1、紅 星 農(nóng) 貿(mào) 市 場(chǎng)策劃方案第1頁(yè)一.項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目位置： 項(xiàng)目位于成城市錦江區(qū)東升街，毗鄰東大街、紅星路，與省政府臨街相望。緊連與紅星路交匯生活休閑廣場(chǎng)“東升廣場(chǎng)”。地處城市關(guān)鍵區(qū)域，兩面臨街，商業(yè)價(jià)值不言而喻。周圍環(huán)境： 地處成城市中心成熟商業(yè)關(guān)鍵區(qū)域，人氣、商氣鼎盛。紅星路大片區(qū)成熟居住區(qū)域，配套酒店、餐飲、娛樂業(yè)發(fā)達(dá)。 地理位置優(yōu)越，交通條件發(fā)達(dá)，公交線路、車站眾多。第2頁(yè)二.大環(huán)境分析 1.政府宏觀計(jì)劃: 經(jīng)過二十多年改革開放和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，政府對(duì)城區(qū)進(jìn)行了大面積改造，城鎮(zhèn)居民生活水平快速提升，消費(fèi)觀念和方式發(fā)生深刻改變，人們對(duì)食品安全要求越來(lái)越嚴(yán)格。同時(shí)，城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，尤其是在大中

2、城市市民生活中飾演主要角色城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)開始暴露出很多弊端。在超市消費(fèi)異軍突起形勢(shì)下，原有城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)再也無(wú)法守株待兔。伴隨成城市舊城改造腳步加緊，市政府相關(guān)部門將大力推進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)配建工程建設(shè)。二環(huán)路內(nèi)占道菜市將有計(jì)劃全部拆除，并按“拆一建一”大致要求，二環(huán)路內(nèi)將修建80至100個(gè)永久性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（不包含大棚市場(chǎng)）。成都將掀起一場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)“革命”，這些農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)大都處于黃金口岸內(nèi)。第3頁(yè)2.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)正經(jīng)歷著三個(gè)轉(zhuǎn)變:地 點(diǎn)從室外到室內(nèi)遷徙；形 態(tài)從簡(jiǎn)陋到精巧蛻變；經(jīng)營(yíng)管理者從街道辦事處到民營(yíng)企業(yè)交接。第4頁(yè)3.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化趨勢(shì) 所謂農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化，是指經(jīng)過政府政策勉勵(lì)支持，引導(dǎo)大型流通企業(yè)或農(nóng)

3、業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，對(duì)不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和居民消費(fèi)要求原城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，按照超市經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)理念對(duì)城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行生鮮超市化改造，使其成為經(jīng)營(yíng)主體組織化、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)營(yíng)方式超市化及服務(wù)規(guī)范化，以經(jīng)營(yíng)生鮮農(nóng)副產(chǎn)品為主超市。第5頁(yè)4.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資優(yōu)勢(shì) 成都近幾年商業(yè)形態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，造成許多商家經(jīng)營(yíng)慘淡。作為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)則不一樣，首先這里是已形成了人氣、商氣，是極有實(shí)際需求成熟市場(chǎng)，同時(shí)政府“菜籃子”工程實(shí)施，違章占道經(jīng)營(yíng)取締，無(wú)疑是投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有力確保，商家經(jīng)營(yíng)自然有利可圖。鑒于獨(dú)占性、快速成長(zhǎng)性和投資風(fēng)險(xiǎn)小原因國(guó)內(nèi)不少城市室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)已悄悄成為中小投資客新寵。 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化是成城市舊城改

4、造和整理市容產(chǎn)物，因?yàn)檫@類項(xiàng)目符合城市規(guī)劃和政府政策導(dǎo)向，且包括“菜籃子”工程，所以收益穩(wěn)定，基本沒有投資經(jīng)營(yíng)壓力。第6頁(yè)三.項(xiàng)目定位 .市場(chǎng)調(diào)查 調(diào)查項(xiàng)目均為成城市內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，有傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，也有新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，其中以玉林農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目最具參考價(jià)值。項(xiàng)目附近區(qū)域兩個(gè)暫時(shí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)也在調(diào)查之列，主要考慮到租金參考價(jià)值。第7頁(yè)（1）義學(xué)巷農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位置：義學(xué)巷與鏜鈀街交匯處市場(chǎng)概況：市場(chǎng)為暫時(shí)搭建棚屋，規(guī)模小，無(wú)品質(zhì)可言，屬于暫時(shí)滿足周圍生活配套需要而設(shè)置，即將拆除。租金情況：蔬菜攤位：200240元月肉類攤位：300元月攤位面積：10左右；管理費(fèi)：每個(gè)月20元攤位第8頁(yè)（2）南糠市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位置：南

5、糠市街市場(chǎng)概況：市場(chǎng)為暫時(shí)搭建棚屋，規(guī)模小，無(wú)品質(zhì)可言，屬于暫時(shí)滿足周圍生活配套需要而設(shè)置，即將拆除。租金情況：蔬菜攤位：250元月肉類攤位：400元月雜貨鋪：800元月攤位面積：攤位10左右， 雜貨鋪位：2520；管理費(fèi)：每個(gè)月20元攤位第9頁(yè)（3）望江綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位置：川音大學(xué)附近望江街市場(chǎng)概況：經(jīng)典傳統(tǒng)型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，由大棚攤位和沿街門市組成整個(gè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域。租金情況：蔬菜攤位：120150元月肉類攤位：300400元月門市：600700元月攤位面積：攤位：8左右，門市：2025；管理費(fèi)：每個(gè)月50元攤位第10頁(yè)（4）雙楠農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位置：成都永豐鄉(xiāng)外雙楠4組市場(chǎng)概況：一層室內(nèi)攤位，二層餐飲加室外大

6、棚攤位門市，是一個(gè)界于傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和新型農(nóng)貿(mào)超市之間農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。租金情況：蔬菜攤位：160280元月，（室外大棚攤位）肉類攤位：400700元月，（一層室內(nèi)）區(qū)域內(nèi)門市：6001200元月攤位面積：攤位：8左右 門市：1222管理費(fèi)：每個(gè)月60元攤位第11頁(yè)（5）晉陽(yáng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位置：成都武侯區(qū)晉陽(yáng)路市場(chǎng)概況：傳統(tǒng)型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，由大棚攤位和沿街門市組成整個(gè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域。大棚攤位主營(yíng)小菜、肉類、漁類；圍合大棚門市主營(yíng)副食、日雜、糧油等。租金情況：小菜攤位：100150元月肉類攤位：400500元月門市：12001800元月攤位面積：攤位：8左右門市：20管理費(fèi)：每個(gè)月60元攤位第12頁(yè)（6）點(diǎn)將臺(tái)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位

7、置：成都錦江區(qū)點(diǎn)將臺(tái)路市場(chǎng)概況：傳統(tǒng)型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，由大棚攤位和沿街門市組成整個(gè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域。為滿足消費(fèi)增加需求，部分位置正在改造之中。租金情況：蔬菜攤位：150200元月肉類攤位：300400元月門市：12001500元月攤位面積：攤位58左右 門市：1220管理費(fèi)：每個(gè)月30元攤位第13頁(yè)（7）玉林農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位置：成都玉林小區(qū)玉林西街市場(chǎng)概況：新型立體農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，一層、二層為農(nóng)副產(chǎn)品，三層為小區(qū)配套設(shè)施，經(jīng)營(yíng)劃分：臨街門市攤位獨(dú)立商鋪，一層至二層在市場(chǎng)內(nèi)中庭設(shè)置電動(dòng)扶梯兩部，提升了二層經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)能力和商業(yè)價(jià)值。租金情況：蔬菜攤位200400元月 肉類攤位7001200元月水果干雜攤位：500600元月臨

8、街門市月租金：150220元攤位面積：攤位：58左右 門市：1630管理費(fèi)：每個(gè)月30元攤位第14頁(yè)成都農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商業(yè)區(qū)域分析從90年代早期玉林小區(qū)、雙林小區(qū)、青羊小區(qū)，到90年代中期五大花園、棕北小區(qū)、雙楠小區(qū)，再到年后繽紛亮相小戶型SOHO、新城市廣場(chǎng)、藍(lán)色加勒比成都房地產(chǎn)發(fā)展里含有標(biāo)志性各大小區(qū)幾乎無(wú)一例外，伴伴隨居住區(qū)域日益成熟，出現(xiàn)了對(duì)應(yīng)區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)繁榮。第15頁(yè)城南（玉林、肖家河片區(qū)） 建于80 年代中后期，于90 年代中期形成較大規(guī)模居住小區(qū)玉林，已經(jīng)成為成都生活居住樣板區(qū)。其小區(qū)配套完善、商業(yè)成熟、交通便利，學(xué)校、商場(chǎng)、醫(yī)院、幼稚園、休閑娛樂場(chǎng)所、餐飲場(chǎng)所和運(yùn)動(dòng)體育場(chǎng)所一應(yīng)俱

9、全，綜合條件優(yōu)于其它早期開發(fā)中型小區(qū)。玉林也因?yàn)闀r(shí)尚、休閑生活氣氛代表了成都生活方式。緊鄰玉林片區(qū)附近肖家河片區(qū)，因?yàn)榻煌ū憷?、配套齊全，緊鄰高新區(qū)和市中心，其居住配套農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也極其活躍。 區(qū)域內(nèi)玉林農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是現(xiàn)在成都農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)中設(shè)施完善，經(jīng)營(yíng)情況良好新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)代表之一。也是租金穩(wěn)定，市場(chǎng)商業(yè)價(jià)值增值較快一個(gè)項(xiàng)目。第16頁(yè)城西（撫琴片區(qū)） 該片區(qū)是成都規(guī)劃較早居住片區(qū)，也是當(dāng)前規(guī)模較大、配套完善城西生活片區(qū)。因?yàn)閾崆倨瑓^(qū)交通便利、配套齊全，所以是成都西門片區(qū)較為集中居家首選區(qū)域。大多數(shù)居住者為外來(lái)人口，普通多為在城西以及羊西線一帶就業(yè)居住者，選擇該區(qū)域主要原因是考慮生活與工作地點(diǎn)交通便捷。

10、區(qū)域內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)因?yàn)榫幼∪巳好芏雀?、消費(fèi)勁度大而經(jīng)營(yíng)良好，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)價(jià)值也對(duì)應(yīng)保持快速增加。 第17頁(yè)城東（雙林片區(qū)、八里小區(qū)）位于城東一至二環(huán)路之間雙林片區(qū)，南臨水碾河路、北至新鴻路、地處成華區(qū)，由新華公園北面新鴻大小區(qū)和新華公園南面雙林大小區(qū)組成。該片區(qū)于上世紀(jì)80年代中期至90年代形成規(guī)模，八里小區(qū)于上世紀(jì)90年代中期開始規(guī)劃建設(shè)，至今已成為了一個(gè)成熟、規(guī)范大型小區(qū)。區(qū)域內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)已經(jīng)擺脫了傳統(tǒng)“聚街為市”局面，逐步建立起了一批相對(duì)規(guī)范大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，且市場(chǎng)依靠大量居住人群消費(fèi)，經(jīng)營(yíng)情況良好，發(fā)展勢(shì)頭旺盛。第18頁(yè)城北（李家沱片區(qū) 、交大片區(qū)）李家沱片區(qū)位于解放路和府青路

11、之間，覆蓋了從內(nèi)環(huán)路至二環(huán)路外區(qū)域，是成都北面最大住宅片區(qū)。從上世紀(jì)90年代中期開始，李家沱片區(qū)開始了大幅度改建、擴(kuò)建工程，尤其是環(huán)境和市政設(shè)施，配套設(shè)施逐步完善，交通條件便利，社會(huì)治安穩(wěn)步提升等已經(jīng)使李家沱片區(qū)成為城北區(qū)域主要大型居住小區(qū)之一。區(qū)域內(nèi)新建商品房項(xiàng)目眾多，配套餐飲、娛樂、休閑業(yè)都比較發(fā)達(dá)。交大片區(qū)一直在不停地完善、升級(jí)和擴(kuò)容。交大片區(qū)南北分別外延到了沙灣和九里堤，在交大這個(gè)大片區(qū)涵蓋了會(huì)展、校園兩大特色經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)了片區(qū)檔次綜合提升。交大片區(qū)西接營(yíng)門口各大綜合市場(chǎng)，東接五塊石、荷花池等全國(guó)著名批發(fā)市場(chǎng)，這里居住人群又主要以交大老師、鐵路局職員為主，還有較大部分為白領(lǐng)和上班族。伴隨

12、居住區(qū)域成熟起來(lái)還有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)有多個(gè)大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)情況良好，覆蓋面廣，伴隨市場(chǎng)深入規(guī)范和升級(jí)，前景十分看好。第19頁(yè)定位分析依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示：成城市經(jīng)營(yíng)情況良好農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，基本全是成熟居住小區(qū)配套設(shè)施，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)這一配套產(chǎn)業(yè)商業(yè)價(jià)值，必須依靠強(qiáng)大居住人群得以實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目標(biāo)居住人群消費(fèi)需求和消費(fèi)實(shí)力，決定了未來(lái)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況和商業(yè)價(jià)值。由此可見項(xiàng)目標(biāo)需求分析就顯得非常必要，只有經(jīng)過詳細(xì)調(diào)查了解農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律、科學(xué)分析區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)真實(shí)需求后，才能合理制訂項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃，項(xiàng)目年經(jīng)營(yíng)權(quán)銷售才有可能找到為市場(chǎng)所接收推廣方式。項(xiàng)目地處成城市中心區(qū)域，受中央商務(wù)區(qū)影響，未來(lái)時(shí)期內(nèi)，區(qū)域內(nèi)居

13、住人群將以居家人群演化為以商務(wù)活動(dòng)為主商務(wù)人群，當(dāng)商務(wù)功效人群最大化時(shí)，項(xiàng)目就有可能失去終端消費(fèi)人群。怎樣躲避和適應(yīng)必定擴(kuò)張對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)壓力和風(fēng)險(xiǎn)。將是確保項(xiàng)目長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)和實(shí)商業(yè)保值、增值關(guān)鍵。第20頁(yè) 成都居住區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)基本依然以傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為主（大棚蔬菜攤位圍合門市臨街商鋪），在形式上建立了一定經(jīng)營(yíng)環(huán)境，但因業(yè)態(tài)規(guī)劃隨意、產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺點(diǎn)，和后期經(jīng)營(yíng)管理不夠?qū)I(yè)，造成部分位置相對(duì)較差區(qū)域經(jīng)營(yíng)困難，投資者和經(jīng)營(yíng)者都深受其累，和真正意義上“農(nóng)貿(mào)超市”經(jīng)營(yíng)環(huán)境還有很大距離； 現(xiàn)在成城市新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)還沒有形成規(guī)模和影響，受城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)換代升級(jí)成為必定，市場(chǎng)期待出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)主體組織化、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品標(biāo)

14、準(zhǔn)化、經(jīng)營(yíng)方式超市化及服務(wù)規(guī)范化新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。第21頁(yè)關(guān)鍵詞：立體：在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上導(dǎo)入百貨經(jīng)營(yíng)理念，優(yōu)化人 流動(dòng)線、提升立體交通品質(zhì)，建立完善立體經(jīng)營(yíng)環(huán)境，最大化項(xiàng)目?jī)r(jià)值。超市：在業(yè)態(tài)規(guī)劃上導(dǎo)入超市管理模式，利用農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)先天優(yōu)勢(shì)，規(guī)范經(jīng)營(yíng)、提升服務(wù)品質(zhì)，確保經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目標(biāo)增值。項(xiàng)目定位：成城市首個(gè)“立體農(nóng)貿(mào)超市”第22頁(yè)三項(xiàng)要求：建立一個(gè)新農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)環(huán)境：健康、方便、舒適。功效上必須滿足立體概念實(shí)現(xiàn)，營(yíng)造立體經(jīng)營(yíng)環(huán)境，提升項(xiàng)目標(biāo)整體價(jià)值。布置上應(yīng)確保對(duì)業(yè)態(tài)適應(yīng)性和兼容性，確保未來(lái)經(jīng)營(yíng)可連續(xù)性。四、產(chǎn)品分析 產(chǎn)品分析是為定位作支撐詳細(xì)指標(biāo)，新“立體農(nóng)貿(mào)超市”必定應(yīng)該建立起一套新產(chǎn)品功效標(biāo)準(zhǔn) 。

15、第23頁(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)提議項(xiàng)目單層建筑面積均在以下，業(yè)態(tài)規(guī)劃極難做到傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)多品種、大容量，應(yīng)該建立單層主題業(yè)態(tài)，用專業(yè)、精細(xì)業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)消除面積不足影響。普通農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)因?yàn)橛布拖M(fèi)習(xí)慣限制，經(jīng)營(yíng)極難延伸到三層以上，而農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)三層以上其它業(yè)態(tài)又無(wú)法與之相互銜接，反而因?yàn)檗r(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)影響其它業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，建筑設(shè)計(jì)必須躲避業(yè)態(tài)之間消極影響，建立不一樣業(yè)態(tài)專用交通系統(tǒng)，有效處理不一樣需求人流沖突。建立高效率、舒適性立體交通系統(tǒng)，有效處理二層以上人氣不足市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)瓶頸，在主要通道設(shè)置電動(dòng)扶梯引導(dǎo)人流，提升項(xiàng)目標(biāo)經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力，最大化項(xiàng)目整體價(jià)值。項(xiàng)目標(biāo)整體建筑功效設(shè)計(jì)，不但要滿足農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)需求，還應(yīng)該考慮對(duì)其它

16、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)兼容性和適用性，預(yù)留未來(lái)項(xiàng)目標(biāo)調(diào)整空間。第24頁(yè) 業(yè)態(tài)規(guī)劃直接影響經(jīng)營(yíng)成敗，也間接影響項(xiàng)目銷售成敗，業(yè)態(tài)規(guī)劃必須確保經(jīng)營(yíng)成功，要建立在可實(shí)施、可操作、可連續(xù)之上； 依據(jù)調(diào)查顯示：成城市現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)在業(yè)態(tài)上沒有嚴(yán)格要求，在大框架之后就很隨意，不重視項(xiàng)目標(biāo)整體環(huán)境塑造，業(yè)態(tài)之間往往沒有可銜接性，也使市場(chǎng)業(yè)態(tài)之間出現(xiàn)了斷裂，出現(xiàn)位置很好攤位經(jīng)營(yíng)良好，較差則沒有經(jīng)營(yíng)起來(lái)可能。 所以，業(yè)態(tài)規(guī)劃必須以市場(chǎng)需求為依據(jù)，業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)要把握以下兩點(diǎn)： 市場(chǎng)產(chǎn)品銷售額與租金關(guān)系。 市場(chǎng)消費(fèi)需求與產(chǎn)品供給關(guān)系。規(guī)劃應(yīng)重視業(yè)態(tài)之間銜接和互補(bǔ)，最大化利用人流提升項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)環(huán)境，最小化區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)失衡和競(jìng)爭(zhēng)，確保項(xiàng)

17、目標(biāo)整體價(jià)值最大化。五、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析第25頁(yè)客戶生態(tài)鏈：終端消費(fèi)群體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商家項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)業(yè)主終端消費(fèi)群體：項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)居住人群項(xiàng)目區(qū)域輻射半徑內(nèi)消費(fèi)人群項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)包括餐飲商業(yè)體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商家：即將拆除南糠市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、義學(xué)路市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商家；專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)成都經(jīng)營(yíng)者；泛成城市區(qū)域內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者；經(jīng)營(yíng)權(quán)業(yè)主：專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)成都投資者；泛成城市區(qū)域內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資者；成城市區(qū)域房產(chǎn)中小投資者；六、目標(biāo)客戶群分析第26頁(yè) 關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)投資現(xiàn)在基本被市場(chǎng)接收，而且農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資已經(jīng)成為了一項(xiàng)回報(bào)穩(wěn)定，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)極小投資，同其它房地產(chǎn)投資相比農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資有著先天優(yōu)勢(shì)。 新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，正在創(chuàng)造房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)

18、開發(fā)和銷售奇跡，因其含有穩(wěn)定投資回報(bào)，最近已為建立了投資意識(shí)成城市民們看好，并培養(yǎng)了一大批農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)投資群體。 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)都處于居住比較成熟小區(qū)，口岸價(jià)值已經(jīng)得到公認(rèn)。周圍人員多，固定消費(fèi)群體多，而且這個(gè)群體普通不會(huì)變，是比較忠實(shí)消費(fèi)者，這么對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，有比較可靠投資回報(bào)，當(dāng)然愿意買。七、投資分析第27頁(yè)價(jià)格定律：商業(yè)房地產(chǎn)，租金決定銷售價(jià)格； 八、項(xiàng)目銷售價(jià)格制訂 租金調(diào)查統(tǒng)計(jì)表：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)最高租金最底租金平均租金蔬菜攤位500元/月120元/月370元/月肉類攤位1200元/月300元/月750元/月雜貨攤位500元/月600元/月550元/月市場(chǎng)內(nèi)門市600元/月元/月1300元/月臨街

19、商鋪220元/150元/185元/第28頁(yè)投資回報(bào)計(jì)算以一個(gè)蔬菜攤位來(lái)做計(jì)算演示：總投資55500元月租金收益：370元年租金收益：4440元30年經(jīng)營(yíng)權(quán)總收益：133200元除去投資成本后年回報(bào)：4.67%很顯著,30年經(jīng)營(yíng)權(quán)投資相對(duì)產(chǎn)權(quán)投資回報(bào)過低；按照租金表能夠得到一個(gè)相對(duì)粗略估算價(jià)格：蔬菜攤位：55500元/個(gè)（35左右）肉類攤位：112500元/個(gè)（58左右）雜貨攤位：82500元/個(gè)（46左右）市場(chǎng)內(nèi)門市：195000元/個(gè)（20左右）臨街商鋪：27750元/（以上價(jià)格均為舉例說(shuō)明，不能作為項(xiàng)目?jī)r(jià)格參考依據(jù)）第29頁(yè)所以，價(jià)格確實(shí)定應(yīng)該依據(jù)非產(chǎn)權(quán)投資模式為指導(dǎo)，要充分考慮產(chǎn)權(quán)與非產(chǎn)權(quán)區(qū)分，只有如此制訂出來(lái)價(jià)格才能對(duì)投資者含有吸引力，才能被市場(chǎng)所接收，得到投資者認(rèn)可才能順利完成銷售，實(shí)現(xiàn)快速資金回收。30年經(jīng)營(yíng)權(quán)投資回報(bào)計(jì)算以下:總投資39000元月租金收益:370元年租金收益:4440元30年經(jīng)營(yíng)權(quán)總收益;133200元除去投資成本后年收益:8%（以上價(jià)格均為舉例說(shuō)明，不能作為項(xiàng)目?jī)r(jià)格參考依據(jù)）第30頁(yè)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)點(diǎn) ：項(xiàng)目位于成城市錦江區(qū)東升街，毗鄰東大街、紅星路，與省政府臨街相望。緊連與紅星路交匯生活休閑廣場(chǎng)“東升廣場(chǎng)”，地處城市關(guān)鍵區(qū)域，兩面臨街，商業(yè)價(jià)