，線下“3新1火12季”格式推公寓1、目標(biāo)：寫字樓、公寓、商業(yè)銷售完畢，清盤10億按達(dá)成共識的內(nèi)容鋪排推售12.1213.0113.0213.0313.0413.0513.0613.0713.0813.0913.1013.1113.12時間銷售貨源商業(yè)3新1火12季格式推售公寓寫字樓形象及蓄銷期擔(dān)心出現(xiàn)問題：①寫字樓與公寓同期售賣，兩物業(yè)之間存在爭奪客戶的情況？②若公寓賣不動，線上是否要主推公寓？若線上不推公寓通過什么渠道進(jìn)行公寓推廣？若主推，進(jìn)入2012年同期推兩種產(chǎn)品的尷尬局面。11月20日月度會議中需再延展的問題：1、寫字樓體量及標(biāo)準(zhǔn)：3-A是否改寫字樓，做成什么樣的寫字樓2、綜合體的價值體系：支撐綜合體成為區(qū)域中心的價值體系構(gòu)成是怎樣的？3、綜合體如何售賣：綜合體內(nèi)各物業(yè)定位及價值體系是怎么樣的，如何能完成年度清盤銷售目標(biāo)本次報告將努力解決以上問題寫字樓體量及售賣3-A寫字樓or公寓寫字樓如何售賣PART1前提月份9月10月11月剩余貨量月均去化去化7655281800150項目長房時代城紅公館建安像素匯雅閣國際阿普阿布月均去化4830215-825公寓平均每月需銷售150套，是市場出貨速度的3-5倍，是目前本項目出貨速度的2倍3-A作為寫字樓售賣的前提：①解決公寓售賣的出貨壓力問題②減少公寓貨量，為錯峰推售爭取時間③通過轉(zhuǎn)型，拓寬公寓的售賣途徑3-A定位依據(jù)河西商務(wù)市場分析河西宏觀環(huán)境分析河西規(guī)劃分析河西經(jīng)濟發(fā)展河西商務(wù)供需市場分析河西商務(wù)租賃市場分析寫字樓OR公寓？長沙宏觀商務(wù)環(huán)境河西商務(wù)客戶分析商業(yè)公寓的特殊性壹●河西宏觀環(huán)境分析河西宏觀環(huán)境分析河西規(guī)劃分析河西經(jīng)濟發(fā)展長沙宏觀商務(wù)環(huán)境長沙宏觀商務(wù)環(huán)境良好：長沙寫字樓步入“成熟發(fā)展階段”長沙宏觀商務(wù)環(huán)境河西經(jīng)濟基礎(chǔ)礎(chǔ)良好：河西GDP快速發(fā)展尤其其是第三產(chǎn)業(yè)業(yè)高速發(fā)展及及眾多企業(yè)紛紛紛進(jìn)駐河西西岳麓區(qū)全區(qū)GDP2011年實現(xiàn)546.7億元，增長率率為18.8%，為近5年來的最高值值。處于長沙沙市內(nèi)六區(qū)的的第三位，僅僅次于雨花區(qū)區(qū)和芙蓉區(qū)。。岳麓區(qū)自2000年以來，通過過優(yōu)惠政策的的牽引和產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)的號召召，越來越多多的國際國內(nèi)內(nèi)知名企業(yè)相相繼入駐岳麓麓區(qū)。典型代代表有：中聯(lián)聯(lián)重科、雙鶴鶴醫(yī)藥、威勝勝電子、湖南南拓維、江南南兵器、夢潔潔家紡、五強強集團、紅太太陽光電、紅紅星美凱龍等等等岳麓區(qū)第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速速，2011年實現(xiàn)總產(chǎn)值值210.8億元，增長11.9%，第三產(chǎn)業(yè)占占比進(jìn)一步增增加占到38.6%。河西經(jīng)濟基礎(chǔ)礎(chǔ)河西規(guī)劃利好好：大河西先導(dǎo)區(qū)區(qū)規(guī)劃下，河河西寫字樓快快速建設(shè)，正正在逐步形成成規(guī)模效應(yīng)大河西先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃圖大河西先導(dǎo)區(qū)區(qū)規(guī)劃建設(shè)方方案將先導(dǎo)區(qū)區(qū)范圍分成了了三個層級：：規(guī)劃區(qū)、核核心區(qū)以及起起步區(qū)，并在在此基礎(chǔ)上實實行三步走的的策略。第一一步，起步階階段（2008—2012年），核心區(qū)區(qū)骨架基本拉拉開，起步區(qū)區(qū)主體功能區(qū)區(qū)基本形成；；第二步，快快速發(fā)展階段段（2013—2020年），綜合實實力全面提升升，核心區(qū)主主體功能區(qū)基基本形成；第第三步，成熟熟發(fā)展階段（（2021——2030年）），，基基本本實實現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代代化化，，帶帶動動輻輻射射能能力力顯顯著著增增強強，，先先導(dǎo)導(dǎo)區(qū)區(qū)基基本本建建成成。。核心心區(qū)區(qū)起步步區(qū)區(qū)河西西規(guī)規(guī)劃劃分分析析河西西寫寫字字樓樓發(fā)發(fā)展展步步入入““快快速速發(fā)發(fā)展展階階段段””河西西寫寫字字樓樓發(fā)發(fā)展展宏宏觀觀商商務(wù)務(wù)環(huán)環(huán)境境利利好好：：——長沙寫字字樓發(fā)展展步入““市場化化發(fā)展成成熟階段段河西寫字字樓發(fā)展展經(jīng)濟基基礎(chǔ)良好好：——河西GDP快速發(fā)展展尤其是是第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高速速發(fā)展及及眾多企企業(yè)紛紛紛進(jìn)駐河河西河西寫字字樓發(fā)展展規(guī)劃利利好：——大河西先先導(dǎo)區(qū)規(guī)規(guī)劃下，，河西寫寫字樓快快速建設(shè)設(shè)，正在在逐步形形成規(guī)模模效應(yīng)貳●河西商務(wù)務(wù)市場分分析河西商務(wù)務(wù)市場分分析河西商務(wù)務(wù)供需市市場分析析河西商務(wù)務(wù)租賃市市場分析析河西商務(wù)務(wù)客戶分分析在河西寫寫字樓快快速發(fā)展展的環(huán)境境下，河西商務(wù)務(wù)客戶需需求也處處于大量量的辦公公升級階階段，購購買寫字字樓需求求量大逐逐步增大大萌芽階段段啟動階段段快速發(fā)展展階段寫字樓租買比例例1：1成熟階段段寫字樓需需求寫字樓租租買比例例寫字樓需需求量住住宅樓樓里開始始出現(xiàn)寫寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品，客客戶對辦辦公空間間的要求求為可以以容納員員工和設(shè)設(shè)備的空空間開始出現(xiàn)現(xiàn)普通等等級的寫寫字樓以以及商務(wù)務(wù)公寓，，客戶對對寫字樓樓的要求求升級為為輔助辦辦公及公公司形象象出現(xiàn)高等等級高配配置的甲甲級寫字字樓，客客戶對辦辦公空間間要求高高形象、、功能多多樣個性化化多樣樣化的的寫字字樓出出現(xiàn)，，客戶戶對寫寫字樓樓需求求變更更為體體現(xiàn)公公司品品味和和針對對性打打造元元素寫字樓樓啟動動階段段開始始，越越來越越多的的企業(yè)業(yè)對寫寫字樓樓有需需求，，但是是由于于供應(yīng)應(yīng)數(shù)量量和經(jīng)經(jīng)濟實實力的的限制制，選選擇租租用的的比例例高隨著寫寫字樓樓市場場的愈愈發(fā)成成熟，，租買買比例例趨近近于1：1，越來來越多多的客客戶選選擇購購買純純寫字字樓河西寫寫字樓樓當(dāng)前處于于發(fā)展展階段段購買客客戶開開始增增多河西商商務(wù)客客戶分分析投資回回報率率：寫寫字樓樓>公寓寫字樓樓投資資回報報率為為5-7%，高于于一線線城市市，公公寓投投資回回報率率4-5%寫字樓項目租金（元/平·天）售價（元/平）投資回報率公寓項目租金（元/平·天）售價（元/平）投資回報率岳麓壹號2-2.8120005.6-7.9%長房時代城1.177005%金麓國際2120005.5%湘騰城市廣場1.190004.4%財富硅谷1.170005.2%郡原廣場1.286005%火炬城0.860004.5%未來城0.9-176004.3%沁園春御苑1.5-1.7100005.5%觀湖公寓0.9-1.167004.9%投資回回報率率=（12個月租租金總總額—各項成成本））/當(dāng)前銷銷售價價格注：（（12個月租租金總總額—各項成本））：通常以以11個月計算長沙典型項目運營情況項目租金（元/平·天）售價（元/平）投資回報率中天廣場3.8167007.5%順天財富2.2100007.2%中隆國際2.6125006.9%湘域中央2120005.5%亞大時代2.6125006.8%二線城市（武漢）典型項目運營情況項目租金（元/平·天）售價（元/平）投資回報率浦發(fā)銀行大廈4180007.3%民生銀行大廈3.2170006.3%新世界國貿(mào)3.7125006.9%新世界中心3160006.1%一線城市（深圳）典型項目運營情況項目租金（元/平·天）售價（元/平）投資回報率卓越世紀(jì)廣場7.3650003.7%新世界中心6.7530004.1%新世界國貿(mào)6.7550004.0%榮超經(jīng)貿(mào)中心6490004.2%河西商務(wù)租租賃市場租金實現(xiàn)：：寫字樓>公寓當(dāng)前寫字樓樓租金水平平多為1.8-2元/平·天，年增長長率10%以上，公寓寓租金水平平為0.9-1.1元/平·天，增長率率控制在5%以內(nèi)寫字樓項目2012年租金（元/平·天）2011年租金（元/平·天）增長率公寓項目2012年租金（元/平·天）2011年租金（元/平·天）增長率岳麓壹號2-2.81.8-1.910－20%長房時代城1.11.10%金麓國際21.811%湘騰廣場1.1————財富硅谷0.9-1.1110%郡原廣場1.21.19%火炬城0.80.712%未來城0.90.90%沁園春御苑1.5-1.71.47%-20%觀湖公寓0.9-1.10.9-1.10%科技大廈220%恒大華府0.8-0.90.8-0.90%17供應(yīng)情況：：寫字樓供供應(yīng)稀缺，，公寓競爭爭大，未來來供應(yīng)寫字字樓依舊相相對稀缺，，約40萬平，公寓寓競爭進(jìn)一一步加大，，約50萬平寫字樓項目體量（平方米）入市時間民生大廈430362012年底2013年初財富岳麓23283預(yù)計2013年保利麓谷林語40000預(yù)計2013－2014年佳興豪生酒店14977預(yù)計2013年西子湖畔24255預(yù)計2013年萬科君捷項目50120預(yù)計2015年楷林項目202364預(yù)計2014－2015年總計39.8萬方公寓項目體量（平方米）入市時間保利麓谷林語102000預(yù)計2012年底綠地中央廣場45353預(yù)計2013年世茂鉑翠灣100000預(yù)計2013－2014年佳興豪生酒店20349預(yù)計2013年西子湖畔26524預(yù)計2013年達(dá)美D6區(qū)50000預(yù)計2913年大融金都16122預(yù)計2013－1014年米蘭春天40000預(yù)計2013年恒泰商務(wù)樓30000預(yù)計2013－2014年地華梅溪湖畔17000預(yù)計2013年千江公寓15000預(yù)計2014年愛城陽光公寓26363預(yù)計2013年總計48.9萬方長沙市政府民生大廈財富岳麓佳興豪生酒店西子湖畔萬科君捷楷林項目綠地中央廣場世茂鉑翠灣達(dá)美D6區(qū)大融金都恒泰商務(wù)樓地華梅溪湖畔千江公寓愛城陽光公寓未來寫字樓項目未來公寓項目阿普阿布長房時代城建安像素匯奧克斯廣場保利麓谷林語新長海廣場央谷金座同時有寫字樓和公寓的項目在售寫字樓項項目大河西交通樞樞紐在售公寓項目目河西在售的寫寫字樓主要為為綠地中央廣廣場和奧克斯斯廣場，供應(yīng)應(yīng)比較稀缺，，在售公寓項項目多于寫字字樓項目，競競爭壓力大雅閣國際河西商務(wù)供需需市場分析價格實現(xiàn)：寫寫字樓>公寓寫字樓溢價力力高，公寓溢溢價力有限寫寫字樓相對住住宅溢價3000元/平，對公寓溢溢價2000元/平，公寓相對對住宅溢價500元/平左右寫字樓產(chǎn)品溢價項目寫字樓價格住宅價格溢價率公寓價格溢價率綠地中央廣場11000（帶簡裝）7800（帶精裝）41%__奧克斯廣場8500（毛胚）660029%6500（公寓）31%金榮央谷國際8000__6000(公寓)33%公寓產(chǎn)品溢價項目公寓價格住宅價格溢價率保利麓谷林語5500-600055009%長房時代城770071008%望興嘉年華6600600010%寫字樓對住宅宅溢價率30-40%公寓對住宅溢溢價率5-10%速度實現(xiàn)：寫寫字樓>公寓單價1萬元/平以內(nèi)的寫字字樓較為暢銷銷，月均消化化4000平，價格突破破1萬元/平，速度相當(dāng)當(dāng)有限，月均均消化速度減減半，公寓產(chǎn)產(chǎn)品滯銷，大大部分項目月月均消化6-8套寫字樓項目價格消化速度（平/月）奧克斯廣場85009月底至今消化5000平綠地中央廣場5#90006#12000均價110005#38006#2000新長海中心4700-49001800金榮央谷金座80001050公寓項目價格消化速度（套/月）長房時代城77006-7阿普阿布750020-21奧克斯廣場65009月1日開盤銷售375套雅閣國際72005-8沙發(fā)公寓70006-7金榮央谷金座60007米蘭春天4800-500035注：公寓按每每套50平米計算20河西商務(wù)市場場表現(xiàn)：寫字字樓>公寓寫字樓公寓投資回報率√租金實現(xiàn)√售價√速度√供應(yīng)稀缺性√寫字樓市場表表現(xiàn)全面勝出出公寓叁●商業(yè)公寓寓的特殊性公寓陷入與同同片區(qū)住宅競競爭的尷尬：：如本項目兩房房-三房總價40-50萬，首付與公公寓產(chǎn)品相當(dāng)當(dāng)長沙城郊住宅2房價格項目時代傾城海洋半島保利麓谷林語米蘭春天佳兆業(yè)水岸新都均價（元/平米）55005500540048004100多集中于4000-5500元/平米二房產(chǎn)品面積（平米）80-9085-9080-10075-9377-90多集中于75-90平米總價（萬元/套）44-5046-5043-5436-4531-37多集中于35-50萬元/套武廣新城公寓價格項目西子一間（精裝）匯達(dá)國際公館高橋國際融科香山國際（精裝）嘉斯茂廣場（精裝）均價（元/平米）83007350840088809600多集中于7300-9000元/平米主力產(chǎn)品面積（平米）47-6546-56復(fù)式61單層4140-5042-52多集中于40-55平米總價（萬元/套）39-5433-4134-5135-4540-50多集中35-50萬元/套周邊區(qū)域公寓項目消化速度項目西子一間（精裝）匯達(dá)國際公館高橋國際融科香山國際（精裝）嘉斯茂廣場（精裝）當(dāng)前月均消化速度（套/月）1-22-40-10-21-2月均不足5套/月總價相當(dāng)，無性價比優(yōu)勢勢消化緩慢公寓陷入與同同片區(qū)住宅競競爭的尷尬：：2013年本項目將面面臨片區(qū)內(nèi)已已知的競爭貨貨量約90萬方,70-120平中小戶型為為主，主力出出貨時間集中中在13年下半年入市時間1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月中房F聯(lián)邦224套，94-130平米桔洲印象666套，68-110平米可可小城330套，88-138平米，90平以內(nèi)占70%涉外國際公館館129住宅，508套公寓，88-129平榮盛花語馨苑苑建面25萬方，以80-120平小戶型為主主，預(yù)計13年6月入市株洲日盛項目目建面70萬方，以70-120平小戶型為主主，預(yù)計13年7月入市問題1：3-A寫字樓OR公寓?答案：寫字樓樓河西寫字樓步步入“快速發(fā)發(fā)展階段”河西商務(wù)市場場表現(xiàn)：寫字字樓>公寓片區(qū)內(nèi)與住宅宅的競爭壓力力大寫字樓如何售售賣？寫字樓打造標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓差異化化概念寫字樓銷售政政策壹●寫字樓差差異化概念項目層數(shù)層高（米）總建筑面積標(biāo)準(zhǔn)層面積等級外立面用材大堂面積（平方米）電梯數(shù)量電梯品牌物業(yè)管理岳麓壹號103.9米1410215345A寫字樓玻璃幕墻3002進(jìn)口奧的斯深業(yè)物業(yè)金麓國際233.5米150487505A寫字樓石材+玻璃幕墻1003西子奧的斯江山物業(yè)科技大廈233.9米3600013005A寫字樓Low-e玻璃幕墻前后兩廳6005Kone通力高新物業(yè)麓谷信息港263.75米9784316385A寫字樓雙層鋼化落地玻璃幕墻4004日立禾田物業(yè)天驕福邸302.8米29000885普通寫字樓面磚+墻漆3004阿爾法東宸物業(yè)財富硅谷103.2米10000910普通寫字樓深色墻磚1001永大日立華南物業(yè)湘能大廈62.8米13000550普通寫字樓深色瓷磚2003西子奧的斯湘能物業(yè)火炬城62.8米18000540普通寫字樓深色瓷磚1002上海三菱高開物業(yè)麓谷坐標(biāo)163.6米267851300普通寫字樓金屬墻漆+玻璃外墻3003蒂森克虜伯標(biāo)志物業(yè)銀盆大廈72.8米4500600普通寫字樓深色墻漆1001阿爾法——沁園春御苑113米127291100普通寫字樓深色石材+玻璃1502Kone通力沁園春物業(yè)威勝大廈163344861100商住辦公樓淺色瓷磚——4星瑪威華物業(yè)新天地中心152.8米29448558商住辦公樓仿瓷涂料面磚與酒店共享2002遼寧富士家園物業(yè)蘭卡威國際322.8米294991050商住辦公樓干掛花崗巖+中空玻璃幕墻2002Kone通力鼎鴻物業(yè)盛大澤西城333米24398740商住辦公樓深色墻磚+仿瓷涂料2003現(xiàn)代深圳中航河西西寫寫字字樓樓產(chǎn)產(chǎn)品品打打造造檔檔次次現(xiàn)現(xiàn)狀狀掃掃描描：：4個5A寫字字樓樓，，7個普普通通純純寫寫字字樓樓，，4個商商住住辦辦公公樓樓1、甲甲級級寫寫字字樓樓太太多多，，趨趨同同不不易易區(qū)區(qū)隔隔2、符符合合發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢，，不不能能進(jìn)進(jìn)入入低低端端競競爭爭河西西首首席席·綠色色甲甲級級商商務(wù)務(wù)基基地地生態(tài)態(tài)、、綠綠色色、、環(huán)環(huán)保保、、智智能能的的商商務(wù)務(wù)交交流流空空間間5A產(chǎn)品品硬硬件件配配置置金鑰鑰匙匙聯(lián)聯(lián)盟盟物物業(yè)業(yè)地標(biāo)標(biāo)性性建建筑筑貳●寫寫字字樓樓打打造造標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)遵循循市市場場發(fā)發(fā)展展及及客客戶戶需需求求的的寫寫字字樓樓再再造造原原則則：：部分分看看齊齊河河西西寫寫字字樓樓一一線線標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，關(guān)關(guān)鍵鍵點點創(chuàng)創(chuàng)新新：：1、大大趨趨勢勢下下主主流流產(chǎn)產(chǎn)品品該該有有的的不不缺缺項項，，注注重重產(chǎn)產(chǎn)品品硬硬件件價價值值體體系系打打造造2、能能夠夠講講出出來來的的綠綠色色生生態(tài)態(tài)價價值值體體系系，，注注重重綠綠色色環(huán)環(huán)保保概概念念的的應(yīng)應(yīng)用用3、可可以以展展示示的的人人文文關(guān)關(guān)懷懷價價值值體體系系，，注注重重細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)處處的的價價值值體體現(xiàn)現(xiàn)根據(jù)據(jù)寫寫字字樓樓的的差差異異化化概概念念包包裝裝及及形形象象樹樹立立以以及及控控制制成成本本的的要要求求：：1、看看的的見見的的奢奢華華2、綠綠色色概概念念的的應(yīng)應(yīng)用用豪華華大大堂堂打打造造面子子工工程程打打造造大理理石石+微水水晶晶電梯梯打打造造看齊齊甲甲級級標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)電梯梯品品牌牌：：采采用用合合資資品品牌牌電電梯梯，，建建議議選選擇擇OTIS電梯梯項目中天廣場運達(dá)國際廣場弘林國際順天國際財富中心中國銀行亞大時代湘域中央平和堂商務(wù)樓中(恒)隆國際第一大道湖南文化大廈岳麓一號標(biāo)志*麓谷坐標(biāo)金麓國際天驕福邸財富硅谷湘能大廈火炬城威勝大廈新天地中心銀盆大廈蘭卡威國際科技大廈盛大澤西城沁園春御苑麓谷信息港綠地中央廣場電梯品牌OTIS日本原裝三菱日立上海三菱三菱迅達(dá)蒂森克虜伯蒂森克虜伯上海三菱上海三菱上海三菱日立OTIS蒂森克虜伯西子奧蒂斯阿爾法永大日立西子奧蒂斯上海三菱星瑪遼寧富士阿爾法通力通力現(xiàn)代通力日立上海三菱考慮慮因因素素：：電梯梯品品牌牌是是客客戶戶感感知知寫寫字字樓樓品品質(zhì)質(zhì)的的關(guān)關(guān)鍵鍵，原原裝裝電電梯梯更更受受客客戶戶信信賴賴。。國國產(chǎn)產(chǎn)名名牌牌電電梯梯會會在在電電梯梯銘銘牌牌上上標(biāo)標(biāo)注注國國內(nèi)內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)地地，，影影響響客客戶戶認(rèn)認(rèn)知知，，通通力力電電梯梯95%以上上為為進(jìn)進(jìn)口口部部件件，，國國內(nèi)內(nèi)組組裝裝，，貼貼原原裝裝銘銘牌牌））建議議要要點點：：品牌牌：：選選用用三三菱菱電電梯梯內(nèi)裝裝：電梯梯內(nèi)內(nèi)可可裝裝設(shè)設(shè)小小液液晶晶屏屏，，播播放放對對外外牌牌價價、、股股市市行行情情、、天天氣氣預(yù)預(yù)報報等等商商務(wù)務(wù)信信息息；；內(nèi)裝裝材材質(zhì)質(zhì)盡盡量量采采用用鏡鏡面面不不銹銹鋼鋼或或玻玻璃璃材材質(zhì)質(zhì)，，增增加加轎轎廂廂尺尺度度空空間間，，風(fēng)風(fēng)格格簡簡單單，，易易于于后后期期管管理理和和清清潔潔；；電梯梯內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)置置空空調(diào)調(diào)及及音音樂樂系系統(tǒng)統(tǒng)。。指標(biāo)設(shè)置置：電梯設(shè)計計等候時時間小于于45”；電梯最小小速度不不小于2.5m/s（甲級寫寫字樓的的最低標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）。。占位當(dāng)前前河西5A寫字樓空空調(diào)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)第一梯梯隊，建建議采用用按電費費計量VRV空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)建議采用用成熟的的空調(diào)技技術(shù)——變頻VRV空調(diào)，由由于其合合理的計計費方式式以及顯顯著的變變頻節(jié)能能功效，，目前成成為一線線城市高高端寫字字樓項目目的必選選系統(tǒng)建議公共空間間采用普普通中央央空調(diào)建議寫字字樓辦公公區(qū)域部部分按電量計計費，并并安設(shè)新新風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)VRV空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)滿足24小時全天天候服務(wù)務(wù)，實現(xiàn)現(xiàn)無時差差辦公，，滿足不不同類型型公司需需求本項目空空調(diào)設(shè)置置建議湘豪大廈華僑國際CTA財富中心中天廣場運達(dá)國際廣場弘林國際順天國際財富中心中國銀行華美歐國際亞大時代湘域中央平和堂商務(wù)樓中隆國際第一大道湖南文化大廈維一*星城國際岳麓一號標(biāo)志*麓谷坐標(biāo)定王大廈金麓國際天驕福邸財富硅谷湘能大廈火炬城威勝大廈新天地中心銀盆大廈蘭卡威國際科技大廈盛大澤西城沁園春御苑麓谷信息港綠地中央廣場普通中央空調(diào)普通中央空調(diào)無中央空調(diào)分戶中央空調(diào)普通中央空調(diào)普通中央空調(diào)普通中央空調(diào)普通中央空調(diào)分戶中央空調(diào)普通中央空調(diào)無中央空調(diào)普通中央空調(diào)分戶中央空調(diào)普通中央空調(diào)普通中央空調(diào)無中央空調(diào)無中央空調(diào)普通中央空調(diào)普通中央空調(diào)普通中央空調(diào)無中央空調(diào)普通中央空調(diào)無中央空調(diào)無中央空調(diào)無中央空調(diào)無中央空調(diào)無中央空調(diào)無中央空調(diào)普通中央空調(diào)無中央空調(diào)無中央空調(diào)普通中央空調(diào)分戶中央空調(diào)中央空調(diào)調(diào)打造看齊甲級級標(biāo)準(zhǔn)玻璃幕墻墻外立面面看齊甲級級標(biāo)準(zhǔn)占位河西西5A寫字樓第第一陣營營，建議議本項目目部分玻玻璃幕墻墻設(shè)置，，采用雙雙銀LOW-E中空玻玻璃，，更加加節(jié)能能環(huán)保保湘豪大廈華僑國際CTA財富中心中天廣場運達(dá)國際廣場弘林國際順天國際財富中心中國銀行華美歐國際亞大時代湘域中央202五一大道平和堂商務(wù)樓(中恒)隆國際第一大道湖南文化大廈（保利文化廣場維一*星城國際匯富中心岳麓一號標(biāo)志*麓谷坐標(biāo)定王大廈金麓國際天驕福邸財富硅谷湘能大廈火炬城威勝大廈新天地中心銀盆大廈蘭卡威國際科技大廈盛大澤西城沁園春御苑麓谷信息港綠地中央廣場普通雙層LOW-E中空玻璃單層玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃雙層LOW-E中空玻璃單層玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃單層玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃單層玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃單層玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃單層玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃石材+玻璃幕墻面磚+墻漆深色墻磚深色瓷磚深色瓷磚深色瓷磚仿瓷涂料面磚深色墻漆干掛花崗巖+中空玻璃幕墻普通雙層Low-e玻璃幕墻深色墻磚+仿瓷涂料深色石材+玻璃雙層鋼化落地玻璃幕墻全鍍膜玻璃幕墻長沙市市場雙雙銀LOW-E玻璃價格近近期有所回回落，目前前僅比普通通LOW-E玻璃（單銀銀）價格高高20-30元/平米，單價價成本300-350元/平目前長沙沙投入使使用的寫寫字樓無無采用雙雙銀玻璃璃案例建議本項目采采用雙銀6+9+6，無需采用規(guī)格格更高（6+12+6及以上）的材材料，可擁有有“雙銀”營營銷噱頭，作作為項目一大大賣點公共空間打造造（電梯間））看齊甲級標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)簡約大氣電梯梯間電梯間盡頭為為整層大客戶戶設(shè)置專門導(dǎo)導(dǎo)視牌，體現(xiàn)現(xiàn)尊貴感。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管管理服務(wù)體系系建立增值服務(wù)體系系打造項目物業(yè)管理岳麓壹號深業(yè)物業(yè)金麓國際江山物業(yè)天驕福邸東宸物業(yè)財富硅谷華南物業(yè)湘能大廈湘能物業(yè)火炬城高開物業(yè)威勝大廈威華物業(yè)新天地中心家園物業(yè)蘭卡威國際鼎鴻物業(yè)科技大廈高新物業(yè)盛大澤西城深圳中航沁園春御苑沁園春物業(yè)麓谷信息港禾田物業(yè)麓谷坐標(biāo)標(biāo)志物業(yè)綠地中央廣場上海錦日奧克斯廣場奧克斯物業(yè)佳興豪生酒店廣佳物業(yè)萬科君捷萬科物業(yè)楷林項目楷林物業(yè)核心關(guān)鍵點：：整合保利物業(yè)業(yè)資源，打造造河西首席寫寫字樓擁有金鑰匙物業(yè)服服務(wù)聯(lián)盟的物業(yè)管理服服務(wù)體系結(jié)合項目地塊塊本身素質(zhì)條條件，建立保保留山體與寫寫字樓之間的的互動感。A、綠色生態(tài)環(huán)環(huán)境營造寫字樓A座寫字樓B座山體公園天然氧吧：通過山體公園傾向向性打造形成成小面積天然然氧吧，消除員工疲疲勞的同時打打造休閑交流流的空間通過山體公園園定向改造打打造小面積的的天然氧吧，，由于氧吧對對體力的恢復(fù)復(fù)以及生活節(jié)節(jié)奏的平衡具具有特殊的功功效，氧吧不不僅可以成為為寫字樓白領(lǐng)領(lǐng)散步、休閑閑的場所，更更能消除自身身的疲勞。建建議多植入富富氧和光合作作用強的熱帶帶亞熱帶綠植植，如：南洋洋杉、印度橡橡膠榕等A、綠色生態(tài)環(huán)環(huán)境營造運用10項現(xiàn)代綠色環(huán)環(huán)?？萍?，打打造綠色三星星級標(biāo)準(zhǔn)寫字字樓，空調(diào)運運行費費用節(jié)節(jié)約不不低于于50%；照明明電費費節(jié)約約50%；電梯梯運行行費用用節(jié)約約50%B、綠色色環(huán)保?？萍技歼\用用我們會會用地地源熱熱泵、、新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)、太太陽能能等等等，可可以參參考國國家綠綠色三三星級級標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。節(jié)能技術(shù)詳細(xì)介紹綠色環(huán)保技術(shù)運用綠色照明技術(shù)采用高效、長壽、安全、性能穩(wěn)定的照明電器，配置調(diào)光控制設(shè)備，實現(xiàn)節(jié)能余熱回收技術(shù)將空調(diào)在冷凝時排放到大氣中的熱量，采用熱交換裝置對熱量進(jìn)行回收節(jié)能門窗技術(shù)采用呼吸式幕墻設(shè)計，增強保溫隔熱性能，改善熱工性能，減少門窗熱損失外墻保溫技術(shù)改善建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工性能，增強保溫隔熱性能，改善熱工性能太陽能光伏技術(shù)將太陽輻射能通過半導(dǎo)體物質(zhì)轉(zhuǎn)變成為電能技術(shù)置換新風(fēng)技術(shù)室外新鮮空氣經(jīng)過過濾、除塵等，從送風(fēng)口送入室內(nèi)，室內(nèi)污濁空氣由排風(fēng)口排出地源熱泵技術(shù)利用淺層地溫能為熱源，由水源熱泵機組合地?zé)崮芙粨Q系統(tǒng)像建筑物供熱能源再生電梯技術(shù)利用逆變器再生回饋功能將電梯載物的機械能轉(zhuǎn)化為電能，并回送給交通電網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)地板技術(shù)網(wǎng)絡(luò)地板的最大價值在于毫無破壞、靈活走線，輕松滿足客戶個性化需求無輻射環(huán)保墻技術(shù)大堂的背景墻及核心筒墻面可采用國際領(lǐng)先的德國特制結(jié)構(gòu)玻璃材料，無輻射環(huán)保核心關(guān)關(guān)鍵點點：““空中中泛會會所花花園””，每一個個空中中花園園打造造不同同主題題功能能主題題，為為員工工提供供多變變的活活動休休閑空空間在空中中花園園內(nèi)打打造運運動休休閑空空間，，除了了基本本的運運動設(shè)設(shè)施外外，注注重綠綠植與與草地地的配配合，，人造造綠化化配合合有氧氧運動動，除除了小小的健健民運運動設(shè)設(shè)施外外可考考慮設(shè)設(shè)置空空中籃籃球場場或者者網(wǎng)球球場等等面積積在200－300平米米之之間間的的大大型型配配套套C、因因地地制制宜宜““泛泛會會所所””概概念念叁●寫寫字字樓樓銷銷售售政政策策針對對自自用用客客戶戶，，政政策策吸吸引引：：借鑒卡瑞瑞爾國際際中心天天心區(qū)文文化產(chǎn)業(yè)業(yè)園政策策吸引客客戶策略略，與高高新區(qū)政政府協(xié)商商高新科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)孵化基基地的政政策優(yōu)惠惠針對入住住寫字樓樓的企業(yè)業(yè)：1、入住即即減免稅稅費2、納稅達(dá)達(dá)到固定定額度進(jìn)進(jìn)行一定定額度返返還3、達(dá)到一一定要求求的企業(yè)業(yè)可享受受半價補補償租金金的待遇遇針對投資資客戶，，包租3年：借鑒國際際廣場的的操作模模式，以以2元/平·天的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)行保保障性包包租，建建立投資資客的信信心開發(fā)商支支出成本本＝2*1500*30*12元＝2*1500*30*12元＝1080000每平米需需溢價＝2*30*12＝720同時利用用此溢價價、AB兩棟寫字字樓的不不同層高高及部分分打造標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)差異異化銷售售價格。。引導(dǎo)中中小型企企業(yè)購買買低價單單位，大大型企業(yè)業(yè)及投資資客購買買高價單單位。避避免客戶戶損失及及產(chǎn)品間間爭奪客客戶公寓部分售賣賣保障淡市下走量公公寓回顧公寓客戶回顧顧去化存在問題題及對策PART2壹●淡市下走走量公寓回顧顧開發(fā)商

湖南德思勤投資有限公司地址長沙湘府東路與韶山南路兩大主干道的交匯處總占地面積373476平方米總建筑面積156萬平方米容積率3.98綠化率30.70%園林自然園林風(fēng)格規(guī)劃戶數(shù)總1135建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約物管北京世邦魏理仕2.88元/平米/月銷售情況寶格麗公寓B系列目前已經(jīng)售罄，5月27日開盤推出A1棟公寓D戶型，53.69㎡，總計107套，開盤當(dāng)天11：30截止現(xiàn)場銷售101套，銷售率94%。價格（4層8900元/㎡，5—12層9200元/㎡，13—31層9400元/㎡）長沙典型公寓寓項目掃描:德思勤城市廣廣場目前均價9600元/㎡，販賣綜合體概念+世邦魏理仕直直營服務(wù)1、開盤當(dāng)天天VIP誠意意金金5萬享享受受98折優(yōu)優(yōu)惠惠。。2、一一次次性性付付款款96折，，按按揭揭99折。。3、家家電電三三件件套套，，折折后后2個點點優(yōu)優(yōu)惠惠。。4、開開盤盤當(dāng)當(dāng)天天可可享享受受總總價價86折優(yōu)優(yōu)惠惠（（含含VIP、家家電電三三件件套套和和兩兩個個點點優(yōu)優(yōu)惠惠））。。挖掘掘一一（（亮亮點點））：：低低首首付付、、低低門門檻檻（（集集中中優(yōu)優(yōu)惠惠釋釋放放，，8.8萬，，總總價價送送12%）挖掘二（客戶戶）：40%投資客戶、35%小年輕過渡性性居住，德思思勤公司自身身的客戶資源源。快速出貨成功功點推廣：以形象象驅(qū)動熱銷營銷：小步快快跑寶格麗公寓B系列開盤，總總推貨量100套，首付價格格6萬，目前已基基本售罄。4月28日寶格麗公寓D系列開盤，總總推售107套，當(dāng)天去化化率94%5月27日德思勤蘋果街街金鋪開盤，，2小時內(nèi)基本售售罄。3月28日采用快速開盤盤，小貨量推推售的形式，，利用稀缺心心里對客戶形形成搶購擠壓壓。利用高端形象象的打造，在在消費者心中中構(gòu)建升值潛潛力特區(qū)的形形象客戶介紹：株株洲的婁先生生表示，株洲洲的鋪已達(dá)20萬的高位，反反觀德思勤，，規(guī)劃、規(guī)模模、運營模式式都是增值保保證，很有信信心?？焖俪鲐洺晒c開發(fā)商

長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址長沙市開福區(qū)湘江北路三段1200號總占地面積110畝總建筑面積537萬平方米容積率4.1綠化率50%園林自然園林風(fēng)格規(guī)劃戶數(shù)總1768戶建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約物管建鴻達(dá)物業(yè)2元/平米/月銷售情況公寓全部分布在6號棟，朝南向為精裝修，朝北向為毛坯，已售戶型區(qū)間為42—75㎡精裝，價格為8300—9000元/㎡，6月即將開盤的為75㎡loft小復(fù)式長沙典型公寓寓項目掃描：：北辰三角洲洲精裝均價8300-9000，販賣十二年學(xué)位+配套+交通+江景挖掘二（客戶戶）：客戶群：：內(nèi)五區(qū)、省省內(nèi)（株洲、、邵陽、永州州等）客戶年齡：25—35歲之間，單身身未婚補充充：女性客戶戶占40%十二年學(xué)位：：21世紀(jì)幼兒園、、清水塘小學(xué)學(xué)、雅禮中學(xué)學(xué)配套套：星際際酒店、電影影院、兩館一一廳交通通：公交交、地鐵江景景：湘江江挖掘一（亮點點）：十二年年學(xué)位+配套+交通+江景快速出貨成功功點開發(fā)商

湖南星盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址長沙市雨花區(qū)萬家麗路與長沙大道西南側(cè)總占地面積55925平方米總建筑面積350000平方米容積率5.29綠化率25%園林江南小鎮(zhèn)園林風(fēng)格規(guī)劃戶數(shù)649戶建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約物管華晨物管16元/㎡銷售情況住宅總套數(shù)478套，非住宅163套，從開盤到現(xiàn)在已經(jīng)銷售216套，剩余262套，去化率45%長沙典型公寓寓項目掃描：：華晨世紀(jì)廣廣場目前均價14000，販賣公寓返租+項目配套公寓收益模式解析析購房者將所購購置的公寓由由豪生大酒店店統(tǒng)一管理，，酒店運營前前十年每年固固定以實際成成交總價房款款的8%向購房者返租租，三個月想想購房者支付付一次租金，，總價100萬的公寓，每每三個月能像像購房者支付付20000元的固定租金金2、酒店前十年年每年給予購購房者總房款款2%的酒店消費券券3、酒店前十年年每年贈送購購房者12天免費居住期期4、十年后，豪豪生大酒店將將按照酒店的的實際盈利狀狀況想購房者者支付租金。。總結(jié)：總的權(quán)權(quán)益相加預(yù)計計12—14年收回全部房房款挖掘一（亮點點）：返祖，，酒店式公寓寓。每年返8個點挖掘二（客戶戶）：年齡：30—50歲客戶群：長沙市本地人人群，部分株株洲、湘潭客客戶。客戶中中有較多老板板級人物，主主要以長沙本本地生意人為為主?？焖俪鲐洺晒c開發(fā)商

湖南綠城投資置業(yè)有限公司地址雨花區(qū)長沙大道508號總占地面積9萬平方米總建筑面積49萬平方米容積率4.6綠化率40%園林5000平米的中心花園搭配小型的靈動水系，成就了萬博匯的完美都市形象。規(guī)劃戶數(shù)總1463戶建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約物管建鴻達(dá)物業(yè)2元/平米/月銷售情況目前萬博匯公寓面積區(qū)間37—88㎡，在售一期公寓50㎡左右公寓，均價9800，全款95折，按揭98折。長沙典型公寓寓項目掃描：：萬博匯目前均價9800，販賣地段+沙子塘學(xué)位地段位置：項項目位于新建建路與韶山路路交匯處，屬屬于雨花亭商商圈的核心地地帶，周邊生生活、交通、、金融等方面面完備配套學(xué)位位：沙子塘小小學(xué)的指標(biāo)挖掘一一（亮亮點））：地地段位位置，，砂子子塘小小學(xué)指指標(biāo)挖掘二二（客客戶））：客戶群群：周周邊區(qū)區(qū)域的的投資資客、、商務(wù)務(wù)客（（公寓寓的目目標(biāo)客客戶））、過過渡性性居住住剛需需、少少量省省內(nèi)其其他城城市客客戶（（邵陽陽、長長株潭潭）快速出出貨成成功點點販賣教教育附附加值值：北北辰三三角洲洲、萬萬博會會公寓市市場分分析小小結(jié)：：長沙公公寓市市場，，售賣賣附加加值、、低首首付、、高反反租三三種方方式能能夠快快速出出貨公寓市市場表表現(xiàn)低低迷高反租租：華華晨世世紀(jì)廣廣場低首付付：德德思勤勤寶格格麗公公寓貳●公公寓客客戶回回顧公寓客戶分析進(jìn)線客戶認(rèn)知途徑主要集中在：報廣>網(wǎng)絡(luò)>附近圍擋上門客戶認(rèn)知途徑主要集中在：老帶新>友介>網(wǎng)絡(luò)58公寓成交客戶分析公寓9月27日開盤，首批成交客戶認(rèn)知途徑主要以友介及老帶新為主，主要購買因素為價格及教育配套公寓成成交客客戶認(rèn)認(rèn)知途途徑主主要以以老帶新新及友友介為為主，總共共占到到78%，所以以維護(hù)護(hù)好老老業(yè)主主至關(guān)關(guān)重要要公寓首首次開開盤以以低價價入市市，并并且?guī)W(xué)位位，且且公寓寓投資資客戶戶比例例較高高，所所以12年成交交客戶戶主要要購買買因素素為價格及及教育育配套套；59公寓成交客戶分析首開公寓成交客戶置業(yè)目的主要以小孩讀書及投資為主，成交客戶地緣性強仍然59%以岳麓區(qū)為主；60公寓成交客戶分析未成交客戶意向不強主要包括：投資潛力低，首付高，商業(yè)配套不完以及交房時間晚61公寓客客戶總總結(jié)：：1、上門門客戶戶各渠渠道均均有一一定的的貢獻(xiàn)獻(xiàn)，但但成交交的主主要途途徑為為老帶帶新及及友介介2、影響響客戶戶成交交的主主要因因素是是價格格及教教育配配套。。說明明帶有有附加加值的的公寓寓產(chǎn)品品價格格能夠夠被客客戶3、未購購買客客戶主主要為為投資資潛力力不夠夠、首首付高高而表表現(xiàn)出出來的的意向向不強強啟示：1、客戶面面較局限限2、老業(yè)主主可持續(xù)續(xù)做文章章3、投資性性需講清清叁●去化化存在問問題及對對策從客戶層層面出發(fā)發(fā)的核心心問題：：2、作為投投資屬性性的產(chǎn)品品價值未未兌現(xiàn)，，客戶不不認(rèn)可、、不上門門1、本身作作為投資資性質(zhì)的的產(chǎn)品，，客戶面面更窄1、本身作作為投資資性質(zhì)的的產(chǎn)品，，客戶面面更窄針對購買買主要用用于自住住或固定定用途的的客戶：：降低置置業(yè)門檻檻，增加加附加值值、放大大客戶量量去化目標(biāo)標(biāo)：300套操作建議議：1、虛高總總價2、客戶付付原總價價的1成首付，，其余通通過貸款款實現(xiàn)3、購買即即贈送明明德學(xué)4、開發(fā)商承擔(dān)首付款發(fā)票稅金針對1號棟公寓寓銷售：：創(chuàng)新的的帶租約約銷售模模式目標(biāo)：200-300套1、與中聯(lián)聯(lián)中科、、五強、、威盛電電子以及及購買寫寫字樓的的大公司司意向簽簽約，以以低于市市場的價價格租賃賃給其公公司職員員3-5年，如400元/月·間。對外外釋放租租賃簽約約信息2、向客戶戶傳遞每每月帶800-1200的租金銷銷售，5年租約期期，從年年底開始始計。租租金反算算到首付付款中。。3、銷售價價格以目目前總價價+租約期反反租總額額計為總總價。4、開發(fā)商商向客戶戶開具總總房款50%的首付款款發(fā)票，，但客戶戶只付““50%總價-租約期租租金總額額”的首首付款。。開發(fā)商商承擔(dān)多多于房款款稅5、若企業(yè)業(yè)員工租租賃，物物業(yè)可用用租賃房房款補償償其物業(yè)業(yè)費收入入2、作為投投資屬性性的產(chǎn)品品價值未未兌現(xiàn)，，客戶不不認(rèn)可、、不上門門策略：投投資回報報看得見見，強化化投資客客置業(yè)信信心針對1號棟公寓寓銷售：：創(chuàng)新的的帶租約約銷售模模式公寓面積公寓總價月反租12005年共反租反租后總價反租后單價40平20萬1200720002720006800客戶首付客戶貸款開發(fā)商回收6400013600020萬年投資回回報率=投資租金金收益總房款=1200*12272000=5.2%修正投資回回報=投資租金收收益支出款=1200*12136000+20000=9.2%針對2棟新貨的去去化：產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店公公寓銷售案例借鑒：：湘潭晶都都公館以華天商務(wù)務(wù)酒店返租租12年，投資回回報率10%為核心賣點點，均價5500-6000元/平米，開盤盤月銷300套方式建議：：引進(jìn)知名經(jīng)經(jīng)濟型酒店店，進(jìn)行月月均返租2900元，并聯(lián)系系園區(qū)中大大型企業(yè)洽洽談“長包包房”，保保證酒店入入住率，確確保10年回本，提提供投資保保障（具體體操作手法法待確定后后出細(xì)案））經(jīng)營模式收益核算酒店月均收收益=單間日均首首費*總套套數(shù)*入住住率*30天株洲經(jīng)濟型型酒店單間間日均收費費150-200元按項目前5年整體營業(yè)業(yè)入住率40%-50%計算按項目后5年整體營業(yè)業(yè)入住率70%-80%計算按項目投資資公寓總套套數(shù)486套計算酒店月均收收益：150萬公寓月均返返租：130萬＞公寓返租模模式為：交房后，前前10年按每年總總價10%的金額進(jìn)行行返租，每每月返還3000元；后10年業(yè)主可自自行選擇繼繼續(xù)包租或或由開發(fā)商商回購或自自行處理可引進(jìn)經(jīng)濟濟型酒店品品牌：“莫泰168”,“如家快捷””，“錦江江之星”、、“七天””、“城市市便捷”、、“漢庭連連鎖”、美美國的“速速8”、法國雅高高集團的““宜必思””引進(jìn)知名經(jīng)經(jīng)濟型酒店店品牌作顧顧問開發(fā)商自行行或聯(lián)系其其他商戶成成立酒店管管理公司由酒店管理理公司將投投資公寓集集體裝修開開業(yè)經(jīng)營酒店管理公公司在營業(yè)業(yè)收益抽取取部分資金金作為公寓寓買房返租租收益公寓月均返返租=單套月均返返租金額*總套數(shù)公寓總價為為37萬元/套按總價8%年投資回報報返租10年計算公寓月均返返租2900元按項目投資資公寓總套套數(shù)486套計算實施方案入住率保障障措施與麓谷工業(yè)業(yè)園中大型型企業(yè)洽談?wù)劇捌髽I(yè)長長包房”，，為公司外外派中高管管人員和業(yè)業(yè)務(wù)合作單單位人員提提供招待、、暫時居住住場所，保保障本項目目經(jīng)濟型酒酒店入住率率推售售及及綜綜合合體體價價值值體體系系推售售安安排排綜合合體體價價值值體體系系構(gòu)構(gòu)成成PART312.1213.0113.0213.0313.0413.0513.0613.0713.0813.0913.1013.1113.12時間銷售售貨貨源源商業(yè)業(yè)1#公寓寓去去化化推售售安安排排1#公寓寓去去化化1#公寓寓去去化化2#公寓寓去去化化寫字字樓樓去去化化主力力店店、、旗旗艦艦店店招招商商落落定定，，酒酒店店落落定定。。商業(yè)業(yè)落落實實利利好好：：公公寓寓》寫字樓商業(yè)落實的4月份公寓帶動動去化200套低門檻+學(xué)位贈送掃散散客去化300套帶租約銷售掃掃投資客去化化200-300套產(chǎn)權(quán)公寓反租租去化300-400套寫字樓主力去去化期價格實現(xiàn)3#A座寫字樓實現(xiàn)現(xiàn)價格60003#B座寫字樓實現(xiàn)現(xiàn)價格75003#底商實現(xiàn)價格格25000-350001棟公寓實現(xiàn)價價格5500（未反算）2棟公寓實現(xiàn)價價格5800（未反算）綜合體價值體體系搭建區(qū)域價值：大大河西向西發(fā)發(fā)展的核心地地帶，商業(yè)體體價格洼地2商務(wù)價值：5星級酒店帶給給片區(qū)的商務(wù)務(wù)價值3商業(yè)價值：5萬平商業(yè)體支支撐綜合體的的繁華演繹4休閑價值：百畝高爾夫夫體育公園的的休閑娛樂功功能5便捷路路網(wǎng)：：桐梓梓坡路路、岳岳麓大大道、、麓松松路河河西三三條主主干道道交匯匯處6品牌價值：：保利利品牌牌豐富富的操操作綜綜合體體項目目經(jīng)驗驗1銷售執(zhí)執(zhí)行計計劃PART4形象定定位活動策策略展示策策略推廣策策略拓客策策略代言大大河西西繁華華未來來決定一一座城城市的的寬度度綜合體體形象象定位位：占位湖湖南保保利層層面闡闡述湖湖南保保利對對城市市的貢貢獻(xiàn)，，引發(fā)發(fā)業(yè)主主、非非業(yè)主主、業(yè)業(yè)內(nèi)人人士及及政府府的關(guān)關(guān)注（（通過過保利利地產(chǎn)產(chǎn)城市市運營營年提提出））A.巨人人亮亮相相之之品品牌牌形形象象升升級級保利利所所到到之之處處皆皆繁繁華華2013保利利地地產(chǎn)產(chǎn)踐踐行行城城市市運運營營推廣廣主主題題示示意意占位位城城市市綜綜合合體體對對區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展的的貢貢獻(xiàn)獻(xiàn)，，特特別別是是對對大大河河西西商商業(yè)業(yè)升升級級、、繁繁華華的的貢貢獻(xiàn)獻(xiàn)角角度度；；以以及及商商業(yè)業(yè)配配套套落落地地角角度度；；B.巨人亮相相之項目目形象升升級xx一一座城城市的新新中心2013保利地產(chǎn)產(chǎn)踐行城城市運營營推廣主題題示意千呼萬喚喚，華潤潤萬家入入住xx2013保利地產(chǎn)產(chǎn)踐行城城市運營營12.1213.0113.0213.0313.0413.0513.0613.0713.0813.0913.1013.1113.12時間推廣安排排訴求點保利三綜綜合體項項目綜合體形形象商業(yè)體投資回報報率地標(biāo)寫字字樓形象象推廣主題題保利踐行行城市運運營，所所到皆繁繁華代言繁華華未來大河西繁繁華目的的地?zé)徜N+最具投資資回報產(chǎn)產(chǎn)品首席綠色色商務(wù)基基地+城市地標(biāo)標(biāo)產(chǎn)品信息息集中商業(yè)業(yè)體公寓寫字樓亮相渠道道建議1：戶外：：扼守主主要商務(wù)務(wù)要道戶外新增增3塊，河西西商務(wù)區(qū)區(qū)二環(huán)線楓林路桐梓坡路路岳麓大道道金星路銀杉路增加地點點：1、一橋：：一個原原因是覆覆蓋來往往于河?xùn)|東、河西西的高端端商務(wù)客客戶，另外很重重要的原原因是一一橋戶外外賣相好好，覆蓋蓋面廣，，容易樹樹立形象象。2、市府步步步高電子子顯示屏屏：直接輻輻射市政政府板塊塊的相關(guān)關(guān)商務(wù)人人群3、西站附近：：覆蓋進(jìn)出熱熱點區(qū)域梅溪溪湖的客戶群群體保利所到之處處皆繁華1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月時間間亮相渠道建議議2：報廣：高調(diào)調(diào)拔升形象軟文+硬廣2大形式：整版版系列軟文炒炒作林語中心心60億繁華配套的的“價值兌現(xiàn)現(xiàn)”；報紙硬硬廣，主要宣宣傳項目整體體高端形象及及重大信息節(jié)節(jié)點費用預(yù)算合適適的情況下，，前期大篇幅幅報廣宣傳1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月時間間亮相渠道建議議3：短信：全面滲滲透,傳遞項目重要要消息定時定量，覆覆蓋長沙中高高端寫字樓及及高端客戶群群體階段式發(fā)送模模式——保證不同階段段的短信發(fā)送送實現(xiàn)不同的的營銷目的??！短信營銷——高性價比與直直效的代表??！短信發(fā)關(guān)鍵點點1：發(fā)放時間：每每周周四-周周日發(fā)放短信發(fā)放關(guān)鍵鍵點2：短信公司的選選擇：選擇具具有明顯客戶戶分類的短信信公司，可以以客戶來源、、職業(yè)、收入入明顯分類，，真有針對性性的短信覆蓋蓋短信發(fā)放關(guān)鍵鍵點3：內(nèi)容新穎、語語言個性化、、疑問句、排排比句運用，，語言生活化化及情景化1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月時間間分眾傳媒選擇擇建議：覆蓋蓋長沙所有中中高端寫字樓樓（運達(dá)喜來來登、五一大大道、中天廣廣場、順天財財富中心等））分眾傳媒形式式：以一樓侯侯梯視頻廣告告為主報廣訴求：釋釋放項目重要要續(xù)客、開盤盤、活動信息息，炒作“領(lǐng)領(lǐng)袖建筑”亮相渠道建議議4：寫字樓、酒店店樓宇廣告：：全面覆蓋，，貼近客戶覆蓋長沙河西西中高端寫字字樓、酒店的的大堂及電梯梯內(nèi)分眾LED1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月時間間輔助亮相渠道道建議：網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、電臺搜房網(wǎng)、焦點點網(wǎng)、新浪網(wǎng)網(wǎng)、0731房產(chǎn)網(wǎng)等專業(yè)業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)站及及微博，不受受區(qū)域限制，，全面覆蓋市市場及“業(yè)內(nèi)內(nèi)”！在網(wǎng)站廣告、、新聞炒作、、論壇效應(yīng)、、網(wǎng)頁鏈接、、“電子樓書書”等諸多方方式進(jìn)行全面面炒作！1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月時間間展示策略：重點對寫字樓樓進(jìn)行包裝圍繞“城市新中心心”強化綜合體展展示效果形象展示商務(wù)感十足的的路旗物料展示1本生態(tài)環(huán)保技技術(shù)說明書看齊保利國際際廣場的項目目外圍擋產(chǎn)品展示交樓標(biāo)準(zhǔn)展示示用材用料展示示意向門店包裝裝/集中商業(yè)開放放時間1本5A品質(zhì)產(chǎn)品說明明書奢華大堂展示示關(guān)鍵展示點1：圍擋更新看齊國際廣場場外圍擋。桐桐梓坡路圍擋擋需要加高至至4米，畫面以大大氣的整體畫畫面為主，燈燈光亮化關(guān)鍵展示點2：商務(wù)感十足足的路旗導(dǎo)視并營造綜綜合體的商業(yè)業(yè)氣息關(guān)鍵展示點3：商業(yè)街包裝裝/集中商業(yè)開放放公示增加項目品質(zhì)質(zhì)感、繁華感感，增強業(yè)主主、客戶對項項目商業(yè)兌現(xiàn)現(xiàn)的信心關(guān)鍵展示點4：奢華大堂展展示大堂展示提提前做出，，解決客戶戶對產(chǎn)品打打造信心以以及購買產(chǎn)產(chǎn)品面子感感問題關(guān)鍵展示點點5：2本綠色樓書書A、5A產(chǎn)品說明書書，故事化詳細(xì)細(xì)介紹項目目5A產(chǎn)品細(xì)節(jié)品品質(zhì)關(guān)鍵點：產(chǎn)產(chǎn)品說明書書“故事化””！1、5A精裝寫字樓樓大堂：××平米，××米挑高，五五星級酒店店式大堂，，提升辦公公品質(zhì)、提提高企業(yè)檔檔次2、5A品質(zhì)LOWE中空鋼化玻玻璃：首先詳細(xì)介介紹LOWE中空鋼化玻玻璃與普通通的LOWE玻璃原理、、構(gòu)成、成成本效果的的不同，其其次介紹我我們使用LOWE中空鋼化玻玻璃與多個個一線城市市知名高端端寫字樓使使用的一樣樣3、5A標(biāo)準(zhǔn)的品牌牌電梯和中中央空調(diào)本項目使用用電梯的詳詳細(xì)介紹，，與普通電電梯的安全全、速度等等的差別，，其次類比比知名建筑筑使用電梯梯4、長沙唯一一生態(tài)寫字字樓5、長沙領(lǐng)先先智能化寫寫字樓、、、、、、、、關(guān)鍵展示點點5：2本綠色樓書書B、低碳環(huán)保?？萍颊f明明書，從客戶利益益點出發(fā)，，運用利益益性語言介介紹項目采采用的地毯毯環(huán)?？萍技紝τ谕顿Y客客：綠色生生態(tài)是寫字字樓的加分分因素，未未來的價格格會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超過成本增增加部分。。真正綠色色地產(chǎn)的附附加值要高高于普通地地產(chǎn)30%左右。以租租金收益為為例，投入入的成本在在7～8年的時間可可完全回收收。對于企業(yè)客客戶：綠色色生態(tài)寫字字樓不僅可可以節(jié)約60%的運運行行費費用用（（水水電電等等）），，提提供供的的高高舒舒適適度度同同樣樣可可以以帶帶來來相相當(dāng)當(dāng)高高的的效效益益。。在在寫寫字字樓樓內(nèi)內(nèi)，，員員工工是是最最核核心心的的因因素素，，按按寫寫字字樓樓生生命命周周期期計計算算，，在在使使用用周周期期內(nèi)內(nèi)建建造造成成本本僅僅占占2%，維護(hù)護(hù)成本本是6%，剩余余的是是人力力資源源成本本，占占到92%。室內(nèi)內(nèi)舒適適、健健康程程度的的提高高會大大大提提高人人員的的工作作效率率。高高舒適適度帶帶來的的效益益是不不可估估量的的。毛坯展展示標(biāo)標(biāo)準(zhǔn):關(guān)鍵展展示點點6：多重重樣板板房體體驗區(qū)區(qū)A、寫字字樓的的交樓樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，打造最最生態(tài)態(tài)的毛毛坯交交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)&毛坯展展示細(xì)細(xì)節(jié)建建議用黃色色條明明確標(biāo)標(biāo)記劃劃分單單位，，用不不同顏顏色的的地毯毯明確確區(qū)分分公共共走道道與辦辦公區(qū)區(qū)間。。用金色色銘牌牌標(biāo)記記出每每個單單位對對應(yīng)的的房號號、建建筑面面積和和套內(nèi)內(nèi)面積積，便便于客客戶比比較、、做出出意向向選擇擇、并并向銷銷售代代表咨咨詢用暖黃黃色照照明燈燈突出出辦公公區(qū)通通透、、采光光好的的特點點關(guān)鍵展展示點點6：多重重樣板板房體體驗區(qū)區(qū)B、用材材用料料展示示區(qū)，，通過直直接的的結(jié)構(gòu)構(gòu)、用用材展展示項項目生生態(tài)、、節(jié)能能特點點，建建立客客戶對對項目目的信信心觸覺、、聽覺覺視覺宣傳墻墻上詳詳細(xì)闡闡述項項目的的結(jié)構(gòu)