1、目錄索引 HYPERLINK l _TOC_250012 一、2020 年 1-2 月房企整體拿地表現(xiàn) 4 HYPERLINK l _TOC_250011 （一）樣本選擇和分組處理 4 HYPERLINK l _TOC_250010 （二）第二梯隊(duì)千億房企招拍掛拿地額同比+12%，市占率繼續(xù)提升 4 HYPERLINK l _TOC_250009 （三）溢價(jià)率整體下滑，但部分區(qū)域房企愿意出高價(jià)深耕區(qū)域 6 HYPERLINK l _TOC_250008 （四）拿地區(qū)域集中在一線城市、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海（北京為主） 8 HYPERLINK l _TOC_250007 二、具體房企拿地態(tài)度及布局 8

2、HYPERLINK l _TOC_250006 （一）分梯隊(duì)看拿地態(tài)度積極和謹(jǐn)慎的房企 8 HYPERLINK l _TOC_250005 （二）64 家樣本房企拿地溢價(jià)率超 15%的地塊集中在北京、浙江 10 HYPERLINK l _TOC_250004 （三）分梯隊(duì)布局：第一梯隊(duì)拿地集中在一二線城市，整體溢價(jià)率不高 11 HYPERLINK l _TOC_250003 （四）分梯隊(duì)布局：第二梯隊(duì)拿地集中在北京、二線、浙江省內(nèi)三線 11 HYPERLINK l _TOC_250002 （五）分梯隊(duì)布局：第三梯隊(duì)拿地積極的房企以深耕優(yōu)勢(shì)區(qū)域?yàn)橹?13 HYPERLINK l _TOC_250

3、001 （六）具備資金優(yōu)勢(shì)的國(guó)有房企是參與土地市場(chǎng)的主要力量 14 HYPERLINK l _TOC_250000 三、風(fēng)險(xiǎn)提示 16圖表索引圖 1：2020 年 1-2 月龍頭房企拿地金額市占率提升 5圖 2：分梯隊(duì)看房企拿地金額市占率 5圖 3：2020 年 1-2 月分梯隊(duì)房企拿地總金額及同比 5圖 4：2020 年 1-2 月分梯隊(duì)房企一級(jí)市場(chǎng)拿地金額 6圖 5：2020 年 1-2 月分梯隊(duì)房企二級(jí)市場(chǎng)拿地金額 6圖 6：64 家樣本房企一級(jí)市場(chǎng)拿地、二級(jí)市場(chǎng)拿地占比 6圖 7：64 家樣本房企一級(jí)市場(chǎng)拿地溢價(jià)率 7圖 8：分梯隊(duì)房企一級(jí)市場(chǎng)拿地溢價(jià)率 7圖 9：成交金額 30 億元

4、以上的地塊占比 7圖 10：成交金額 50 億元以上的地塊占比 7圖 11：64 家樣本房企成交分城市等級(jí) 8圖 12：64 家樣本房企成交分區(qū)域 8圖 13：2020 年 1-2 月 64 家樣本房企拿地溢價(jià)率超過 15%的地塊分布 10圖 14：國(guó)有房企 2012 年拿地金額及同比增速表現(xiàn) 15表 1：64 家樣本房企按 2019 年銷售規(guī)模分成三組 4表 2：2020 年 1-2 月全國(guó)土地成交地塊成交總價(jià)排行榜 8表 3：2020 年 1-2 月分梯隊(duì)房企拿地總金額、權(quán)益金額、溢價(jià)率 9表 4：北京 2020 年 1-2 月拿地總地價(jià)排行榜 10表 5：浙江省 2020 年 1-2 月

5、拿地總地價(jià)排行榜 10表 6：2020 年 1-2 月第一梯隊(duì)房企拿地金額及溢價(jià)率（分城市） 11表 7：2020 年 1-2 月第二梯隊(duì)同比為正的房企拿地金額及溢價(jià)率（分城市） 12表 8：2020 年 1-2 月第二梯隊(duì)同比為負(fù)的房企拿地金額及溢價(jià)率（分城市） 13表 9：第三梯隊(duì)房企 2020 年 1-2 月拿地布局跟本房企深耕區(qū)域相關(guān) 13表 10：2020 年 1-2 月第三梯隊(duì)的房企拿地金額及溢價(jià)率（分城市） 14表 11：將國(guó)有房企按銷售規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模分為三組 14表 12：2020 年 1-2 月浙江省溢價(jià)率超過 50%的地塊共 31 塊，其中 17 塊地獲取方具備國(guó)有背景 1

6、6表 13：2020 年 1-2 月北京市共成交 18 塊土地，其中 13 塊為國(guó)企拿地 16一、2020 年 1-2 月房企整體拿地表現(xiàn)（一）樣本選擇和分組處理本篇報(bào)告從房企拿地角度出發(fā)，分析疫情影響下樣本房企拿地態(tài)度和布局區(qū)域。因地產(chǎn)債發(fā)債主體除上市公司之外，也包括非上市公司。因此本文選取的樣本范圍較大，覆蓋64家樣本公司，并把國(guó)有房企拆開單獨(dú)分析。具體來看，本篇報(bào)告分三個(gè)梯隊(duì)研究房企拿地行為。第一梯隊(duì)為2019年全口徑銷售規(guī)模在3000億元以上的房企，共7家。第二梯隊(duì)為2019年銷售規(guī)模在1000億元-3000億元的房企，共27家。第三梯隊(duì)為2019年銷售規(guī)模在500-1000億元的房企

7、，共30家1。表1：64家樣本房企按2019年銷售規(guī)模分成三組分梯隊(duì)2019年銷售規(guī)模（億元）樣本數(shù)三梯隊(duì)的具體房企名單第一梯隊(duì)3000 億元以上7 家碧桂園、萬科地產(chǎn)、中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)、保利發(fā)展、綠地控股、中海地產(chǎn)第二梯隊(duì)1000-3000 億元27 家新城控股、世茂房地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、招商蛇口、陽光城、金地集團(tuán)、旭輝集團(tuán)、中南置地、金科集團(tuán)、中國(guó)金茂、中梁控股、華夏幸福、富力地產(chǎn)、融信集團(tuán)、正榮集團(tuán)、綠城中國(guó)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、雅居樂、奧園集團(tuán)、祥生地產(chǎn)、佳兆業(yè)、榮盛發(fā)展、濱江集團(tuán)、中國(guó)鐵建、藍(lán)光發(fā)展、美的置業(yè)第三梯隊(duì)500-1000 億元30 家龍光集團(tuán)、新力地產(chǎn)、首開股份、卓越集團(tuán)、

8、華發(fā)股份、金輝集團(tuán)、合景泰富、首創(chuàng)置業(yè)、中駿集團(tuán)、華僑城、時(shí)代中國(guó)、禹洲集團(tuán)、建發(fā)房產(chǎn)、新希望地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、融僑集團(tuán)、弘陽地產(chǎn)、福晟集團(tuán)、大悅城控股、寶龍地產(chǎn)、紅星地產(chǎn)、萬達(dá)集團(tuán)、仁恒置地、路勁集團(tuán)、海倫堡、俊發(fā)地產(chǎn)、正商地產(chǎn)、敏捷集團(tuán)數(shù)據(jù)來源：克而瑞銷售榜單，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心注1：標(biāo)紅色為國(guó)有房企，不包括公眾企業(yè)； 注2：銷售規(guī)模500億元以上的公司中，佳源集團(tuán)（753億元）、東原地產(chǎn)（540億元）、華宇集團(tuán)（502億元）3家因中指院未統(tǒng)計(jì)其拿地信息，不在我們的樣本中。（二）第二梯隊(duì)千億房企招拍掛拿地額同比+12%，市占率繼續(xù)提升從整體市占率來看，龍頭房企拿地金額市占率仍在抬

9、升，主要表現(xiàn)為第二梯隊(duì)的千億房企（1000-3000億）拿地市占率的提升。數(shù)據(jù)上來看，年銷售額500億元以上的64家房企（一二三梯隊(duì)合計(jì)）拿地市占率由2019年的37%上升至2020年1-2月的39%。其中，2020年1-2月第一梯隊(duì)拿地金額市占率為9%，較2019年下滑2.5個(gè)百分點(diǎn)，第二梯隊(duì)房企市占率為21%，較2019年上升4.1個(gè)百分點(diǎn)，第三梯隊(duì)市占率為 9%，較2019年上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。1 數(shù)據(jù)來源為中國(guó)指數(shù)研究院。2019 年銷售規(guī)模在 500-1000 億元的房企共 33 家，其中 3 家房企（佳源集團(tuán)、東原地產(chǎn)、華宇集團(tuán)）中指院無拿地監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，故本文 500-1000 億元

10、梯隊(duì)的房企樣本為 30 家。第一梯隊(duì)7家房企第三梯隊(duì)30家房企第二梯隊(duì)27家房企圖1：2020年1-2月龍頭房企拿地金額市占率提升圖2：分梯隊(duì)看房企拿地金額市占率40%35%30%25%20%201820192020M1-2銷售1000億+的34家房企拿地金額市占率 銷售500億元+的64家房企拿地金額市占率25%20%15%10%5%0%201820192020M1-2數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心從各梯隊(duì)拿地同比增速表現(xiàn)來看，也驗(yàn)證了第二梯隊(duì)的千億房企（1000-3000億）整體拿地力度有抬升。數(shù)據(jù)上來看，第一梯隊(duì)房企（年銷售額

11、3000+億元）2020年1-2月拿地金額同比下滑45%，第二梯隊(duì)房企（年銷售額1000-3000億元）同比上升4%，第三梯隊(duì)房企（年銷售額500-1000億元）同比下滑23%。圖3：2020年1-2月分梯隊(duì)房企拿地總金額及同比1,8001,6001,4001,2001,0008006004002000第一梯隊(duì)7家房企 4% -23% -45% 第二梯隊(duì)27家房企第三梯隊(duì)30家房企10%0%-10%-20%-30%-40%-50%2020M1-2拿地金額（億元）同比（右，%）數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心拆分拿地方式，在剔除掉二級(jí)市場(chǎng)拿地之后，第二梯隊(duì)房企在招拍掛一級(jí)市場(chǎng)上的拿

12、地金額同比增幅進(jìn)一步上升。第一梯隊(duì)房企一級(jí)市場(chǎng)拿地金額下滑33%，第二梯隊(duì)一級(jí)市場(chǎng)拿地金額上升12%，第三梯隊(duì)下滑15%。從整體結(jié)構(gòu)上來看，招拍掛市場(chǎng)拿地依然為主要拿地方式。且疫情影響下，二級(jí)市場(chǎng)拿地下滑幅度超過一級(jí)市場(chǎng)。2020年1-2月房企招拍掛拿地比重整體有提升。1,60012%20%1801600%-10%1,40010%140 -33% -20%1,200120-30%1,0000%100-40%800 -15% -10%80-50%60-60%600-20%40 -80% -70%400200 -33% -30%200 0 -80%-90%0-40%第一梯隊(duì)7家房企第二梯隊(duì)27家房

13、企第三梯隊(duì)2020M1-2一級(jí)市場(chǎng)拿地金額（億元）同比（右，%）2020M1-2二級(jí)市場(chǎng)拿地金額（億元）同比（右，%）圖4：2020年1-2月分梯隊(duì)房企一級(jí)市場(chǎng)拿地金額圖5：2020年1-2月分梯隊(duì)房企二級(jí)市場(chǎng)拿地金額30家房企數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心這里也需要說明的是，中指院監(jiān)測(cè)房企一級(jí)市場(chǎng)拿地精確度較高，但二級(jí)市場(chǎng)拿地檢測(cè)地塊存在遺漏，所以實(shí)際二級(jí)市場(chǎng)拿地占比將高于本文數(shù)據(jù)計(jì)算結(jié)果。本文二級(jí)市場(chǎng)拿地分析以時(shí)間序列縱向比較為主。圖6：64家樣本房企一級(jí)市場(chǎng)拿地、二級(jí)市場(chǎng)拿地占比100%80%60%40%20%0%201820

14、192020M1-2一級(jí)市場(chǎng)拿地占比二級(jí)市場(chǎng)拿地占比數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心（三）溢價(jià)率整體下滑，但部分區(qū)域房企愿意出高價(jià)深耕區(qū)域拿地溢價(jià)率方面，64家樣本房企拿地溢價(jià)率整體呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，尤其是第一梯隊(duì)房企（銷售額3000+億以上）拿地溢價(jià)率下滑趨勢(shì)明顯。圖7：64家樣本房企一級(jí)市場(chǎng)拿地溢價(jià)率圖8：分梯隊(duì)房企一級(jí)市場(chǎng)拿地溢價(jià)率20%25%18%16%14%12%10%201820192020M1-220%15%10%5%0%201820192020M1-2溢價(jià)率（%）第一梯隊(duì)7家房企第二梯隊(duì)27家房企第三梯隊(duì)30家房企數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源

15、：中國(guó)指數(shù)研究院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心從“總價(jià)高”地塊成交占比的角度也可以驗(yàn)證64家樣本房企整體拿地出資力度的下滑。計(jì)算成交30億元以上和成交50億元以上的地塊占比，2020年1-2月，“總價(jià)高”的地塊占比呈現(xiàn)下滑。這里有兩點(diǎn)值得注意，第一，雖然整體溢價(jià)率下滑，但第三梯隊(duì)個(gè)別樣本房企溢價(jià)率較高。主要是由于部分區(qū)域房企為了深耕區(qū)域布局，愿意出較高價(jià)格獲取土地。例如，建發(fā)房產(chǎn)獲取漳州地塊溢價(jià)率105%，華發(fā)股份獲取珠海地塊溢價(jià)率為45%，首開股份獲取北京地塊溢價(jià)率34%，龍光集團(tuán)獲取佛山地塊溢價(jià)率28%。圖9：成交金額30億元以上的地塊占比圖10：成交金額50億元以上的地塊占比30%25%20%1

16、5%10%5%10%8%6%4%2%0%201820192020M1-20%201820192020M1-264家樣本房企成交金額30億元以上地塊占比64家樣本房企成交金額50億元以上地塊占比數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心第二，在一線城市，“總價(jià)高”的地塊依然有市場(chǎng)。成交地塊50億元以上地塊主要集中在一線城市，廣州、北京成交的總價(jià)大于50億元的部分地塊溢價(jià)率可以達(dá)到30%以上。表2：2020年1-2月全國(guó)土地成交地塊成交總價(jià)排行榜成交時(shí)間城市區(qū)域規(guī)劃用途總地價(jià)億元建面萬方樓面價(jià)元/方溢價(jià)率%競(jìng)得人20200220上海市徐匯區(qū)商辦、餐

17、飲旅館業(yè)、文體等311109285640.1%香港置地20200118廣州市荔灣區(qū)二類居住、商務(wù)、商業(yè)82223721645%中國(guó)船舶工業(yè)集團(tuán)，中信股份20200214北京市昌平區(qū)二類居住79213802034%北京建工地產(chǎn)，北京城建，首開股份20200225北京市海淀區(qū)二類居住76164667026%中交地產(chǎn)，北京科技園建設(shè)，華潤(rùn)置地20200218北京市大興區(qū)二類居住、基礎(chǔ)教育67193563234%綠城中國(guó)20200214北京市昌平區(qū)二類居住64173740730%綠城中國(guó)20200102上海市普陀區(qū)商業(yè)、辦公樓、文體6329214000%中國(guó)海外發(fā)展，上海中環(huán)投資開發(fā)20200131南

18、通市崇川區(qū)城鎮(zhèn)住宅5939150000%招商蛇口20200214北京市海淀區(qū)二類居住、基礎(chǔ)教育用地54115058726%北京城建，首發(fā)股份，華潤(rùn)置地，中交地產(chǎn)20200120北京市海淀區(qū)二類居住用地548700700%山西交通控股集團(tuán)數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心注：標(biāo)紅房企為國(guó)有房企（四）拿地區(qū)域集中在一線城市、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海（北京為主）拿地分線分區(qū)域來看，主要集中在一線城市及長(zhǎng)三角、環(huán)渤海（北京為主）。 2020年1-2月，樣本房企一線城市拿地金額占比由2019年的12%提升至29%，提升明顯。區(qū)域分布上，受北京及周邊城市拿地金額占比提升的帶動(dòng)，樣本房企在環(huán)渤海拿地金額占

19、比由2019年的15%提升至31%。此外，長(zhǎng)三角拿地占比38%，依然是拿地最集中的區(qū)域。圖11：64家樣本房企成交分城市等級(jí)圖12：64家樣本房企成交分區(qū)域2019M1-22019M1-22020M1-22020M1-22019201920180%20%40%60%80%100%20180%20%40%60%80%100%一線 二線 三線長(zhǎng)三角珠三角環(huán)渤海中部西部海西沈長(zhǎng)數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心二、具體房企拿地態(tài)度及布局（一）分梯隊(duì)看拿地態(tài)度積極和謹(jǐn)慎的房企具體房企來看，2020年1-2月，第一梯隊(duì)（年銷售額3000億元+）中

20、保利地產(chǎn)、碧桂園、中海地產(chǎn)保持著積極的拿地態(tài)度，拿地金額同比增長(zhǎng)較大，且獲取土地的溢價(jià)率不高。第二梯隊(duì)（年銷售額1000-3000億元）中，招商蛇口、雅居樂、中國(guó)金茂、中梁控股、濱江集團(tuán)拿地力度較去年抬升，獲取土地溢價(jià)率不高。華夏幸福、金科集團(tuán)、融信集團(tuán)、綠城中國(guó)、金地集團(tuán)拿地力度較去年同期有抬升，獲取土地的溢價(jià)率較高。第三梯隊(duì)（年銷售額500-1000億元）中，華發(fā)股份、建發(fā)房產(chǎn)、首開股份、龍光集團(tuán)保持積極拿地態(tài)度，主要以區(qū)域性房企深耕區(qū)域布局為主，獲取土地溢價(jià)率較高。另一方面，第一梯隊(duì)中的萬科地產(chǎn)、中國(guó)恒大、綠地控股、融創(chuàng)中國(guó)，第二梯隊(duì)中的新城控股、藍(lán)光發(fā)展、美的置業(yè)、陽光城、奧遠(yuǎn)集團(tuán)、榮

21、盛發(fā)展、世茂房地產(chǎn)等，第三梯隊(duì)中的多數(shù)企業(yè)保持謹(jǐn)慎拿地態(tài)度。表3：2020年1-2月分梯隊(duì)房企拿地總金額、權(quán)益金額、溢價(jià)率拿地總金額（億元）權(quán)益金額（億元）權(quán)益（%）溢價(jià)率2020M1-2拿地金額分線（%）招拍掛（%2020M1-2同比2020M1-2同比2020M1-22020M1-220192019M1-2一線二線三線2020M1-2保利發(fā)展187446%144515%77%7%12%4%11%71%18%84%碧桂園7235%5630%78%2%19%11%0%51%49%100%中海地產(chǎn)11329%903%80%5%22%10%100%0%0%100%融創(chuàng)中國(guó)137-33%71-45%

22、52%17%14%14%25%57%18%100%綠地控股97-71%82-57%84%4%1%1%4%72%24%70%中國(guó)恒大27-83%27-82%100%4%8%1%0%71%29%100%萬科地產(chǎn)50-86%34-89%68%0%11%6%38%6%56%89%綠城中國(guó)312749%268810%86%21%26%17%61%27%12%81%華夏幸福9280%9280%100%61%15%0%0%0%100%100%招商蛇口81169%58280%72%4%15%1%0%12%88%84%融信集團(tuán)33155%11-15%33%26%10%25%0%100%0%100%雅居樂2411

23、9%24148%100%0%20%0%0%18%82%100%中國(guó)金茂9397%6647%71%1%11%0%51%47%2%100%金科集團(tuán)3257%3257%100%41%20%39%0%37%63%100%華潤(rùn)置地28049%14013%50%23%14%13%67%24%9%91%中梁控股8236%6926%85%13%23%28%0%85%15%100%濱江集團(tuán)2730%2048%77%16%20%23%0%100%0%66%金地集團(tuán)5322%4010%76%21%19%12%0%93%7%100%中南置地381%32-10%86%8%23%11%0%77%23%66%中國(guó)鐵建68-

24、1%465%67%8%27%38%5%81%14%100%旭輝集團(tuán)81-16%7832%96%10%17%15%12%84%4%100%龍湖集團(tuán)143-19%12723%89%9%20%15%0%90%10%98%世茂房地產(chǎn)33-24%3228%98%32%15%0%0%36%64%100%榮盛發(fā)展12-37%11-40%88%34%24%6%0%39%61%100%奧園集團(tuán)9-47%4-78%40%0%16%0%10%87%3%100%陽光城65-53%41-61%63%20%29%17%0%59%41%64%美的置業(yè)17-69%17-62%100%2%27%23%0%100%0%100%藍(lán)

25、光發(fā)展23-71%14-66%59%43%23%38%0%19%81%34%新城控股45-74%41-72%90%7%19%6%0%12%88%84%華發(fā)股份281335%281335%100%45%7%0%0%0%100%100%建發(fā)房產(chǎn)36178%1979%54%29%19%40%94%0%6%100%首開股份163161%6966%43%24%9%17%82%18%0%100%龍光集團(tuán)9051%9051%100%26%23%29%11%65%24%100%合景泰富29-25%29-25%100%27%28%42%0%71%29%100%中駿集團(tuán)60-32%60-36%100%7%12%2

26、%0%89%11%100%首創(chuàng)置業(yè)30-77%30-64%100%0%16%10%100%0%0%100%華僑城23-77%23-77%100%0%9%0%0%3%97%100%）數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心注 1：標(biāo)紅為國(guó)有房企；注 2：橙色、藍(lán)色、灰色分別為 2019 年銷售規(guī)模在 3000+、1000-3000、500-1000 億元的房企梯隊(duì)，其中第二梯隊(duì)的富力地產(chǎn)、正榮集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、佳兆業(yè)、祥生地產(chǎn) 2020 年 1-2 月拿地為 0，未展示。第三梯隊(duì)僅展示拿地超過 20億元的房企。（二）64 家樣本房企拿地溢價(jià)率超 15%的地塊集中在北京、浙江64家樣本房企拿地

27、中，溢價(jià)率超過15%的拿地地塊主要集中在北京和浙江。在省/直轄市拿地額北京市559浙江省255廣西壯族自治區(qū)55福建省55河南省42廣東省60黑龍江省25江蘇省70陜西省17河北省25湖北省28四川省12遼寧省8江西省7云南省4山東省4湖南省3省/直轄市拿地額省/直轄市拿地額北京559常州11杭州141紹興10南寧55襄陽10福州46廊坊9溫州42沈陽8鄭州38淮安8珠海28泰州7金華27南昌7麗水25南平7哈爾濱25寧波5徐州22衢州4南通22昆明4佛山20煙臺(tái)4西安17南陽4石家莊16長(zhǎng)沙3武漢16漳州2東莞13荊州2成都122020年1-2月64家樣本房企所拿地塊中，溢價(jià)率超過15%的地

28、塊占43%，主要集中在北京和浙江省，其中北京占比45%，浙江省占比21%（其中杭州單個(gè)城市占比為11%）。圖13：2020年1-2月64家樣本房企拿地溢價(jià)率超過15%的地塊分布2020年1-2月，64家樣本房企所拿地塊中，溢價(jià)率超過15%的地塊占43%，主要分布在北京、浙江。北京市浙江省廣西壯族自治區(qū)福建省河南省廣東省黑龍江省江蘇省陜西省河北省湖北省四川省遼寧省江西省云南省山東省單位：億元湖南省數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心進(jìn)一步跟蹤參與北京、浙江拿地的房企，可以得到，拿地主體以國(guó)企和本地企業(yè)為主，北京尤其如此。參與北京拿地的主體主要有綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、中交地 產(chǎn)、首開股份、

29、中海地產(chǎn)、中國(guó)金茂。參與浙江省拿地的主體主要有綠城中國(guó)、中糧地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)。值得注意的是，華潤(rùn)置地、中交地產(chǎn)、首開股份、融創(chuàng)中國(guó)、融信中國(guó)、陽光城在獲取土地時(shí)，采取了較低的權(quán)益比例。企業(yè)名稱排序企業(yè)名稱拿地總價(jià)（億元）規(guī)劃建面（萬方）樓面價(jià)（元/方）權(quán)益（%）排序拿地總價(jià)（億元）規(guī)劃建面（萬方）樓面價(jià)（元/方）權(quán)益（%）1綠城中國(guó) 100661572494%2中梁地產(chǎn) 73541558784%3龍湖集團(tuán) 4451853099%4融創(chuàng)中國(guó) 41231776833%5德信中國(guó) 4048827399%6融信中國(guó) 33132511634%7世茂房地產(chǎn) 30525876100%8濱江集團(tuán) 27

30、241335476%9招商蛇口 25112403252%10陽光城 2546578436%表4：北京2020年1-2月拿地總地價(jià)排行榜表5：浙江省2020年1-2月拿地總地價(jià)排行榜1綠城中國(guó)191483742085%2華潤(rùn)置地177493256135%3中交地產(chǎn)177493256135%4首開股份133314154230%5中國(guó)金茂4777002760%6中海地產(chǎn)3784865099%7融創(chuàng)中國(guó)3475210849%8建發(fā)房產(chǎn)3475211051%9首創(chuàng)置業(yè)30122524999%10金隅集團(tuán)281027918100%11京能置業(yè)421648790%數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中

31、心 注：北京 2020 年 1-2 月合計(jì) 11 家企業(yè)拿地，全部列出數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心注：浙江 2020 年 1-2 月合計(jì) 29 家企業(yè)拿地，列出前 10 家（三）分梯隊(duì)布局：第一梯隊(duì)拿地集中在一二線城市，整體溢價(jià)率不高分梯隊(duì)看2020年1-2月具體房企的拿地布局，第一梯隊(duì)房企主要集中在一線城市和重點(diǎn)二線城市，尤其是中海地產(chǎn)只在上海、北京獲取土地。即使是三四線布局較 多的碧桂園、恒大，在2020年1-2月也參與了二線城市的土地市場(chǎng)。溢價(jià)率上來看，第一梯隊(duì)房企溢價(jià)率整體不高，但在重點(diǎn)城市北京、杭州、南通、昆明、泰安、鄭州的個(gè)別地塊拿地溢價(jià)率超過20%。187億元同

32、比+446%72億元同比+35%桂林10%113億元同比+29%137億元同比-33%.97億元同比-71%27億元同比-83%50億元同比-86%0%0%0%0%0%溢價(jià)率1261922拿地金額天津鄭州南通上海包頭萬科地產(chǎn)0%14%0%溢價(jià)率6813拿地金額鄭州上饒重慶中國(guó)恒大0%0%0%41%0%0%0.30%12%0%0%40%溢價(jià)率244446714161720拿地金額株洲鹽城鄭州泰安上?；窗舶矐c蘇州濟(jì)南西安昆明綠地控股11%0%0%0%0%59%66%-0.7%26%20%溢價(jià)率3366815223441拿地金額眉山青島重慶哈爾濱襄陽南通石家莊北京杭州融創(chuàng)中國(guó)18%0%溢價(jià)率3777

33、拿地金額北京上海中海地產(chǎn)-0.12%0%0%0%0%10%-14%0%11%0%0%溢價(jià)率1244455581418拿地金額安慶贛州婁底洛陽柳州惠州太原安陽河源長(zhǎng)沙鄭州碧桂園0%2%0% 2%.2%-0.79-8%0%0%-0-51%溢價(jià)率1221215171920283438拿地金額茂名石家莊濟(jì)寧泉州蘭州長(zhǎng)沙淮安上海天津長(zhǎng)春鄭州保利發(fā)展分城市拿地金額（億元）及溢價(jià)率公司合計(jì)拿地額表6：2020年1-2月第一梯隊(duì)房企拿地金額及溢價(jià)率（分城市）數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心注 1：標(biāo)紅為國(guó)企；注 2：城市標(biāo)色中黃色、紅色分別代表一線城市、二線城市（四）分梯隊(duì)布局：第二梯隊(duì)拿地集中

34、在北京、二線、浙江省內(nèi)三線在第二梯隊(duì)房企2020年1-2月拿地布局中，北京、二線城市、以及浙江省內(nèi)三線城市是主要拿地市場(chǎng)。拿地金額同比為正的房企中，綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、中國(guó)金茂在北京獲取土地分別為191億元、177億元、47億元。除北京之外，杭州拿地金額也較為集中，綠城中國(guó)、融信集團(tuán)、中梁控股、濱江集團(tuán)均在杭州獲取土地。溢價(jià)率方面，第二梯隊(duì)房企拿地溢價(jià)率較第一梯隊(duì)房企有所抬升，溢價(jià)率高的土地主要集中在北京、廊坊、武漢、杭州、南陽、南通、成都等城市。312億元同比+749%9億元 同比+280%81億元 同比+169%33億元 同比+155%24億元 同比+119%93億元同比+97%32億元同

35、比+57%280億元同比+49%82億元同比+36%27億元同比+30%53億元同比+22%38億元同比+1%-30%0%20%0%溢價(jià)率3456812拿地金額徐州寧波溫州湖州沈陽青島中南置地1%13%0%22%-40%22%-24%溢價(jià)率2471625拿地金額天津佛山青島石家莊哈爾濱金地集團(tuán)7%-44%溢價(jià)率27拿地金額杭州濱江集團(tuán)73%37%0%26%4%-8%14%溢價(jià)率23442149拿地金額荊州襄陽淮安衢州溫州杭州中梁控股0%1%1%36%91%50%0%23%-26%溢價(jià)率491012161635177拿地金額煙臺(tái)廣州嘉興徐州武漢鄭州西安北京華潤(rùn)置地48%130%42%32%42%

36、溢價(jià)率247812拿地金額徐州南陽南通襄陽成都金科集團(tuán)-4%0.15%0%溢價(jià)率2113347拿地金額張家口太原福州北京中國(guó)金茂0%2%0%0%溢價(jià)率4568拿地金額海口嘉興許昌肇慶雅居樂26%溢價(jià)率33拿地金額杭州融信集團(tuán)0%29%0%溢價(jià)率101359拿地金額西安東莞南通招商蛇口61%溢價(jià)率9拿地金額廊坊華夏幸福0%0%0%0%21%7%-8%36%23%17%30%-50%溢價(jià)率145121213222527191拿地金額成都宿遷大連天津金華寧波麗水溫州杭州北京綠城中國(guó)分城市拿地金額（億元）及溢價(jià)率公司合計(jì)拿地額表7：2020年1-2月第二梯隊(duì)同比為正的房企拿地金額及溢價(jià)率（分城市）數(shù)據(jù)

37、來源：中國(guó)指數(shù)研究院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心注 1：標(biāo)紅為國(guó)企；注 2：城市標(biāo)色中黃色、紅色分別代表一線城市、二線城市，藍(lán)色代表浙江省城市。對(duì)于第二梯隊(duì)拿地金額同比為負(fù)的房企來說，其拿地區(qū)域主要集中在二線城市和浙江省內(nèi)城市。其中，龍湖集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、中國(guó)鐵建、陽光城在浙江均有拿地。溢價(jià)率較高的地塊主要集中在福州、杭州、西安、長(zhǎng)沙、南昌等省會(huì)城市，以及浙江省內(nèi)的金華、寧波。68億元同比-1%81億元同比-16%143億元同比-19%33億元同比-24%12億元同比-37%9億元同比-47%理白族自治州65億元同比-53%17億元同比-69%23億元同比-71%45億元同比-74%0%0

38、.35%0%53%-0%0%溢價(jià)率15677810拿地金額肇慶天津宿遷常州布依族苗族自泰安保山新城控股-39%74%-33%溢價(jià)率34447拿地金額咸陽煙臺(tái)常州重慶泰州藍(lán)光發(fā)展2%溢價(jià)率17拿地金額貴陽美的置業(yè)0%0%89%30%25%0.1%-14%23%溢價(jià)率257771819拿地金額惠州福州南平杭州南昌臺(tái)州長(zhǎng)沙陽光城0%0%0%溢價(jià)率0.2918拿地金額上海武漢奧園集團(tuán)1%-2%0.2%180%溢價(jià)率345拿地金額麗江廊坊寧波榮盛發(fā)展0%16%30%45%溢價(jià)率331215拿地金額泉州麗水溫州金華世茂房地產(chǎn)0%0%0%0.3%13%23%0%12%9%27%-29%5%溢價(jià)率333466

39、716163644拿地金額惠州青島長(zhǎng)沙唐山沈陽西安珠海成都天津福州溫州龍湖集團(tuán)0%0%20%0%30%4%30%0%溢價(jià)率1351010111525拿地金額重慶洛陽福州上海杭州蘇州南寧長(zhǎng)沙旭輝集團(tuán)0%0%0%64%2%溢價(jià)率310111233拿地金額上海紹興南昌西安貴陽中國(guó)鐵建分城市拿地金額（億元）及溢價(jià)率公司合計(jì)拿地額表8：2020年1-2月第二梯隊(duì)同比為負(fù)的房企拿地金額及溢價(jià)率（分城市）數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心注 1：標(biāo)紅為國(guó)企；注 2：城市標(biāo)色中黃色、紅色分別代表一線城市、二線城市，藍(lán)色代表浙江省城市。（五）分梯隊(duì)布局：第三梯隊(duì)拿地積極的房企以深耕優(yōu)勢(shì)區(qū)域?yàn)橹鞯谌?/p>

40、隊(duì)房企中，2020年1-2月拿地態(tài)度較積極的房企布局區(qū)域主要跟本房企深耕區(qū)域相關(guān)。例如首開股份、首創(chuàng)置業(yè)強(qiáng)化了北京地區(qū)的土地獲取，華僑城、龍光集團(tuán)強(qiáng)化了取廣東地區(qū)土地獲取，華發(fā)股份強(qiáng)化了珠海地區(qū)土地獲取。1985 年成立于深圳，廣東省的重要企業(yè)之一華僑城北京市國(guó)資委所屬的大型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)首創(chuàng)置業(yè)福建省房企中駿集團(tuán)廣東房企，已實(shí)現(xiàn)廣東、廣西、四川、海南 4 大戰(zhàn)略基地龍光集團(tuán)北京市國(guó)資委所屬的大型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)首開股份福建省房企建發(fā)房產(chǎn)實(shí)施“立足珠海，面向全國(guó)”的發(fā)展戰(zhàn)略華發(fā)股份優(yōu)勢(shì)區(qū)域公司中山 肇慶 成都北京福州 蘇州 揭陽南寧 蘇州 廣州 惠州 佛山 眉山北京 福州北京 漳州珠海2020年1-

41、2月拿地地區(qū)表9：第三梯隊(duì)房企2020年1-2月拿地布局跟本房企深耕區(qū)域相關(guān)數(shù)據(jù)來源：公司官網(wǎng)，中國(guó)指數(shù)研究院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心表10：2020年1-2月第三梯隊(duì)的房企拿地金額及溢價(jià)率（分城市）合計(jì)拿地額公司分城市拿地金額（億元）及溢價(jià)率28億元 同比+1335%華發(fā)股份珠海拿地金額28溢價(jià)率45%36億元 同比+178%建發(fā)房產(chǎn)北京漳州拿地金額342溢價(jià)率26%105%163億元同比+161%首開股份北京福州拿地金額13330溢價(jià)率26%-34%0%90億元同比+51%龍光集團(tuán)南寧蘇州廣州惠州佛山眉山拿地金額4811101093溢價(jià)率13%-65%3%0%0%-5%28%12%29億元同

42、比-25%合景泰富杭州徐州拿地金額219溢價(jià)率11%99%60億元同比-32%中駿集團(tuán)福州蘇州揭陽拿地金額4677溢價(jià)率10%0%0%30億元同比-77%首創(chuàng)置業(yè)北京拿地金額30溢價(jià)率0%23億元同比-77%華僑城中山肇慶成都拿地金額1751溢價(jià)率0%0%0%23億元 去年無成交仁恒置地南京拿地金額23溢價(jià)率0%數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心注：標(biāo)紅為國(guó)企（六）具備資金優(yōu)勢(shì)的國(guó)有房企是參與土地市場(chǎng)的主要力量上文64家2019年銷售額在500億元以上的樣本房企中，國(guó)企有13家。為了細(xì)化國(guó)有房企的拿地表現(xiàn)，我們進(jìn)一步排查了總資產(chǎn)規(guī)模在200億元以上，且有存量債的國(guó)企，共39家。其中

43、30家房企中指院有跟蹤拿地明細(xì)數(shù)據(jù)。根據(jù)銷售規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模對(duì)30家樣本進(jìn)行分組如下表。表11：將國(guó)有房企按銷售規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模分為三組國(guó)企梯隊(duì)分類標(biāo)準(zhǔn)樣本數(shù)國(guó)企三梯隊(duì)的具體房企名單第一梯隊(duì)銷售1000 億元總資產(chǎn)1000 億元6 家保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口、中海地產(chǎn)、中國(guó)金茂、中國(guó)鐵建第二梯隊(duì)銷售 500-1000 億元總資產(chǎn)1000 億元9 家華僑城、首開股份、華發(fā)股份、首創(chuàng)置業(yè)、建發(fā)房產(chǎn)、大悅城控股、越秀地產(chǎn)、中交房地產(chǎn)集團(tuán)、中交地產(chǎn)第三梯隊(duì)銷售1000億元銷售1000億元，總資產(chǎn)1000億元161%178%-77%-77%391%400%300%200%0%100%0%-100%0%0

44、-200%0%0%2020M1-2溢價(jià)率（%）數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心注：華發(fā)股份 2020 年 1-2 月拿地額 28 億元，是去年同期的 14 倍，為不影響其他房企顯示，圖中未標(biāo)出在我們監(jiān)測(cè)的第三梯隊(duì)（年銷售額在500億元以下）16家國(guó)有房企中，僅五礦地產(chǎn)在2020年1-2月有拿地記錄。從數(shù)據(jù)上反應(yīng)，規(guī)模較大的房企是參與本輪拿地的主要力量。需要說明的是，除了國(guó)有房企拿地之外，城投平臺(tái)也是拿地的主要參與方之一。以土地?zé)岫容^高的浙江省為例，2020年1-2月，浙江省成交溢價(jià)率超過50%的土地共 31塊，城投平臺(tái)是主要拿地方之一。表12：2020年1-2月浙江省溢價(jià)率超過5

45、0%的地塊共31塊，其中17塊地獲取方具備國(guó)有背景拿地時(shí)間城市區(qū)縣用途建面萬方成交價(jià)億元溢價(jià)率%樓面價(jià)元/方受讓單位相關(guān)國(guó)有背景202002紹興市新昌縣城鎮(zhèn)住宅7.84.5714%5700新昌縣高新園區(qū)投資集團(tuán)有限公司新昌縣國(guó)資委辦202002湖州市長(zhǎng)興縣零售商業(yè)0.30.7626%28498長(zhǎng)興縣浙石油綜合能源銷售有限公司浙江省政府、長(zhǎng)興縣交通運(yùn)輸局202002紹興市新昌縣城鎮(zhèn)住宅3.51.5558%4390新昌縣工業(yè)園區(qū)投資發(fā)展集團(tuán)有限公司新昌縣國(guó)資辦202002紹興市新昌縣城鎮(zhèn)住宅3.01.3480%4144新昌縣交通投資集團(tuán)有限公司新昌縣國(guó)資辦202002衢州市衢江區(qū)零售商業(yè)0.30.

46、8457%30090衢州交通建筑工業(yè)化有限公司衢州市國(guó)資委、衢江區(qū)國(guó)資辦202002寧波市象山縣零售商業(yè)0.31.1301%35073象山浙石油綜合能源銷售有限公司浙江省政府、象山縣國(guó)資局202002紹興市新昌縣城鎮(zhèn)住宅3.01.9273%6350新昌縣工業(yè)園區(qū)投資發(fā)展集團(tuán)有限公司新昌縣國(guó)資辦202002寧波市海曙區(qū)零售商業(yè)0.11.5256%190000寧波市浙石油石碶綜合能源銷售有限公司浙江省政府202002湖州市長(zhǎng)興縣零售商業(yè)0.20.3228%15809中國(guó)石油天然氣浙江湖州銷售分公司國(guó)務(wù)院國(guó)資委202002麗水市慶元縣零售商業(yè)0.20.1193%7383慶元縣浙石油綜合能源銷售有限公

47、司浙江省政府202002麗水市青田縣零售商業(yè)0.030.1174%34678青田縣浙石油綜合能源銷售有限公司浙江省政府202002麗水市蓮都區(qū)零售商業(yè)0.10.5170%46912麗水市蓮都區(qū)浙石油綜合能源銷售有限公司浙江省政府202002紹興市新昌縣城鎮(zhèn)住宅3.01.5160%4884新昌縣交通投資集團(tuán)有限公司新昌縣國(guó)資辦202002麗水市蓮都區(qū)零售商業(yè)0.10.4144%48309麗水市蓮都區(qū)浙石油綜合能源銷售有限公司浙江省政府202002紹興市新昌縣城鎮(zhèn)住宅3.01.4135%4706新昌縣高新園區(qū)投資集團(tuán)有限公司新昌縣國(guó)資辦202002寧波市北侖區(qū)零售商業(yè)0.20.694%35843中

48、國(guó)石油天然氣浙江湖州銷售分公司國(guó)務(wù)院國(guó)資委202002紹興市新昌縣城鎮(zhèn)住宅1.70.977%4944新昌縣旅游集團(tuán)有限公司新昌縣國(guó)資辦數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心表13：2020年1-2月北京市共成交18塊土地，其中13塊為國(guó)企拿地拿地時(shí)間區(qū)縣規(guī)劃用途建面萬方成交價(jià)億元溢價(jià)率%樓面價(jià)元/方受讓單位202002通州區(qū)R2二類居住224723%21209華潤(rùn)置地，中交地產(chǎn)202002大興區(qū)二類居住196734%35632綠城中國(guó)202002昌平區(qū)R2二類居住217934%38020北京建工地產(chǎn)，北京住總集團(tuán)，首開股份202002昌平區(qū)R2二類居住176430%37407綠城中國(guó)2

49、02002海淀區(qū)R2二類居住167626%46670中交地產(chǎn)，北京科技園建設(shè)，華潤(rùn)置地202002海淀區(qū)R2二類居住115426%50587北京住總集團(tuán)，首開股份，華潤(rùn)置地，中交地產(chǎn)202002石景山區(qū)F2公建混合住宅12300%25249首創(chuàng)置業(yè)202002平谷區(qū)M2工業(yè)300%932北京富樂科技開發(fā)202002通州區(qū)R2二類居住51350%26825綠城中國(guó)202002大興區(qū)R2二類居住2425%16487京能置業(yè)202002大興區(qū)R2二類居住570%12860大興區(qū)國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)，北京住總集團(tuán)202002順義區(qū)工業(yè)研發(fā)M4310%1656奢蔻控股集團(tuán)202001海淀區(qū)R2二類居住用地13330%24852北京建工