1、龍巖市房地產(chǎn)市場報告目錄一、宏觀環(huán)境研究1、人口、行政及面積2、居民收入3、經(jīng)濟概況4、城市規(guī)劃5、政策環(huán)境二、龍巖房地產(chǎn)市場研究1、龍巖房地產(chǎn)市場概況1.1、土地供應(yīng)量分析1.2、龍巖房地產(chǎn)數(shù)據(jù)運行分析1.3、龍巖市2006年銷售及價格走勢分析1.4、龍巖市房地產(chǎn)發(fā)展前景2、龍巖房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2.1、存量房市場表現(xiàn)2.2、各類型物業(yè)售價分析2.3、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的消費觀念三、龍巖市住宅房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1、住宅市場發(fā)展簡析1.1、住宅市場產(chǎn)品特點分析1.1.1、產(chǎn)品層次及價位特點1.1.2、產(chǎn)品分布特點1.1.3、產(chǎn)品類型比例1.1.4、產(chǎn)品配套特點、區(qū)域配套情況、車位設(shè)置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理1.1

2、.5、產(chǎn)品風(fēng)格特點1.1.6、產(chǎn)品營銷特點1.2、住宅市場現(xiàn)狀總結(jié)1.3、住宅市場發(fā)展趨勢2、項目所在區(qū)域板塊市場競爭分析2.1、市場供應(yīng)體量分析2.2、類型分析2.3、產(chǎn)品特點2.4、戶型面積規(guī)劃設(shè)定及配比情況2.4.1、房型設(shè)置2.4.2、面積設(shè)置2.5、價格分析2.6、銷售情況2.7、消費群體分析2.8、營銷手段3、個案分析4、住宅市場總結(jié)4.1、市場競爭態(tài)勢分析4.2、住宅市場的主流產(chǎn)品4.3、住宅市場空缺產(chǎn)品4.4、住宅市場的機會與空間四、龍巖市房地產(chǎn)商業(yè)市場現(xiàn)狀1、宏觀商業(yè)環(huán)境1.1、龍巖市消費品零售總額1.2、城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃2、在經(jīng)營商業(yè)項目調(diào)查2.1、龍巖商圈分布圖2.3、經(jīng)

3、營商業(yè)現(xiàn)狀總結(jié)2.4、商圈發(fā)展趨勢3、龍巖市商業(yè)市場調(diào)查分析3.1龍巖商業(yè)商圈分布分析3.2、龍巖商業(yè)商圈商業(yè)主題五、項目分析1、項目自身情況2、項目周邊交通狀況分析3、項目周邊環(huán)境分析4、項目SWOT分析一、宏觀環(huán)境研究1、人口、行政及面積2005年末全市常住人口為274萬人，中心城市人口達28.5萬人。 龍巖市現(xiàn)轄新羅區(qū)、漳平市和長汀、連城、上杭、武平、永定五縣，下設(shè)133個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道辦事處）；市政府設(shè)在新羅區(qū)。龍巖東西長約192公里，南北寬約182公里，總面積1.91萬平方公里，占全省土地面積的15.7%。2、居民收入2006年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11718元，比上年增長10.

4、2%；人均消費性支出8826元，增長13.1%。預(yù)計全市農(nóng)民人均純收入4493元，比上年增長8.9%，農(nóng)民人均生活消費支出3443元，增長9.1%。 3、經(jīng)濟概況龍巖市年經(jīng)濟持續(xù)提升，運行質(zhì)量較高，經(jīng)濟實現(xiàn)了又好又快發(fā)展，人民生活繼續(xù)提高。據(jù)省統(tǒng)計局初步核算，全市完成生產(chǎn)總值448.64億元，比上年增長12.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值87.44億元，增長3.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值212.31億元，增長17.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值148.89億元，增長11.9%。2006年，龍巖市項目帶動戰(zhàn)略成效繼續(xù)顯現(xiàn)，固定資產(chǎn)投資保持了強勁增長勢頭，完成全社會固定資產(chǎn)投資164.85億元，比上年增長38.4%。

5、4、城市規(guī)劃將龍巖作為閩西政治經(jīng)濟文化教育中心，海峽西岸經(jīng)濟區(qū)西南翼經(jīng)濟樞紐，冶金、煙草、機械、能源、建材、環(huán)保、現(xiàn)代制造業(yè)基地，生態(tài)型山水園林城市。到2010年城市人口發(fā)展到40萬人左右。城市主要向南拓展，實行網(wǎng)絡(luò)環(huán)狀發(fā)展戰(zhàn)略，使城市實現(xiàn)“眾星拱月、環(huán)藤結(jié)瓜”的網(wǎng)絡(luò)環(huán)狀發(fā)展形態(tài)，中心城市總體布局采取“一城二區(qū)六團一衛(wèi)”（“1261”城市總體布局），即一個主城區(qū)（原總規(guī)的核心區(qū)加五組團，將江山鄉(xiāng)并入）、二區(qū)（新羅區(qū)、永定整體撤縣設(shè)區(qū)）、六團（高陂、坎市、培豐、撫市、龍?zhí)丁⑦m中）、一衛(wèi)（雁石）。（該方案從當(dāng)前中心城市用地不足的實際出發(fā)，立足長遠，在更大范圍內(nèi)進行產(chǎn)業(yè)布局，工業(yè)用地比較充足，城市發(fā)

6、展空間和發(fā)展?jié)摿^大，能比較科學(xué)合理地促進各組團的生成、配合、流動）。5、政策環(huán)境國務(wù)院發(fā)布“國六條”的影響；“套型建筑面積90平方米以下住房要占開發(fā)總面積的70”；國稅總局2006年7月18日發(fā)布征收個人二手房轉(zhuǎn)讓所得稅通知；國務(wù)院2006年8月31日關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知；個稅的提升，幾個政策的疊加效應(yīng)，讓絕大多數(shù)希望投資普通住宅獲利的投資、投機者不會再進行投資，房價的上漲“推力”被卸去了大半；加息：控制信貸；信貸的增長刺激了投資增長，進而推動了商品價格上漲，有利于調(diào)整國民經(jīng)濟增長的速度，也意味著國家對經(jīng)濟宏觀調(diào)控的開始；龍巖市2006年9月4日關(guān)于建設(shè)局、規(guī)劃局、房管局等進一步整

7、頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知。分析：政府出臺宏觀政策的調(diào)控，對龍巖房地產(chǎn)的發(fā)展有著重大的影響，特別是“90/70”新政，對房地產(chǎn)商的影響相當(dāng)大，特別是龍巖以大戶需求為主的房地產(chǎn)市場，冷淡觀望的氛圍曾一度相當(dāng)濃厚；通過采取上述措施，龍巖市商品房開盤價和二手房成交價得到健康、持續(xù)、穩(wěn)定的上漲，性價比得到提高。二、龍巖房地產(chǎn)市場研究1、龍巖房地產(chǎn)市場概況1.1、土地供應(yīng)量分析（部分2006年12月份2007年4月份）時間宗地位置用地面積()總建筑面積()容積率土地用途使用年限2006年12月中城北二環(huán)路北側(cè)56587581.721.34商服設(shè)施40年西城登高西路南8普通商品住

8、房50年東肖鎮(zhèn)龍騰南路東側(cè)(福三線北側(cè))65819871.51.5普通商品住房70年2007年龍巖大道東側(cè)24056.455089.162.29五星級旅游飯店40年龍騰南路西側(cè)(鄰體育公園)19889.259667.63.0商住綜合40年70年蓮東小區(qū)東山中路西側(cè)21875830003.79住宅70年分析：2006年全年龍巖市房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)286宗，面積103.99公頃，同比增加26.05%，龍巖市土地市場供應(yīng)充足；地價持續(xù)的走高；且本地開發(fā)商壟斷了土地市場，外來開發(fā)商少；新城區(qū)突顯、老城區(qū)魅力重現(xiàn)。（單位： 億元，萬平方米）1.2、龍巖房地產(chǎn)數(shù)據(jù)運行分析2006年2005年同比完成投資額

9、27.9519.1146.3%施工面積382.6301.6226.85%其中：住宅293.44237.3223.65%竣工面積100.1792.937.79%其中：住宅71.6578.88-8.79%銷售面積112.33142.3-21.6%其中：住宅94.25117-19.44%空置面積19.4529.26-33.53%從數(shù)據(jù)表可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持較快增長態(tài)勢。且投資資金來源有所優(yōu)化。新的商品房供應(yīng)充足，但竣工率偏低；商品需求旺盛，空置面積得到進一步消化。商品房供應(yīng)充足，商品房住房結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，但商品房需求將會有所趨緩。“90/70”對龍巖房地產(chǎn)影響較大，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的效果也將

10、于2007年下半年初步顯現(xiàn)，屆時90平方米以下的住房將大量供應(yīng)，也將對房地產(chǎn)市場造成影響。2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)保持增長，龍巖市所有項目計劃總投資120億左右，至2006年底，累計完成投資62億元，未完成達58億元。竣工面積只占施工面積18.94%，絕大部分項目正處于在建階段，建安投資將繼續(xù)加大。（單位： 元/平方米）1.3、龍巖市2006年銷售及價格走勢分析從批準(zhǔn)預(yù)售情況看，90平方米以下的面積占批準(zhǔn)住房預(yù)售總面積的19.92%，同比提高了10.58個百分點。按套數(shù)比較，90平方米以下的套數(shù)占總套數(shù)的40.52%，同比提高22.62個百分點。從需求看，90平方米以下的需求占15.56

11、%。按套數(shù)比較，90平主米以下的住房需求占總套數(shù)的31.07%。龍巖市商品房銷售價格漲幅較快，根據(jù)市場調(diào)查，06年上半點到今年4月份，房價上漲幅度為5001000元/。2006年2005年增長幅度%多層商品住房交易平均單價2147.172007.586.95高層商品住房交易平均單價2476.911865.6232.77存量房買賣價格受商品房房價上漲的影響，漲幅較大。中心城市商品住房銷售價格雖然漲幅較快，全年漲幅為17.52%。1.4、龍巖市房地產(chǎn)發(fā)展前景龍巖市房地產(chǎn)行業(yè)正處于興旺的階段；房貸新政策對龍巖市房地產(chǎn)市場的影響甚微，房地產(chǎn)的價格繼續(xù)走高；龍巖市的快速發(fā)展和建設(shè)，交通、配套日益齊全，市

12、政綠化大面積增加，城市品位明顯提升，居住環(huán)境大為改善，從而加速了龍巖市的房地產(chǎn)市場需求；“90/70”政策，影響龍巖市住宅市場，大戶型面積受到控制。2、龍巖房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2.1、存量房市場表現(xiàn)全市存量房交易情況2006年1-12月份2005年1-12月份增長率%存量房買賣交易面積29.4140.59-27.54金額4.283.8411.46其中住宅面積22.3935.74-37.35金額2.32.5-8分析：存量房成交量下降。全市存量房交易面積29.41萬平方米，同比下降27.54%，存量住宅交易面積22.39萬平方米，同比下降37.35%。龍巖市新羅區(qū)2006年1-12月份存量房交易情況20

13、06年112月2005年112月增長率%新建商品房交易面積36.5336.69-0.44住宅面積28.629.87-4.25金額12.4910.1423.18住宅金額6.135.5510.45存量房買賣交易面積20.821.27-2.21住宅面積15.5812.920.78金額3.682.6240.46住宅金額1.771.336.15分析：中心城市存量房交易面積20.8萬平方米，同比下降2.21%。存量住宅交易面積15.58萬平方米，同比增長20.78%。2.2、各類型物業(yè)售價分析別墅售價集中在45005000元/平方米，代表項目御佳園、歐洲世家、中發(fā)榮寓等；小高層、高層售價集中在380045

14、00元/平方米，代表項目*麗都、豐華世紀華城、明珠城市陽光、裕福國際、水韻華都；多層售價集中在33003800元/平方米，代表項目嘉華新園、水韻華都、美域中央、中發(fā)榮寓；商鋪售價集中在34萬元/平方米，代表項目*麗都、豐華世紀華城、裕福國際、文苑名都；車位售價集中在1015萬元/個。2.3、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的消費觀念龍巖市所處位置佳，商業(yè)環(huán)境好，個體經(jīng)濟比較發(fā)達，形成了強大的民間消費能力，也造就了當(dāng)?shù)厝撕妹孀拥男睦?；龍巖人對房地產(chǎn)投資的概念反映較為強烈，對房地產(chǎn)升值的考慮多，多數(shù)為居家自住，少數(shù)人有為子女購房的現(xiàn)象；龍巖人較喜歡購置商鋪作為投資，較少買房投資。三、龍巖市住宅房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1、住宅市場

15、發(fā)展簡析項目分布圖龍巖市在售項目一覽表項目名稱地理位置基本指標(biāo)項目規(guī)劃配套戶型配比價格（元/）銷售情況主訴求點*麗都登高西路中段總占地面積10410，總建筑面積33310，容積率為3.2；其中住宅建筑面積為21810獨棟小高層，13層為商業(yè)。一層店鋪，二、三層商場。依托周邊配套。一房：32，256套；二房：6080，三房：134，112套；預(yù)計單價范圍在40005000元/，均價在4500元/左右。一層商鋪價格約為3500040000元/。二層以上商場進行招商。銷售率：未開盤，預(yù)計將于今年7月分左右開盤；客群：登記的客源住宅是以自住為主，60%為龍巖本地人。35%為縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，5%為外地人

16、。龍巖登高西，廈門禾祥西豐華世紀華城登高西路南面總占地面積14397.4 總建筑面積37900，其中住宅建筑面積25630，容積率2.63兩棟小高層，13層，A棟14層為商業(yè)，B棟一層為商業(yè)。旁規(guī)劃大型公共停車場。單身公寓：24，18套；一房：60，34套；二房：7089，42套；三房：115150，126套；預(yù)計均價價范圍在45004600元/，一層商鋪價格約為3500040000元/，內(nèi)街價格為2萬元/左右，二層以上商場進行招商。銷售率：未開盤，預(yù)計將于今年7月分左右開盤；客群：登記的客源住宅是以自住為主，65%為龍巖本地人。30%為縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，5%為外地人。龍巖名筑/世襲榮耀永佳香樟

17、名都登高西路總占地13673，總建筑45860，其中住宅建筑32285。獨棟小高層依托未來規(guī)劃，以及周邊配套預(yù)計均價價范圍在45004600元/，一層商鋪價格約為3500040000元/。銷售率：未開盤水韻華都新羅區(qū)龍騰路總占地面積173畝，總建筑面積約為30萬中庭4棟高層；23棟多層住宅，沿街一層為商鋪，二層以上為住宅20000的中庭水景觀，會所，幼兒園及其他社區(qū)配套。周邊商業(yè)環(huán)境已逐漸成熟。三房：120145左右，三房及四房：160180大戶型規(guī)劃；主街：70-160；附街：70-150；2F寫字樓3500左右（不銷售）多層價格范圍：28003600元/；小高層價格范圍為37004600元

18、/。樓層差價為60100元/。朝向差價一般在200元/左右。店面價格主街：26000元/；附街均價：9800-18000元/銷售率：多層已銷售近93%，小高層也已銷售近65%。朝向差較為難買。主街80% 附街60%客群：項目以居住為主；客源地以龍巖市及縣、鎮(zhèn)居民為主；少數(shù)外地購買者173畝國際級水公園高尚社區(qū)360度萬象城龍騰路與人民路交匯處總占地面積4607.1，總建筑面積215021棟16層，1棟11層，住宅共有125戶，商業(yè)共有16間，寫字樓5戶。依托周邊成熟的商圈一房：4046，45戶；三房：113117125，80戶；樓中樓：200，10戶；店面：40200住宅單價范圍：219029

19、00元/；樓層差價：3060100元/。06年4月均價為2400元/；商業(yè)價格：1580019500元/；寫字樓價格：28002900元/。銷售率：已基本售磬客群：項目以居住為主；客源地以龍巖市及縣、鎮(zhèn)居民為主；少數(shù)外地購買者中發(fā)榮寓龍騰路與華蓮路交匯處總占地面積33畝；總建筑面積：55027.5單棟別墅1套，雙拼別墅4套，4棟4層，4棟14層小型游泳池等，最主要是依托周邊成熟配套單身公寓：2048，107套；一房：5090，57套；三房：108160，238套；四房：210263，24套住宅單價為33004200元/，樓層差價6080100元/；店面規(guī)劃路邊上價格為1000011000元/銷

20、售率：已基本銷售完，少數(shù)幾套朝向較差為出售?？腿海罕镜厝藶橹?，有少數(shù)來自周邊的縣區(qū)，少量投資客美域中央龍巖龍騰路占地6萬，總建筑面積為13.8萬23棟多層與小高層，共有1020多戶，車位447個游泳池、社區(qū)會所一房：60左右；三房：128147多層住宅均價3300元/m，高層4280元/。店面2000030000元/之間銷售率：已銷售完客群：本市區(qū)地人群為主，少量投資人群晟龍豪庭龍巖曹溪路總占地面積13701，總建筑面積308605棟多層，車庫150個，住宅220戶，商業(yè)71間依托周邊成熟的商圈銷售率：9月底現(xiàn)房全部交付使用客群：本地人為主，有少數(shù)來自周邊的縣區(qū)，少量投資客成熟的建材商圈裕福國

21、際人民路南側(cè)總占地面積10543，總建筑面積為506003棟23-25層的高層，每棟兩部電梯，名流會所，皇家物管；依托周邊配套132-146的三房單價范圍在40005000元/，均價在4500元/左右銷售率：未開盤，預(yù)計將于今年7月分左右開盤；客群：登記的客源住宅是以自住為主，70%為龍巖本地人。25%為縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，5%為外地人。突破龍巖高度明珠城市 廣場 位于龍巖大道與人民路交匯處總用地面積6797.81，總建筑面積41261.5，住宅建筑面積26075.561棟30層高層，1層為店面，2-4層商場，5層以上為住宅，地上30層、地下2層二梯三戶，共6部電梯，其中3部為弧形觀景電梯，電梯背

22、景音樂，依托周邊配套樓中樓 5套，面積約 211.37 -230.99 ；三房 144 套，面積約 136.20-157.37 ；二房 26 套，面積約 89.31 ；一房 51套，面積約 55.05-59.82 ；主力戶型為 136.20 -157.37 三房未定！但預(yù)計均價也將會在4000元/以上銷售率：未開盤，預(yù)計將于今年10月份開盤；客群：項目以居住為主；客源地以龍巖市及縣、鎮(zhèn)居民為主；少數(shù)外地購買者位置掌舵財富/高層提煉生活；龍巖名流社會無上至尊領(lǐng)地。陽光翠庭龍巖鳳凰路總建筑面積36000一層為沿街商鋪，二層以上為住宅。共六棟多層住宅統(tǒng)一物業(yè)管理，依托周邊配套單身公寓：62三房：14

23、3最低價格為3300元/，最高價格為3700元/，樓層差價為50-80元/銷售率：已基本售完，只剩少數(shù)幾套。公攤率為15%?？腿海喉椖看蠖家宰宰樽?；客源地以龍巖本地人為主，占75%左右，其他鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、縣。城市生活中央圈御佳園新羅區(qū)龍門鎮(zhèn)閩西名勝龍門塔旁總占地面積268畝，總建筑面積1810棟townhouse，沿街為商鋪，12棟多層商品房住宅；別墅群（獨棟及連排）網(wǎng)球場、會所、游泳池、半山籃球場、運動館、高爾夫果嶺、雙語幼兒園、便利超市、咖啡館一房：43，三房：115，別墅：210-350商品房：最低價格3228元/，均價為3500元/，最高價為3800元/；別墅：連排小面積70-95萬元/套

24、，獨棟每套達200萬元。銷售率：商品房銷售緊俏，已售近80%，townhouse已售磬，別墅體量較大，約售近40%。客群：商品房及沿街townhouse主要是龍巖本地的投資客及鄉(xiāng)鎮(zhèn)前來經(jīng)商的客戶；別墅都以在龍巖經(jīng)商個體及礦場上的礦主。268畝絕版生活區(qū)；龍巖最健全社區(qū)安防系統(tǒng)，小區(qū)道路紅外線實時監(jiān)控捍衛(wèi)尊貴私家天地文苑名都位于九一北路一棟小高層一二三層為商場；住宅188套； 店面25間。依托周邊配套一房30-45，45戶 ；二房60-83，52戶；三房120-150，91戶；店面：42 150起價3998元/，最高價5040元/；均價：4300元/ 層差60元/；朝向差100元/一層主街4.5

25、萬元/ ； 附街均價：2.4萬元/；平均單價：3萬4萬銷售率：已售磬?？腿海糊垘r本地人，縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)；外來投資客占有一定量。柏京城項目位于解放北路總建筑面積32243.9平方米十六幢多層組成；地上車位為212個，地下51個。配套齊全,智能化系統(tǒng)單身公寓27-3540戶；一房4530戶；二房57-70多50套；三房90-127400套，店面：40-200住宅起價1900元/；最高價3200元/；均價2600元/；層差1050元/，店面均價8000元/9000元/銷售率：商品房已銷售95%剩三房5%；店面已銷售70%客群：項目大都以自住為??；客源地以龍巖本地人為主，占75%左右，其他鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、縣。城市

26、桂冠新羅區(qū)雙泉路78號總占地面積4229；總建筑面積39886.518棟9層組成依托周邊配套三房二廳120140；380套；樓中樓18030030套；店面：30100起價：3400元/；最高價4500元/；均價3800元/樓層差80元/；店面：均價15000元/，單價1300017000元/銷售率：住宅95%，店面：30%客群：項目大都以自住為住；客源地以龍巖本地人為主，占75%左右，其他鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、縣。1.1、住宅市場產(chǎn)品特點分析1.1.1、產(chǎn)品層次及價位特點龍巖市目前樓盤以中等價位為主，均價集中在3800-4200元/平方米，主力總價集中在4060萬/套,龍巖市受90/70政策的影響較重，多數(shù)

27、樓盤的兩房必須得捆買單身公寓（2540），總價相對較高。據(jù)市場調(diào)查了解，龍巖目前在售樓盤，小高層五層以上、多層在買賣房屋時需捆買車庫一個，車庫總價在1013萬之間；多層住宅均價集中在33003800元/平方米，小高層、高層住宅均價集中在3800-4500元/，別墅售價集中在4500-5000元/；2006年至今，多數(shù)樓盤價格上漲速度較快，一般上漲幅度為500-1000元/平方米。1.1.2、產(chǎn)品分布特點龍巖市目前的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在四個區(qū)域，分別為分別為龍巖市中城區(qū)域，西城區(qū)域，曹溪區(qū)域，閩西交易城片區(qū)中城區(qū)域樓盤主要以“小戶型+商場裙樓”的開發(fā)模式為主，代表項目如文苑名都（已售完）等；西城

28、區(qū)域為龍巖市新的行政中心所在地，整體規(guī)劃起點較高，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)以中高端產(chǎn)品為主，代表項目如水韻華都、中發(fā)榮寓等；曹溪區(qū)域是龍巖市城市擴展的重要區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)相對較晚，代表項目如晟龍豪庭、廈鑫瑞錦等； 閩西交易城片區(qū)主要是發(fā)展龍巖的物流基地，以商業(yè)項目為主，住宅項目為輔，代表項目如閩西交易城、御佳園等。1.1.3、產(chǎn)品類型比例龍巖市目前以多層、小高層為主流產(chǎn)品；別墅項目較少，高層項目呈增長趨勢；龍巖市待推項目高層、小高層產(chǎn)品將占到較大比例，多集中于重要馬路兩側(cè)（登高西路，人民路）。1.1.4、產(chǎn)品配套特點、區(qū)域配套情況位于龍巖老城區(qū)附近的樓盤都具有較完善的配套設(shè)施，尤其是商業(yè)配套更加完善，如

29、文苑名都、嘉華新園等項目；而位于西城區(qū)域的樓盤，如水韻華都、美域中央、中發(fā)榮寓等項目，由于所處位置為龍巖市新的行政中心區(qū)，市政規(guī)劃起點較高，區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展迅猛，為龍巖市的行政中心區(qū)及中央居住區(qū)，政府組織投入一系列的配套設(shè)施，包括修建道路、設(shè)立中學(xué)、修建廣場等，該區(qū)域市政配套將更加完善；而位于城市邊緣區(qū)域的樓盤，如東城區(qū)域和曹溪板塊，由于距市中心較遠，市政配套相對缺乏，還需一定時間的發(fā)展，才能彌補這一不足；完善的生活配套是提供便捷生活的基礎(chǔ)，這對生活節(jié)奏日益加快的現(xiàn)代人具有十分重要的意義，同時也有利于提升項目的居住品質(zhì)與檔次。隨著政府對登高西路進行商業(yè)一條街規(guī)劃，該地段樓盤將會發(fā)生質(zhì)的飛躍。、

30、車位設(shè)置隨著龍巖經(jīng)濟的快速發(fā)展，擁有小轎車的家庭比例較高，公共交通相對滯后，對私家車的需求也較大。未來購房客戶中，擁有私家車的家庭會越來越多，停車問題也會越來越突出，中高檔住宅車位配置比例有進一步提高的趨勢。、裝修標(biāo)準(zhǔn)在高層市場中，樓體外立面裝修選材絕大多數(shù)都采用高級涂料，而多層樓體外立面裝修選材也在改變，由原使用瓷磚貼墻，改為使用涂料少數(shù)樓盤外立面還使用瓷磚。多層住宅均為毛坯房，衛(wèi)生間做簡單裝修。、物業(yè)管理本次調(diào)研的各項目在通訊系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等方面并無較大差異，基本都能達到暖氣、天然氣雙氣入戶，電話、有線電視、寬帶三線入戶，一戶一表等較為普遍采用的方式，較高檔的社區(qū)，都有完備的智能化系統(tǒng)和安

31、保系統(tǒng)，如可視對講系統(tǒng)、周界防范監(jiān)控系統(tǒng)等。目前龍巖客戶對物業(yè)管理公司的認知有所提高，對物業(yè)管理比較重視程度，卻較關(guān)注物業(yè)管理費用的高低，他們對物業(yè)管理費用可承受的價格在每月1元/平方米以下，但根據(jù)市場調(diào)查，龍巖在售項目的物業(yè)管理費為：多層0.40.5元/平方米，小高層、高層0.81元/平方米。龍巖物業(yè)管理水平一般，但部分檔次較高的小區(qū)，一般都擁有完善的智能化安保系統(tǒng)，物業(yè)管理水平較高。1.1.5、產(chǎn)品風(fēng)格特點多數(shù)項目建筑風(fēng)格雷同；大多數(shù)樓盤園林設(shè)計缺乏主題元素，高檔樓盤的園林設(shè)計氣派；園林設(shè)計較注重傳統(tǒng)風(fēng)水觀念。1.1.6、產(chǎn)品營銷特點路牌圍墻廣告等戶外媒體、報紙廣告、公交車車體廣告均為主要

32、的宣傳媒介；由于龍巖特定的區(qū)域，廣大消費者比較熱衷于活動的促銷等，開盤活動、時間節(jié)點活動的策劃，都是廣大各顯身手促進銷售的重頭戲。一般都聘請專業(yè)代理公司進行策劃銷售，具有專業(yè)水準(zhǔn)較高；也有開發(fā)商自行銷售，但在客戶服務(wù)上，整體無法作到具有一定的專業(yè)的代理機構(gòu)的服務(wù)意識、服務(wù)態(tài)度和專業(yè)水準(zhǔn)，現(xiàn)場的把控度不夠。1.2、住宅市場現(xiàn)狀總結(jié)目前龍巖市住宅市場正處在快速的發(fā)展階段，并呈現(xiàn)出以下特點：1）三房成樓市熱點，住宅投資成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流2004年至今，龍巖住宅市場出現(xiàn)的都是以三房為主，“水韻華都”、“美域中央”、“恒興綠景”、“陽光翠庭”等相繼推出市場，這是迎合龍巖購買者的需求。2）項目同質(zhì)化嚴重

33、，產(chǎn)品缺乏差異性由于龍巖市老城區(qū)舊城改造項目居多，且項目占地相對小等特點，各樓盤的綜合素質(zhì)相對于西城片區(qū)較差。根據(jù)市場了解，龍巖市各樓盤多集中于重要交通干道兩側(cè)，小高層、高層產(chǎn)品大量入市，但產(chǎn)品的差異性不強，社區(qū)缺乏主題及景觀賣點，建筑外觀相近、戶型面積大小相近，未能因地制宜的塑造項目賣點，樓盤建設(shè)缺乏前瞻意識。3）起步較晚，發(fā)展快與沿海地區(qū)和大城市相比，我市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但發(fā)展很快，尤其是近幾年的快速發(fā)展，已經(jīng)使房地產(chǎn)業(yè)成為我市經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。4）商品房供應(yīng)增加，可供房源增多龍巖中心城市竣工商品房屋面積年均增速33.7%，建成了一批商品住房，如：銀河花園、銀河大廈、裕錦園、裕家園，蓮

34、東經(jīng)濟適用房一期等。還有一批陸續(xù)竣工如：蓮東經(jīng)濟適用房二期、水韻華都、美域中央（城市中心花園）、恒興綠景、恒億豪園、豐源新洲城、匯盛花園、柏京城、閩西飼料交易城、龍騰星城、國葳購物廣場等。還有一批環(huán)境優(yōu)雅、設(shè)計時尚、美觀、實用的商品房如：碧水莊園、歐洲世家、*麗都、豐華世紀華城等正在開發(fā)建設(shè)中，商品房供應(yīng)量逐年增加，可供房源增多，可基本滿足不同層次消費群體的需要。1.3、住宅市場發(fā)展趨勢受住房結(jié)構(gòu)調(diào)整政策的影響，90平方米以下中小戶型住房將陸續(xù)上市。目前，多數(shù)龍巖家庭的住房戶型設(shè)計不是很合理，缺乏足夠的空間，很多人希望改變住房條件，因此本地人自身的居住需求較大；龍巖市外來人口數(shù)量不多，購買房產(chǎn)

35、的數(shù)量有限；準(zhǔn)購房者購房觀望的氛圍逐漸濃厚，主要原因受房價上漲的影響，考慮承受能力問題，而“怕漲”搶購的心態(tài)逐步得到緩解。投機炒房的現(xiàn)象逐步得到遏制，主要是投機的空間受房價上漲壓縮，并預(yù)期上漲空間不大，再加上稅收調(diào)控政策調(diào)整，很多投機者會退出炒房的行列。2、項目所在區(qū)域板塊市場競爭分析2.1、市場供應(yīng)體量分析根據(jù)龍巖市“南拓、西進、北擴”的城市發(fā)展思路，所以主要確定龍巖市西城片區(qū)及登高西路的項目為本案未來競爭項目。項目名稱總占地面積（）總建筑面積（）住宅存量（）后續(xù)開發(fā)（）建筑形態(tài)*麗都104103331021810小高層豐華世紀華城14397.43790025630小高層永佳香樟名都1367

36、34586032285小高層明珠城市廣場6797.8141261.526075.56高層裕福國際1054350600約32000高層水韻華都115391約為30約49000多層、小高層合計171212.21458331.5160725分析：從周邊競爭個案來看，多數(shù)規(guī)模的總建筑面積都在5萬平方米以下，住宅存量大，且有可能是同一時間放量，市場需求壓力大。2.2、類型分析別墅或類別墅產(chǎn)品的競爭都較弱；區(qū)域內(nèi)（西城片區(qū)）的競爭主要是高層與小高層產(chǎn)品間的競爭；與區(qū)域外（中城片區(qū)、曹溪板塊、東城片區(qū)等）的競爭主要是多層與小高層產(chǎn)品間的競爭。2.3、產(chǎn)品特點項目名稱總占地面積（）總建筑面積（）建筑形態(tài)產(chǎn)品特

37、點*麗都1041033310小高層戶型品種齊全，且品質(zhì)高，打造像廈門禾祥西概念豐華世紀華城14397.437900小高層項目良好的品質(zhì)和規(guī)劃，領(lǐng)御登高國際級生活永佳香樟名都1367345860小高層明珠城市廣場6797.8141261.5高層龍巖第一高樓，品質(zhì)高，附有觀景電梯裕福國際1054350600高層突破龍巖高度，大宅，高品質(zhì)生活水韻華都115391約為30多層、小高層社區(qū)規(guī)模大、品質(zhì)高、配套完善合計171212.21458331.5分析：突破傳統(tǒng)多層建筑，建造高品質(zhì)樓房。2.4、戶型面積規(guī)劃設(shè)定及配比情況2.4.1、房型設(shè)置待推戶型以三房為主，其次為二房。項目名稱單身公寓一房（戶）二房

38、（戶）三房（戶）四房（戶）復(fù)式（戶）別墅（戶）合計（戶）*麗都25648112416豐華世紀華城183442126230永佳香樟名都明珠城市廣場51261445226裕福國際502583082.4.2、面積設(shè)置項目名稱單身公寓一房（）二房（）三房（）復(fù)式（）別墅（）*麗都3260-80134豐華世紀華城2570-89115-150永佳香樟名都3050 80128-139明珠城市廣場55-5989136-157211-230裕福國際45116-150水韻華都120-145160-180分析：居家自住三房為主，且三房存在兩個主要的面積區(qū)間，普通三房面積在100-130平方米，大三房面積在130-1

39、50平方米。2.5、價格分析項目名稱最高價（元/）最低價（元/）均價（元/）主力單價（元/）主力總價（元/）樓層差價（元/）*麗都5000以上43004500480040-60萬50-100豐華世紀華城5000以上4100左右4500450045-55萬60-100永佳香樟名都5000以上4100左右4500450055-65萬50-100明珠城市廣場5000左右3900左右4600430050-60萬50-100裕福國際5000左右4000左右4500450050-65萬50-100中心城市，單價范圍在3600-5000元/，均價為4000-4300元/龍騰路、龍巖大道單價范圍在3300-4

40、200元/，均價為3600-3800元/登高西路、人民路單價范圍在4000-5000元/，均價為4300-4500元/2.6、銷售情況項目名稱銷售情況*麗都未開盤，預(yù)計將在2007年7月開盤（商業(yè)及住宅）豐華世紀華城未開盤，預(yù)計將在2007年7月開盤（商業(yè)及住宅）永佳香樟名都未開盤，預(yù)計在2007年年底開盤，但可能會根據(jù)樓盤進度，提前開盤明珠城市廣場未開盤，預(yù)計將在2007年10月份左右開始銷售裕福國際未開盤，預(yù)計將于2007年7月份左右開盤水韻華都多層已銷售近93%，小高層也已銷售近65%。朝向差較為難買。商業(yè)：主街80% 附街60%2.7、消費群體分析龍巖市主要是向西、向南發(fā)展的格局，西城

41、區(qū)域已成為龍巖市新的行政中心區(qū)，聚集了大量的行政事業(yè)單位，政府要求在主要交通干道兩側(cè)發(fā)展高層、小高層項目，所以龍巖市的高檔樓盤主要也是集中在這一區(qū)域，因此該區(qū)域的房價也迅速的提升。目前該區(qū)域的房價水平高，客戶群主要是龍巖本地人（公務(wù)員、公司高級管理人員、私營企業(yè)主、個體工商戶、礦洞老板）；縣、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)居民（如：永定、連城旅游業(yè)的發(fā)展等）；少數(shù)的外地購買者（廈門、三明、漳州等地）；主要為30-50歲的中年的成功人士，這部份人群較注重生活質(zhì)量，好面子，注重身份、地位，購買目的主要也是提高居住質(zhì)量，改善居住環(huán)境，投資客戶僅占較少部分。2.8、營銷手段路牌圍墻廣告等戶外媒體、報紙廣告、公交車車體廣告均為

42、主要的宣傳媒介；大部分項目還是主要把售樓現(xiàn)場作為營銷的據(jù)點，主要還是通過售樓人員的銷售能力完成營銷的過程。3、個案分析（附表）4、住宅市場總結(jié)4.1、市場競爭態(tài)勢分析從目前的龍巖市整個房地產(chǎn)市場的住宅供應(yīng)量來看，總體數(shù)量較高，但缺乏幾十萬平方米大盤項目，多數(shù)項目體量較小，通常是分期開發(fā)，每一周期的推出體量較小，銷售壓力相應(yīng)也較小，但登高西路等幾個項目，都屬是一次性開發(fā)及銷售，雖未開盤，但從客戶登記來看，明顯的無銷售壓力；客戶群主要是龍巖本地人（公務(wù)員、公司高級管理人員、私營企業(yè)主、個體工商戶、礦洞老板）；縣、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)居民（如：永定、連城旅游業(yè)的發(fā)展等）；少數(shù)的外地購買者（廈門、三明、漳州等地）；

43、購買目的主要也是提高居住質(zhì)量，改善居住環(huán)境，投資客戶僅占較少部分。以后的房地產(chǎn)市場當(dāng)中，不會出現(xiàn)較大的波動，市場的需求量、住宅價格也會是一種比較均勻的增長，住宅市場的發(fā)展也會與整個城市經(jīng)濟的發(fā)展、城市格局的演變；隨著龍巖市“南拓、西進、北擴”的城市發(fā)展思路的推進，新城區(qū)的建設(shè)，住宅市場將面臨著巨大的挑戰(zhàn)。4.2、住宅市場的主流產(chǎn)品目前市場產(chǎn)品以多層、小高層為主，多層樓盤售價主要集中在33003800元/，小高層樓盤售價集中在38004500元/；老城區(qū)普通住宅項目的主流產(chǎn)品為多層住宅、面積為三房的居家住宅；西城區(qū)域為新的行政中心區(qū)，主流產(chǎn)品為多層、小高層，主力戶型面積較大，并且有一定量的大面積

44、復(fù)式戶型，小戶型產(chǎn)品較少，樓盤售價集中在3300-4200元/平方米，屬于龍巖市單價總價都較高的區(qū)域；4.3、住宅市場空缺產(chǎn)品從龍巖市整個城市布局特點來看，特定某個區(qū)域某種類型產(chǎn)品存在空缺或是供應(yīng)量不足，以及存在特定產(chǎn)品形式的需求，如：酒店式公寓、SOHO、獨棟小戶型產(chǎn)品等。4.4、住宅市場的機會與空間龍巖市房地產(chǎn)市場有自身的特點，首先城市發(fā)展?jié)摿^大，新區(qū)的建設(shè)極大促進區(qū)域住宅市場的大發(fā)展，住房需求處于穩(wěn)步上升的勢頭，房價處于一個比較理性的區(qū)間，顯示了本地住宅市場巨大的發(fā)展?jié)摿?；目前龍巖市的房地產(chǎn)業(yè)正處于興旺的階段，房貸新政策對龍巖市房地產(chǎn)市場的影響甚微，房地產(chǎn)的價格將會繼續(xù)走高；創(chuàng)造差異，

45、提供有特色、符合市場需求的產(chǎn)品，提高產(chǎn)品品質(zhì)、整體素質(zhì)是最根本的、最重要的途徑，自然能有更多的發(fā)展機會和市場空間；龍巖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的啟動，農(nóng)村人口城市化進程不斷加快，外來人口不斷增加，導(dǎo)致住宅市場買賣活躍。四、龍巖市房地產(chǎn)商業(yè)市場現(xiàn)狀1、宏觀商業(yè)環(huán)境1.1、龍巖市消費品零售總額2007年3月份社會消費品零售總額126923萬元，同比增長11.7%。2006年龍巖市社會消費品零售總額145.90億元，比上年增長13.4%。居民消費價格指數(shù)上漲0.9%，穩(wěn)定在較低水平；社會保障工作繼續(xù)得到加強。出臺新一輪就業(yè)再就業(yè)扶持政策，全市城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為4.7%，比上年的4.95%低0.25個百分點。1.2、

46、城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃以龍巖大道為南北向主軸，以登高東路及登高西路為東西向主軸，大體上把龍巖中心 HYPERLINK /sydl 城市分成四塊，東北塊為現(xiàn)有政治文化中心和中心商業(yè)區(qū)；西北塊為批發(fā)市場區(qū)和鐵路客運、長途汽車站等物流中心；西南塊為未來行政中心和市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)；東南塊為體育中心和兩所大學(xué)園區(qū)，以此為基礎(chǔ)，形成與之相配套、相適應(yīng)的“功能明確、分工合理”的商業(yè)網(wǎng)點布局。2、在經(jīng)營商業(yè)項目調(diào)查中山路商圈、商業(yè)中心2.1、龍巖商圈分布圖羅龍路、閩西交易城商圈登高西路新規(guī)劃的未來商圈龍騰路商業(yè)2.2、龍巖商業(yè)環(huán)境描述、租金情況2.2.1中山路商圈中山路的主街店面的租金水平在160200元/平方米之間，

47、次街的租金也要120元/平方米；2.2.2閩西交易城交易城建筑為三層商業(yè)TOWNHOUSE形式，底層經(jīng)營二三層住家，平均租金水平約80120元/平方米，靠中心廣場位置、主街的店面租金水平較高，平均每月35005000元/套，這個位置主要以經(jīng)營服裝為主。沿東西兩個方向，隨著遠離中心廣場，其租金水平整體呈現(xiàn)下降趨勢，最低的為建材區(qū)，每月1200元/套。三層建材店，面積偏小，面積為3040，租金為3035元/；2.2.3羅龍路沿側(cè)建材、工業(yè)產(chǎn)品市場群羅龍路沿街商鋪租金根據(jù)位置從70100元/月高低不等；2.2.4大洋五金交易區(qū)租金為4060元/平方米；2.2.5龍騰路沿街商鋪面積都在5070左右，租

48、金為3040元/，但該區(qū)域商業(yè)氛圍淡，還需進一步的挖掘。2.3、經(jīng)營商業(yè)現(xiàn)狀總結(jié)龍巖作為地級中心城市，隨著其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的日益完善，其對周邊縣市和邊界區(qū)域如廣東梅縣、江西等區(qū)域的輻射力在不斷增強，這也促使龍巖市的商業(yè)業(yè)態(tài)范圍和需求體量在大幅度增加。龍巖市有著濃厚的商業(yè)氛圍，受廈門房地產(chǎn)發(fā)展的影響，當(dāng)?shù)厝讼矚g購買商鋪作為自身投資的一種方式，“一鋪養(yǎng)三代”在當(dāng)?shù)赜兄^為深厚的基礎(chǔ)，因此，隨著龍巖近年來房地產(chǎn)投資量及在建工程量的不斷增加，龍巖商鋪的供給和需求表現(xiàn)旺盛。中山路一作為龍巖市最繁華的商業(yè)中心，由于其地段繁華，交通便利及歷史悠久，因此，中山路也是目前龍巖商鋪售價最貴、租金水平最高的區(qū)域。但根

49、據(jù)市場調(diào)查，中山路區(qū)塊目前一層商鋪商家進駐多，空置率低；但二層空置量較大，出現(xiàn)租售困難。2001年“閩西交易城”開始發(fā)售，總商鋪數(shù)量超過2500間，但整個交易城目前的經(jīng)營狀況卻并不理想。目前龍巖新增商業(yè)面積主要為建筑底層沿街商鋪和部分項目二層、三層商場（如龍御天下、匯景天下、新洲城等均有二層甚至三層商場），純商業(yè)項目較少，房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)盈利模式依舊。目前，龍巖市政府在新一輪的城區(qū)規(guī)劃中實行：市中心南移，并同時向東和向西拓展，這將為龍巖市場提供更為廣闊的發(fā)展前景和發(fā)展空間。同時，龍巖市政府的南遷，也為南區(qū)的市場經(jīng)濟帶來新的商機和活力，相信未來龍巖市的房地產(chǎn)市場將進入一個新的發(fā)展階段。2.4、商圈

50、發(fā)展趨勢從目前龍巖市場上看，現(xiàn)有商業(yè)體量已達到一定高度，新出現(xiàn)的商業(yè)房產(chǎn)項目只有通過新的業(yè)態(tài)規(guī)劃和建設(shè)更高層次產(chǎn)品以爭取市場空間，總體上看，未來房地產(chǎn)商業(yè)供給量將出現(xiàn)下降趨勢。根據(jù)龍巖中心城市“一核兩副衛(wèi)星鎮(zhèn)”的空間布局，從滿足市民基本生活和便民利民的功能出發(fā)，推動?xùn)|肖、紅坊、紅炭山、龍門、鐵山五個組團及高坎撫和古田兩個副中心，雁石和適中兩個衛(wèi)星鎮(zhèn)的商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)，形成各自區(qū)域商業(yè)中心并與中心 HYPERLINK /sydl 城市商業(yè)相配套，這也將是龍巖商圈發(fā)展的趨勢。3、龍巖市商業(yè)市場調(diào)查分析3.1龍巖商業(yè)商圈分布分析 核心商圈：中山路商圈專業(yè)市場群：閩西交易城、羅龍路沿街建材專業(yè)市場 沿街商

51、業(yè)帶：龍川東西路、登高東西路、九一南路、溪南路、西安南北路3.2、龍巖商業(yè)商圈商業(yè)主題3.2.1、中山路商圈 經(jīng)營內(nèi)容包括服裝、鞋帽、電子通訊、電器、休閑娛樂、餐飲等等。3.2.2、 閩西交易城現(xiàn)經(jīng)營類別包括服裝針織品、鞋帽箱包、食品食雜、五金機電、裝飾建材、日用百貨、電子電器、干貨等并各自形成專業(yè)分區(qū)。3.2.3、羅龍路沿側(cè)建材、工業(yè)產(chǎn)品市場群沿路形成若干小型專業(yè)市場，尤其是大洋附近建材專業(yè)市場等生意較為紅火。3.2.4、嘉華電腦城嘉華電腦城一樓主要分成三個區(qū)經(jīng)營的商品分別為電器家電類，廚衛(wèi)用具，手機等通訊產(chǎn)品，二樓與三樓主要是電腦的組裝業(yè)務(wù)，并出售打印耗材，電腦桌，常用軟件與硬件。3.2.

52、5、佳寶商場佳寶一樓主要經(jīng)營的是個性化的女裝，檔次較低，色彩艷麗，頗受年輕女性的喜歡。二樓為輝業(yè)超市，三樓為品牌電腦經(jīng)營區(qū)，并出售相關(guān)軟硬件的配套。3.2.6、龍熏商業(yè)城龍熏商業(yè)城為服裝，鞋帽，小商品批發(fā)市場。一樓除了有一個區(qū)域經(jīng)營鞋類外，一至三樓主要經(jīng)營服裝。3.2.7、大洋五金交易區(qū)此處多為臨時搭建的一層店面，主要為五金批發(fā)，其中有少量的廚衛(wèi)商店及建材商店。另外此板塊在有較大型的燈飾行，家居商場。個案附表1、*麗都項目名稱*麗都 項目地址登高西路中段 開發(fā)企業(yè)龍巖市*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代 理 商廈門城市年輪基本指標(biāo)總占地面積10410，總建筑面積33310，容積率為3.2；其中住宅建筑面積

53、為21810 項目規(guī)劃獨棟小高層，13層為商業(yè)。一層店鋪，二、三層商場。 住宅價格預(yù)計單價范圍在40005000元/，均價在4500元/左右。 戶型配比一房：32，256套；二房：6080，三房：134，112套；商鋪價格一層商鋪價格約為3500040000元/。二層以上商場進行招商。 面積配比一層商鋪為30-110銷 售 率未開盤，預(yù)計將于今年7月分左右開盤； 客群分析登記的客源住宅是以自住為主，60%為龍巖本地人。35%為縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，5%為外地人。 項目分析項目處于新老城區(qū)過渡帶，未來升值潛力大；臨近市中心，周邊商業(yè)配套較完善；項目規(guī)劃有單身公寓，且梯戶，若做酒店式公寓，將影響整個小區(qū)

54、的生活品質(zhì)。2、豐華世紀華城項目名稱*世紀華城 項目地址登高西路南面 開發(fā)企業(yè)龍巖*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代 理 商廈門宏隆升基本指標(biāo)總占地面積14397.4 總建筑面積37900，其中住宅建筑面積25630，容積率2.63 項目規(guī)劃兩棟小高層，13層，A棟14層為商業(yè)，B棟一層為商業(yè)。 住宅價格預(yù)計均價價范圍在45004600元/ 戶型配比單身公寓：24，18套；一房：60，34套；二房：7089，42套；三房：115150，126套； 商鋪價格一層商鋪價格約為3500040000元/，內(nèi)街價格為2萬元/左右，二層以上商場進行招商。 面積配比60-120 銷 售 率未開盤，預(yù)計將于今年7月分左右

55、開盤 客群分析登記的客源住宅是以自住為主，65%為龍巖本地人。30%為縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，5%為外地人。 項目分析項目處于新老城區(qū)過渡帶，未來升值潛力大；臨近市中心，周邊商業(yè)配套較完善；商業(yè)體量大，營銷期長；項目旁規(guī)劃大面積的公共停車場，為以后的商業(yè)提供了后顧之優(yōu)。3、永佳香樟名都項目名稱*香樟名都 項目地址登高西路 開發(fā)企業(yè)龍巖市*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代 理 商基本指標(biāo)總占地13673，總建筑45860，其中住宅建筑32285。 項目規(guī)劃兩棟，棟為三層商業(yè)，棟一至二層為商業(yè)，二層以上為住宅住宅價格預(yù)計均價價范圍在45004600元/ 戶型配比3050 的單身公寓，80 的二房, 128139 的三

56、房商鋪價格一層商鋪價格約為3500040000元/。 面積配比50 80 90 銷 售 率銷售率：未開盤 ,預(yù)計將在年底開盤客群分析項目以居住為主；客源地以龍巖市及縣、鎮(zhèn)居民為主；少數(shù)外地購買者 項目分析項目處于新老城區(qū)過渡帶，未來升值潛力大；臨近市中心，周邊商業(yè)配套較完善；商業(yè)體量大，營銷期長；該項目商業(yè)銷售壓力大，周邊項目都有一定量的店面及二、三層商場。4、明珠城市廣場項目名稱*城市廣場項目地址位于龍巖大道與人民路交匯處 開發(fā)企業(yè)代 理 商基本指標(biāo)總用地面積6797.81，總建筑面積41261.5，住宅建筑面積26075.56 項目規(guī)劃1棟30層高層，1層為店面，2-4層商場，5層以上為住

57、宅，地上30層、地下2層 住宅價格未定！但預(yù)計均價也將會在4000元/以上 戶型配比樓中樓 5套，面積約 211.37 -230.99 ；三房 144 套，面積約 136.20-157.37 ；二房 26 套，面積約 89.31 ；一房 51套，面積約 55.05-59.82 ；主力戶型為 136.20 -157.37 三房 商鋪價格價格未出，預(yù)計價格約為.萬元/面積配比銷 售 率未開盤，預(yù)計將于今年10月份開盤； 客群分析項目以居住為主；客源地以龍巖市及縣、鎮(zhèn)居民為主；少數(shù)外地購買者 項目分析項目位于人民路與龍騰路交匯處，離市中心也只需分鐘車程；打造龍巖第一高樓，帶有部弧型觀景電梯，引領(lǐng)國際

58、生活品質(zhì)；銷售中心布局不合理，銷售人員素質(zhì)較差，對銷控程序把握度差。5、裕福國際項目名稱*國際 項目地址人民路南側(cè) 開發(fā)企業(yè)代 理 商基本指標(biāo)總占地面積10543，總建筑面積為50600 項目規(guī)劃3棟23-25層的高層 住宅價格單價范圍在40005000元/，均價在4500元/左右 戶型配比132-146的三房 商鋪價格價格未出，預(yù)計價格約為.萬元/面積配比 左右銷 售 率未開盤，預(yù)計將于今年7月分左右開盤客群分析登記的客源住宅是以自住為主，70%為龍巖本地人。25%為縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，5%為外地人 項目分析項目位于人民路與龍騰路交匯處，離市中心也只需分鐘車程；項目的主訴求點為挑戰(zhàn)高度，打造國際生活；戶型布局合