1、被逼出來的“合院復(fù)興，這家別墅做到了極致 攸克君一直認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)，是把歷史文化脈絡(luò)和現(xiàn)代商業(yè)命題結(jié)合得最有趣的一個(gè)行業(yè)。比方這篇文章的主角：“合院。如果現(xiàn)在你去看北京的別墅工程，根本上每三個(gè)工程中就會(huì)有一個(gè)是合院別墅。實(shí)話實(shí)說，當(dāng)下的“合院產(chǎn)品形態(tài)是被禁墅令和高地價(jià)逼出來的無(wú)奈選擇。受禁墅令影響，市場(chǎng)上已經(jīng)沒有容積率在1.0以下的地塊，地塊規(guī)劃中更是完全剔除了獨(dú)棟別墅。而近年不斷出現(xiàn)“地王們，都面臨一個(gè)問題：該做一個(gè)什么產(chǎn)品，才能平衡面積和總價(jià)，覆蓋本錢形成盈利？“地王的高樓面價(jià)，預(yù)示著這個(gè)地塊上的工程必須是一個(gè)高單價(jià)的工程；但為了擴(kuò)大客戶基數(shù)，就必須控制總價(jià)，如此一來，面積就不能大；然而

2、，你又不能做一個(gè)80平米的產(chǎn)品，那是剛需，不是豪宅。為了有一個(gè)根本的豪宅尺度，那就盡量壓低單價(jià)，說好的10萬(wàn)+改8萬(wàn)+吧；但為了盈利就得增加工程容積率，增加建筑面積，然而，樓密了，隱私?jīng)]了，社區(qū)舒適度也沒了。在這種情況下，“合院別墅產(chǎn)品被開發(fā)商普遍采用，其兼具了高總價(jià)與豪宅尺度之間的平衡。有趣的點(diǎn)在于，當(dāng)下的合院別墅的興起，雖然有著商業(yè)動(dòng)機(jī)，但合院的建筑形態(tài)，卻是人類居住文明曾經(jīng)的共同選擇。早在約公元前500年之前，在中國(guó)與地中海沿岸，已經(jīng)有了十分講究且精美的合院了。陜西岐山鳳雛村有一片西周時(shí)期留下的住宅遺址，分為前后兩個(gè)院子，四面都有房子圍合?，F(xiàn)代學(xué)者根據(jù)先秦的文獻(xiàn)推斷，這所合院住宅的大門前

3、有影壁，前一個(gè)院子的正房是前堂，主要用于舉行宴會(huì)以及禮儀活動(dòng)；后一個(gè)院子的正房是后室，用作主人的日常起居，東西兩側(cè)的房子分別給家中其他成員居住。整個(gè)住宅的形式已經(jīng)很清楚地把內(nèi)外區(qū)分開，并且顯示出家庭內(nèi)部的等級(jí)秩序。陜西岐山鳳雛西周合院復(fù)原圖古代羅馬的世俗生活與古代中國(guó)同樣豐富多姿，不過其合院宅內(nèi)已有了“功能分區(qū)：前院中庭atrium垂直仰天，諸神與祖先都供奉于此。穿過中庭才進(jìn)到寬闊的花園后院peristyle。19世紀(jì)荷蘭裔英國(guó)畫家勞倫斯阿爾瑪-塔德瑪對(duì)羅馬合院中閑暇生活的想象不過，在歐洲古代世界消亡之后，合院逐漸不再是西方主流的居住形態(tài)。只有在中國(guó)，保存且不斷完善合院的住宅形態(tài)長(zhǎng)達(dá)3000年

4、之久。近到20世紀(jì)50年代，北至都城北京，南至江南蘇州，遠(yuǎn)至西南邊陲昆明，以及少數(shù)民族如納西族居住的古鎮(zhèn)麗江，其城市結(jié)構(gòu)均是由合院矩陣相聯(lián)而成。西漢明器合院模型蘇州清代畢浣園宅平面因?yàn)閼?yīng)對(duì)樓市政策，讓歷史悠久的合院建筑再次復(fù)興。按建筑風(fēng)格分有中式合院、美式合院、法式合院等，僅北京市場(chǎng)，在售的合院別墅就有十余個(gè)。不過，當(dāng)下的大多數(shù)置業(yè)消費(fèi)者，對(duì)合院產(chǎn)品沒有明確的認(rèn)知，如何在繼承傳統(tǒng)的根底上，針對(duì)目標(biāo)客群進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，成為了工程成敗的關(guān)鍵。以更能表達(dá)國(guó)人居住情趣與意境的中式合院為例。攸克君日前去參觀了位于南中央別墅區(qū)的棠頌別墅樣板間。號(hào)稱“中式御院的該工程，師法中式，但不拘泥于傳統(tǒng)，在空間處理和產(chǎn)

5、品結(jié)構(gòu)上多有創(chuàng)新，不愧于從“合院到“御院的升級(jí)。1雙拼VS聯(lián)排，合院體驗(yàn)大不同合院別墅目前市場(chǎng)最多的是聯(lián)排合院，總體建筑布局是四、六、八套一組。比傳統(tǒng)的兵營(yíng)式布局，鄰里的交流需求和公共綠化空間得到了保證。但建筑較為密集，私密性受到一定影響。但從下列圖可以清晰地看到，棠頌別墅的建筑組合形態(tài)，本質(zhì)上是兩套一組的雙拼形制。在每個(gè)組團(tuán)的構(gòu)成上，整體規(guī)劃容積較低，最大程度呈現(xiàn)別墅的舒適性。雙拼兩套一組這樣一來，棠頌在每家每戶內(nèi)部的“小容積率上有很大的優(yōu)勢(shì)，通過“工字型的建筑設(shè)計(jì)，將建筑與建筑之間一些灰色過渡的公共空間也騰挪出來，并入私家庭院當(dāng)中，最大限度地?cái)U(kuò)大私家庭院的面積。棠頌產(chǎn)權(quán)面積為366平米首層

6、建筑面積122平米的C1戶型有128平米的庭院面積贈(zèng)送，庭院內(nèi)的“小容積率不到0.5，更好的滿足了業(yè)主對(duì)園林、隱私和空間尺度的要求。從居住體驗(yàn)來說，棠頌別墅的雙拼合院結(jié)構(gòu)，保班上了任意一座庭院均有三個(gè)以上的采光面，居住空間的通透明媚，景觀效果及通風(fēng)效果都全面占優(yōu)。而聯(lián)排合院產(chǎn)品，除了兩側(cè)樓座之外的所有戶型，往往只有兩個(gè)采光面。雙拼合院結(jié)構(gòu)，讓棠頌別墅在戶型上有了更多的創(chuàng)意。比方，古代的軒是一個(gè)半開放的空間，最大程度的享受院子里的風(fēng)景，并且這個(gè)位置獨(dú)立且和內(nèi)室分開，適宜接待客人。而棠頌別墅的一層客廳，就從“軒中得到創(chuàng)意，實(shí)現(xiàn)了三面采光，無(wú)論坐在客廳哪一個(gè)角落，都能看到戶外景色。2庭院空間立體化，

7、在垂直布局上實(shí)現(xiàn)突破經(jīng)過數(shù)千年的開展，合院產(chǎn)品在平面布局上已經(jīng)比擬極致了。棠頌別墅讓攸克君佩服的地方在于：該繼承傳統(tǒng)的一絲不茍，中式韻味十足；需要突破籬笆也敢于大刀闊斧，毫不手軟。傳統(tǒng)的別墅是前庭后院，院落布局平面化。但是棠頌別墅在院落的設(shè)計(jì)上，區(qū)別于傳統(tǒng)的南北院落設(shè)計(jì)，采用“立體化四重庭院的設(shè)計(jì)理念，分別朝東、西、南、北四個(gè)方向展開。從地下一層的內(nèi)庭院，到一層的花園，再到二、三樓層層退臺(tái)的設(shè)計(jì)，每一層都有院子。無(wú)論處在什么位置，都能做到步移景異，處處觀景的效果。 其中，一層的主院落為南向采光，面積在85平米左右，約12.9米的超大面寬根本能滿足各種功能使用；工程北面的下沉式庭院面積也到達(dá)了4

8、0平米，有足夠的院落空間供家庭中的每一位成員使用。老人在內(nèi)庭院品茶，小孩在花園里蕩秋千、你和朋友們?cè)跇巧峡慈章?，這樣的院落生活場(chǎng)景，能不讓人動(dòng)心嗎？3“雙首層、“平層化，別墅與大平層的特點(diǎn)兼容并蓄攸克君陪過不少朋友去買房，發(fā)現(xiàn)對(duì)于同等價(jià)位的別墅與大平層，不少人會(huì)有些糾結(jié)，別墅有天有地有庭院，但大平層的空間大尺度似乎比別墅更加便利。棠頌別墅在產(chǎn)品上那么兼具了兩者的優(yōu)點(diǎn)。比方，棠頌的地下空間采用下沉庭院的設(shè)計(jì)，進(jìn)行了全明化處理，實(shí)現(xiàn)了自然采光和通風(fēng)，完全可以當(dāng)作一層來使用，層高到達(dá)3.45米。通過樓體連接，可以使下沉庭院和地上一層院落結(jié)合起來，營(yíng)造全方位的景觀感受。相對(duì)于聯(lián)排產(chǎn)品的長(zhǎng)方形格局，棠

9、頌平均面寬進(jìn)深比例接近1：1，格局方正帶來的舒適度不亞于平層產(chǎn)品。而在一層至三層的主要生活空間，每一層的產(chǎn)品細(xì)節(jié)上都能看出工程的良苦用心。在一層南側(cè)，專門為老人獨(dú)立設(shè)計(jì)了套房，面寬到達(dá)6米，配備明衛(wèi)的獨(dú)立衛(wèi)生間。目前市場(chǎng)上大局部別墅產(chǎn)品的老人房都規(guī)劃在北側(cè)，棠頌?zāi)蟼?cè)老人房的設(shè)計(jì)讓采光充足，還可以近距離享受庭院景觀。二層設(shè)計(jì)了雙兒童套房，全部南向采光，每間臥室都有獨(dú)立的衛(wèi)生間和衣帽間，這是目前很多工程做不到的。同時(shí)還考慮到了孩子隨著年齡的增長(zhǎng)，需要有自己更為獨(dú)立的社交空間，專門設(shè)計(jì)了家庭廳可作為孩子的會(huì)客廳或者閱讀室。三層最大的特點(diǎn)是衛(wèi)生間、衣帽間、書房的尺度都超出一般同類產(chǎn)品2倍左右，更大的空間尺度帶來的是更為舒適的居住體驗(yàn)。三代同“棠。棠頌別墅的每一層空間都是為特定家庭成員量身打造的獨(dú)立大平層，三層的設(shè)計(jì)保證三代人的私密性，同時(shí)全套房、全南向的設(shè)計(jì)又保證了每代人的居住舒適性。今年前8月，