1、專題三 房地產(chǎn)金融：融資方式與工具(gngj)創(chuàng)新1中國房地產(chǎn)金融市場(jn rn sh chn)狀況一房地產(chǎn)傳統(tǒng)信貸融資體系二房地產(chǎn)新型證券融資方式三共三十四頁一、中國(zhn u)房地產(chǎn)金融市場狀況2中國房地產(chǎn)金融市場(jn rn sh chn)發(fā)展階段界定中國房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀(一)(二)共三十四頁(一) 中國(zhn u)房地產(chǎn)金融市場發(fā)展階段界定3從發(fā)達國家房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程來看，一般都會經(jīng)歷如下(rxi)三個階段：第三階段:成熟第二階段:發(fā)展第一階段:起步以房地產(chǎn)開發(fā)為主，只存在房地產(chǎn)增量市場單一的金融體系，開發(fā)商和投資商是一個主體，資金支持主要來自銀行房地產(chǎn)金融市場開始開放

2、，機構(gòu)投資者和富裕個人的資金通過信托基金和私募地產(chǎn)基金進入市場，房地產(chǎn)金融市場供應(yīng)體系逐步健全以房地產(chǎn)證券化為核心，投資者通過信托基金和資產(chǎn)證券化進入市場，使房地產(chǎn)成為全民投資產(chǎn)業(yè)。金融市場主要服務(wù)于存量商業(yè)房地產(chǎn)，持有人主要為機構(gòu)投資者中國房地產(chǎn)金融市場總體上處于第一階段向第二階段過渡時期3共三十四頁中國房地產(chǎn)融資市場總體上以一級市場為主，側(cè)重(czhng)間接融資(二)中國房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)(jigu)現(xiàn)狀房地產(chǎn)金融一級市場房地產(chǎn)金融二級市場借款人居民個人金融中介商業(yè)銀行儲蓄銀行抵押銀行金融市場保險公司養(yǎng)老基金退休基金銀行個人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑公司其他經(jīng)濟機構(gòu)商業(yè)銀行儲蓄銀行抵押銀行其他金

3、融機構(gòu)機構(gòu)投資者個人投資者住房抵押住房抵押貸款住房抵押證券資金抵押或信用開發(fā)資金資金證券股票資金機構(gòu)投資者個人投資者證券股票間接融資直接融資4共三十四頁二、房地產(chǎn)傳統(tǒng)(chuntng)信貸融資體系5房地產(chǎn)開發(fā)信貸融資(rn z)體系房地產(chǎn)消費信貸融資體系(一)(二)共三十四頁(一)房地產(chǎn)開發(fā)(kif)信貸融資體系62010年之前，房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)?？焖僭鲩L，年增長率在1535%之間；自2010年1季度開始放緩，但規(guī)模維持穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)開發(fā)(kif)貸款規(guī)模變化數(shù)據(jù)來源:WIND共三十四頁(一)房地產(chǎn)開發(fā)信貸融資(rn z)體系7總體來看，在中國房地產(chǎn)企業(yè)三大的資金來源中金融機構(gòu)貸款任然占有重

4、要(zhngyo)位置，占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的15%-20%。然而，2010年以來這一比例有一定的下降，尤其是最近兩年，房地產(chǎn)開發(fā)直接投資的增漲是一個重要原因。中國房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款占比變化(2004-2012年)數(shù)據(jù)來源:中國統(tǒng)計年鑒共三十四頁（二）房地產(chǎn)消費信貸(xio fi xn di)融資體系8個人購房貸款的余額也呈現(xiàn)快速增長，2009-2011年增長速度進一步加快，到2013年末達到9萬億。個人購房貸款(di kun)余額增長（單位:億元）數(shù)據(jù)來源:中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司共三十四頁（二）房地產(chǎn)消費信貸融資(rn z)體系9資料(zlio)來源：Federal Reserve Bu

5、lletin, March 19991989.1 1991.1 1993.1 1995.1 1997.1 1999.15%4%3%2%1%違約率信用卡賬戶汽車貸款住房抵押貸款根據(jù)國際經(jīng)驗，個人住房貸款的違約率普遍低于其他類型的個人貸款。根據(jù)2012年上市銀行年報，披露個人住房貸款不良率的三家銀行（建設(shè)銀行、平安銀行和興業(yè)銀行）的平均住房按揭貸款不良率約為0.2%。美國住房抵押貸款與其他類型的個人貸款違約率比較共三十四頁三、房地產(chǎn)新型證券(zhngqun)融資方式10房地產(chǎn)抵押貸款(di kun)證券房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)基金房地產(chǎn)投資信托基金(一)(二)(三)(四)共三十四頁11（一）房地產(chǎn)抵押貸款

6、(di kun)證券案例(n l)：國內(nèi)首發(fā)概念結(jié)構(gòu)123共三十四頁1、概念(ginin)12通過將大量的抵押貸款組合成一個龐大的集合以此為基礎(chǔ)發(fā)行抵押貸款證券，以組合中抵押貸款的本息現(xiàn)金流支付證券投資者的利息(lx)及本金。這樣金融機構(gòu)將其發(fā)放的房地產(chǎn)抵押貸款出售給了其他投資者（以機構(gòu)投資者為主），增強了金融機構(gòu)房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)的流動性。美國MBS成為金融危機前債券市場最大券種截至2008年1季度末，美國MBS余額達到7.4萬億美元，規(guī)模超過公司債的5.9萬億美元和國債的5萬億美元，是美國債券市場上的最大券種，占債券存量的24.22%。共三十四頁2、結(jié)構(gòu)(jigu)13MBS進行了獨特的交

7、易結(jié)構(gòu)設(shè)計發(fā)起人將擬證券化資產(chǎn)打包向特殊目的載體（SPV）真實(zhnsh)銷售以實現(xiàn)風(fēng)險隔離，再通過信用增級，使MBS具有了低風(fēng)險特征，符合養(yǎng)老保險基金等機構(gòu)投資者的需求。共三十四頁3、案例(n l):國內(nèi)首發(fā)14“建元20051”昨正式首發(fā)據(jù)新華社北京2005年12月15日電15日上午，由建設(shè)銀行作為發(fā)起機構(gòu)的國內(nèi)首單個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品-“建元2005-1個人住房抵押貸款支持證券”正式進入全國銀行間債券市場。該證券發(fā)行總量為30.17億元，公開發(fā)行規(guī)模(gum)為29.26億元。建設(shè)銀行選擇以上海市、江蘇省和福建省三家一級分行作為本次項目的試點分行，從上述三家試點分行篩選出了150

8、00余筆、金額總計約30億元的個人住房抵押貸款組成資產(chǎn)池。經(jīng)篩選進入資產(chǎn)池的個人住房抵押貸款均為建設(shè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。共三十四頁415發(fā)展(fzhn)狀況概念(ginin)案例123（二）房地產(chǎn)信托產(chǎn)品類型投資收益5共三十四頁1、概念(ginin)16我國狹義房地產(chǎn)信托，是指信托投資公司集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，投資(tu z)于房地產(chǎn)項目或其經(jīng)營企業(yè)，對房地產(chǎn)信托資金進行管理、運用和處分的行為。信托計劃的期限多為中短期在2010年至2013年3月，中國房地產(chǎn)信托平均期限為1.9年，波動范圍基本在1.7年到2.0年內(nèi)。信托投資項目的單一化目前國內(nèi)房地產(chǎn)信

9、托項目大多投資于單個項目或開發(fā)公司。信托產(chǎn)品的流動性差缺乏公開二級交易市場，信托產(chǎn)品購買后轉(zhuǎn)讓較為困難。共三十四頁【產(chǎn)品簡介】產(chǎn)品投資于單一房地產(chǎn)項目，實際投資結(jié)構(gòu)包含股權(quán)、債權(quán)、夾層融資等多種形式?！咎攸c及優(yōu)勢】合作伙伴，優(yōu)中選優(yōu)平安信托選擇國內(nèi)領(lǐng)先房地產(chǎn)公司作為合作伙伴，投資于其最優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項目?，F(xiàn)已先后與金地、綠城等地產(chǎn)企業(yè)達成合作計劃。專業(yè)管理，風(fēng)險可控平安信托擁有完備的風(fēng)險控制體系，對每一個項目都會進行嚴格的風(fēng)險測算及篩選，力求提供最具投資潛力的項目標(biāo)的。范圍廣泛，結(jié)構(gòu)多樣根據(jù)具體項目風(fēng)險的不同，平安信托將選擇債權(quán)、股權(quán)、夾層融資等多種形式進行投資，同時選擇優(yōu)先劣后等諸多信托方案安

10、排。根據(jù)偏好，自主選擇當(dāng)信托端采用結(jié)構(gòu)化形式(xngsh)時，投資者可根據(jù)自己的偏好，選擇不同的受益類型，從而享有與其風(fēng)險相對應(yīng)的投資回報。 【配置建議】視項目情況及信托結(jié)構(gòu)安排的不同，一般而言，優(yōu)先受益權(quán)適合于追求固定收益的穩(wěn)健投資者；劣后受益權(quán)則更適合對于房地產(chǎn)投資具備一定經(jīng)驗、風(fēng)險承受能力較高和追求更高收益回報的投資者。2、案例(n l)平安信托項目型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品17共三十四頁18信托業(yè)在中國金融體系中一直處于非主流地位。在銀行信貸收緊、融資渠道收窄的情況下，房地產(chǎn)信托獲得階段性的市場機遇。自2003年起步(qb)，2008年開始房地產(chǎn)信托發(fā)展迅猛。3、發(fā)展(fzhn)狀況 中國房地產(chǎn)

11、信托發(fā)行規(guī)模及其增長(2003-2013年) 單位:萬元18數(shù)據(jù)來源:WIND共三十四頁從發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品類型來看，主要(zhyo)有三種，包括債權(quán)型，即信托貸款，房企提供抵押物，雙方形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系；股權(quán)型，即信托公司以信托資金投資房企股權(quán)，信托公司參與日常管理，雙方形成所有權(quán)關(guān)系；財產(chǎn)收益型，類似于資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，主要(zhyo)針對已建成且可產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流物業(yè)，以物業(yè)收益權(quán)為抵押。比較如下表：4、產(chǎn)品(chnpn)類型19共三十四頁中國(zhn u)房地產(chǎn)信托平均收益率及比較（2013-2014年）5、投資收益近兩年信托產(chǎn)品的平均(pngjn)收益率的中樞值大概為8.5%，加上各種費

12、用，信托資金成本平均為12%左右，減去3.5%的通貨膨脹率（政策目標(biāo)值），約8.5%，而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的融資成本高于平均水平，但仍然低于10%。20數(shù)據(jù)來源:財匯金融分析平臺,民生證券金融產(chǎn)品研究中心。共三十四頁421發(fā)展(fzhn)狀況概念(ginin)組織模式123投資收益（三）房地產(chǎn)基金共三十四頁1、概念(ginin)22房地產(chǎn)按開發(fā)(kif)程度劃分BCDA多有專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)和管理團隊發(fā)起投資于房地產(chǎn)開發(fā)項目及未上市房地產(chǎn)企業(yè)等目前，在我國多采用合伙制以股權(quán)、債權(quán)或夾層的形式進行投資。共三十四頁2、組織(zzh)模式23共三十四頁人民幣房地產(chǎn)基金歷年(lnin)募集情況（2008-20

13、13）人民幣房地產(chǎn)基金(jjn)規(guī)模分布 從基金募集情況看，人民幣房地產(chǎn)基金自2008年開始較多出現(xiàn)。從2010年蓬勃發(fā)展，當(dāng)年新募集基金數(shù)量48支，募集規(guī)模約272億元；在2011年井噴，當(dāng)年新募集基金數(shù)量125支，募集規(guī)模約1004億元；在2012年進行市場調(diào)整，當(dāng)年新募集規(guī)模約下降到767億元，到2013年又大幅增長。 從基金規(guī)?？矗袌錾习霐?shù)的基金規(guī)模屬于1億元至5億元人民幣的中等規(guī)?；穑换鹨?guī)模在5億元至10億元人民幣的基金占15%；超過10億元人民幣的大型基金占11%3、發(fā)展?fàn)顩r24共三十四頁目前已經(jīng)有部分基金實現(xiàn)了退出回報。根據(jù)德邦證券私募股權(quán)( qun)投資系列-人民幣房地產(chǎn)

14、基金專題報告數(shù)據(jù)顯示，市場上已實現(xiàn)退出的大多數(shù)股權(quán)類項目的回報率高于20%，而債權(quán)類投資項目回報率約15%。人民幣房地產(chǎn)基金(jjn)退出業(yè)績分布4、投資收益25共三十四頁426發(fā)展(fzhn)狀況特點(tdin)案例123投資收益（四）房地產(chǎn)投資信托基金共三十四頁1、特點(tdin)27房地產(chǎn)按開發(fā)(kif)程度劃分BCDA總資產(chǎn)的投資組合中必須以房地產(chǎn)為主投資收益的絕大部分必須以股息形式支付給持有人大多數(shù)國家的REITs只投資于存量房地產(chǎn)項目，不允許投資房地產(chǎn)開發(fā)在大部分國家REITs分派的收益不會在REITs層面上被征稅有明確的最高負債率規(guī)定，以控制風(fēng)險。共三十四頁28越秀REITs內(nèi)地

15、物業(yè)(w y)試水REITs先驅(qū)越秀投資將其旗下4個優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，包括白馬大廈、財富廣場、城建大廈和維多利亞廣場打包(d bo)注入REITs，于2005年12月21日在香港上市。2、案例28共三十四頁293、發(fā)展(fzhn)狀況REITs誕生于美國(mi u)，最早可以追溯到1880年。美國是全球發(fā)展REITs最成熟的市場，美國的REITs已經(jīng)成為世界REITs發(fā)展的典范。美國房地產(chǎn)投資信托市場的發(fā)展美國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展兩階段: 1960：美國國會通過相關(guān)法令，REITs誕生19601990（探索積聚階段）：REITs發(fā)展緩慢，這主要是受制于各項法規(guī)的不完善和美國經(jīng)濟的影響。1990現(xiàn)在（迅速

16、擴張階段）：美國REITs得到了長足的發(fā)展，市值出現(xiàn)了直線上升的趨勢，具有了相當(dāng)?shù)囊?guī)模。共三十四頁30資料來源：標(biāo)準普爾(p r)/花旗集團全球REITs指數(shù)房地產(chǎn)投資信托基金全球(qunqi)規(guī)模比較3、發(fā)展?fàn)顩r共三十四頁314、投資收益資料來源：美國(mi u)國家房地產(chǎn)投資信托協(xié)會（NAREIT）美國REITs20年平均年收益(shuy)與其他證券比較（1993.3-2013.3）與標(biāo)準普爾500指數(shù)投資情況比較，風(fēng)險與收益更高。與納斯達克綜合指數(shù)投資情況比較，風(fēng)險相當(dāng)，但收益更高。共三十四頁32全球(qunqi)房地產(chǎn)投資信托的綜合收益率（2003-2013）資料來源(liyun)：美國國家房地產(chǎn)投資信托協(xié)會（NAREIT）4、投資收益共三十四頁新加坡凱德置地僅僅用了10年時間(shjin)，從一個新加坡本土開發(fā)商成長為國際性的房地產(chǎn)集團，其秘訣何在？專題(zhunt)三討論題凱德置地的迅速擴張秘訣？33房地產(chǎn)私募基金共三十四頁內(nèi)容摘要專題三 房地產(chǎn)金融：融資方式與工具