如何制作一房一價表事業(yè)五部楊凡Howtomakeapriceofproperties前言沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格！合理定價，是衡量項目操作成功與否的重要參考標(biāo)準(zhǔn)！CONTENTS1定價原則及方法2一房一價表制定3價格表輸出演示1定價原則及方法1目標(biāo)客戶對項目所在片區(qū)的可接受價格限度客戶需求價格制定的3個背景因素含地價、財務(wù)成本、建筑工程、稅費、利潤、及管理費用等項目成本本項目客戶可能選擇的其它競爭項目的價格水平和品質(zhì)對比市場價格定價原則及方法以上3個方面分別決定了本項目定價的上限、下限和定價區(qū)間價格策略制定思維導(dǎo)圖市場需求承受能力客戶心里價位關(guān)口競爭對手價格水平項目成本項目價格的上限項目定價的依據(jù)與出發(fā)點項目價格的下限目前采用較多的是此市場比較法：因其最貼近市場，最具有競爭參考價值1定價原則及方法——成本定價法關(guān)鍵點：利潤成本加成定價法：就是在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上，加上一定比例的預(yù)期利潤作為產(chǎn)品的售價。售價與成本之間的差額即為利潤；目標(biāo)利率定價：這種方法又稱目標(biāo)利潤定價法，或投資收益率定價法。它是在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計算售價的方法；銷售加成定價法：這是一種以產(chǎn)品的最后銷售為基數(shù)，按銷售價的一定百分率計算加成率，最后得出產(chǎn)品售價。關(guān)于成本定價法的說明1定價原則及方法——成本定價法成本加成定價法計算公式為：單位產(chǎn)品價格=單位產(chǎn)品成本X（1+加成率）

加成率=由于利潤的多少是按成本的一定比例計算的例如：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某一樓盤，每平方米的開發(fā)成本為10000元，加成率為15%則該樓盤每平方米售價10000X（1+15%）=11500（元）1定價原則及方法——成本定價法目標(biāo)收益定價法計算方式：售價=（總成本+目標(biāo)利潤）/預(yù)計銷售量例如：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一總建筑面積為20萬平方米的小區(qū)，估計未來在市場上可實現(xiàn)銷售16萬平方米，其總開發(fā)成本為20億元，企業(yè)的目標(biāo)收益率為成本利潤率的20%，問該小區(qū)的售價為多少？目標(biāo)利潤=總成本x成本利潤率=20x20%=4（億元）每平方米售價=（總成本+目標(biāo)利潤）/預(yù)計銷售量=（20+4）/160000=15000（元）1定價原則及方法——成本定價法售價加成定價法計算方式：單位產(chǎn)品售價=單位產(chǎn)品總成本/（1—加成率（毛利率））例如：某樓盤的開發(fā)成本為每平方米10000元，加成率20%，則該樓盤的售價為：售價=10000/（1—20%）=12500（元）關(guān)于市場比較法的說明1定價原則及方法——市場比較法目前定價的方法，住宅普遍采用市場比較法制定樓盤的價格，市場比較法是通過與較近時期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)項目個案價格作比較對照，修正求取最可能實現(xiàn)的合理價格的一種估價方法；商業(yè)的定價可用市場比較法結(jié)合收益還原法確定，原則相似只是在比較因素上有所不同。

確定可比案例及指標(biāo)參數(shù)、分值將競品與本案分別打分，并匯總根據(jù)競品售價及打分情況推導(dǎo)本案相對競品的比準(zhǔn)價格根據(jù)相似性制定權(quán)重系數(shù)，測算權(quán)重價格1定價原則及方法——市場比較法權(quán)重價格相加，得出本案靜態(tài)價格市場比較法邏輯思維1定價原則及方法——市場比較法選取競品項目，羅列比較指標(biāo)并進行賦值，通過打分、測算權(quán)重進行推導(dǎo)。競品項目主要為區(qū)域內(nèi)（鄰近區(qū)域）具有代表性的同質(zhì)項目，原則上不少于3個。競品項目的權(quán)重系數(shù)依據(jù)與定價項目的可比性強弱進行賦權(quán)，可比性性越強，權(quán)重系數(shù)賦值越大。

項目名稱

總分

評價指標(biāo)競品A競品B競品C本案分值分值分值分值地段1513101110交通1412101210周邊環(huán)境109878規(guī)模1010789園林1098910外部配套108686產(chǎn)品1211101011物管87678品牌111110910合計10090758182折后均價（毛坯）8500780082008326比準(zhǔn)價格774485288301權(quán)重系數(shù)0.20.60.2權(quán)重價格（毛坯）154951171660總分100分，具體根據(jù)影響項目價格重要程度進行賦值比準(zhǔn)價格的測算：本案相對于A的比準(zhǔn)價格=（A的價格*本案得分/A的得分）根據(jù)競品與本案的相似性程度進行權(quán)重系數(shù)賦值，越相似，權(quán)重系數(shù)越大，權(quán)重系數(shù)合計為1比準(zhǔn)價格乘以對應(yīng)的權(quán)重系數(shù)，就是相對于本案的權(quán)重價格所有競品相對本案的權(quán)重價格相加，就得出本案的推導(dǎo)價格本案2015年12月入市價格=靜態(tài)價格8326*（1+10%）=9159元/㎡加權(quán)平均測算方式8500*82/90*0.2+7800*82/75*0.6+8200*82/81*0.2=8326元/㎡2一房一價表的制定一房一價表123整體均價通過前面所闡述的方法制定出開發(fā)商認可的整體均價；所有一房一價最終匯總，應(yīng)與整體均價保持一致。產(chǎn)品資料齊備房屋預(yù)測報告，能體現(xiàn)每套房屋的具體面積；總平圖及戶型圖，清晰知道每個戶型尺寸及位置關(guān)系；其他產(chǎn)品相關(guān)信息。銷售折扣體系價表含底價和表價，需通過銷售折扣體系進行關(guān)聯(lián)；有的項目要求通過底價反算面價，有的則要求通過面價反算底價。在進行一房一價表制定時，需準(zhǔn)備以下資料：2一房一價表的制定垂直系數(shù)：樓層價差水平系數(shù)：戶型差、景觀差、朝向差、噪音差等修正系數(shù)：針對特殊房源進行修正價差體系建立價差體系主要由垂直系數(shù)、水平系數(shù)、修正系數(shù)三部分組成，每個城市、每個項目在價差體系建立時，需因地制宜，沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。2一房一價表的制定04公寓SOHO\LOFT商、住2一房一價表的制定01高層02洋房垂直系數(shù)水平系數(shù)修正系數(shù)花園、地下室、景觀、私密性……1樓（花園、地下室）頂樓（躍層）昭示性人流量05商業(yè)03別墅以重慶某高層項目為例：1.垂直系數(shù)：結(jié)合以往銷售經(jīng)驗，中區(qū)最好賣，低區(qū)和高區(qū)去化較慢，在制定垂直系數(shù)時采用橄欖型樓層差，即中間高、兩頭低，其中樓層差價當(dāng)?shù)叵M者比較接受15元/㎡·層（各項目根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況來確定層差）。樓層層差（元/㎡）

樓層層差（元/㎡）1F017F2102F1518F1953F3019F1804F4520F1655F6021F1506F7522F1357F9023F1208F10524F1059F12025F9010F13526F7511F15027F6012F16528F4513F18029F3014F19530F1515F21031F016F22532F-501F較潮濕，在沒有花園情況下、商業(yè)價值較低情況下目標(biāo)客戶較少，因此層差較便宜；頂樓由于客戶擔(dān)心防水、隔熱問題，選的人也少，因此層差最便宜；中間層選的客戶最多，因此層差系數(shù)最大；選好參照標(biāo)準(zhǔn)樓層，如本表選1層為參照物。2一房一價表的制定2一房一價表的制定19以重慶某高層項目為例：2.水平系數(shù)：水平系數(shù)也許根據(jù)各項目當(dāng)?shù)貙嶋H情況進行賦值，考慮因素會有所差異，但關(guān)鍵是需要選好參照標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況確定好水平系數(shù)的考慮面，如本項目選取了戶型價差、朝向價差、景觀價差；具體賦值也應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況進行確定；選好參照物，如本項目在戶型價差上選取110.11㎡戶型為參照物，賦值0，兩房戶型與之比較更好，則價差為正；四房戶型與之比較更差，則價差為負；水平價差系數(shù)之和，就構(gòu)成了本項目的水平系數(shù)合計。1號樓房號房型面積

價差體系123456三室兩廳兩衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)四室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)110.1184.85129.65112.5770.60110.11戶型價向價差200-10000100200景觀價差500200050300450其他修正

水平系數(shù)合計700300-200506506502一房一價表的制定測試均價：測試均價是在制作一房一價表過程中賦予的一個可調(diào)整數(shù)值，它是構(gòu)建一房一價的載體，可通過調(diào)整其數(shù)值得到我們想要的整體目標(biāo)均價；單套房源價格=測試均價+垂直系數(shù)（樓層差）+水平系數(shù)合計（平面差）+修正系數(shù)一房一價生成：可根據(jù)整體目標(biāo)均價進行調(diào)整同一房號之間的樓層價差體現(xiàn)同一樓層平面不同房號之間的價差體現(xiàn)特殊房源價差調(diào)整21

選取重慶某項目1號樓1-3層價目表作為分析案例測試均價

一單元8749

010203040506

戶型三房二廳兩衛(wèi)兩房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)兩房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)

1F建筑面積121.2879.71110.90110.9079.71

層差套內(nèi)面積102.3867.2993.6293.6267.290單價8,8499,2498,9499,0499,099

總價905,961622,365837,805847,167612,272

2F戶型三房二廳兩衛(wèi)兩房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)兩房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)

建筑面積121.2879.71110.90110.9079.71121.28

套內(nèi)面積102.3867.2993.6293.6267.29102.3815單價8,8649,2648,9649,0649,1148,914

總價907,496623,375839,210848,572613,281912,615303F單價8,8799,2798,9799,0799,1298,929

總價909,032624,384840,614849,976614,290914,151

注：本價目表從2015年3月14日起執(zhí)行，準(zhǔn)確面積以簽署《商品房買賣合同》為準(zhǔn)。以上首層層高為3.55米。

總面積：12,535.54

面價均價：9,070

總套數(shù)：143

折后均價：8,800

面價總金額：113,697,210

折后總金額：110,309,033

010203040506

價差關(guān)系

戶型差-20020000200-200

朝向差0100200200-1000

景觀差3002000100250350

水平系數(shù)合計100500200300350150垂直系數(shù)水平系數(shù)通過調(diào)整測試均價使得折后均價等于88002一房一價表的制定2一房一價表的制定例：1-203號房價格制定（以面價生成價格）面單價=8749（測試均價）+15（垂直系數(shù)）+200（水平系數(shù)）+0（修正系數(shù)）=8949元/㎡面總價=8949（單價）*93.62（面積）=840614元折后單價=折后總價/面積（連乘，若有電商優(yōu)惠，則先減優(yōu)惠抵扣再乘折扣）折后總價=總價*折扣（注意：先乘后減或先減后乘）該價格表直接生成面價，在銷售過程中面價乘以各折扣就是實際成交價。2一房一價表的制定1.一房一價表無統(tǒng)一格式，也無統(tǒng)一系數(shù)取值標(biāo)準(zhǔn)，各地根據(jù)實際情況進行制作；2.價表制作原理相對簡單，但對EXCEL表操