1、1共三十二頁房地產(chǎn)投資(tu z)分析 開設(shè)：地理與規(guī)劃(guhu)學院主講： 王春芝 副教授 中國注冊房地產(chǎn)估價師 中國注冊土地估價師 全國土地登記代理人 2共三十二頁第二章 房地產(chǎn)投資(tu z)市場第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述一、房地產(chǎn)市場的獨特性 二、房地產(chǎn)市場的功能 三、房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu) 四、房地產(chǎn)市場的類型 五、房地產(chǎn)市場的主體與客體 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場供求第三節(jié) 房地產(chǎn)價格一、房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵二、房地產(chǎn)價格的特征三、房地產(chǎn)價值和價格的種類 四、房地產(chǎn)價格影響因素 五、房地產(chǎn)估價方法 六、我國房地產(chǎn)評估(pn )制度3共三十二頁第二章 房地產(chǎn)投資(tu z)市場第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述一、

2、房地產(chǎn)市場的獨特性1、市場供給缺乏彈性2、市場供給的不同質(zhì)性3、政府壟斷土地出讓市場4、市場需求的廣泛性5、與銀行融資關(guān)系密切6、具有很強的地域性7、房地產(chǎn)價格(jig)與區(qū)位關(guān)系密切8、房地產(chǎn)交易需要專業(yè)人員提供服務4共三十二頁二、房地產(chǎn)市場的功能1、價值評價功能2、調(diào)節(jié)供求的功能價格對供給的影響是正方向的；價格對需求(xqi)的影響是反方向的。3、優(yōu)化資源配置的功能4、政府宏觀管理的基礎(chǔ)直接管理、間接管理。5共三十二頁 三、房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)1、房地產(chǎn)一級市場土地出讓市場特點：壟斷性、有限的競爭性、政策導向性。2、房地產(chǎn)二級市場（一手房市場、 、土地轉(zhuǎn)讓市場、“生地”熟化市場）3、房地產(chǎn)三級

3、市場投入消費(xiofi)使用后的房地產(chǎn)的交易市場。包括房屋的二手交易、租賃、抵押等。特點：競爭充分、交易主體多樣、交易分散、交易對象多為存量房地產(chǎn)。6共三十二頁 四、房地產(chǎn)市場的類型 （一）按交換(jiohun)物的性質(zhì)劃分實體類和非實體類房地產(chǎn)市場 前者按房地產(chǎn)的實物形態(tài)劃分： 地產(chǎn)市場、房產(chǎn)市場。后者可劃分為：房地產(chǎn)金融市場、物業(yè)管理市場、房地產(chǎn)中介市場。7共三十二頁（二）按房地產(chǎn)交易方式劃分1、房地產(chǎn)買賣市場；2、房地產(chǎn)租賃市場；3、房屋調(diào)換市場；4、房地產(chǎn)抵押(dy)市場；5、房屋典當市場。8共三十二頁五、房地產(chǎn)市場的主體與客體（一）房地產(chǎn)市場主體1、供給(gngj)主體政府、開發(fā)商

4、、企事業(yè)單位、居民。2、需求主體居民、開發(fā)商、政府、企事業(yè)單位、涉外房地產(chǎn)需求者。3、中介機構(gòu)咨詢、評估、經(jīng)紀。4、管理者（二）房地產(chǎn)市場客體房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)及相關(guān)的服務與信息。9共三十二頁第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(shchng)供求一、房地產(chǎn)市場的供給及影響因素1、價格2、開發(fā)商目標3、生產(chǎn)要素價格4、建筑(jinzh)技術(shù)5、資金的來源與數(shù)量 6、國家的宏觀調(diào)控采用產(chǎn)業(yè)政策、行政、經(jīng)濟（價格、稅收、利率）、法律、宣傳等手段10共三十二頁第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(shchng)供求二、房地產(chǎn)市場的需求及影響因素1、人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)的變化2、房地產(chǎn)價格3、家庭收入4、城市化進程(jnchng)5、國家的宏觀調(diào)控

5、6、消費者預期三、房地產(chǎn)市場供求平衡11共三十二頁第三節(jié) 房地產(chǎn)價格(jig)一、房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵 概念：指和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價。形成條件：有用性、稀缺性及有效(yuxio)需求（指具有支付能力支持的需求）房地產(chǎn)供求與價格 一般地，價格上升，需求減少；反之亦然。供給增加，價格下降；反之亦然。12共三十二頁二、房地產(chǎn)價格(jig)的特征1、房地產(chǎn)價格受區(qū)位影響很大；2、房地產(chǎn)價格實質(zhì)是房地產(chǎn)的權(quán)益價格；3、房地產(chǎn)價格既有交換代價(diji)的價格，又有使用代價(diji)的價格（租金）；4、房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的；5、房地產(chǎn)價格通常是個別形成的，易受個別因素影響；6、房

6、地產(chǎn)價格具有強烈的地域性。13共三十二頁不同(b tn)區(qū)位、不同(b tn)時間土地價格的差異土地價格內(nèi)涵(nihn)不同， 其價格相差很大14共三十二頁 煙臺市芝罘區(qū)基準(jzhn)地價（元/平方米） 基準日：1999年1月1日 商業(yè)(shngy)用地 住宅用地 工業(yè)用地一級地 5800 4000 1800二級地 4000 2800 1000 三級地 2200 1200 600四級地 1000 500 350 五級地 360 300 20015共三十二頁 煙臺市五區(qū)基準(jzhn)地價（元/平方米 ） 基準日：2004年 1月1日 商業(yè)(shngy)用地 住宅用地 工業(yè)用地一級地 4740

7、 1800 1050二級地 2510 1060 420三級地 1660 460 300四級地 1080 330 230五級地 630 290 180六級地 39016共三十二頁 煙臺市五區(qū)基準(jzhn)地價（元/平方米 ） 基準日：2007年 1月1日 商業(yè)(shngy)用地 住宅用地 工業(yè)用地一級地 5800 3300 1100二級地 3300 2600 600三級地 2160 1800 400四級地 1500 1200 300五級地 1000 600 240六級地 76017共三十二頁不同時間同一種用途的土地基準地價高低(god)不一，其內(nèi)涵有很大不同；同一時間不同用途的土地基準地價高低

8、不一，其內(nèi)涵有很大不同。 這是因為： 1）基準地價對應的基準日不同； 2）土地開發(fā)程度不同； 3）容積率不同； 4）使用年期不同。18共三十二頁三、房地產(chǎn)價值和價格(jig)的種類1、使用價值(jizh)和交換價值2、投資價值和市場價值3、成交價格、市場價格、理論價格、公開市場價值和評估價值4、原始價值、賬面價值和市場價值5、總地價、單位地價和樓面地價19共三十二頁三、房地產(chǎn)價值(jizh)和價格的種類6、基準地價和標定地價7、房屋重置價和房屋重建價8、土地價格、建筑物價格和房地價格9、市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價(dng ji)10、所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益價格11、買賣價格、租

9、賃價格、抵押價值、課稅價值和保險價值20共三十二頁三、房地產(chǎn)價值和價格(jig)的種類12、征收價值(jizh)和征用價值(jizh)13、實際價值和名義價格14、現(xiàn)房價格和期房價格15、起價、標價和成交價16、保留價、起拍價、應價和成交價17、拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格和掛牌價格21共三十二頁哪宗土地價格更便宜(biny)？(樓面地價) 宗地1：該宗地為住宅用地，宗地紅線外已達到“七通一平”。根據(jù)規(guī)劃許可，最高容積率2，單位面積地價(d ji)2300元/平方米，土地面積10000平方米，土地出讓年限60年。 宗地2：該宗地為住宅用地，宗地紅線外已達到“七通一平”。根據(jù)規(guī)劃許可，最高容積率

10、2.5 ，單位面積地價2600元/平方米，土地面積10000平方米，土地出讓年限65年。 22共三十二頁一個(y )城市內(nèi)兩宗土地價格的比較 1、同一種用途(yngt)； 2、同一個基準日； 3、土地開發(fā)程度相同； 4、容積率相同； 5、相同的使用年限。 結(jié)論：宗地2價格便宜些。 宗地1：1186元/平方米； 宗地2：1064元/平方米23共三十二頁四、我國當前的房屋租賃市場存在(cnzi)的幾種租賃價格（租金）市場租金-協(xié)議租金以市場供求狀況而定。商品租金以房地產(chǎn)的價值為基礎(chǔ)確定的租金。包括：折舊費、維修費、管理費、貸款利息、房產(chǎn)稅、保險費、地租和利潤(lrn)8項內(nèi)容成本租金：以上費用中的

11、前5項內(nèi)容福利租金廉租住房租金，政府對城鎮(zhèn)最低收入家庭收取的租金。包括維修費和管理費2項。24共三十二頁五、房地產(chǎn)價格影響(yngxing)因素1、一般因素(yn s)城市資源狀況房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況 產(chǎn)業(yè)政策 城市規(guī)劃與發(fā)展目標城市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況 25共三十二頁2、區(qū)域因素 道路通達度交通條件 對外便利度 公交便捷度 基礎(chǔ)設(shè)施(shsh)條件 基本設(shè)施(shsh)條件公用設(shè)施條件環(huán)境條件產(chǎn)業(yè)集聚狀況規(guī)劃限制26共三十二頁 3、個別因素 宗地位置、面積、形狀、地質(zhì)條件、地形、坡度、臨街狀況、進深、土地使用年期、宗地內(nèi)外基礎(chǔ)設(shè)施狀況、容積率等； 建筑物面積、結(jié)構(gòu)、材料(cilio)、施工

12、質(zhì)量、法律限制、與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性等。27共三十二頁六、房地產(chǎn)價格(jig)評估方法 房地產(chǎn)估價基本方法 市場比較法 收益還原法 成本逼近法 假設(shè)開發(fā)法(剩余(shngy)法) 路線價法衍生方法 基準地價系數(shù)修正法 長期趨勢法28共三十二頁七、房地產(chǎn)價格(jig)評估制度房地產(chǎn)價格評估制度，是指遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準(jzhn)地價、標定地價和各類房屋的位置價格為基礎(chǔ)，參照當?shù)氐氖袌鰞r格對房地產(chǎn)的合理價格進行科學估算的制度。城市房地產(chǎn)管理法第33條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。”29共三十二頁房地產(chǎn)價格評估，應由與房地產(chǎn)交易各方當事人無利害關(guān)

13、系的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)與專業(yè)評估人員，在各方當事人參與下進行，以基準地價、標定地價和房屋重置價格為基礎(chǔ)，遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，參照當時、當?shù)氐氖袌鰞r格，并根據(jù)地區(qū)差異、環(huán)境差異、樓層和朝向、新舊程度等因素進行合理修正(xizhng)，最后確定該房地產(chǎn)的評估價格。30共三十二頁房地產(chǎn)價格評估是確定房地產(chǎn)交易價格的重要手段，也是國家(guji)調(diào)控房地產(chǎn)價格、杜絕房地產(chǎn)交易中偷漏稅款行為的有效辦法。房地產(chǎn)交易中的雙方在決定成交價格時可以參考房地產(chǎn)評估價格，交易價格既可以高于也可以低于評估價格。在交納有關(guān)稅費時，如果成交價格高于評估價格，以成交價格為準；如果成交價格低于評估價格，則必須由具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)所評估的價格作為依據(jù)。31共三十二頁內(nèi)容摘要1。特點：壟斷性、有限的競爭性、政策導向性。包括房屋的二手交易、租賃、抵押等。形成條件：有用性、稀缺性及有效需求（指具有支付能力支持的需求）。5、房地產(chǎn)價格通常是個別形成的，易受個別因素影響。不同區(qū)位、不同時間土地價格的差異