1、濱東花園營銷策劃方案青龍地產(chǎn)營銷中心2003年3月1第一部分：項目前期策劃項目用地周邊環(huán)境分析區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷土地SWOT分析項目市場定位項目價值分析項目定價模擬2項目用地周邊環(huán)境分析（一）項目土地性質(zhì)調(diào)查項目用地周邊環(huán)境調(diào)查地塊交通條件調(diào)查周邊市政配套調(diào)查3項目用地周邊環(huán)境分析（二）項目土地性質(zhì)調(diào)查1、地理位置2、地質(zhì)地貌狀況3、土地面積及紅線圖4、三通一平情況項目用地周邊情況調(diào)查1、地塊周邊的建筑物2、綠化景觀3、自然景觀4、歷史人文景觀5、環(huán)境污染情況4項目用地周邊環(huán)境分析（三）地塊交通條件調(diào)查1、地塊周邊的市政路 網(wǎng)及交通現(xiàn)狀及遠(yuǎn)景2、地塊周邊市政道路進(jìn)入項目地塊的之入交通網(wǎng)絡(luò)

2、現(xiàn)狀周邊市政配套調(diào)查1、購物、娛樂場所2、文化教育3、醫(yī)療衛(wèi)生4、金融、郵政服務(wù)5、生活服務(wù)6、周邊對小區(qū)的干擾7、歷史人文區(qū)位影響5區(qū)域市場現(xiàn)狀及趨勢判斷宏觀經(jīng)濟運行狀況項目所在地房地產(chǎn)市場概述及相關(guān)政策項目所在地商品住房市場總體需求及供求情況項目所在地商品房住宅平均價格走勢及市值發(fā)現(xiàn)商品住宅客戶購買行為分析6宏觀經(jīng)濟運行狀況（一）國內(nèi)生產(chǎn)總值1、第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量2、第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量3、第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量國家宏觀金融政策1、貨幣政策2、利率3、房地產(chǎn)按揭政策7宏觀經(jīng)濟運行狀況（二）固定資產(chǎn)投資總額1、全國及項目所在地固定資產(chǎn)投資總額2、房地產(chǎn)占投資總額的比重中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)景氣指數(shù)社會消費零售總額8項目所

3、在地房地產(chǎn)市場概述及相關(guān)政策項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)短中期政府在項目地塊周邊的市政規(guī)劃9項目所在地商品住房市場總體需求及供求情況 項目所在地商品住房市場總體需求情況項目所在地商品住房市場總體供應(yīng)情況項目所在地商品住房總體供需分析10項目所在地商品房住宅平均價格走勢及市值發(fā)現(xiàn)項目所在地商品房價格及銷售情況項目自身價格市值發(fā)現(xiàn)11商品住宅客戶購買行為分析各種檔次商品住宅客戶分析商品住宅客戶購買行為分析高檔商品住宅客戶購買行為分析12土地SWOT分析項目地塊優(yōu)勢項目地塊劣勢項目地塊的機會點項目地塊的威脅點13項目市場定位類比樓盤研究1、類比樓盤基本數(shù)據(jù)2、項目戶型結(jié)構(gòu)詳析3、項目規(guī)劃及相關(guān)銷售資料研究4、類比樓盤廣告監(jiān)視5、類比樓盤優(yōu)劣分析項目定位1、市場定位（區(qū)域定位、主力客戶群定位）2、功能地位3、建筑風(fēng)格地位4、形象定位14項目價值分析項目可實現(xiàn)價值分析1、同類樓盤類比和評價2、項目價值類比分析15項目定價模擬項目均價的確定1、分析有效市場價格范圍2、確保利潤追加有效需求成本項目中具體單位的定價模擬1、對代表性單元進(jìn)行模擬，作為其他單位定價過程的參考2、可根據(jù)具體情況調(diào)整具體數(shù)額16第二部分：項目推廣策劃項目總體