1、北科建科技地產(chǎn)導演產(chǎn)業(yè)園區(qū)無論是從所掌控的土地開發(fā)面積，還是從已開發(fā)的項目知名度來 看，北京科技園建設(shè)（集團）股份有限公司（下稱“北科建”）都算 是京城數(shù)一數(shù)二的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。5月28日，這家京字號科技地產(chǎn)企業(yè)宣布并購上海融真虹橋商 務(wù)廣場項目，首開產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目并購之先河。此次并購由北科建全資子公司上?？棋就顿Y有限責任公司（下稱 “上海科寰”）與上海展升貿(mào)易公司（下稱“上海展升”）融真置業(yè)簽 訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及相關(guān)協(xié)議。實際上，對北科建科技地產(chǎn)而言，此次并購很可能是其重啟上市 計劃的重要環(huán)節(jié)。這并不是北科建首次嘗試上市。據(jù)北科建內(nèi)部人士透露，2009 年，集團曾籌劃上市，意圖登陸資本市場謀求資

2、金，同時更好地提升 企業(yè)的管理水平，但當時并未獲得成功。此后，受中關(guān)村區(qū)域土地成本上升限制，北科建戰(zhàn)略中心由北向 南傾斜，從2009年起，先后在青島和長三角地區(qū)開發(fā)了藍色生物醫(yī) 藥產(chǎn)業(yè)園、嘉興智富城、無錫中關(guān)村軟件園項目，目前北科建集團開 發(fā)園區(qū)面積已經(jīng)超過500萬平方米。不過很快，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)叫好不叫座的問題擺在了北科建的面前，據(jù) 相關(guān)媒體報道，2007年5月，鑒于北科建盈利能力下降，原股東首 創(chuàng)集團和北京城建將所持有的股份轉(zhuǎn)讓給北京市國資公司。隨后8年時間，中關(guān)村科技園的成熟以及土地成本的上升，讓長 期從事園區(qū)一級開發(fā)的北科建利潤空間逼仄，加之長三角以及東北項 目運營模式尚未成熟，未進入穩(wěn)定盈

3、利狀態(tài)，北科建正面臨青黃不接 的尷尬。在這個時間點，并購成熟的園區(qū)地產(chǎn)項目、短期迅速提升盈利能 力，或許是其沖刺上市的最佳選擇。園區(qū)并購第一宗公開資料顯示，北科建集團此次并購的融真虹橋項目占地51225 平方米，總建筑面積165513平方米，由9棟總部獨棟和5棟甲級 辦公樓組成。其中辦公樓共9層，單層面積1300到2000平方米， 整棟面積11000到18000平方米總部獨棟4到5層 每棟約2900 到5000平方米。從項目售樓處得知，項目原本預(yù)計2015年9月到10月份開盤， 不過此次并購并不會對項目的開盤有太大影響。其實早在去年2月27日的北科建工作會議上，集團總經(jīng)理郭瑩 輝在其工作報告中

4、就已經(jīng)提出在未來要“通過拓展和并購等多種方 式，加速發(fā)展增量”。郭還提出，對房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展要遵循“加 減乘除”的新生態(tài)概念，也就是房企的風投化、輕量化、整合化以及 細分化。不難看出，在北科建這樣屬于房地產(chǎn)行業(yè)細分的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè) 中，此次并購案，加法”和乘法”意味隱隱包含其中。據(jù)統(tǒng)計，2014年房地產(chǎn)行業(yè)并購標的交易達245宗，總價值為 1210億元，同比增長幅度約為80%。而在2012年和2013年，這 一數(shù)字僅分別為154宗和150宗。而北科建在5月28日完成對上海展升貿(mào)易公司融真置業(yè)項目部 分股權(quán)的并購，成為了園區(qū)類并購案中第一個“吃螃蟹”的企業(yè)。并購為上市鋪路？實際上，早在2009

5、年，北科建就曾籌劃上市，但當時因國資改 制等原因并未獲得成功。2009年，北科建從政府平臺企業(yè)向市場化轉(zhuǎn)型，開始向京外拓 展。同年，嘉興智富城項目正式開工；2010年，無錫中關(guān)村軟件園 太湖分園和青島藍色生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園項目相繼啟動。北科建當時制定了 立足北京、兼顧外埠的市場戰(zhàn)略，加快 長三角市場的開拓。”北科建無錫中關(guān)村軟件園太湖分園一位負責人 對中國房地產(chǎn)報記者表示。在向外進行模式復(fù)制的同時，北科建在2011年確定了科技地產(chǎn) 的未來路線和方向?！霸?008年到2009年期間，企業(yè)進行了重要的市場化轉(zhuǎn)型。 其間，我們一直在思考，北科建作為園區(qū)開發(fā)企業(yè)，未來應(yīng)該走什么 路”，郭瑩輝當時接受采訪時

6、表示，“集團的股東、董事和經(jīng)營層用了 一年的時間在破這個題?，F(xiàn)在基本上明確了，就是要走科技地產(chǎn)之 路”?？萍嫉禺a(chǎn)知易行難一位北科建集團內(nèi)部人士向中國房地產(chǎn)報記者坦言，盡管幾個園 區(qū)都已建成并投入運營，不過60%70%的物業(yè)轉(zhuǎn)讓收益仍是北科建 收回投資的最重要收入來源。除去物業(yè)出讓性收入，目前北科建京外的科技地產(chǎn)項目仍然面臨 較大的盈利壓力。一方面，以青島、無錫地區(qū)為代表的園區(qū)仍處于產(chǎn)業(yè)培育階段， 還未能形成穩(wěn)定、豐厚的租金收入。其中，北科建無錫中關(guān)村軟件 園太湖分園的租金為0.67元/平方米/天，嘉興智富城租金為1元/平 方米/天，青島藍色生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園租金為1.2元/平方米/天，在各 區(qū)域均屬于較低水平。另一方面，北科建著力打造的孵化器以及股權(quán)投資等長線盈利點 仍然需要大量資金投入。靠科技園區(qū)實現(xiàn)盈利路遠且長如今，北科建并購上海展升融真虹橋項目的部分股權(quán)，市場對此 的解讀為借此重提上市計劃，并且繼續(xù)以科技地產(chǎn)為先導產(chǎn)業(yè)考慮整 體上市。不過對于資本市場的投資者而言，不僅需