1、.PAGE ：.；PAGE 60 融資類信托業(yè)務(wù)常見(jiàn)擔(dān)保法律問(wèn)題要點(diǎn)第一部分 擔(dān)保普通問(wèn)題獨(dú)立擔(dān)保的商定能否有效？在信托業(yè)務(wù)開(kāi)展過(guò)程中，經(jīng)常在擔(dān)保合同中設(shè)定獨(dú)立擔(dān)保條款。獨(dú)立擔(dān)保包括獨(dú)立保證和獨(dú)立擔(dān)保物權(quán)，主要表達(dá)為無(wú)條件不可撤銷擔(dān)保、放棄主合同一切抗辯權(quán)擔(dān)保以及見(jiàn)索即付擔(dān)保、見(jiàn)單即付擔(dān)保等方式。最高人民法院對(duì)獨(dú)立擔(dān)保效能的認(rèn)定和適用范圍的立場(chǎng)是：獨(dú)立擔(dān)保目前只能在國(guó)際商事買(mǎi)賣中運(yùn)用，制止當(dāng)事人在國(guó)內(nèi)買(mǎi)賣中商定獨(dú)立擔(dān)保。假設(shè)當(dāng)事人在國(guó)內(nèi)買(mǎi)賣中商定了獨(dú)立擔(dān)保，那么應(yīng)以主合同效能情況為規(guī)范區(qū)分兩種情形分別處置：一是在主合同無(wú)效的場(chǎng)所，應(yīng)依法認(rèn)定獨(dú)立擔(dān)保合同無(wú)效，判令擔(dān)保人承當(dāng)相應(yīng)的締約過(guò)失責(zé)任；二

2、是在主合同有效的場(chǎng)所，應(yīng)否認(rèn)擔(dān)保合同的獨(dú)立性效能，將其轉(zhuǎn)換為有效的從屬性擔(dān)保合同。據(jù)上，國(guó)內(nèi)買(mǎi)賣中獨(dú)立擔(dān)保的獨(dú)立性當(dāng)前不被法院認(rèn)可。因此，雖然可以在擔(dān)保合同文本中繼續(xù)沿用獨(dú)立擔(dān)保的表述，但該當(dāng)嚴(yán)厲審查主合同的效能，防止出現(xiàn)因主合同無(wú)效而導(dǎo)致?lián)：贤瑹o(wú)效。如何識(shí)別無(wú)條件不可撤銷擔(dān)保？ 無(wú)條件不可撤銷擔(dān)保經(jīng)常表達(dá)為“擔(dān)保人提供無(wú)條件和不可撤銷的擔(dān)保、“無(wú)論如何，擔(dān)保人的擔(dān)保都不可撤銷之類的商定。如何識(shí)別放棄主合同一切抗辯權(quán)擔(dān)保？放棄主合同一切抗辯權(quán)擔(dān)保通常表達(dá)為“放棄主合同一切抗辯權(quán)、“主合同無(wú)效、被撤銷、喪失強(qiáng)迫執(zhí)行力、訴訟時(shí)效期間屆滿等，均不影響擔(dān)保人承當(dāng)擔(dān)保責(zé)任之類的商定。擔(dān)保合同無(wú)效時(shí)如何

3、承當(dāng)民事責(zé)任？擔(dān)保合同無(wú)效時(shí)，擔(dān)保人不承當(dāng)擔(dān)保責(zé)任，其能否承當(dāng)其他法律責(zé)任，應(yīng)按如下情形區(qū)別處置：1主合同無(wú)效而致使擔(dān)保合同無(wú)效時(shí)，擔(dān)保人無(wú)過(guò)錯(cuò)的，擔(dān)保人不承當(dāng)民事責(zé)任。2主合同無(wú)效而致使擔(dān)保合同無(wú)效時(shí)，擔(dān)保人有過(guò)錯(cuò)的，擔(dān)保人承當(dāng)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超越債務(wù)人不能清償部分的三分之一。此時(shí)擔(dān)保人的過(guò)錯(cuò)，是指擔(dān)保人明知或該當(dāng)知道主合同無(wú)效依然提供擔(dān)保等締約過(guò)錯(cuò)。3主合同有效而擔(dān)保合同無(wú)效，債務(wù)人無(wú)過(guò)錯(cuò)的，擔(dān)保人與債務(wù)人對(duì)主合同債務(wù)人的經(jīng)濟(jì)損失承當(dāng)連帶賠償責(zé)任。該種擔(dān)保人承當(dāng)連帶賠償責(zé)任的情形，主要是指?jìng)鶆?wù)人與擔(dān)保人違反法律制止性或強(qiáng)迫性規(guī)定以及惡意串通欺騙債務(wù)人而締結(jié)擔(dān)保合同的情形。4主合同有效而

4、擔(dān)保合同無(wú)效，債務(wù)人、擔(dān)保人有過(guò)錯(cuò)的，擔(dān)保人承當(dāng)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超越債務(wù)人不能清償部分的二分之一。擔(dān)保合同被確認(rèn)無(wú)效后，不影響主合同的效能。但是，以提供擔(dān)保作為主合同生效要件的，擔(dān)保合同無(wú)效時(shí)，主合同應(yīng)確認(rèn)未生效。擔(dān)保合同無(wú)效或者被撤銷后，有過(guò)錯(cuò)的一方該當(dāng)賠償對(duì)方因此遭到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)各自承當(dāng)相應(yīng)的民事責(zé)任。以上幾種情形中擔(dān)保人承當(dāng)?shù)拿袷仑?zé)任，其法律性質(zhì)屬于締約過(guò)失責(zé)任，責(zé)任范圍普通而言小于擔(dān)保責(zé)任，所以擔(dān)保合同無(wú)效對(duì)于債務(wù)人較為不利。據(jù)此，應(yīng)防止擔(dān)保合同因主合同無(wú)效而無(wú)效或者本身無(wú)效的情形。什么是擔(dān)保合同無(wú)效責(zé)任中的債務(wù)人“不能清償？擔(dān)保合同無(wú)效責(zé)任中的債務(wù)人“不能清償，不是

5、指?jìng)鶆?wù)人的全部財(cái)富不能清償，而是指對(duì)債務(wù)人的存款、現(xiàn)金、有價(jià)證券、廢品、半廢品、原資料、交通工具等可以執(zhí)行的動(dòng)產(chǎn)和其他方便執(zhí)行的財(cái)富執(zhí)行終了后，債務(wù)仍未能得到清償?shù)男螤?。主合同變卦?duì)擔(dān)保合同有何影響？未經(jīng)擔(dān)保人書(shū)面贊同，假設(shè)變卦主合同，不得加重?fù)?dān)保人的責(zé)任，詳細(xì)如下：1假設(shè)主合同變卦減輕了債務(wù)人的責(zé)任，擔(dān)保人仍應(yīng)對(duì)變卦后的合同承當(dāng)責(zé)任；2假設(shè)主合同變卦加重了債務(wù)人的責(zé)任，未經(jīng)擔(dān)保人贊同的，擔(dān)保人對(duì)加重債務(wù)人債務(wù)的部分不承當(dāng)擔(dān)保責(zé)任；3假設(shè)債務(wù)人與債務(wù)人對(duì)主合同履行期限作了變動(dòng)，未經(jīng)擔(dān)保人書(shū)面贊同，擔(dān)保人仍按照原來(lái)商定的擔(dān)保期間或法律規(guī)定的擔(dān)保期間承當(dāng)保證責(zé)任；4假設(shè)債務(wù)人與債務(wù)人協(xié)議變卦主合同

6、內(nèi)容但并未實(shí)踐履行，擔(dān)保人仍該當(dāng)按照原擔(dān)保合同的商定承當(dāng)擔(dān)保責(zé)任；5假設(shè)主合同明確商定主合同變卦后擔(dān)保人不再承當(dāng)擔(dān)保責(zé)任，擔(dān)保人在主合同變卦后不再承當(dāng)擔(dān)保責(zé)任。據(jù)此，該當(dāng)關(guān)注信托業(yè)務(wù)中主合同變卦能夠給擔(dān)保合同帶來(lái)的影響，留意控制擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，防止出現(xiàn)諸如因延伸合同履行期限而導(dǎo)致脫保之類的情形。債務(wù)轉(zhuǎn)讓對(duì)擔(dān)保合同有何影響？假設(shè)債務(wù)人轉(zhuǎn)讓主債務(wù)的，擔(dān)保人在原擔(dān)保的范圍內(nèi)繼續(xù)承當(dāng)責(zé)任；假設(shè)擔(dān)保人與債務(wù)人事先商定僅對(duì)特定債務(wù)人承當(dāng)擔(dān)保責(zé)任或者制止債務(wù)轉(zhuǎn)讓，債務(wù)人在將主債務(wù)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保人不再承當(dāng)擔(dān)保責(zé)任。據(jù)此，擔(dān)保合同存續(xù)期間，該當(dāng)關(guān)注擔(dān)保合同能否商定了擔(dān)保人因債務(wù)轉(zhuǎn)讓而不再承當(dāng)擔(dān)保責(zé)任的條款，謹(jǐn)慎轉(zhuǎn)讓債務(wù)

7、，防止出現(xiàn)擔(dān)保人不承當(dāng)擔(dān)保責(zé)任的情形。債務(wù)轉(zhuǎn)移對(duì)擔(dān)保合同有何影響？債務(wù)人未經(jīng)擔(dān)保人書(shū)面贊同答應(yīng)債務(wù)人轉(zhuǎn)讓部分債務(wù)的，擔(dān)保人對(duì)未經(jīng)其贊同轉(zhuǎn)讓部分的債務(wù)不再承當(dāng)保證責(zé)任。據(jù)此，擔(dān)保合同存續(xù)期間，答應(yīng)債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)應(yīng)以經(jīng)過(guò)擔(dān)保人書(shū)面贊同為前提，以防止出現(xiàn)擔(dān)保人不承當(dāng)擔(dān)保責(zé)任的情形。人保與物保并存時(shí)如何處置？人保與物保并存，是指同一債務(wù)既有人的擔(dān)保即保證，又有抵押、質(zhì)押等物的擔(dān)保。我國(guó)相關(guān)法律對(duì)人保與物保并存時(shí)的相關(guān)規(guī)定并不一致，在法律適用上應(yīng)區(qū)別情況作如下處置： 1當(dāng)事人商定優(yōu)先。假設(shè)當(dāng)事人就人保和物保的關(guān)系有明確商定，該當(dāng)遵照商定。即主債務(wù)既有人保又有物保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人商定

8、的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保的情形，相關(guān)擔(dān)保人應(yīng)按照商定各自承當(dāng)擔(dān)保責(zé)任。 2物保的法定責(zé)任。假設(shè)當(dāng)事人就人保和物保的關(guān)系沒(méi)有商定或者商定不明確的，物保人區(qū)分兩種情形分別承當(dāng)責(zé)任：一是債務(wù)人本人提供物保的，采取保證人絕對(duì)優(yōu)待主義，即債務(wù)人應(yīng)領(lǐng)先就該物保實(shí)現(xiàn)債務(wù)，物保缺乏清償時(shí)，由人保承當(dāng)補(bǔ)充清償責(zé)任。同時(shí)，債務(wù)人本人設(shè)定抵押，抵押權(quán)人假設(shè)放棄該抵押權(quán)、抵押權(quán)順位或者變卦抵押權(quán)，其他擔(dān)保人除非承諾依然提供擔(dān)保，否那么在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任。二是第三人提供物保的，采取平等主義，即物保與人保屬于同一清償順序，債務(wù)人可以就物保實(shí)現(xiàn)債務(wù)，也可以要求保證人承當(dāng)保證責(zé)任。據(jù)上，當(dāng)某一信托業(yè)務(wù)存在物保與

9、人保并存的情形時(shí)，該當(dāng)明確商定各擔(dān)保人的擔(dān)保責(zé)任，并事先排除保證人絕對(duì)優(yōu)待主義的適用，防止保證人以此行使抗辯權(quán)。人保與物保并存時(shí)，債務(wù)人與保證人商定保證人放棄物保法定責(zé)任抗辯權(quán)，該商定能否效?債務(wù)人與保證人商定，由保證人放棄法律所賦予的物保法定責(zé)任的抗辯權(quán)，屬于保證人對(duì)私權(quán)的放棄，這種放棄不損害其他當(dāng)事人的合法權(quán)益，該當(dāng)有效。公司違反內(nèi)部程序?yàn)樗颂峁?dān)保能否有效？ 公司違反內(nèi)部程序?yàn)樗颂峁?dān)保的，不能簡(jiǎn)單認(rèn)定擔(dān)保合同無(wú)效，理由在于：第一，法律并未明確規(guī)定公司違反上述規(guī)定對(duì)外提供擔(dān)保導(dǎo)致?lián)：贤瑹o(wú)效；第二，公司內(nèi)部決議程序，不得約束第三人；第三，僅以此認(rèn)定擔(dān)保合同無(wú)效，不利于維護(hù)合同的穩(wěn)定和

10、買(mǎi)賣的平安。雖然如此，假設(shè)信托公司明知公司提供擔(dān)保違反內(nèi)部程序而依然接受擔(dān)保，屬于惡意簽約，應(yīng)就擔(dān)保合同無(wú)效承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。據(jù)上，為防備法律風(fēng)險(xiǎn)，該當(dāng)要求擔(dān)保方提供公司章程、公司董事會(huì)、股東會(huì)決議及其他相關(guān)內(nèi)部文件，以審查并確定擔(dān)保方提供擔(dān)保符合其內(nèi)部程序。境外擔(dān)保能否應(yīng)經(jīng)國(guó)家外匯管理部門(mén)同意？境外擔(dān)保，是指境外機(jī)構(gòu)或個(gè)人對(duì)境內(nèi)債務(wù)進(jìn)展擔(dān)保，主要包括境外機(jī)構(gòu)或個(gè)人以特定資產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押等擔(dān)保物權(quán)以及提供保證擔(dān)保。按照相關(guān)規(guī)定，未經(jīng)國(guó)家外匯管理局同意，境內(nèi)中資企業(yè)向境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)借用貸款不得接受境外機(jī)構(gòu)或個(gè)人提供的擔(dān)保；但境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)向外商投資企業(yè)發(fā)放本外幣貸款時(shí)假設(shè)接受境外擔(dān)保，應(yīng)于每月初10

11、個(gè)任務(wù)日內(nèi)向所在地外匯局填報(bào)境外擔(dān)保項(xiàng)下貸款和履約情況登記表，辦理債務(wù)登記。當(dāng)前，國(guó)家外匯管理局部分分局正在試行境內(nèi)中資企業(yè)的外保內(nèi)貸額度試點(diǎn)任務(wù)。境內(nèi)中資企業(yè)非因向境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)借用貸款而接受境外機(jī)構(gòu)或個(gè)人擔(dān)保，能否需求經(jīng)過(guò)國(guó)家外匯管理部門(mén)同意，沒(méi)有明確規(guī)定，但根據(jù)、 等相關(guān)規(guī)定的精神，不排除國(guó)家外匯管理部門(mén)對(duì)之進(jìn)展相應(yīng)方式的監(jiān)管。假設(shè)接受境外主體以其境內(nèi)資產(chǎn)提供物的擔(dān)保，鑒于擔(dān)保資產(chǎn)位于境內(nèi)，未來(lái)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)益時(shí)不會(huì)發(fā)生結(jié)匯問(wèn)題，即使需求同意但不經(jīng)同意，根本上也不會(huì)由此影響未來(lái)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)。假設(shè)接受境外主體提供的保證擔(dān)保，且境外主體在境內(nèi)沒(méi)有可供執(zhí)行的財(cái)富，未來(lái)?yè)?dān)保權(quán)益實(shí)現(xiàn)時(shí)能夠發(fā)生結(jié)匯問(wèn)題。

12、因此，假設(shè)事先沒(méi)有經(jīng)過(guò)國(guó)家外匯管理部門(mén)的同意，未來(lái)能夠出現(xiàn)無(wú)法結(jié)匯的問(wèn)題，影響擔(dān)保權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。 境外擔(dān)保在法律適用上應(yīng)關(guān)注什么？境外擔(dān)保屬于涉外民事法律關(guān)系，涉及涉外民事法律關(guān)系的法律適用問(wèn)題。對(duì)于境外保證擔(dān)保而言，當(dāng)事人有權(quán)選擇處置合同爭(zhēng)議所適用的法律，沒(méi)有選擇的，適用履行義務(wù)最能表達(dá)該合同特征的一方當(dāng)事人經(jīng)常居所地法律或者其他與該合同有最親密聯(lián)絡(luò)的法律。因此，在訂立保證合同時(shí)，應(yīng)中選擇中國(guó)法律作為處置保證合同爭(zhēng)議適用的法律。此外，假設(shè)保證人在中國(guó)境內(nèi)沒(méi)有可供執(zhí)行的財(cái)富，未來(lái)執(zhí)行時(shí)還涉及司法協(xié)助問(wèn)題，執(zhí)行難度相對(duì)較大。對(duì)于以境內(nèi)財(cái)富設(shè)定擔(dān)保物權(quán)而言，因涉及物權(quán)，不屬于單純的合同爭(zhēng)議，不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)

13、保物權(quán)適用不動(dòng)產(chǎn)所在地法律，動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)的當(dāng)事人可以協(xié)議選擇適用的法律，沒(méi)有選擇的，適用法律現(xiàn)實(shí)發(fā)生時(shí)動(dòng)產(chǎn)所在地法律。按上述有關(guān)原那么確定適用的法律，往往適用標(biāo)的物所在地國(guó)法律即中國(guó)法律。此外，未來(lái)執(zhí)行時(shí)往往也不涉及司法協(xié)助問(wèn)題，執(zhí)行難度相對(duì)較小。據(jù)上，接受境外擔(dān)保時(shí)，應(yīng)優(yōu)先思索由擔(dān)保人以其境內(nèi)財(cái)富設(shè)定擔(dān)保物權(quán)。第二部分 保證保證合同的方式有哪些？債務(wù)人與保證人簽署保證合同，是常見(jiàn)的保證合同方式。但在實(shí)際中，還存在如下方式的保證合同：債務(wù)人、債務(wù)人與保證人共同訂立一個(gè)合同，該合同中有保證條款，此為主從條款式的保證合同。主合同中雖然沒(méi)有保證條款，但保證人在主合同上以保證人的身份或在“保證人欄下簽

14、字蓋章，此為以保證人身份在合同上承保的保證合同。保證人一方以書(shū)面方式向債務(wù)人出具保證書(shū)，債務(wù)人接受且未提出異議，此為保證書(shū)方式的保證合同。以上保證合同方式均合法有效。撫慰函能否構(gòu)成保證？無(wú)論是國(guó)內(nèi)企業(yè)出具還是國(guó)外企業(yè)出具撫慰函，原那么上均應(yīng)按照撫慰函的內(nèi)容認(rèn)定出具人該當(dāng)承當(dāng)?shù)姆韶?zé)任。普通而言，撫慰函不是保證合同，僅在特殊情況下具備保證合同的內(nèi)容時(shí)，才構(gòu)成保證。據(jù)上，在開(kāi)展融資類信托業(yè)務(wù)過(guò)程中，原那么上不該當(dāng)把撫慰函視為保證，假設(shè)出于設(shè)定保證擔(dān)保的目的，該當(dāng)要求保證人簽署保證合同或者出具保證函。承諾函能否構(gòu)成保證？承諾函能否構(gòu)成保證，關(guān)鍵在于承諾函中有無(wú)明確的承當(dāng)保證責(zé)任的意思表示。從內(nèi)容來(lái)看

15、，假設(shè)與主合同無(wú)關(guān)的第三人向合同債務(wù)人出具承諾函，但未明確表示承當(dāng)保證責(zé)任，不能推定其出具承諾函的行為構(gòu)成意義上的保證。中商定“擔(dān)任處理、“不讓蒙受損失等，均不屬于承當(dāng)保證責(zé)任的意思表示。據(jù)上，在開(kāi)展融資類信托業(yè)務(wù)過(guò)程中，原那么上不該當(dāng)把承諾函視為保證，假設(shè)出于設(shè)定保證擔(dān)保的目的，該當(dāng)要求保證人簽署保證合同或者出具保證函。商業(yè)銀行出具按期足額兌付理財(cái)富品收益的承諾函能否構(gòu)成保證？在銀信協(xié)作信托業(yè)務(wù)中，信托公司經(jīng)常設(shè)立集合資金信托方案，以信托資金購(gòu)買(mǎi)商業(yè)銀行發(fā)行的理財(cái)富品。假設(shè)商業(yè)銀行向信托公司出具承諾函，承諾于商定期日按照理財(cái)協(xié)議商定的收益率足額兌付信托方案投資該理財(cái)富品應(yīng)獲得的收益。該承諾函

16、能否構(gòu)成保證？保證是指?jìng)鶆?wù)人以外的第三人(即保證人)與債務(wù)人商定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，保證人按照商定履行債務(wù)或者承當(dāng)責(zé)任的擔(dān)保方式。可見(jiàn)，保證是雙方商定由保證人擔(dān)保債務(wù)人履行債務(wù)的行為，保證人須為債務(wù)人以外的第三人。商業(yè)銀行本身就是債務(wù)人，商業(yè)銀行出具的承諾函，其實(shí)踐效果是反復(fù)了其在理財(cái)協(xié)議項(xiàng)下所承當(dāng)?shù)牧x務(wù)，因此不構(gòu)成保證。監(jiān)視?？罟贸兄Z能否構(gòu)成保證？監(jiān)視?？罟贸兄Z是指銀行等金融機(jī)構(gòu)或其他主體對(duì)相對(duì)人承諾，僅在被監(jiān)管人符合?？罟脳l件時(shí)才向其發(fā)放資金或允許其運(yùn)用資金，以保證資金平安。 監(jiān)視?？罟贸兄Z不具備典型意義上保證方式的特征，不是保證，但該當(dāng)根據(jù)情況斷定銀行作為第三人能否該當(dāng)承當(dāng)補(bǔ)

17、充賠償責(zé)任：1第三人承當(dāng)責(zé)任的前提是沒(méi)有盡到承諾義務(wù)，在履行監(jiān)視義務(wù)時(shí)具有過(guò)錯(cuò)。比如，對(duì)資金運(yùn)用方提交的資金劃轉(zhuǎn)懇求審查不嚴(yán)，未發(fā)現(xiàn)明顯瑕疵，從而呵斥款項(xiàng)流失。假設(shè)第三人在履行義務(wù)過(guò)程中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，那么不應(yīng)承當(dāng)責(zé)任。2第三人承當(dāng)補(bǔ)充賠償責(zé)任。債務(wù)人將特定款項(xiàng)挪用，或者因其他緣由呵斥款項(xiàng)流失時(shí)，即使第三人存在過(guò)錯(cuò)該當(dāng)承當(dāng)責(zé)任，也應(yīng)先由債務(wù)人承當(dāng)責(zé)任，第三人僅對(duì)債務(wù)人不能清償?shù)牟糠殖挟?dāng)補(bǔ)充賠償責(zé)任。據(jù)上，不該當(dāng)把監(jiān)視?？罟贸兄Z視為保證。不具有代為清償債務(wù)才干的主體簽署的保證合同能否有效？不具有代為清償債務(wù)才干的法人、其他組織或者公民簽署的保證合同不因此而無(wú)效。當(dāng)然，為了強(qiáng)化保證合同的保證效果，該當(dāng)

18、事先留意保證人的代為清償才干，選擇有代為清償才干的主體提供保證。國(guó)家機(jī)關(guān)提供的保證能否有效？除經(jīng)國(guó)務(wù)院同意為運(yùn)用外國(guó)政府或者國(guó)際經(jīng)濟(jì)組織貸款進(jìn)展轉(zhuǎn)貸的外，國(guó)家機(jī)關(guān)不得為保證人，其提供的擔(dān)保無(wú)效，因此不承當(dāng)擔(dān)保責(zé)任。當(dāng)然，國(guó)家機(jī)關(guān)該當(dāng)按照對(duì)保證合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)大小，承當(dāng)相應(yīng)的締約過(guò)失責(zé)任。普通情況下，債務(wù)人對(duì)保證人的資歷應(yīng)具有謹(jǐn)慎義務(wù)，因國(guó)家機(jī)關(guān)提供保證而導(dǎo)致?lián)：贤瑹o(wú)效時(shí)債務(wù)人應(yīng)被認(rèn)定為沒(méi)有履行審查義務(wù)，具有過(guò)錯(cuò)，也該當(dāng)承當(dāng)相應(yīng)的締約過(guò)失責(zé)任。因此，原那么上不該當(dāng)單獨(dú)接受國(guó)家機(jī)關(guān)提供的擔(dān)保，至多可以作為輔助性保證措施對(duì)待。從事運(yùn)營(yíng)活動(dòng)的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體提供的保證能否有效？事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體可否

19、充任保證人不可一概而論，對(duì)那些從事運(yùn)營(yíng)活動(dòng)的事業(yè)單位或者社會(huì)團(tuán)體，該當(dāng)以為其有從事保證活動(dòng)的民事權(quán)益才干，可以擔(dān)任保證人。這些單位作為保證人時(shí)，如無(wú)其他導(dǎo)致保證合同無(wú)效的情形，其簽署的保證合同該當(dāng)認(rèn)定為有效。事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體能否從事運(yùn)營(yíng)活動(dòng)，其主要判別根據(jù)為能否在工商部門(mén)登記并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體提供的保證能否有效？學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體不得為保證人。以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體違反法律規(guī)定提供擔(dān)保的，擔(dān)保合同無(wú)效。因此給債務(wù)人呵斥損失的，該當(dāng)按照對(duì)保證合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)大小，承當(dāng)相應(yīng)的締約過(guò)失責(zé)任。企業(yè)法人分支機(jī)構(gòu)未經(jīng)法人書(shū)面授權(quán)提供

20、保證能否有效？企業(yè)法人分支機(jī)構(gòu)指依法領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照、在法人授權(quán)范圍內(nèi)從事獨(dú)立運(yùn)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)組織，如分公司、分廠、分店、分行等。企業(yè)法人分支機(jī)構(gòu)未經(jīng)法人書(shū)面授權(quán)提供保證的，保證合同無(wú)效或者超出授權(quán)范圍與債務(wù)人訂立保證合同的，該合同無(wú)效或者超出授權(quán)范圍的部分無(wú)效。因此給債務(wù)人呵斥損失該當(dāng)承當(dāng)賠償責(zé)任的，由分支機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理的財(cái)富承當(dāng)。債務(wù)人和企業(yè)法人有過(guò)錯(cuò)的，該當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)各自承當(dāng)相應(yīng)的民事責(zé)任；債務(wù)人無(wú)過(guò)錯(cuò)的，由企業(yè)法人承當(dāng)民事責(zé)任。金融機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保能否需經(jīng)法人書(shū)面授權(quán)？金融機(jī)構(gòu)在性質(zhì)上仍屬企業(yè)，其分支機(jī)構(gòu)作為保證人與普通企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)作為保證人應(yīng)作一樣的認(rèn)定，也該當(dāng)經(jīng)過(guò)金融機(jī)構(gòu)的書(shū)面授權(quán)

21、。以銀行為例，商業(yè)銀行對(duì)分支機(jī)構(gòu)對(duì)外擔(dān)保的權(quán)限即單筆擔(dān)保和擔(dān)?？傤~審批權(quán)限進(jìn)展授權(quán)，各分支機(jī)構(gòu)在授權(quán)的額度及其他要求范圍內(nèi)可以對(duì)外提供擔(dān)保。授權(quán)分為直接授權(quán)和轉(zhuǎn)授權(quán)兩個(gè)層次，直接授權(quán)是指商業(yè)銀行總行對(duì)管轄分行的授權(quán)，轉(zhuǎn)授權(quán)是指管轄分行在總行授權(quán)權(quán)限內(nèi)對(duì)本行所轄分支行的授權(quán)。商業(yè)銀行的授權(quán)，應(yīng)有書(shū)面方式的授權(quán)書(shū)，授權(quán)人與授權(quán)人該當(dāng)在授權(quán)書(shū)上簽字和蓋章。金融機(jī)構(gòu)分支機(jī)構(gòu)超出授權(quán)提供保證能否有效？企業(yè)法人分支機(jī)構(gòu)不得超出授權(quán)范圍提供保證，該規(guī)定屬于法律制止性規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得以不知法律有此規(guī)定而要求豁免適用。債務(wù)人接受企業(yè)法人分支機(jī)構(gòu)提供的保證，該當(dāng)盡必要的留意義務(wù)，假設(shè)明知或應(yīng)知企業(yè)法人分支

22、機(jī)構(gòu)超出授權(quán)范圍提供保證，對(duì)于保證合同無(wú)效存在過(guò)錯(cuò)，原那么上該當(dāng)承當(dāng)相應(yīng)的民事責(zé)任。據(jù)上，接受金融機(jī)構(gòu)分支機(jī)構(gòu)保證的，該當(dāng)要求金融機(jī)構(gòu)分支機(jī)構(gòu)提供授權(quán)書(shū)，以審查并確定其提供保證符合其法人的授權(quán)；對(duì)于超越授權(quán)書(shū)授權(quán)范圍的，該當(dāng)獲得特別授權(quán)。企業(yè)法人分支機(jī)構(gòu)經(jīng)法人書(shū)面授權(quán)提供保證的，如何承當(dāng)保證責(zé)任？企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)經(jīng)法人書(shū)面授權(quán)提供保證的，由企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理的財(cái)富承當(dāng)保證責(zé)任；企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理的財(cái)富缺乏以承當(dāng)保證責(zé)任的，由企業(yè)法人承當(dāng)民事責(zé)任。假設(shè)法人的書(shū)面授權(quán)范圍不明，企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)該當(dāng)對(duì)保證合同商定的全部債務(wù)承當(dāng)保證責(zé)任。法人的職能部門(mén)提供的保證能否有效？法人的職能

23、部門(mén)，是指法人內(nèi)部執(zhí)行某一職能的組織機(jī)構(gòu)，如企業(yè)法人內(nèi)部承當(dāng)詳細(xì)運(yùn)營(yíng)管理職能的消費(fèi)部門(mén)、銷售部門(mén)、人事部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)、質(zhì)量控制部門(mén)、捍衛(wèi)部門(mén)、法律合規(guī)部門(mén)等。 法人的職能部門(mén)不具備獨(dú)立的法人資歷，也不具備分支機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)資歷，不得作為保證人，其提供保證的，保證合同無(wú)效。債務(wù)人知道或者該當(dāng)知道保證人為職能部門(mén)的，因此呵斥的損失由債務(wù)人自行承當(dāng)。債務(wù)人不知道保證人為職能部門(mén)的，因此呵斥的損失由各方按照各自的過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān)。雖然在實(shí)際上不排除債務(wù)人不知道、也不該當(dāng)知道保證人為職能部門(mén)的情況，但在實(shí)際中，職能部門(mén)假設(shè)以職能部門(mén)的名義簽署保證合同，債務(wù)人該當(dāng)知悉職能部門(mén)的性質(zhì)。因此，不得接受職能部門(mén)提供的保

24、證。代表處提供的保證能否有效？關(guān)于代表處的含義和性質(zhì)，法律上并無(wú)規(guī)定。在通常意義上，代表處近似于分支機(jī)構(gòu)，如國(guó)外公司、經(jīng)濟(jì)組織在我國(guó)設(shè)立的代表處，即設(shè)立在我國(guó)的常設(shè)分支機(jī)構(gòu)。代表處的權(quán)限由設(shè)立單位授權(quán)決議。擔(dān)保屬于額外的債務(wù)負(fù)擔(dān)，并非日?；顒?dòng)，基于我國(guó)關(guān)于分支機(jī)構(gòu)需特別授權(quán)才干對(duì)外擔(dān)保的規(guī)定精神，代表處作為保證人的，該當(dāng)參照適用關(guān)于分支機(jī)構(gòu)作保證人的規(guī)定，除非代表處的行為符合表見(jiàn)代表的要求，否那么，沒(méi)有設(shè)立單位的授權(quán)，代表處提供的保證無(wú)效。融資性擔(dān)保公司如何提供保證？融資性擔(dān)保公司的融資性擔(dān)保責(zé)任余額不得超越其凈資產(chǎn)的10倍；融資性擔(dān)保公司不得為其母公司或子公司提供融資性擔(dān)保。該等規(guī)定就其性質(zhì)

25、而言，屬于取締性強(qiáng)迫性規(guī)定，而非效能性強(qiáng)迫性規(guī)定。假設(shè)提供擔(dān)保的融資性擔(dān)保公司違反該等規(guī)定提供擔(dān)保，擔(dān)保合同并不因此而無(wú)效。保證人放棄先訴抗辯權(quán)的保證能否有效？ 先訴抗辯權(quán)也稱檢索抗辯權(quán)，是普通保證人享有的一項(xiàng)權(quán)益，指主合同糾紛未經(jīng)審問(wèn)或仲裁，并就債務(wù)人財(cái)富依法強(qiáng)迫執(zhí)行用于清償債務(wù)前，普通保證人對(duì)債務(wù)人可回絕承當(dāng)保證責(zé)任。 普通保證人放棄先訴抗辯權(quán)，其保證責(zé)任轉(zhuǎn)化成連帶責(zé)任保證，并不因此導(dǎo)致保證無(wú)效。如何區(qū)分普通保證與連帶責(zé)任保證？普通保證責(zé)任的承當(dāng)前提是債務(wù)人不能履行債務(wù)，當(dāng)事人在保證合同中商定，債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí)，由保證人承當(dāng)保證責(zé)任的，為普通保證。連帶保證責(zé)任的承當(dāng)?shù)那疤崾莻鶆?wù)人不履行

26、債務(wù)，當(dāng)事人在保證合同中商定保證人與債務(wù)人對(duì)債務(wù)承當(dāng)連帶責(zé)任的，是連帶責(zé)任保證。連帶責(zé)任保證的債務(wù)人在主合同規(guī)定的債務(wù)履行期屆滿沒(méi)有履行債務(wù)的，債務(wù)人可以要求債務(wù)人履行債務(wù)，也可以要求保證人在其保證范圍內(nèi)承當(dāng)保證責(zé)任。什么是連帶共同保證？?jī)蓚€(gè)以上保證人對(duì)同一債務(wù)同時(shí)或者分別提供保證時(shí)，各保證人與債務(wù)人沒(méi)有商定保證份額的，為連帶共同保證。連帶共同保證關(guān)系中，各個(gè)保證人不分履行順序，均向債務(wù)人承當(dāng)全部債務(wù)的連帶清償責(zé)任。鑒于連帶共同保證有利于加強(qiáng)對(duì)債務(wù)的維護(hù)力度，當(dāng)兩個(gè)以上保證人提供保證時(shí)，原那么上該當(dāng)要求提供連帶共同保證。主合同履行期限沒(méi)有商定，保證期間如何起算？ 主合同當(dāng)事人沒(méi)有商定主債務(wù)的履

27、行期，如何確定保證期間，前提是首先確定主債務(wù)的履行期。合同履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)向債務(wù)人履行義務(wù)，債務(wù)人也可以隨時(shí)要求債務(wù)人履行義務(wù)，但是該當(dāng)給對(duì)方必要的預(yù)備時(shí)間。主合同對(duì)主債務(wù)履行期限沒(méi)有商定或者商定不明的，保證期間自債務(wù)人要求債務(wù)人履行義務(wù)的寬限期屆滿之日起計(jì)算。債務(wù)人提出合理的寬限期，使主債務(wù)履行期得以確定，從而也確定了保證期間的起算點(diǎn)。主債務(wù)分期履行合同的保證期間如何起算？主債務(wù)分期履行合同的保證期間的起算，應(yīng)從最后一期債務(wù)的履行期限屆滿之日起開(kāi)場(chǎng)。當(dāng)事人商定保證期間超越兩年能否有效？司法實(shí)際中，當(dāng)事人商定保證期間短于6個(gè)月或者長(zhǎng)于2年的情況比較常見(jiàn)。該當(dāng)尊重當(dāng)事人的商定。保

28、證期間超越兩年，如為三、五年的，原那么上從其商定。但是，假設(shè)當(dāng)事人的意思違反老實(shí)信譽(yù)、公序良俗等原那么，對(duì)一方當(dāng)事人極度不公，該商定不能獲得法律維護(hù)。比如，將保證期間商定為長(zhǎng)達(dá)幾十年，這對(duì)債務(wù)人或者保證人極度不公平，法律不應(yīng)維護(hù)。沒(méi)有商定或商定不明時(shí)保證期間如何確定？ 無(wú)論是普通保證還是連帶責(zé)任保證，保證人與債務(wù)人未商定保證期間的，保證期間均為主債務(wù)履行期屆滿之日起六個(gè)月。保證合同商定的保證期間早于或者等于主債務(wù)履行期限的，視為沒(méi)有商定。保證合同商定保證人承當(dāng)保證責(zé)任直至主債務(wù)本息還清時(shí)為止等類似內(nèi)容的，視為商定不明。無(wú)論是普通保證還是連帶責(zé)任保證，保證期間均為主債務(wù)履行期屆滿之日起二年。保證

29、合同無(wú)效后時(shí)效期間如何計(jì)算？保證合同被確認(rèn)無(wú)效后，關(guān)于保證期間的商定無(wú)效，不再存在保證期間的計(jì)算問(wèn)題，而只是如何起算訴訟時(shí)效期間。在普通保證的情況下，依主、從債務(wù)原那么，保證合同無(wú)效后的訴訟時(shí)效期間根據(jù)主合同的時(shí)效期間確定，主合同訴訟時(shí)效期間中斷的，保證合同的訴訟時(shí)效期間亦發(fā)生中斷。在連帶保證的情況下，保證合同的訴訟時(shí)效期間獨(dú)立于主合同的訴訟時(shí)效期間。此時(shí)，該當(dāng)從主合同履行期限屆滿，保證人該當(dāng)承當(dāng)責(zé)任之日起算無(wú)效連帶保證合同的訴訟時(shí)效期間，但債務(wù)人在保證合同商定的履行保證責(zé)任的期間內(nèi)主張權(quán)益的，主張權(quán)益之日作為無(wú)效連帶保證合同訴訟時(shí)效期間中斷，重新起算訴訟時(shí)效的時(shí)間點(diǎn)。保證期間屆滿后保證人又在

30、催款通知書(shū)上簽字能否承當(dāng)保證責(zé)任？保證期間屆滿，債務(wù)人未依法向保證人主張保證責(zé)任的，保證責(zé)任消滅。保證責(zé)任消滅后，債務(wù)人書(shū)面通知保證人要求承當(dāng)保證責(zé)任或者清償債務(wù)，保證人在催款通知書(shū)上簽字的，原那么上不得認(rèn)定保證人繼續(xù)承當(dāng)保證責(zé)任。保證與并存的債務(wù)承當(dāng)如何區(qū)分？并存的債務(wù)承當(dāng)類似于保證，因原債務(wù)依然存在，又有新的債務(wù)人參與進(jìn)來(lái)承當(dāng)債務(wù)，使原債務(wù)的履行進(jìn)一步得到保證，有加強(qiáng)責(zé)任財(cái)富的功能。并存的債務(wù)承當(dāng)與保證尤其是連帶責(zé)任保證類似，甚至有人以為本質(zhì)上是一種擔(dān)保。但兩者也有區(qū)別，在債務(wù)承當(dāng)中，各債務(wù)是獨(dú)立的；而在保證中，保證債務(wù)是從債務(wù)，從屬于主債務(wù)，且存在擔(dān)保法中的各種特殊規(guī)那么。假設(shè)當(dāng)事人的意

31、思表示中有較為明顯的保證含義，可以認(rèn)定為保證。當(dāng)事人意思不明時(shí)，其偏向?yàn)閭鶆?wù)人的利益而為承當(dāng)行為時(shí)，可以為是保證，承當(dāng)人有直接及實(shí)踐的利益時(shí)，可以為是債務(wù)承當(dāng)。為防止發(fā)生糾紛，最好事先明確商定是保證還是并存的債務(wù)承當(dāng)。保證方式商定不明時(shí)該當(dāng)如何認(rèn)定？擔(dān)保實(shí)際中，有些保證人僅在保證合同或者主合同保證條款上注明“到時(shí)債務(wù)人不履行債務(wù)，由保證人承當(dāng)保證責(zé)任，或者注明“到時(shí)債務(wù)人不履行債務(wù)，由保證人代為履行債務(wù)，有些保證人甚至僅在主合同保證人處蓋上單位印章或者簽上個(gè)人簽名。這些對(duì)保證方式商定不明或未作商定的情況，引起了大量糾紛。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)保證方式?jīng)]有商定或商定不明確的，按照連帶責(zé)任保證承當(dāng)

32、保證責(zé)任。因此，當(dāng)事人在訂立保證合同時(shí)，該當(dāng)加強(qiáng)責(zé)任認(rèn)識(shí)，對(duì)保證方式做出明確商定。保證責(zé)任訴訟時(shí)效期間如何起算？ 普通保證的債務(wù)人在保證期間屆滿前對(duì)債務(wù)人提起訴訟或者懇求仲裁的，從判決或者仲裁生效之日起，開(kāi)場(chǎng)計(jì)算保證合同的訴訟時(shí)效。連帶責(zé)任保證的債務(wù)人在保證期間屆滿前要求保證人承當(dāng)保證責(zé)任的，從債務(wù)人要求保證人承當(dāng)保證責(zé)任之日起，開(kāi)場(chǎng)計(jì)算保證合同的訴訟時(shí)效。以貸還貸對(duì)保證人有何影響？所謂以貸還貸，是指金融機(jī)構(gòu)與借款人商定以新貸款歸還舊貸款的行為。以貸還貸對(duì)保證人的影響分為如下三種情況：一假設(shè)舊貸與新貸均有保證人且保證人為同一人，保證人該當(dāng)承當(dāng)保證責(zé)任。二假設(shè)舊貸沒(méi)有擔(dān)保或舊貸與新貸的保證人不是

33、同一人，新貸的保證人假設(shè)不知道且不該當(dāng)知道主合同雙方當(dāng)事人以貸還貸，應(yīng)免除其保證責(zé)任。三假設(shè)主合同寫(xiě)明是以貸還貸，或者可以提供證據(jù)證明保證人知道或該當(dāng)知道以貸還貸的現(xiàn)實(shí)還提供擔(dān)保的，保證人該當(dāng)承當(dāng)保證責(zé)任。債務(wù)人改制、合并、分立對(duì)保證責(zé)任有何影響？債務(wù)人發(fā)生企業(yè)改制、分立、合并情況的，屬于債務(wù)人組織方式的變卦，能夠不發(fā)生債務(wù)轉(zhuǎn)移的后果，比如企業(yè)改制；但也有能夠發(fā)生債務(wù)轉(zhuǎn)移的情況，比如企業(yè)合并、分立。債務(wù)人發(fā)生出賣、改制但未發(fā)生債務(wù)轉(zhuǎn)移的，不影響保證人承當(dāng)保證責(zé)任；發(fā)生債務(wù)轉(zhuǎn)移的，屬于法定轉(zhuǎn)移，不能直接適用有關(guān)免除保證人保證責(zé)任的規(guī)定。保證人合并、分立對(duì)保證責(zé)任有何影響？保證人合并的，無(wú)論是新設(shè)

34、合并還是吸收合并，保證人承當(dāng)?shù)谋ＷC債務(wù)都將由合并后的法人或者其他組織行使合同權(quán)益，履行合同義務(wù)。保證人分立的，除債務(wù)人與保證人另有商定，保證人分立后構(gòu)成的法人或者其他組織之間構(gòu)成連帶共同保證關(guān)系。保證人進(jìn)展企業(yè)改制對(duì)保證責(zé)任有何影響？企業(yè)改制存在不同方式，比如職工參股、租股結(jié)合、公司化改造等。保證人企業(yè)改制方式不同，保證責(zé)任的承當(dāng)也不同。 保證人進(jìn)展公司化改造、股份協(xié)作制改造，不影響企業(yè)承當(dāng)保證責(zé)任。假設(shè)股份協(xié)作制改造過(guò)程中，企業(yè)脫漏債務(wù)或者故意隱瞞保證債務(wù)，改制前企業(yè)的股東(出資人、投資人、興辦單位等)該當(dāng)與改制后的企業(yè)一同，對(duì)脫漏的保證債務(wù)承當(dāng)連帶清償責(zé)任。 第三部分 抵押抵押權(quán)能否可以對(duì)

35、抗稅款優(yōu)先權(quán)？抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等擔(dān)保物權(quán)具有優(yōu)先受償效能，原那么上優(yōu)先于稅款債務(wù)受償。但是，稅款優(yōu)先權(quán)在一定條件下可以限制擔(dān)保物權(quán)的優(yōu)先受償性。假設(shè)納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)富設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財(cái)富被留置之前，稅款先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。據(jù)上，在設(shè)定抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)時(shí)，該當(dāng)適當(dāng)關(guān)注能否存在欠繳稅款的情形，防止擔(dān)保物權(quán)的效能蒙受減損。超值抵押能否有效？超值抵押是指抵押物擔(dān)保的債務(wù)超出抵押物的價(jià)值。規(guī)定，抵押人所擔(dān)保的債務(wù)不得超出其抵押物的價(jià)值；財(cái)富抵押后，該財(cái)富的價(jià)值大于所擔(dān)保債務(wù)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其他額部分。但不再規(guī)定抵押人所擔(dān)保的債務(wù)不得超出其抵押物的

36、價(jià)值，并且添加了與抵押權(quán)順位相關(guān)的條文，這闡明允許超值抵押。據(jù)上，目前超值抵押是有效的。以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的財(cái)富能否抵押？學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，其教育設(shè)備、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)備和其他社會(huì)公益設(shè)備不得抵押，但可以以其教育設(shè)備、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)備和其他社會(huì)公益設(shè)備以外的財(cái)富為本身債務(wù)設(shè)定抵押。至于學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，能否可以以其教育設(shè)備、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)備和其他社會(huì)公益設(shè)備以外的財(cái)富為他人債務(wù)設(shè)定抵押，司法實(shí)際中存在較大爭(zhēng)議。為防備法律風(fēng)險(xiǎn)，不宜接受此種抵押。企業(yè)法人分支機(jī)構(gòu)能否未經(jīng)授權(quán)以登記在其名下的房地產(chǎn)提供抵押？企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)未

37、經(jīng)法人書(shū)面授權(quán)或者超出授權(quán)范圍與債務(wù)人訂立保證合同的，該合同無(wú)效或者超出授權(quán)范圍的部分無(wú)效。但與保證擔(dān)保不同，抵押擔(dān)保能否有效，關(guān)鍵看抵押人對(duì)抵押物能否擁有處分權(quán)。由于不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示性，企業(yè)法人分支機(jī)構(gòu)以登記在其名下的房地產(chǎn)為他人提供抵押擔(dān)保，債務(wù)人有理由以為該分支機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物有處分權(quán)，可以視為企業(yè)法人對(duì)分支機(jī)構(gòu)的授權(quán)，因此抵押擔(dān)保是有效的。據(jù)上，企業(yè)法人分支機(jī)構(gòu)以登記在其名下的房地產(chǎn)提供抵押，抵押合同有效。國(guó)有企業(yè)的財(cái)富設(shè)定抵押能否應(yīng)經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)同意？抵押人有權(quán)處分的國(guó)有的土地運(yùn)用權(quán)、房屋和其他地上定著物，機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)富可以抵押，政府主管部門(mén)同意并不是抵押合同的生效要件

38、，不該當(dāng)僅以未經(jīng)政府主管部門(mén)同意為由認(rèn)定抵押合同無(wú)效。尚未辦理權(quán)屬證書(shū)的房屋能否設(shè)定抵押？以尚未辦理權(quán)屬證書(shū)的預(yù)售商品房抵押，該當(dāng)提交主債務(wù)合同、抵押合同、預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記證明、當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的商定以及其他必要資料，懇求辦理登記。據(jù)上，尚未辦理權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)可以設(shè)定抵押，但該當(dāng)辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押登記。當(dāng)事人獲得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后，該當(dāng)重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。企業(yè)稱號(hào)變卦，但房屋一切權(quán)證稱號(hào)未變卦，可以辦理抵押登記嗎?實(shí)際中，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在辦理房地產(chǎn)登記時(shí)，要求懇求人與依法提交的資料記載的主體一致，否那么不予登記。比如，辦理房屋一切權(quán)登記時(shí)，懇求人與依法提交的資料記載的主體該當(dāng)一致；辦理

39、一切權(quán)登記后，假設(shè)房屋一切權(quán)人的姓名或者稱號(hào)變卦，該當(dāng)辦理變卦登記。辦理抵押登記時(shí)，登記機(jī)關(guān)也要求抵押人與一切權(quán)登記中的主體一致。因此，房屋一切權(quán)人稱號(hào)發(fā)生變化，該當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)登記進(jìn)展變卦登記，變卦登記后才干辦理抵押登記。對(duì)于土地運(yùn)用權(quán)而言，情況根本類似。國(guó)有劃撥土地運(yùn)用權(quán)設(shè)定抵押能否應(yīng)經(jīng)審批？有關(guān)法律文件曾規(guī)定，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)同意，劃撥獲得的土地運(yùn)用權(quán)抵押應(yīng)滿足以下條件：一土地運(yùn)用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；二擁有國(guó)有土地運(yùn)用證；三具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；四按照和本方法規(guī)定簽署土地運(yùn)用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府交付土地運(yùn)用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、

40、抵押所獲收益抵交土地運(yùn)用權(quán)出讓金。但后來(lái)明確，以劃撥土地運(yùn)用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，土地行政管理部門(mén)依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同曾經(jīng)具有審批權(quán)限的土地行政管理部門(mén)同意，不用再另行辦理土地運(yùn)用權(quán)抵押的審批手續(xù)。據(jù)上，以劃撥土地運(yùn)用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，不用再另行辦理審批手續(xù)。國(guó)有劃撥土地運(yùn)用權(quán)抵押實(shí)現(xiàn)時(shí)能否優(yōu)先于土地出讓金受償？根據(jù)法律規(guī)定，處分劃撥獲得的土地運(yùn)用權(quán)及其上建筑時(shí)，該當(dāng)從處分所得的價(jià)款中交納相當(dāng)于應(yīng)交納的土地運(yùn)用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可就剩余款項(xiàng)優(yōu)先受償。因此，以國(guó)有劃撥土地運(yùn)用權(quán)抵押的，抵押權(quán)不能優(yōu)先于土地出讓金受償，在事先評(píng)價(jià)抵押土地價(jià)值時(shí)，該當(dāng)剔除應(yīng)交納的土地運(yùn)用權(quán)出讓金。集

41、體土地運(yùn)用權(quán)能否可以設(shè)定抵押？集體土地運(yùn)用權(quán)是指單位或個(gè)人按照法律規(guī)定對(duì)農(nóng)民集體一切的土地所享有的運(yùn)用權(quán)，主要包括宅基地運(yùn)用權(quán)、土地承包運(yùn)營(yíng)權(quán)以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)備和公益事業(yè)建立用地運(yùn)用權(quán)。目前法律對(duì)集體土地運(yùn)用權(quán)的抵押范圍采取嚴(yán)厲限制的態(tài)度，可以設(shè)定抵押的集體土地運(yùn)用權(quán)僅限于依法經(jīng)發(fā)包方贊同的“四荒土地承包運(yùn)營(yíng)權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物所占用的集體土地運(yùn)用權(quán)兩種，對(duì)于耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地運(yùn)用權(quán)依然制止抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建立用地運(yùn)用權(quán)如何設(shè)定抵押？首先，法律制止鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)以建立用地運(yùn)用權(quán)單獨(dú)抵押。其次，建立用地運(yùn)用權(quán)隨廠房等建筑物一并抵押的，應(yīng)限于該抵押建筑物

42、占用范圍內(nèi)的建立用地運(yùn)用權(quán)。此外，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建立用地運(yùn)用權(quán)抵押的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改動(dòng)土地一切權(quán)的性質(zhì)和土地的用途。據(jù)上，土地一切權(quán)的性質(zhì)和土地用途的局限導(dǎo)致集體土地運(yùn)用權(quán)流通性差，加上國(guó)家土地政策的嚴(yán)厲控制，導(dǎo)致抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)缺乏可預(yù)測(cè)性，實(shí)際中能夠出現(xiàn)抵押權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)、難以實(shí)現(xiàn)，甚至落空的情況?！八幕耐恋爻邪\(yùn)營(yíng)權(quán)如何設(shè)定抵押？“四荒土地承包運(yùn)營(yíng)權(quán)是指依法承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等鄉(xiāng)村集體的土地運(yùn)用權(quán)?！八幕耐恋爻邪\(yùn)營(yíng)權(quán)設(shè)定抵押必需滿足以下條件：第一，須是以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式獲得的荒地土地承包運(yùn)營(yíng)權(quán)；第二，要經(jīng)過(guò)發(fā)包方贊同。 什么是土地

43、貯藏？土地貯藏是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目的，依法獲得土地，進(jìn)展前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為；土地貯藏任務(wù)的詳細(xì)實(shí)施，由土地貯藏機(jī)構(gòu)承當(dāng)；土地貯藏機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府同意成立、具有獨(dú)立的法人資歷、隸屬于國(guó)土資源管理部門(mén)、一致承當(dāng)本行政轄區(qū)內(nèi)土地貯藏任務(wù)的事業(yè)單位。貯藏土地運(yùn)用權(quán)能否可以抵押？貯藏土地并未入市買(mǎi)賣，其持有人只能是土地貯藏機(jī)構(gòu)，即使是受土地貯藏機(jī)構(gòu)委托進(jìn)展貯藏土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的單位，也不應(yīng)登記為貯藏土地的權(quán)益人。因此，非土地貯藏機(jī)構(gòu)作為貯藏土地的權(quán)益人并以此設(shè)定抵押，存在較大的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)已明令叫停以信托資金發(fā)放土地貯藏貸

44、款，即向借款人發(fā)放的用于土地收買(mǎi)及土地前期開(kāi)發(fā)、整理的貸款。土地運(yùn)用權(quán)能否可以辦理分割抵押？原來(lái)國(guó)家土地管理局允許土地運(yùn)用權(quán)分割抵押，分割抵押時(shí)，由土地管理部門(mén)確定抵押土地的界限和面積。隨著以及的出臺(tái)，土地以宗地為單位進(jìn)展登記的原那么逐漸被實(shí)際界與實(shí)務(wù)界廣泛接受。按照的規(guī)定，同一宗地多次抵押的，以抵押登記懇求先后為序辦理抵押登記。依此規(guī)定，該當(dāng)了解為同一宗地不宜分割抵押。當(dāng)然，目前的法律、法規(guī)及部門(mén)規(guī)章也未明文制止分割抵押，一些地方土地登記部門(mén)還在推行分割抵押。但嚴(yán)厲而言，這樣的做法不符合的規(guī)定，也存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)上，該當(dāng)盡量防止辦理宗地的分割抵押。應(yīng)采取但未采取公開(kāi)程序獲得的土地運(yùn)用權(quán)

45、能否抵押？根據(jù)目前的土地管理法規(guī)，運(yùn)營(yíng)性用地或同一宗土地上有兩個(gè)以上意向用地者的，該當(dāng)經(jīng)過(guò)招、拍、掛等公開(kāi)程序出讓土地運(yùn)用權(quán)，其他土地運(yùn)用權(quán)可經(jīng)過(guò)協(xié)議等方式獲得。對(duì)于該當(dāng)采取但未采取公開(kāi)程序而獲得的土地運(yùn)用權(quán)，目前沒(méi)有法律法規(guī)明確否認(rèn)其效能。而且，抵押權(quán)人作為第三人，信任土地登記及其權(quán)屬證書(shū)的記載，并進(jìn)而設(shè)定了抵押權(quán)，抵押權(quán)應(yīng)受土地登記公信力的維護(hù)。但是該當(dāng)留意，在實(shí)際中，人民政府或者土地管理部門(mén)能夠以程序違法為由撤銷在先的抵押土地出讓行為，從而導(dǎo)致抵押權(quán)滅失。未簽署出讓合同、未交納出讓金的土地運(yùn)用權(quán)能否抵押？土地運(yùn)用權(quán)出讓該當(dāng)簽署書(shū)面出讓合同，土地運(yùn)用者必需按照出讓合同商定，支付土地運(yùn)用權(quán)出

46、讓金；未按照出讓合同商定支付土地運(yùn)用權(quán)出讓金的，土地管理部門(mén)有權(quán)解除合同，并可以懇求違約賠償。假設(shè)企業(yè)未簽署土地運(yùn)用權(quán)出讓合同且未交納土地出讓金，雖然獲得了土地運(yùn)用權(quán)證，但由于違反法律、行政法規(guī)的效能性強(qiáng)迫性規(guī)定而無(wú)效，并不享有土地運(yùn)用權(quán)。如以該等土地運(yùn)用權(quán)設(shè)定抵押，事后能夠會(huì)由于土地管理部門(mén)解除合同而收回土地，從而導(dǎo)致抵押權(quán)滅失。未獲得建立用地規(guī)劃答應(yīng)證的土地運(yùn)用權(quán)能否抵押？規(guī)劃條件未納入國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)出讓合同的，該國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)出讓合同無(wú)效；對(duì)未獲得建立用地規(guī)劃答應(yīng)證的建立單位同意用地的，由縣級(jí)以上人民政府撤銷有關(guān)同意文件；占用土地的，該當(dāng)及時(shí)退回；給當(dāng)事人呵斥損失的，該當(dāng)依法給予賠償。據(jù)

47、上，以未獲得建立用地規(guī)劃答應(yīng)證的土地運(yùn)用權(quán)設(shè)定抵押，事后能夠會(huì)由于土地管理部門(mén)收回土地，從而導(dǎo)致抵押權(quán)滅失。什么是閑置土地？閑置土地是指國(guó)有建立用地運(yùn)用權(quán)人超越國(guó)有建立用地運(yùn)用權(quán)有償運(yùn)用合同或者劃撥決議書(shū)商定、規(guī)定的開(kāi)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未開(kāi)工開(kāi)發(fā)的國(guó)有建立用地。已開(kāi)工開(kāi)發(fā)但開(kāi)發(fā)建立用地面積占應(yīng)開(kāi)工開(kāi)發(fā)建立用地總面積缺乏三分之一或者已投資額占總投資額缺乏百分之二十五，中止開(kāi)發(fā)建立滿一年的國(guó)有建立用地，也可以認(rèn)定為閑置土地。能否可以接受閑置土地抵押？非因政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為呵斥開(kāi)工開(kāi)發(fā)延遲的閑置土地未開(kāi)工開(kāi)發(fā)滿一年的，由市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)報(bào)經(jīng)本級(jí)人民政府同意后，向國(guó)有建立用地運(yùn)用權(quán)人下達(dá)征繳

48、土地閑置費(fèi)決議書(shū)，按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)。土地閑置費(fèi)不得列入消費(fèi)本錢(qián)。非因政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為呵斥開(kāi)工開(kāi)發(fā)延遲的閑置土地未開(kāi)工開(kāi)發(fā)滿兩年的，由市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)按照規(guī)定，報(bào)經(jīng)有同意權(quán)的人民政府同意后，向國(guó)有建立用地運(yùn)用權(quán)人下達(dá)收回國(guó)有建立用地運(yùn)用權(quán)決議書(shū)，無(wú)償收回國(guó)有建立用地運(yùn)用權(quán)。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，同時(shí)抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。據(jù)上，對(duì)于政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為呵斥開(kāi)工開(kāi)發(fā)延遲滿二年的閑置土地，政府可以無(wú)償收回土地運(yùn)用權(quán)，假設(shè)以該等閑置土地的土地運(yùn)用權(quán)設(shè)定抵押，事后能夠會(huì)由于政府收回土地從而導(dǎo)致抵押權(quán)滅失。因此，不宜接受該等土地抵押。因政府行為呵斥開(kāi)工開(kāi)發(fā)延遲

49、的土地閑置情形有哪些？因政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為呵斥開(kāi)工開(kāi)發(fā)延遲的土地閑置情形，主要包括如下情形：一因未按照國(guó)有建立用地運(yùn)用權(quán)有償運(yùn)用合同或者劃撥決議書(shū)商定、規(guī)定的期限、條件將土地交付給國(guó)有建立用地運(yùn)用權(quán)人，致使工程不具備開(kāi)工開(kāi)發(fā)條件；二因土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃依法修正，呵斥國(guó)有建立用地運(yùn)用權(quán)人不能按照國(guó)有建立用地運(yùn)用權(quán)有償運(yùn)用合同或者劃撥決議書(shū)商定、規(guī)定的用途、規(guī)劃和建立條件開(kāi)發(fā)；三因國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策，需求對(duì)商定、規(guī)定的規(guī)劃和建立條件進(jìn)展修正；四因處置土地上相關(guān)群眾信訪事項(xiàng)等無(wú)法開(kāi)工開(kāi)發(fā)；五因軍事控制、文物維護(hù)等無(wú)法開(kāi)工開(kāi)發(fā)；六政府、政府有關(guān)部門(mén)的其他行為。能否可以接受因政府行為呵斥開(kāi)工

50、開(kāi)發(fā)延遲的閑置土地抵押？因政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為呵斥開(kāi)工開(kāi)發(fā)延遲的土地閑置，市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)該當(dāng)與國(guó)有建立用地運(yùn)用權(quán)人協(xié)商，選擇以下方式處置：一延伸開(kāi)工開(kāi)發(fā)期限。簽署補(bǔ)充協(xié)議，重新商定開(kāi)工開(kāi)發(fā)、開(kāi)工期限和違約責(zé)任。從補(bǔ)充協(xié)議商定的開(kāi)工開(kāi)發(fā)日期起，延伸開(kāi)工開(kāi)發(fā)期限最長(zhǎng)不得超越一年；二調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件。按照新用途或者新規(guī)劃條件重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，并按照新用途或者新規(guī)劃條件核算、收繳或者退還土地價(jià)款。改動(dòng)用途后的土地利用必需符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃；三由政府安排暫時(shí)運(yùn)用。待原工程具備開(kāi)發(fā)建立條件，國(guó)有建立用地運(yùn)用權(quán)人重新開(kāi)發(fā)建立。從安排暫時(shí)運(yùn)用之日起，暫時(shí)運(yùn)用期限最長(zhǎng)不得超越兩

51、年；四協(xié)議有償收回國(guó)有建立用地運(yùn)用權(quán)； 五置換土地。對(duì)已繳清土地價(jià)款、落實(shí)工程資金，且因規(guī)劃依法修正呵斥閑置的，可以為國(guó)有建立用地運(yùn)用權(quán)人置換其它價(jià)值相當(dāng)、用途一樣的國(guó)有建立用地進(jìn)展開(kāi)發(fā)建立。涉及出讓土地的，該當(dāng)重新簽署土地出讓合同，并在合同中注明為置換土地；六市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)還可以根據(jù)實(shí)踐情況規(guī)定其他處置方式。除前款第四項(xiàng)規(guī)定外，開(kāi)工開(kāi)發(fā)時(shí)間按照新商定、規(guī)定的時(shí)間重新起算。據(jù)上，因政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為呵斥開(kāi)工開(kāi)發(fā)延遲的土地閑置，其處置方式多樣，閑置土地能否可以抵押，該當(dāng)結(jié)合詳細(xì)的處置方式加以判別，謹(jǐn)慎接受。能否可以接受因自然災(zāi)禍等不可抗力導(dǎo)致閑置的土地抵押？因自然災(zāi)禍等不可抗力導(dǎo)致

52、土地閑置的，按照因政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為呵斥開(kāi)工開(kāi)發(fā)延遲的土地閑置進(jìn)展處置，處置方式多樣，閑置土地能否可以抵押，也該當(dāng)結(jié)合詳細(xì)的處置方式加以判別，謹(jǐn)慎接受。在建工程抵押有何限制？在建工程抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移在建工程的占有，將其經(jīng)過(guò)合法方式獲得的建立用地運(yùn)用權(quán)連同其上在建工程的投入資產(chǎn)抵押給債務(wù)人，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人商定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債務(wù)人有權(quán)就該財(cái)富優(yōu)先受償。但在實(shí)際中，在建工程抵押登記業(yè)務(wù)往往按照原建立部的規(guī)定進(jìn)展，在建工程抵押遭到如下限制：第一、抵押人與債務(wù)人必需為同一人，即抵押人只能為本人債務(wù)設(shè)定抵押。第二、借款用途只能為在建工程續(xù)建，

53、需在普通抵押登記的借款合同或最高額抵押登記的授信額度協(xié)議書(shū)上表達(dá)。在建工程抵押該當(dāng)提供什么資料？按照規(guī)定，在建工程抵押該當(dāng)懇求在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記，懇求登記時(shí)應(yīng)提交如下資料：一登記懇求書(shū)；(二)懇求人的身份證明；(三)抵押合同；有的地方登記機(jī)關(guān)要求抵押合同中載明如下事項(xiàng)：抵押合同還該當(dāng)載明以下內(nèi)容：、和編號(hào)，已交納的土地運(yùn)用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地運(yùn)用權(quán)出讓金的款額， 已投入在建工程的工程款，施工進(jìn)度及工程開(kāi)工日期，已完成的任務(wù)量和工程量等；(四)主債務(wù)合同；(五)建立用地運(yùn)用權(quán)證書(shū)或者記載土地運(yùn)用權(quán)情況的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)；(六)建立工程規(guī)劃答應(yīng)證；(七)其他必要資料。 當(dāng)前，各地房地產(chǎn)登記

54、部門(mén)對(duì)在建工程抵押登記的要求不盡一樣，比如有的還要求提供預(yù)售答應(yīng)證，比如南京；但有的對(duì)于曾經(jīng)辦理了預(yù)售答應(yīng)證的那么不予辦理，比如天津。為此，在辦理在建工程抵押登記前，應(yīng)到各地房地產(chǎn)登記部門(mén)落實(shí)詳細(xì)要求。在建工程抵押權(quán)與建立工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)有何沖突？債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的正在建造的建筑物可以抵押，詳細(xì)情形有兩種：一是在建工程抵押，二是預(yù)購(gòu)商品房抵押。在實(shí)際中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)常將工程發(fā)包給施工企業(yè)，施工企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有建立工程價(jià)款債務(wù)。按照規(guī)定，建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債務(wù)；建筑工程價(jià)款包括承包人為建立工程該當(dāng)支付的任務(wù)人員報(bào)酬、資料款等實(shí)踐支出的費(fèi)用，不包括承包人

55、因發(fā)包人違約所呵斥的損失；建立工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建立工程開(kāi)工之日或者建立工程合同商定的開(kāi)工之日起計(jì)算。據(jù)上，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)。在實(shí)際中，甚至能夠會(huì)出現(xiàn)工程發(fā)包人與承包人串通虛擬發(fā)包人未按商定支付價(jià)款的現(xiàn)實(shí)，損害抵押權(quán)人的利益。如何防備在建工程抵押權(quán)與建立工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)沖突的風(fēng)險(xiǎn)？接受在建工程抵押權(quán)后，可以從以下方面防備建立工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)能夠?qū)υ诮üこ痰盅簷?quán)呵斥的風(fēng)險(xiǎn)：第一、放款前，向抵押人索取其與承包人簽署的建立工程合同，了解合同涉及的價(jià)款、商定的開(kāi)工期限和曾經(jīng)支付的價(jià)款。第二、要求借款人提供除在建工程以外的抵押擔(dān)保，以減少風(fēng)險(xiǎn)。第三、要求提供建立工程承

56、包人自愿放棄優(yōu)先受償權(quán)的書(shū)面承諾。第四、在開(kāi)發(fā)企業(yè)與建立工程承包人是關(guān)聯(lián)企業(yè)、母子公司或控股公司的情形下，要求建立工程承包人對(duì)貸款承當(dāng)連帶責(zé)任保證。第五、抵押人與承包人發(fā)生訴訟時(shí)，及時(shí)向法院要求以第三人身份參與訴訟，對(duì)建筑工程價(jià)款的數(shù)額和承包人能否在六個(gè)月內(nèi)行使權(quán)益等現(xiàn)實(shí)進(jìn)展核實(shí)。在建工程抵押權(quán)與商品房預(yù)售有何沖突？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金，往往在開(kāi)發(fā)過(guò)程中就進(jìn)展商品房預(yù)售。按照規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)只需投入開(kāi)發(fā)建立的資金到達(dá)工程建立總投資的25%以上，并曾經(jīng)確定施工進(jìn)度和開(kāi)工交付日期，就可以向房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明，進(jìn)展商品房預(yù)售。法律規(guī)定，抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人贊同

57、轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)富的，該當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提早清償債務(wù)或者提存；轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超越債務(wù)數(shù)額的部分歸抵押人一切，缺乏部分由債務(wù)人清償；抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人贊同，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)富，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。由于在建工程曾經(jīng)抵押給抵押權(quán)人，雖然抵押權(quán)人出具贊同預(yù)售函贊同抵押人對(duì)房屋進(jìn)展預(yù)售能否意味著放棄抵押權(quán)在實(shí)際中存在較大爭(zhēng)議，但是抵押權(quán)人出具贊同預(yù)售函且房屋預(yù)售出后，抵押權(quán)很難對(duì)抗買(mǎi)受人，尤其是支付了全部或者大部分價(jià)款的買(mǎi)受人。因此，無(wú)論出具贊同預(yù)售函能否意味著放棄抵押權(quán)，抵押權(quán)人出具贊同預(yù)售函后，抵押權(quán)的實(shí)踐擔(dān)保才干將大為減弱。如何防備在建工程抵押權(quán)與商品房預(yù)售沖突的風(fēng)險(xiǎn)？ 如前所述

58、，在建工程抵押后，抵押房屋的預(yù)售行為能夠會(huì)給抵押權(quán)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)此可從以下幾個(gè)方面加以防備：第一、由開(kāi)發(fā)企業(yè)向抵押權(quán)人支付與解除預(yù)售房屋所需歸還債務(wù)額度相當(dāng)?shù)目铐?xiàng)，或提供與該款項(xiàng)等值的其他財(cái)富作擔(dān)保后，抵押權(quán)人贊同解除預(yù)售部分的抵押，開(kāi)發(fā)企業(yè)再將解除抵押的部分商品房預(yù)售給購(gòu)房人。第二、對(duì)預(yù)售房屋所得的購(gòu)房款加強(qiáng)監(jiān)管，確保按照商定用途用于工程建立或歸還債務(wù)。抵押權(quán)人在開(kāi)發(fā)企業(yè)在懇求辦理預(yù)售答應(yīng)證明時(shí)，與其簽署監(jiān)管協(xié)議，明確雙方的權(quán)益、義務(wù)，載明監(jiān)管賬戶，預(yù)售款包括其他抵押權(quán)人為購(gòu)房人提供的購(gòu)房抵押貸款均必需存入指定監(jiān)管賬戶。必要時(shí)，抵押權(quán)人該當(dāng)深度介入預(yù)售過(guò)程，包括預(yù)售合同的簽署，直接掌管銷售公用

59、章、定期清點(diǎn)庫(kù)存商品房、向房地產(chǎn)管理部門(mén)查詢驗(yàn)證銷售進(jìn)度等。當(dāng)然，北京等不少城市都制定了政府部門(mén)主導(dǎo)下的以商業(yè)銀行為監(jiān)管銀行的商品房預(yù)售資金監(jiān)視管理制度，對(duì)預(yù)售款收取賬戶開(kāi)設(shè)、資金運(yùn)用監(jiān)管等建立了嚴(yán)厲的監(jiān)控制度，假設(shè)要求貸款人將部分預(yù)售款用于還款付息，該當(dāng)充分思索與當(dāng)?shù)厣唐贩款A(yù)售資金監(jiān)視管理制度的銜接問(wèn)題。土地抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押有何風(fēng)險(xiǎn)？ 在我國(guó)不少省市，土地和房產(chǎn)的登記部門(mén)不同，沒(méi)有建筑物或構(gòu)筑物的土地運(yùn)用權(quán)抵押權(quán)，在土地部門(mén)登記；假設(shè)土地上存在建筑物，無(wú)論是在建工程還是已建成的房屋，抵押權(quán)那么在房屋登記部門(mén)辦理。因此，有的地方登記部門(mén)規(guī)定，土地運(yùn)用權(quán)抵押后，抵押人假設(shè)想將以后新增的在建工

60、程抵押，就必需簽署新的抵押合同，并重新辦理登記，先在土地登記部門(mén)注銷土地運(yùn)用權(quán)抵押，然后在房屋登記部門(mén)辦理在建工程抵押。上述要求能夠給抵押權(quán)人帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，即土地運(yùn)用權(quán)抵押權(quán)注銷后，在建工程抵押權(quán)的登記辦理終了前，抵押權(quán)處于階段性懸空形狀。如何防備土地抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)？ 可以從如下幾個(gè)方面加以防備：第一、盡量縮短土地運(yùn)用權(quán)抵押權(quán)注銷與在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記的辦理時(shí)間，力求使在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記手續(xù)在盡量短的時(shí)間內(nèi)完成。第二、與登記部門(mén)溝通，嘗試先辦理在建工程抵押權(quán)的設(shè)立登記，然后再注銷土地運(yùn)用權(quán)抵押權(quán)，或者僅辦理在建工程抵押權(quán)的設(shè)立登記，而不注銷土地運(yùn)用權(quán)抵押權(quán)。第三、假設(shè)土