1、2007年上半年廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告*市場(chǎng)部撰寫人:*2007年7月31日星期二目錄【市場(chǎng)篇】一、廈門市宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)二、廈門市重大城市規(guī)劃三、2006年及2007年上半年政策【土地市場(chǎng)篇】一、土地政策二、土地供應(yīng)三、土地需求四、土地價(jià)格五、未來發(fā)展態(tài)勢(shì)【二級(jí)市場(chǎng)篇】一、廈門市2007年上半年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)運(yùn)行分析二、細(xì)分市場(chǎng)分析1、住宅市場(chǎng)1.1、廈門2007年上半年住宅成交量分析1.2、廈門2007年上半年住宅成交均價(jià)分析1.3、廈門2007年上半年購房群體分析1.4、廈門2007年上半年住宅市場(chǎng)熱點(diǎn)回顧1.5、廈門2007年下半年住宅市場(chǎng)展望2、商業(yè)市場(chǎng)分析3、辦公樓市場(chǎng)分析二、保障性用房市場(chǎng)

2、分析1、保障性商品房配套商品房/中低價(jià)位商品房2、小結(jié)三、營(yíng)銷活動(dòng)分析1、 多元化的媒體通路擴(kuò)展2、 房展會(huì)推動(dòng)市民購房熱潮3、 二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)銷售4、 品牌整合營(yíng)銷5、 形式多樣的促銷形式【市場(chǎng)篇】一、廈門市宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1、 廈門市07年上半年生產(chǎn)總值保持快速增長(zhǎng)廈門市2007年上半年生產(chǎn)總值走勢(shì)圖( 億元)4204404604805005205402007年上半年2006年上半年生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)14.6%2007年上半年份廈門生產(chǎn)總值保持平穩(wěn)的發(fā)展，同比增長(zhǎng)14.6%。2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化2007年上半年廈門產(chǎn)業(yè)總值走勢(shì)圖( 億元)6.24292.82234.517.24249.2

3、1209.760100200300400第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2007年上半年2006年上半年2007年上半年份廈門市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)同比快速增長(zhǎng)，分別為17.5%，11.8%，第一產(chǎn)業(yè)同比下降了13.8%。3、居民收入繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，生活水平逐步提高隨著經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，城鎮(zhèn)居民人均收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，由于上半年份期間，股市行業(yè)被人們所看好，大部分居民紛紛把資金投向股票，致使上半年份廈門人均消費(fèi)支出下降28.4%。二、廈門市重大城市規(guī)劃廈門城市總體規(guī)劃分近期（2000年）、遠(yuǎn)期（2010年）、遠(yuǎn)景三個(gè)階段。城市規(guī)劃區(qū)面積560平方公里，廈門將從“海島城市”逐漸發(fā)展成為“海灣城市”，

4、遠(yuǎn)期城市面積將擴(kuò)大到154平方公里以上，人口156萬人左右，最終將建筑成為現(xiàn)代化國(guó)際性城市。城市總體分為四大片區(qū)：本島中心片區(qū)，包括中部新市區(qū)、南部舊城區(qū)、鼓浪嶼-萬石山風(fēng)景名勝區(qū)、北部港區(qū)、高科技工業(yè)區(qū)和東部前埔副中心；西片區(qū)包括新陽工業(yè)區(qū)、海滄新市區(qū)、南部工業(yè)區(qū)和海滄港區(qū)；北片區(qū)包括集美、杏林、同安組團(tuán)；東片區(qū)包括馬巷、新店、劉五店、大嶝島，遠(yuǎn)景還包含金門島等組團(tuán)。1、重大工程的建成加快人口導(dǎo)入導(dǎo)出速度及加強(qiáng)廈門與周邊城市的聯(lián)系 “區(qū)港聯(lián)動(dòng)”向自由港轉(zhuǎn)型，推進(jìn)對(duì)臺(tái)航運(yùn)和中轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)向區(qū)域性航運(yùn)物流中心轉(zhuǎn)型，最終向海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)航運(yùn)物流中心方向邁進(jìn)。2、廈門的交通建設(shè)呈現(xiàn)出“力度大、速度快”的趨

5、勢(shì)公鐵大橋集美大橋廈漳大橋翔安隧道環(huán)島路建設(shè)“十一五”期間廈門要建設(shè)的重要道路包括島內(nèi)的成功大道、環(huán)島干道、疏港快速路、仙岳路，連通島內(nèi)外的杏林大橋、集美大橋、翔安隧道，島外環(huán)同安灣大道、同安灣大橋等，通過這些路網(wǎng)的建設(shè)，加快島內(nèi)外對(duì)接，使島內(nèi)外居民更加快捷地進(jìn)出，從而直接推動(dòng)島外的發(fā)展。三、2006年及2007年上半年政策2006年，很多地區(qū)的房?jī)r(jià)依舊飛快上漲，各地樓市風(fēng)氣云涌，卻也成了一種普遍現(xiàn)象。1、2006年政策回顧1.1、 房地產(chǎn)行業(yè)危機(jī)四伏房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其促進(jìn)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的重要作用，是其他產(chǎn)業(yè)無法比擬的。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以拉動(dòng)內(nèi)需，擴(kuò)大消費(fèi)，加速實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化，有利于全面建

6、設(shè)小康社會(huì)。房?jī)r(jià)的飛速上漲，造成行業(yè)的固定資產(chǎn)投資比率上升，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)缺乏有效的退出機(jī)制，長(zhǎng)此以往，勢(shì)必危及到整個(gè)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。而保證支柱產(chǎn)業(yè)的健康、穩(wěn)定。持續(xù)的增長(zhǎng)是國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長(zhǎng)，帶來很多結(jié)構(gòu)性的問題。旺盛的投資和投機(jī)需求推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲，使得其價(jià)格偏離了正常的供需關(guān)系，高企的房?jī)r(jià)排擠了很多老百姓購房的自住需求，帶來比較嚴(yán)重的社會(huì)問題。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取有效的宏觀調(diào)控措施，使其回到正確的軌道上，維系整個(gè)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和滿足廣大人民群眾的自住需求，成為目前中央和各級(jí)政府必須著眼解決的一個(gè)大問題。1.2、 見證房地產(chǎn)調(diào)控力度最大的一年于是政府在2006年

7、又出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)必須“切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”、“自2006年6月1日起，各城市（包括縣城，下同）年度（從6月1日起計(jì)算，下同）新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到70%以上”和“對(duì)于5年之內(nèi)轉(zhuǎn)讓二手住房征收盈利部分20%的個(gè)人所得稅”等措施。政策的調(diào)控手段主要是以國(guó)務(wù)院出臺(tái)的行政調(diào)控政策為綱，央行及相關(guān)的部委制訂具體的貨幣、金融、稅收及行業(yè)政策。各地方政府具體抓落實(shí)，對(duì)部分政策因地制宜的作出一些調(diào)整，形成一個(gè)有效的調(diào)控體系。見證一：加息 目的：控制信貸；信貸的增長(zhǎng)刺激了投資增長(zhǎng)，進(jìn)而推動(dòng)了商品價(jià)格上

8、漲，有利于調(diào)整國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度，也意味著國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的開始。見證二：國(guó)六條 目的：針對(duì)性很強(qiáng)；主要是為了解決住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理所突出的矛盾，也為了理順市場(chǎng)秩序較為混亂的局面。見證三：國(guó)十五條 目的：（國(guó)十五條涉及面廣、力度大，被認(rèn)為是國(guó)六條的細(xì)則之一，是今年到目前為止對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的政策。）見證四：預(yù)售 目的：為進(jìn)一步整頓規(guī)范了房地產(chǎn)交易秩序，有效抑制開發(fā)商的捂盤行為，對(duì)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的供應(yīng)進(jìn)而穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格有積極的作用。見證五：外資 目的：從供應(yīng)與需求兩個(gè)方面打擊外資對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，對(duì)外資助漲國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)有明顯的遏止作用。及時(shí)地制止外資在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)不合理的擴(kuò)張。

9、 見證六：個(gè)稅 目的：幾個(gè)政策的疊加效應(yīng)，讓絕大多數(shù)希望投資普通住宅獲利的投資、投機(jī)者不會(huì)再進(jìn)行投資，房?jī)r(jià)的上漲“推力”被卸去了大半。見證七：土地 目的：著重解決當(dāng)前土地管理和調(diào)控中存在的突出問題；也促使了今年下半年以來，各地都加強(qiáng)了對(duì)于土地管理和土地違法行為的查處。見證八：中介 目的：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是需要嚴(yán)格的規(guī)則對(duì)行業(yè)進(jìn)行規(guī)范的時(shí)候了，只有這樣才能促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)健康發(fā)展；新規(guī)的重要意義之一在于進(jìn)一步打擊不規(guī)范的小中介、黑中介，以及一些違規(guī)中介行為。見證九：規(guī)劃 目的：讓90平方米占全市70%以上的具體規(guī)劃塵埃落定；及表明各地將加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度、加大土地供應(yīng)的調(diào)控力度、加大稅收

10、和信貸政策的調(diào)節(jié)力度、鼓勵(lì)自住性需求、合理規(guī)范投資行為、加大房屋拆遷的管理力度的立場(chǎng)。 見證十：稽查 目的：稽查樓市違規(guī)。 1.3、 政策收效與否從廈門2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體態(tài)勢(shì)來看，政策收效甚微。1.3.1 二手房方面，效果直接此次新政將二手房交易征收營(yíng)業(yè)稅的時(shí)限從原先的2年延長(zhǎng)到了5年，而且從2006年6月1日起正式實(shí)行。這對(duì)于廈門的二手房市場(chǎng)產(chǎn)生出現(xiàn)兩方面影響：一是：手上還“捂”著不滿5年房源的人對(duì)5年之限失去信心，開始拋盤，供應(yīng)量的增大導(dǎo)致二手房有所價(jià)格下跌。這種現(xiàn)象在政策實(shí)施前幾天會(huì)表現(xiàn)的更為嚴(yán)重。二是：由于目前廈門5年內(nèi)的二手房源多，特別是中心區(qū)，且5年內(nèi)的二手房轉(zhuǎn)手交易營(yíng)業(yè)稅

11、的增加，出售者把營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁造成二手房?jī)r(jià)格上漲，銷售遇阻。1.3.2 對(duì)2006年商品房市場(chǎng)影響甚微由于此次新政對(duì)“十一五”時(shí)期樓市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的量化指標(biāo)，即“套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上?！睂?duì)于廈門的商品房市場(chǎng)影響較小表現(xiàn)在：一是：政策實(shí)施后，開發(fā)商拿地的熱情依然高漲，而由于廈門市場(chǎng)大小面積商品房都顯得頗為充足，整體沒有受到影響。二是：在今后小面積商品房供應(yīng)量相對(duì)加大，導(dǎo)致各項(xiàng)目間產(chǎn)生巨大競(jìng)爭(zhēng)，在競(jìng)爭(zhēng)壓力下，小面積商品房?jī)r(jià)格可能會(huì)稍微走低。2、2007年上半年政策影響分析2.1 土地增值稅由預(yù)征改為清算從今年2月1日起

12、，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅將由預(yù)征步入清算時(shí)代。規(guī)定從2007年2月1日起，各地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30%-60%不等的土地增值稅。實(shí)行清算方式繳納土地增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本將增加。這也預(yù)示了，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨著更大的風(fēng)險(xiǎn)性。嚴(yán)征土地增值稅，會(huì)有效遏制開發(fā)商爆炒房?jī)r(jià)的沖動(dòng)，使得目前充滿泡沫的房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性。而土地增值稅的嚴(yán)征擊中了開發(fā)商的“七寸”，將給這匹“野馬”套上籠頭。而也有開發(fā)商會(huì)把這一利潤(rùn)回報(bào)給購房百姓，降低房?jī)r(jià)，做品牌產(chǎn)品，這就達(dá)到了調(diào)控的目的。結(jié)語：房?jī)r(jià)和市場(chǎng)是由多種因素綜合決定的。市場(chǎng)是遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)行的，土地增值稅

13、出臺(tái)影響最大的是開發(fā)商的利潤(rùn)。從預(yù)征到清算，是房地產(chǎn)市場(chǎng)改革調(diào)控步入一個(gè)新時(shí)期的開始。從目前看來，開發(fā)商面臨兩種選擇：一是相當(dāng)一部分中小開發(fā)商甚至是大開發(fā)商可能會(huì)選擇向其他行業(yè)轉(zhuǎn)產(chǎn)，或是退出房地產(chǎn)市場(chǎng)；二是很多開發(fā)商可能會(huì)選擇向二、三線城市轉(zhuǎn)移，那些地方風(fēng)險(xiǎn)較小。當(dāng)然，也不排除一些開發(fā)商可能會(huì)選擇部分轉(zhuǎn)移稅收負(fù)荷抬高房?jī)r(jià)與消費(fèi)者共同承擔(dān)稅賦的現(xiàn)象，但市場(chǎng)的選擇和調(diào)控最終將會(huì)起積極作用。2.2物權(quán)法十屆全國(guó)人大五次會(huì)議于3月16日上午通過了中華人民共和國(guó)物權(quán)法。物權(quán)法主要目的是調(diào)整人與財(cái)富的支配關(guān)系，其宗旨是確立社會(huì)上物的歸屬關(guān)系，其作用是保護(hù)人們合法地取得財(cái)產(chǎn)（其中包括依據(jù)所有權(quán)取得各種收益）

14、和對(duì)既有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的行使。 結(jié)語：所以此次物權(quán)法的通過其意義不只是具體規(guī)定了某些措施，如解決了一直以來懸而未決的70年后住宅續(xù)期問題，規(guī)定70年后住宅自動(dòng)續(xù)期；對(duì)住戶的物管選擇權(quán)有了重新的規(guī)定，放大了住戶的物管權(quán)力等，其重要意義還在于作為重要的民事基本法律，物權(quán)法是確認(rèn)財(cái)產(chǎn)、利用財(cái)產(chǎn)和保護(hù)財(cái)產(chǎn)的基本法律，是調(diào)整財(cái)產(chǎn)關(guān)系的重要法律。它既涉及國(guó)家的基本經(jīng)濟(jì)制度，也關(guān)系到普通人安居樂業(yè)的具體利益。2.3 加息中國(guó)人民銀行決定，自2007年3月18日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利0.27個(gè)百分點(diǎn)。這是自2004年10月29日央行上調(diào)利率以來的第五次加息，也是自去年以來不到一年時(shí)間內(nèi)的第三次加息。隨后

15、，建設(shè)部通知2007年3月18日起，個(gè)人住房公積金存款利率由現(xiàn)行的1.8調(diào)整為1.98。 雖然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大，但聯(lián)系06年4月的央行加息后，在當(dāng)年5月“國(guó)六條”便砸向了房地產(chǎn)行業(yè)，在眾多人的眼里，加息似乎意味著新一輪宏觀調(diào)控的大幕拉開。但聯(lián)系此次加息證券業(yè)的迅猛發(fā)展情況，我們有理由相信此次加息主要是針對(duì)證券業(yè)，加息只是央行在傳達(dá)一個(gè)緊縮的信號(hào)。 從此次加息的幅度來看，對(duì)開發(fā)商和老百姓的影響都較溫和，表明政府有明確的調(diào)控意圖，但并不希望對(duì)行業(yè)產(chǎn)生過大的沖擊。 結(jié)語：本次加息的目的從其市場(chǎng)背景來看主要還是針對(duì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)偏快所采取的措施，不是僅針對(duì)房地產(chǎn)，而2年來5次加息，其對(duì)市場(chǎng)的心理

16、影響也逐漸呈減弱趨勢(shì)。2.4 建設(shè)部:調(diào)控不到位，追求領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任 建設(shè)部3月22日上午發(fā)布的關(guān)于各地落實(shí)住房建設(shè)規(guī)劃工作進(jìn)展情況的通報(bào)稱，各地特別是城市人民政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，增強(qiáng)執(zhí)行力，把編制和實(shí)施落實(shí)住房建設(shè)規(guī)劃工作情況作為規(guī)劃效能監(jiān)察工作重點(diǎn)，加強(qiáng)監(jiān)督檢查。近期，按照國(guó)務(wù)院部署，建設(shè)部將會(huì)同全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)議成員單位，對(duì)部分省市貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策特別是住房建設(shè)規(guī)劃工作等情況進(jìn)行抽查。 結(jié)語：“落實(shí)地方，增強(qiáng)執(zhí)行力”，這些字眼說明政府已對(duì)前兩次的宏觀調(diào)控措施有了清楚的認(rèn)識(shí)總結(jié)。政策的地方執(zhí)行力一直是困擾中央的重要難題，而地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)間復(fù)雜的利益關(guān)系，地方政

17、府政績(jī)考核的單一化都是讓地方執(zhí)行不起來的重要阻力，此次通報(bào)有望從實(shí)處規(guī)范地方政府行為，使調(diào)控措施執(zhí)行到位。2.5 總結(jié)綜觀07年上半年出臺(tái)的政策措施，其采取的主要方法是以稅收政策、金融政策等經(jīng)濟(jì)手段為主，以達(dá)到間接增加市場(chǎng)供應(yīng)量和抑制市場(chǎng)需求量，從市場(chǎng)的供應(yīng)和需求的角度去直接影響市場(chǎng)的目的；這不同于前兩年陸續(xù)出臺(tái)的“國(guó)八條”“國(guó)六條”，是以調(diào)整結(jié)構(gòu)、控制規(guī)模等政府手段為主，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響是長(zhǎng)期的，但從短期內(nèi)抑制房?jī)r(jià)在市場(chǎng)反映來看，則無法迅速達(dá)到目的。所以，可以預(yù)見，07年不排除也將會(huì)有大的調(diào)控措施出臺(tái)，但其思路將區(qū)別以往：科學(xué)的以市場(chǎng)為手段，合理的調(diào)整供應(yīng)和需求將可能成為新的調(diào)整方向。但不論

18、出臺(tái)何種政策，穩(wěn)定而不是打壓的大方針不會(huì)有變化。3 展望未來調(diào)控依然是主旋律盡管2006年調(diào)控取得較為明顯的成效，房地產(chǎn)投資增速的勢(shì)頭得到一定程度的控制，保證了房地產(chǎn)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的健康程度。但我們也能清醒的看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著一些矛盾和問題，例如房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾尚未得到根本性的解決，投資投機(jī)性需求反彈壓力依然存在，部分調(diào)控政策的制訂缺乏科學(xué)性。展望未來，調(diào)控依舊是2007年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律，特別是落實(shí)政策、解決眼前存在的矛盾和問題，將會(huì)是2007年下半年各級(jí)政府和相關(guān)職能部門所面臨的主要任務(wù)。【土地市場(chǎng)篇】一、土地政策1、土地政策背景回顧：從規(guī)范交易機(jī)制到嚴(yán)控土地供應(yīng)20

19、02年5月9日國(guó)土資源部簽發(fā)11號(hào)文件招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)規(guī)定，文件叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式。2004年3月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知（即71號(hào)令）,規(guī)定各地要在04年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢。小結(jié)：國(guó)家從2002年開始相繼出臺(tái)文件，規(guī)定土地出讓必須以招拍掛方式進(jìn)行，消除暗箱操作，以建立公開的土地出讓機(jī)制。相較而言，廈門土地市場(chǎng)化方面，走在全國(guó)的前列。2002年6月25日，廈門市土地交易市場(chǎng)正式運(yùn)行，全市所有經(jīng)營(yíng)性商品房用地的出讓，都將在這個(gè)有形市場(chǎng)進(jìn)行公開招標(biāo)、拍賣或掛牌交易。2004年10月28日

20、，國(guó)務(wù)院出臺(tái)關(guān)于深化改革嚴(yán)格管理土地的決定，隨后，國(guó)土資源部出臺(tái)土地利用年度計(jì)劃管理辦法、建設(shè)項(xiàng)目用的預(yù)審管理辦法等一系列土地新政文件，進(jìn)一步加大土地管理力度。小結(jié)：2004年是廈門房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的一年，房地產(chǎn)泡沫愈演愈烈，政府為了給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，開始逐步實(shí)施宏觀調(diào)控政策。土地一級(jí)市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的源頭，也是政府進(jìn)行調(diào)控的著力點(diǎn)之一，用來遏制過熱的房地產(chǎn)投資規(guī)模。經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)走市場(chǎng)化之路毋庸置疑，但各地不少開發(fā)商為在招投標(biāo)中獲得土地，不惜開高價(jià)。地價(jià)托高的同時(shí)，也推動(dòng)了房?jī)r(jià)的漲幅。2、2005年土地政策回顧：開始重點(diǎn)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)4月23日，廈門市出臺(tái)土地使用權(quán)公開出讓新規(guī)則和島內(nèi)新

21、建住宅150平方米以上補(bǔ)充規(guī)定。市規(guī)劃局、市國(guó)土房產(chǎn)局聯(lián)合發(fā)布競(jìng)買人在規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案的土地使用權(quán)公開出讓規(guī)則。新規(guī)則主要適用于我市一些城市重點(diǎn)地段和具有特定要求的項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓。新舊“國(guó)八條”相繼出臺(tái)。3月26日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知，提出調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房的供應(yīng)，并督促建設(shè)，同時(shí)嚴(yán)格控制拆遷數(shù)量。 4月27日，國(guó)務(wù)院總理溫家堡主持召開常務(wù)會(huì)議，提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。 小結(jié)：2004年宏觀調(diào)控的失效，使得中央政府在2005年加強(qiáng)了宏觀調(diào)控政策的力度，也表明中央政府調(diào)控穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的決心。 3

22、、2006年土地政策：確定土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)細(xì)化指標(biāo) 2006年7月13日，國(guó)家建設(shè)部文件關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見的規(guī)定，90平方米套型建筑面積明確為單套住房的建筑面積，而70%比例將針對(duì)各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積即年度城市開發(fā)總量。 而廈門市“將堅(jiān)持總量控制、區(qū)域平衡，總量和項(xiàng)目相結(jié)合的原則來執(zhí)行國(guó)家這一規(guī)定?！壁w燕菁說，在總量控制上，我市今后出讓的土地將盡可能增加90平方米以下的中小戶型，在總量上達(dá)到90平方米以下的戶型占70%。在區(qū)域平衡上，島外將嚴(yán)格執(zhí)行這一規(guī)定，90平方米以下的戶型肯定會(huì)大幅增加，而島內(nèi)將根據(jù)特定區(qū)域、地段有所區(qū)別，具體要視每個(gè)項(xiàng)目的具體情況而定

23、。小結(jié)：島外樓市將步入中小戶型時(shí)代，對(duì)于中低收入購房者來說也稱得是個(gè)利好消息。隨著島外土地供應(yīng)量加大及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，大量中小戶型增加將帶來市場(chǎng)供需關(guān)系變化，從而減緩房?jī)r(jià)上漲速度甚至不排除局部時(shí)間內(nèi)小幅下跌，房?jī)r(jià)整體將趨于平穩(wěn)發(fā)展。4、07年土地稅費(fèi)政策連續(xù)出臺(tái) 政策執(zhí)行力度加大今年新年伊始，最引人注目的就是有關(guān)土地的稅費(fèi)政策的連續(xù)出臺(tái)。不僅有新的政策劍指房地產(chǎn)市場(chǎng)，如2007年1月1日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高1倍。還有城鎮(zhèn)土地使用稅額的提高2倍，以及城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍擴(kuò)大到外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)。最觸痛房地產(chǎn)開放商的還是2007年1月16日，國(guó)

24、家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知，規(guī)定從2007年2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的繳納將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為實(shí)打?qū)嵉摹扒逅阒啤?。小結(jié)：從這次全國(guó)兩會(huì)上傳遞的信息可以看出，2007年，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了新一輪的宏觀調(diào)控大潮。新年至今，從稅收、金融、土地等各方面出臺(tái)的無論是“新政策”，還是“舊政新施”，都體現(xiàn)了去年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的連續(xù)性，加大政策的執(zhí)行力度將是今年宏觀調(diào)控的亮點(diǎn)之一。5、物權(quán)法將于2007年10月1日起實(shí)施，土地物權(quán)影響百姓生活物權(quán)法與國(guó)土資源管理息息相關(guān)，物權(quán)法將對(duì)我國(guó)的國(guó)土資源管理和國(guó)土資源法制建設(shè)產(chǎn)生積極的影響。在物權(quán)法中，土地使用權(quán)已不

25、再是唯一討論的話題，包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、居住權(quán)、典權(quán)、空中權(quán)、地下權(quán)等都可能納入“土地物權(quán)體系”范疇，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的內(nèi)涵有了更豐富的理解。5.1 住宅建設(shè)用地使用權(quán)，到期自動(dòng)續(xù)期 物權(quán)法規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。5.2不動(dòng)產(chǎn)登記制度5.3 土地征收征用制度5.4 土地權(quán)利有關(guān)規(guī)定小結(jié)：私有財(cái)產(chǎn)相鄰關(guān)系中的“陽光權(quán)”住房使用權(quán)70年后自動(dòng)續(xù)期不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓車庫車位歸屬業(yè)主大會(huì)與物業(yè)公司關(guān)系征地征收補(bǔ)償規(guī)定宅基地使用權(quán)是否可以抵押、轉(zhuǎn)讓二、土地供應(yīng)1、土地出讓體量逐年增加，價(jià)格不斷攀升 廈門近年土地公開出讓可以清晰地劃分為兩大階段：199820

26、01年的土地市場(chǎng)冷靜穩(wěn)定，有序運(yùn)行，無論出讓規(guī)模與出讓金額均表現(xiàn)得波瀾不驚；20022005則是高速運(yùn)行階段，20022004年三年間雖然出讓規(guī)模并無太大的增長(zhǎng)，但成交單價(jià)卻逐年攀升，到2005年，不論是成交量還是成交單價(jià)，都達(dá)到一個(gè)歷史高峰。2003年，廈門市全年經(jīng)營(yíng)性用地公開招標(biāo)、拍賣、掛牌16幅，其中出讓成交13幅（拍賣1幅、掛牌12幅）、土地面積43.8萬平方米（拍賣3.1萬平方米、掛牌40.7萬平方米）。到2004年共推出地塊16幅，年度土地供應(yīng)可建總面積約61.27萬平方米。 2005年，廈門市持續(xù)了在土地市場(chǎng)的調(diào)控措施。推出地塊35幅，年度土地供應(yīng)總面積為148.71萬平方米，可

27、建總面積約302.52萬平方米。2006年，全市06年商品房實(shí)施項(xiàng)目出讓26幅，土地面積181.51萬平方米；其中島外普通商品房項(xiàng)目出讓17幅，土地面積104.91萬平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)：2007年上半年上半年總計(jì)成交土地面積755638平方米，建筑面積1723034平方米（不包括工業(yè)用地和加油加汽站用地）。其中，居住用途用地39.64萬平方米，建筑面積94.01萬平方米；商業(yè)用途用地51.09萬平方米，建筑面積132.56萬平方米。2、 以住宅用地為主，商業(yè)、綜合用地增加2004年，土地供應(yīng)中居住用地只占據(jù)超過2/3，推地132.47萬平方米。商業(yè)和綜合等用地比例達(dá)到32%。 2005年，土地出讓

28、總量達(dá)到歷史最高峰、樓面地價(jià)屢創(chuàng)新高、超百萬平方米的土地推介等。土地供應(yīng)明顯以居住用地為主，推地104.66萬平方米，而商業(yè)用地在今年也有所增加。2006年，成交地塊的用途還是以居住、商業(yè)為主，29個(gè)地塊占了總成交地塊的72.5%，還有10個(gè)地塊用于酒店規(guī)劃建設(shè)。全市共出讓土地面積220.06萬平方米，建筑面積498.9684萬平方米。2007年上半年，廈門共拍賣27幅土地，成交26幅，5幅工業(yè)用地，7幅加油加氣站用地，6幅辦公、商業(yè)用地，8幅居住、商業(yè)用地（其中共有9幅土地出讓，原大洲集團(tuán)獲得土地退回）。 小結(jié)： 2007年上半年廈門政府根據(jù)本身特殊地地理結(jié)構(gòu)及市場(chǎng)特征仍舊抓緊對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)

29、控，在保持一定規(guī)模土地供應(yīng)的基礎(chǔ)上，對(duì)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，這表現(xiàn)在以下方面：第一：逐步放大非住宅類建設(shè)用地地供應(yīng)；第二：島內(nèi)住宅類項(xiàng)目明顯減少，辦公、商業(yè)、酒店等用地增多；第三：近年全市土地出讓逐年增加，政府開始大面積地進(jìn)行島外開發(fā)、舊城改造。3、土地供應(yīng)重心逐漸轉(zhuǎn)移到島外近年來，土地供應(yīng)逐漸傾向島外區(qū)域。隨著廈門城市化進(jìn)程步伐的加快，廈門土地市場(chǎng)島外出讓量逐年增加，島內(nèi)土地的稀缺性將逐漸凸顯，島外出讓將逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位。2005年島外土地出讓占地面積59.4萬平方米，占到全年土地出讓的40%；總建筑面積129.6萬平方米，占到全年出讓的42.8%；成交金額12.99億元，占據(jù)全年成交額的

30、21.1%。略高于2004年的比例，但總量上遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于往年，其中建筑面積一項(xiàng)甚至高于2004年的全年出讓總量。2006年投入市場(chǎng)并成交的地塊共有41個(gè)，主要集中在思明、集美、同安三大區(qū)域。思明區(qū)以成交了12地塊雄居榜首，集美區(qū)與同安區(qū)則分別以8個(gè)地塊平分秋色。湖里區(qū)雖較為遜色些，出讓成交6個(gè)地塊，卻讓五緣灣片區(qū)的關(guān)注度急劇升溫，海滄區(qū)成交地塊5個(gè)，另2個(gè)成交地塊則隸屬翔安區(qū)。近年土地供應(yīng)分布圖今年上半年廈門共計(jì)出讓9幅居住類地塊，8幅成交。累計(jì)成交面積363304平方米，建筑面積878233平方米。其中島內(nèi)兩幅，總出讓面積146216平方米，建筑面積365115平方米；島外成交6幅，總出讓面積2

31、17088平方米，建筑面積503118平方米。上半年共計(jì)出讓6幅辦公、商業(yè)類地塊，總占地面積392334平方米，建筑面積854800平方米。島內(nèi)4幅，島外兩幅。小結(jié)：從各類性質(zhì)土地供應(yīng)分布來看，房產(chǎn)開發(fā)的郊區(qū)化趨勢(shì)，也導(dǎo)致了土地供應(yīng)重心郊區(qū)化。商業(yè)用地主要是服務(wù)于郊區(qū)的新興開發(fā)地區(qū)，綜合用地即有郊區(qū)用地，也有市中心區(qū)的辦公等類用地。 三、土地需求1、多數(shù)住宅地塊受關(guān)注度高，島內(nèi)地皮搶手多數(shù)出讓地塊受關(guān)注較高低，主要是受廈門特殊的人文地理環(huán)境的影響，開發(fā)企業(yè)對(duì)城市的發(fā)展格局雖帶著謹(jǐn)慎，但信心十足。2007年上半年流標(biāo)1幅地塊，流標(biāo)率較低。主要是翔安居住、商業(yè)項(xiàng)目的流拍，以天價(jià)拿得地塊，投資該地塊

32、，風(fēng)險(xiǎn)大，從而造成了流標(biāo)。在激烈的拿地競(jìng)爭(zhēng)中，我們同時(shí)看到拿到土地又放棄的現(xiàn)象，2007年6月的土地拍賣會(huì)上，大洲集團(tuán)以4888元/平米的樓面價(jià)拿到翔安2007XG02地塊，不到一個(gè)月的時(shí)間，大洲集圖在不惜損失保證金的情況下，退回了該地塊，致使該地塊重新掛牌出讓。這一現(xiàn)象在2006年也曾發(fā)生，當(dāng)時(shí)明發(fā)集團(tuán)以6000元/平米的樓面價(jià)拍得位于塔埔小區(qū)安置房以西、觀音山北路以北的2006G18地塊，拍得不久也因故退回，而這幅地塊卻在今年4月再次掛怕出讓，地塊編號(hào)改為2007G10，該地塊被廈門市恒達(dá)昌房地產(chǎn)公司獲得，樓面價(jià)格為5000元/平米，相比去年明發(fā)集團(tuán)拿地的樓面價(jià)，整整少了1000元/平米。

33、與島內(nèi)其它拍賣地塊不同的是，該地塊規(guī)定了套型建筑面積7590住房面積所占比重必須達(dá)到住宅開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。2、本地大型房地產(chǎn)企業(yè)仍然是土地市場(chǎng)的主角受讓人地塊編號(hào)所屬區(qū)域用途土地面積可建面積成交價(jià)(元)樓面地價(jià)（元/）恒達(dá)昌2007G10思明居住339301630008150000005000古龍J2009G01集美居住、商業(yè)376051151008050000006993.92T2007G01同安居住、商業(yè)50092.7907003640000004013.23匯景2007XG01翔安居住、商業(yè)、教育51712.811183004420000003736.26新景地2007G09湖

34、里居住、商業(yè)、教育11228620211516100000007965.76建昌J2007P01集美居住、商業(yè)5904.955211001280000006066.35聯(lián)發(fā)2007G01思明商業(yè)、辦公14908.868516002070000004011.632002年前廈門土地公開市場(chǎng)的主力軍一直都是以明發(fā)集團(tuán)、鑫新景地房地產(chǎn)為代表的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，從2002年開始，很少參與土地公開市場(chǎng)的國(guó)有開發(fā)企業(yè)也竟相加入戰(zhàn)局。2003年與2004年國(guó)企與民企基本平分江山，而到了2005年競(jìng)投主體發(fā)生了極大的變化，全年35宗成交地塊中，國(guó)企就占據(jù)了20宗，自然人占據(jù)5宗，而民營(yíng)企業(yè)僅占10宗。年國(guó)企成為

35、土地競(jìng)投市場(chǎng)上的主角，而像山東魯能、上海勁邦、香港南順等外地及外資房企的競(jìng)買成功。2006年有萬科、駿豪等國(guó)內(nèi)領(lǐng)先開發(fā)商將利劍指向廈門土地市場(chǎng)，意味著廈門未來房地產(chǎn)開發(fā)主體將從原來的本地國(guó)企和本地民企雙雄爭(zhēng)霸演變成本地國(guó)企、本地民企、外地及外資房企三足鼎立的局面。2007年上半年土地所得者主要還是以廈門本地國(guó)企及本地民企為主。四、土地價(jià)格1、居住用地作為供應(yīng)主力，依舊大幅拉升地價(jià)從2002年的特房GO1新座地塊和明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)地塊到2003年國(guó)建優(yōu)山美地地塊，從2004年的建發(fā)愛琴海地塊到2005年的2005GO1地塊與香山游艇碼頭地塊，幾乎每年都會(huì)上演幾出群雄逐鹿的競(jìng)價(jià)大戲。競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)叫價(jià)此起彼

36、伏，競(jìng)爭(zhēng)場(chǎng)面異?；鸨山粌r(jià)超底價(jià)的比例最高達(dá)238.7%，其中2004年在超底價(jià)比例前五名中占據(jù)3席，可算是爭(zhēng)奪最為激烈的一年。05年的土地出讓雖然超底價(jià)比例不如2004年，但屢創(chuàng)歷史最高的樓面地價(jià)使得2005年的土地市場(chǎng)依然火熱。12月8日由源昌集團(tuán)競(jìng)得的原特房嘉園地塊以4238元/平方米的樓面地價(jià)大幅提升該片區(qū)的地價(jià)水平，國(guó)貿(mào)拍得的鐘宅灣片區(qū)中的2005G19地塊以5468元/平方米的樓面地價(jià)，一舉刷新廈門住宅樓面地價(jià)的記錄。2006年廈門市通過公開招拍掛全年共成交地塊41宗，用地面積215萬平方米，成交金額144.9億元。其中超過6000元/平方米的土地有6宗，其最高樓面價(jià)從2005年

37、的5468元/平方米漲至7433元/平方米。不論是土地的供應(yīng)量還是成交金額，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越往年的數(shù)值，刷新了歷史紀(jì)錄。從土地供應(yīng)的位置可以發(fā)現(xiàn)，地塊所處地段多比較優(yōu)越，如島內(nèi)五緣灣片區(qū)、島外同安新城區(qū)、集美體育公園片區(qū)、海滄濱湖片區(qū)，同時(shí)在島內(nèi)土地逐漸稀缺的環(huán)境下，島外地塊的供應(yīng)量也達(dá)到了近幾年來最大的一次。2007年更是屢屢突破樓板價(jià)格記錄（居住用地為主）樓面地價(jià)（元/）地塊編號(hào)土地面積可建面積地塊位置受讓人7965.762007G09112286202115湖里五緣灣新景地6993.92J2007G0137605115100集美古龍6066.35J2007P015904.95521100集美杏

38、林建昌6592.8J2007G0232809.62972200集美印斗路特區(qū)4013.23T2007G0150092.790700同安鳳山路古龍3736.262007XG0151751.81118300翔安區(qū)匯景在2007年4月，匯景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以4.42億競(jìng)得翔安區(qū)馬新路以西、區(qū)府大道以北、橫五路以南地塊，樓面地價(jià)達(dá)3736.26元/，刷新了翔安區(qū)的最高的樓面地價(jià)。2、島內(nèi)走高已成定局在政府嚴(yán)格控制島內(nèi)的商品房開發(fā)用地，增加島外土地供應(yīng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)向島外轉(zhuǎn)移的政策大背景下，島內(nèi)土地資源日益稀缺，地價(jià)中長(zhǎng)期走高已成定局，在近年的土地出讓中，島外地塊也是一路走高，但就海滄、集美、同

39、安在加上翔安區(qū)這四個(gè)區(qū)域之間微妙的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系也可能會(huì)使一定時(shí)間段內(nèi)島外土地供應(yīng)量急劇放大。另外一方面在島外房地產(chǎn)市場(chǎng)需求沒有形成有效突破的前提下，島外土地市場(chǎng)價(jià)格的真正意義上漲仍然需要較長(zhǎng)時(shí)間的分析和觀察。五、未來發(fā)展態(tài)勢(shì)1、土地交易機(jī)制進(jìn)一步市場(chǎng)化今年廈門土地市場(chǎng)推出的包括大多的住宅用地在內(nèi)的全部經(jīng)營(yíng)性用地都采用了掛牌出讓的方式?！皟r(jià)高者得”成為今年土地出讓的主要方式。這也是廈門土地出讓走向成熟的重要標(biāo)志。 從近年宏觀政策走向來看，未來政府的主要調(diào)控手段，將從之前對(duì)土地出讓價(jià)格的限制轉(zhuǎn)變成利用供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)總量、供應(yīng)地區(qū)的調(diào)節(jié)來控制整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。2、房?jī)r(jià)走高、島外拓展已成必然從

40、今年的土地成交訊息來看，島內(nèi)居住用地的樓面地價(jià)已經(jīng)全部超過5000元/平方米，且樓面地價(jià)超過6000元/平方米的地塊占了很大比例。而從島外來看，2006年島外用地成交的樓面地價(jià)多在15002000元/平方米之間，而今年的島外地塊成交樓面地價(jià)多抬升到30006000元/平方米。因此，雖然用地放量供應(yīng)，但從用地成本增加及開發(fā)商的投資熱度來看，2007年廈門的房?jī)r(jià)幾乎沒有下跌的可能性。廈門島外各個(gè)區(qū)域的交通、生活配套、景區(qū)建設(shè)都在加快建設(shè)。隨著今年大量地塊的拍出，今年上半年，廈門島外已應(yīng)來一個(gè)全新的島外時(shí)代，而當(dāng)廈門島內(nèi)路網(wǎng)建設(shè)完畢，銜接島內(nèi)外的新兩橋通車后，廈門即將迎來預(yù)想中的海灣型時(shí)代。3、競(jìng)爭(zhēng)

41、將更加激烈從土地拍賣會(huì)上可以看到，現(xiàn)今開發(fā)商拿地已經(jīng)日趨困難，而競(jìng)得者在高地價(jià)及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)前都將面臨著利潤(rùn)平均化的局面?！径?jí)市場(chǎng)篇】一、廈門07年上半年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)運(yùn)行分析1、2007年上半年廈門市房地產(chǎn)完成投資增幅回升因全年土地供應(yīng)量的逐步增加的影響，上半年廈門市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資增幅迅速回升。其中，上半年全市完成土地購置面積74.16萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)42.8%，土地購置費(fèi)完成55.03億元，增長(zhǎng)15.2%，增加了7.24億元。2、2007年上半年廈門房地產(chǎn)新開工、施工面積增長(zhǎng)較快，竣工面積下降了6.4%從上表數(shù)據(jù)表明：由于去年拍賣的土地項(xiàng)目多數(shù)在今年上半年開工建設(shè)，造成今年廈門市

42、房地產(chǎn)新開工面積增長(zhǎng)較快，同比增長(zhǎng)53.3%。至6月末，全市房屋施工面積比去年同期增長(zhǎng)44.6%，施工規(guī)模迅速擴(kuò)大。由于前年開工建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目大多于去年年底已經(jīng)竣工，造成今年全市商品房可供量迅速減少，這與同期快速增長(zhǎng)的新開工面積形成巨大反差。3、2007年上半年廈門商品房銷售面積增幅迅速回落受銀行利率上調(diào)及商品房供應(yīng)量迅速減少的影響，今年全市商品房銷售面積增幅迅速回落。 4、2007年上半年空置商品房同比下降了38.1%至6月末全市空置商品房為35.17萬平方米，下降38.1%。二、細(xì)分市場(chǎng)分析1、住宅市場(chǎng)1.1、廈門2007年上半年住宅成交量分析上表數(shù)據(jù)表明,今年上半年廈門市住宅成交量與去

43、年相似，今年上半年的銷售量也大致呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)的振蕩趨勢(shì)，在年初1月份取得不錯(cuò)的開門紅之后，2月份受春節(jié)影響成交量大幅下降，3、4月份調(diào)整上揚(yáng)，而到了傳統(tǒng)的銷售旺季5、6月份，成交量比3、4月份有較大幅度回升。1.2、廈門2007年上半年住宅成交均價(jià)分析2007年16月全市住宅均價(jià)為8667.46元/平方米。從住宅均價(jià)走勢(shì)圖上可以看出，除了3月份住宅均價(jià)略微下降之外，上半年各月均價(jià)一路上漲，從1月份的7029.42元/平方米，一直到6月份的10957.00元/平方米，每平方米上漲了3926元，漲幅將近4000元。尤其是6月份，單月住宅均價(jià)突破萬元大關(guān)，直逼1.1萬元/平米。從區(qū)域來看，2007年

44、上半年島內(nèi)住宅均價(jià)為10757.25元/平方米，其中思明區(qū)住宅均價(jià)為11462.43元/平方米，湖里區(qū)住宅均價(jià)為9551.79元/平方米。占全市成交量半數(shù)以上的這兩個(gè)區(qū)域的成交價(jià)格對(duì)全市均價(jià)有最直接的影響，集美區(qū)價(jià)位基本與海滄區(qū)持平。1.3、廈門07年上半年購房群體分析從商品居住用房購買對(duì)象分析，廈門本地人購房面積占總量的44.31%，外地人(包括本省其他地區(qū)、外省市及境外)占總量的55.69%，在外地的購房人群中，福建省內(nèi)的占大多數(shù)，占總量的39.19%。1.4、廈門2007年上半年住宅市場(chǎng)熱點(diǎn)回顧48土拍開發(fā)商“瘋搶”土地在這次的土地拍賣會(huì)上，一共拍出了7幅土地，土地放量總計(jì)295418.

45、065平方米，總成交額42.473億元。島內(nèi)集美翔安同安樓面地價(jià)全部刷新，集美的樓面地價(jià)接近7千。土地市場(chǎng)的繼續(xù)走高，已經(jīng)喻示了2007年廈門樓市房?jī)r(jià)的高位運(yùn)行已不可避免。5月，XMHOUSE的黃金周看房直通車活動(dòng)，有一千人看房以往要到“金九銀十”才火熱的廈門樓市，今年廈門樓市也趕了趟黃金周，在這燥熱的季節(jié)里也耐不住寂寞，提前樂活了一把，順勢(shì)而下，掀開了今夏樓市歡騰的序幕。五緣灣住宅新盤首開熱銷作為五緣灣片區(qū)規(guī)劃中第一個(gè)面市的住宅項(xiàng)目，國(guó)貿(mào)藍(lán)海一直被業(yè)內(nèi)看作該區(qū)域的樓市“風(fēng)向標(biāo)”，甚至可以說它集中了市場(chǎng)和購房者對(duì)五緣灣居住價(jià)值最熱切的盼望，5月26日，國(guó)貿(mào)藍(lán)海開盤，324套房源一售而空，約1.

46、6萬的均價(jià)也在可接受范圍之內(nèi)，而這僅僅是個(gè)開始，未來隨著聯(lián)發(fā)五緣灣1號(hào)、新景緣、新景2008、源昌鑫海灣等項(xiàng)目的上市，灣區(qū)生活將正式拉開帷幕。萬科品牌魅影萬科金域藍(lán)灣是萬科進(jìn)入福建的首個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開盤。在開盤的當(dāng)天，6個(gè)小時(shí)售罄368套房源，塑造了“萬科速度”。第四屆人居展開幕12家實(shí)力地產(chǎn)企業(yè)26個(gè)房地產(chǎn)精品項(xiàng)目的聯(lián)袂展出，提前預(yù)演下半年樓市大戲。68土拍島外成主場(chǎng)延續(xù)48熱拍之火，6月8日的土地拍賣會(huì)同樣高潮迭起，此次拍賣會(huì)上，一共拍出8幅土地，土地放量總計(jì)為477484.741平方米，建筑面積為1006871.81平方米，土地總成交額21.904億元。此次拍賣會(huì)上，翔安住宅用地逐漸成為島

47、外地價(jià)的“生力軍”，在本次拍賣會(huì)上樓面均價(jià)創(chuàng)歷史最高點(diǎn)，達(dá)到了4888元，這一價(jià)格整整比二個(gè)月前高出千元。此外，本次拍賣會(huì)還推出了酒店、辦公、寫字樓等用途地塊，新興板塊的開發(fā)開始向縱深發(fā)展。東部商圈已成廈門市另一重點(diǎn)板塊目前蓮前至前埔片區(qū)已形成30萬人口的大型居住生活區(qū)，但卻缺乏大型一站式商業(yè)購物中心，總建8.7萬的瑞景商業(yè)廣場(chǎng)全面開業(yè)正好填補(bǔ)這一空缺，它是未來形成東部商圈的起點(diǎn)。1.5、廈門2007年下半年住宅市場(chǎng)展望供應(yīng)加大需求放緩2007年下半年，廈門新盤匯聚，供應(yīng)量進(jìn)一步增加。思明區(qū)廈禾濱南板塊，湖里區(qū)枋湖五緣灣板塊，海滄區(qū)未來海岸系濱海板塊，同安區(qū)雙溪板塊都成為區(qū)域熱點(diǎn)板塊。隨著供應(yīng)

48、量的增加，市場(chǎng)需求則稍顯平淡，隨著五月份的放量成交，預(yù)計(jì)下半年需求穩(wěn)中緩升，但日益高昂的房?jī)r(jià)對(duì)需求有著較大的抑制作用。下半年開盤項(xiàng)目表區(qū)域名稱開盤時(shí)間占地面積（m2)建筑面積（m2)思明香山碧海晴空預(yù)計(jì)20071234034287思明云鼎至尊預(yù)計(jì)2007年5月近11萬近48萬思明鴻圖嘉園二期預(yù)計(jì)2007年67月10000多50000多思明君臨寶邸預(yù)計(jì)2007年下半旬514854754思明源昌鑫海灣預(yù)計(jì)6月份88688200000思明魯能.領(lǐng)袖域預(yù)計(jì)6月份49693200000思明海峽國(guó)際社區(qū)未定380190超過86萬思明廈門第一廣場(chǎng)未定5800115000思明新景禾祥。龍郡未定19963798

49、63思明福隆。國(guó)際未里水晶森林2007-10-16 62089188129湖里國(guó)際郵輪城待定100000287000湖里禹洲香檳城預(yù)計(jì)20072616989580湖里幸福密碼(新港龍世家)預(yù)計(jì)200772333570000湖里聯(lián)發(fā)欣悅園預(yù)計(jì)下半年4143192900湖里聯(lián)發(fā)五緣灣1號(hào)預(yù)計(jì)下半年11232829.4萬湖里南山美苑未定3500060000湖里新景2008未定112286202115湖里新景緣未定2389459734湖里翰林苑未定943014256海滄未來海岸系天心島待定73419252143海滄禹洲華僑金海岸預(yù)計(jì)20077079325萬海滄彼岸.Patio

50、預(yù)計(jì)2007年50156131289海滄綠苑.水岸名筑預(yù)計(jì)2007年81294189500海滄綠苑. 海景國(guó)際預(yù)計(jì)2007年2618291172集美樂活小鎮(zhèn)預(yù)計(jì)07年8月76067212969集美天鵝美苑（大學(xué)灣二期）預(yù)計(jì)20075，6月4300075000集美泉舜泉水灣預(yù)計(jì)2007年底79589358607集美金海灣二期6月開盤115542301612集美悅美筼筜預(yù)計(jì)07637557117420集美中鐵.海灣華庭預(yù)計(jì)20076268912160集美金鑾灣未定1451897338集美大學(xué)灣三期未定4050025000同安廈航同城灣(一期)預(yù)計(jì)6月58644144050同安鳳凰城待定586131

51、26725同安金利藍(lán)灣新城待定3961091103同安大溪地預(yù)計(jì)2007年下半年59481160934翔安特房錦繡祥安預(yù)計(jì)07年89月158403316800翔安特房美地雅登預(yù)計(jì)07年89月167349430523整體房?jī)r(jià)仍將上升，區(qū)域新盤為房?jī)r(jià)增長(zhǎng)助力縱觀廈門目前的樓市，沒有哪一個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)會(huì)保持平穩(wěn)或者下降，房?jī)r(jià)上升似乎成為必然的趨勢(shì)，只是各個(gè)區(qū)域漲幅空間不同。目前各個(gè)區(qū)域的新盤無疑成為房?jī)r(jià)上升的主要推動(dòng)力，這些新盤依然占據(jù)了區(qū)域的優(yōu)勢(shì)地段，在樓盤品質(zhì)上做足了功夫，為提升房?jī)r(jià)提供了潛在條件。如島內(nèi)萬科金域藍(lán)灣、魯能領(lǐng)秀城、湖里區(qū)的國(guó)貿(mào)藍(lán)海、源昌豪庭、海滄區(qū)海晟維多利亞、海岸一號(hào)、同安區(qū)新城

52、同城灣、鳳凰城等樓盤都定位為高檔住宅，對(duì)區(qū)域價(jià)格拉動(dòng)起了關(guān)鍵作用。同時(shí)，一些新盤都是在付出了較高樓面地價(jià)的條件下獲得，高昂的拿地成本為抬高房?jī)r(jià)提供了現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。島外樓盤品質(zhì)不斷提升，真正意義的全品質(zhì)時(shí)代到來目前，島外以海滄濱海板塊和同安雙溪板塊為代表匯集了大量高品質(zhì)樓盤，這些新盤占據(jù)了區(qū)域核心位置的同時(shí)，在提高樓盤品質(zhì)上不遺余力。創(chuàng)新戶型、科技環(huán)保系統(tǒng)、主題園林社區(qū)、知名品牌物業(yè)管理等手段層出不窮。例如：同安區(qū)金利藍(lán)灣新城地處雙溪水岸第一排，采用空中花園和入戶花園雙花園戶型，實(shí)現(xiàn)面積負(fù)公攤；廈航同城灣采用小區(qū)智能監(jiān)控系統(tǒng)，構(gòu)筑綠色節(jié)能社區(qū)；海滄區(qū)海晟維多利亞打造8萬平方米維多利亞風(fēng)情園林等。島外

53、新盤品質(zhì)的不斷提升，已經(jīng)與島內(nèi)樓盤不相上下，甚至有些新盤已經(jīng)趕超島內(nèi)。2007年，廈門樓市真正意義上進(jìn)入全品質(zhì)時(shí)代。外企名盤助陣樓市，地產(chǎn)品牌化不再只是口號(hào)隨著2007年萬科的金域藍(lán)灣、魯能的陶然北岸、領(lǐng)秀城相繼入市，外來地產(chǎn)大鱷開發(fā)的樓盤成為廈門樓市一道亮麗的風(fēng)景。借助國(guó)內(nèi)知名房企的品牌優(yōu)勢(shì)，使這些樓盤當(dāng)之無愧的成為區(qū)域亮點(diǎn)，在外企進(jìn)入加劇了與本島企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，本土房企在2007年日益重視對(duì)品牌的提升和維護(hù)，以企業(yè)樓盤推廣為基礎(chǔ)加大了企業(yè)品牌推廣的力度。如夏商地產(chǎn)的大學(xué)康城大盤鼎立、海晟地產(chǎn)參加房展會(huì)、舉辦書畫展，建發(fā)房產(chǎn)的五盤連動(dòng)等，都有效提升了廈門國(guó)企的品牌認(rèn)知度。禹州集團(tuán)、新景地、源

54、昌集團(tuán)等民營(yíng)企業(yè)則借助本企業(yè)樓盤在品牌經(jīng)營(yíng)上也做了足功夫。禹州集團(tuán)成立“禹州會(huì)”；源昌集團(tuán)島內(nèi)新盤匯集，源昌新天地、源昌豪庭、源昌鑫海灣、源昌大酒店多盤齊發(fā)，聲勢(shì)浩大。供求關(guān)系轉(zhuǎn)變，樓盤銷售周期延長(zhǎng)，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈隨著供給量增加，以往供不應(yīng)求的局面發(fā)生改變，大量新盤的涌現(xiàn)直接導(dǎo)致了樓盤銷售周期的延長(zhǎng)，供應(yīng)量增加和樓盤同質(zhì)化使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，而在價(jià)格一路走高的背景下，有限的需求量導(dǎo)致了樓市潛在風(fēng)險(xiǎn)的加劇。2、商業(yè)市場(chǎng)2.1 商業(yè)市場(chǎng)在平穩(wěn)中過渡目前整個(gè)廈門的商業(yè)狀況不夠理想。廈門（特別是島內(nèi)）面積局限，島內(nèi)人口密集，商業(yè)地產(chǎn)體量卻如此巨大。僧多粥少，未來廈門商業(yè)項(xiàng)目前景并不樂觀。 目前廈門商業(yè)項(xiàng)

55、目扎堆而起，僅中山路在建的商業(yè)項(xiàng)目就有香港廣場(chǎng)、名匯銅鑼灣廣場(chǎng)、南中大地廣場(chǎng)、老虎城以及中華片區(qū)中華城商業(yè)廣場(chǎng)等；火車站商圈有世貿(mào)廣場(chǎng)二期、羅賓森廣場(chǎng)、梧村汽車站地下商場(chǎng)、源昌商業(yè)中心；還有蓮坂的40萬平方米的明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)，以及仙岳路和金尚路交界的第二城閩南印象、SM城市廣場(chǎng)二期、蓮前的瑞景商業(yè)廣場(chǎng)、加州城市廣場(chǎng)等商業(yè)大型項(xiàng)目，還包括數(shù)量眾多的底商項(xiàng)目。2.2 商業(yè)銷售價(jià)格起伏明顯2007年上半年廈門市商業(yè)銷售總體價(jià)格為16638.7元/平方米，相比2006年上半年的總體價(jià)格14500元/平方米有較大的提升。小結(jié)：隨著廈門城市發(fā)展，2005、2006年以來商業(yè)項(xiàng)目的施工面積主要集中在舊城改造及

56、周邊郊區(qū)發(fā)展。商鋪供應(yīng)區(qū)域呈現(xiàn)逐步外擴(kuò)的趨勢(shì)。從2007年成交行情上看，繼2006年后，國(guó)家政策的出臺(tái)對(duì)商辦市場(chǎng)也形成了一定的影響，但影響相對(duì)有限。2007年上半年商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格除2月的大幅攀升外，整體走勢(shì)較為平穩(wěn)，存在小幅上漲空間。3、辦公樓市場(chǎng)3.1 2006年廈門市辦公樓供應(yīng)量、成交量分析單位：平方米2006廈門辦公樓市場(chǎng)的供應(yīng)、成交走勢(shì)相對(duì)跌蕩，市場(chǎng)表現(xiàn)不夠穩(wěn)定。在供應(yīng)方面，去除供應(yīng)量激增的12月份（新盤：鉆石海岸），其余月份表現(xiàn)一般；在成交方面，如波紋線顯示，成交在年度內(nèi)有所起伏但還算穩(wěn)定。辦公樓市場(chǎng)受宏觀政策影響最小，市場(chǎng)表現(xiàn)并沒有出現(xiàn)大起大落的變化。 供應(yīng)區(qū)域擴(kuò)大，保證新增上市體量

57、供應(yīng)類型多樣化，隨著廈門總部經(jīng)濟(jì)帶的確立、商務(wù)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及“住宅禁商”的出臺(tái)等因素，廈門辦公樓開始出現(xiàn)分化，滿足不同層次、不同要求的客戶群。附表：2005、2006年廈門市辦公樓新增預(yù)售證區(qū)域分布表傳統(tǒng)區(qū)域島外區(qū)域思明湖里海滄集美同安翔安20055100002006520100在辦公樓集中區(qū)域土地開發(fā)量日益減少的情況下，從05年到06年的土地出讓情況來看，僅辦公用地的土地出讓面積就達(dá)到110萬平米左右，這些地塊主要分部在金尚路、環(huán)島路和觀音山的商務(wù)中心。隨著這些區(qū)域的辦公環(huán)境發(fā)展日益成熟、完善，保證了今后相當(dāng)時(shí)間內(nèi)全市辦公樓的供應(yīng)體量。3.2 寫字樓市場(chǎng)成交起伏不定今年上半年寫字樓成交563套

58、，均價(jià)11996.61元平方米。1999年到2005年，廈門寫字樓銷售總量為67.6萬平方米，平均每年的銷售量為9.7萬平方米，占商品房銷售的2%6%。寫字樓銷售乏力的市場(chǎng)環(huán)境無可諱言。2006年，隨著幾個(gè)寫字樓項(xiàng)目都取得了較好的銷售業(yè)績(jī)，從銷售情況看，寫字樓市呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪「Q。今年1月延續(xù)了去年的良好勢(shì)頭，總成交量達(dá)42718.56平方米，此后由于今年股市的看好，部分投資者該投股市，2-4月，寫字樓總體成交量急劇下降。直到5月才有所緩解。隨著2005年住宅禁商令的推出實(shí)施，寫字樓無論是一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)，還是三級(jí)的租賃市場(chǎng)都呈現(xiàn)出較為活躍的態(tài)勢(shì)。一些在售項(xiàng)目的銷售率都達(dá)到了80以

59、上，有的甚至達(dá)到100，可見，市場(chǎng)對(duì)寫字樓的關(guān)注度還是非常大的。辦公樓租賃行情持續(xù)看漲，出于謀求穩(wěn)定的投資收益角度出發(fā)，寫字樓項(xiàng)目是國(guó)內(nèi)中小投資客最佳的投資對(duì)象。3.3 消費(fèi)較為理性，價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)2001至2005年，寫字樓的銷售均價(jià)呈波峰波谷交替發(fā)展態(tài)勢(shì)，但總體價(jià)格趨勢(shì)曲線是上升的，其中2001年至2004年價(jià)格變化不大，據(jù)調(diào)查主要是受歷史樓盤存量遺留的影響，使得此時(shí)期以消化寫字樓存量樓盤為主。2006年，銷售項(xiàng)目在地段優(yōu)勢(shì)及功能配置方面都較早期開發(fā)的寫字樓有很大的突破與超越，也在一定程度上刺激了寫字樓價(jià)格的飛速上揚(yáng)。今年寫字樓銷售價(jià)格走勢(shì)相對(duì)較為平穩(wěn)。4、5月有大幅滑落。3.4 廈門市寫字

60、樓市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)20062008年寫字樓供應(yīng)情況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模廈門第一廣場(chǎng)總建筑面積8萬，共36層，封頂鉆石海岸總占地面積5853，總建筑面積約6萬，29層?xùn)|方財(cái)富廣場(chǎng)由A、B、C三棟組成，B棟為喜多國(guó)際OFFICE，建筑面積228531.51，20層，樓高24.15米海峽明珠廣場(chǎng)總建筑14萬，由1棟超過180超高層和3棟百米高層組成，施工中立信廣場(chǎng)總建筑面積6.3萬，整層2000，分割面積為50160，共30層，已投入使用中閩大廈總建筑面積7萬，整層1300，共44層，已投入使用新景世紀(jì)城3棟寫字樓，總建筑面積8萬，每三層一個(gè)空中花園，分戶式中央空調(diào)，2007年推出百腦匯資訊科技廣場(chǎng)寫字樓面