物業(yè)經(jīng)營管理成本測算一、物業(yè)大概1、用地面積：9984.85m22、總建筑面積：23470m23、地上建筑面積：19970m24、地下建筑面積：3500m25、建筑占地面積：4450m26、建筑密度：44.6%7、建筑容積：2.008、綠化率：30.4%9、商鋪：9000m210、商務(wù)公寓：10970m211、泊車位：92二、人員配置架構(gòu)設(shè)置說明：1、商務(wù)間共計214間，在早期按40%的入住計算，即85間。按每個服務(wù)員做13間計算則需7名/班2班=14人。2、總?cè)藬?shù)控制在65人之內(nèi)。三、物管費的成本測算1、管理、服務(wù)人員的薪水和按規(guī)定提取的福利費。1）人員編制和基本薪水標(biāo)準(zhǔn)：見表（01）人員編制和基本薪水標(biāo)準(zhǔn)表（01）序號項目人數(shù)（人）薪水標(biāo)準(zhǔn)（元/月）總數(shù)（元/月）一管理人員四維修人員二收費員五治安員三服務(wù)員六保潔員七共計61/64600.00開銷測算管理服務(wù)人員的薪水和按規(guī)定提取的福利費測算見表(02)薪水福利費測算表(02)序號項目金額（元/月）依據(jù)測算結(jié)果（元/月.M2）一基本薪水64600.00/3.234二福利費20341.50注(1)1.148三加班費//暫不計四衣飾費1625注(2)0.081五共計79166.50/4.463注(1)：福利費為薪水總數(shù)的35.5%,此中福利基金占薪水總數(shù)的14%；教育基金占薪水總數(shù)的1.5%；社會保險占薪水總數(shù)的20%。注(2)：衣飾按年均300元/人計算，則每個月分?jǐn)倿椋?5×300元/人/年÷12月=1625(元/月)2、公共設(shè)施、設(shè)施平時運轉(zhuǎn)、維修及養(yǎng)護(hù)費（1）采納整體匡算思路進(jìn)行測算。住所建筑成本按1200元/M2計算，公共設(shè)施、設(shè)施建筑成本一致按30%計取，折舊年限按25年計算，維修養(yǎng)護(hù)費按月折舊費的40%提取。則：維修養(yǎng)護(hù)費=[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）]×40%（360÷300）×40%=0.48元/月.平方米公共照明所用電為（晚間19：00分至次日清晨7：00分為開燈時間，共計12小時，如本物業(yè)有200盞燈瓦計算）。則：每日所用電費為：60瓦/盞×200盞×12小時×30日/月）×1.10元/千瓦/小時=4320

千瓦/

小時×1.10

元/

千瓦/小時=4752.00

元/月分?jǐn)偟矫科椒矫椎拈_銷為:4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。電梯運轉(zhuǎn)電費為:每部電梯按5千瓦/小時每日運轉(zhuǎn)12小時計算則運轉(zhuǎn)電費為：（4部×5千瓦/小時×12小時×30天/月）×1.10元/千瓦/小時=7200千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時=7920元/月分?jǐn)偟矫科椒矫椎拈_銷為:7920÷19970=0.396元/平方米/月。維修養(yǎng)護(hù)開銷為;每層每個月按50元計算則為：（4部×7層）×50元/層/月=28×50=1400元/月分?jǐn)偟矫科椒矫椎拈_銷為:1400÷19970=0.070元/平方米/月。3、綠化管理費：小區(qū)綠化面積為3035M2,綠化管理費測算見表（3）綠化管理測算表（3）序號項目測算依據(jù)金額（元）測算結(jié)果（元/月.M2）綠化工具費400元/年勞保用品費400元/年綠化用水費1噸/M2.年,1.35元/噸74農(nóng)藥化肥費0.10元/M2.年5景觀再造費0.10元/M2.年6共計//0.0394、干凈衛(wèi)生費干凈衛(wèi)生費測算見表（04）干凈衛(wèi)生費測算見表（04）序號項目測算依據(jù)金額（元）測算結(jié)果（元/月.M2）工具購置費300元/人.年勞保用品費300元/人.年化糞池清掏費(注垃圾外運費2880元/年水箱沖刷///共計//0.041注(4):化糞池清掏費整年共計約為：3000元。5、保安費：保安開銷測算見表（05）保安費測算表（05）序號項目測算依據(jù)金額（元/年）測算結(jié)果（元/月M）裝備費250元/人.年5000．000．020人身保險費（暫不計）//3房租費（暫不計）//4共計//0．0206、辦公費：（整年開銷辦公費約12萬元）辦公費=12萬元÷（12月×19970平方米）=0.501元/月.平方米7、固定財產(chǎn)折舊費：固定財產(chǎn)總數(shù)為100萬元，平均折舊年限為5年，即：固定財產(chǎn)折舊費為：100萬元÷（12月/年.月×5年×19970M2）=0.834元/月.平方米8、利潤：利潤取5%，則利潤=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834）×5%=7.04×5%=0.352元/月.平方米9、法定稅費：兩稅一費為前八項之和的5.75%，則稅費=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352）×5.57%=7.392×5.75%=0.425元/月.平方米10、共計：經(jīng)營管理服務(wù)費匯總表見（06）經(jīng)營管理服務(wù)費匯總表（1-6）序號項目金額（元/月.平方米）開銷所占比率1薪水福利費4.46357%維修費0.48+0.237+0.396+0.07=1.18315%綠化管理費0.03905%干凈衛(wèi)生費0.0410.5%保安費0.0200.2%辦公費0.5016.4%折舊費0.83410.5%利潤0.3524.5%法定稅費0.4255.4%共計7.817100%、車場管理費收入的補助：靈巧車輛車位約為92個，每個車位管理費