1、 HYPERLINK xxxx/ 商圈調查的方法1.商圈范圍劃分確定商圈范圍的劃定因行業(yè)類別的不同而不同，一般以便利店來說，主商圈大多為50米，次商圈為50-一五0米，輔助商圈為一五0-250米。但如果是以選購品為主的專門店或大型店，擇期商圈范圍之估算可用車程來計算。商圈基本上是沒有形狀的，然而為了方便計劃，一般事前規(guī)劃可用圓形或地形式來為商圈推算。例如有以下各情況限制，可為商圈之范圍劃分點：1)商圈半徑以 500 公尺為限。2)馬路之分界、凡超過40米寬之道路四線道以上或中間有欄桿分隔島阻隔、主要干道。3)鐵路、平交道之阻隔: 因鐵路、平交道之阻隔,使人們交通受阻而劃分成兩個不同商圈。4)高

2、架橋、地下道阻隔: 因高架橋、地下道阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同商圈。5)安全島之阻隔: 因安全島阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同商圈。6)大水溝: 因大水溝阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同商圈。7)單行道: 因單行道阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同商圈。8)人潮走向: 由于人潮走向之購物習慣與人潮流動之方向，使該區(qū)形成一獨立商圈。2.商圈簡圖商圈簡圖的繪制目的在于能一目了然所欲調查的商圈范圍與面貌，通常在繪制簡圖會標示下列地貌；1)周邊五百公尺簡圖。2)標出重要建筑物及樓別金融大樓，辦公大樓。3)著名門店及影響生活形態(tài)之地段特征戲院、百貨公司。4)人潮匯集之地段門店群及大型集客場所超級市

3、場娛樂區(qū)之同等類。5)標出競爭店或同性質門店所在之位置、抽樣點之所在位置。6)可與本企業(yè)連鎖店有互補作用之門店。7)政府重要之行政中心。8)車站、加油站、學校、停車場、市場、公園等特定族群會集場所。9)標出街道之行進方向單行道方向。10)標出未來促銷活動發(fā)之地點。3.抽樣點及發(fā)點之選擇確定1)抽樣點之選擇辦公人口或上班族匯集之地點未來適合設店之地點。人潮走向匯集地點。固定人口較集中流動之地點?？赡苄纬晌磥淼拈T店群之地段。預定三四個抽樣點。其中盡量以一個抽樣點為同性質之門店。2)發(fā)點之選擇A.主消費群走動頻繁之點。B.次消費群走動頻繁之點。C.區(qū)分消費群活動頻繁之時段。4.商圈特征4-1 門店特

4、色及分布情況1)建筑形態(tài)A.于主要門店街，主要干道上的建筑其建筑高度。B.新大樓與舊式建筑的分布。C.目前的改建情況。D.一三年內可能改建的趨式。2)行業(yè)形態(tài)A.于主要門店街、干道之行業(yè)類型。B.以何產品為主，販賣產品之層次。3)分布家數(shù)A.以抽樣點之并行道路為主要調查對象。B.主要道路之門店分布明細包含將門店分門別類記錄，并將其統(tǒng)計填入明細表。C.于主要干道、大馬路、相同門店之家數(shù)。D.門店匯集地帶的概述。E.以門店輔助店、競爭店正確所在位置標注于商圈簡圖。4-2 住宅特色1)建物形態(tài)A.實地了解于本商圈內住宅區(qū)的建筑形態(tài)、建筑高度，樓數(shù)、建筑型式為新式或舊式及分布區(qū)域。B.目前的改建情況。

5、C.一三年內可能改建的趨式。2)分布情況A.實地了解該區(qū)之實際住戶與建筑物之分布情況。B.將該商圈分為門店區(qū)，以甲為代碼、辨公區(qū)甲為代碼、新式住宅區(qū)以乙為代碼、舊式住宅區(qū)以乙為代碼、文教區(qū)，以丙為代碼。C.于簡圖上分別劃定區(qū)域，制作商圈。D.并于圖上注明建筑物之樓別。4-3 集會場所1)場所類型A.本商圈內匯聚人潮之場所類型。B.聚集人口類型。2)動線A.人潮匯集流動的路線。B.人潮匯集流動的主要方向。4-4 競爭者分析1)賣場氣氛: 本區(qū)內對本企業(yè)較有影響性的競爭店，其賣場氣氛、購物環(huán)境、服務態(tài)度。2)來客數(shù): 該競爭店每日之成交客戶數(shù)。3)平均消費額A.解該食品店的各類客數(shù)與消費金額比例。

6、B.根據(jù)此比例再分別乘其價格。C.加總后求其平均值即為平均消費額。4)營業(yè)額來客數(shù)平均消費額每日營業(yè)額。每日營業(yè)額每月工作天數(shù)每月營業(yè)額。5.人潮狀況實地抽樣方式5-1 平日及假日的人潮狀況1)將一周之時間區(qū)分為2段周一周五及周六、周日、國定假日。2)以AM7PM12點每兩小時細分為一個小段。3)以一五分鐘為其抽樣時段之樣本，并計算其抽樣點之實際經過人數(shù)、機車、汽車、助動車、腳踏車。4)抽樣時將人潮分為青少年、上班族、家庭主婦。5)將每抽樣之數(shù)，轉變成以2個小時之人潮流動數(shù)。例：以一五分鐘為抽樣得該抽樣點人數(shù)為，將Y8Z，則為其可能之人口流動數(shù)。6)將其數(shù)字依時段填入人潮流動抽樣表。7)將人潮

7、流動抽樣之數(shù)字以線圖表示人潮分布圖。5-2 人口、住家戶數(shù)推算1)固定住家A.該商圈建筑物來推算當?shù)刈〖覒魯?shù)。B.以戶數(shù)得當?shù)仡A估人口數(shù)。C.將各抽數(shù)樣點人口數(shù)平均減當?shù)厝丝跀?shù)得外來流動人數(shù)。2)辦公戶數(shù)A.計算該區(qū)的公司家數(shù)。B.該區(qū)公司家數(shù)(1020)該區(qū)辦公人口。C.該區(qū)辦公人口即為該區(qū)的半固定人口。5-3 交通狀況1)公共車之往返方善A.經過該商圈公車之起站與經過路線。B.經過該商圈公車之將行駛路線與終點站。2)下車后之走向A.為轉車之目的行徑的路線。B.為休閑、購物之目的行經的路線。C.為回家之目的行經的路線。3)未來交通運輸系統(tǒng)的影響A.捷運系統(tǒng)的出入口，可能帶動的人潮。B.重要道

8、路可能拓寬辟建，帶動的人潮。6.消費特征與人口特征1)該區(qū)住戶人口所得A.高所得，達平均國民所得倍以上所占比率。B.中上所得、達平均國民所得倍以上所占比率。C.平均每戶全年收支情況表與圖。2)該區(qū)往來、居住人口的消費習慣A.對便利性、服務品質及門店氣份的訴求概況。B.習慣消費(大型連鎖店、點心食品面包店、傳統(tǒng)式飲食店)。C.年齡分配情形。D.教育程度分配表與圖。3)外來流動人口之消費習慣、特征A.年齡分布情況。B.消費的種類。C.所得的高底。7.商圈類型1)集中型商圈A.商圈內流動人口多(每分鐘約3040位以上)。B.商圈內住宅人口(約24000以上)。C.區(qū)內的建筑物高且密集。D.門店集中且

9、范圍大。E.與本產業(yè)有互補性的門店多，且規(guī)模大(大型購物中心、超級市場、百貨公司）。F.交通頻繁，車輛流量大。G.商圈類型：辦商、商辦、商住、商業(yè)、辦住。2)分散型商圈A.商圈內流動人口少。B.商圈內腹地分散。C.區(qū)內的建筑物普通、老舊且高度樓以下。D.門店分散且范圍小。E.與本產業(yè)有互補性的門店少，且規(guī)模小。F.交通不頻繁，車輛流量少。G.商圈類型：住、住商、住辦、辦、辦住。8.預估收入、支出與可能凈利1)以抽樣點之實際平方米數(shù)與租金之調查A.與目前承租人洽詢。B.與所有人洽詢。2)預估每次消費金額A.先評估商圈抽樣點適合開何類型之店。B.連鎖店依商圈類別所劃分之市場定位。3)每日來客人數(shù)預

10、估了解各店之人潮數(shù)。以各店之來客各店之人潮數(shù)100%各店之入店率。再以求出的入店率該商圈抽樣點之人潮數(shù)預估客戶數(shù)。未來再依商圈之消費年齡、習慣、所得的變動可能對來客數(shù)之影響而做正（負）百分比之修正。4)可能業(yè)績預估消費金額可能客戶數(shù)可能每日營業(yè)金額?？赡苊咳諣I業(yè)金額30可能每月營業(yè)金額。5)固定費用預估固定薪資費用。折舊費用預估。其它固定費用預估。預估固定費用。6)預估變動成本預估管理月費。銷貨成本。總變動費用。7)預估凈利可能月營業(yè)業(yè)績租金固定費用變動總費用預估凈利。本預估凈利為稅前凈利。8)損益平衡(固定費用租金)(1變動成本)9.建議地點之確定1)依上述抽樣人潮與抽樣地點所得之可能凈利。

11、2)并分析可能的未來發(fā)展情況。3)將可供本企業(yè)開設門店之地段或區(qū)間一一注明。10.商圈未來發(fā)展?jié)摿敖Y論10-1 發(fā)展情況未來政府的行政中心、大型休閑集客場所的建造。未來捷運系統(tǒng)、交通運輸中心所在點。大型辦公大樓、商業(yè)中心等之建造。該商圈之未來轉變情況。人口年齡層之轉變。消費習慣的未來改變情況。人潮匯集的可能變動地段。10-2 結論根據(jù)以上各種調查的資料，最后于結論時，最好能明確的將資料整理出下列五項重點加以說明：1)點應設在何處，何階段合適開店。2)何種商品組合之配合。3)顧客的形態(tài)。4)租金狀況。5)集會場所。11.幻燈片、投影片之制作方式及目的11-1 幻燈片制作方式及目的1)針對能顯示

12、商圈特征之對象為主。商圈的界線（如：大馬路、高架橋等）。住宅區(qū)的建筑形態(tài)。辦公區(qū)的建筑形態(tài)。門店區(qū)的行業(yè)分布。抽樣點。人、車潮的概況。競爭店的店面。2)便于了解此商圈之實際情況。3)配合報告內容讓第三者對該商圈有明確的概念。11-2 投影片之制作方式及目的1)針對報告中之圖表或明確數(shù)字為主要對象商圈簡圖。商圈的住宅、辦公、混合門店區(qū)劃分之簡圖。經過此區(qū)之公車路線圖。競爭者分析圖。固定人口的分布簡圖。抽樣人潮分布圖。年齡層分配圖。教育程度分配圖。所得支出分配圖。預估收入支出與可能凈利表。結論。2)便于解說商圈概況商圈調查報告方式1.商圈簡報方式1)演繹法此方法即是一種慢慢導入結論的一種方法。先按

13、照商圈調查辦法所收集到的各種資料，再加以分析而得出最后的結論。2)歸納法此方法則是一種一開始便提出建議事項的方法。即是在簡報一開始，便提此商圈何處適合開店及開何種類型的門店，然后再以各種收集到的資料來支持此一論點。2 商圈簡報進行規(guī)范1)產生開場白，將簡報時所要報告的大綱全部列舉出來，如：商圈范圍的確定。商圈特征的分析。人潮及交通狀況的分析。消費特征與人口特性的分析?？赡軆衾耐扑?。本商圈的優(yōu)、缺點評估。他日可供設店有利的地段。發(fā)展情況。結論。2)概述內文步驟秀商圈簡圖的投影片，將商圈的分界線確定。介紹商圈特征，包含說明商業(yè)干道旁的建筑、行業(yè)形態(tài)及分布家數(shù)，提出住宅特色的幻燈片,說明此商圈之建

14、筑情況及分布密集度，提出集會場所的幻燈片,說明場所類型及聚集人口類型，秀競爭者的幻燈片及競爭者分析表加以說明。介紹人潮及交通狀況，包含戶數(shù)及人數(shù)的投影片,說明固定住戶及人口情況，人潮分布圖的投影片,說明平日及假日之人潮狀況及走向，說明公交車之往返方向，公交車乘客下車后的走向，說明未來捷運系統(tǒng)對本商圈之影響。介紹消費特征與人口特性，包含消費者年齡分配圖的投影片,說明此商圈消費者的年齡層，教育程度分配圖的投影片,說明教育分配情形的投影片，消費者平均收支情況分配圖之投影片,說明此商圈人口平均每年每戶在個人穿著的支出。簡介可能凈利的推算，提出可能凈利預估表的投影片，將各假設點的預估收支情況說明。將此商

15、圈之優(yōu)、缺點做一分析。說明此商圈可供設店之地段。未來的發(fā)展情況簡述。4 立地要素如果說商圈是培育門店的沃土，那良好的立地點就如同門店根一般，可適時吸取商圈內最營養(yǎng)的養(yǎng)份，壯碩門店之成長。換言之，空有沃土，但無良好的立地條件，門店依然無法吸取到生存的養(yǎng)份，造成無法存活的命運。因此，立地點的優(yōu)劣更關系著門店茁壯與否。立地點差之毫厘，會導致業(yè)績失之千里。所以立地條件優(yōu)劣是連鎖企業(yè)開店的重要考量。4-1 立地點所在街道評估依目標地點所在道路性格、接近度、鄰居特性等相關設施做偵測。1)道路性格主要是調查立地點前道路特性及通行車輛之種類。首先，道路是考評目標立地的第一要件。不同的通行車輛構出不同的道路性格

16、，進而影響消費行為。一般來說，道路性格可分為交通連接道路、運輸?shù)缆?、商流道路、郊區(qū)道路、老舊道路。連接道路：其主要是連接主要商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)間，供居民上下班來往，日常生活必經的路線，通常是公車站牌、交通工具轉運站林立處。運輸?shù)缆罚鹤鳛閮傻刂g商品物資來源的干道稱之為流道。此種道路多半連接兩大區(qū)域商品貨物之流通，因此，貨車及各式特殊運輸車輛比例多。商流道路：指批發(fā)、零售等各式商業(yè)活動來往頻繁的動脈。它通常是連鎖主要都市與衛(wèi)星都市或是各個社區(qū)型。因此，此種道路背后往往有市鎮(zhèn)、商業(yè)區(qū)或是住宅區(qū)為其腹地。郊區(qū)道路：郊區(qū)住宅為新興造鎮(zhèn)計劃的產物，它也是接續(xù)商業(yè)區(qū)與郊區(qū)住宅的干道。除了也是上下班路線外，它最

17、主要一定是處于郊區(qū)，多半屬于附屬舊市鎮(zhèn)的新興區(qū)。老舊道路：老舊商業(yè)區(qū)所發(fā)展出的主要商業(yè)道路稱為舊道。此種道路往往是人潮匯集處，行人來往多，車輛也偏重小型自用車。因此，是商業(yè)活動熱絡之處。2)接近度則是指消費者是否容易接近門店。尤其是造成人潮通行動線斷層的障礙物是阻隔物更是要提防。接近度是測量立地點是否符合顧客容易接近門店的準則。通常接近度愈高是愈好的立地點。其考評標準如下：轉運站是否在預定點200公尺內有公車站牌或巴士轉運站。此轉運站最好是位于下班路線，以增加購物之時間性。預定門店前道路之寬度：路愈寬不僅行駛車潮愈多，且可增加停車之便利性。是否有斑馬線可到對面街或側街，且左右距離在100公尺內

18、，關系來往人潮數(shù)之多少。臨近100公尺內是否有紅綠燈：紅綠燈是增加門店曝光率，增加消費認知的最妙方。近期內是否有道路計劃拓寬或是各項掩埋管線計劃。各項開挖馬路工程都不利于門店經營，更會影響客人上門意愿。尤其是新門店，最怕開幕后半年有工程進行。面對都市、屬于進入或離去動線：一般來說，離去也就是所謂下班路線較佳。3)鄰居特性是指預定點兩側業(yè)種特點，及不適宜與鄰之業(yè)別。如果是屬于同行的專業(yè)街，則新點將會面臨強大的同質競爭；如果是屬于異種行業(yè)的專業(yè)街，則要考量是否能構成集市效應。其他，為避免造成顧客之反應，如會制造大量污染的店：如洗車店、木工店；或是發(fā)出特別氣味的店：如油漆店；乃至于發(fā)出煙務的店：如汽

19、車修護店、燒烤店等門店之旁較不適宜一般生活用品連鎖業(yè)者。再者如高頻噪音出現(xiàn)的地方如鐵路平交道旁也不是良好的立地點。4-2 立地點本身之評估“點”是強調立地點本身之評估。針對所要開店之建筑物內外結構及法律問題分析評估。其中評選項目有：1)辯識性預定點地址是否明確？臨近100公尺內是否有明顯的路標：一般來說，地址是顧客認識門店的鎖匙。因此，明確的地址是第一條件。其次，明顯的路標有助于消費者尋找，如車站旁、百貨公司旁都是可使用的路標。2)齊全性建物內含有那些設施？通常設施愈齊備，愈可省下開店裝潢成本。當然如果建物內部恰好特殊設計，則在取得屋主諒解下進行拆除工作。如此一來將增加成本。但有時為店門之美觀

20、，不得不開支時，可進一步與屋主談判，爭取拆除補助費。3)所有權明確化到底真正擁有所有權的屋主要確認。由于部分業(yè)者常因本身經營不善，而轉任二房東出租店面或是透過中介租貸。無法清楚定義真正所有權者，可能導致租貸法律權益，造成糾紛，不利經營。因此，所有權明確化是不可忽略。4)完整性是指經由使用執(zhí)照來再次確認承租屋主店面法律上使用之權利。并了解實際營業(yè)使用之申請。5)清白性也就是說清查所租貸之房屋是否有被銀行或其他機構設訂有他項權利或是被查封或拍賣的記錄。以避免于租屋期間因房東之財務糾紛影響。6)時間性預定點之現(xiàn)行使用人是誰？需要多久才能騰空移交使用。愈短時間對連鎖業(yè)者愈有利。7)明顯度主要是指可架設

21、廣告招牌可見度。招牌是連鎖業(yè)者與消費者溝通的第一步，因此愈明顯的招牌對連鎖業(yè)者愈好。近來，隋著都市景觀與大樓興起，在部分都會特定區(qū)段或是新建大樓常無法懸掛招牌或是有其固定之格式。8)天候性天候非旦會影響消費意愿，且對于特殊天候或地形也會造成經營上之不可預估之風險。如淹水、日曬所引起商品及設備之損耗、或者店面迎向強風面所造成大量落塵也會損及商品店面鮮度并提高設備折舊率乃至采光度等均是重要考量因素。9)建物本身評鑒如建筑物的年份及現(xiàn)況是評估首要條件。一般來說，十年以上老屋不予考慮。再者，建筑物構造成份分析造成及樓層分析。前者有助于裝潢成本之預估。后者，如各樓層不予考慮則關系間接費用之開支，如是否整

22、棟承租，以賣場與辦公室或是宿舍合并。再者，如各樓屋高度、給水、排水、瓦斯、配線狀況及可供電力、消防設施都是計算改裝費用的依據(jù)。如果還是樓板挑空填平、中庭加建、屋頂加建、空地加建等部份則要調閱其合法性，避免日后法律糾紛。另外，如是否為室內停車場改裝？是否為防空避難室？乃至是否占用公共設施？也是不可忽略。10)積率：積率則是指預定點本身之形狀與面積。形狀有兩種，一是指建筑物外觀之整體設計，第二則是指預定本身之形狀。前者悠關門店未來門店，后者則是賣場設計之重點。通常愈方面之賣場其形狀愈好。11)面積：是指可使用之營業(yè)面積。也就是說經內部測量后的有效面積數(shù)。其中門店寬度是首要條件。尤其是以一樓可用之有

23、效營業(yè)面積有一定要符合連鎖企伙基本面積層次愈高。無論是一、二樓之賣場或是一樓與地下室之賣場，各連鎖企業(yè)依其需求而有不同之特性。如超市因其賣場大，多設于一樓或地下室；而便利門店則以一樓為主要訴求；另美容美發(fā)業(yè)則可設于二樓。12)押金、租金：預定點地價高低悠關租金成本。因此，則要考量整地費。其次，押金是房租的幾個月份及附近房租行情打探是不可少的市調工作。租金則是房租高低及付款方式。至于地主、屋主、鄰居、前任承租人是何人。其個別職業(yè)、住處、信用及有無遺產繼承糾紛等也是不可免的徵信工作。尤其，屋主是否好相處？是否會大幅度調漲租金？更是要打探清楚。如果門店是前任租屋者放棄租貸權，則一定要了解前任租屋者的

24、成敗因素及遷移因素，以作為前車之鑒。關于鄰店的用途則也是要加以詢問。4-3 門店預定點之選定門店之選定最重要的是，不論是一家店面或是多家門店候選，除了書面作業(yè)，在選定特定店址后，要進行實地觀查比較。連續(xù)三天于不同時段（早晨、中午、下班、晚上八點以后）實地觀察。運用現(xiàn)察法來實地了解立地點之優(yōu)劣。1)就店本身租金。改裝成本，含屋主的復原條件。租期。續(xù)約調價比例，過去記錄、契約議定。屋齡及維修成本（含人力成本、屋主品格、屋主是否會變更（出售、移轉。前任租賃者的評價作為評估比較表。租金成本、續(xù)約租金成本、預計總租期成本。2)就市場性較方便目標客層前來？行人流量較多，離峰與尖峰差距較小？門店街的形象較符

25、合連鎖企業(yè)的營業(yè)特色？商圈內的客層較符合目標客層？商圈的質與量較佳？競爭情形較緩合？消費行為的變化較小?商圈穩(wěn)定性高?較方便送貨（滿足公司送貨路線優(yōu)于其它）?4-4挖掘金店面優(yōu)良的店址須靠平時即注意商圈的變化，所以營業(yè)主管須經常出外勘查，事先尋找合適的地點。因為通常金店面常已是被別人所占領。因此，如何由競爭對手中挖得金店面，連鎖企業(yè)主動出擊的重要課題。通常在得知某些經營績效良好的競爭店，要隨時主動出擊，爭取優(yōu)良的店址。若中意店址已被承租，可對屋主動之以情、誘之以利，就算是付出較高的租金，只要有把握亦未嘗不可。而且要實施長期抗戰(zhàn)挖店計劃。于租約到期一年或半年前即著手游說過程中，除動之以情，誘之以

26、利外，更重要連鎖店本身經營之優(yōu)勢與品牌力往往是打敗其他競爭者的主因。因為一般來說，屋主也不喜歡一年到頭更換租客。而且，如果能承租給知名度高的連鎖企業(yè)，對屋主的面子也好看。因此，如何以穩(wěn)定性、連鎖經營品牌力，再配合面子觀來說服屋主，也是重要關鍵。當然相對地，如果有兩家連鎖企業(yè)同時進行挖店作業(yè)，則連鎖業(yè)者要小心應對，以免造成鶴蚌相爭，而讓屋主藉由哄抬租金達到漁翁得利之效。而除了挖店外，連鎖業(yè)者?？衫孟铝蟹椒▉砣〉贸鲎獾昝嬗嵪ⅲ?)專門法設立專責開發(fā)店面單位。2)異業(yè)聯(lián)盟法通過與建設公司或不動產中介公司來尋找店面。尤其對于新開發(fā)市鎮(zhèn)或是舊店重建地區(qū)，透過建設公司取得先機，直接先與屋主洽談。甚至于施

27、工前就談定租貸契約，直接按連鎖企業(yè)所需裝潢施工。此法對有大面積需求之業(yè)者最為有效，但由于其前置期至少需要一年半以上或更久時間。對于連鎖業(yè)者之財力是一大考驗。3)垂流法透過供貨廠商提供租屋訊息。由于供貨廠商往往不只限定一家送貨點，因此可借重其物流配送單位川流于大街小巷間的機會，尋求適當?shù)牡觊T。當然對于提供信息之廠商，最好能給予適當之報酬，以為回饋。4)內求法經由內部員工關系介紹。企業(yè)內部員工來自四方各地，也有其各自的人脈網。因此，連鎖業(yè)者可適當透露目標區(qū)域，并配合重賞，來尋找店面。5)下餌法利用散居各地之店面張貼征求新門店?，F(xiàn)今連鎖經營業(yè)者本身的媒體上宣告徵金店面的訊息。以此下餌之方法徵求新門店

28、。此法最常為現(xiàn)今連鎖經營業(yè)者采用。6)掃街法經由專職開發(fā)店面之人員，針對目標區(qū)域進行全面掃街法。以地毯式搜尋方式來尋求店面。此法通常費時較久。有時需要有適當?shù)娜穗H關系才能有事半功倍之效。7)人脈法經由內部員工及管理層級之人脈擴展，將尋求店面廣為宣布。此法對較保守之鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域，或是新開發(fā)市鎮(zhèn)效果佳。4-5 屋主的探查當確定承租之店面時，則透過實地詢問法：由左鄰右舍打聽屋主為何人或是間接訪查法：如到商委、居委查詢屋主資料；到公安局查詢或是查詢政府機構出版資料，來了解預定店址的所有權人姓名、店面大小、承租人租期及租金等相關資料。4-6 租屋談判需知1)損益平衡點：也就是租金成本之預估。因為隨著連鎖企業(yè)

29、所經營商品之生命周期之不同，如導入期、成長期、衰退期各有不同之利潤基準及發(fā)展目標，可承受之租金也不同，好地點一定貴，而貴的地點卻不一定能創(chuàng)造好的商機。因此，如何取得損益平衡是最重要的條件。2)契約訂定以三年至五年為佳：因為連鎖經營之植物性行為。一般在永續(xù)經營的前提下，只要外在環(huán)境無大變動，長期經營是較有利。3)與房東建共識的關系：提醒房東，好店能提高他的房子的價格。以穩(wěn)定性與安全性抑制房東哄抬房租念頭。4-7 租貸契約要件1)租期：一般至少三年以上（最好是五十年）。2)租金：租金由雙方洽談，一般是前二年不調整租金，第三年開始按物價指數(shù)調整。3)租金給付方式：一般是付三個月押金，且開立一年期的租

30、金支票，按月到期支付。4)退租時租金計算：未滿期前之退租一般是多給付一個月租金做為給房東的補償。5)若附近有公共工程進行而影響店面生意時，則要求房租優(yōu)惠。6)責任之歸屬：因天災、人禍不可歸屬于我方責任而導致無法營業(yè)時，須待門店重新裝潢完畢開始營業(yè)再計算租金。店面環(huán)境評估表/租賃基本條件基本資料地址表單編號分區(qū)代號商圈類型店別名稱面積前場面積平方米、后場面積平方米洽談對象洽談者身份簽約人店面電話聯(lián)絡電話使用情況空屋，已無使用租約于年月日到期可遷入時間年月日洽談記錄1時間方式地點2時間方式地點3時間方式地點4時間方式地點5時間方式地點最終條件租金每年元，每月元押金個月，合計元附近房租每平米元其他條

31、件主管核示填表時間填表人環(huán)境評估表/商圈及競爭條件商圈資料地址表單編號分區(qū)代號行政區(qū)域商圈類型行人流通每日尖峰時至時共時分， A 級 B級C級營業(yè)時間平時點分至點分，星期六點分至點分，假日點分至點分道路條件雙向線道單行道停車場無門口可停收費會拖吊競爭資料店名距離面積形態(tài)營業(yè)人數(shù)年營業(yè)額競爭等級備注商圈位置圖主管核示填表時間填表人店面環(huán)境評估表/現(xiàn)場情況現(xiàn)場情況基本資料地址表單號碼行政區(qū)域商圈類型變更使用是否建筑條件大樓有電梯無電梯共層樓窄人行道寬人行道屋齡年外觀新舊屋老舊 樓壁面磁磚水泥粉光金屬石材其他基礎設施水自來水非自來水水壓正常水壓低水質不佳電流電載電話衛(wèi)浴臉盆馬桶浴缸明鏡組蓮蓬面積平方

32、米一般條件空調無窗型臺分離臺立式水冷立式氮冷其他天花無木作輕鋼架日光燈盞坎燈盞投射燈盞其他地面磁磚木地板塑料地板地毯石材水泥磨石子壁面內墻水泥粉光上漆木作上漆壁紙木作貼壁紙石材其他消防全安防火消防栓滅火器撒水系統(tǒng)偵類器火災警報器瓦斯感應器避難緊急電源緊急照明出口標示防火門排煙避難梯其他逃生避難繩索滑臺救助袋緩降機避難橋避難梯其他招牌廣告橫招長公分 *高公分離地公分可利用面折角圓弧直招寬公分 *高公分離地公分車道上離地公分可延伸至樓騎樓長公分 *高公分離地公分單面又面一單一雙立招寬公分 *高公分離地公分單面又面一單一雙方招寬公分 *高公分離地公分單面又面一單一雙法規(guī)不符橫招直招立招方招無主管核示填表時間填表人店面環(huán)境評估圖/現(xiàn)場情況現(xiàn)場情況店面裝潢店面窄形寬形方形圓弧形其他面寬公分*縱深公分開窗正面開窗正面右側開窗正面左側開窗前后開窗其他門店面寬公分*梁下高公分邊柱寬公分*公分鐵擲門閉式透空室內高公分梁下高公分梁高公分樓梯一形 L形U形弧形資料收集提供相片張錄影帶卷平面、管線圖張?zhí)厥馇闆r現(xiàn)場平面圖1：100主管核示填表時間填表人店面環(huán)境評估表/綜合評估分類內容點數(shù)加權得分ABCDE現(xiàn)場情況商圈