100個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要遇到的問題分享到：\o"分享到新浪微博"新浪微博\o"轉(zhuǎn)播到騰訊微博"騰訊微博\o"分享到QQ空間"QQ空間\o"分享到開心網(wǎng)"開心網(wǎng)\o"分享到網(wǎng)易微博"網(wǎng)易微博-6-12瀏覽1596評論0我來說兩句一、?客戶在下訂之前，稱過戶當(dāng)天一次性付款，不肯交訂，怎么辦？

答：向客戶出示國土局產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移流程表，并解釋流程表中每一步客戶也許面臨的風(fēng)險(xiǎn)，如業(yè)主沒有收定，她/她不也許交房產(chǎn)證押在中介公司，她/她就有也許賣給任何一種客戶，我們也就有也許失去購買的良好時(shí)機(jī)；如當(dāng)天付款過戶沒有足夠的時(shí)間查清業(yè)主產(chǎn)權(quán)與否清晰。如果不交訂金，交易條件、違約責(zé)任等不明確，草率聯(lián)系過戶，是對雙方很不負(fù)責(zé)的態(tài)度，更容易發(fā)生問題。

二、?客戶在看過房之后，規(guī)定闡明此房的業(yè)主為什么發(fā)售此房，而業(yè)主真正售房的理由又不能說出來，怎么辦？

答：商品社會(huì)里客戶買賣物業(yè)是一件很平常而又很正常的一種行業(yè)（或事情），正如我們不能問買方："您為什么要買房"同樣，客戶會(huì)產(chǎn)生一種反感，而這樣對我的銷售工作是非常不利的。但如果碰上一種客戶非打破沙鍋問究竟時(shí)，你不妨告訴她/她，業(yè)主發(fā)財(cái)了，要移民、換大房、別墅了，相信你買了這房此后也會(huì)飛黃騰達(dá)。

三、?客戶在看房之后并商討好價(jià)格，規(guī)定見業(yè)主面再談，貫徹一下業(yè)主與否真的此價(jià)發(fā)售，怎么辦？

答：在您未完全擬定下來（下?lián)＝穑r(shí)，業(yè)主不會(huì)也沒時(shí)間過來跟您面談，業(yè)主委托我們公司找客戶，如果沒有收定前每個(gè)客戶都要見業(yè)主，那業(yè)主委托我們公司不就沒故意義了嗎？公證、過戶時(shí)業(yè)主必須親臨現(xiàn)場簽字，如證明此價(jià)不實(shí)，您可以投訴并退還不實(shí)價(jià)差也不遲。

四、?客戶在一家公司反復(fù)訂過多次房產(chǎn)都未購買成房子，已經(jīng)對中介公司失去信心，但是這時(shí)我公司又有一套房非常適合她，該怎么樣使她重樹信心，向她推銷此房，如果她看中此房，遲遲不到公司下訂，怎么辦？

答：一方面讓客戶理解我公司的經(jīng)營理念，誠信服務(wù)和辦事程序，找到該客戶在其他公司退訂的因素，用自己專業(yè)理論說服客戶，給客戶推薦樓盤時(shí)一定要信息精確，重信譽(yù)、守承諾，讓客戶感覺到你跟其他公司的業(yè)務(wù)員不同，以你的真誠打動(dòng)客戶，讓客戶感覺到我們公司就是與其他中介公司不同，為其著想，把她當(dāng)朋友而非客戶，消除客戶的防備意識，讓其重樹信心跟您買房，當(dāng)她看中了您手中的房時(shí)，就可以編某些故事。諸如：業(yè)主就要到其她中介去收定，或者是同事的客戶正在查閱有關(guān)資料，并到檔案大廈查檔去了等等，讓她產(chǎn)生一種"危機(jī)"感。

五、?在價(jià)格、房子、產(chǎn)權(quán)都貫徹滿意了，后因某種因素訂不下來，或者說下不了決心，該如何跟進(jìn)？

答：多與客戶溝通，理解客戶真正的需要，理解真正存在的問題并解決問題。

六、?客戶在沒有交定金之前規(guī)定出具房地產(chǎn)證原件，怎么辦？

答：客戶沒有交定之前規(guī)定見房產(chǎn)證原件自身有些不合情理，由于業(yè)主只有在收定期才也許將房產(chǎn)證押在公司，但我們可采用雙管齊下的措施，讓客戶來交定的同步業(yè)主來收定，分開安排在兩個(gè)不同的會(huì)客室，然后借口房產(chǎn)證需要復(fù)印一份留底而拿到客戶的面前，看后收定。

七、客戶買房的同步，規(guī)定把小孩遷到附近學(xué)校讀書，而條件不夠，該怎么樣解決？

答：這自身不是我們房地產(chǎn)中介可以解決的問題，但是，深圳市政府有這樣規(guī)定，九年義務(wù)教育中，小孩按所轄片區(qū)就近上學(xué)，如果你看中了某所學(xué)校，想讓小孩在哪讀書，就必須先解決戶口的轄區(qū)問題，然后再按"就近上學(xué)"之規(guī)定提出申請，否則，主線就無法解決。

八、客戶規(guī)定房款交到交易中心資金監(jiān)管，怎么辦？

答：1、交易中心和我們同樣都是合法的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，公司每天均有大量的業(yè)務(wù)在受理，并且公司客服部比交易中心從業(yè)人員更專業(yè)更全面更系統(tǒng)，房產(chǎn)交易除了產(chǎn)權(quán)過戶尚有大量的事要做，通過我公司的售后服務(wù)，能讓你省心、放心、舒心的買好房子。如果你一定要監(jiān)管，我公司規(guī)定由建行進(jìn)行監(jiān)管。

2、訂金和稅費(fèi)絕對不能監(jiān)管，業(yè)主沒收訂金談什么監(jiān)管，雖然監(jiān)管也可去建行監(jiān)管。

3、告之客戶在我司購房必須按我司付款程序，否則不予辦理。

4、對這樣的規(guī)定，第一時(shí)間就應(yīng)當(dāng)回絕，由于：①這違背公司原則；②這是對我們的一種污辱，是對我們公司極大的不信任；③交易中心也是中介公司，"同行是冤家"，我們沒有理由幫她拉生意，長別人的威風(fēng)，滅自己的志氣。定金部分就更不用說，業(yè)主不收定，更沒有人跟客戶去資金監(jiān)管。如果還不行，則規(guī)定客戶到銀行實(shí)行監(jiān)管。

5、定金、傭金、稅費(fèi)、水電押金不能押管。房款盡量做工作，不在深房交易中心監(jiān)管。

九、客戶質(zhì)問為什么要下10%的定金，我們應(yīng)當(dāng)如何回答？

答：當(dāng)你交10%訂金后，公司會(huì)轉(zhuǎn)給業(yè)主，公司就會(huì)收業(yè)主房產(chǎn)證，辦理某些手續(xù)，如你下太少訂金，業(yè)主會(huì)不收，也不放心把房產(chǎn)證給公司，就無法保證客戶買到此房，并且該訂金會(huì)計(jì)入房款。

十、簽約時(shí)客戶對房款轉(zhuǎn)入中介公司有異議，怎么辦？

答：樹立信心、娉戲瘢每突Я私夤鏡木婺＃市拋純觶約巴晟埔滴竦牟僮鞴娉獺Ｕ故竟鏡南喙刈柿希っ鞴鏡氖盜推放啤?/p>

十一、客戶交訂時(shí)稱你公司仍也許繼續(xù)高價(jià)發(fā)售此房，想對公司進(jìn)行約束時(shí)怎么辦？

答：肯定地告訴對方，我們公司不會(huì)這樣做。第一，沒理由這樣做，也沒有必要這樣做，高賣也只能收1.5%的傭金。第二，如這樣做了就失去您對我司的信任，公司不會(huì)只看眼前的利益，公司但愿客戶是公司的永久客戶。

十二、為什么要在公證過戶前付全款？

答：公司為了保障雙方利益，需將房地產(chǎn)證原件交到國土局，不能隨意撤銷，業(yè)重規(guī)定必須將房款付中介公司才會(huì)到國土局簽字。

十三、客戶交訂時(shí)稱付10%定金沒問題，但規(guī)定同步交鑰匙，怎么辦？

答：不可以交鑰匙，只有在付清全款，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移確認(rèn)后才干交鑰匙，這是對買賣雙方的負(fù)責(zé)，也避免了不必要的問題發(fā)生。

十四、客戶要把自己的房賣出去后，才干訂看中的那套房，但有不肯賤賣原房產(chǎn)，市場價(jià)暫無法成交，無法兩套房的賣與買同步進(jìn)行，如何說服客戶下訂？

答：建議客戶將原有的房產(chǎn)做個(gè)貸貸款作樓盤首期，以租供樓。，以

十五、客戶相中某物業(yè)，但又對該物業(yè)離奇的低價(jià)產(chǎn)生懷疑，而不能下定期，怎么辦？

答：1、低價(jià)由于業(yè)主急售，懷疑只會(huì)錯(cuò)失良機(jī)2、至于產(chǎn)權(quán)的清晰與否，可以通過過戶前的產(chǎn)權(quán)查檔理解清晰。

十六、為什么中介公司不能賠定，而只可以吃定？

答：出于交易過程中的時(shí)間順序而導(dǎo)致不能賠定與客戶。1、一方面我公司受理業(yè)主委托；2、我司通過一定渠道（廣告、推介）找到客戶，與客戶簽了《購房委托書》，并收取定金；3、業(yè)主確信我司已收訂，才會(huì)來我司簽訂《售房委托書》，并收取訂金，留房產(chǎn)證原件在我司（以舉止防業(yè)主有條件將該房售予她人）。如果我司與買方簽了賠訂，也許由于時(shí)間差的問題，業(yè)主會(huì)變化售出價(jià)格或意愿，而致我司未收益告賠訂。

十七、客戶規(guī)定將（房產(chǎn)內(nèi)）滲水的部分修補(bǔ)好再交訂，怎么辦？

答：1、與原業(yè)主協(xié)商，把滲水部分修繕好；2、說服客戶，正由于由于該房產(chǎn)有滲水現(xiàn)象，才導(dǎo)致該物業(yè)賣目前這樣的價(jià)格，業(yè)主覺得如果要將滲水部分修好，就不會(huì)賣這樣的價(jià)了。

十八、客戶問：這房我較滿意，現(xiàn)交定金可以，但我老公（老婆）看后不滿意，我要退定，行不行？

答：1、一方面告訴她/她，這樣是不可以的。定金的含義就是交定這一刻起所賣物業(yè)被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了"定"字的意義。2、房屋買賣而簽訂的合同是謹(jǐn)慎的文書，收到定金后我公司會(huì)轉(zhuǎn)給業(yè)主，不是我公司不退而是業(yè)主不也許退。如果你對房屋自身尚有疑問，請帶上家人抓緊時(shí)間現(xiàn)場察看，一旦落訂，我公司需要盡快貫徹，并及時(shí)轉(zhuǎn)訂業(yè)主。如果在其間先有其她客戶要落訂，公司不能承諾細(xì)一定你能買到，請您仔考慮。

十九、客戶看房并且交訂金之后，業(yè)主忽然變化價(jià)格，規(guī)定更高的價(jià)格發(fā)售此房，怎么辦？

答：1、浮現(xiàn)這種狀況，我們只有曉之以情，動(dòng)之以理。從我們所付出的費(fèi)用和勞動(dòng)說起，以期達(dá)到感動(dòng)業(yè)主的目的；2、尋找報(bào)紙廣告找出相似樓盤的最低價(jià)，與業(yè)主談價(jià)，找人看房，把價(jià)格往最低處砍，打擊業(yè)主心理盼望值；3、可以從法律的角度上規(guī)定業(yè)主履行合約，否則，由此產(chǎn)生的法律后果將由業(yè)主所有承當(dāng)。

二十、收訂后，有其他客戶出高價(jià)，怎么辦？

答：1、公司原則上不支持這種做法。由于這樣做的成果必然失去第一種客戶，對公司的信譽(yù)和品牌都是百害而無一利的。也會(huì)讓客戶對公司的服務(wù)宗旨"誠信"產(chǎn)生懷疑，久而久之，將得不償失。但是努力做好第一客戶，竭力說服第二個(gè)客戶?，給她簡介其她物業(yè)這是很容易做到的。這樣兩個(gè)客戶都做成，由一種客戶變兩個(gè)客戶，何樂而不為呢？2、如果第二個(gè)客戶出價(jià)遠(yuǎn)高于第一種客戶，我們也可以考慮第二個(gè)客戶，但必具有一種先決條件：盤、客戶必須有一方可以做全權(quán)委托，從而保證這部分高出的利潤我們一定能賺到為原則。這時(shí)我們對第一種客戶需要找一種較好的理由，例如業(yè)主已經(jīng)在其她公司收了定金，我們的動(dòng)作慢了一步等等，盡量把責(zé)任往業(yè)主身上推，以期達(dá)到既不得罪客戶，又可達(dá)到讓她高快樂興地在我們手中買其她房產(chǎn)的目的。

二十一、客戶首其款準(zhǔn)備局限性，規(guī)定按揭貸款成數(shù)提高，而銀行又無法滿足客戶，怎么辦？

答：1、說服客戶想措施，例如，向親戚朋友預(yù)支、借錢等；2、看客戶與否有物業(yè)在手，如果有可以向銀行申請個(gè)貸。3、如果是公司法人、國家公務(wù)員則可以向銀行申請高額按揭款。4、特別關(guān)系的還可以找銀行特批高額按揭款。

二十二、和客戶簽買房合同步，交房時(shí)間、煤氣、水電、管理費(fèi)的交接時(shí)間，怎么擬定？

答：請具體翻閱客服部桌面的合同范本，特殊狀況由客戶與業(yè)主自行商量、確認(rèn)。

二十三、客戶規(guī)定自己買保險(xiǎn)，怎么辦？

答：不行，原則上各大銀行規(guī)定在指定的保險(xiǎn)公司購買保險(xiǎn)，客戶只能按規(guī)定需要向保險(xiǎn)公司購買保險(xiǎn)。

二十四、如成交價(jià)高于房產(chǎn)證原價(jià)，而利潤只有雙俑時(shí)，客戶規(guī)定買賣合同填成交價(jià)，而業(yè)主只承當(dāng)填合同價(jià)稅費(fèi)時(shí)，怎么辦？

答合蚩突得鰨抵韉鼻暗氖奐凼遣話叱齜坎ぴ鄣哪遣糠炙敖鸕募鄹瘢綣突Ъ岢忠闖山患厶钚矗?、高出的部分稅費(fèi)業(yè)重要加到成交價(jià)中；2或是由客戶承當(dāng)高出的這部分稅費(fèi)，這個(gè)問題普遍存在，特別提示業(yè)務(wù)人員注意，在收取客戶訂金時(shí)一定要與盤方業(yè)務(wù)員充足溝通，如果擬定原房產(chǎn)證價(jià)低于成交價(jià)時(shí)，必須在收定委托書中注明：現(xiàn)售成交價(jià)必須按房產(chǎn)證原價(jià)填寫。

二十五、業(yè)主往往在過戶的同步一定要收到全款，條件打不到業(yè)主就不賣了，這時(shí)候該怎么解決？

答：1、業(yè)主的這種條件是絕對不也許做到的?，F(xiàn)實(shí)中的"過戶"，只但是是將《現(xiàn)售買賣合同》，三級市場轉(zhuǎn)移申請表、房產(chǎn)證原件以及買賣雙方的身份證明等資料遞進(jìn)了國土局的辦文窗口而已。遞件并不代表過戶，出稅單五個(gè)工作后來產(chǎn)權(quán)才可做變更登記，如果有查封等限制轉(zhuǎn)讓的因素，將給公司導(dǎo)致巨大風(fēng)險(xiǎn)；2、要充足展示公司的實(shí)力，讓客戶相信我們，其她的問題自然就解決了；3、萬不得已建議到銀行實(shí)行資金監(jiān)管，這樣可以充足保障雙方的利益，相信客戶、業(yè)主均能接受。

二十六、客戶有反悔心理，故意遲延辦手續(xù)和付房款，在合同中找問題、挑毛病，以達(dá)到其退定的目的，怎么辦？

答：1、收到定金后我公司會(huì)轉(zhuǎn)給業(yè)主，不是我公司不退而是業(yè)主不也許退，定金的含義就是交定這一刻起所賣物業(yè)被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了"定"字的意義。2、簽訂購房合同步，已經(jīng)注明了最后的付款和辦文時(shí)間，如果客戶有反悔表露，應(yīng)當(dāng)鄭重向客戶表白，提示客戶最后辦文時(shí)間，否則按合同規(guī)定執(zhí)行。

二十七、由于客戶目前面臨困難無法及時(shí)將房款交給公司，規(guī)定拖一段時(shí)間過戶，怎么辦？

答：核心在于我們能否按客戶需求，與業(yè)主協(xié)商達(dá)到延期付款合同。我們盡量滿足客戶的需求，由于只有這樣，才干使該交易圓滿完畢。否則，只有依約而行。

二十八、房子交接時(shí)，客戶發(fā)現(xiàn)房間與原看房和收定有誤，規(guī)定業(yè)主賠錢，怎么辦？

答：1、購、售委托書明文規(guī)定，物業(yè)內(nèi)既有裝修和設(shè)施、設(shè)備不得拆除或附送物業(yè)內(nèi)既有家私家電等的，如果交房時(shí)交現(xiàn)房和合約中之規(guī)定有異議時(shí)，業(yè)主應(yīng)承當(dāng)所有責(zé)任，我們有義務(wù)和責(zé)任規(guī)定業(yè)主履行商定，否則，我們將在房款中扣除一部分作為客戶的補(bǔ)償，除業(yè)主在物業(yè)恢復(fù)所簽合約時(shí)之狀態(tài)。2、委托書中沒有注明，而買方、賣方、中介三方有口頭承諾的，浮現(xiàn)問題中介公司由經(jīng)辦人與否與賣方協(xié)調(diào)解決并承當(dāng)相應(yīng)責(zé)任。

二十九、此房風(fēng)水與否不好？

答：1、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)必須熟悉房屋構(gòu)造、朝向、通風(fēng)、采光等要素，用專業(yè)術(shù)語，例如座北朝南等等，也有因人而異的，例如與人的生辰八字有關(guān)，就看你怎么說。核心是你說的讓客戶開心、信服，這里的風(fēng)水就是好的。

三十、客戶交定后發(fā)既有中介公司的價(jià)格比我公司低，規(guī)定降價(jià)，否則規(guī)定退定，怎么辦？

答：1、如果我公司按行文規(guī)定收取雙傭，則告訴買方，房屋售價(jià)可以在過戶時(shí)直接向業(yè)主擬定，至于其她中介公司存在著不良競爭行為，告訴買方可不予理睬?；蛭夜景醇s履行。2、如買方能提供或你預(yù)測到買方定能提供有力證據(jù)證明我公司賺了利潤，我們必須返差額。

三十一、業(yè)主委托的物業(yè)售價(jià)高于市價(jià)，而又遲遲不肯降價(jià)，怎么辦？

答：1、理解發(fā)售動(dòng)機(jī)、擬定跟進(jìn)方案。2、加強(qiáng)與業(yè)主的多方面溝通，以媒體上的相似樓盤的最低價(jià)進(jìn)行對比。3、帶人看房當(dāng)場談價(jià)，找出其房產(chǎn)的劣處。

三十二、如果客戶不去銀行簽訂按揭合同，怎么辦？

答：1、先理解客戶為什么不去簽訂按揭合同、對癥下藥，若不簽可以直接告訴客戶,2、用合約來制約她，用法律來威脅她，用房產(chǎn)的交付使用權(quán)來打動(dòng)她，買房的目的就是為了使用，如果不能使用花那么多錢先買個(gè)產(chǎn)權(quán)又何用，曉之以情，動(dòng)之以理，從感情上來勸告她，買房是人生的一件大事。

三十三、轉(zhuǎn)定后來，業(yè)重規(guī)定收到全款后方付鎖匙，如何辦理？

答：1、分兩種狀況：①一次性付款可以；②如按揭的，做業(yè)主工作，要買方簽定銀行抵押貸款轉(zhuǎn)到業(yè)主的賬上，消除業(yè)主的防備心理。2、同客戶協(xié)商，在業(yè)主收到全款后交房。

三十四、業(yè)重規(guī)定高額定金，怎么辦？

答：1、定金的給付只是公司對業(yè)主故意購買其所售物業(yè)的一種誠信的表達(dá)，雖然質(zhì)押了業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證明，這也是業(yè)主向公司表達(dá)不會(huì)再售予她人。2、告知業(yè)主在產(chǎn)權(quán)沒有徹底轉(zhuǎn)移前，公司每天都存在著高風(fēng)險(xiǎn)，如果浮現(xiàn)問題，將給公司帶來無法彌補(bǔ)的損失。3、定金的承付中介公司是有規(guī)定的，原則上給付1萬元，總金額高的物業(yè)最多不得超過2萬元。

三十五、業(yè)主收定，但不肯留下房產(chǎn)證，如何解決？

答：1、一方面，業(yè)主收定是必須將房產(chǎn)證質(zhì)押在公司的，否則，不能保證業(yè)主不會(huì)將此房高價(jià)發(fā)售，中介公司也無法保證客戶的利益。2、業(yè)主不留下房產(chǎn)證，中介公司就會(huì)存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

三十六、交鑰匙是不是等于交房，區(qū)別在哪？

答：一方面交鑰匙等于交房。交房同步應(yīng)同步具有如下幾種條件：a、物業(yè)已轉(zhuǎn)到買方名下；b、物業(yè)處在閑置狀態(tài)；c、物業(yè)無租約糾紛；d、三方（業(yè)主、客戶、中介）當(dāng)場驗(yàn)房和抄水、電、煤氣等有關(guān)雜費(fèi)的費(fèi)用指數(shù)；e、交鑰匙并結(jié)清該物業(yè)。

三十七、非房產(chǎn)證上權(quán)利人來收定，怎么辦？

答：絕對不可以。由于非權(quán)利人無權(quán)將權(quán)利人的房產(chǎn)變賣，更無權(quán)代權(quán)利人收取定金或房款。除非持有公證的授權(quán)委托書。

三十八、業(yè)主收訂時(shí)沒有帶房產(chǎn)證或房產(chǎn)證抵押或尚為"買賣合同"的狀況，怎么辦？

答：原則上這種狀況是不可以付定金的。但有時(shí)應(yīng)視當(dāng)時(shí)的狀況靈活解決。1、業(yè)主去拿或可以先簽好合同，然后派人上門去拿，驗(yàn)實(shí)無誤，證、錢同步交接。2、房產(chǎn)證質(zhì)押時(shí)波及到誰贖樓的問題。若業(yè)主自己贖樓則留下"按揭合同"、"保險(xiǎn)費(fèi)單"等有價(jià)有效文獻(xiàn)、資料，付定5000元，由有關(guān)人員陪伴前去銀行贖樓。若需要公司贖樓的除抵押前述資料文獻(xiàn)外，還必須簽訂"借款合同"和"借款借據(jù)"，承當(dāng)5%的融資費(fèi)，并全權(quán)委托公司辦理贖樓和轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)，不付定金。3、若為"買賣合同"的可付給業(yè)主合適定金，并將"買賣合同"、付清房款證明、發(fā)票等有關(guān)資料質(zhì)押在公司，并由有關(guān)人員陪伴前去辦理有關(guān)手續(xù)，直至出房產(chǎn)證，同步提示業(yè)主承租一手房產(chǎn)證稅費(fèi)。

三十九、業(yè)主沒有定期"查檔"，如何解決？

答：1、業(yè)務(wù)員提前用房產(chǎn)證復(fù)印件核算產(chǎn)權(quán)；2、告知業(yè)主先到檔案大廈查檔，否則，公司不能付定或僅付少量定金。

四十、簽約時(shí)，業(yè)主不肯預(yù)留水、電押金，怎么辦？

答：1、押金必須預(yù)留，否則無法清償物業(yè)交結(jié)前費(fèi)用，必須預(yù)留，這是公司規(guī)定。2、不預(yù)留的先決條件是業(yè)主憑當(dāng)月繳費(fèi)清單和業(yè)務(wù)員來結(jié)算房款，所示指數(shù)要與業(yè)務(wù)人員的抄房指數(shù)相符。

四十一、業(yè)主不能如期交房，怎么辦？

答：公司業(yè)務(wù)人員有義務(wù)及時(shí)提示業(yè)主交房時(shí)間和遲交房的危害以及所應(yīng)承當(dāng)?shù)姆韶?zé)任。如果還是不行，公司則按市價(jià)扣除當(dāng)期的租金及補(bǔ)償補(bǔ)給客戶。

四十二、業(yè)主不批準(zhǔn)按揭，怎么辦？

答：1、憑按揭流程的客戶解釋在過戶前銀行會(huì)出具承諾函，以保證房款無風(fēng)險(xiǎn)。2、講清按揭與一次性在時(shí)間上只差半個(gè)月，付款程序基本一致。3、說服業(yè)主按揭與一次性付款沒有什么不同，深圳人的超前意識使90%以上的人都選擇銀行按揭，如果不批準(zhǔn)銀行按揭也許失去諸多余得起錢的客戶，對業(yè)主不利。

四十三、客戶、業(yè)重規(guī)定傭金打折，怎么辦？

答：1、傭金打折是對我們所提供的服務(wù)的打折，是對我們提供服務(wù)質(zhì)量的否認(rèn)。2、行業(yè)的規(guī)范不容許打折。3、從公司經(jīng)理成本的角度來講也不能打折。

四十四、由于業(yè)主的因素，不能如期過戶，怎么辦？

答：向客戶闡明因素，求得客戶理解和原諒，并承當(dāng)客戶會(huì)竭力盡量地督促業(yè)主及早過戶。向業(yè)主闡明合約的法律效力和違約將承當(dāng)?shù)姆珊徒?jīng)濟(jì)責(zé)任。

四十五、業(yè)重規(guī)定見稅單收全款，怎么辦？

答：1、出稅單并不代表產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。2、出具稅單?并非完全意義上的"過戶"，只有完稅后四個(gè)工作日內(nèi)（可征詢國土局），在國土局的電腦資料上實(shí)現(xiàn)"完全過戶"，在此之前由于原業(yè)主的任何債務(wù)都也許遭遇到有關(guān)部門的查封。為避免這種風(fēng)險(xiǎn)，公司規(guī)定完稅后五個(gè)工作日內(nèi)付清全款。

四十六、如何避免業(yè)主出具房產(chǎn)證時(shí)，所委托物業(yè)的資料與先前委托有誤？

答：解決這個(gè)問題的唯一措施就是在接受委托時(shí)索取房產(chǎn)證復(fù)印件，或系統(tǒng)查驗(yàn)房產(chǎn)證原件。

四十七、收到客戶定金后，業(yè)主不漲價(jià)，不肯收定、不簽委托、不簽合同，怎么辦？

答：1、除非業(yè)主不想賣房，否則就是心中有一種"結(jié)"，找到這個(gè)"結(jié)"，就可以找出解開這個(gè)"結(jié)"的措施。2、向業(yè)主闡明利害關(guān)系，否則無法保障業(yè)主利益。

四十八、收到客戶定金后,客戶規(guī)定見業(yè)主，此時(shí)有差價(jià)，怎么辦？

答：1、弱國利潤大，可以先過多一道戶；2、想措施說服一方做委托；3、如利潤不大，敬請放棄差價(jià)心理，保證雙傭。

四十九、客戶交定金后，不承認(rèn)業(yè)主和中介簽訂的公證委托，怎么辦？

答：業(yè)主能將全權(quán)委托辦給公司，闡明業(yè)主完全信任公司。同步全權(quán)委托具有法律效力，涉及國土局、銀行、公證處都予以承認(rèn)，客戶沒有理由不承認(rèn)，否則，是對法律的蔑視。

五十、過戶后，客戶規(guī)定退件并更改買賣合同，怎么辦？

答：1、向客戶解釋遞件后，文獻(xiàn)規(guī)定不能撤件；2、原則上這樣的事情是不可以發(fā)生的，除非萬不得已，退件的因素諸多，諸如：①由于價(jià)格填錯(cuò)導(dǎo)致高額稅費(fèi)；②權(quán)利人錯(cuò)寫或少寫；③房產(chǎn)名稱、標(biāo)號等填錯(cuò)等等，退件必須買賣雙方當(dāng)事人到場，并書面提出申請，國土局酌情解決。

五十一、業(yè)主自身沒有能力贖樓，但不付有關(guān)費(fèi)用，怎么辦？

答：贖樓存在高風(fēng)險(xiǎn)，必須交付有關(guān)費(fèi)用，如不付贖樓費(fèi)用，無法完畢交易。

五十二、業(yè)重規(guī)定向買家收取煤氣及有限電視開戶費(fèi)，怎么辦？

答：所有成交物業(yè)內(nèi)的設(shè)備與否免費(fèi)過戶，這在客戶交定和業(yè)主收定簽約時(shí)就有明確規(guī)定，依約而行。

五十三、沒轉(zhuǎn)定前產(chǎn)權(quán)清晰？交定后做了抵押（或被查封），怎么辦？

答：1、向業(yè)主闡明合約的嚴(yán)肅性和法律效力，在最短的時(shí)間內(nèi)追回定金；2、告知客戶，闡明狀況，并承諾重新幫她另找一套滿意的房；3、向有關(guān)單位申訴，以期追回定金。

五十四、業(yè)主收定金后，不批準(zhǔn)把該物業(yè)的戶口遷走，怎么辦？

答：根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定：同一物業(yè)內(nèi)不可以有兩個(gè)戶主存在，業(yè)主既然將該物業(yè)發(fā)售，同步也就放棄了該物業(yè)的戶籍權(quán)，沒有理由不把戶口遷走。根據(jù)有關(guān)轄區(qū)管理的規(guī)定，業(yè)主的新居長期沒有戶籍也是不容許的。有關(guān)的規(guī)定也會(huì)促使業(yè)主把戶口遷走，只是時(shí)間問題。

五十五、收定后，權(quán)利人出事，怎么辦？

答：任何事情發(fā)生后都會(huì)有一種解決成果，如：業(yè)主出意外了，必然有遺產(chǎn)繼承人?；業(yè)主犯案或殘疾了或其她因素不能親自前來辦理有關(guān)手續(xù)，可以請公證處派人上公證委托給一種業(yè)主信任的人，固然尚有其她等等，都必然有解決的措施，就看我們?nèi)绾稳プ?，如何做好而已?/p>

五十六、業(yè)主收定后又把原物業(yè)做了裝修，不肯按原合同發(fā)售，怎么辦？

答：1、說服客戶接受裝修；2、說服業(yè)主將物業(yè)折價(jià)后解決；3、按原約執(zhí)行，所導(dǎo)致的損失由業(yè)主自行承當(dāng)。

五十七、公司物業(yè)發(fā)售、客戶要做按揭，需向銀行提供什么資料？

答：須提供：①售樓董事會(huì)決策；②法人代表證明；③法人授權(quán)委托書；④法定代表人和被授權(quán)人身份證原/復(fù)印件；⑤營業(yè)執(zhí)照原/復(fù)印件；⑥買賣雙方所簽定的房地產(chǎn)買賣合同；⑦房產(chǎn)證原/復(fù)印件。

五十八、業(yè)主沒有向銀行抵押貸款，房產(chǎn)證在手上，該物業(yè)與否一定可以轉(zhuǎn)讓？

答：不一定，有也許存在限制轉(zhuǎn)讓的狀況，如查封、擔(dān)保、發(fā)展商欠款、刑事案件等狀況。

五十九、業(yè)主剛開始沒能力贖樓，但在辦理手續(xù)時(shí)，忽然又可以贖樓怎么辦？

答：可以，如果公司贖樓資金還沒有付出，如業(yè)主自己規(guī)定贖樓，可以免收贖樓費(fèi)，如合同條款中注明贖樓的，就該收取手續(xù)費(fèi)用，由于我們已準(zhǔn)備好資金，我們的費(fèi)用已產(chǎn)生，就應(yīng)收取相應(yīng)的費(fèi)用。

六十、業(yè)主說自己可以贖樓，等見到客戶時(shí)又說資金緊張，怎么辦？

答：如沒有能力，可以由公司去贖樓，但需要支付有關(guān)費(fèi)用。

六十一、客戶委托書收回時(shí)，她說：我們沒在委托書上注明交易完墑備夢惺橐棧兀趺窗歟?br>答：交回購房委托書，是目前你已有現(xiàn)售合同，房產(chǎn)證原件（復(fù)印件）、抵押合同在手，以上資料注明，我公司已為你成功購到你的物業(yè)，并已辦理好水電等過戶手續(xù)，合同已終結(jié)，因此……

六十二、簽約時(shí)，客戶提出傭金在交易完畢時(shí)支付，怎么辦？

答：不可以。由于辦理過戶時(shí)交易部已完畢前期工作，后來的工作由負(fù)責(zé)售后服務(wù)的客戶服務(wù)部繼續(xù)跟進(jìn)，因此公司規(guī)定在簽訂購房委托書10天內(nèi)付清傭金和房款。

六十三、帶顧客去看二、三次房，再帶去看時(shí)業(yè)主忽然不再給看，怎么辦？

答：及時(shí)與業(yè)主溝通，盡快找出業(yè)主不給看的因素。

六十四、業(yè)主大多數(shù)不簽委托書，怎么辦？

答：這個(gè)時(shí)期的業(yè)主還處在培養(yǎng)期，我們應(yīng)當(dāng)做如下工作：第一，接到盤源第一時(shí)間去看房；第二，見業(yè)主一定要做好準(zhǔn)備工作，對物業(yè)的環(huán)境、配套、交通及行情等有一種非常清晰的理解，作為專類人士，你還必須對業(yè)主的物業(yè)提出某些合理化的建議，讓業(yè)主感覺你很專業(yè)、敬業(yè)，并且為她著想，建立一定的信任度；第三，第一次廣告前告知業(yè)主，廣告后給業(yè)主報(bào)告。?

六十五、客戶規(guī)定所購房產(chǎn)寫自己子女名字，而自己子女不滿18歲，怎么辦？需要準(zhǔn)備什么資料？

答：只要具有合法身份證明的國內(nèi)公民都可以在深圳購買商品房。但不滿18周歲沒有懂事行為能力或限制民事行為能力的公民，購房時(shí)需提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明。

六十六、業(yè)主是外資公司，公司房轉(zhuǎn)讓需提交什么資料？客戶規(guī)定做按揭，業(yè)主方要提交什么資料？

答：須提交：1、加蓋有"工商局執(zhí)照復(fù)印專用章"的公司法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2、法定代表人證明書、委托書（原件），法定代表人、委托人身份證復(fù)印件；3、境外公司或組織提交的資料按規(guī)定須公證或人證（原件）。香港區(qū)域內(nèi)的，有經(jīng)國家司法部承認(rèn)的律師樓見證，并經(jīng)出入境事務(wù)處蓋章確認(rèn)；其她境外公司或組織須有駐該國或地區(qū)大使館（領(lǐng)事館）蓋章確認(rèn)。人證內(nèi)容一般涉及有效的商業(yè)登記證、董事會(huì)決策、董事證明及身份證復(fù)印件、授權(quán)委托書和受托人身份證復(fù)印件。

六十七、客戶征詢物業(yè)具體位置、樓層等房源要素，如何解答？

答：1、如果判斷是真實(shí)客戶，除特定房號、業(yè)主狀況以外，有所選擇的告訴客戶物業(yè)基本狀況，其她的會(huì)面看房后商量。2、避實(shí)就虛，告訴她相似的房號、朝向和非本棟的棟號或不同的樓層，告訴她附近明顯的標(biāo)記，如：花園、泳池、會(huì)所、游樂場等，其她的等看房會(huì)面時(shí)具體簡介。3、可說在某大型建筑附近，不以便說出具體方位，只說某樓以上，某樓如下。

六十八、客戶看完物業(yè)后，無任何手續(xù)意見，怎么跟蹤？

答：1、多與客戶溝通，具體理解客戶的具體意向和對物業(yè)的滿意度！哪些因素客戶不滿意，充足戰(zhàn)士物業(yè)的優(yōu)勢。2、做為業(yè)務(wù)員必須積極協(xié)助客戶分析已看過的物業(yè)，提出專業(yè)性建設(shè)性的意見，如果發(fā)現(xiàn)該物業(yè)不適合客戶就要及時(shí)為客戶尋找其她的物業(yè)，并告訴客戶我是最優(yōu)秀、最專業(yè)的業(yè)務(wù)員，一定能為你找到您最喜歡、最滿意的物業(yè)。

六十九、客戶樂意簽看樓書，但不出示身份證件，也不寫簽身份證號碼，怎么辦？

答：1、看樓出發(fā)前一定要與客戶闡明看樓規(guī)定，闡明看樓書只是對看樓行為的約束，前提是成交后，開始履行承諾。2、查驗(yàn)身份證只是為確認(rèn)一下客戶所簽的名與否真實(shí)，未必真要簽下身份證號碼。簽看樓書也是對我們服務(wù)的承認(rèn)和承諾。

七十、客戶以公司名義購房，個(gè)人簽看樓書可以帶去看房嗎？

答：拿看樓書到客戶公司蓋章后才干看房。

七十一、業(yè)主征詢房價(jià)，但又不留電話，說考慮一下再聯(lián)系你，怎么辦？

答：靠平時(shí)的業(yè)務(wù)積累，靠靈活的應(yīng)變，及時(shí)給出物業(yè)合理售價(jià)，或周邊類似物業(yè)市場售價(jià)，獲得雙方信任，才干留住對方電話，除之無更好措施。七十二、我公司無客戶合適的物業(yè)時(shí)，如何才干留住客戶電話？

答：理解客戶的具體規(guī)定，在自己的頭腦里不久找出客戶合適的物業(yè)進(jìn)行報(bào)價(jià)，或者給客戶比較好的建議，獲得客戶的信任，從而留住客戶的電話。

七十三、看樓時(shí)，業(yè)主與客戶之間互相溝通，甚至互留電話，怎么辦？

答：嚴(yán)正聲明自己的立場和公司的規(guī)定，并當(dāng)場收回紙片，規(guī)定互相尊重。

七十四、同行有實(shí)在客戶規(guī)定合伙時(shí)，怎么辦？

答：不合伙是公司規(guī)定。如不需要再看房，通過公司批準(zhǔn)后談合伙條件。

七十五、如何讓客戶相信，我公司不吃差價(jià)？

答：公司本著專業(yè)、正直的經(jīng)營理念，公平、公正、公開的態(tài)度，營造公司一流品牌，讓客戶成為公司長期的無形資源。公司承諾假一賠十的原則，賺一萬賠十萬元。

七十六、遇到中介公司以客戶名義跳盤，如何防備？如何解決？

答：個(gè)人購買時(shí)規(guī)定客戶到公司簽訂看樓書，出示身份證后看房。公司購買，規(guī)定業(yè)務(wù)員到對方公司簽看樓書，取營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件并蓋章后看房。

七十七、業(yè)主有多套類似物業(yè)，客戶簽訂了看樓書只看了一套就相中，最后私下與業(yè)主成交的是另一套，能否收回傭金？

答：看樓書無效，就很難收回傭金。

七十八、客戶向我們提出想看我們和業(yè)主方簽的售房委托書，可以嗎？

答：不可以，由于是中介公司，我們須對你的資料和業(yè)主資料進(jìn)行保密。

七十九、客戶向我們交了保險(xiǎn)費(fèi)有無保險(xiǎn)合同？

答：有，在退抵押金同步，銀行會(huì)將保險(xiǎn)合同附上，第一受益人為銀行。

八十、客戶問我們先到國土局遞件，再到銀行申請貸款，行嗎？

答：不行，由于銀行審查貸款資格時(shí)，要看房產(chǎn)證，如先去過戶，房產(chǎn)證已送到國土局，銀行無法批貸款承諾函給你，另一方面，業(yè)主必須看到銀行承諾函后，才會(huì)去國土局簽字。

八十一、客戶問現(xiàn)售合同最后房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)蓋章，我們是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，怎么我們公司沒有蓋章？

答：目前，深圳市買賣現(xiàn)售合同只有一種版本，房地產(chǎn)中介可以不用蓋章，重要是您同業(yè)主之間簽訂合同，國土局確認(rèn)。

八十二、客戶問現(xiàn)售合同中第七條甲方應(yīng)將該宗房地產(chǎn)《土地使用權(quán)出讓合同書》的復(fù)印件交給乙方，《土地使用權(quán)出讓合同書》規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)同步轉(zhuǎn)移給乙方。該《土地使用權(quán)出讓合同書》以產(chǎn)權(quán)登記部門保存的合同副本為準(zhǔn)。她們?yōu)槭裁礇]有收到甲方的《土地使用權(quán)出讓合同書》？

答：這一條，是指甲方向發(fā)展商購買一手房產(chǎn)證，在房產(chǎn)證未辦好之前，就有此合同書，你目前是已有房產(chǎn)證的過戶，房產(chǎn)證已經(jīng)證明你是合法權(quán)利人，擁有對土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的她項(xiàng)權(quán)，如抵押權(quán)等。

八十三、業(yè)主問申請按揭貸款時(shí)為什么她們要到銀行來？這應(yīng)當(dāng)是客戶的事。

答：你去銀行的目的重要是向銀行確認(rèn)客戶購買物業(yè)的貸款直接放在你的帳號上，這是我們和銀行對您收款負(fù)責(zé)任。

八十四、客戶問已簽抵押合同，可否提前還款？

答：可以。?

八十五、業(yè)主無法歸還銀行貸款，現(xiàn)委托給你們中介應(yīng)如何辦手續(xù)？

答：你須帶上抵押合同到我公司簽訂售房委托書、借款合同。查清你借銀行多少供樓款，在去辦理贖樓手續(xù)前，你須向我公司簽借據(jù)，帶上抵押合同、身份證、婚姻證明（如已婚須配偶同去）到公證處辦理委托書。

八十七、業(yè)主不肯提供房產(chǎn)證原件或復(fù)印件，怎么辦？

答：說服業(yè)主提供房產(chǎn)證第三頁（房產(chǎn)資料）即可。

八十八、客戶看房時(shí)不表態(tài)，怎么辦？

答：有些業(yè)務(wù)員在帶客看房時(shí)過于"熱情"，滔滔不絕，而客戶卻一聲不吭。到最后一句"考慮考慮"結(jié)束本次看房，搞得業(yè)務(wù)員一頭霧水，不知所終。其實(shí)，這里業(yè)務(wù)員犯了一種錯(cuò)誤：就是無的放矢，這種毫無目的的夸夸其談是沒有人欣賞的。因此我們的業(yè)務(wù)員要設(shè)法引導(dǎo)客戶開口說話，說出其所想所好所需，不僅如此，我們的業(yè)務(wù)員還要善于聆聽。聆聽中可以理解客戶的真正需求，可以隨機(jī)應(yīng)變，變化自己的方略，可以投其所好，有的放矢。

八十九、客戶出一種"超低"價(jià)時(shí)怎么辦？或者說：客戶為什么會(huì)出"超低價(jià)"？

答：當(dāng)客戶出了個(gè)"超低"價(jià)時(shí)，也許有兩種狀況，業(yè)務(wù)員應(yīng)根據(jù)當(dāng)時(shí)的狀況做出判斷，并采用相應(yīng)的措施加以應(yīng)付，第一，客戶出的超低價(jià)不是很"離譜"，只是這種價(jià)很難談到或很難成交，這時(shí)，我們的第一反映應(yīng)當(dāng)是"客戶在探底"，有也許成交，那么，我們應(yīng)當(dāng)面帶笑容的說："我懂得您在跟我開玩笑呢！"你的笑容和回答讓客戶感覺到她開的這個(gè)價(jià)主線就不也許，同步，又要讓她有"面子"下臺，并告訴客戶決定價(jià)格的權(quán)力不在于我們而在于業(yè)主，我們沒有決定權(quán)，第二，客戶出了主線就不也許的價(jià)，這時(shí)我們就不能會(huì)錯(cuò)意，覺得客戶還價(jià)就有但愿了，其實(shí)，這是客戶"以進(jìn)為退"的手段，她是在存心為難你，回絕你，由于她主線就看不上這個(gè)物業(yè)，而又不好意思直接回絕你而已，這個(gè)時(shí)候我們應(yīng)當(dāng)順著臺階而下，告訴她這個(gè)物業(yè)不適合她，我們給她另找，這樣人們都留著"面子"，后來尚有機(jī)會(huì)。

九十、客戶暴露出購買沖勁的時(shí)候，怎么辦？

答：客戶看房有時(shí)會(huì)有一種沖動(dòng)，這種沖動(dòng)持續(xù)時(shí)間往往都不會(huì)太大久，并且稍縱即逝。我們應(yīng)當(dāng)及時(shí)抓住這種沖動(dòng)促使成交，在看房或談判過程中，如果發(fā)現(xiàn)客戶對你所簡介的物業(yè)體現(xiàn)出極大的愛好，或者所出的價(jià)格在你的底線以上或左右時(shí)，應(yīng)當(dāng)不失時(shí)機(jī)地"逼定"，一定讓她空手出了門，誰保證沒有更好，價(jià)格更低的物業(yè)供她選擇呢？

九十一、既有５０年產(chǎn)權(quán)的住宅，哪些可自動(dòng)順延７０年，哪些不可以？

答：８８年１月３日之前所批的地不可順延，由于那時(shí)的土地都是行政劃撥用地，８８年１月３后來所批準(zhǔn)住宅用地，發(fā)展商有簽土地出讓合同的都可順延。

九十二、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，哪些人有優(yōu)先購買權(quán)利？

答：１、國家有優(yōu)先購買權(quán)；２、共有人有優(yōu)先購買權(quán)；３承當(dāng)人有優(yōu)先購買權(quán)。

九十三、原房產(chǎn)證以暫住證號碼填寫，證件號碼一欄過戶時(shí)應(yīng)遞交哪些資料？

答：到所辦暫住證的派出所開具證明，證明權(quán)利人曾在此辦過暫住證。并帶上既有的身份證和房產(chǎn)證原件，買賣合同原件即可。

九十四、正在按揭的物業(yè)要售予第三方，能否在原按揭銀行辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)？

答：物業(yè)要發(fā)售必須做產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，而產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移須在清晰的狀況下才可辦理過戶，正在銀行按揭的不可以過戶，須將銀行所欠款項(xiàng)還清，才可拿出被抵押的房產(chǎn)證，注銷完畢才可做轉(zhuǎn)移登記，然后再辦理二手樓按揭手續(xù)。

九十五、我通過你們公司買了一套二手房，但你們?yōu)槭裁床荒荛_發(fā)票