1、.：.；北京市高端別墅市場(chǎng)需求調(diào)研分析最近，我們對(duì)密云、懷柔、順義、平谷、延慶、昌平等區(qū)域的別墅市場(chǎng)進(jìn)展了一次系統(tǒng)的研討和分析，從市場(chǎng)供應(yīng)，需求等方面對(duì)該區(qū)域別墅的現(xiàn)狀進(jìn)展了深化了解。此次，我們就這次高端別墅需求調(diào)研的一些根本情況與大家做一次分享，希望能給各位一些啟示。 1 需求調(diào)研闡明 11需求調(diào)研目的 對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)展深化研討的目的在于，經(jīng)過對(duì)不同人群市場(chǎng)需求研討，來獲得需求主體的行業(yè)、年齡、收入等方面的特征，最終為客群定位提供根據(jù)；經(jīng)過對(duì)需求主體的房地產(chǎn)產(chǎn)品需求特征的研討，主要包括購房區(qū)域、面積、價(jià)錢、園林選擇取向等方面，為本工程的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位提供指點(diǎn)性建議。 111處理方法 本報(bào)告

2、在需求研討方面，主要經(jīng)過兩個(gè)方面來完成，首先經(jīng)過對(duì)現(xiàn)階段市場(chǎng)在售的并且和北京別墅物業(yè)總體價(jià)錢分布一樣的，高檔工程購房客群的描畫，以處理市場(chǎng)需求主體及其購房取向的問題；并對(duì)需求問卷進(jìn)展定量分析，處理購房人群特征、需求產(chǎn)品特征等問題。其次，經(jīng)過有購買本工程潛力的人群進(jìn)展深訪，了解他們對(duì)度假物業(yè)的見解和需求，對(duì)他們的消費(fèi)行為特征作出描畫和概括。這樣，即有定性的方向指引，又有定量的數(shù)據(jù)分析，從而對(duì)需求研討提供有力的支持。 112調(diào)研范圍 為了更深化的了解同工程類似的客群情況，我們?cè)诟鲄^(qū)選取了9個(gè)高檔物業(yè)，包括寫字樓、別墅、公寓，并且其價(jià)錢和北京總體別墅價(jià)錢分布類似，這9個(gè)物業(yè)分別是：源屋曲、文津國際、

3、觀筑、融城、西環(huán)廣場(chǎng)、華悅國際、華鼎世家、佳程廣場(chǎng)、中環(huán)世貿(mào)。 113樣本確定 為了準(zhǔn)確反映調(diào)研人群的特征，對(duì)于普通訪談部分，我們所統(tǒng)計(jì)的人群均為曾經(jīng)購買或者即將購買的有意向購房群體。對(duì)于深訪人群，均是資產(chǎn)在600萬以上的，對(duì)該工程有興趣的人群。 114調(diào)研問卷數(shù)量 本次需求調(diào)研問卷部分共下發(fā)普通問卷449份，其發(fā)放規(guī)范按照別墅物業(yè)的價(jià)錢分布發(fā)放，收回問卷449份，其中有效問卷397份；深訪部分我們選取了30位潛力客戶。我們利用這397份調(diào)研問卷和30位的深訪資料對(duì)度假別墅需求市場(chǎng)作了詳盡的分析，以求對(duì)本工程的市場(chǎng)定位及后期運(yùn)作提供較有力的支持。 115樣本有效性闡明 本次訪問的樣本在擁有物業(yè)

4、價(jià)錢和此次購買物業(yè)價(jià)錢上同北京別墅市場(chǎng)價(jià)錢分布區(qū)間大致吻合，可以有效的替代別墅購買人群。 個(gè)體特征分析 12受訪人群以中青年為主 在受訪人群中，年齡30歲以下的比例為42，31-40歲之間的比例為34，闡明這次調(diào)研總體年齡情況偏年輕，購買群體日趨年輕化。這主要是由于社會(huì)大環(huán)境為個(gè)人創(chuàng)業(yè)提供了較好的條件，出現(xiàn)了一大批經(jīng)過本人努力而事業(yè)有成的中青年精英階層，這些人群也是我們今后營銷的重點(diǎn)目的客戶群。 圖表2-2年齡分布 回答該題N345 13教育程度普遍較高 在受訪人群中，大專以上學(xué)歷的比例為96，其中本科為60，研討生為15，一方面是由于整個(gè)社會(huì)受教育程度提高，另一方面也闡明在這個(gè)知識(shí)經(jīng)濟(jì)的年代

5、，積累財(cái)富的途徑已跨越從前靠閱歷和閱歷積累的過程，新的年輕的中堅(jiān)力量正在崛起。 圖表2-3教育程度分布 回答該題N264 14購房決策主體的性別正在模糊化 在受訪人群中，男性的比例為53，女性到達(dá)47，女性在家庭購房中的決策權(quán)逐漸顯現(xiàn)，“男主外，女主內(nèi)的傳統(tǒng)觀念變得模糊。從女性思想角度出發(fā)進(jìn)展?fàn)I銷推行不失為一種補(bǔ)充。 圖表2-4 性別比例 N397 15效力業(yè)從業(yè)人員、中高層管理人員是需求主體 在受訪人群中，從事效力行業(yè)(包括金融、保險(xiǎn)、地產(chǎn)、廣告、貿(mào)易等)的人群占了65，制造業(yè)(電子、生物、IT等)占了23，政府行政事業(yè)單位占了5。 在受訪人群中，擔(dān)任高層管理職位的占了29，擔(dān)任中層管理職位

6、的占了26，專業(yè)人士(律師、醫(yī)生、教師等)占了13。 圖表2-5 行業(yè)分布 N281 16年收入40萬以下占了86 在受訪人群中，年收入在10-20萬的最多，到達(dá)30，20-30萬的占20，30-40萬的占13，介于對(duì)個(gè)人隱私的逃避，只需108位受訪者回答年收入詳細(xì)數(shù)字，并且有能夠低報(bào)，因此，年收入的程度應(yīng)該比統(tǒng)計(jì)結(jié)果要高。高檔樓盤的客戶群曾經(jīng)由從前的達(dá)官貴人享用的“奢侈品走下神壇，成為白領(lǐng)也能享用的“小資品。 圖表2-7 收入分布 N108 2 購房背景分析 21受訪人群多居住在朝陽、海淀 在受訪人群中，有34長(zhǎng)期居住在朝陽區(qū)，22長(zhǎng)期居住在海淀區(qū)，這兩個(gè)區(qū)被訪者共占56，其他人群分布在其他

7、各區(qū)內(nèi)。由于本次調(diào)研工程分布在東西南北4個(gè)區(qū)域，但是被訪者分布卻有著很高的集中度，這闡明朝陽區(qū)和海淀區(qū)的居民對(duì)高檔樓盤有較強(qiáng)的購買力。 圖表2-8 居住區(qū)域分布 N395 22受訪人群多居住在普通住宅 在受訪人群中，有67長(zhǎng)期居住在普通住宅，27長(zhǎng)期居住在高檔公寓，5居住在別墅，此次調(diào)研的高檔物業(yè)都是他們想要改換的居所或者進(jìn)展的投資，這和他們的年齡集中在中青年階段，事業(yè)步入正軌，想要提升生活質(zhì)量是吻合的。 圖表2-9 日常居所分布 N394 23擁有物業(yè)價(jià)值(想要買但是沒有買的物業(yè)沒有記錄到總價(jià)值)集中在100-200萬之間 在受訪人群中，有31擁有的物業(yè)價(jià)值在100-200萬之間，50-10

8、0萬的有23，50萬以下的有15，200-400刀的有18，400萬以上的有10，物業(yè)價(jià)值呈現(xiàn)正態(tài)分布。注于有一部分被訪者沒有實(shí)踐購買，其新的物價(jià)價(jià)值沒有記錄，呵斥50萬以下的比例稍多。而我們?cè)趯?duì)“此次購房的物業(yè)付值的統(tǒng)計(jì)中顯示，50萬以下的比例只需2。 圖表2-10 物業(yè)價(jià)值分布 N387 24郊區(qū)度假正在成為一種生活方式 在受訪人群中，有55被訪者表示將在一年內(nèi)思索選擇郊區(qū)度假的方式，其中，有30表示將在半年內(nèi)思索這種生活方式。郊區(qū)度假的方式曾經(jīng)漸漸被大家所接受，并成為一種時(shí)髦。 圖表2-11生活方式分析 N394 25行程時(shí)間最好控制在兩個(gè)小時(shí) 在受訪人群中，有29被訪者表示對(duì)時(shí)間多少無

9、所謂，25可以接受兩個(gè)小時(shí)，22可以接受在一個(gè)小時(shí)左右，6可以接受在一個(gè)小時(shí)以內(nèi)。本工程的行程時(shí)間為兩個(gè)小時(shí)左右，控制在大家可以接受的范圍內(nèi)。 圖表2-12行程時(shí)間分析 N393 度假型別墅正在被越來越多的人所了解 在受訪人群中，有43被訪者知道度假型別墅的概念。度假型別墅進(jìn)入我國才幾個(gè)年頭，但是正在被越來越多的人了解和接受。隨著更多的此類別墅被開發(fā)，更多的目光對(duì)其的注重，置信未來幾年會(huì)成為別墅中的一個(gè)亮點(diǎn)。 26紫玉山莊知名度很高 在受訪人群中，只需30的被訪者有明確喜歡的別墅，其中，最受歡迎的是紫玉山莊，有16被訪者選擇它，其次是碧水莊園，但是它們之間的差距是明顯的，只需6被訪者選擇碧水莊

10、園。 圖表2-1 3 別墅偏好分析 N120(表中沒有列出回答數(shù)在2以下的工程)- 工程 回答人數(shù)-紫玉山莊 20碧水莊園 8 觀唐 7 玫瑰園 7 威尼斯別墅 7 翡翠城 6 湯HOUSE 5 一棟洋房 5 亞運(yùn)新新 4 運(yùn)河岸上的院子 4 納帕溪谷 3 香江花園 3 -27工程頗具前景 在對(duì)受訪人群引見工程情況后，有17的被訪者表示有能夠購買本工程。只需我們的產(chǎn)品迎合用戶的期望，工程勝利的能夠性是很大的。 3 消費(fèi)行為分析 31需求特征分析 311購買物業(yè)傾向定制別墅最受歡迎 對(duì)于再次購房所選物業(yè)中，定制別墅受歡迎程度最高，有31的被訪者選擇此種物業(yè)。分時(shí)度假產(chǎn)品和復(fù)合地產(chǎn)也占有一定市場(chǎng)，

11、分別是21和15。對(duì)于其他物業(yè)，比如公寓或者普通別墅，選擇的人群很少，只占7，由于此次調(diào)查選取的被訪者都是高檔公寓或?qū)懽謽堑闹脴I(yè)者，他們?cè)诘谝痪铀显?jīng)實(shí)現(xiàn)了居住的溫馨性要求，對(duì)第二居所必然選擇獨(dú)創(chuàng)性、個(gè)性化的置業(yè)原那么。同時(shí)，介于此類人群崇尚自然、追求精神享用的個(gè)性特征，也成就了他們選擇純休閑的分時(shí)度假別墅和有鮮明主題特征的復(fù)合地產(chǎn)的理由。因此，在物業(yè)選擇范圍上，無論我們做什么類型的產(chǎn)品，我們都要把別墅定制化的理念貫穿到我們的產(chǎn)品設(shè)計(jì)中來，從產(chǎn)品到社區(qū)環(huán)境，從菜單式選擇到互動(dòng)參與，都要以方便個(gè)人發(fā)揚(yáng)個(gè)性空間為主導(dǎo)。 圖表214 購買物業(yè)傾向分析N394 312對(duì)選擇區(qū)域傾向新的熱點(diǎn)區(qū)域正在崛

12、起 被訪者對(duì)購房區(qū)域除了傳統(tǒng)的別墅熱點(diǎn)區(qū)域，對(duì)密云、懷柔也表現(xiàn)了較大的興趣，成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)，其中，有22的被訪者選擇密云，20選擇西山，15選擇懷柔，13選擇小湯山，10選擇順義，對(duì)于延慶，只需3的被訪者選擇在此置業(yè)。在此次調(diào)查中，被訪者對(duì)延慶的第一就是間隔 較遠(yuǎn)，這是我們工程的優(yōu)勢(shì)，因此，在營銷推行方面，我們可以朝著把空間間隔 轉(zhuǎn)換成一種享用某種生活方式的必備的條件方向靠攏，把優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)換成一種必然的條件。 圖表2-15 購買區(qū)域傾向分析(多項(xiàng)選擇題) N394 313針對(duì)復(fù)合地產(chǎn)的需求傾向宜和休閑文娛搭配 在針對(duì)復(fù)合地產(chǎn)所搭配的行業(yè)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，最希望和復(fù)合地產(chǎn)搭配的行業(yè)是休閑文娛業(yè)，到達(dá)57

13、，其次是體育和醫(yī)療，分別是25和14；希望和會(huì)議搭配的比例很低，只需7。以上闡明人們選擇這些度假型物業(yè)是為了體驗(yàn)身心上的放松和解放，這也為我們以后開發(fā)復(fù)合地產(chǎn)指明了方向。 圖表2-15 復(fù)合地產(chǎn)搭配需求分析(多項(xiàng)選擇題) N392 314對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的意向多人共同擁有產(chǎn)權(quán)的觀念已被接受 45的受訪者情愿多人一同購買，其中，22情愿2人合買，14情愿3人合買，87情愿多人合買。只需產(chǎn)權(quán)分割清楚，人們還是情愿接受共有產(chǎn)權(quán)這種方式的，這對(duì)我們?cè)谕瞥龇謺r(shí)度假別墅時(shí)，采用分割產(chǎn)權(quán)，擴(kuò)展購買人群，降低購買門檻是一個(gè)選擇的方向，但是同時(shí)我們留意到，在分割產(chǎn)權(quán)的購買方式中，人數(shù)越多，選擇這種購買方式的比例越低，

14、闡明大家在產(chǎn)權(quán)分割上更多的是在本人的親朋好友之間進(jìn)展的。因此，我們?cè)谶M(jìn)展此類產(chǎn)品的營銷推行時(shí)，可以采用約請(qǐng)潛在購買者親朋好友聚會(huì)的方式進(jìn)展體驗(yàn)式營銷。 圖表2-16物業(yè)產(chǎn)權(quán)分析N392 32運(yùn)用特征分析 321度假物業(yè)的運(yùn)用時(shí)間每月一次以上 在針對(duì)度假物業(yè)運(yùn)用時(shí)間的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有83的受訪人群每月運(yùn)用一次以上，其中，每周運(yùn)用一次的受訪者到達(dá) 28。周末前往度假型物業(yè)居住，曾經(jīng)成為他們郊外休閑文娛的重要選擇。我們?cè)谶\(yùn)營此類物業(yè)時(shí)，如何根據(jù)運(yùn)用時(shí)間合理搭配物業(yè)管理資源，如何在業(yè)主閑置期間管理好房屋和社區(qū)，都是需求商榷的要點(diǎn)。 圖表2-17 度假物業(yè)運(yùn)用時(shí)間分析N393 度假物業(yè)的運(yùn)用人群10人以下

15、朋友圈聚會(huì)占多數(shù) 在針對(duì)度假物業(yè)運(yùn)用人群的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有92的受訪人群喜歡10人以下一同度假，其中，以3-5人占的比例最大，到達(dá)43；在一同度假的人群中，有68選擇和朋友一同度假，42選擇和親戚一同度假，只需17選擇和同事及事業(yè)同伴一同度假。這些闡明，度假物業(yè)的運(yùn)用者中，更多的人遵照傳統(tǒng)的價(jià)值觀，對(duì)友誼和親情的注重程度比較高，同時(shí)喜歡用小范圍內(nèi)的聚會(huì)來和大家分享閑暇光陰。比如，我們?cè)诖蛟齑祟愇飿I(yè)時(shí)，可以更強(qiáng)調(diào)屋內(nèi)公共空間，從硬件到軟件都要營造一種大家庭的暖和氣氛，以此來加深大家的感情。 圖表2-18 度假物業(yè)運(yùn)用人數(shù)分析N393 33消費(fèi)特征分析 331購房目的提高個(gè)人生活質(zhì)量是主流 在針對(duì)度

16、假物業(yè)購房動(dòng)機(jī)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，個(gè)人用途是絕對(duì)的主流，公司用途只占被訪者選取答案的11；在個(gè)人用途中，“作為個(gè)人資產(chǎn)，提高生活質(zhì)量占最多，到達(dá)57，其次是周末度假運(yùn)用，到達(dá)33，用于個(gè)人投資占了27。由于在樣本選取上較多為私營企業(yè)主，這一方面闡明被訪者在公和私的界限上劃分得比較明確，“假私濟(jì)公的消費(fèi)理念還不適宜國情。另一方面也闡明，人們?cè)谥苣┒燃俨粌H為了身心的放松，而且是一種生活質(zhì)量提升的標(biāo)志。因此，我們?cè)诖蛟於燃傩臀飿I(yè)的時(shí)候，對(duì)于硬件上的細(xì)節(jié)不容忽視，由于高質(zhì)量的生活也就意味著精致的生活細(xì)節(jié)。 購房思索要素樓盤宏觀表現(xiàn)最重要 圖表2-20 度假物業(yè)購房目的分析(多項(xiàng)選擇題)N396 在針對(duì)度假物業(yè)

17、購房思索要素調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，購房思索要素最重要的是地理位置和交通便利，加權(quán)得分都是89分；(100分非常重要 80分比較重要 60分普通重要 40分不太重要)；最不重要的是教育配套，加權(quán)得分是65分，其他得分見下表。我們把這15個(gè)要素用因子分析技術(shù)進(jìn)展降維(見表2-4-2)，然后歸納總結(jié)出4個(gè)因子，這樣我們就可以用這4個(gè)因子對(duì)一切的度假型物業(yè)思索要素進(jìn)展描畫了。我們的這4個(gè)因子是： 因子1一樓盤的宏觀表現(xiàn)，它包括地理位置、價(jià)錢、交通； 因子2一樓盤必備條件，它包括戶型、規(guī)劃、生活配套、景觀環(huán)境； 因子3一高層次需求，它包括運(yùn)動(dòng)設(shè)備、休閑文娛； 因子4一附加價(jià)值，它包括教育配套、物業(yè)管理、社區(qū)文化、

18、品牌、智能化、升值空間。 我們對(duì)這4個(gè)因子進(jìn)展加權(quán)打分，得出因子1得分為87分，因子2為83分，因子3為76分，因子4為74分。就是說，在對(duì)遠(yuǎn)郊度假物業(yè)的購買思索要素中，樓盤的宏觀表現(xiàn)最重要，其次才是必備條件和高層次的需求，最不重要的是附加價(jià)值。由于本工程的宏觀表現(xiàn)欠佳，我們可以把重點(diǎn)放在價(jià)錢、戶型、景觀、社區(qū)規(guī)劃上，而對(duì)于像社區(qū)文化、教育配套、智能化、升值空間等這些要素，更多的應(yīng)該是在第一居所的思索范圍，我們把其作為一種補(bǔ)充和輔助即可，做到重點(diǎn)突出，主次清楚。 圖表2-21 度假物業(yè)購房思索要素N397-思索要素 得分 思索要素 得分-地理位置 89 物業(yè) 87價(jià)錢 84 社區(qū)文化 70交通

19、 89 品牌 74戶型 84 智能化 75社區(qū)規(guī)劃 82 升值空間 76生活配套 84 運(yùn)動(dòng)設(shè)備 76景觀 85 教育配套 65文娛設(shè)備 77 -圖表2-22 旋轉(zhuǎn)因子荷載矩陣 34產(chǎn)品特征分析 341物業(yè)面積需求 150-400平米物業(yè)較受歡迎 在針對(duì)度假物業(yè)面積需求調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，150-400平米的物業(yè)較受歡迎，到達(dá)70，其中，有38的被訪者選擇150-200平米的物業(yè)，31的被訪者選擇200-400平米的物業(yè)。被訪者對(duì)遠(yuǎn)郊物業(yè)面積的需求還是偏好中小面積，這主要是由于運(yùn)用者運(yùn)用次數(shù)較少，消費(fèi)比較理性，不情愿過多的閑置空間所致。本次調(diào)查的樣本其物業(yè)資產(chǎn)以400萬以下為多，他們和金字塔頂端的階層

20、消費(fèi)觀念還是有一定區(qū)別。我們?cè)诋a(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，思索到規(guī)劃的便利性和合理性，建議以300平米左右的物業(yè)為主力戶型。 圖表2-24 物業(yè)面積需求分析N396 庭院面積需求150-300平米庭院最受歡迎 針對(duì)度假物業(yè)庭院面積需求調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，150-300平米的庭院最受歡迎，到達(dá)36，其次是50-150平米的庭院面積，到達(dá)29，同時(shí)也有20的被訪者選擇300-500的庭院面積。被訪者對(duì)庭院面積需求較大，500平方為需求的上限，并且根本和物業(yè)面積大小相對(duì)應(yīng)，這和獲得更多的室外空間的郊區(qū)類物業(yè)性質(zhì)相吻合。建議在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，庭院面積大小和物業(yè)建筑面積配比可以控制在1：1或者更高。 圖表2-25 庭院面積需求分析

21、N396 客房數(shù)量需求3-5間客房適宜 在針對(duì)度假物業(yè)客房數(shù)量需求調(diào)查中發(fā)現(xiàn)(僅針對(duì)多人購買情況)，有82被訪者選擇10間以下，其中3-5間客房數(shù)量最受歡迎，占了51。這和度假人群集中在10人以下的運(yùn)用要求是吻合的。我們建議每棟別墅應(yīng)該以10人居住為規(guī)范來規(guī)劃設(shè)計(jì)各自的公共空間、私密空間、生活空間、效力空間。 圖表2-26 客房數(shù)量需求分析N197 342物業(yè)建筑風(fēng)格需求中式風(fēng)格優(yōu)于歐美風(fēng)格 在針對(duì)度假物業(yè)建筑風(fēng)格需求調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，中式古典風(fēng)格大有市場(chǎng)，有20的被訪者選擇江南閣樓，18的被訪者選擇四合院風(fēng)格。而只需16的被訪者選擇北美風(fēng)格，15的被訪者選擇英式風(fēng)格。這闡明，目前市場(chǎng)上占據(jù)壟斷位置

22、的北美或歐式風(fēng)格的建筑并不能滿足消費(fèi)者多樣化的需求，中式風(fēng)格大行其道，這和市場(chǎng)上對(duì)中式別墅起到啟蒙教育的觀唐、易郡的推行等不無關(guān)系，介于選擇中式風(fēng)格和選擇歐美風(fēng)格的比例差別不是很大，同時(shí)中式別墅還處于生長(zhǎng)開展的階段，不確定要素較大，在保守情況下，我們建議選擇美式或者英式別墅風(fēng)格為主。 圖表2-27 物業(yè)建筑風(fēng)格需求分析N396 圖表2-26 客房數(shù)量需求分析N197 343社區(qū)園林風(fēng)格需求歐陸風(fēng)格最受歡迎 歐陸風(fēng)格的園林設(shè)計(jì)最受被訪者青睞，有37的被訪者選擇該風(fēng)格，其次是江南園林風(fēng)格，占28。園林風(fēng)格和物業(yè)建筑風(fēng)格不匹配的緣由是，選擇美式物業(yè)和英式物業(yè)的被訪者多項(xiàng)選擇擇歐陸風(fēng)格，導(dǎo)致歐陸風(fēng)格所

23、占的比例上升。社區(qū)的園林風(fēng)格應(yīng)和建筑風(fēng)格相匹配，這樣才干到達(dá)調(diào)和唯美境界。在我們選擇了美式或者英式建筑風(fēng)格的前提下，建議同樣選用歐陸園林風(fēng)格。 圖表2-28 物業(yè)園林風(fēng)格需求分析N396 圖表2-26 客房數(shù)量需求分析N197 344景觀需求優(yōu)先選擇綠色植被 被訪者在對(duì)景觀思索要素的評(píng)分排名中，綠色植被以88分(100分非常重要 80分比較重要 60分普通重要 40分不太重要)位居第一，其次是大面積林蔭(84分)、大面積水景(79分)、溪流(79分)、起伏山景(69分)，最后是現(xiàn)代雕塑(56分)，從中我們可以看出，被訪者對(duì)遠(yuǎn)郊度假別墅的景觀融入了更多綠色、自然的元素，而放棄了對(duì)于人工雕琢痕跡重

24、的現(xiàn)代雕塑。建議種植和周邊地貌相搭配起伏的綠色植被和大面積樹林，多一些自然的，少一些人工的，做到和大自然的交融。以此也可以作為本工程的一個(gè)賣點(diǎn)。 圖表2-29 景觀需求得分N397- 工程 得分-起伏山景 69 大面積水景 79 傳流的溪流 79 大面積林陰 84 綠色植被 88 現(xiàn)代雕塑 56 -345價(jià)錢接受力單價(jià)控制在4000-12000元，總價(jià)50-400萬元 在分析中發(fā)現(xiàn)，總價(jià)400萬元是該類人群消費(fèi)力的上限，總價(jià)在50-400萬元之間接受力人群比例為86，總價(jià)在400萬元以上接受力人群比例為9。本工程未來客群的總價(jià)范圍應(yīng)該在400萬元以內(nèi)。同時(shí)，單價(jià)12萬元是該類人群消費(fèi)力上限，單

25、價(jià)在4000-12000元之間接受力人群比例為82，這個(gè)比例和總價(jià)在50-400萬元之間的比例相當(dāng)，根據(jù)這個(gè)數(shù)據(jù)我們可以推算出面積的接受才干為125-330平米之間，此數(shù)據(jù)和物業(yè)面積需求調(diào)研的結(jié)果是吻合的(物業(yè)需求面積以150-300平米為主) 圖表2-30 接受單價(jià)分析N375 圖表2-31 接受總價(jià)分析N390 35多要素交叉分析 351購房?jī)A向和物業(yè)風(fēng)格的關(guān)系 在對(duì)購房?jī)A向和物業(yè)風(fēng)格的交叉分析中發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過卡方檢驗(yàn)后(注：由于此檢驗(yàn)具備一定條件，我們結(jié)合對(duì)應(yīng)分析得出以下結(jié)論)：它們之間存在顯著的差別性(95的置信程度下)。在做出它們之間的對(duì)應(yīng)分析圖后，我們可以清楚的看出：定制別墅偏向交融，

26、簡(jiǎn)約的美式風(fēng)格和英式風(fēng)格；商務(wù)莊園和復(fù)合地產(chǎn)、分時(shí)度假別墅偏向歐式風(fēng)格。這些不同的物業(yè)風(fēng)格傾向可以作為我們今后開發(fā)不同物業(yè)類型時(shí)候的參考； 圖表2-40 購房?jī)A向和物業(yè)風(fēng)格列聯(lián)表(頻數(shù))- 風(fēng)格 北美 英式 西班牙 法式 日本 江南閣樓 四合院-分時(shí)度假別墅 13 16 8 13 6 16 14復(fù)合地產(chǎn) 9 10 7 9 5 10 10商務(wù)莊園 4 3 4 4 0 4 2 定制別墅 29 29 12 17 5 26 6 四合院 3 4 1 7 3 19 40 -圖-4-16 二維對(duì)應(yīng)分析 注：紅點(diǎn)和藍(lán)點(diǎn)越接近，闡明它們之間的聯(lián)絡(luò)越嚴(yán)密，它們之間和原點(diǎn)間一延伸 線附近的點(diǎn)也闡明關(guān)系較近 本分析沒

27、有解釋的部分闡明它們之間的聯(lián)絡(luò)是脆弱的 352購房?jī)A向和物業(yè)面積的關(guān)系 在對(duì)購房?jī)A向和物業(yè)面積的交叉分析中發(fā)現(xiàn)，分時(shí)度假別墅、復(fù)合地產(chǎn)、定制別墅選擇150-200平米物業(yè)面積的較多。商務(wù)莊園選擇200-400平米和600平米以上物業(yè)面積的較多。其中，選擇分時(shí)度假別墅的人群中，有40選擇150-200平方的物業(yè)面積；選擇復(fù)合地產(chǎn)的人群中，有40選擇150-200平方的物業(yè)面積；選擇定制別墅的人群中，有45選擇150-200平方的物業(yè)面積；選擇商務(wù)莊園的人群中，有27選擇200-400平方的物業(yè)面積，同樣也有27選擇600平米以上的物業(yè)。從中可以看出，由于商務(wù)莊園承當(dāng)了會(huì)議和籠統(tǒng)的功能特征，因此選

28、擇商務(wù)莊園的物業(yè)面積相比其他度假物業(yè)都大。建議開發(fā)商務(wù)莊園可以把面積朝著大的方向開展。 圖表2-41 購房?jī)A向和物業(yè)面積列聯(lián)表(頻數(shù))- 面積 50-100 100-150 150-200 200-400 400-600 600平米 平米 平米 平米 平米 平米 以上-分時(shí)度假別墅 1 16 35 24 6 5 復(fù)合地產(chǎn) 1 6 24 20 7 2 商務(wù)莊園 0 1 5 6 4 6 定制別墅 1 17 56 36 8 6 四合院 1 7 28 28 9 4 -353 購房?jī)A向和物業(yè)價(jià)錢的關(guān)系 圖表2-42 購房?jī)A向和物業(yè)面積分析 在對(duì)購房?jī)A向和物業(yè)價(jià)錢的交叉分析中發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過卡方檢驗(yàn)后(注：由于

29、此檢驗(yàn)具備一定條件，我們結(jié)合對(duì)應(yīng)分析得出以下結(jié)論)：它們之間存在顯著的差別性(95的置信程度下)。在做出它們之間的對(duì)應(yīng)分析圖后，我們可以清楚的看出：分時(shí)度假別墅和定制別墅偏向4000-6000元的單價(jià)，商務(wù)莊園偏向10000-12000元的單價(jià)，而對(duì)應(yīng)復(fù)合地產(chǎn)并沒有特別細(xì)分的價(jià)錢傾向，不過還是集中在4000-8000元的之間。可以看出，消費(fèi)者對(duì)商務(wù)莊園的價(jià)錢期望是比較高的，建議開發(fā)商務(wù)莊園時(shí)單價(jià)可以比其他的度假物業(yè)高出50以上。 圖表2-43 購房?jī)A向和物業(yè)價(jià)錢列聯(lián)表(頻數(shù)) 注：紅點(diǎn)和藍(lán)點(diǎn)越接近，闡明它們之間的聯(lián)絡(luò)越嚴(yán)密本分析沒有解釋的部分闡明它們之間的聯(lián)絡(luò)是較弱的 354購房?jī)A向和地域的關(guān)

30、系 在對(duì)購房?jī)A向和選擇地域的交叉分析中發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過卡方檢驗(yàn)后(注：由于此檢驗(yàn)具備一定條件，我們結(jié)合對(duì)應(yīng)分析得出以下結(jié)論)：它們之間存在顯著的差別性(95的置信程度下)。在做出它們之間的對(duì)應(yīng)分析圖后，我們可以清楚的看出：定制別墅偏向小湯山、密云、順義地域，分時(shí)度假別墅偏向西山地域，復(fù)合地產(chǎn)偏向通州地域。從中可以看出，定制別墅多項(xiàng)選擇擇在遠(yuǎn)郊，分時(shí)度假選擇在近郊。對(duì)于本工程而言，延慶地處遠(yuǎn)郊，其主力產(chǎn)品還應(yīng)該是定制化別墅。 圖表2-45 購房?jī)A向和地域列聯(lián)表(頻數(shù)) 注：紅點(diǎn)和藍(lán)點(diǎn)越接近，闡明它們之間的聯(lián)絡(luò)越嚴(yán)密 本分析沒有解釋的部分闡明它們之間的聯(lián)絡(luò)是較弱的 355購房目的和購買物業(yè)的關(guān)系 在對(duì)購

31、房目的和購買物業(yè)的交叉分析中發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過卡方檢驗(yàn)后(注：由于此檢驗(yàn)具備一定條件，我們結(jié)合對(duì)應(yīng)分析得出以下結(jié)論)：它們之間存在顯著的差別性(95的置信程度下)。在作出它們之間的對(duì)應(yīng)分析圖后，我們可以清楚的看出：選擇商務(wù)莊園的人群主要目的是為了開展商務(wù)會(huì)議，選擇定制別墅的人群的主要目的是為了提高個(gè)人生活質(zhì)量，選擇復(fù)合地產(chǎn)人群的主要目的是為了周末度假運(yùn)用，選擇分時(shí)度假人群的主要目的是為了個(gè)人投資。從分析結(jié)果來看，選擇分時(shí)度假別墅的目的并非本人單純的度假，更多的是從投資角度來思索，這樣，假設(shè)要開發(fā)分時(shí)度假別墅，那么如何經(jīng)過合理運(yùn)營來提升租金收益是需求仔細(xì)研討的一個(gè)專題。 圖表2-47購房目的和購買物業(yè)列

32、聯(lián)表(頻數(shù)) 注：紅點(diǎn)和藍(lán)點(diǎn)越接近，闡明它們之間的聯(lián)絡(luò)越嚴(yán)密 本分析沒有解釋的部分闡明它們之間的聯(lián)絡(luò)是較弱的 356物業(yè)建筑風(fēng)格和園林風(fēng)格的關(guān)系 在對(duì)物業(yè)建筑風(fēng)格和園林風(fēng)格的交叉分析中發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過卡方檢驗(yàn)后(注：由于此檢驗(yàn)具備一定條件，我們結(jié)合對(duì)應(yīng)分析得出以下結(jié)論)：它們之間存在顯著的差別性(95的置信程度下)。在做出它們之間的對(duì)應(yīng)分析圖后，我們可以清楚的看出：北美和英式、法式風(fēng)格的別墅偏向歐陸風(fēng)格園林，中式風(fēng)格別墅偏向中式風(fēng)格園林。物業(yè)風(fēng)格和園林風(fēng)格是相互匹配的，我們?cè)谶x定了物業(yè)風(fēng)格方向后，園林就需求按照物業(yè)風(fēng)格來進(jìn)展規(guī)劃。 圖表2-49 建筑物業(yè)風(fēng)格和園林風(fēng)格列聯(lián)表(頻數(shù)) 注：紅點(diǎn)和藍(lán)點(diǎn)越

33、接近，闡明它們之間的聯(lián)絡(luò)越嚴(yán)密，它們之間和原點(diǎn)同一延伸線附近曲點(diǎn)也闡明關(guān)系接近 本分析沒有解釋的部分闡明它們之間的聯(lián)絡(luò)是脆弱的 357支付單價(jià)和物業(yè)面積的關(guān)系 在對(duì)支付單價(jià)和物業(yè)面積的交叉分析中發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過卡方檢驗(yàn)后(注：由于此檢驗(yàn)具備一定條件，我們結(jié)合對(duì)應(yīng)分析得出以下結(jié)論)：它們之間存在顯著的差別性(95的置信程度下)。在做出它們之間的對(duì)應(yīng)分析圖后，我們可以清楚的看出：支付單價(jià)在4000元以下的，偏好100-150平米面積，支付單價(jià)在4000-6000元的，偏好150-200平米面積，支付單價(jià)在6000-10000元的，偏好200-400平米面積，支付單價(jià)在10000元以上的，偏好600平米以上面積，也就是說，購買面積越大，可以接受的單價(jià)就越高。我們建議可以采取差別化的定價(jià)戰(zhàn)略，面積越大定的單價(jià)越高，以期獲得更大的利潤(rùn)空間。 圖表2-51 支付單價(jià)和物業(yè)面積列聯(lián)表(頻數(shù))- 單價(jià) 4000以下 4000-6000 6000-8000 8000-10000 1萬以上-50-100平米 1 1 1 1 1 100-150平米 16 21 10 4 2 150-200平米 30 53 37 18 12200-400平米 9 24 43 31 13400-600平米 5 12 6 7 6 600-800平米 1 6