1、第一章 申報單位及項目概況1.1 項目申報單位概況1.1.1 項目申報單位名 稱：xxyyzz房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱zz公司）住 所：yy區(qū)西南街布心下渦開發(fā)區(qū)九小區(qū)法定代表人姓名：注 冊 資 本：人民幣壹佰萬元實 收 資 本：人民幣壹佰萬元公 司 類 型：有限責(zé)任公司1.1.2 項目申報單位主營業(yè)務(wù)zz公司的經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)（持有效資質(zhì)證經(jīng)營），銷售。1.1.3 項目申報單位經(jīng)營年限zz公司經(jīng)營年限自成立日期二四年二月十日至長期。1.1.4 項目申報單位股東構(gòu)成xxyyzz房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號為4406832001096，住宅位于yy區(qū)西南街布心下渦開發(fā)區(qū)九

2、小區(qū)，法定代表人何惠友，注冊資本人民幣壹佰萬元，實收資本壹佰萬元，何惠友占股份的100%，公司類型為有限責(zé)任公司。1.1.5 項目申報單位資產(chǎn)負債情況zz公司資產(chǎn)負債情況見下表1-1。從表1-1明白zz公司的資產(chǎn)要緊為“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”和“固定資產(chǎn)凈值”，分不為643，251.00元、2，933，823.13元和4，745，463.46元；而負債要緊為“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付工資”和“其他應(yīng)付款”分不為1，680，034.50元、101，243.50元和5，469，130.10元。房地產(chǎn)行業(yè)資金流淌速度比較快、資產(chǎn)變現(xiàn)能力強的特點也使得zz公司的資產(chǎn)狀況總體來講是比較安全的。表1-1 z

3、z公司資產(chǎn)負債表編制單位：xxyyzz房地產(chǎn)有限公司 2009年9月資產(chǎn)行次年初數(shù)期末數(shù)負債及所有者權(quán)益行次年初數(shù)期末數(shù)流淌資產(chǎn)：流淌負債：貨幣資金1368754.20367843.21短期借款27短期投資2應(yīng)付票據(jù)28應(yīng)收票據(jù)3應(yīng)付賬款2965437.501680034.50應(yīng)收股息4應(yīng)付工資3030280.00101243.50應(yīng)收賬款5643251.00應(yīng)付福利費31其他應(yīng)收款62320186.772933823.13應(yīng)付利潤32存貨7165687.77409527.34應(yīng)交稅金33待攤費用8其他應(yīng)交款34一年內(nèi)到期的長期債券投資9其他應(yīng)付款351291236.825469130.10其

4、他流淌資產(chǎn)10預(yù)提費用36流淌資產(chǎn)合計112854628.744354444.68一年內(nèi)到期的長期負債37長期投資：其他流淌負債38長期股權(quán)投資12流淌負債合計391386954.327250408.10長期債權(quán)投資13長期負債：長期投資合計140.000.00長期借款40固定資產(chǎn)：長期應(yīng)付款41固定資產(chǎn)原價1590680.005090680.00其他長期負債42減：累計折舊1636503.38345216.54固定資產(chǎn)凈值1754176.624745463.46長期負債合計430.000.00工程物資18在建工程19負債合計441386954.327250408.10固定資產(chǎn)清理20所有者權(quán)

5、益：固定資產(chǎn)合計2154176.624745463.46實收資本451000000.001000000.00資本公積46無形資產(chǎn)22盈余公積47長期待攤費用23其中：法定公益金48其他長期資產(chǎn)24未分配利潤49521851.04849500.04無形及其他資產(chǎn)合計250.000.00所有者權(quán)益（股東權(quán)益）合計501521851.041849500.04資產(chǎn)合計：262908805.369099908.14負債及權(quán)益（股東權(quán)益）合計：512908805.369099908.14企業(yè)負責(zé)人：何惠友 會計機構(gòu)負責(zé)人：鐘健生 制表人：盧雪芬zz公司的損益情況見下表1-2。zz公司本年累計盈利327，6

6、49.00元，而盈利的緣故要緊是公司建設(shè)的商住樓正在銷售回籠資金時期中。相信隨著xxyy區(qū)金域華庭項目的開工、建設(shè)，zz公司的盈利情況更加樂觀。表1-2 zz公司利潤表編制單位：xxyyzz房地產(chǎn)有限公司 2009年9月 金額單位：元項目行次本月數(shù)本年累計數(shù)一、主營業(yè)務(wù)收入1296845.001008861.95減：主營業(yè)務(wù)成本294177.10383908.30主營業(yè)務(wù)稅金及附加315250.6036216.60二、主營業(yè)務(wù)利潤（虧損以“-”號填列）4187417.30588737.05加：其他業(yè)務(wù)利潤（虧損以“-”號填列）5減：營業(yè)費用6治理費用747348.60281361.10財務(wù)費用

7、869.70692.95三、營業(yè)利潤（虧損以“-”號填列）9139999.00306683.00加：投資收益（損失以“-”號填列）10營業(yè)外收入1120966.00減：營業(yè)外支出 12四、利潤總額（虧損以“-”號填列） 13139999.00327649.00減：所得稅14五、凈利潤（凈虧損以“-”號填列） 15139999.00327649.00企業(yè)負責(zé)人：何惠友 會計機構(gòu)負責(zé)人：鐘健生 制表人：盧雪芬1.1.6 項目申報單位要緊投資項目1.1.7 項目申報單位現(xiàn)有人員和資質(zhì)xxyyzz房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的現(xiàn)有職員為25人，設(shè)有銷售部、綜合部、工程部及財務(wù)部四個職能部門。擁

8、有一批具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗豐富的工程、銷售、財務(wù)、綜合等治理人員，暫缺崗位人員目前正在招聘補充。zz公司擁有房地產(chǎn)開發(fā)四級資質(zhì)。相信隨著資本的不斷積存和人員素養(yǎng)的不斷提高加上股東在房地產(chǎn)開發(fā)方面的綜合運營能力差不多比較成熟，相信zz公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)部有足夠的能力開發(fā)大中型商品房項目。1.2 項目概況1.2.1 擬建項目的建設(shè)背景 宏觀背景我國國民經(jīng)濟和社會進展第十一個五年規(guī)劃綱要提出“十一五時期是全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時期，十一五時期要努力實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長7.5%、城鎮(zhèn)化率提高到47%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和企業(yè)組織結(jié)構(gòu)更趨合理，城鄉(xiāng)、區(qū)域間公共服務(wù)、人均收入和生活水平差距擴大的趨勢得到

9、遏制”等。xx國民經(jīng)濟和社會進展第十一個五年規(guī)劃綱要進展目標(biāo)為：“十一五”期間，xx生產(chǎn)總值年均增長12%，初步建成產(chǎn)業(yè)布局合理且具先進技術(shù)水平的制造業(yè)基地，圍繞建設(shè)產(chǎn)業(yè)強市、文化名城、現(xiàn)代化大都市與富裕和諧佛山總目標(biāo)，實現(xiàn)四大進展戰(zhàn)略，即“產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)化創(chuàng)新戰(zhàn)略、生態(tài)組團都市進展戰(zhàn)略、科教興市人才強市戰(zhàn)略、城鄉(xiāng)一元和諧進展戰(zhàn)略”，并明確“十一五”期間yy區(qū)經(jīng)濟社會進展的具體目標(biāo)：“yy要借助后發(fā)優(yōu)勢資源，實現(xiàn)跨越進展，努力成為可持續(xù)進展的示范地區(qū)。西北部的yy區(qū)通過承接市內(nèi)外產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，加大招商引資和區(qū)域協(xié)調(diào)合作力度，在提高產(chǎn)業(yè)快速進展的基礎(chǔ)上，不僅要注重量的擴張，更要注重質(zhì)的提高，實現(xiàn)跨越

10、式進展，整合、提升區(qū)域競爭力?！眣y區(qū)“十一五”期間和到2020年的進展目標(biāo)是：到2010年，全區(qū)生產(chǎn)總值比2000年增長5.2倍(翻兩番多)，人均GDP達到8,000美元以上；每萬元GDP能耗下降20%左右，年均下降5%；經(jīng)濟實力進一步增強，人民富裕安康，社會更加和諧，領(lǐng)先差不多實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化；到2020年，全區(qū)生產(chǎn)總值比2010年再翻一番多，人均生產(chǎn)總值達到20,000美元以上，建設(shè)經(jīng)濟繁榮、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)、社會和諧的yy，力爭全面實現(xiàn)現(xiàn)代化。 都市進展規(guī)劃背景依照yy區(qū)都市總體規(guī)劃（20032020），西南組團以后進展重點將集中在西南片區(qū)、云東海片區(qū)、江南片區(qū)以及河口片

11、區(qū)四大區(qū)域。四大片區(qū)職能各有側(cè)重，西南片區(qū)是yy區(qū)的政治、經(jīng)濟和文化中心，著力進展商住以及大型配套設(shè)施項目；云東海片區(qū)要在愛護生態(tài)環(huán)境的前提下，以云東海湖為核心，進展諸如旅游、會議、酒店、度假及高檔次的區(qū)域性房地產(chǎn)項目；江南片區(qū)的進展先以生態(tài)為主，通過規(guī)劃操縱手段，適量地進展區(qū)域性的房地產(chǎn)項目；河口片區(qū)將作為都市進展的次中心，將進展服務(wù)、商業(yè)、居住、倉儲、物流等。該總體規(guī)劃將yy區(qū)的都市性質(zhì)定義為：珠三角西、北江交匯處的園林都市，廣佛都市區(qū)西部的交通樞紐和旅游、會議、培訓(xùn)基地，yy區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心。要緊都市職能為：廣佛都市區(qū)西部交通樞紐與物流基地；廣佛都市區(qū)外圍居住中心和旅游、會議、培

12、訓(xùn)基地；佛山西部制造業(yè)基地；xx域重要的綠色農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工基地。 都市經(jīng)濟背景近幾年，yy工業(yè)園區(qū)進展迅速，極大地帶動了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟進展，工業(yè)經(jīng)濟也成為區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)進展的有力引擎。今年以來,yy抓住新興產(chǎn)業(yè)進展態(tài)勢重點攻關(guān),引進了中建材薄膜太陽能、可口可樂、中移動華南物流配送中心在內(nèi)的一批大項目；把3月和6月定為動工月,共有124個完工項目和145個在建項目,同時全區(qū)融資70多億元,奠定了經(jīng)濟增長的后勁。今年前三季度,yy實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值356.3億元,增長17%；工業(yè)總產(chǎn)值1076.8億元,增長18.4%；全社會固定資產(chǎn)投資164.3億元,增長26%；地點財政一般預(yù)算收入11.6億元,增長8

13、.6%。隨著越來越多的名企、外企進入yy投資，yy的經(jīng)濟開始飛速進展起來，而yy的房地產(chǎn)業(yè)也進入了快速進展時期。近年來，yy堅持工業(yè)強區(qū)戰(zhàn)略，建設(shè)了數(shù)個高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)園區(qū)，大力招商引資，以新型工業(yè)化帶動三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)進展，區(qū)域經(jīng)濟進展水平迅速提高，外來人口明顯增多，市民的收入和消費能力也快速增長，為房地產(chǎn)業(yè)的快速健康進展奠定了良好的基礎(chǔ)。1.2.2 擬建項目的建設(shè)地點xxyy區(qū)金域華庭項目位于yy區(qū)西南街道錦江15號。該地段位于xx西南組團中心區(qū)范圍內(nèi)，中心區(qū)的開發(fā)建設(shè)的提出正是適應(yīng)yy及大佛山社會經(jīng)濟與都市轉(zhuǎn)型、提高中心城區(qū)積聚與擴散能力、推進都市擴容提質(zhì)、塑造生態(tài)型現(xiàn)代化濱江都市，提升都市競爭力

14、的有效途徑，中心區(qū)建成后要緊為商業(yè)、金融、政治和居住生活用途。項目具體位置見附圖“項目地理位置圖”。1.2.3 擬建項目的要緊建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模金域華庭整個住宅小區(qū)規(guī)劃建4幢的單體建筑，其中樓高17層和樓高18層的都有2幢?，F(xiàn)總體開發(fā)的xxyy區(qū)金域華庭項目規(guī)劃總用地面積18127.8平方米，建筑凈用地面積為11423.6平方米，總建筑面積為45395.72平方米，其中計算容積率建筑面積為33810.72平方米，地下建筑面積為10833平方米；本項目立足于提升yy都市生活品質(zhì)，在建筑內(nèi)涵上糅合了國際前沿都市生活風(fēng)格。有關(guān)項目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模的詳細技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)見表1-3。表1-3 項目要緊技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)

15、一覽表序號項目名稱指標(biāo)1規(guī)劃總用地18127.82凈用地面積11423.63總建筑面積45395.724其中計算容積率建筑面積33810.72其中住宅建筑面積31810.72商鋪建筑面積20005配建地下停車場10833（不計入容積率）6建筑基地面積36007建筑密度19%8容積率1.89綠地率35%10總戶數(shù)38411每戶人數(shù)3.212居住人口122813停車位38014其中地下停車位27415地面停車位60（小區(qū)外）16109（小區(qū)內(nèi)）17其中套型面積小于90平方米的住宅建筑面積占總住宅面積的比例70%注：本方案符合“國六”條要求1.2.4 擬建項目的設(shè)計依據(jù)與規(guī)范（一）設(shè)計依據(jù)本建設(shè)項目

16、立項批準(zhǔn)文件本工程項目紅線圖本工程項目地質(zhì)勘察報告本工程項目土地使用規(guī)劃設(shè)計條件設(shè)計合同及設(shè)計任務(wù)書建設(shè)單位提供的本項目的其他相關(guān)資料中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法都市規(guī)劃編制方法及實施細則廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃治理技術(shù)導(dǎo)則xx城鄉(xiāng)規(guī)劃治理技術(shù)規(guī)定國家有關(guān)建筑設(shè)計工作的指導(dǎo)方針、政策、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)單位認可的設(shè)計方案（二）設(shè)計規(guī)范1）住宅設(shè)計規(guī)范（GB50096-1999）；2）建筑設(shè)計防火規(guī)范（GB50016-2006）；3）民用建筑設(shè)計通則（GB50015-2003）；4）建筑給排水設(shè)計規(guī)范（GB50045-95）（2005版）；5)建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范（GB50222-95）；6)建筑

17、物滅火器配置設(shè)計規(guī)范（GB50140-2005）；7)民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范（JGJ/T16-92）；8)汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范(GB50067)；9）民用建筑隔聲設(shè)計規(guī)范（GBJ118-88）；10）公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（GB50189-2005）；11）建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（GB50009-2001）（2006版）；12）國家和地區(qū)有關(guān)的設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。1.2.5 擬建項目的建筑方案金域華庭項目占地18127.8平方米，總建筑面積為45395.72平方米，建筑密度為19%，建筑容積率為1.8，綠地率為35%。（一）規(guī)劃設(shè)計理念1、以人為本，制造引領(lǐng)西南組團中心區(qū)商住人文生活環(huán)境

18、的地標(biāo)性社區(qū)。2、定位于一個可持續(xù)進展的社區(qū)，從某種程度上講，在經(jīng)濟、服務(wù)和治理上做到自給自足。3、將含地面和地下停車場、商業(yè)、會所、中心花園等服務(wù)設(shè)施，制造一個生動而友好的居住環(huán)境。4、科學(xué)合理利用土地為前提，以高層住宅為主體，采納點式規(guī)劃布局，充分利用項目北側(cè)都市森林公園的良好景觀優(yōu)勢，合理規(guī)劃建筑朝向，大道景觀的最大化利用。（二）戶型本項目共規(guī)劃有樓高17、18層的高層住宅，戶型建筑面積由70至130不等。并依照每幢樓的位置、朝向等情況提出多種相應(yīng)的戶型設(shè)置。每種戶型都做到“三明”設(shè)計，適合廣東地區(qū)住戶對住宅的差不多要求，住宅主朝向無遮擋，要緊為南北朝向，主朝向間距30m以上，局部樓距達

19、到60建筑設(shè)計 本項目小區(qū)在設(shè)計構(gòu)思中，力圖使建筑能夠在優(yōu)美的環(huán)境中，以自身的建筑語言體現(xiàn)出自身的風(fēng)格，并與周圍環(huán)境融合。立面設(shè)計中，以豐富和諧的色彩配合現(xiàn)代的建筑造型，制造出親切、協(xié)調(diào)、富有人情味的建筑形象。在形式上，選用了挑板、凸窗、檐口、線角、頂部構(gòu)架等建筑元素，并對其比例進行商業(yè)部分配以黃色、紅色，形成生動、豐富的立面造型。注重窗、陽臺、空調(diào)機等立面構(gòu)件的細部處理及墻面的材料色彩和組成的變化。立面簡潔、輕松、既節(jié)約造價，又呈現(xiàn)南國居住建筑的秀雅風(fēng)格。結(jié)構(gòu)設(shè)計結(jié)構(gòu)設(shè)計差不多風(fēng)壓WO0.5KN/；樓面均布活荷載為4KN/，專門的設(shè)備荷載按實際情況考慮。本工程抗震設(shè)防烈度為6度，按鋼筋混凝土

20、框架結(jié)構(gòu)設(shè)計。擬采納預(yù)制管樁基礎(chǔ)，視地質(zhì)勘察結(jié)果定。道路設(shè)計本小區(qū)道路系統(tǒng)規(guī)劃遵循“短、捷、順”的原則，以環(huán)狀道路做為小區(qū)主干及消防車道，人車分流的交通系統(tǒng)，小區(qū)主出入口設(shè)置在用地北面，順接都市支路錦江路。道路規(guī)劃設(shè)計充分考慮為步行服務(wù)，體現(xiàn)對人的關(guān)懷。要緊表現(xiàn)在：1、汽車?yán)@組團外圍道路進入地下車庫，戶主可通過地下室的樓梯直接進入組團綠化平臺，出入方便，組團內(nèi)部除留有緊急消防通道以外，是完全的人行空間，形成完全的人車分流系統(tǒng)。人行系統(tǒng)融入景觀系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計中，各個組團的人行流線相串聯(lián)，達到“步移景異”的效果與綠化帶結(jié)合的自由式人行道。2、重視道路景觀設(shè)計，使駕車或步行是一個愉快的過程。如機動車

21、道兩旁均為綠化，而人行道則是或穿插于綠化之中，或穿過架空層下面的水榭。3、貫徹適用、經(jīng)濟和安全的原則，道路布局合理、流暢且生動?；顒优c綠化結(jié)合極容易獲得良好的景觀效果。4、停車場要緊通過路邊硬地綠化、半地下及地下室作為停車位，解決停車問題的同時確保環(huán)境綠化的品質(zhì)。給排水設(shè)計本項目用水有生活用水、綠化用水和消防用水。項目供水管道沿道路布置，擬從市政給水管網(wǎng)上引入2根DN150的給水管，能夠滿足項目用水需要。依照有關(guān)消防規(guī)范將生活用水與消防供水系統(tǒng)合一。樓宇排水系統(tǒng)采納雨污分流方式。消防方面用水，小區(qū)內(nèi)以DN150的管道形成環(huán)狀管網(wǎng)，每隔50米設(shè)置一個室外消火栓，型號為SS100-10。室外消防用

22、水由消防泵加壓后提供，消防水池貯水為2小時的室內(nèi)消防用水量。同時，在室內(nèi)消防管網(wǎng)上設(shè)置水泵接合器通風(fēng)及空調(diào)設(shè)計本項目采納自然通風(fēng)，空調(diào)由住戶自行選擇安裝。電氣設(shè)計項目內(nèi)設(shè)配電房供電，配電房設(shè)置于地下室。變配電房內(nèi)設(shè)1000KVA變壓器一臺。高壓柜采納真空斷路器，變壓器采納新式節(jié)能干式變壓器。系統(tǒng)低壓母線分段運行，相互聯(lián)絡(luò)。低壓采納TN-S方式供電。電源，由城區(qū)供電網(wǎng)引1路10KV專線給小區(qū)供電，10KV電纜埋地引入小區(qū)配電房。照明系統(tǒng)。照度按國家標(biāo)準(zhǔn)中間值執(zhí)行，燈具采納節(jié)能燈具。各樓內(nèi)照明采納多管日光燈,戶外路燈采納高壓鹵素氣體光源照明，景觀用燈采納節(jié)能裝飾燈。防雷接地。按三級防雷建筑考慮，接

23、地按共用接地裝置考慮，接地電阻R1歐姆。弱電系統(tǒng)設(shè)計電話系統(tǒng)。由都市通訊光纖引入小區(qū)機房，設(shè)置ADSL復(fù)用設(shè)備，提供用戶寬帶上網(wǎng)業(yè)務(wù)，小區(qū)內(nèi)設(shè)若干戶外電話分線箱，為用戶提供電話線路。有線電視系統(tǒng)。弱電中心內(nèi)設(shè)有線電視房，小區(qū)配置有線電視雙向傳輸網(wǎng)，采納HFC接入方式向住戶提供寬帶接入。 消防設(shè)計本項目建筑物為二類高層建筑物，耐火等級為級。所有樓梯間和通道需符合高層建筑設(shè)計防火規(guī)范GB5004595。項目設(shè)有室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)、自動噴淋滅火系統(tǒng)。電房設(shè)水噴霧滅火系統(tǒng)。綜上所述，金域華庭項目建筑方案比較完善,在總平面布置上有效地合理利用空間尤其是道路環(huán)境的設(shè)計。建筑設(shè)計經(jīng)濟科學(xué),結(jié)構(gòu)牢固可靠,消防符

24、合有關(guān)規(guī)范的要求,另外項目的給排水和通風(fēng)及空調(diào)設(shè)計也是比較完備的?？傮w來講項目的規(guī)劃設(shè)計是經(jīng)濟、適用、可靠的。1.2.6 擬建項目的投資規(guī)模和資金籌措方案 擬建項目總投資本項目可能總投資約為5610.76萬元，見表1-4?？赡茼椖拷ㄔO(shè)期15個月，即由09年11月（項目現(xiàn)已著手進行前期工作）籌建至2011年1月竣工。項目初始建設(shè)投資由自有資金投入，可能2010年上半年進入建設(shè)期高峰將產(chǎn)生一定的資金缺口，屆時進行短期融資解決。項目建設(shè)后期即2010年下半年項目開始發(fā)售時可回籠大量的資金，則資金狀況可較為寬松。項目具體投資和籌資由xxyyzz房地產(chǎn)開發(fā)有限公司內(nèi)部詳細策劃。表1-4 工程項目開發(fā)建設(shè)

25、投資估算表項 目 名 稱總 價(萬元)單方造價(元/ )一、項目開發(fā)成本二、項目開發(fā)費三、治理及其他不可預(yù)見費四、項目總投資 擬建項目資本金資金來源要緊通過自籌和銀行貸款解決，現(xiàn)土地費用744.06萬元已交納。依照國務(wù)院新公布的關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知(國發(fā)200927號)，從2009年5月27日起，對不同行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例進行了細化，其中，保障性住房和一般商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。第二章 進展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析2.1 進展規(guī)劃分析2.1.1 國民經(jīng)濟和社會進展總體規(guī)劃“十一五”時期是全面建設(shè)小康社會

26、的關(guān)鍵時期，具有承前啟后的歷史地位，既面臨難得機遇，也存在嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。我國具備保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快進展和社會和諧進步的有利條件。城鄉(xiāng)居民消費結(jié)構(gòu)加速升級，將帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)加快調(diào)整和城鎮(zhèn)化加快進展，市場潛力巨大。勞動力資源豐富，國民儲蓄率較高，基礎(chǔ)設(shè)施不斷改善，產(chǎn)業(yè)配套能力較強，科技教育具有較好基礎(chǔ)，社會政治保持長期穩(wěn)定。改革向縱深推進，社會主義市場經(jīng)濟體制逐步完善，將進一步激發(fā)社會活力和進展動力。和平、進展、合作成為當(dāng)今時代的潮流，世界政治力量對比有利于保持國際環(huán)境的總體穩(wěn)定，經(jīng)濟全球化趨勢深入進展，科技進步日新月異，生產(chǎn)要素流淌和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移加快，我國與世界經(jīng)濟的相互聯(lián)系和阻礙日益加深，國內(nèi)國際兩個市場

27、、兩種資源相互補充，外部環(huán)境總體上對我國進展有利。依照全面建設(shè)小康社會的總體要求，“十一五”時期要努力實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行。國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長7.5%，實現(xiàn)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻一番。城鎮(zhèn)新增就業(yè)和轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)勞動力各4500萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率操縱在5%。價格總水平差不多穩(wěn)定。國際收支差不多平衡?！笆晃濉睍r期，堅持市場化、產(chǎn)業(yè)化、社會化方向，拓寬領(lǐng)域、擴大規(guī)模、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強功能、規(guī)范市場，提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。適應(yīng)居民消費結(jié)構(gòu)升級趨勢，接著進展要緊面向消費者的服務(wù)業(yè)，擴大短缺服務(wù)產(chǎn)品供給，滿足多樣化的服務(wù)需求。積極進展房地產(chǎn)業(yè)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點進展一般商品住房和經(jīng)濟適用住房

28、，嚴(yán)格操縱大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進住房梯次消費。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強資本金治理，規(guī)范進展住房消費信貸和保險。規(guī)范物業(yè)治理行為，提高市場化程度。表2-1 我國“十一五”時期國民經(jīng)濟和社會進展的要緊目標(biāo)類不指標(biāo)2005年2010年年均增長(%)屬 性預(yù)期性預(yù)期性經(jīng)濟結(jié)構(gòu)服務(wù)業(yè)增加值比重（%）服務(wù)業(yè)就業(yè)比重（%）研究與試驗進展經(jīng)費支出占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重（%）城鎮(zhèn)化率（%）預(yù)期性預(yù)期性預(yù)期性預(yù)期性人口資源環(huán)境全國總?cè)丝冢ㄈf人）單位國內(nèi)生產(chǎn)總值能源消耗降低（%）單位工業(yè)增加值用水量降低（%）農(nóng)業(yè)灌溉用水有效利用系數(shù)工業(yè)固體廢物

29、綜合利用率（%）耕地保有量（億公頃）要緊污染物排放總量減少（%）森林覆蓋率（%）約束性約束性約束性預(yù)期性預(yù)期性約束性約束性約束性公共服務(wù)人民生活國民平均受教育年限（年）城鎮(zhèn)差不多養(yǎng)老保險覆蓋人數(shù)（億人）新型農(nóng)村合作醫(yī)療覆蓋率（%）五年城鎮(zhèn)新增就業(yè)（萬人）五年轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)勞動力（萬人）城鎮(zhèn)登記失業(yè)率（%）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）農(nóng)村居民人均純收入（元）預(yù)期性約束性約束性預(yù)期性預(yù)期性預(yù)期性預(yù)期性預(yù)期性注：國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民收入為2005年價格；帶 的為五年累計數(shù)；要緊污染物指二氧化硫和化學(xué)需氧量。2.1.2 專項規(guī)劃對我國房地產(chǎn)行業(yè)的進展規(guī)劃，中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會進展第十一個五年規(guī)劃綱

30、要第四篇“加快進展服務(wù)業(yè)” 第十七章“豐富消費性服務(wù)業(yè)” 第二節(jié)“進展房地產(chǎn)業(yè)”指出，“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點進展一般商品住房和經(jīng)濟適用住房，嚴(yán)格操縱大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進住房梯次消費。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強資本金治理，規(guī)范進展住房消費信貸和保險。規(guī)范物業(yè)治理行為，提高市場化程度。”2.1.3 區(qū)域規(guī)劃 xx規(guī)劃xx國民經(jīng)濟和社會進展第十一個五年規(guī)劃綱要第四章“要緊任務(wù)和措施”提出要推進現(xiàn)代化大都市建設(shè)，加快建設(shè)組團都市，全面實施“2+5”組團都市進展規(guī)劃，加快建設(shè)中心組團和大良容桂組團兩個100萬人口以上的新城區(qū)，

31、培育獅山組團、西南組團、西江組團、大瀝組團、九江龍江組團五個30萬50萬人口規(guī)模的城區(qū)，扶持九個1020萬人口規(guī)模的城鎮(zhèn)（群），完善其它10萬人口規(guī)模以下的小城鎮(zhèn)，形成四級城鎮(zhèn)等級結(jié)構(gòu)，推進新型城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)進展。發(fā)揮中心組團建設(shè)的引領(lǐng)和示范帶動作用，突出各組團的進展特色，提升中心城鎮(zhèn)建設(shè)水平。積極參與廣佛都市圈建設(shè)，形成在空間形態(tài)上與珠江東西岸的“港深珠澳”相呼應(yīng)的現(xiàn)代化大都市圈。到2010年，全市都市化水平達到80%以上，中心城區(qū)都市化水平達到85%。 yy區(qū)規(guī)劃（1）xxyy區(qū)國民經(jīng)濟和社會進展第十一個五年規(guī)劃綱要指出yy區(qū)在以后幾年的進展戰(zhàn)略是致力打造以“西南組團”為中心，以yy大道為軸線的

32、東部工業(yè)板塊和西部服務(wù)業(yè)板塊。形成兩翼齊飛、三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)進展的yy經(jīng)濟社會進展的總體格局?，F(xiàn)摘錄其中1條戰(zhàn)略如下：都市化戰(zhàn)略。把西南中心城區(qū)和全區(qū)都市化建設(shè)結(jié)合起來，加快推進西南中心城區(qū)建設(shè)，著力進展第三產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)，輻射帶動城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)基地人口、資源、公共服務(wù)設(shè)施和土地利用向西南中心城區(qū)集中，使都市建設(shè)與經(jīng)濟社會進展相適應(yīng)，與生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)，實現(xiàn)人與自然和諧進展。（2）xxyy區(qū)國民經(jīng)濟和社會進展第十一個五年規(guī)劃綱要確定yy區(qū)在以后五年的總體進展目標(biāo)是：到2010年，全區(qū)生產(chǎn)總值比2000年增長5.2倍(翻兩番多)，人均GDP達到8000美元以上；每萬元GDP能耗下降20%左右，年均下降5%

33、；經(jīng)濟實力進一步增強，人民富裕安康，社會更加和諧，領(lǐng)先差不多實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化；到2020年，全區(qū)生產(chǎn)總值比2010年再翻一番多，人均生產(chǎn)總值達到20000美元以上，建設(shè)經(jīng)濟繁榮、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)、社會和諧的yy，力爭全面實現(xiàn)現(xiàn)代化。部分“十一五”進展具體目標(biāo)如下：1、整體經(jīng)濟實力實現(xiàn)新跨越?！笆晃濉逼陂g，全區(qū)生產(chǎn)總值年均增長21%，到2010年突破500億元,人均GDP超過8,000美元，年均增長10.2%左右。財政稅收占GDP的比重逐步提高，縣域鎮(zhèn)級經(jīng)濟實力不斷增強，差不多形成集群經(jīng)濟。在產(chǎn)業(yè)提高質(zhì)量和效益的基礎(chǔ)上，擴大經(jīng)濟總量的規(guī)模，經(jīng)濟社會實現(xiàn)跨越式進展，成為佛山經(jīng)濟進展

34、新的增長點。2、產(chǎn)業(yè)素養(yǎng)實現(xiàn)新提升。產(chǎn)業(yè)競爭力和可持續(xù)進展能力顯著提升。初步建成擁有一定創(chuàng)新能力、產(chǎn)業(yè)集群較發(fā)達，生產(chǎn)服務(wù)體系較完善，具有較大區(qū)域競爭力的現(xiàn)代新型制造業(yè)基地；加快進展以現(xiàn)代物流為重點、面向本地優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)增加值在生產(chǎn)總值中的比重得到提升；科技含量高、外向度高、經(jīng)濟效益高的現(xiàn)代化都市型生態(tài)農(nóng)業(yè)實現(xiàn)新突破?！笆晃濉逼谀?，全區(qū)工業(yè)生產(chǎn)總值將突破1500億元，年均遞增25%；高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值比重達到35%以上；第三產(chǎn)業(yè)增加值力爭達到90億元，年均遞增13%；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達到32.7億元，年均遞增4.5%以上。3、西南中心城區(qū)初具規(guī)模。建設(shè)3050萬人口規(guī)模的中

35、心城區(qū)。交通、通訊、能源、水利、環(huán)保等現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷推進，都市功能更加完善，環(huán)境綜合治理取得實效，城鄉(xiāng)環(huán)境質(zhì)量明顯改善，環(huán)境綜合指數(shù)達到90分以上，常住人口接近40萬人，西南中心城區(qū)框架差不多形成，建成國家環(huán)保榜樣都市。 （3）xxyy區(qū)國民經(jīng)濟和社會進展第十一個五年規(guī)劃綱要第四章“要緊任務(wù)”第（六）條“加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快西南中心城區(qū)建設(shè)進程”則對西南街道城區(qū)的建設(shè)指明了方向，即“按照合理布局、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強功能、組團進展規(guī)劃的要求，大力推進以交通、能源、環(huán)保、水利等為重點的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快西南中心城區(qū)建設(shè)進程加快推進西南中心城區(qū)建設(shè)步伐。強化西南中心城區(qū)的集聚作用，加快云東海開

36、發(fā)，建設(shè)江南新區(qū)，打造我區(qū)二江三岸都市進展的新格局。到2010年，全區(qū)城鎮(zhèn)化水平達到80%以上，中心城區(qū)城鎮(zhèn)化水平達到85%-90%以上?！?.1.4 都市總體規(guī)劃在xx國民經(jīng)濟和社會進展第十一個五年規(guī)劃綱要的指引下，依照xx“2+5”組團都市進展戰(zhàn)略，xxyy區(qū)都市總體規(guī)劃（2003-2020年）構(gòu)建了yy建設(shè)“一河兩岸”的都市空間形態(tài)，明確了以后15年yy的都市性質(zhì)、職能、規(guī)模和進展方向。明確規(guī)劃yy都市建設(shè)的目標(biāo)確實是使yy成為珠江三角洲西、北江交匯處的園林都市，廣佛都市圈西部交通樞紐及旅游、會議、培訓(xùn)基地。yy區(qū)都市總體規(guī)劃確定了西南組團人口規(guī)模為：近期（2010年）城鎮(zhèn)化水平將達到8

37、0%左右，城鎮(zhèn)人口規(guī)模26-28萬人；遠期（2020年）城鎮(zhèn)化水平將達到90%左右，城鎮(zhèn)人口規(guī)模36-40萬人；遠景人口規(guī)模達50萬人。西南組團都市建設(shè)用地規(guī)模為：近期（2010年）都市建設(shè)用地達到33.6k，人均建設(shè)用地操縱在120。遠期（2020年）都市建設(shè)用地操縱在48k，人均建設(shè)用地120。yy區(qū)都市總體規(guī)劃將我區(qū)的都市性質(zhì)定義為：珠三角西、北江交匯處的園林都市，廣佛都市區(qū)西部的交通樞紐和旅游、會議、培訓(xùn)基地，yy區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心。要緊都市職能為：廣佛都市區(qū)西部交通樞紐與物流基地；廣佛都市區(qū)外圍居住中心和旅游、會議、培訓(xùn)基地；佛山西部制造業(yè)基地；xx域重要的綠色農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工

38、基地。此外，本規(guī)劃明確了都市中心區(qū)的位置，并明確了西南、河口、云東海以及江南的功能，確定都市進展方向以向西、向南進展為主。我區(qū)以后的建設(shè)需加快河口片區(qū)的提升改造，強化其生活居住功能；西南片區(qū)重點向西，近期適當(dāng)向北，逐步優(yōu)化；江南片區(qū)重視愛護環(huán)境，適時開發(fā)。西南組團中心區(qū)的規(guī)劃范圍為東起三達路，南到北江堤岸、西側(cè)北段以森林公園邊緣為界，西側(cè)南段以口岸大道為界，北至南湖路，規(guī)劃范圍南北長約4600米，東西長約2200米，規(guī)劃用地面積約中心區(qū)規(guī)劃以南北向景觀大道為主軸線，發(fā)揮了沿江的優(yōu)勢，規(guī)劃建設(shè)濱江公園、行政服務(wù)中心、商務(wù)中心、青青年活動中心、體育館、展覽館、圖書館及一系列公共服務(wù)設(shè)施，以及良好的

39、人居環(huán)境，營造出一系列環(huán)境優(yōu)美的都市開放空間，使yy區(qū)的都市配套項目得到了合理的補充，也為中心區(qū)開發(fā)建設(shè)的良性進展奠定了堅實的基礎(chǔ)。2.1.5 項目規(guī)劃內(nèi)容的銜接和協(xié)調(diào) 規(guī)劃銜接依照xx都市規(guī)劃治理有關(guān)規(guī)定及xxyy區(qū)都市總體規(guī)劃（2003-2020年）的規(guī)劃要求，結(jié)合佛山規(guī)劃局yy分局給出的本項目的規(guī)劃設(shè)計條件，本項目規(guī)劃目標(biāo)是立足于以人為本和尊重與愛護環(huán)境的基礎(chǔ)上，將小區(qū)打造成為yy當(dāng)?shù)氐臉?biāo)志性高檔生活小區(qū)。本項目依據(jù)xx規(guī)劃局yy分局對本項目給出的規(guī)劃設(shè)計條件，差不多對項目總平面布置進行了周詳?shù)恼撟C和合理的規(guī)劃，使項目規(guī)劃、布局與yy都市規(guī)劃相匹配。其具體規(guī)劃包括項目總平面規(guī)劃、綠地系統(tǒng)

40、規(guī)劃、豎向系統(tǒng)規(guī)劃、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃以及單體建筑規(guī)劃等。xx規(guī)劃局yy分局對xxyy區(qū)金域華庭項目地塊土地利用做出用地操縱指標(biāo)。項目的土地使用只須在總體上符合操縱指標(biāo)的，在局部上可適當(dāng)調(diào)整土地利用強度。項目地塊的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)需滿足以下要求：建筑密度（D）：28%；容積率（FAR）：1.8；綠地率（GR）：35%；建筑層數(shù)及高度：宜3層，限高12米。按照國家有關(guān)規(guī)定要求套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比例必須達到開發(fā)建設(shè)住房總面積的70%以上。本次金域華庭項目在用地強度上比較大，但可不能阻礙項目符合土地利用操縱指標(biāo)。經(jīng)xx規(guī)劃局yy分局審核通過了本項目的規(guī)劃建筑密度為19%，容積率為1

41、.8，綠地率為35%，建筑最高層數(shù)為18層。 布局協(xié)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟和社會進展中的先導(dǎo)性行業(yè)、支柱性產(chǎn)業(yè)，也確實是講要進展一個地區(qū)必定是房地產(chǎn)行業(yè)先行，有了房，才能夠居、才能夠工、才能夠商。上面我們介紹了yy區(qū)的都市總體規(guī)劃，明白西南組團近期（2010年）城鎮(zhèn)化水平將達到80%左右，城鎮(zhèn)人口規(guī)模26-28萬人；遠期（2020年）城鎮(zhèn)化水平將達到90%左右，城鎮(zhèn)人口規(guī)模36-40萬人；遠景人口規(guī)模達50萬人。如此的城鎮(zhèn)化進程推進就必定需要大量的住宅，故在yy進展房地產(chǎn)是一項關(guān)乎人民生活水平提高、關(guān)乎社會進步進展的大事。本項目不僅位于西南片區(qū)重點進展方向的位置上，而且還剛好處于西南組團中心區(qū)

42、內(nèi)，戰(zhàn)略意義重大。如何搞好本項目，是關(guān)系到如何把yy區(qū)都市總體規(guī)劃變?yōu)楝F(xiàn)實的關(guān)鍵一步?？梢?，本項目的適時而為是順應(yīng)了yy的都市規(guī)劃進展的。項目所處位置屬于西南組團重點進展的區(qū)域，其開發(fā)建設(shè)可作為新城開發(fā)建設(shè)的排頭兵，一方面配合了規(guī)劃居住區(qū)的實施，另一方面配合了規(guī)劃工業(yè)區(qū)工廠工作人員的住房需要?？傮w來講，項目與有關(guān)國民經(jīng)濟與社會進展規(guī)劃以及yy區(qū)都市總體規(guī)劃是比較銜接和協(xié)調(diào)的。2.2 產(chǎn)業(yè)政策分析2.2.1 房地產(chǎn)市場的產(chǎn)業(yè)政策近年來隨著我國房地產(chǎn)市場的升溫，國家也相繼出臺了相關(guān)的調(diào)控政策,這些政策對房地產(chǎn)市場起到了一定的調(diào)控和引導(dǎo)作用，促進了房地產(chǎn)市場的良性健康進展。尤其是隨著社會經(jīng)濟的進展，

43、人民生活水平不斷提高，特不是高收入人群數(shù)量的增加，人民對住宅的多樣化，可選擇性及功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的要求越來越高。為了滿足這部分高收入人群對高質(zhì)量居住環(huán)境的需求，讓他們產(chǎn)生一種強烈的歸屬感，從而在市場上形成較為強烈的需求，故而項目在規(guī)劃、開發(fā)構(gòu)思上差不多上針對他們而量體裁出合適的低層戶型?？梢?，本項目積極響應(yīng)了國家的政策，滿足了市場的需求，盡了企業(yè)的社會責(zé)任，是利國利民的好項目。現(xiàn)就有關(guān)對本項目有阻礙作用的行業(yè)政策陳述如下：（1）2005年3月國務(wù)院辦公廳發(fā)出了國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知（簡稱“國八條”），國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控上升到政治高度。國務(wù)院出臺八點穩(wěn)定房價的意見如下：一是

44、高度重視穩(wěn)定住房價格；二是將穩(wěn)定房價提高到政治高度，建立政府負責(zé)制；三是大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加一般商品房和經(jīng)濟住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四是嚴(yán)格操縱被動性住房需求，要緊是操縱拆遷數(shù)量；五是正確引導(dǎo)居民合理消費需求；六是全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行；七是積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施；八是認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。2005年5月國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)時加強宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)。本次調(diào)整指出應(yīng)該在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對中

45、小套型、中低價位一般住房給予優(yōu)惠政策支持，改善住房供給結(jié)構(gòu)。（2）2006年5月17日關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見也確實是國六條出臺，具體內(nèi)容是：一是切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點進展中低價位、中小套型一般商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。二是進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)不地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。三是合理操縱都市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。四是進一

46、步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。五是加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范進展經(jīng)濟適用住房。積極進展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。六是完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度。增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準(zhǔn)確地公布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。（3）進入2007年，廣東省也相應(yīng)作出了調(diào)控動作，出臺了相關(guān)的意見，對此華盛公司將全力擁護。廣東省建設(shè)廳印發(fā)2007年廣東省建設(shè)工作要點的通知（粵建法字200718號）指出，2007年全省建設(shè)工作的總體要求是，以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，認真

47、貫徹全國建設(shè)工作會議和省委九屆十次全會精神，全面落實科學(xué)進展觀和構(gòu)建社會主義和諧社會重大戰(zhàn)略部署，發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃的統(tǒng)籌和先導(dǎo)作用，促進城鎮(zhèn)化健康進展，深入貫徹房地產(chǎn)調(diào)控政策，完善住房保障體系，加大建筑節(jié)能和安全生產(chǎn)工作力度，完善市政公用服務(wù)設(shè)施，提高城鄉(xiāng)人居環(huán)境水平，促進依法行政，加強黨風(fēng)廉政建設(shè)和精神文明建設(shè)，開創(chuàng)我省建設(shè)事業(yè)的新局面。（4）2008年12月20日國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進 房地產(chǎn)市場健康進展的若干意見出臺，具體的內(nèi)容是：一、加大保障性住房建設(shè)。力度爭取用3年時刻差不多解決都市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。二、進一步鼓舞一般商品住房消費。加大對自住型和改善型住房消費的信貸支

48、持力度，對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。三、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求取消都市房地產(chǎn)稅。四、強化地點人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé)。五、加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測。六、積極營造良好的輿論氛圍。（5）進入2009年，廣東省也相應(yīng)作出了調(diào)控動作?；浭鍡l國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康進展的若干意見（國辦發(fā)2008131號）中鼓舞一般住房消費措施和支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，要求在2009年重點抓好全面落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，著力構(gòu)建住房保障體系的工作。切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。深入貫徹國家關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控

49、政策，適當(dāng)加大土地供應(yīng)量，落實年度住宅建設(shè)打算，使商品房供應(yīng)量差不多滿足市場需求；運用規(guī)劃等調(diào)節(jié)手段，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加面向中低收入家庭的中低價位、中小套型一般商品住房供給，穩(wěn)定市場供求關(guān)系，保持房地產(chǎn)業(yè)合理的進展規(guī)模和增長水平。（6）在低層住宅建筑產(chǎn)業(yè)政策上，國家國土資源部重申“調(diào)整住房戶型結(jié)構(gòu)、嚴(yán)格低層用地審批”，明確接著限制低層住宅建筑的供應(yīng)，關(guān)于類似用地限制兩年以上的要回收。2.2.2 房地產(chǎn)市場進展的方向1、企業(yè)中心全面轉(zhuǎn)移。早期，房地產(chǎn)業(yè)是勞動密集型企業(yè)，對資金、技術(shù)、人才的需求遠低于低廉、充足的勞動力和優(yōu)惠寬松的稅收環(huán)境的需求。在進展到一定規(guī)模后，房地產(chǎn)業(yè)開始尋求資本、信息、

50、技術(shù)、人才等企業(yè)快速進展的新生產(chǎn)要素，而這些往往是在企業(yè)的誕生地找不到的。2、上下游開始對接。隨著經(jīng)濟實力與技術(shù)力量的進展，一些房地產(chǎn)企業(yè)差不多不再是簡單地處在產(chǎn)業(yè)鏈的一個節(jié)點上（如建材等），而是擁有了自己的一些核心技術(shù)，企業(yè)的產(chǎn)業(yè)布局開始向相對完整的產(chǎn)業(yè)鏈方向擴張。3、開發(fā)模式發(fā)生革命。在對發(fā)達國家的產(chǎn)業(yè)追趕中，中國的房地產(chǎn)現(xiàn)在有片面重視產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)量，而對生產(chǎn)模式等柔性的工藝技術(shù)重視不夠。在信息技術(shù)的促進下，世界房地產(chǎn)開發(fā)將從大規(guī)模生產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向大規(guī)模定制（大規(guī)模定制能給用戶提供個性化的產(chǎn)品）模式的改變。4、信息產(chǎn)品進入房地產(chǎn)終端?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)終端產(chǎn)品簡單地存在著，在使用中差不多上只發(fā)揮相對

51、單一的功能。而隨著信息技術(shù)的進展，在以后的10年中，信息技術(shù)將廣泛地應(yīng)用到房地產(chǎn)的最終產(chǎn)品中。一些舊的樓宇也要進行網(wǎng)絡(luò)化的升級，產(chǎn)品信息化（全面數(shù)字化將擁有網(wǎng)絡(luò)核心）成為網(wǎng)絡(luò)的終端。水泥鋼筋的建筑在網(wǎng)絡(luò)的支持下，將更加智能化，從開放的網(wǎng)絡(luò)中獲得充分的信息，功能將更加人性化。2.2.3 項目所在地yy房地產(chǎn)市場綜述yy地域?qū)挸?，自然環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量高，特不適合生活居住，yy的房地產(chǎn)依托那個得天獨厚的自然背景大力進展了一大批高素養(yǎng)樓盤而且深受市場歡迎。依照yy區(qū)建設(shè)局提供的2005年、2006年商品房預(yù)售與銷售數(shù)據(jù)顯示：2005年111月，共預(yù)售1948套，預(yù)售面積是20.14萬平方米，實際成交

52、套數(shù)為2959套，實際成交面積則是23.79萬平方米，初顯供不應(yīng)求的情況。但這種供不應(yīng)求現(xiàn)象在2006年已得到有力的緩解。2006年111月份共預(yù)售1124套商品房，預(yù)售面積為14.59萬平方米，而實際成交套數(shù)則是1528套，成交面積達14.56萬平方米，實際成交套數(shù)超出預(yù)售套數(shù)404套，實際成交面積則比預(yù)售面積少了0.03萬平方米。從上述數(shù)據(jù)可看出，雖實際成交套數(shù)上升，但實際成交面積卻有所降低，yy區(qū)樓市供求關(guān)系大致平衡。2007年，隨著yy都市環(huán)境的進一步改善和樓盤素養(yǎng)的大幅提升，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了量價齊升的可喜局面。2007年yy區(qū)商品房成交面積為55.81萬，成交套數(shù)為5787套，月均

53、成交482套，其中160以上商品房成交345套，面積10.40萬，總金額為66641.37萬元。2008年全年yy區(qū)商品房成交面積為33.14萬，成交套數(shù)為3548套，為2007年全年成交套數(shù)的61.3%，月均成交296套，比上年減少2239套，其中160以上商品房成交294套，面積9.02萬比2007年少1.38萬，總金額達72556.10萬元，比2007年高8.86%。同時，2008年商品房成交均價為5587.22元/，同比2007年的4518.36元有23.7%的漲幅，可見yy市場在08年寒冬下，并沒有量價齊跌。進入2009年，前三季度商品房成交套數(shù)為7361套，遠超過去年前三季度的25

54、87套；前三季度商品房成交金額達3，134，101，865.6元，遠超過去年前三季度的1，165，443，766.5元。2009年以來，yy房地產(chǎn)市場量價齊升，部分開發(fā)商乘“回暖之風(fēng)”低價入市，而更多開發(fā)商則順勢調(diào)價，幅度合理則增強消費者的信心，過度則一直剛性需求的釋放，目前各開發(fā)商均處于邊試邊調(diào)邊觀看時期。 隨著泛珠三角、粵港澳和廣佛都市圈區(qū)域合作的加快推進，珠三角的競爭力不斷加強。珠二環(huán)、佛山一環(huán)等高等級公路的建成通車，使yy與珠三角其他都市地區(qū)的距離大大拉近，往來更加便利。便捷的交通使得yy區(qū)位、資源、生態(tài)等比較優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢將更加凸現(xiàn)。2006年，廣東麗日集團、匯銀創(chuàng)展等大型房地產(chǎn)開發(fā)

55、商先后進駐yy開發(fā)超級大盤。這些大型房地產(chǎn)開發(fā)商的到來使得yy樓市喧鬧紛繁，為yy樓市、yy經(jīng)濟注入了高質(zhì)量的新奇血液。yy從此開始舊貌換新顏。地處廣佛都市圈后花園的yy，正成為珠三角新一輪房地產(chǎn)開發(fā)的熱土。2.3 行業(yè)準(zhǔn)入分析2.3.1 行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)介紹中華人民共和國都市房地產(chǎn)治理法為房地產(chǎn)行業(yè)的治理法規(guī)，本項目的建設(shè)、運作均依照此法進行，現(xiàn)簡介其中部分條文如下： 總則第一條 為了加強對都市房地產(chǎn)的治理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康進展，制定本法。第二條 在中華人民共和國都市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地

56、產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)治理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 房地產(chǎn)開發(fā)用地第一節(jié)土地使用權(quán)出讓第九條土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、都市規(guī)劃和年度建設(shè)用地打算。第十四條土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地治理部門與土地使用者簽訂。第十五條土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地治理部門有權(quán)解除合同，并能夠請求違約賠償。 房地產(chǎn)開發(fā)第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格

57、執(zhí)行都市規(guī)劃，按照經(jīng)濟、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。第二十五條以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，能夠征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，能夠無償收回土地使用權(quán)；然而，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)拖延的除外。第二十七條依法取得的土地使用權(quán)，能夠依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。第二十八條國家采取稅收等方面的

58、優(yōu)惠措施鼓舞和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有自己的名稱和組織機構(gòu)；（二）有固定的經(jīng)營場所；（三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政治理部門申請設(shè)立登記。工商行政治理部門對符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C

59、關(guān)所在地的縣級以上地點人民政府規(guī)定的部門備案。第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應(yīng)當(dāng)與項目規(guī)模相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定，按期投入資金，用于項目建設(shè)。2.3.2 對本項目符合行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)分析本項目的建設(shè)單位是xxyyzz房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，符合房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入規(guī)定，并已取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書。詳見附件。土地點面，項目地塊土地使用權(quán)的取得符合中華人民共和國都市房地產(chǎn)治理法相關(guān)規(guī)定。zz公司在資質(zhì)范圍內(nèi)開發(fā)本項目，公司有自己的名稱、固定的經(jīng)營場所，有足夠的注冊資本、足夠的專業(yè)人員（見第一章項目申報單位

60、簡介），在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)、對土地的開發(fā)使用、企業(yè)的經(jīng)營條件等方面，差不多上符合中華人民共和國都市房地產(chǎn)治理法相關(guān)規(guī)定的。第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析本項目并非資源開發(fā)類項目，沒有對金屬礦、煤礦、石油天然氣礦、建材礦以及水（力）、森林等自然和礦產(chǎn)資源的開發(fā)，故不對資源開發(fā)及綜合利用展開分析，只簡要介紹如下。3.1 資源開發(fā)方案本項目不屬于資源開發(fā)類項目，對資源開發(fā)方案不予論述。3.2 資源利用方案本項目開發(fā)建設(shè)過程中需要耗用的自然資源及原材料為：鋼材、水泥、砂、石、環(huán)保磚、拋光磚、瓷磚、水、電等。其中鋼材由外地運輸過來，其余材料在yy各鎮(zhèn)區(qū)有其生產(chǎn)的企業(yè)，能夠就近取材。yy本地有豐富的水泥