方圓圓國國際際項項目目LOFT公寓寓精精裝裝修修可行行性性建建議議**房房地地產產咨咨詢詢有有限限公公司司2014年9月15日目錄錄1精裝房的發(fā)展總體分析2方圓國際項目公寓精裝修實施條件3方圓國際項目精裝修工作實施建議前言言隨著著房房地地產產行行業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展水水平平越越來來越越高高，，消消費費觀觀念念的的逐逐步步提提高高，，人人們們對對于于居居住住的的舒舒適適性性有有了了更更高高標標準準的的要要求求。。精精裝裝房房產產品品應應勢勢而而生生。。在政政策策的的指指引引下下，，全全國國精精裝裝房房產產品品在在近近幾幾年年得得到到廣廣泛泛的的發(fā)發(fā)展展，，已已經(jīng)經(jīng)成成為為今今后后房房地地產產市市場場發(fā)發(fā)展展的的主主要要方方向向。。在一一線線城城市市，，精精裝裝房房住住宅宅得得到到了了快快速速發(fā)發(fā)展展，，部部分分隱隱性性問問題題也也逐逐漸漸顯顯露露出出來來，，無無論論是是成成功功還還是是失失敗敗方方面面，，都都為為其其他他城城市市提提供供了了良良好好的的借借鑒鑒作作用用。。在**，，精精裝裝住住宅宅的的開開發(fā)發(fā)尚尚處處于于起起步步階階段段，，與與發(fā)發(fā)達達城城市市有有相相當當?shù)牡木嗑嚯x離，但是隨著成成熟開發(fā)商商的進駐，，消費市場場接受度的的提高，**的精裝裝房市場將將會得到快快速發(fā)展，，越發(fā)精彩彩。精裝房的發(fā)發(fā)展總體分分析精裝房的發(fā)發(fā)展總體分分析從無到有，，從試探到到過渡，再再到目前的的市場發(fā)展展接受，精精裝房走過過了市場的的空白期。。從客戶的的完全不認認可到逐漸漸接受，到到逐漸成為為市場的發(fā)發(fā)展方向，，未來無疑疑將成為市市場的一種種重要選擇擇。精裝房的發(fā)發(fā)展總體分分析精裝房市場發(fā)展過程簡裝（毛坯坯）房一統(tǒng)統(tǒng)天下90年代初，住住宅在交付付使用之前前普遍經(jīng)過過簡單的統(tǒng)統(tǒng)一裝修，，主要裝修修對象包括括墻面、衛(wèi)衛(wèi)生間、廚廚房等，并并配備一些些簡易設備備，如坐便便器、水槽槽、水龍頭頭等，此時時的裝修房房看似面面面俱到，但但其實際裝裝修標準極極低，建材材品質較差差，人工水水平不高。。菜單式裝修修房嶄露頭頭角1997年以來，建建設部開始始引導裝修修住宅。伴伴隨房地產產市場的發(fā)發(fā)展，少量量開發(fā)企業(yè)業(yè)嘗試提供供裝修住宅宅。由于開開發(fā)企業(yè)與與消費市場場雙方皆對對全裝修住住宅缺乏信信心，此階階段裝修住住宅以菜單單式選擇為為主。買房送裝修修成為市場場熱點2001年開始，國國家與地方方引導、規(guī)規(guī)范裝修住住宅產業(yè)的的政策與事事件密集出出臺，裝修修住宅質量量得到保障障，消費者者對裝修住住宅的抗性性逐步下降降，裝修房房比重有顯顯著提升。。在開發(fā)企業(yè)業(yè)對裝修方方式的選擇擇上。從成成本角度考考慮，菜單單式裝修方方式逐步退退出開發(fā)企企業(yè)的視野野，開發(fā)企企業(yè)更趨向向提供成本本相對低廉廉、操作相相對簡潔的的全裝修住住宅。同時時又從規(guī)避避風險的角角度，引入入“買房送送裝修”的的概念，并并受到眾多多開發(fā)企業(yè)業(yè)的模仿裝修、毛坯坯住宅平分分市場經(jīng)過多年的的運作，開開發(fā)企業(yè)對對裝修住宅宅的操作方方法日趨成成熟，裝修修隊住宅的的溢價能力力也在逐步步加強。再再加以政策策的引導，，以全裝修修未代表行行使的裝修修住宅數(shù)量量迅速上升升。按上海海市2007年計劃推出出10萬套裝修住住宅的目標標，即意味味著每2套住宅中便便有1套式裝修房房。裝修住宅成成為市場主主流產品以近年裝修修住宅比重重增長幅度度、以及國國外較先進進的房地產產市場狀況況，毛坯房房被淘汰的的趨勢已然然顯見，裝裝修住宅將將成為市場場主流產品品。90年代初1997年2000年2005年2008年至今精裝房的發(fā)發(fā)展總體分分析精裝房的工程流程分析裝修住宅施施工過程1、收集基礎礎信息需要收集的的信息主要要有：房型型圖紙（一一般是設計計單位房型型平面的擴擴初圖紙））、測繪單單位的面積積房型（暫暫測）、小小區(qū)平面圖圖、周邊競競爭個案資資料等相關關資料2、確定裝修修房定位對房型進行行分析，針針對產品所所在區(qū)域結結合營銷提提出設計原原則和風格格，最后確確定裝修數(shù)數(shù)量、位置置、設計風風格及材料料配置、制制作工藝等等。精裝房的發(fā)發(fā)展總體分分析3、列出材料料配置清單單在裝修房定定位確定之之后，需要要到市場上上需找價格格和材料的的支撐，這這2個因素直接接決定裝修修價格，找找到市場依依據(jù)后才能能保證材料料配置清單單的準確性性，此清單單將作為合合同附件列列入裝修公公司與開發(fā)發(fā)商的正式式裝修合同同中。4、樣板房裝裝修樣板房的設設計標準及及總價確定定后，裝修修公司與開開發(fā)商簽訂訂正式裝修修樣板間合合同，開始始進行樣板板房裝修。。作為裝修修標準的唯唯一依據(jù)，，樣板房在在今后的銷銷售中非常常重要，它它的裝修風風格、用料料、效果、、施工質量量將直接影影響購房者者心態(tài)，因因此在其設設計時就要要不斷推敲敲，直至最最佳方案出出臺才可施施工，以免免為今后帶帶來麻煩。。精裝房的發(fā)發(fā)展總體分分析5、全裝修階階段在整個工程程土建竣工工驗收后，，開發(fā)商得得到商品房房入住許可可證，與物物業(yè)公司交交接完畢，，業(yè)主購房房按揭到位位，與物業(yè)業(yè)公司辦妥妥所有入戶戶手續(xù)之后后，裝修公公司方可進進場進行裝裝修施工。。在此之前前業(yè)主與裝裝修公司簽簽訂了裝修修合同，業(yè)業(yè)主對裝修修圖紙進行行了確認，，若有不同同于樣板間間的地方需需要改動也也要在合同同中反應出出來。如果果更改時在在樣板房基基礎上作““減法”則則總價不變變，如增加加插座等則則總價增加加。6、交房與售售后服務裝修房的售售后服務也也由裝修公公司負責，，在實踐當當中裝修公公司總結出出一套較為為專業(yè)的服服務工作流流程，參照照下圖，通通常由客服服部經(jīng)理直直接向項目目總協(xié)調人人負責。房屋驗收單單復印留底底確認裝修事事宜確認后兩天天內客戶提提供材料送送裝修方倉倉庫隱蔽工程驗驗收簽字客戶附加服服務精裝房的營銷方式分析買房送裝修修由開發(fā)商選選擇裝修公公司并與其其簽約，裝裝修公司根根據(jù)開發(fā)商商的要求和和成本控制制對裝修房房進行設計計，并做出出樣板房，，此類裝修修房裝修品品種單一，，大多只有有一種設計計方案，或或同種方案案中有２－－３種顏色色可以選擇擇。雖然““買房送裝裝修”實際際此類裝修修房的裝修修成本已計計入房價之之中，但其其總價并未未與周邊市市場超出很很多，從而而體現(xiàn)其““送”的優(yōu)優(yōu)勢，為控控制成本，，開發(fā)商要要求裝修公公司在保證證一定的質質量要求的的前提下盡盡量壓縮費費用，裝修修公司在操操作時也將將通過批量量采購等手手段來滿足足開發(fā)商的的要求。在銷售中，，開發(fā)商報報給客戶中中的房價中中已包含了了裝修的價價格，由于于使用“買買房送裝修修”的營銷銷手段，開開發(fā)商通常常拒絕向客客戶提供裝裝修部分的的價格，客客戶通過參參加樣板房房對裝修的的價格進行行估計。在簽訂合同同時，客戶戶通常需要要與開發(fā)商商與裝修公公司分別簽簽訂合同，，與開發(fā)商商簽訂的是是毛坯房購購房合同，，其中對裝裝修部分不不作規(guī)定；；與裝修公公司簽訂的的是裝修及及售后服務務合同，但但此合同無無標的，客客戶在交房房后若發(fā)現(xiàn)現(xiàn)裝修質量量問題直接接由裝修公公司負責。。操作方式精裝房的發(fā)發(fā)展總體分分析優(yōu)勢分析◆模糊總價、、創(chuàng)造利潤潤由于裝修公公司在進行行批量裝修修時通過各各種手段控控制了成本本，同時保保證了一定定的品質，，使得客戶戶對其成本本的估計大大大高于其其實際成本本，從而認認為其該住住宅產品本本身的價值值高于周邊邊樓盤，同同時又具備備省時省力力等優(yōu)勢，，加快了銷銷售速度，，因此比較較“全裝修修、菜單裝裝修”，““買房送裝裝修”不僅僅為樓盤創(chuàng)創(chuàng)造了一個個賣點，更更可為開發(fā)發(fā)商創(chuàng)造額額外的利潤潤?！粢?guī)避裝修質質量風險在銷售中，，開發(fā)商與與購房者簽簽訂的是毛毛坯房合同同，在涉及及延期交房房等賠償問問題時都去去處了裝修修部分的價價值，因此此大大降低低了開發(fā)商商未來的賠賠償風險。。若裝修問問題部分出出現(xiàn)質量問問題，客戶戶將直接與與這些公司司聯(lián)系，開開發(fā)商避免免了麻煩，，且在經(jīng)濟濟利益上不不受損失，，只在一定定程度上影影響聲譽。。精裝房的發(fā)發(fā)展總體分分析菜單式裝修修操作方式菜單單式式裝裝修修通通常常由由開開發(fā)發(fā)商商及及設設計計單單位位做做出出每每一一種種戶戶型型的的幾幾種種可可供供住住戶戶選選擇擇的的室室內內裝裝修修方方案案，，由由開開發(fā)發(fā)商商選選幾幾家家裝裝修修企企業(yè)業(yè)提提供供樣樣板板房房，，標標出出綜綜合合報報價價及及分分項項報報價價，，供供住住戶戶選選擇擇或或參參考考；；戶戶主主挑挑選選裝裝修修方方案案，，并并在在結結構構完完全全允允許許和和管管線線布布局局合合理理的的前前提提下下，，對對方方案案做做局局部部修修改改或或另另提提供供裝裝飾飾方方案案，，然然后后確確定定各各裝裝修修分分項項的的材材料料、、色色彩彩、、紋紋樣樣，，匯匯成成一一份份裝裝飾飾訂訂單單；；由由開開發(fā)發(fā)商商或或物物業(yè)業(yè)公公司司，，代代表表全全體體戶戶主主監(jiān)監(jiān)督督整整棟棟住住宅宅樓樓的的裝裝修修施施工工，，以以保保證證質質量量。。菜菜單單式式裝裝修修在在銷銷售售中中大大多多也也采采用用簽簽兩兩份份合合同同的的作作法法，，但但開開發(fā)發(fā)商商承承擔擔主主要要責責任任。。精裝房的的發(fā)展總總體分析析優(yōu)勢分析析◆客客戶選擇擇余地大大，市場場接受程程度高客戶可參參與設計計，選擇擇裝修材材料和設設計方案案，可以以根據(jù)自自己承受受能力選選擇不同同的裝修修標準，，在銷售售時客戶戶認同度度較高。。精裝房的的發(fā)展總總體分析析劣勢分析析◆增增加裝修修成本對于開發(fā)發(fā)企業(yè)而而言，客客戶選擇擇多樣化化將會提提高采購購成本，，同時給給施工帶帶來較大大的麻煩煩和困難難，質量量也難以以把握。全裝修操作方式式由開發(fā)商商聯(lián)合裝裝修公司司統(tǒng)一完完成建、、裝工程程，將裝裝修房作作為一個個完整商商品出售售給購房房者。在在預售合合同中，，雙方就就裝修效效果、裝裝修材料料及設備備做出約約定。其其裝修工工程由開開發(fā)商向向裝修公公司約定定，裝修修公司直直接對開開發(fā)商負負責。通通過裝修修公司只只提供一一種統(tǒng)一一的裝修修標準，，客戶可可以了解解裝修的的價值，，但無選選擇設計計風格、、材料品品牌的余余地。購購房者所所負擔的的房價是是成品房房的房價價，裝修修部分作作為房屋屋的部件件計入房房價之中中。精裝房的的發(fā)展總總體分析析優(yōu)勢分析析◆裝修責任任明確開發(fā)商是是全裝修修房的第第一責任任人，并并且承擔擔保險、、賠償?shù)鹊蓉熑?，，裝修部部分的價價值明確確，無后后顧之憂憂，在銷銷售時無無需隱瞞瞞裝修價價格，利利于建立立客戶的的購買信信心?！裟：們r價與送裝修修不同，，全裝修修房在合合同中簽簽訂的房房價中即即包含了了裝修部部分的價價格，開開發(fā)商更更加有理理由不公公開裝修修部分的的價格，，從而起起到模糊糊總價的的作用，，但目前前市場上上大多開開發(fā)商都都提供裝裝修的價價格，當當然這個個裝修報報價與實實際的裝裝修成本本存有較較大的差差距。精裝房的的發(fā)展總總體分析析全國精裝裝房市場場發(fā)展研研究及預預測精裝房的的發(fā)展總總體分析析經(jīng)過房地地產自身身的發(fā)展展和國家家政策性性的引導導，精裝裝房的發(fā)發(fā)展在全全國已經(jīng)經(jīng)展開，，一線城市市已經(jīng)進進入了相相對成熟熟發(fā)展的的階段，，其他城城市也進進入了起起步階段段。同時，隨隨著消費費者的生生活理念念和消費費理念的的發(fā)展，，對精裝裝房的理理解和認認識逐步步加深，，對其接接受度也也快速提提高。據(jù)統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，2006年上海80％以上的的新建高高檔樓盤盤都是精精裝修，，廣州約約為60％，北京京也達到到50％以上，，而且精裝裝房在這這些城市市的樓市市產品中中所占比重重正以每每年10％的幅度度遞增。數(shù)據(jù)說明明，精裝房在在這些房房地產市市場發(fā)展展較為成成熟的城城市，已已經(jīng)顯示示出其優(yōu)優(yōu)越型和和廣泛的的市場接接受度。。精裝房的的發(fā)展總總體分析析發(fā)達城市成品房發(fā)展研究分析北京：精精裝房邁邁入快速速發(fā)展通通道北京是較較早出現(xiàn)現(xiàn)精裝房房的城市市之一。。2001年1月北京市市首先提提出要逐逐步取消消毛坯房房新建商商品房，，將實行行裝修一一次到位位。2003年，北京京精裝房房很少，，并僅限限于小戶戶型；到2006年，這一一現(xiàn)象發(fā)發(fā)生根本本變化，，50%以上的高高檔樓盤盤在實行行全裝修修，而城城市中心心的酒店店式公寓寓、高級級公寓及及高檔住住宅區(qū)幾幾乎全部部在推全全裝修。。比如北京CBD周邊扎堆堆的建外外SOHO、富力城城、蘋果果社區(qū)、、樂成國國際等項項目，都都是整盤盤推出精精裝修作作為重要要賣點之之一。朝陽板板塊的棕棕櫚泉國國際花園園、陽光光上東、、星河灣灣等豪宅宅價位的的公寓，，高價位位支撐下下的高檔檔次精裝裝修對物物業(yè)品質質的提升升增色不不少。每每平方米米數(shù)千元元標準的的豪華裝裝修，個個性化。。海爾家居居北京公公司啟動動僅兩年年多時間間，就參參與并見見證了北北京奧林林匹克花花園、蘇蘇荷雅居居、金海海國際、、加州小小鎮(zhèn)、山山水奧園園等項目目的精裝裝修實踐踐?？梢钥闯龀?，經(jīng)過過近6年的發(fā)展展，北京精裝裝房開發(fā)發(fā)已經(jīng)正正走在從從小戶型型向其他他類型產產品過渡渡的快速速通道上上。盡管當前前北京精精裝房尚尚未成為為主流，，但增速速明顯加加快，越越來越多多的樓盤盤選擇了了精裝房房開發(fā)模模式。隨隨著北京京地產化化水平的的拔高，，政策的的完善、、城市國國際化程程度的加加深和國國際客戶戶對成品品房的高高度認可可，北京京市毛坯坯房將逐逐漸淘汰汰，精裝裝房必然然成為市市場主流流產品。。精裝房的的發(fā)展總總體分析析上海：進進入“全全裝時代代”2002年，上海海市全裝裝修房3.2萬套，在在在售住住宅中，，比例為為20％。2003年，上海海十五規(guī)規(guī)劃中明明確要求求全裝修修房在2003年發(fā)展到到10萬套。2005年，上海海市全裝裝修住宅宅實際達達2200萬平方米米，銷售售量占新新增建設設量的100%，全裝修修試點項項目入住住率、業(yè)業(yè)主總體體滿意率率都在90%以上。2006年，上海海市新建建住宅中中，全裝裝修房比比例達到到50％。在徐徐家匯等等地帶，，全裝修修住宅比比例高達達80%，中心城城區(qū)的全全裝修住住宅比例例也基本本超過40%，市中心心的公寓寓與高檔檔物業(yè)基基本上都都實現(xiàn)全全裝修。。從上述數(shù)數(shù)據(jù)中，，我們可可以看出出，上海海市全裝裝修房發(fā)發(fā)展起步步較早，，在2002年，市政政府將全全裝修房房的發(fā)展展納入了了城市規(guī)規(guī)劃，大大力發(fā)展展精裝房房。精裝裝房市場場在政府府的引領領下，大大力發(fā)展展。在2005年，進入入了高速速發(fā)展階階段。在2006年，已經(jīng)經(jīng)進入了了全裝時時代，成成為當前前精裝房房發(fā)展最最為發(fā)達達普遍的的城市。。進入2007年，上海海市精裝裝房體量量逐步放放大，成成為區(qū)域域價格的的晴雨表表。精裝房從從中心區(qū)區(qū)域向外外擴散，，充分體體現(xiàn)出了了從一個個中心向向多個中中心，再再發(fā)展為為多元““泛中心心”的成成熟城市市發(fā)展規(guī)規(guī)律。精裝房的的發(fā)展總總體分析析深圳、廣廣州：全全裝修呈呈現(xiàn)專業(yè)業(yè)化競爭爭趨勢早在九年年前，廣廣州就出出現(xiàn)許多多全裝修修住宅。。2002年，深圳市市專門成成立了由由主管副副市長任任組長，，各相關關職能單單位為成成員的市市住宅產產業(yè)化領領導小組組，并成立了深深圳市住住宅產業(yè)業(yè)協(xié)會，作為推推進住宅宅產業(yè)化化的決策策層和推推進層，，提出了了《深圳市住住宅產業(yè)業(yè)現(xiàn)代化化促進方方案》，同時還在在一些地地產項目目進行了了住宅菜菜單式裝裝修試點點，起到了了良好的的市場引引導作用用。截至2002年年底，，深圳精精裝房開開發(fā)量還還不到商商品房開開發(fā)總量量的三成成。2004年，素以以毛坯房房為主導導的深圳圳地產市市場今年年出現(xiàn)新新格局，，一次性性裝修到到位的精精裝房持持續(xù)熱銷銷，市場場需求呈呈上升態(tài)態(tài)勢。精裝房邊邊緣利潤潤凸顯，，樓市以以精裝房房出售的的風潮漸漸起。精精裝房提提升樓市市均價約約10％，并促促進樓盤盤形象提提升和銷銷售。率率先在深深圳推出出1300余套純高高檔豪華華精裝修修房的紅紅樹西岸岸大有斬斬獲，以以每平方方米2.5萬元的均均價勁銷銷100多套單位位，創(chuàng)下下了深圳圳高層住住宅房價價最高紀紀錄，共共有6億元的銷銷售進賬賬。精裝房的的發(fā)展總總體分析析杭州：全全裝修住住宅日趨趨平民化化杭州的全全裝修住住宅擁有有短暫而而簡單的的歷史。。2001年，南都都房產在在城西推推出的銀銀座公寓寓標志著著真正意意義上的的全裝修修起步，，當時正正值高層層建筑起起步階段段，該樓樓盤以全全裝修的的獨特賣賣點在樓樓盤競爭爭中一舉舉獲勝。。2006年，浙浙江大大量全全裝修修樓盤盤如雨雨后春春筍一一樣涌涌現(xiàn)，，以綠綠城·翡翠城城及天天陽·金水岸岸等擁擁有““親民民價格格”的的全裝裝修樓樓盤為為代表表的大大型開開發(fā)商商，在在杭州州樓市市掀起起一股股平民民化浪浪潮。。目前，，全裝裝修成成品房房已成成為杭杭州房房地產產開發(fā)發(fā)的一一種發(fā)發(fā)展趨趨勢。。預計到到2009年新建建商品品住宅宅項目目全裝裝修率率將達達到60%以上。。精裝房房的發(fā)發(fā)展總總體分分析在各自自的裝裝修風風格方方面，，價高樓樓盤的的裝修修風格格一般般都偏偏向于于歐式式風格格，力求求表現(xiàn)現(xiàn)出歐歐洲宮宮廷式式的古古典傳傳統(tǒng)豪豪華感感覺，，在裝裝修及及用料料上以以高檔檔木材材、石石材為為主，，其建建筑材材料、、設備備都力力求全全進口口，采采用的的品牌牌一般般為歐歐洲知知名品品牌，，在配配備樓樓盤技技防方方面可可謂面面面俱俱到，，多重重設防防，安安全性性的考考慮更更為嚴嚴重。。而處于于中等等價位位的樓樓盤只只有部部分會會做成成歐式式風格格，相比比較于于高價價樓盤盤要低低了一一個檔檔次，，但在在上海海房地地產上上來說說，仍仍屬于于豪宅宅之列列，其其建筑筑材料料、設設備都都力求求高檔檔，雖雖然未未必都都是全全進口口的產產品，，但大大都為為中外外合資資的知知名品品牌，，而在裝修修方面面，并并非一一味求求奢靡靡的感感覺，，而是是呈現(xiàn)現(xiàn)出豪豪華、、高雅雅的居居家氛氛圍。。其他一一些樓樓盤會會做成成現(xiàn)代代簡約約風格格等其其他類類型風風格，，在裝裝修材材料上上亦會會使用用一些些玻璃璃制品品和不不銹鋼鋼材料料。精裝房房的發(fā)發(fā)展總總體分分析精裝房市場發(fā)展存在的屬性和依據(jù)分析從全國國樓市市的發(fā)發(fā)展來來看，，精裝裝房房房產已已經(jīng)成成為樓樓市今今后發(fā)發(fā)展的的主力力，已已經(jīng)引引起供供應市市場和和消費費市場場的關關注，，其開開發(fā)品品質和和市場場接受受度均均有所所提升升。通過對對各城城市成成品房房的發(fā)發(fā)展歷歷程的的研究究，我我們可可以總總結出出成品品房發(fā)發(fā)展市市場均均經(jīng)歷歷了毛坯房房――簡裝修修――精裝修修――全裝修修的發(fā)發(fā)展歷歷程。同時時，通通過對對成品品房精精裝修修發(fā)展展水平平和存存在問問題的的研究究，我我們可可以看看出成成品房房精裝裝修發(fā)發(fā)展依依靠以以下幾幾點因因素：：精裝房房的發(fā)發(fā)展總總體分分析1）政策策上的的大力力支持持國家建建委在在1998年，開開始推推行裝裝修一一次到到位。。并于于2002年頒布布了相相關正正式文文件后后，正正式推推行成成品房房。北北京、、上海海、深深圳等等典型型城市市相應應國家家政策策大力力推行行成品品房開開發(fā)相相關政政策，，并將將其納納入了了城市市發(fā)展展規(guī)劃劃，使使得這這幾個個城市市成品品房發(fā)發(fā)展取取得加加速度度發(fā)展展。2）建筑筑和裝裝修一一體化化的理理念先先行精裝成成品住住宅從從規(guī)劃劃到交交房都都是一一個過過程，，是““1”的概念念，人人們以以前接接觸到到的集集中裝裝修或或菜單單式裝裝修，，實際際上是是把精精裝房房的開開發(fā)分分成了了“毛毛坯房房+裝修””兩個個部分分，仍仍舊是是“1+1”的概念念，不不是真真正的的精裝裝成品品住宅宅。成成品住住宅在在建筑筑設計計時就就會統(tǒng)統(tǒng)籌考考慮和和室內內裝飾飾設計計匹配配的問問題，，在建建筑施施工過過程中中會統(tǒng)統(tǒng)籌考考慮裝裝修施施工和和裝飾飾施工工的銜銜接問問題。。這樣樣做出出來的的住宅宅產品品，才才能真真正使使各個個功能能空間間都符符合居居住要要求，，更有有利于于住宅宅建設設的標標準化化和產產業(yè)化化。這一理理念是是成品品住宅宅發(fā)展展的根根本立立足點點，也也是區(qū)區(qū)別于于毛坯坯房精精裝修修房的的根本本，對對這一一理念念的認認識和和理解解程度度是成成功進進行成成品房房開發(fā)發(fā)的關關鍵。。3）抽油煙機機等固定部部件的設計計能力當前設計院院的很多設設計在深度度、精細化化程度上明明顯不能滿滿足高品質質成品房的的開發(fā)需求求。水電設設計較粗糙糙，沒有考考慮將來裝裝修的位置置。在功能能空間的設設計上，沒沒有仔細考考慮預留的的位置，常常常出現(xiàn)買買來的冰箱箱裝不下、、買來的餐餐桌放下后后顯得很窄窄等問題。。成品房的發(fā)發(fā)展對設計計院的綜合合設計能力力有了更大大的要求。。對各部件件的功能使使用和設計計能力決定定了成品房房住宅的舒舒適度和使使用性，也也是體現(xiàn)成成品房價值值的關鍵。。精裝房的發(fā)發(fā)展總體分分析4）標準化和和工業(yè)化的的管理能力力精裝成品住住宅有一個個非常重要要的特點，，就是它必必須在整個個裝修過程程中強調標標準化和工工業(yè)化。開開發(fā)商在設設計階段就就要進行各各部件的標標準化設計計的考慮，，要綜合考考慮到各功功能空間裝裝修的實施施。這對開開發(fā)商提出出了更高的的要求，不不對對建筑筑開發(fā)擁有有較高的管管理能力，，也對裝修修部品的尺尺寸、功能能要求有深深入的理解解，并對因因此而需求求的管理能能力有更高高的要求。。只有這樣樣才能一方方面保證各各部品的質質量和使用用方便，減減少后期的的維護成品品和市場投投訴，另一一方面才能能最大限度度的減少開開發(fā)成品。。5）明確開發(fā)發(fā)商是第一一責任人的的責任意識識在成品房的的開發(fā)過程程中，開發(fā)發(fā)商的綜合合實力必須須達到相當當水平，在在整個流程程中處于主主導地位，，要對上游游的建筑設設計、室內內設計，然然后到施工工行業(yè)，到到監(jiān)理、驗驗收等整個個環(huán)節(jié)，以以及關聯(lián)的的產業(yè)進行行資源配置置和整合。。同時，精精裝成品住住宅不但對對資金實力力要求很高高，還對企企業(yè)內部組組織管理也也提出非常常高的要求求。從成品房的的開發(fā)需求求上來看，，開發(fā)商在在整個過程程中，要樹樹立第一責責任人的責責任意識。。不同于以以往開發(fā)，，成品房開開發(fā)商還要要對房間的的裝修設計計、部品質質量、售后后服務等方方面要承擔擔起主力責責任。只有這樣，，才能保證證產品質量量，取得消消費市場的的認可，促促進成品房房市場的健健康發(fā)展。。精裝房的發(fā)發(fā)展總體分分析精裝房市場場在全國的的發(fā)展已經(jīng)經(jīng)進入了一一個快速發(fā)發(fā)展的階段段，范圍在在逐步擴大大，程度也也在加深，，其必將成成為未來幾幾年的樓市市發(fā)展主力力和改善當當前樓市低低迷狀態(tài)的的一劑良藥藥。小結精裝房的發(fā)發(fā)展總體分分析方圓國際項項目公寓精精裝修實施施條件方圓國際項項目公寓精精裝修實施施條件方圓國際LOFT公寓：層高為5.1米，市場定定位是滿足足年輕、時時尚人士投投資或者居居住的公寓寓類產品。。按照目前前的承諾，，在項目竣竣工驗收合合格后，由由開發(fā)公司司主導完成成室內夾層層二次結構構施工。房屋格局緊緊湊，做完完夾層之后后，首層層層高大約只只能滿足2.55米，二層不不足2.4米，已無做做復雜個性性化定制裝裝修的空間間，因此實實施精裝修修的難度系系數(shù)有所降降低。此外，從市市場面考慮慮，公寓產產品以B座為例，平平層多達24戶。試想一一個時尚的的產品交房房入住后一一直有人在在裝修，裝裝修垃圾到到處拋撒，，還能時尚尚的起來嗎嗎？若做為為投資客的的話買完房房本想往外外出租，但但還要再投投入幾萬元元勞心費神神來裝修，，算一下可可能就不實實施了。如如果能夠統(tǒng)統(tǒng)一裝修，，交房后干干凈衛(wèi)生又又無噪音污污染，投資資客可以交交房后就見見效益，自自住者省了了時間與成成本，住著著舒心。方圓國際項項目公寓精精裝修實施施條件精裝修優(yōu)劣劣勢——開發(fā)公司優(yōu)勢：提升項目品品質，增加加產品附加加值；進一步凸現(xiàn)現(xiàn)項目及產產品的稀缺缺性；稀缺性以及及高品質吸吸引更多高高品質客戶戶，進一步步提升客戶戶價值；提升項目價價值，產生生新的利潤潤點；提升開發(fā)公公司品牌的的影響度；；可以弱化戶戶型上的缺缺點。劣勢：交工標準更更加嚴格，，交房時間間會相應延延長3個月左右；；合同文本比比毛坯房的的內容更多多，約定繁繁雜。國際項目公公寓精裝修修實施條件件精裝修優(yōu)劣劣勢——購房者優(yōu)勢：省心，省力力。購房后后不用再進進行裝修就就直接可以以入住；省錢。有利利于裝修速速度及造價價的控制；；方便投資客客戶。提高高投資客戶戶的收益速速度，增加加收益；保值。一次次性成型裝裝修，入住住者可安心心居住，不不用擔心鄰鄰居裝修給給自己帶來來的噪音污污染，不擔擔心鄰居搬搬運建材物物料破壞公公共環(huán)境，，影響居住住心情；保障結構安安全。各方方面專業(yè)技技術人員的的介入和質質量把控，，室內污染染質量保障障系數(shù)能得得到提高，，確保二次次結構施工工不會留下下安全隱患患。劣勢：裝修風格問問題，千人人一面，硬硬裝方面缺缺少個性化化定制可能能。對外報價房房屋總價會會比較高，，同時存在在對裝修標標準不認可可的潛在因因素。小結：本案具備實實施精裝修修的實施條條件。推動精裝房房面市，即即順應市場場趨勢，也也從多個層層面上更加加有利于業(yè)業(yè)主需求。。方圓國際項項目公寓精精裝修實施施條件方圓國際項項目精裝修修工作實施施建議裝修風格產品定位：：青年公寓寓裝修風格：：現(xiàn)代簡約約方圓國際項項目精裝修修工作實施施建議裝修標準對于**這這種三類城城市來說精精裝修才剛剛剛起步，，目前有恒恒大、萬達達、碧桂園園、森泰御御城等地產產公司牽頭頭，開始進進入成品房房時代。其其中萬達公公寓、森泰泰御城壹世世界、紅星星美凱龍SOHO都是公寓類類精裝產品品。萬達公寓屬屬于簡單裝裝修，精裝裝標準為1500元/㎡；壹世界屬于于拎包入住住類產品，，精裝標準準為1200元/㎡；紅星SOHO精裝標準為為1000元/㎡；名都住宅，，精裝標準準為1500元/㎡。目前房地產產市場的裝裝修是指對對房間的墻墻、頂、地地和廚衛(wèi)的的裝修，一一般不包括括家電安裝裝。而裝修修房又有全全裝修、精精裝修和豪豪華裝修幾幾個不同檔檔次，主要要區(qū)別在價價格和材料料上。根據(jù)據(jù)目前的現(xiàn)現(xiàn)狀每套公公寓的總價價不宜太高高，所以方圓國際項項目裝修標標準盡量控控制在每平平米1000-1300元以內，以保證其價價格和吸引引力。裝修用材上上，在幾個個主要部位位采用品牌牌材料，如如墻地磚、、木地板、、衛(wèi)浴、廚廚房、開關關、插座，，用品牌的的影響力吸吸引客戶認認可。方圓國際項項目精裝修修工作實施施建議營銷方式送裝修和全全裝修的有有機結合對外宣傳上上采用全裝裝修的宣傳傳口徑：達達到客戶對對產品的信信服度實際簽約約時候按按照送裝裝修的操操作方案案：分別別簽署購購房合同同和裝修修合同優(yōu)勢分析析◆模糊總價價、創(chuàng)造造利潤由于裝修修公司在在進行批批量裝修修時通過過各種手手段控制制了成本本，同時時保證了了一定的的品質，，使得客客戶對其其成本的的估計大大大高于于其實際際成本，，從而認認為其該該住宅產產品本身身的價值值高于周周邊樓盤盤，同時時又具備備省時省省力等優(yōu)優(yōu)勢，加加快了銷銷售速度度。◆規(guī)避裝修修質量風風險在銷售中中，開發(fā)發(fā)商與購購房者簽簽訂的是是毛坯房房合同，，在涉及及延期交交房等賠賠償問題題時都去去處了裝裝修部分分的價值值，因此此大大降降低了開開發(fā)商未未