1、PAGE PAGE 4沈陽建筑大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院擬抵押貸款國有劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估案例分析報(bào)告第一部分 評(píng)估項(xiàng)目的背景 一、估價(jià)目的沈陽建筑大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院擬用其位于沈陽市東陵區(qū)白塔堡鎮(zhèn)塔南村的一宗國有劃撥土地使用權(quán)辦理抵押貸款，特委托我公司評(píng)估，為其提供價(jià)格參考。二、估價(jià)對(duì)象概況本案例中待估宗地為沈陽建筑大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院所使用的位于沈陽市東陵區(qū)白塔堡鎮(zhèn)塔南村的一宗國有劃撥土地，土地登記用途為教育用地，土地面積為15296.5平方米。待估宗地的登記狀況、權(quán)利狀況、利用狀況如下所示：（一）土地登記狀況土地使用權(quán)人：沈陽建筑大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院座落：沈陽市東陵區(qū)白塔堡鎮(zhèn)塔南村用途：教育用地地號(hào)：071

2、906029四至：見土地使用證附圖使用權(quán)面積：15296.5平方米使用權(quán)類型:行政劃撥土地使用證書號(hào)：東陵國用(2007)第02563號(hào)（二）土地權(quán)利狀況土地所有權(quán)：國家所有。土地使用權(quán)：根據(jù)國有土地使用證記載，該宗地是沈陽建筑大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院以行政劃撥方式取得的。他項(xiàng)權(quán)利狀況：無他項(xiàng)權(quán)利。（三）土地利用狀況1利用現(xiàn)狀于估價(jià)基準(zhǔn)日時(shí)，該宗地地上無建筑物。2規(guī)劃條件用地使用性質(zhì):教育規(guī)劃建設(shè)用地面積：15296.5建筑規(guī)模:9637容積率：0.63建筑高度:不高于20米，層數(shù)1-7層。其它規(guī)劃條件詳見“建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其通知書”(編號(hào)070003及沈東規(guī)土證附字2007年0003號(hào))三、地價(jià)

3、定義本次評(píng)估設(shè)定土地用途為教育用地，土地使用年限為50年，土地利用狀況為規(guī)劃利用，土地開發(fā)程度為宗地外“四通”(通路、通訊、通電、通下水)和宗地內(nèi)“土地平整”，土地使用權(quán)類型為劃撥。本次評(píng)估價(jià)格是指在上述設(shè)定的用途、土地開發(fā)程度、土地使用權(quán)類型和設(shè)定年期條件下，于估價(jià)基準(zhǔn)日二七年六月二十六日規(guī)劃條件下的國有劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，其內(nèi)涵為土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)等，但不含土地收益金。第二部分 評(píng)估項(xiàng)目的難點(diǎn)及解決方法 一、估價(jià)方法確定的難點(diǎn)及解決方法根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18358-2001），通行的宗地估價(jià)方法主要有收益還原法、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法等。估價(jià)

4、方法的選擇應(yīng)按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。換句話說，估價(jià)方法的選定需要依據(jù)估價(jià)目的結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)如使用權(quán)類型、用途、規(guī)劃限制條件等并在所收集的相關(guān)資料的基礎(chǔ)上綜合估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)選定估價(jià)方法。適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法會(huì)令整個(gè)估價(jià)過程簡(jiǎn)潔流暢，令估價(jià)結(jié)果客觀合理。不適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法則令估價(jià)存在著諸多不確定性因素，令估價(jià)結(jié)果難以達(dá)到準(zhǔn)確客觀。本案例中，估價(jià)師依據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況，選用了基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法。一是估價(jià)對(duì)象位于基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域內(nèi)，并有相應(yīng)的修正體系，適合運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修

5、正法估價(jià)。二是估價(jià)對(duì)象的用途為教育用地，屬于既無收益又無交易情況的特殊性土地，適合運(yùn)用成本逼近法估價(jià)。二、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法技術(shù)難點(diǎn)及解決方案基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。個(gè)人認(rèn)為，當(dāng)估價(jià)對(duì)象適合采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估其地價(jià)時(shí)，試算結(jié)果的準(zhǔn)確性更多的取決于待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件的調(diào)查的準(zhǔn)確性，調(diào)查的越準(zhǔn)確則測(cè)算出的試算價(jià)格越合理、越客觀。本次評(píng)估中估價(jià)人員做了大量的調(diào)查，充分掌握了估價(jià)

6、對(duì)象的區(qū)域條件和個(gè)別條件，在認(rèn)真測(cè)算的基礎(chǔ)上，保證了基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算結(jié)果的客觀合理。三、成本逼近法技術(shù)難點(diǎn)及解決方案征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)尚未出臺(tái)，征地費(fèi)用的確定更多的要依據(jù)估價(jià)師調(diào)查收集到的資料及估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)來做出綜合判定。本次評(píng)估依據(jù)中華人民共和國土地管理法中有關(guān)征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及遼寧省人民政府關(guān)于做好征地補(bǔ)償安置工作切實(shí)維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益的通知(遼政發(fā)(2004)27號(hào))文件中每畝年產(chǎn)值的最低限定，并結(jié)合收集到的有關(guān)資料及估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)確定了有關(guān)參數(shù)的選取，令測(cè)算結(jié)果公正、客觀。第三部分 啟示 一、扎實(shí)的基礎(chǔ)理論知識(shí)和完備的估價(jià)資料對(duì)做好評(píng)估工作非常重要扎實(shí)的基礎(chǔ)理論知識(shí)可以令

7、估價(jià)人員從本質(zhì)上揭示出估價(jià)項(xiàng)目的地價(jià)內(nèi)涵，選擇最優(yōu)的估價(jià)技術(shù)路線，準(zhǔn)確的量化出估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格。同時(shí)，完備的估價(jià)資料令估價(jià)人員可以有的放矢，從估價(jià)方法的選擇，估價(jià)參數(shù)的選取，到最后估價(jià)結(jié)果的確定，完備的估價(jià)資料起著決定性的作用。在今后的工作中一定要注意加強(qiáng)基礎(chǔ)理論知識(shí)的理解，同時(shí)也要做好估價(jià)資料的收集工作。二、評(píng)估中土地的有關(guān)政策對(duì)估價(jià)有指導(dǎo)性作用本次評(píng)估中的征地費(fèi)用的測(cè)算，因征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)尚未出臺(tái)而陷入難點(diǎn)，因估價(jià)師依據(jù)中華人民共和國土地管理法中有關(guān)征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及遼寧省人民政府關(guān)于做好征地補(bǔ)償安置工作切實(shí)維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益的通知(遼政發(fā)(2004)27號(hào))文件中每畝年產(chǎn)值的最低限定，并