1、2010年隨著著黃石市經(jīng)濟(jì)濟(jì)的逐漸向好好， HYPERLINK /index.shtml 房地產(chǎn)市場(chǎng)延延續(xù)了上一年年快速增長(zhǎng)的的趨勢(shì)，繼續(xù)續(xù)保持較快增增長(zhǎng)。受密集集出臺(tái)的房地地產(chǎn)調(diào)控政策策的影響，主主要指標(biāo)波動(dòng)動(dòng)較為頻繁，但但并未影響到到房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的平穩(wěn)、健健康發(fā)展。一、黃石市市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)情況1、增長(zhǎng)迅迅猛，房地產(chǎn)產(chǎn)投資額創(chuàng)歷歷史新高。22010年一一批大的公司司如中冶、中中建等開始落落戶黃石，并并進(jìn)入實(shí)施階階段，使房地地產(chǎn)投資額創(chuàng)創(chuàng)歷史新高。自自2001年年以來我市房房地產(chǎn)投資額額持續(xù)增長(zhǎng)。從從增長(zhǎng)幅度來來看在20004年達(dá)到近近十年峰值，22007到22009年投投資額連續(xù)低低幅增長(zhǎng)，

2、22010年承承接20099年下半年開開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大大的態(tài)勢(shì)，22010年投投資額出現(xiàn)顯顯著漲幅達(dá)到到38.4億億元，比上年年增長(zhǎng) 511.8%，漲漲幅為近十年年之首，具體體情況見下圖圖：20011-20100年黃石市房房地產(chǎn)投資趨趨勢(shì)圖2、地位提提升，房地產(chǎn)產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)獻(xiàn)率提高。22010年黃黃石市房地產(chǎn)產(chǎn)投資額達(dá)到到38.4億億元，占固定定資產(chǎn)投資的的比重為8.6%，在固固定資產(chǎn)投資資中占的比重重較上年提升升0.7個(gè)百百分點(diǎn)，房地地產(chǎn)投資增幅幅為51.66%，比固定定資產(chǎn)投資增增長(zhǎng)速度快112.3個(gè)百百分點(diǎn)。由于于房地產(chǎn)投資資快速增長(zhǎng)影影響GDP增增長(zhǎng)2.9百百分點(diǎn)，增幅幅比20099年提高

3、2.0個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。3、市場(chǎng)交交易活躍，供供應(yīng)銷售兩旺旺。20100年黃石市房房地產(chǎn)市場(chǎng)交交易活躍，商商品房供應(yīng)量量大幅度增加加，后續(xù)供應(yīng)應(yīng)充足，銷售售勢(shì)頭依然較較為強(qiáng)勁。(1)施工工規(guī)模創(chuàng)新的的記錄。20010年黃石石市商品房施施工面積為5511.2萬萬平米，同比比增長(zhǎng)27.3%，比22009年增增幅回落5.5個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)；其中住宅宅施工面積4406.2萬萬平米，增長(zhǎng)長(zhǎng)29.2%，具體情況況見下圖：2001-20010年黃石石市房地產(chǎn)施施工面積趨勢(shì)勢(shì)圖(2)新開開工面積大幅幅度增加。承承接20099年下半年強(qiáng)強(qiáng)勁回升的勢(shì)勢(shì)頭，20110年黃石市市城區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)新開工項(xiàng)目目大幅增加，達(dá)達(dá)到183.5

4、6萬，比比上年增長(zhǎng)665.98%，也創(chuàng)出近近幾年最高水水平。(3)新批批預(yù)售商品房房面積大幅度度增長(zhǎng)。20010年城區(qū)區(qū)商品房批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售面積1127.0萬萬，同比增增長(zhǎng)68.33 %；從分分月度來看，年年內(nèi)有6個(gè)月月新批預(yù)售商商品房面積超超過10萬平平方米，說明明今年新批預(yù)預(yù)售的大型項(xiàng)項(xiàng)目明顯增多多，分月批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售情況如如圖： 2010年1-12月當(dāng)月月批準(zhǔn)預(yù)售面面積趨勢(shì)圖 (4)可供供面積明顯增增加。由于112月份新批批商品房上市市量又有較大大幅的增加，使使12月份末末城區(qū)商品房房可供量仍然然較多，截止止12月份末末城區(qū)商品房房可供量達(dá)到到89.2萬萬平方米，比比2009年年末增加100.4

5、萬平方方米，增幅達(dá)達(dá)到13.22%。 月末累計(jì)可售量量(5)銷售售面積大幅上上升。20110年黃石市市新建商品房房出現(xiàn)了近幾幾年少有的大大幅增長(zhǎng)狀況況，全年城區(qū)區(qū)新建商品房房合同成交面面積首次超過過百萬平方米米，達(dá)到1005.7萬 , 比22009增長(zhǎng)長(zhǎng)29.8%，其中有44個(gè)月單月銷銷售量突破110萬平方米米。從銷售套套數(shù)上看，城城區(qū)銷售住宅宅達(dá)到93997套，比上上年增長(zhǎng)233%；從銷售售方式上看，其其中預(yù)售面積積為77.44萬平方米、66912套，現(xiàn)現(xiàn)房銷售面積積為28.33萬平方米、22485套。在新建商品品房銷售量大大幅增加的同同時(shí)，二手房房交易也非常?；钴S，全年年二手房交易易量達(dá)到

6、1220.9萬平平方米，比22009年增增長(zhǎng) 2442.5%，增增幅明顯超過過前幾年。4、房地產(chǎn)產(chǎn)的增長(zhǎng)勢(shì)頭頭強(qiáng)勁，增幅幅超過全國(guó)平平均水平。從從投資額來看看，20100年全國(guó)房地地產(chǎn)投資完成成額比上年同同期增長(zhǎng)333.2%，黃黃石市房地產(chǎn)產(chǎn)投資額增長(zhǎng)長(zhǎng)幅度高出全全國(guó)8.4個(gè)個(gè)百分點(diǎn)；從從商品房銷售售面積增幅看看，黃石的增增長(zhǎng)水平高于于全國(guó)30.3個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)?？傮w上看，22010年黃黃石市房地產(chǎn)產(chǎn)投資和銷售售與上年相比比均實(shí)現(xiàn)了高高增長(zhǎng)，在總總量上創(chuàng)出了了新高點(diǎn)，出出現(xiàn)投資、供供應(yīng)、銷售齊齊頭并進(jìn)的局局面，房地產(chǎn)產(chǎn)成為拉動(dòng)黃黃石固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增長(zhǎng)和和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)發(fā)展的重要力力量。二、20110年

7、黃石市市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行的特點(diǎn)點(diǎn)1、銷售量量起伏較大，增增長(zhǎng)幅度沖高高回落。從分分月的增長(zhǎng)情情況來看，全全年呈高開低低走的趨勢(shì)，銷銷售量增幅最最高的月份是是2010年年元月，增幅幅達(dá)到1377.4%，最最低的是6月月，同比幅度度為負(fù)數(shù)，下下降11.55%，總體趨趨勢(shì)上看呈高高開低走再走走高的趨勢(shì)。從分月銷售售量來看，各各月間差距較較大，其中22月份的銷售售面積和套數(shù)數(shù)均為全年各各月的最低值值。5月該市市城區(qū)商品房房銷售突破11000套大大關(guān)，根據(jù)房房管局銷售信信息系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)：城區(qū)銷售售面積最高的的5月，銷售售面積達(dá)到113.02萬萬平方米，環(huán)環(huán)比增長(zhǎng)244%；銷售套套數(shù)僅次于112月份，達(dá)達(dá)1

8、018套套。繼6月份份銷售面積稍稍高于7月份份之后，銷售售面積又逐漸漸攀升，至112月份達(dá)111.86萬萬平方米。2010年度商商品房銷售面面積、套數(shù)月月度情況表2、商品房房?jī)r(jià)格在波動(dòng)動(dòng)中平穩(wěn)增長(zhǎng)長(zhǎng)。從4月底底出臺(tái)“國(guó)十十條”起，我我國(guó)房地產(chǎn)市市場(chǎng)遭遇一系系列政策調(diào)控控。“堅(jiān)決抑抑制不合理住住房需求”、“遏遏制房?jī)r(jià)過快快上漲”、“增增加住房有效效供給”、“加加快保障性安安居工程建設(shè)設(shè)”等政策成成為調(diào)控的主主要目標(biāo)。此此后，地產(chǎn)政政策越發(fā)嚴(yán)厲厲，二套房房房貸首付比例例和利率紛紛紛上調(diào)，三套套及以上房貸貸全面叫停等等，各地的“限限購”、“限限貸”政策不不斷出臺(tái)。頻頻頻出臺(tái)的房房地產(chǎn)政策使使2010

9、年年被經(jīng)濟(jì)學(xué)家家視為宏觀政政策主導(dǎo)的調(diào)調(diào)控年。密集集的調(diào)控政策策為我市房地地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)穩(wěn)、健康發(fā)展展提供了強(qiáng)有有力的政策保保障，全年商商品房?jī)r(jià)格在在波動(dòng)中平穩(wěn)穩(wěn)增長(zhǎng)。城區(qū)區(qū)新建商品房房住宅均價(jià)為為3137元元/平方米，同同比增長(zhǎng)5.9%，新建建商品房非住住宅均價(jià)為77670元/平方米，同同比增長(zhǎng)8.6%。(11)從全年整整體來看，價(jià)價(jià)格在波動(dòng)中中平穩(wěn)增長(zhǎng)。從從當(dāng)月住宅均均價(jià)來看，波波動(dòng)相對(duì)較大大，最高的是是9月份為33499元/平方米，最最低的是2月月份為27661元/平方方米，兩者相相差738元元。累計(jì)住宅宅均價(jià)平穩(wěn)，波波動(dòng)較小，最最高值與最低低值相差3001元，趨勢(shì)勢(shì)詳見下圖：2010年商

10、品品房住宅均價(jià)價(jià)趨勢(shì)圖(2)從分分樓盤來看，價(jià)價(jià)格上漲與價(jià)價(jià)格下降的樓樓盤數(shù)量比較較接近。20010年共批批準(zhǔn)預(yù)售商品品房項(xiàng)目444個(gè)，除了44個(gè)價(jià)格持平平的樓盤外，價(jià)價(jià)格上漲的樓樓盤與價(jià)格下下降的樓盤數(shù)數(shù)量較接近。價(jià)價(jià)格上漲的樓樓盤以團(tuán)城山山開發(fā)區(qū)和黃黃石港區(qū)為主主，價(jià)格下跌跌的樓盤以西西塞山區(qū)和下下陸區(qū)居多。從從銷售價(jià)格上上看，銷售價(jià)價(jià)格在42000元以以上的樓盤主主要位于黃石石港區(qū)和團(tuán)城城山開發(fā)區(qū)，分分別是黃石港港區(qū)的同惠。磁磁湖東城、金金地大廈等；團(tuán)城山開發(fā)發(fā)區(qū)的陽光水水岸、宏維。山山水名城等；銷售價(jià)格在在3500-4100元元的樓盤盤黃石港區(qū)有有6個(gè)，分別別為天津路商商業(yè)中心、江江天

11、金水灣一一期、華夏城城A座、華森森國(guó)際公館11期、天方三三期金桂園、天天舜。金港明明珠、順佳。艤艤景廣場(chǎng)；團(tuán)團(tuán)城山開發(fā)區(qū)區(qū)3個(gè)，分別別為琥珀山莊莊、龍灣一品品和名流天地地。(3)二手手房?jī)r(jià)緊追新新房。20110年在新商商品房市場(chǎng)銷銷售升溫的帶帶動(dòng)下，二手手房銷售同步步升溫。這使使得觀望的剛剛性需求對(duì)房房?jī)r(jià)下行的期期待開始減弱弱，大部分購購房者認(rèn)為新新政調(diào)控下商商品房市場(chǎng)價(jià)價(jià)格難有太大大下調(diào)空間，尤尤其是房齡不不滿5年的黃黃石城區(qū)二手手房業(yè)主，對(duì)對(duì)于后市持樂樂觀態(tài)度，寧寧愿把房屋出出租也不愿降降價(jià)出售，使使市場(chǎng)上二手手房房源相應(yīng)應(yīng)減少。由于于房源相對(duì)緊緊張，城區(qū)部部分二手房?jī)r(jià)價(jià)格已經(jīng)緊追追新房。

12、尤其其是處于中心心城區(qū)繁華地地帶的二手房房非常緊俏，成成交均價(jià)在44000元平方米以上上，與鄰近新新開盤的商品品房?jī)r(jià)格相比比，每平方米米只相差幾百百元。亞光新新村、八卦嘴嘴一帶的二手手房，價(jià)格也也在30000元平方米米，而這一帶帶新樓盤的起起步價(jià)為35500元平平方米左右。位位置稍偏點(diǎn)的的二手房，房房?jī)r(jià)與5年前前相比也上漲漲了60%以以上。(4)房屋屋租賃價(jià)格水水漲船高。22010年，該該市房屋租賃賃價(jià)格指數(shù)累累計(jì)同比上漲漲0.8%。分分析租賃市場(chǎng)場(chǎng)異常火爆的的原因有三，一一是新建商品品房銷售價(jià)格格的上升，導(dǎo)導(dǎo)致一些原本本有剛性需求求的購房者轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為 HYPERLINK / 租房；二是國(guó)國(guó)家調(diào)控

13、房地地產(chǎn)市場(chǎng)相繼繼出臺(tái)多項(xiàng)政政策，部分持持幣待購的購購房者對(duì)房?jī)r(jià)價(jià)抱有下跌期期待，暫時(shí)性性地選擇了通通過租房來解解決居住問題題；三是學(xué)校校周邊租金價(jià)價(jià)格上漲較大大，如地處團(tuán)團(tuán)城山二中周周邊的租金價(jià)價(jià)格較去年同同期上升200%以上。3、經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)區(qū)域的集集聚效應(yīng)比較較明顯從分區(qū)區(qū)銷售量上看看，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)仍是房房地產(chǎn)銷售的的重點(diǎn)，黃石石港區(qū)由于居居住配套設(shè)施施相對(duì)完善，仍仍是商品房銷銷售的中心區(qū)區(qū)域。從銷售售面積上看，22010年黃黃石港區(qū)銷售售量占城區(qū)總總銷售量的比比重達(dá)到377.0%，開開發(fā)區(qū)位居其其次，在城區(qū)區(qū)總銷售量中中這兩個(gè)區(qū)占占的比重達(dá)到到72.8%，占據(jù)絕對(duì)對(duì)多數(shù)。各區(qū)區(qū)情況見下

14、表表：2010年度分分區(qū)銷售匯總總表4、供求關(guān)關(guān)系得到了明明顯的改善，結(jié)結(jié)構(gòu)差距較大大。在20009年下半年年銷售形勢(shì)好好轉(zhuǎn)的環(huán)境下下，從20009年下半年年開始黃石城城區(qū)各樓盤加加快施工進(jìn)度度，使20110年城區(qū)新新商品房供應(yīng)應(yīng)量明顯增加加，據(jù)統(tǒng)計(jì)，22010年新新批進(jìn)入預(yù)售售的商品房達(dá)達(dá)到127萬萬平方米，比比2009年年增加68.3%，比同同期商品房銷銷售面積多221.3萬平平方米。從分分月看，全年年有4個(gè)月批批準(zhǔn)預(yù)售的商商品面積超過過10萬平方方米，由于連連續(xù)多個(gè)月份份批準(zhǔn)預(yù)售商商品房面積明明顯高于銷售售面積，使城城區(qū)住房供不不應(yīng)求的局面面明顯得以改改善，到20010年末城城區(qū)可供銷售

15、售的商品房面面積為89.2萬平方米米，比20009年11月月底高出177.1%，比比2009年年12月末高高出13.22%。20110年雖然供供求關(guān)系得到到了明顯的改改善，但可供供銷售的住房房結(jié)構(gòu)與實(shí)際際銷售結(jié)構(gòu)存存在較大的差差異。20110年批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售的商品房房中以大戶型型相對(duì)較多，而而在實(shí)際銷售售中以中小戶戶型占的比重重為主，其中中批準(zhǔn)預(yù)售商商品房中1221 m以以上的戶型占占的比重達(dá)到到61.2%，而實(shí)際銷銷售中該戶型型占的比重僅僅為43.33%。2010年度批批準(zhǔn)預(yù)售結(jié)構(gòu)構(gòu)與銷售結(jié)構(gòu)構(gòu)差異趨勢(shì)圖圖總之，20010年黃石石市房地產(chǎn)在在區(qū)域發(fā)展、月月度進(jìn)展及面面積結(jié)構(gòu)等方方面存在較大大的差

16、距，從從銷售均價(jià)及及銷售量分析析并未影響該該市房地產(chǎn)市市場(chǎng)的平穩(wěn)、健健康發(fā)展。三、未來黃黃石房?jī)r(jià)走勢(shì)勢(shì)分析2010年年房地產(chǎn)調(diào)控控政策的陸續(xù)續(xù)推出，必將將在今后一段段時(shí)期內(nèi)對(duì)銷銷售產(chǎn)生一定定影響，但黃黃石房?jī)r(jià)、成成交地價(jià)在全全國(guó)相對(duì)較低低，剛性需求求仍保持旺盛盛，今年開發(fā)發(fā)企業(yè)申報(bào)項(xiàng)項(xiàng)目個(gè)數(shù)、開開發(fā)規(guī)模好于于往年，新開開工面積大幅幅增長(zhǎng)，后備備房源充足，這這些都為穩(wěn)定定房?jī)r(jià)提供了了保證。預(yù)計(jì)計(jì)黃石市房地地產(chǎn)市場(chǎng)仍將將保持健康、平平穩(wěn)發(fā)展勢(shì)頭頭，商品房銷銷售量和銷售售價(jià)格出現(xiàn)大大幅波動(dòng)的可可能性不大，但但2011年年銷售面積、投投資額等指標(biāo)標(biāo)的增長(zhǎng)速度度預(yù)計(jì)會(huì)有所所降低。1、從需求求看，剛性需需

17、求和改善性性需求加大。一一是城市化帶帶來的剛性需需求。該市22010年人人均 GDPP為36000美元左右，在在2000美美元到40000美元增長(zhǎng)長(zhǎng)過程中，正正處于城市化化快速發(fā)展的的階段，大量量的資源向城城市流入，包包括人口、資資金，必然帶帶來房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的增長(zhǎng)。二二是居民改善善性住房和大大量“80后后”逐漸達(dá)到到法定結(jié)婚年年齡住房的需需求，隨著人人們生活條件件的提高和適適婚群體人數(shù)數(shù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，新新房購置的剛剛性需求也隨隨之加大。三三是舊城拆遷遷改造力度加加大。黃石市市是個(gè)老工業(yè)業(yè)基地，城區(qū)區(qū)破舊且住房房比較多，在在列入第二批批資源枯竭城城市后，政府府加大了舊城城改造力度，22009年拆拆遷面

18、積為88.8萬平方方米，20110年拆遷面面積已達(dá)到111.8萬平平方米，比22009年增增長(zhǎng)34.11%。另據(jù)調(diào)調(diào)查，棚戶區(qū)區(qū)改造拆遷戶戶有絕大多數(shù)數(shù)要重新購買買新房或二手手房，因此舊舊城改造后的的居民將成為為本地購房隊(duì)隊(duì)伍的主力，有有望帶動(dòng)全市市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展。四四是城市人居居環(huán)境改善吸吸引外來購房房者。近幾年年來，黃石進(jìn)進(jìn)行大規(guī)模的的基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)，使城市市的環(huán)境得到到了明顯的改改善，居住生生活環(huán)境更為為優(yōu)越，再加加上黃石便捷捷的交通，于于是大量的外外來人口選擇擇在黃石安家家落戶，據(jù)22009年下下半年的一次次居民購房意意向調(diào)查結(jié)果果顯示，約有有25%黃石石工作的外地地人有意于在在城

19、區(qū)購買住住房。2、從土地地成交價(jià)格看看，黃石市土土地成交價(jià)格格對(duì)房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)極具具吸引力。在在2010年年市場(chǎng)調(diào)控較較嚴(yán)厲的情況況下，并沒有有影響開發(fā)商商的拿地?zé)崆榍椤?jù)黃石市市國(guó)土資源交交易中心調(diào)查查了解，今年年該市城區(qū)共共拍賣掛牌出出讓土地477宗，土地交交易面積18822.566畝，總成交交價(jià)1006602萬元。其其中：經(jīng)營(yíng)性性用地38宗宗，面積13377.866畝，成交價(jià)價(jià)946255萬元；工業(yè)業(yè)用地9宗，面面積444.7畝，成交交價(jià)59766.4萬元，土土地交易保持持了旺盛勢(shì)頭頭。而位于武武漢路的一塊塊占地面積111377平平方米，成交交價(jià)109995萬元，樓樓面地價(jià)約為為每平方米11487元，當(dāng)當(dāng)之無愧成為為目前黃石的的“樓王”，由由此可見黃石石地價(jià)的吸引引力。3、與全省省其