1、63/63商業(yè)物業(yè)治理精要摘編Part 2 餐廳運(yùn)營(yíng)治理方案由于XX大廈項(xiàng)目為公司專用寫字樓項(xiàng)目，該項(xiàng)目?jī)?nèi)需設(shè)置職員餐廳，并提供相應(yīng)的餐飲服務(wù)。我們針對(duì)以后XX大廈的餐廳運(yùn)營(yíng)情況，做出如下治理方案：1 餐廳運(yùn)營(yíng)組成立餐廳運(yùn)營(yíng)組會(huì)在成立之后，引入專業(yè)廚房設(shè)備公司，早期介入XX大廈餐飲運(yùn)營(yíng)治理，了解實(shí)地?cái)?shù)據(jù)（該部分由專業(yè)的廚房設(shè)備公司參與），需了解的要緊數(shù)據(jù)內(nèi)容如下：餐廳配電額餐廳排風(fēng)量3）上下水在結(jié)束現(xiàn)場(chǎng)勘察后，將由專業(yè)廚房設(shè)備公司出具XX大廈餐廳平面規(guī)劃圖及廚房設(shè)備配制方案。2餐廳的布局設(shè)定1）按照國(guó)家相關(guān)衛(wèi)生防疫標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，廚房與前廳的配比比例為1：1.5，據(jù)此，我們建議設(shè)立300個(gè)餐位，以

2、滿足XX大廈的用餐需要。2）設(shè)立VIP獨(dú)立用餐面積200平米。出于節(jié)約成本的考慮，該餐廳能夠與職員餐廳共享一個(gè)廚房，但該餐廳應(yīng)設(shè)置在離廚房較近的地點(diǎn)。3）衛(wèi)生間面積30平米，男、女各設(shè)置1個(gè)蹲位，4個(gè)洗手池。4）辦公室及其它配套150平米，不設(shè)置零售店。3 職員餐廳位置及區(qū)域劃分1）位置為地下1層；2）區(qū)域分一般職員區(qū)與VIP貴賓區(qū)4 就餐時(shí)刻與人數(shù)1）周一至周五早餐；中餐；晚餐；2）周六、周日中餐；晚餐。3）早上就餐時(shí)刻為7：30-9：00；中午就餐時(shí)刻為11：30-13：30；晚上就餐時(shí)刻為 17：30-19:005 裝修風(fēng)格1）職員餐廳裝修風(fēng)格一般職員餐廳的裝修風(fēng)格以有用、簡(jiǎn)潔、衛(wèi)生為主

3、，定位于快餐店的裝修風(fēng)格，可適當(dāng)考慮設(shè)置綠植、背景音樂、電視。2）VIP餐廳裝修風(fēng)格VIP餐廳裝修風(fēng)格定位于星級(jí)酒店的西式精修風(fēng)格。6 餐飲種類1）按價(jià)位分職員餐廳的餐飲服務(wù)按價(jià)位分為高級(jí)餐、中級(jí)餐和一般餐，借以滿足不同價(jià)位需求的人。2）按餐飲方式分職員餐飲方式分為套餐和零點(diǎn)餐；VIP餐飲方式分為自助和零點(diǎn)餐。3）VIP特不餐飲定制服務(wù)在餐廳的VIP服務(wù)區(qū)，同時(shí)提供按VIP人員個(gè)人口味、適應(yīng)來專門制作食物，在體現(xiàn)人性化的同時(shí)，不失VIP客人的尊貴。7 收費(fèi)系統(tǒng)一般的餐廳收費(fèi)系統(tǒng)有兩種。一種為劃卡式收費(fèi)方式，一種為人工收費(fèi)。考慮到XX大廈內(nèi)有其它公司入住，因此，建議采納人工收費(fèi)方式。8 相關(guān)制度

4、1）職員餐廳就餐治理制度2）餐廳防火制度3）衛(wèi)生治理制度4）煤氣間安全治理制度5）切配間工作制度6）烹調(diào)間衛(wèi)生制度7）食品采購(gòu)運(yùn)輸衛(wèi)生制度8）食品粗加工衛(wèi)生制度9）餐廳財(cái)務(wù)制度10）餐廳人事制度公共商業(yè)樓宇的治理內(nèi)容及方式公共商業(yè)樓宇是指由多家共同經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)，它的經(jīng)營(yíng)范圍已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出原來商場(chǎng)的概念，是一種集商業(yè)、娛樂、餐飲等各種功能為一體的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。由于其物業(yè)治理內(nèi)容包括單體商場(chǎng)物業(yè)(百貨大樓、零售店)，因此本章要緊以它作為闡述對(duì)象。一、公共商業(yè)樓宇的治理內(nèi)容1.一般性治理(1)對(duì)小業(yè)主或承租商的治理。統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇，其經(jīng)營(yíng)者差不多上承租商，能夠在承租合同中寫進(jìn)相應(yīng)的治理?xiàng)l款，對(duì)

5、承租戶的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行規(guī)范治理，也能夠以商場(chǎng)經(jīng) 營(yíng)治理公約的形式對(duì)他們進(jìn)行治理引導(dǎo)。關(guān)于分散產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇，能夠由經(jīng)營(yíng)者自發(fā)組建類似行會(huì)模式的組織以維護(hù)良好的經(jīng)營(yíng)秩序。也可由工商部門、治理公司和業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者代表共同組成治理委員會(huì)，由治理委員會(huì)制定治理?xiàng)l例，對(duì)每位經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行約束，以保證良好的公共經(jīng)營(yíng)秩序 。(2)安全保衛(wèi)治理。公共商業(yè)樓宇面積大、商品多、客流量大，容易發(fā)生安全問題。因此，安全保衛(wèi)要堅(jiān)持24小時(shí)值班巡邏，并要安排便衣保衛(wèi)人員在場(chǎng)內(nèi)巡邏。商場(chǎng)晚上關(guān)門時(shí) ，要進(jìn)行嚴(yán)格的清場(chǎng)。同時(shí)在硬件上要配套，要安裝電視監(jiān)控器及紅外線報(bào)警器等報(bào)警監(jiān)控裝置，對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行全方位的監(jiān)控，為顧客購(gòu)

6、物提供安全、放心的環(huán)境，確保商場(chǎng)的貨品不被 偷盜。(3)消防治理。由于公共商業(yè)樓宇屬于人流密集性場(chǎng)所，因此消防安全特不重要。消防工作要常抓不懈，不僅要管好消防設(shè)備、設(shè)施，還要組織一支義務(wù)消防隊(duì)，并要有一套緊急 情況下的應(yīng)急措施。(4)設(shè)備治理。管好機(jī)電設(shè)備，保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)是經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所治理的一項(xiàng)重要工作。要保證電梯、手扶電梯、中央空調(diào)、電力系統(tǒng)等的正常運(yùn)行，不然就會(huì)阻礙顧客購(gòu)物和商家經(jīng)營(yíng)， 造成不必要的損失。(5)清潔衛(wèi)生及車輛治理。要有專門人員負(fù)責(zé)場(chǎng)內(nèi)流淌保潔，將垃圾雜物及時(shí)清理外運(yùn)，時(shí)時(shí)保持場(chǎng)內(nèi)的清潔衛(wèi)生，對(duì)大理石飾面等要定期打蠟、拋光。車輛治理要分不設(shè)置汽車 、摩托車、自行車停放保管區(qū)。要有專

7、人指揮，維持良好的交通秩序，同時(shí)應(yīng)設(shè)專人看管，以防偷盜。2.專門治理(1)商業(yè)形象的宣傳推廣。公共商業(yè)樓宇物業(yè)治理的一項(xiàng)重要工作，確實(shí)是要做好樓宇商業(yè)形象的宣傳推廣，擴(kuò)大公共商業(yè)樓宇的知名度，樹立良好的商業(yè)形象，以吸引更多的消費(fèi) 者。這是整個(gè)商業(yè)樓宇統(tǒng)一治理的一項(xiàng)必不可少的工作。以下我們介紹公共商業(yè)樓宇良好形象的作用，及如何建立維護(hù)公共商業(yè)樓宇的良好形象。第一，公共商業(yè)樓宇良好形象的作用。 公共商業(yè)樓宇良好的形象是商業(yè)特色的體現(xiàn)，也是潛在的銷售額和一種無形資產(chǎn)。公共商業(yè)樓宇必須具有自己鮮亮的特色，才會(huì)具有對(duì)顧客的吸引力。在各類商場(chǎng)不斷涌 現(xiàn)，各種產(chǎn)品層出不窮、花樣繁多的今天，顧客去何處購(gòu)物，選

8、購(gòu)哪家商場(chǎng)的商品，會(huì)有一個(gè)比較、選擇、決策的過程，也有一種從眾心理和慣性。為此，商家應(yīng)樹立與眾不同、具有 鮮亮特色的形象，以特色豐滿形象，以形象昭示特色，以特色的商業(yè)標(biāo)識(shí)、商品、服務(wù)和專門的營(yíng)銷策略制服吸引顧客，在實(shí)際治理中不斷突出這些特色，使顧客熟悉、認(rèn)識(shí)這些特色 ，印入腦海，潛移默化，傳遞、追逐這些特色(一段時(shí)刻后，顧客便會(huì)將樓宇的形象與特色聯(lián)系起來)。如此才能留住老顧客，吸引新顧客，有穩(wěn)定、壯大的顧客流，因此公共商業(yè)樓 宇的良好形象確實(shí)是銷售的先行指標(biāo)。同時(shí)，公共商業(yè)樓宇的良好形象一旦形成，便是一種信譽(yù)、品牌和無聲的廣告，講到底也確實(shí)是一種無形資產(chǎn)。當(dāng)商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入“印象時(shí)期”后，消 費(fèi)者

9、過去買“品牌”，現(xiàn)在買“店牌”。能夠講，在不同商店里，同樣品牌的商品具有不同的價(jià)值與形象，商業(yè)樓宇的良好形象便具有提升商品價(jià)值和形象的作用。第二，公共商業(yè)樓宇識(shí)不系統(tǒng)的建立。企業(yè)識(shí)不系統(tǒng)(Corporate dentity System， 簡(jiǎn)稱CIS)是強(qiáng)化公共商業(yè)樓宇形象的一種重要方式。從理論上分析，完整的系統(tǒng)由三 個(gè)子系統(tǒng)構(gòu)成，即(理念識(shí)不系統(tǒng))；(視覺識(shí)不系統(tǒng))；BI(行為識(shí)不系統(tǒng))。三者只有互相推進(jìn)，共同作用，才能產(chǎn)生最好的效果。是一種藉以改變企業(yè)形象，注入新奇感，使企業(yè)更能引起寬敞消費(fèi)者注意，進(jìn)而 提高經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的一種經(jīng)營(yíng)手法。它的特點(diǎn)是通過對(duì)企業(yè)的一切可視事物，即形象中的有形部分進(jìn)行

10、統(tǒng)籌設(shè)計(jì)、操縱和傳播，使公共商業(yè)樓宇的識(shí)不特征一貫化、統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化、個(gè)性 化和專有化。其具體的做法是：綜合圍繞在企業(yè)四周的消費(fèi)群體及其他的關(guān)系群體(如股東 群體、競(jìng)爭(zhēng)同業(yè)群體、制造商群體、金融群體等)，以公共商業(yè)樓宇特有和專用的文字、圖 案、顏色、字體組合成一定的差不多標(biāo)志作為顧客和社會(huì)公眾識(shí)不自己的特征，并深入貫穿到涉及公共商業(yè)樓宇有形形象的全部?jī)?nèi)容。諸如：企業(yè)名稱、自有商標(biāo)、商徽、招牌和證 章；信箋、信封、賬單和報(bào)表；包裝紙、盒、袋；企業(yè)報(bào)刊、手冊(cè)、簡(jiǎn)介、廣告單、商品目錄、海報(bào)、招貼、紀(jì)念品；櫥窗、指示牌、辦公室、接待室、展廳、店堂；職員服裝、服飾 、工作包等，使顧客通過對(duì)具體認(rèn)識(shí)對(duì)象的

11、特征部分的認(rèn)定，強(qiáng)化和識(shí)不樓宇形象。如此便能夠關(guān)心顧客克服經(jīng)歷困難，并使那個(gè)一貫、獨(dú)特的形象在他們決定購(gòu)物時(shí)發(fā)生反射作用。 它是公共商業(yè)樓宇促銷的一項(xiàng)戰(zhàn)略性工程，必須系統(tǒng)地展開，長(zhǎng)期堅(jiān)持。(2)承租客商的選配。公共商業(yè)樓宇是一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)群，其所有人要緊是通過依靠經(jīng)營(yíng)商業(yè)店鋪的出租而贏利，因而公共商業(yè)樓宇的治理者必須十分重視對(duì)客商的選擇及其搭配。公共商業(yè)樓宇的治理者能夠從以下五個(gè)方面對(duì)承租商進(jìn)行分類選擇：第一，零售商店的經(jīng)營(yíng)品種范圍。按照經(jīng)營(yíng)品種，零售企業(yè)可分為家電商店、交電商店 、家具商店、食品店、文化用品商店、書店、服裝商店、床上用品商店、皮鞋店、五金店、燈具店、日用小百貨商店、雜貨店等。公

12、共商業(yè)樓宇的治理者在選配承租商時(shí)，要盡量做到 經(jīng)營(yíng)各種商品的零售商店“齊”、“全”，以滿足購(gòu)物者各方面的需要。第二，不同形式的零售商店。零售商店除了傳統(tǒng)上分為綜合商店和專業(yè)商店外，現(xiàn)在還 分為百貨公司、連鎖店、超級(jí)市場(chǎng)、自選商場(chǎng)、折扣商店、樣品展銷商店等。這些零售商店在經(jīng)營(yíng)上各有特色，它們能夠適應(yīng)各種收入水平和社會(huì)階層的不同需求。第三，不同層次的商店。零售商店就其信譽(yù)和實(shí)力能夠劃分為不同的層次，如全國(guó)性的 、省市級(jí)的以及其他一般商店。公共商業(yè)樓宇的治理者在招租時(shí)應(yīng)充分考慮不同層次商店的選配。第四，不同的商業(yè)機(jī)構(gòu)。商業(yè)機(jī)構(gòu)在那個(gè)地點(diǎn)是一個(gè)廣泛的概念，除了純商業(yè)機(jī)構(gòu)，還包括 飲食業(yè)企業(yè)，如飯店、快

13、餐廳、酒吧、酒樓；服務(wù)性企業(yè)，如照片沖擴(kuò)店、干洗店、修理店、理發(fā)店、沐浴室；旅游業(yè)企業(yè)，如旅行社、旅館；娛樂業(yè)企業(yè)，如錄像室、電子游戲室、 游泳池、溜冰場(chǎng)、兒童樂園；金融機(jī)構(gòu)，如銀行、信用社等等。公共商業(yè)樓宇實(shí)際上能夠看成是一個(gè)商業(yè)區(qū)，里面能夠包容都市商業(yè)街區(qū)的各行各業(yè)。第五，承租客商在公共商業(yè)樓宇的不同作用。依照承租客商向公共商業(yè)樓宇承租營(yíng)業(yè)場(chǎng) 所的期限，能夠?qū)⑺麄兎譃槿N類型，即差不多承租戶、要緊承租戶和一般承租戶，他們對(duì)公共商業(yè)樓宇的作用是不同的。差不多承租戶又稱關(guān)鍵承租戶，他們的租期通常要在20年以上， 這關(guān)于穩(wěn)定公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營(yíng)治理及其收入具有要緊作用，是公共商業(yè)樓宇進(jìn)展的基礎(chǔ)。要

14、緊承租戶的租期一般在10年以上，他們對(duì)公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性起到重要作用。租賃 期在10年以下的為一般承租戶。安排這三類承租客商在公共商業(yè)樓宇中的結(jié)構(gòu)比例是公共商業(yè)樓宇治理的一項(xiàng)十分重要的工作。依照國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，一座公共商業(yè)樓宇的差不多承租戶承租的 營(yíng)業(yè)面積應(yīng)達(dá)50以上，即公共商業(yè)樓宇營(yíng)業(yè)面積的一半以上要有長(zhǎng)期的客戶；要緊承租戶承租的營(yíng)業(yè)面積應(yīng)達(dá)30以上；其余的20由一般承租戶承租，盡管他們的變動(dòng)性比較大， 但能體現(xiàn)公共商業(yè)樓宇對(duì)市場(chǎng)變化的適應(yīng)性。公共商業(yè)樓宇的治理者，應(yīng)要緊依據(jù)所治理的公共商業(yè)樓宇的規(guī)模大小和不同層次去選 配承租客商。大型公共商業(yè)樓宇，如省級(jí)、國(guó)家級(jí)的，甚至是國(guó)際級(jí)的，其經(jīng)營(yíng)的

15、商品范圍、零售商店的類型以及商業(yè)機(jī)構(gòu)門類應(yīng)該是越齊越好，應(yīng)盡量爭(zhēng)取一些省市級(jí)、全國(guó)性乃至 世界級(jí)的分店為差不多承租戶，給人以購(gòu)物天堂、度假去處的感受。中型公共商業(yè)樓宇，如大都市區(qū)一級(jí)的，其經(jīng)營(yíng)的商品和零售商店類型應(yīng)該盡量齊全，也應(yīng)有其他各種商業(yè)機(jī)構(gòu)，同 時(shí)應(yīng)盡量爭(zhēng)取省市級(jí)和區(qū)級(jí)大商店的分店作為差不多承租戶。小型公共商業(yè)樓宇，如一些住宅小區(qū)的購(gòu)物中心則各方面都不必太全，其要緊功能是為附近居民提供生活方便。二、公共商業(yè)樓宇的治理方式公共商業(yè)樓宇應(yīng)實(shí)行統(tǒng)一的專業(yè)化治理。但在具體的治理決策上應(yīng)設(shè)立公共商業(yè)樓宇管 理委員會(huì)。因?yàn)楣采虡I(yè)樓宇治理內(nèi)容雖包括物業(yè)治理、物業(yè)形象的宣傳推廣和對(duì)經(jīng)營(yíng)者的分類、選擇

16、與治理，但不涉及具體的經(jīng)營(yíng)問題。物業(yè)治理公司不擁有所管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，因而 不具有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)。它只是受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的托付對(duì)物業(yè)及設(shè)施、使用人的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行治理，以保證公共商業(yè)樓宇良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)秩序，使經(jīng)營(yíng)者的生意好做。公共商業(yè) 樓宇本身是一個(gè)整體，由于多家經(jīng)營(yíng)，各經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的許多方面需要協(xié)調(diào)一致，而物業(yè)公司并不參與經(jīng)營(yíng)，無權(quán)介入各經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。因此，要保證治理的有效性，應(yīng)該組織 由工商治理部門參與、經(jīng)營(yíng)者代表組成的治理委員會(huì)，對(duì)公共商業(yè)樓宇的公共事務(wù)進(jìn)行治理。治理委員會(huì)由全體經(jīng)營(yíng)者投票選舉產(chǎn)生，代表全體經(jīng)營(yíng)者的利益。日常工作能夠由一個(gè)執(zhí) 行機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，重大決策由治理委員會(huì)共同決定或

17、者由治理委員會(huì)召開全體經(jīng)營(yíng)者大會(huì)討論決定。如此一來，公共商業(yè)樓宇的治理者就能夠通過治理委員會(huì)間接地對(duì)各經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 進(jìn)行協(xié)調(diào)和治理。公共商業(yè)樓宇治理委員會(huì)應(yīng)要緊從以下幾個(gè)方面開展工作：(1)制定治理章程，并負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行，以規(guī)范每個(gè)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)行為。(2)開展公共商業(yè)樓宇整體性的促銷活動(dòng)。如籌資、托付制作宣傳公共商業(yè)樓宇的商業(yè)廣告，舉辦節(jié)假日削價(jià)展銷會(huì)，組織顧客聯(lián)誼活動(dòng)，以公共商業(yè)樓宇名義贊助社會(huì)事業(yè)等。 帶旺人氣，吸引顧客。(3)協(xié)調(diào)公共商業(yè)樓宇各經(jīng)營(yíng)者的關(guān)系。管委會(huì)能夠通過共同訂立的章程，規(guī)范每個(gè)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)行為，協(xié)調(diào)各經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系。如：不得欺行霸市，不得進(jìn)行不公平的競(jìng)爭(zhēng)； 統(tǒng)一營(yíng)業(yè)

18、時(shí)刻，不阻礙他人營(yíng)業(yè)；各自負(fù)責(zé)管好店鋪門前衛(wèi)生等。經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)上發(fā)生的矛盾、糾紛，也可由管委會(huì)調(diào)解解決。(4)開展一些經(jīng)營(yíng)者之間的互幫互助工作，如互通信息、互相提供融資方便等。(5)協(xié)調(diào)治理者與經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系。一方面，公共商業(yè)樓宇治理者可通過管委會(huì)來達(dá)到統(tǒng)一組織、協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)的目的。另一方面，管委會(huì)又成為經(jīng)營(yíng)者與公共商業(yè)樓宇治理 者之間對(duì)話的橋梁和中介。(6)與工商治理部門配合，嚴(yán)格執(zhí)行消費(fèi)者權(quán)益愛護(hù)法，嚴(yán)厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品，維護(hù)公共商業(yè)樓宇的形象。公共商業(yè)樓宇的物業(yè)治理公共商業(yè)樓宇是指由多家共同經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)，它的經(jīng)營(yíng)范圍已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出原來商場(chǎng)的概念，是一種集商業(yè)、娛樂、餐飲等各種功能為一

19、體的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。據(jù)悉，做好后期的物業(yè)治理，對(duì)提升商業(yè)樓宇的經(jīng)營(yíng)價(jià)值起著至關(guān)重要的作用。 1.一般性治理 (1)對(duì)小業(yè)主或承租商的治理。對(duì)統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇可采納“合同or公約”治理模式，因?yàn)槠浣?jīng)營(yíng)者差不多上承租商，能夠在承租合同中寫進(jìn)相應(yīng)的治理?xiàng)l款，對(duì)承租戶的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行規(guī)范治理，也能夠以商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)治理公約的形式對(duì)他們進(jìn)行治理引導(dǎo)。關(guān)于分散產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇則適合“公約”式治理，以公約的形式能夠明確業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者與治理者的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，以此規(guī)范雙方的行為，保證良好的經(jīng)營(yíng)秩序。 (2)安全保衛(wèi)治理。由于公共商業(yè)樓宇容易發(fā)生安全問題，因此安全保衛(wèi)要堅(jiān)持24小時(shí)值班巡邏，并要安排便衣保衛(wèi)人員在

20、場(chǎng)內(nèi)巡邏。商場(chǎng)晚上關(guān)門時(shí)，要進(jìn)行嚴(yán)格的清場(chǎng)。同時(shí)在硬件上要配套，要安裝電視監(jiān)控器及紅外線報(bào)警器等報(bào)警監(jiān)控裝置，對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行全方位的監(jiān)控，為顧客購(gòu)物提供安全、放心的環(huán)境，確保商場(chǎng)的貨品不被偷盜。 (3)消防治理。公共商業(yè)樓宇消防工作要常抓不懈，不僅要管好消防設(shè)備、設(shè)施，還要組織一支義務(wù)消防隊(duì)，并要有一套緊急情況下的應(yīng)急措施。 (4)設(shè)備治理。要保證電梯、手扶電梯、中央空調(diào)、電力系統(tǒng)等的正常運(yùn)行，不然就會(huì)阻礙顧客購(gòu)物和商家經(jīng)營(yíng)， 造成不必要的損失。 (5)清潔衛(wèi)生及車輛治理。要有專門人員負(fù)責(zé)場(chǎng)內(nèi)流淌保潔，將垃圾雜物及時(shí)清理外運(yùn)，時(shí)時(shí)保持場(chǎng)內(nèi)的清潔衛(wèi)生，對(duì)大理石飾面等要定期打蠟、拋光。車輛治理要分不設(shè)

21、置汽車 、摩托車、自行車停放保管區(qū)。要有專人指揮，維持良好的交通秩序，同時(shí)應(yīng)設(shè)專人看管，以防偷盜。 2.專門治理 (1)商業(yè)形象的宣傳推廣。做好樓宇商業(yè)形象的宣傳推廣，能夠擴(kuò)大公共商業(yè)樓宇的知名度，以吸引更多的消費(fèi)者。這是整個(gè)商業(yè)樓宇統(tǒng)一治理的一項(xiàng)必不可少的工作。樹立公共商業(yè)樓宇良好形象，下面兩步不能少： 第一，營(yíng)造特色。鮮亮的特色是增加對(duì)顧客吸引力的重要籌碼，為此，商家應(yīng)樹立與眾不同、具有鮮亮特色的形象。在實(shí)際治理中不斷突出這些特色，使顧客潛移默化認(rèn)知、追逐這些特色。同時(shí)，公共商業(yè)樓宇的良好形象一旦形成，便是一種信譽(yù)、品牌和無聲的廣告，講到底也確實(shí)是一種無形資產(chǎn)。 第二，建立識(shí)不系統(tǒng)。企業(yè)識(shí)

22、不系統(tǒng)(CIS)是強(qiáng)化公共商業(yè)樓宇形象的一種重要方式，是一種藉以改變企業(yè)形象，注入新奇感，使企業(yè)更能引起寬敞消費(fèi)者注意，進(jìn)而提高經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的一種經(jīng)營(yíng)手法。具體的做法是：綜合圍繞在企業(yè)四周的消費(fèi)群體及其他的關(guān)系群體，以公共商業(yè)樓宇特有和專用的文案，作為顧客和社會(huì)公眾識(shí)不自己的特征，并深入貫穿到涉及公共商業(yè)樓宇有形形象的全部?jī)?nèi)容。諸如：企業(yè)名稱、自有商標(biāo)、信箋、包裝袋、職員服裝等，使顧客通過對(duì)具體認(rèn)識(shí)對(duì)象的特征部分的認(rèn)定，強(qiáng)化和識(shí)不樓宇形象。 (2)承租客商的選配。公共商業(yè)樓宇是一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)群，其所有人要緊是通過依靠經(jīng)營(yíng)商業(yè)店鋪的出租而贏利，因而公共商業(yè)樓宇的治理者必須十分重視對(duì)客商的選擇及其搭配。

23、治理者應(yīng)要緊依據(jù)所治理的公共商業(yè)樓宇的規(guī)模大小和不同層次去選配承租客商。大型公共商業(yè)樓宇，如省級(jí)、國(guó)家級(jí)的，甚至是國(guó)際級(jí)的，其經(jīng)營(yíng)的商品范圍、零售商店的類型以及商業(yè)機(jī)構(gòu)門類應(yīng)該是越齊越好，應(yīng)盡量爭(zhēng)取一些省市級(jí)、全國(guó)性乃至 世界級(jí)的分店為差不多承租戶，給人以購(gòu)物天堂、度假去處的感受。中型公共商業(yè)樓宇，如大都市區(qū)一級(jí)的，其經(jīng)營(yíng)的商品和零售商店類型應(yīng)該盡量齊全，也應(yīng)有其他各種商業(yè)機(jī)構(gòu)，同時(shí)應(yīng)盡量爭(zhēng)取省市級(jí)和區(qū)級(jí)大商店的分店作為差不多承租戶。小型公共商業(yè)樓宇，如一些住宅小區(qū)的購(gòu)物中心則各方面都不必太全，其要緊功能是為附近居民提供生活方便。購(gòu)物中心治理的行業(yè)特征及進(jìn)展趨勢(shì)作者系廣東天河城物業(yè)治理有限公司

24、董事長(zhǎng)購(gòu)物中心在歐美走過半個(gè)世紀(jì)以后，成為中國(guó)商業(yè)進(jìn)展的一個(gè)熱點(diǎn)。自1996年廣州天河城正式開業(yè)以來，在中國(guó)沿海和一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)都市陸續(xù)出現(xiàn)了購(gòu)物中心這一最高級(jí)的零售形態(tài)。據(jù)中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)統(tǒng)計(jì)，可能到2003年末，中國(guó)開業(yè)購(gòu)物中心約200多個(gè)，總建筑面積達(dá)3000萬平米。但筆者認(rèn)為，到目前如期開業(yè)的購(gòu)物中心遠(yuǎn)沒有達(dá)到這一數(shù)量。由于融資渠道、規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)定位、政府規(guī)制等緣故，特不是對(duì)購(gòu)物中心這一最高級(jí)零售形態(tài)的本質(zhì)規(guī)律的認(rèn)識(shí)出現(xiàn)偏差以及對(duì)購(gòu)物中心治理經(jīng)驗(yàn)的缺乏，導(dǎo)致大量購(gòu)物中心中途夭折，或牽強(qiáng)開業(yè)而與初衷完全背離。本文以統(tǒng)一物業(yè)產(chǎn)權(quán)的大型購(gòu)物中心（SHOPPING MALL）為樣本，闡述購(gòu)物中心

25、治理的行業(yè)特征及其進(jìn)展趨勢(shì)。一、購(gòu)物中心治理的行業(yè)特征 與分散產(chǎn)權(quán)的住宅物業(yè)治理相對(duì)應(yīng)，商業(yè)物業(yè)通常包括了購(gòu)物中心、商場(chǎng)、辦公樓、酒店等直接用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的建筑。從治理的角度講，購(gòu)物中心的治理包含的內(nèi)容最多，也最復(fù)雜。即有最基礎(chǔ)的通常意義上的物業(yè)治理內(nèi)容，具備物業(yè)治理行業(yè)的差不多特征，同時(shí)又具有特不明顯的商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)治理企業(yè)的行為特點(diǎn)。 首先，購(gòu)物中心治理具有差不多的物業(yè)治理行業(yè)特征，但在治理的對(duì)象，操作的復(fù)雜程度等方面與分散產(chǎn)權(quán)的住宅物業(yè)、甚至其他商業(yè)物業(yè)相比都有專門大的差不。同時(shí)，購(gòu)物中心治理在差不多物業(yè)治理的基礎(chǔ)上，結(jié)合了綜合商業(yè)零售治理的內(nèi)容。以天河城購(gòu)物中心為例：天河城由廣東天貿(mào)（集

26、團(tuán)）股份有限公司持有100%產(chǎn)權(quán)，由天河城物業(yè)治理有限公司全程治理?？偼顿Y12億元人民幣，總占地面積4.4萬平米、建筑面積16萬平米，其中8層為商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地、約10萬平米，地下2層為停車場(chǎng)，年?duì)I業(yè)額約50億元人民幣。場(chǎng)內(nèi)包括9000冷噸的空調(diào)機(jī)組、62部手扶電梯和28部垂直電梯、2000門容量的程控電話系統(tǒng)和全自動(dòng)消防保安系統(tǒng)。場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)租戶320家，職員約8000人。04年全年，客流量1億2千萬人次，車流150萬輛次，商品、物資進(jìn)出量50萬噸。全年設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)項(xiàng)目超過21000項(xiàng)，維修項(xiàng)目超過25000項(xiàng)。平均每天客流量32萬人次。設(shè)備維護(hù)、清潔、園林綠化、租戶治理、顧客服務(wù)與治理、安全保衛(wèi)

27、等等這些工作，差不多上最差不多的物業(yè)治理行業(yè)的內(nèi)容，但其治理的復(fù)雜程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同等規(guī)模的其他商業(yè)物業(yè)，更是住宅小區(qū)所無法比擬的。因此講，購(gòu)物中心治理具有差不多的物業(yè)治理行業(yè)特征，購(gòu)物中心治理公司首先是物業(yè)治理企業(yè)。 但僅就純粹的物業(yè)治理而言，購(gòu)物中心治理也因服務(wù)對(duì)象的需求差異，行為特征的涇渭分明等因素，具有其鮮亮的特點(diǎn)：服務(wù)對(duì)象包括業(yè)主、租賃商戶和顧客。業(yè)主聘請(qǐng)物業(yè)治理公司，是希望制造良好的能持續(xù)改善的購(gòu)物和營(yíng)商環(huán)境，合理的商業(yè)業(yè)態(tài)組合及持續(xù)及時(shí)的調(diào)整，以不斷提高購(gòu)物中心的商業(yè)價(jià)值，合理操縱日常營(yíng)運(yùn)成本。相關(guān)于住宅物業(yè)治理費(fèi)的消費(fèi)屬性，購(gòu)物中心物業(yè)治理費(fèi)的支出是典型的投資行為。物業(yè)治理費(fèi)盡管由

28、租賃商戶支付，但由于業(yè)主將租賃費(fèi)和治理費(fèi)捆綁核定，實(shí)際上治理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主核定并轉(zhuǎn)移支付給治理公司。由于實(shí)際的需要以及業(yè)主的投資行為，購(gòu)物中心治理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)高于其他商業(yè)物業(yè)；租戶對(duì)物業(yè)治理公司的要求首先是能夠制造吸引顧客的綜合環(huán)境，以增加經(jīng)營(yíng)收益，租戶本身對(duì)環(huán)境的要求和體驗(yàn)反倒退居次要地位，由于租金和治理費(fèi)對(duì)租戶而言同屬費(fèi)用項(xiàng)目，租戶更加關(guān)懷的是兩者之和的高低，對(duì)治理費(fèi)的高低不是專門敏感；顧客是典型的通常意義的消費(fèi)者，要求的是良好的購(gòu)物、休閑環(huán)境，完善、合理的商品和服務(wù)價(jià)格，良好的商業(yè)信譽(yù)等，由于其非業(yè)主的身份，和流淌性大，短期消費(fèi)（與多次消費(fèi)不對(duì)立）的特點(diǎn)，對(duì)物業(yè)治理公司的評(píng)價(jià)是用腳投票，間接

29、通過商戶和業(yè)主來決定物業(yè)治理公司的命運(yùn)。二、購(gòu)物中心治理行業(yè)的進(jìn)展趨勢(shì) 購(gòu)物中心治理既有最基礎(chǔ)的通常意義上的物業(yè)治理內(nèi)容，具備物業(yè)治理行業(yè)的差不多特征，同時(shí)又具有特不明顯的商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)治理企業(yè)的行為特點(diǎn)，是融合了傳統(tǒng)意義上的物業(yè)治理和商業(yè)治理的具有鮮亮專業(yè)化特征的新興產(chǎn)業(yè)。 從正常運(yùn)營(yíng)角度講，由于購(gòu)物中心的差不多功能是為消費(fèi)者提供多元化、多樣性的消費(fèi)、生活條件，滿足人們購(gòu)物、休閑、娛樂、康體等等物質(zhì)與精神生活的需求。因此，購(gòu)物中心治理的中心任務(wù)確實(shí)是隨著市場(chǎng)需求的變化，構(gòu)造和持續(xù)地調(diào)整、優(yōu)化行業(yè)結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和品牌結(jié)構(gòu)，調(diào)整商業(yè)組合，以形成合理、完善、協(xié)調(diào)、能最大程度滿足消費(fèi)者需求的商業(yè)環(huán)境

30、，從而為租賃商戶，為業(yè)主制造最大的經(jīng)營(yíng)收益和商業(yè)價(jià)值。因此，購(gòu)物中心治理，既要完成傳統(tǒng)意義上的高度復(fù)雜的物業(yè)治理內(nèi)容，合理操縱龐大的日常營(yíng)運(yùn)和維護(hù)開支，同時(shí)又要對(duì)餐飲、娛樂、影院、百貨、超市、各類專業(yè)和專門店、對(duì)各類商品和服務(wù)有全面的理解，并對(duì)其組合的類型、方式和組合的差不多規(guī)律，日常運(yùn)營(yíng)的差不多要求等有透徹的了解。 在市場(chǎng)推廣、客戶關(guān)系治理、品牌治理、商品和文化展示等方面，購(gòu)物中心治理與傳統(tǒng)意義物業(yè)治理和零售促銷也具有專門大的差異，限于篇幅，不展開介紹。 由于專業(yè)治理公司對(duì)購(gòu)物中心日常運(yùn)營(yíng)的透徹理解，購(gòu)物中心從市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、空間布局、設(shè)備設(shè)施的配置和操縱等方面都必需充分聽取專

31、業(yè)治理公司的意見。能夠講，沒有專業(yè)的購(gòu)物中心治理公司的全程參與，購(gòu)物中心專門難保證能夠建設(shè)、經(jīng)營(yíng)成功，取得理想的投資回報(bào)。正因如此，專業(yè)的購(gòu)物中心治理公司差不多向全程參與直至主導(dǎo)購(gòu)物中心的規(guī)劃、建設(shè)、招商和運(yùn)營(yíng)方向進(jìn)展。 目前，購(gòu)物中心治理公司多是從傳統(tǒng)的物業(yè)治理公司或是商業(yè)治理公司、大型零售企業(yè)延伸而來。傳統(tǒng)的物業(yè)治理公司一般都為治理多種物業(yè)，并從事多種相關(guān)業(yè)務(wù)的混合經(jīng)營(yíng)型公司，按照物業(yè)功能劃分，這類公司的專業(yè)化程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到購(gòu)物中心的要求；商業(yè)治理公司或大型零售企業(yè)也由于在物業(yè)治理方面人員和經(jīng)驗(yàn)的欠缺，在購(gòu)物中心的治理上力不從心。目前，國(guó)內(nèi)規(guī)范化、專業(yè)化的購(gòu)物中心治理公司還不多見。同時(shí)

32、，由于相關(guān)政府部門、行業(yè)機(jī)構(gòu)、行業(yè)法規(guī)等在購(gòu)物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)、托付治理、治理費(fèi)用核算標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)資質(zhì)評(píng)定、培訓(xùn)和上崗資質(zhì)考核等方面， 治理、指導(dǎo)和規(guī)范作用還不夠強(qiáng)，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的規(guī)劃建設(shè)、經(jīng)營(yíng)治理差不多出現(xiàn)了比較混亂的局面，出現(xiàn)了多種多樣的問題。但歸根結(jié)底依舊觀念的偏差和缺乏治理。購(gòu)物中心的差不多原則是只租不賣，通過統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、治理來實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)增值，是一種長(zhǎng)期的投資經(jīng)營(yíng)過程。購(gòu)物中心的本質(zhì)是地產(chǎn)商業(yè)而非商業(yè)地產(chǎn)，即在地產(chǎn)基礎(chǔ)上的商業(yè)經(jīng)營(yíng)。而現(xiàn)今許多購(gòu)物中心采取分割出售加反租的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，這種為了套取現(xiàn)金預(yù)售商鋪的做法最終導(dǎo)致購(gòu)物中心演變成小商品市場(chǎng)，購(gòu)物中心這種復(fù)合型的商業(yè)航空母艦專門難

33、經(jīng)營(yíng)成功，小業(yè)主的投資收益預(yù)期差不多不可能實(shí)現(xiàn)。由此引發(fā)的種種社會(huì)、經(jīng)濟(jì)問題將是極難以解決的。購(gòu)物中心治理企業(yè)在尋求行業(yè)歸屬的過程中，出現(xiàn)了類似于酒店治理行業(yè)進(jìn)展路徑的趨勢(shì)，即在差不多物業(yè)治理的基礎(chǔ)上，向綜合商業(yè)治理公司方向進(jìn)展并尋求行業(yè)歸屬。目前，國(guó)家要緊是通過操縱貸款和限制土地開發(fā)來對(duì)購(gòu)物中心行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。除此之外，筆者認(rèn)為更加簡(jiǎn)便、直接和有效的措施是保全購(gòu)物中心物業(yè)產(chǎn)權(quán)的完整性，也確實(shí)是不同意將購(gòu)物中心分割出售，但能夠用完整產(chǎn)權(quán)的物業(yè)進(jìn)行抵押融資或其他形式的債權(quán)、股權(quán)融資。如此，投資商就會(huì)將重點(diǎn)放到長(zhǎng)期的購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)上來，現(xiàn)存的種種問題將可不能接著出現(xiàn)。國(guó)家物業(yè)治理行業(yè)機(jī)構(gòu)能夠在購(gòu)物中心

34、治理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定，購(gòu)物中心治理榮譽(yù)評(píng)定，行業(yè)進(jìn)展動(dòng)態(tài)跟蹤、從業(yè)人員資質(zhì)認(rèn)證和培訓(xùn)等方面，制定專門的標(biāo)準(zhǔn)和政策，以引導(dǎo)、規(guī)范購(gòu)物中心治理行業(yè)的進(jìn)展。 論商業(yè)物業(yè)治理的經(jīng)營(yíng)特質(zhì)作者:羅小鋼 王一翌我國(guó)的商業(yè)物業(yè)從20世紀(jì)80年代末至今進(jìn)展迅猛，而商業(yè)物業(yè)治理的進(jìn)展卻一直較緩。是因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)有其自身的特點(diǎn)，不能簡(jiǎn)單套用現(xiàn)成的一般物業(yè)的治理模式，這需要探究與商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)相適應(yīng)的治理模式。 商業(yè)物業(yè)治理區(qū)不于其他物業(yè)治理的全然特征，是其經(jīng)營(yíng)特質(zhì)，因?yàn)椋?1商業(yè)經(jīng)營(yíng)是商業(yè)物業(yè)的核心。商業(yè)物業(yè)投資者關(guān)懷的是最快、最大的收取投資回報(bào)，因此最關(guān)懷的是物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。假如沒有良好的經(jīng)營(yíng)收益，商場(chǎng)不景氣，商戶賺

35、不到鈔票，開始煮“無米之炊”時(shí)，是不可能支付物業(yè)治理費(fèi)的，那么再出色的物業(yè)治理也無能為力。如廣州某聞名物業(yè)治理公司承接了廣州某地下商場(chǎng)，就因?yàn)樯虉?chǎng)定位錯(cuò)誤，造成招商困難，開業(yè)不久就經(jīng)營(yíng)困難，難以支付日常治理開支，治理公司只好退出治理。能夠講，決定商業(yè)物業(yè)成功與否的是商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，而非商業(yè)的物業(yè)治理水平。 2商業(yè)物業(yè)治理是為經(jīng)營(yíng)制造條件。商業(yè)物業(yè)治理的目的是制造方便、安全、舒適的消費(fèi)環(huán)境，關(guān)心商家吸引和留住消費(fèi)者，為商家制造利潤(rùn)。商業(yè)物業(yè)治理是為商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)的，是為經(jīng)營(yíng)制造環(huán)境、制造有利條件，從而帶動(dòng)經(jīng)營(yíng)。因此，在商業(yè)物業(yè)中，物業(yè)治理必須以經(jīng)營(yíng)為中心，圍繞經(jīng)營(yíng)展開治理，把制造良好的經(jīng)營(yíng)效益作為

36、物業(yè)治理的目標(biāo)。 商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)特質(zhì)，要求物業(yè)治理要圍繞經(jīng)營(yíng)實(shí)施治理，把經(jīng)營(yíng)的理念融合于物業(yè)治理的方方面面。 (一)理解經(jīng)營(yíng)，以經(jīng)營(yíng)為中心開展物業(yè)治理。 在實(shí)踐中，物業(yè)經(jīng)營(yíng)和治理難免存在著矛盾。物業(yè)治理著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，看重物業(yè)的保值增值，而經(jīng)營(yíng)則追求利潤(rùn)最大化，更看重眼下的利益。但經(jīng)營(yíng)和治理在本質(zhì)要求上卻是統(tǒng)一的，沒有物業(yè)的長(zhǎng)期治理，商業(yè)物業(yè)不能保證長(zhǎng)期的進(jìn)展和投資回報(bào)；而假如沒有良好的經(jīng)營(yíng)，物業(yè)治理將缺乏維系治理的資金，則生存維艱，更談不上使物業(yè)保值增值。因此，在商業(yè)物業(yè)中，治理公司不能有本位主義，而應(yīng)經(jīng)常換位考慮，主動(dòng)配合經(jīng)營(yíng)工作。例如，商場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)推廣活動(dòng)，治理公司應(yīng)站在經(jīng)營(yíng)立場(chǎng)上，協(xié)助

37、經(jīng)營(yíng)策劃推廣活動(dòng)，在人員、清潔、安全、設(shè)備等方面積極進(jìn)行配合，而不要從治理角度片面強(qiáng)調(diào)治理困難，消極對(duì)待一切推廣活動(dòng)。 (二)配合經(jīng)營(yíng)，為經(jīng)營(yíng)制造有利條件。 商業(yè)物業(yè)治理要主動(dòng)配合商業(yè)物 業(yè)的經(jīng)營(yíng)。 1統(tǒng)一組織商業(yè)形象的宣傳推廣活動(dòng)。商業(yè)推廣能夠樹立良好的商業(yè)形象，吸引更多消費(fèi)者，是商場(chǎng)物業(yè)治理必不可少的工作。物業(yè)治理公司應(yīng)積極策劃和組織形式多樣的宣傳推廣活動(dòng)，如商業(yè)標(biāo)識(shí)、媒體推廣、整體促銷、顧客聯(lián)誼、明星專題活動(dòng)、商業(yè)贊助社會(huì)公益活動(dòng)等。一旦形成商場(chǎng)的良好形象，便成為一種信譽(yù)、品牌和無聲的廣告，成為商場(chǎng)的無形資產(chǎn)，帶動(dòng)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)。 2制造安全、方便、輕松的消費(fèi)環(huán)境。商業(yè)物業(yè)面積大、店鋪多、商

38、品多、人流量大、人員素養(yǎng)雜，物業(yè)治理難度相當(dāng)大。治理公司要加強(qiáng)場(chǎng)地操縱，注意巡查和監(jiān)控，特不加強(qiáng)對(duì)火災(zāi)、盜竊、爆炸等緊急事件的防范，保證商場(chǎng)的設(shè)備、清潔、治安、消防等各項(xiàng)治理良好運(yùn)作，為商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)提供全然保障。 3加強(qiáng)商鋪治理，保證商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常開展。物業(yè)治理公司要做到：對(duì)營(yíng)業(yè)時(shí)刻進(jìn)行操縱，所有商鋪按時(shí)開鋪、關(guān)鋪，正常營(yíng)業(yè)；加強(qiáng)對(duì)公開場(chǎng)所的操縱，阻止侵占公開通道、亂貼海報(bào)廣告等；保證商場(chǎng)的整體形象，對(duì)空置商鋪進(jìn)行封閉，要求貨品擺放統(tǒng)一美觀等；強(qiáng)化裝修治理，防止裝修商鋪干擾營(yíng)業(yè)等等。 (三)參與經(jīng)營(yíng)，把經(jīng)營(yíng)納入到物業(yè)治理中來。 在商業(yè)物業(yè)治理中，物業(yè)治理公司不能置身于經(jīng)營(yíng)之外，而應(yīng)積極參

39、與經(jīng)營(yíng)。尤其是隨著商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化，專門多商鋪投資者不明白經(jīng)營(yíng)，更需借助治理者參與經(jīng)營(yíng)。 1協(xié)助開發(fā)商進(jìn)行招租。例如，廣州珠江物業(yè)酒店治理公司在承接南寧新朝陽(yáng)商場(chǎng)時(shí)，就主動(dòng)把治理公司在廣州百貨商場(chǎng)(該公司的另一個(gè)在管商場(chǎng))的客戶介紹到新朝陽(yáng)商場(chǎng)，帶動(dòng)了商場(chǎng)的租賃，為治理公司在商場(chǎng)的治理奠定廠良好的基礎(chǔ)。 2為商鋪進(jìn)行招租代理。對(duì)二手商鋪進(jìn)行統(tǒng)一招租，促進(jìn)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)。 3場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)。利用商業(yè)物業(yè)中的空置場(chǎng)地進(jìn)行廣告、推廣等經(jīng)營(yíng)，不僅能夠帶旺商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，也能夠?yàn)槲飿I(yè)治理公司帶來收益。 (四)服務(wù)經(jīng)營(yíng)，為經(jīng)營(yíng)提供商業(yè)服務(wù)。 物業(yè)治理公司在商業(yè)服務(wù)中可作為的空間專門大，要緊包括： 1營(yíng)業(yè)員培訓(xùn)。商業(yè)物

40、業(yè)中往往有上百家商鋪，他們招聘的營(yíng)業(yè)員通常未受過專業(yè)培訓(xùn)。治理公司能夠定期對(duì)這些營(yíng)業(yè)員進(jìn)行培訓(xùn)，提高他們的專業(yè)素養(yǎng)和服務(wù)水平，從而提升商場(chǎng)的服務(wù)形象。 2營(yíng)業(yè)員的監(jiān)督。物業(yè)治理公司能夠作為投資者在商場(chǎng)的代表，承擔(dān)監(jiān)督營(yíng)業(yè)員的任務(wù)，通過巡查監(jiān)督，及時(shí)制止?fàn)I業(yè)員在商鋪內(nèi)看報(bào)紙、聽音樂、吃飯等現(xiàn)象，確保商場(chǎng)的規(guī)范服務(wù)。 3商務(wù)服務(wù)。物業(yè)治理公司應(yīng)配合經(jīng)營(yíng)，提供通訊、訂房、訂票、打字、傳真、電子商務(wù)等服務(wù)，不僅為商家和消費(fèi)者提供方便，也擴(kuò)大了商場(chǎng)的服務(wù)功能。 4信息服務(wù)。為促進(jìn)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，物業(yè)治理公司還應(yīng)利用廣播、專欄、電子屏幕、局域網(wǎng)等信息媒介，為商家提供業(yè)務(wù)信息和治理信息，主動(dòng)為商家聯(lián)絡(luò)相關(guān)廠

41、家，提供商訊，為商家推介適銷對(duì)路、價(jià)格有競(jìng)爭(zhēng)力的商品，引導(dǎo)商家開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 (五)監(jiān)督治理，確保商場(chǎng)的信譽(yù)。 為維護(hù)商業(yè)物業(yè)的形象，制造良好的商業(yè)信譽(yù)，保證商業(yè)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，物業(yè)治理公司還要加強(qiáng)對(duì)商場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者的監(jiān)督和治理，不得欺行霸市，不得進(jìn)行不公平競(jìng)爭(zhēng)，打擊假冒偽劣商品等。 1貨品操縱。操縱進(jìn)入商場(chǎng)的商品，打擊假冒偽劣商品，提高商品的質(zhì)量，維護(hù)商場(chǎng)的信譽(yù)。 2處理客戶投訴。對(duì)商品質(zhì)量問題要妥善處理，該退的退，該換的換；對(duì)售貨員的服務(wù)態(tài)度問題要進(jìn)行教育講服。 3主動(dòng)引進(jìn)公安、工商、綜合執(zhí)法等部門進(jìn)行治理，借助政府組織大型活動(dòng)和會(huì)議的機(jī)會(huì)，促進(jìn)政府行為與商場(chǎng)推廣活動(dòng)相結(jié)合，推動(dòng)商場(chǎng)整體環(huán)境的

42、改善和服務(wù)質(zhì)量的提高。 商業(yè)物業(yè)治理拓寬了物業(yè)治理的領(lǐng)域，它作為物業(yè)經(jīng)營(yíng)與物業(yè)治理的有機(jī)合成，有著寬敞的市場(chǎng)空間。物業(yè)治理公司只有圍繞經(jīng)營(yíng)，制造性地開展治理，才能做好商業(yè)物業(yè)治理。商場(chǎng)的物業(yè)治理商場(chǎng)是指從事具體商業(yè)行為的物業(yè)。按其經(jīng)營(yíng)方式可分為以商品零售為主的單一性能的購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)及專營(yíng)商店等和以集購(gòu)物、辦公、娛樂、飲食或金融服務(wù)等不同性質(zhì)的機(jī)構(gòu)于一體的綜合性功能的購(gòu)物商廈或商城，有的還以旅游為主導(dǎo)； 購(gòu)物、娛樂、飲食等一體化的購(gòu)物城，如上海的豫園商城等。 一、商場(chǎng)物業(yè)的類型和治理特點(diǎn) （一）商場(chǎng)物業(yè)的類型 1從經(jīng)營(yíng)方式分 可分為貨柜隔離購(gòu)物和開放式購(gòu)物兩類。貨柜購(gòu)物即每個(gè)層面購(gòu)物被柜臺(tái)

43、或鋪位分割成銷售不同種類商品的小單元，顧客購(gòu)物時(shí)不進(jìn)入柜臺(tái)直接選擇由售貨員拿給顧客、這種零售商店一般被稱為百貨商場(chǎng)（或?qū)I(yíng)商店）。開放式購(gòu)物是把零售商品陳列在開放式貨架上，顧客可直接選擇，這種零售店被稱為超級(jí)市場(chǎng)或倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心。 2從樓宇功能分 可分為單一經(jīng)營(yíng)性商店和綜合多功能經(jīng)營(yíng)商店。 3從商業(yè)物業(yè)檔次來分 可分為一般型和豪華型兩種。一般型的商業(yè)物業(yè)的設(shè)施、設(shè)備和治理方式差不多上傳統(tǒng)性的，所經(jīng)營(yíng)的商品都為大眾化商品。豪華型是在對(duì)外開放過程中許多國(guó)外商業(yè)界為搶攤上海而建筑一批高檔的商業(yè)樓宇，其設(shè)施、設(shè)備齊全、先進(jìn)，如電視監(jiān)控、消防系統(tǒng)都由計(jì)算機(jī)系統(tǒng)操縱，以及先進(jìn)的治理設(shè)施，豪華、高雅的購(gòu)物環(huán)

44、境，可謂現(xiàn)代的商業(yè)樓字。 （二）商場(chǎng)的物業(yè)治理的特點(diǎn)、建筑特點(diǎn) 從建筑內(nèi)部一般用大間隔、大空間設(shè)置，使整個(gè)層面一覽無遺；外觀設(shè)計(jì)講究宏偉、富麗，有的還有廣暢噴泉或小瀑布；在裝飾上追求典雅、奇特，在氣氛上力圖營(yíng)造濃烈、激情或溫馨，造成感觀上的刺激或和諧。據(jù)此，在治理上要求制造和維持環(huán)境的優(yōu)美，使顧客在幽雅、輕松的環(huán)境中流連忘返，增強(qiáng)購(gòu)物的信心和欲望。 1設(shè)施齊全 現(xiàn)代商業(yè)設(shè)備、設(shè)施先進(jìn)，因而對(duì)治理人員的素養(yǎng)要求較高。 2客流量大 商場(chǎng)進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)治理特不重要，有些零售商品易燃易爆，消防安全不得有半點(diǎn)松懈。 二、商場(chǎng)物業(yè)的治理內(nèi)容 （一）樓宇及附屬設(shè)施，設(shè)備

45、的養(yǎng)護(hù)及維修治理 商業(yè)樓字的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)高，維修要求嚴(yán)，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)樓字的重點(diǎn)在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因?yàn)檫@些都能直接阻礙經(jīng)營(yíng)環(huán)境。高檔次的商業(yè)樓宇設(shè)施、設(shè)備多而復(fù)雜，電腦化程度高，如供電、監(jiān)控、安全治理、消防、給排水、交通治理等各系統(tǒng)大多互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，由計(jì)算機(jī)操縱維護(hù)治理至關(guān)重要，一些設(shè)備如電梯，自動(dòng)扶梯等易出故障，保證其正常運(yùn)行也靠平常養(yǎng)護(hù)。 （二）環(huán)境衛(wèi)生及綠化治理 環(huán)境衛(wèi)生是治理的重點(diǎn)，要緊是外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境兩方面。外部環(huán)境包括樓宇外墻、附屬建筑設(shè)施及周圍場(chǎng)地等；內(nèi)部環(huán)境包括過道、扶梯、自動(dòng)扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會(huì)議室、餐廳等一切公用場(chǎng)所，以及承租戶和業(yè)主的鋪內(nèi)、辦

46、公室等非公用部位。綠化是指內(nèi)外環(huán)境的花草樹木的種植及養(yǎng)護(hù)，旨在制造整潔、優(yōu)美和諧怡人的商業(yè)氛圍。 環(huán)境衛(wèi)生治理方面應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： （1）樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設(shè)計(jì)要求或制作，必須由物業(yè)治理公司統(tǒng)一安裝在合理位置； （2）柜臺(tái)內(nèi)陳列架上商品陳列應(yīng)美觀，不得凌亂或隨意置放； （3）商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置，及時(shí)清理； （4）樓宇內(nèi)外的要緊衛(wèi)生清潔時(shí)刻應(yīng)安排在非營(yíng)業(yè)時(shí)刻，營(yíng)業(yè)期間必要的清潔應(yīng)由清潔人員用抹布擦拭，而不用長(zhǎng)柄拖布擦拭； （5）雨大進(jìn)門處及其他公用過道應(yīng)設(shè)置一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進(jìn)大廳，同時(shí)注意清潔衛(wèi)生。 （三）

47、安全保衛(wèi)治理 安全保衛(wèi)治理是商場(chǎng)物業(yè)治理的要點(diǎn)，必須予以重視。它有兩部分組成一消防和治安治理。 （1）商場(chǎng)樓宇一般都安裝先進(jìn)的自動(dòng)火災(zāi)報(bào)警裝置和自動(dòng)滅火裝置，這些裝置直接與電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，一旦發(fā)覺火情，煙霧達(dá)到一定的濃度或溫度達(dá)到一定的高度這兩種裝置便自動(dòng)通過導(dǎo)線將報(bào)警信號(hào)傳輸至報(bào)警裝置、電視監(jiān)控系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋裝置； 2）運(yùn)用電視監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行全方位、多角度，尤其對(duì)出售貴重商品及金融營(yíng)業(yè)點(diǎn)進(jìn)行日常監(jiān)視，發(fā)覺可疑人員或突發(fā)事件、惡性事件時(shí)監(jiān)控人員及時(shí)錄像存作查證。在地下車庫(kù)或露天停車場(chǎng)亦須安置監(jiān)控探頭，防止車輛被竊。人防方面由于商場(chǎng)中鋪面多，柜臺(tái)多，人流密集，易造成電視監(jiān)控死角，人防必不可

48、少。門崗的保安員要緊責(zé)任是發(fā)覺可疑人員時(shí)用對(duì)講機(jī)通知場(chǎng)內(nèi)便衣保安人員加以注意。流淌崗應(yīng)著便裝，流淌巡邏，做到勤觀看，勤分析，善于發(fā)覺問題及時(shí)解決問題。對(duì)突發(fā)事件和惡性事件應(yīng)及時(shí)處置防止事態(tài)擴(kuò)大并注意愛護(hù)現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)向上級(jí)和公安部門報(bào)告。 （四）廣告治理 商場(chǎng)廣告既多又雜，常常出現(xiàn)廣告無序有礙整體環(huán)境，有的廣告還有違反廣告法規(guī)定，因此必須加以治理。 （1）市場(chǎng)內(nèi)部廣告、應(yīng)由物業(yè)治理公司托付專業(yè)廣告設(shè)計(jì)人員按商場(chǎng)整體布局設(shè)計(jì)。承租戶廣告需就其式樣、顏色等項(xiàng)由物業(yè)治理公司審核，做到治理有序。戶外廣告一般不設(shè)置，假如屬于商場(chǎng)整體促銷廣告也應(yīng)注意整體性和形象性； （2）櫥窗展示宣傳，這也是重要方面，應(yīng)做到櫥

49、窗玻璃潔凈，燈火明亮，開關(guān)及時(shí)、陳列物品整潔有序。 商場(chǎng)樓宇的租賃往往以整個(gè)層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營(yíng)要求，提出裝修申請(qǐng)。也有的業(yè)主把一個(gè)層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對(duì)鋪面只能通過申請(qǐng)批準(zhǔn)后作一些小的變動(dòng)裝修，裝修治理應(yīng)做好以下幾個(gè)方面： （1）建立周全、詳細(xì)、便于操作的治理制度； （2）專人負(fù)責(zé)對(duì)工程實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)督； （3）選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)行裝修； （4）對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督治理。 （六）租賃治理 有些商場(chǎng)引進(jìn)了承包制，逐步進(jìn)展到柜臺(tái)出租、樓宇層面或整幢樓出租，作為物業(yè)治理公司應(yīng)做好樓字的租賃同時(shí)，注意租賃治理。 1出租方式 要緊有租金投標(biāo)和協(xié)議租金兩種，在市

50、口好、顧客量大的商場(chǎng)，商戶往往要爭(zhēng)相租賃，在同時(shí)出現(xiàn)多個(gè)承租商戶的情況下可用競(jìng)標(biāo)方式，以獵取理想的租金。而在一般地段，商戶爭(zhēng)鋪面的情況尚未出現(xiàn)時(shí)可用協(xié)議租金，這一方式較靈活、便利。 2租金治理 要緊是在租金商定時(shí)要考慮多方面因素，如商品經(jīng)營(yíng)的范圍及類不；附近商場(chǎng)樓宇的空置率；承租戶的經(jīng)營(yíng)特色；商場(chǎng)所處的位置。另外經(jīng)營(yíng)商品給治理帶來的易難也應(yīng)作為一個(gè)因素。租金計(jì)算可采納兩種形式，一種先規(guī)定一個(gè)固定的月租金（依照面積），然后依照市場(chǎng)情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。一種是按面積定出最低租金，然后依照承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。商場(chǎng)治理內(nèi)容 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)是經(jīng)營(yíng)者通過其制造性勞動(dòng)（服

51、務(wù)），促進(jìn)商品流通，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)者預(yù)付資金的即使回收和增值。包括：1、租賃經(jīng)營(yíng)；2、直接經(jīng)營(yíng)。 對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)治理，規(guī)范和統(tǒng)一商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序，是實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的保證。由于商場(chǎng)自身性質(zhì)的不同，因此我司在對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行治理時(shí)并不是將我們?cè)谧≌卫碇幸殉墒旌统晒Φ闹卫砟Ｊ秸瞻岬缴虉?chǎng)治理中去，而是針對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性的實(shí)質(zhì)進(jìn)行特色治理。 通過有層次的公司機(jī)構(gòu)進(jìn)行宏觀打算與調(diào)控，制訂切實(shí)有效的符合法律法規(guī)的治理細(xì)則，由具有規(guī)范化操作、專業(yè)技能、良好職業(yè)道德和高度責(zé)任心的治理人員具體實(shí)施。在經(jīng)營(yíng)秩序、治安保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生等方面以綜合打算、單項(xiàng)打算、即時(shí)調(diào)度相結(jié)合的治理運(yùn)作方式，建立目標(biāo)治理、服務(wù)質(zhì)量治理、成本

52、治理體系，多層次、多方式、全方位、全過程的監(jiān)督操縱，以實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、專業(yè)化治理。并以服務(wù)質(zhì)量為突破口，以創(chuàng)新的理念為經(jīng)營(yíng)戶提供最佳的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，活躍托管物業(yè)的商業(yè)氣氛。 具體治理事項(xiàng)如下： 一、一般性治理 （1）、對(duì)小業(yè)主或承租商的治理； （2）、商場(chǎng)安全保衛(wèi)治理； （3）、商場(chǎng)消防治理； （4）、設(shè)施設(shè)備治理； （5）、清潔衛(wèi)生及車輛治理 二、專門治理 商場(chǎng)治理與一般類型物業(yè)治理的最大不同之處就在于商場(chǎng)物業(yè)治理的一項(xiàng)重要工作是要進(jìn)行商業(yè)形象的宣傳推廣，不斷擴(kuò)大商場(chǎng)的知名度，樹立良好的商場(chǎng)形象，吸引更多的潛在承租商和消費(fèi)者。這是商場(chǎng)實(shí)施統(tǒng)一治理的一項(xiàng)必不可少的工作，其作用要緊有以下幾點(diǎn)：

53、第一，是商業(yè)特色的體現(xiàn)，是一種無形資產(chǎn)和潛在的銷售額，有助于促進(jìn)消費(fèi)者的消費(fèi)觀念從買名牌到買店牌的轉(zhuǎn)變，加速商場(chǎng)進(jìn)入印象時(shí)期。 第二，有助于商場(chǎng)識(shí)不系統(tǒng)的建立（包括理念識(shí)不系統(tǒng)、視覺識(shí)不系統(tǒng)、行為識(shí)不系統(tǒng)）。 三、實(shí)施細(xì)則 （1）、制定治理章程并負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行； （2）、開展商場(chǎng)整體的促銷活動(dòng)； （3）、協(xié)調(diào)商場(chǎng)各經(jīng)營(yíng)者的關(guān)系； （4）、開展經(jīng)營(yíng)者之間的互幫互助和信息交流、融資等活動(dòng)； （5）、協(xié)調(diào)治理者與經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系； （6）、與工商治理部門配合嚴(yán)格執(zhí)行，嚴(yán)厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品，維護(hù)市場(chǎng)形象。 四、部門設(shè)置 （1）、治理處 （2）、經(jīng)營(yíng)秩序治理部 （3）、清潔部 （4）、保安部 （5）、工程

54、維修部商場(chǎng)物業(yè)治理知識(shí)一、商場(chǎng)物業(yè)的特點(diǎn)和治理特點(diǎn) 商場(chǎng)包括大型超級(jí)市場(chǎng)、百貨市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)等。 商場(chǎng)物業(yè)和治理要緊有以下幾個(gè)特點(diǎn)： （1）進(jìn)出人員無法操縱，人員成分復(fù)雜，安全、消防治理工作量大； （2）使用人如采納攤位經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立柜臺(tái)經(jīng)營(yíng)，則較分散和獨(dú)立，統(tǒng)一治理難，欠費(fèi)、逃費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生； （3）購(gòu)物糾紛和矛盾多，物業(yè)治理人員又無權(quán)處理，公共秩序維護(hù)難度大。 二、商場(chǎng)的物業(yè)治理 1.商場(chǎng)治理的復(fù)雜性，決定了物業(yè)治理企業(yè)要積極配合協(xié)助屬地的國(guó)家行政機(jī)關(guān)，如工商局、公安局、稅務(wù)局和技術(shù)監(jiān)督局等。因?yàn)槲飿I(yè)治理企業(yè)不是國(guó)家執(zhí)法機(jī)關(guān)，沒有執(zhí)法權(quán).在處理問題時(shí).稍不注意就會(huì)越權(quán)甚至違法。因此，物業(yè)治理企

55、業(yè)在處理問題時(shí)，要特不注意處理的分寸，以免大的糾紛和訴訟的發(fā)生。 2.物業(yè)治理企業(yè)在安全保衛(wèi)上要緊負(fù)責(zé)公共場(chǎng)所的秩序維護(hù)，預(yù)防和制止可能發(fā)生的意外事故。只要經(jīng)營(yíng)者不違反治理規(guī)定，就不要干涉經(jīng)營(yíng)者的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但也注意不要成為經(jīng)營(yíng)者違法經(jīng)營(yíng)的愛護(hù)傘，更不能變相淪為經(jīng)營(yíng)者的私人愛護(hù)力量。 3.物業(yè)治理企業(yè)對(duì)物業(yè)內(nèi)部的防火、防盜工作要時(shí)刻警惕，思想上不能有絲毫的松懈和麻痹。因?yàn)槭枪矆?chǎng)所，隨時(shí)都可能發(fā)生意外事故。保安員平常應(yīng)把專業(yè)技能、快速反應(yīng)能力、應(yīng)急方案的演練等作為日常訓(xùn)練的重點(diǎn)，以增強(qiáng)突發(fā)事件的處理能力。物業(yè)治理企業(yè)最好能把業(yè)主組織起來，成立義務(wù)消防隊(duì)和義務(wù)安全隊(duì)，以保證商場(chǎng)正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的進(jìn)

56、行。商業(yè)街區(qū)的物業(yè)治理現(xiàn)在，商鋪的進(jìn)展正面臨“賣鋪”與“管鋪”的矛盾。一方面，作為商業(yè)街區(qū)的開發(fā)商，商業(yè)街區(qū)開發(fā)建設(shè)指揮部的工作本來應(yīng)是負(fù)責(zé)征地、動(dòng)拆遷并建設(shè)符合市場(chǎng)需求的物業(yè)，但由于商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目一般比較規(guī)模龐大，而且一般差不多上政府的形象工程，日后的物業(yè)與經(jīng)營(yíng)治理就顯得相當(dāng)重要。商業(yè)街區(qū)由于有一些大型的商業(yè)設(shè)施是整體引進(jìn)，而又有一些單、雙鋪商鋪是通過拍賣的方式零散銷售，為了使買家和經(jīng)營(yíng)者不僅僅滿足于能買（或租）到一個(gè)地點(diǎn)好、品質(zhì)優(yōu)的商鋪，而是要買（或租）到一個(gè)既能保值、又能增值的商業(yè)旺鋪，買家和商家都會(huì)向物業(yè)的開發(fā)商提出新的要求：商鋪交鋪后如何進(jìn)行經(jīng)營(yíng)治理？有什么能證明在商業(yè)街區(qū)內(nèi)做生意能有

57、可觀的利潤(rùn)回報(bào)，商業(yè)街區(qū)開發(fā)建設(shè)指揮部必須擔(dān)當(dāng)起商業(yè)街區(qū)的治理工作。 物業(yè)治理與商業(yè)街區(qū)開發(fā)配套，對(duì)商業(yè)街區(qū)進(jìn)行綜合性、全面性多層次的治理服務(wù)，是本項(xiàng)目不可缺少的服務(wù)配套。關(guān)于住宅物業(yè)的的物業(yè)治理我們差不多不陌生了，在住宅產(chǎn)品領(lǐng)域里，物業(yè)治理關(guān)于任何一個(gè)住宅項(xiàng)目都具有舉足輕重的作用，物業(yè)治理差不多成為住宅開發(fā)商的營(yíng)銷利器。同住宅相比，商鋪的使用周期短，但也有40年之長(zhǎng)，不同的物業(yè)類不的治理項(xiàng)目、治理特色通常也有專門大的差不，住宅、辦公樓、商業(yè)物業(yè)的物業(yè)治理是三種不同治理模式的公共服務(wù)。建立一個(gè)完善的物業(yè)治理體系，對(duì)商業(yè)街區(qū)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作、商業(yè)氣氛、購(gòu)物氛圍、游樂環(huán)境和積聚人氣都具有極其重要的作用。

58、盡管物業(yè)治理是商業(yè)街區(qū)的售后服務(wù)工作，在房子交付使用后才真正開始向業(yè)主以及商家提供服務(wù)，然而在商業(yè)街區(qū)的營(yíng)銷策劃過程中，開發(fā)商就必須要將物業(yè)治理作為項(xiàng)目營(yíng)銷策劃的重要內(nèi)容，提早為業(yè)主和商家設(shè)計(jì)好商業(yè)街區(qū)物業(yè)治理的服務(wù)藍(lán)圖，對(duì)市場(chǎng)作出一系列的物業(yè)治理服務(wù)承諾，將物業(yè)治理服務(wù)融入到項(xiàng)目形象當(dāng)中去。從項(xiàng)目開始招商一直連續(xù)到項(xiàng)目的整個(gè)營(yíng)銷過程，為促進(jìn)項(xiàng)目的前期招商和后期大拆零銷售帶來無限動(dòng)力。1、商業(yè)街區(qū)的六大治理職能一、建筑物與裝修的維護(hù)商業(yè)街區(qū)是一組現(xiàn)代化建筑物業(yè)，為了保證商業(yè)物業(yè)的形象，做好建筑物與裝修的維護(hù)，保證物業(yè)不受損害尤為重要，一方面，是保持良好的商業(yè)形象，相信沒有消費(fèi)者會(huì)喜愛到建筑破爛

59、、裝修陳舊的商場(chǎng)購(gòu)物消費(fèi)；另一方面，也是物業(yè)保值和增值的需要，商業(yè)街區(qū)中的商業(yè)物業(yè)以投資市場(chǎng)為要緊市場(chǎng)，投資大型商業(yè)項(xiàng)目和買鋪確實(shí)是想賺鈔票，越是經(jīng)營(yíng)良好、保養(yǎng)得當(dāng)?shù)纳虡I(yè)物業(yè)，就越是能不斷增值。要緊服務(wù)內(nèi)容包括：l商業(yè)物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)維護(hù)2商業(yè)物業(yè)建筑外觀維護(hù)3商業(yè)街區(qū)公共區(qū)域裝修4商家裝修審批與治理5規(guī)范單、雙鋪店面門面裝修6商業(yè)街區(qū)內(nèi)部導(dǎo)向標(biāo)志維護(hù)二、商業(yè)街區(qū)配套設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)配套設(shè)施和設(shè)備的維護(hù)首要工作是保證配套設(shè)施、設(shè)備能夠安全運(yùn)轉(zhuǎn)工作，假如不幸出現(xiàn)故障，往往會(huì)對(duì)商業(yè)街區(qū)產(chǎn)生專門大的負(fù)面阻礙，因此商業(yè)街區(qū)物業(yè)治理公司應(yīng)對(duì)配套設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行完善的保養(yǎng)，杜絕事故隱患。要緊服務(wù)內(nèi)容包括：l電梯

60、、自動(dòng)扶梯的維護(hù)保養(yǎng)2后備發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)3電線、電路的維護(hù)保養(yǎng)4供水、供氣系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)5大型商業(yè)設(shè)施空調(diào)、冷氣系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)6三廢排放及處理系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)三、商業(yè)街區(qū)物業(yè)消防與安全的治理商業(yè)物業(yè)是通過配套設(shè)施、設(shè)備、人員和保險(xiǎn)方式來幸免由于人為或自然因素引起的對(duì)物業(yè)或人員的危害。讓商業(yè)物業(yè)的業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者安心從事商業(yè)活動(dòng)，讓消費(fèi)者安全、舒適地享受購(gòu)物的樂趣，消防與安全的治理工作不僅是物業(yè)安全的保障，而且也是寬敞市民公眾人身安全的保障。要緊服務(wù)內(nèi)容包括：l消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)2消防器材配置3消防設(shè)施標(biāo)志4大型商業(yè)設(shè)施出口與通路治理5大型商業(yè)設(shè)施內(nèi)部保安巡查6自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)7其他危及安全的防范四、環(huán)